ザ・パークハウス上石神井レジデンス

土地を収用される？のですか？されるのであれば、もうこの大きさの容積率のマンションの建替えはできませんね。容積率のUP、緩和をお願いしないといけませんね

線路面の花壇・柵は側道用に収容される可能性もあります。
詳細は練馬区ではなく、東京都にご確認ください。
この事業は東京都の案件となりますので。

工事が完成すれば、三階のベランダからは、電車の乗客と視線が合うでしょう。

収用されたら、既存不適格物件？になるってこと？

>>83 住民ユーザーさん１０さん

色々な可能性がありますが、詳細は行政にご確認された方が良いですね。

皆さんパニック状態ですが、ここで冷静になりましょう。


1　本当に室内が丸見えになるのか

高架の高さは12mとされています。
このマンションの高さは？第一種低層住居専用地域なので10mです。
つまり電車は3階の屋上より高い所を走ります。
その様子をご想像下さい。
線路側の住戸でなく中庭面のお部屋の3階が丸見えになります。2階以下は線路側棟の建物の陰になるので見えません。


2　20年も工事が続く？

全体の工事に何年かかるか不明ですが、ある1カ所に限定するなら基礎工事の開始から高架橋の完成まで1年ちょっとです。
すぐ横に電車を走らせながら工事を進めるのでダラダラやれないのです。
その代わりに突貫工事、電車が走らない深夜にしかできない工程もあるので、音の問題は覚悟が要ります。


まとめますと、
線路側の棟は日当たりと工事騒音、中庭側棟は完成後のプライバシーにご注意ということです。
今の高架は騒音防止工法が進んでいるので、線路側棟の騒音は今よりだいぶ軽減します。

>>85 中古マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。
結果、まさかの中庭側住戸の資産価値も下がるのですね！？

どうやったらリセール出来るのでしょうか？ 現時点でリセールは諦めるべきでしょうか？ 買わなければ良かった。
ここが売れたらブリリアに引越すのは名案だと思いましが、明暗が立ち込めました。

高架工事が終わってからリセールなさるのが得策では？
まだ高架橋の高さも正式決定ではないですし、高架下の利用用途もわかりません。
現時点では最悪の想定をするので値段は叩かれます。

賃貸需要がある場所ですから、もし3000万を切るような値段なら買い手が殺到するでしょう（実は私も購入検討中です）。三菱の分譲マンションですし音などは二重窓工事をすれば防げますからね。買い手・借り手はすぐに見つかると思っています。

現状を前提に新築を購入された方にはショックでしょうが、変化を前提に考えても魅力的な物件であることに変わりありません。

>>88 中古マンション検討中さん

線路側住戸 二階です。
おいくらくらいなら購入して頂けますか？ 3000万後半は無理ですか？

工事前のこの状況で3000万後半は買い手がつかないらかも。2000万代にはしないと話が進みづらいのでは…

>>89
2階は検討しづらいです。
1階は工事が終われば前面の視界抜けが期待できます。（日当たりがなくても）
3階は高架の形状によりますが日当たりが期待できます。（視界がなくても）
2階は…どうなるのか予測できません。

二階です。2000万後半まで下げたら検討してもらえますか？ うちは陽当たりをかなり重視してるので、線路側を選びました。しかし、高架後は陽当たりが厳しいのであれば、選択肢は転居しかありません。
ここを検討されているとのことなので、二階ならどれくらいの価格なら考えてもらえそうですか？

>>92
ここで直接取引をするわけにいきませんので、まずは仲介業者にご相談なさっては？
三菱地所系の三菱地所ハウスネットとか、あるいは東急リバブルとか。
もしかすると3000万円台で購入する人が現れるかも知れません。現在売りに出ている南向き2階は4200万円ですから。

こちらはすでに仲介会社に購入希望を出していますので、条件が合えば業者がマッチングしてくれると思います。

個別の話になってきましたので、この件についてこれ以上の書込みはやめます。
住民の皆さま失礼致しました。

こんな時に売ったら正に狼狽売りで買い叩かれるだけ
少し落ち着きましょう

>>93 中古マンション検討中さん

返信ありがとうございます。
了解しました。今後は仲介業者経由で進めさせてください。
ただし、仲介業者が両手取引にならないようには、留意したいと思います。
当方、線路側住戸につき、3000万前半で公示します。もし宜しければ内覧にお越し願います。

そんな、あわてて、そんな金額で売却するのもいかがなものか？と思います。悪くはないけどね。

>>96 住民版ユーザー１０さん

西武新宿線 立体交差化事業の都市計画説明会前に決着をつけないと、この価格でも難しくなる。
実際、現在販売中のリセール物件も、全く動きがない。もちろん4000万台という価格設定にも無理はあるが…。
残債割れより、健康や、陽当たりが大事。
ベランダ前の工事に悩まされて、うつ病にでもなったら、それこそ職を失う事態になりかねないので。

三井のリハウスにも出されてますか？

皆さん、落ち着いて下さい！
目の前が高架の線路だったり首都高だったりというマンションは東京にはゴマンとあります。2000万台なんて話も出ていますが、それらのマンションが相場の半額で売られているのですか？いーえ、売られてないです。どんなに割り引かれても20%です。このマンションなら最低でも3000万前半です。それは最大でもという話なので、実際には3000万後半でしょう。怖いのは皆が焦って売りに出すことです。そうなると自分の部屋を売るために他の部屋よりも価格を安くしようとする力が働きます。まずは落ち着いて深呼吸から！

すみません。割引率が「最大でも」という意味でした。とにかく皆さん、まずは深呼吸です！1、2、3、ふぅー。

>>99 住民板ユーザーさん1さん

そんな呑気なこと言ってられない。
もはや、他人を蹴落としてでも自分が売り抜けないと…
10年以上も工事してるマンションを誰が買ってくれるんですか？
そうでなくても、上石神井には三年後に石神井公園団地後に超大規模マンションも建つんですよ！

逆にもっと危機感を持たないと、本当に後悔しますよ。都市計画説明会までの僅かな時間が勝負だということは、線路側住戸の誰もが感じてるのでは？
脱出ゲームは先手必勝なんです。

バルコニー前の住戸悪化に伴い資産価値下落については、こちらの記事が参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/19168/

西武新宿線の高架の高さを調べてみました。3階ベランダ前を電車が通るイメージだな。確かに陽当たり・眺望は絶望的だわ。
線路側住戸の方のなかには、ブリリアの資料請求した人もいるようです。

＞103　駅の屋根の高さが19メートルなら電車が走ってるのは11～12メートルくらい？　このマンションは高さ9.97メートルだから屋上より高い。高架には擁壁があるうえこちらのマンションにすごく近いから3階は見えないと思う。その図を見て安心しました。陽当たりは諦めます

電車から丸見えだとか工事が10年続くとか煽る投稿が多いですね。
安く買い叩きたい投資家かおもしろ半分の荒らしでしょう。惑わされないよう冷静に。

>>104 マンション住民さん

イメージ図参考になりました。
作成ありがとうございます！

このイメージ図を見る限り、陽当たりと眺望は厳しそうですね。

もはや4000万台なんて、話にならない。2000後半が妥当。

中古検討者が真実を知ったうえで納得して購入出来る環境をつくることが大切。

おそらく、線路側住戸をリセール販売する側は、立体交差化事業のことは、黙っておきたい情報だと思うので。

こちらも参考に…

売却を検討されている方は、具体的にいつくらいからアクションを起こします？ やはり早い方がいいのでしょうか？

>>110 住民板ユーザーさん8さん

既に動いてます

検討スレを見直しましたが、かなり早い段階（95レス目・2014年段階）で高架化の懸念が繰り返し書かれてますね。実際に線路側を買った方たちの何割くらいがそのリスクを知っていたのでしょうか。

>>112 マンション住民さん

今年の立体交差化事業 素案説明会に参加するまで知りませんでした。
寝耳に水状態です？

西武鉄道の高架化が決まった今、
線路側住戸は何を売りにすれば
良いでしょうか？
やはり価格訴求になりますか？

果たして購入の際、この掲示板知っていた人がどれくらいいたことか…
この検討板を知っていれば西武新宿線 高架化の情報を知り得たかもしれない。
しかし、逆に知らなかった場合は。西武新宿線沿線住民でもない限り、知り得ないと思う。まさか購入した数年後に、高架化工事が始まるなんて予測出来ないし。
線路側住戸を購入したのは、陽当たりが良かったということもあるが、何より中住戸に比べて価格が安かったから。
中住戸は予算的に無理だったし。

やっぱり購入の際は、デベからの情報提供は皆さんなかった模様だね。
酷いね。

2014年末で検討スレの一般の人でも情報を掴んでいるなら、行政に近しいデベも何らかの情報を持っていたと思うけど。公開情報でなければ、知っていたとしても伝えなくていいってこと？酷いね。

>>117 住民板ユーザーさん7さん

都市計画素案 発表前なら告知義務はないよ。だって、それまでは出来たらいいなレベルなんだから。
なので販売時点で伝えなかったのは当然。デベに責任はない。
あくまでも住民の自己責任。
大切な買い物なのに、よく調べもせず、安易に購入したのがいけなかった。

過ぎてしまったことを悔やんでも、過去は変えられない。
今から出来ることは、どうやったらリセールを可能かを考えることかと。

いづれにしても、都市計画発表前が最後のチャンスかも。

>>105
ブリリアの関係者が紛れているからですよ
だいたい同じような書き込みをするので、よくわかります

元々が安かったんだから諦めろってことですよね。
工事完了までまだ数年あるわけですし、入居から今まで良好な環境で暮らせたので元は取ったと思ってます。

>>120 匿名さん

安物買いの銭失いってやつですね…
確かに線路側住戸だけがやけに安かった。やっぱりデベは高架化のこと知ったうえで値付けしたのかな。

線路側住戸だけは、既に2000万台じゃなけりゃ売れねぇよ。
ちなみに、中庭側住戸は大丈夫です。ご安心ください。

中古価格が下がってきたので見にきたらネガティブな書き込みが多いですね

たしかに高架による影響はありますが、開発に伴う今後の駅の将来性や住みやすさを考えると、駅自体の資産性は上がっていくとも考えられます

安心して下さい！目の前が線路、高架、首都高、でっかいビル等のマンションは東京にはたくさん有ります！ここだけが特別というわけでは全くありません。資産価値は大して下がりません！安易に売りに出すのは止めましょう！ここはグッと我慢しましょう！ジッと我慢でもオッケーです！何でもいいので、とにかくとにかく我慢です！我慢、我慢。

>>119 匿名さん

デベの関係者が紛れているのですか？

>>123 住民板ユーザーさん1さん

上石神井駅自体のポテンシャルは、再開発により非常に大きく上がります。
でも、再開発には痛みが伴い、それが正にここの線路側住戸なのです。

リセールの住戸、売れてないね…
やはり線路側住戸を4000万前半で売るのは難しい様子。3000万前半なら売るますか？

線路側一階住戸は、専用庭の一部が収容されてしまいますよね？

庭まで収容とは…
中庭側にした人は正解でしたね

用地買収交渉が近づいてきたんだね

>>130 住民板ユーザーさん6さん

用地買収は2023年からですよ。

東京都が事業主体となる西武新宿線井荻～西武柳沢駅区間（事業予定区間約５・１キロ）の連続立体交差事業が動きだす。
都市計画素案がまとまり、近く地域説明会を実施。
終了後に都は環境影響評価（アセス）手続きに入る。
連立事業の都市計画決定（都市計画区間約５・５キロ）は２０年度ごろになる見通し。
２３年ごろに事業着手し、おおむね１５～２０年後の完了を目指す。
事業予定区間は、杉並区の井荻駅の西側を起点に西進。練馬区を経由し、西東京市の東伏見、西武柳沢両駅の中間付近までとなる。

線路側住戸は、この先20年間もベランダ前に防音壁を建てられちゃうんだ。
こりゃ工事が始まったら、絶対売れないじゃん。

西武新宿線 立体交差化に伴う用地収容の説明会が決定。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/railwayanoter/066193121...

どの辺りまで土地が収容になるか気になります。

リセールに出てる線路側住戸、やっぱ苦戦してるな。

>>135 住民板ユーザーさん7さん

西武新宿線 立体交差化工事説明会後は、更に厳しそう。

現在東側の売却を考えています。今から欲しい方はいらっしゃるものなのでしょうか。
やはり金額は4000万円台では売れないと思いますでしょうか。

>>137 住民板ユーザーさん1さん

現在、4200万で売り出されている部屋がありますが、ずっーーーーーーーーーと売れてませんね。
厳しい話ですが、東側住戸だと日照時間が短過ぎるので、正直、3000前半が限界値でしょう。

>>138 住民板ユーザーさん5さん


まだ売れないね。
ここのリセールが厳しいのが、露呈してしまった。

上石神井の近隣マンションはリセールで売れてるのに、、、
西武新宿線 高架化決定後、本当に厳しくなりました。

ここをリセールで売るには、
坪単価いくらに設定すれば
いいと思いますか？

西武新宿線 高架化工事による
マイナス影響（土地収用・日照問題・
騒音・粉塵などなど）を考慮して
ご教示願えませんか？

>>139 住民板ユーザーさん1さん

価格の魅力より、デメリットが大きいと選択肢に上がるのかなと考えてしまいます。間取りも田の字だと、いくらでもありますからね。
沼袋周辺の工事も遅れているので、上石神井周辺の工事開始から終了が分からないですよね。

>>141 住民板ユーザーさん6さん

今後20年以上もベランダの前に工事のフェンスが建てられ、騒音と粉塵が舞うのは、本当に困る。
陽が当たらず、ホコリが舞うので、ベランダに洗濯物が干せなくなるよ。

リセール販売中の住戸、
ずっーーと売れてないのに、
価格を下げませんね…

2980万くらいじゃないと
見学も来ないんじゃない！？

賃貸20万で出てますね。
借り手はいるのかなぁ。

投げ売りせずに普通に収用を待てばいいのになって思っている
焦って3,000万前半で売るよりはいい
万が一利益出ても税金かからないし

逆に売り急ぐ人の気持ちがわからない

>>145 住民板ユーザーさん7さん

残念ながら、線路面住戸も収容にはならないよ。前の未舗装の道路までです。
なので、一階のフェンスギリギリに線路柄きます。

線路側は脱出レースが激しい。

みなさん、この事って購入時に
説明を受けてましたか？

>>148 匿名さん

検討板の120レスあたりにカキコミがあります。

>>131 住民板ユーザーさん7さん

まもなく都市計画発表がありそうです

上石神井の再開発が
またまた発表されました

>>151 匿名さん

>>146 匿名さん
資料みる限り、南側は収用みたいですよ

>>153 マンション住民さん

ベランダの真前を電車が通る感じですか？

>>153 マンション住民さん

資料の写真をアップしてもらえると嬉しい。

>>155 匿名さん
安く買い叩きたい不動産業者さん？？
住民なら全員資料持ってるだろ

西武新宿線、
まもなく高架化が都市計画決定！

いよいよ工事がスタートか…

都市計画決定。
線路面の敷地が、側道として買収されるの？

計画図を見ると、やはり8メートルは確定のようなので、建物に干渉しますね。
南側は、収用で適度な費用が出るので、損はしなそうですが、西棟って、端の部屋だけ解体できるんですかね。
南棟だけ撤去なら、中庭の植栽管理費を抑えられれば、ランニングコストもそこまで上がらずにすむといいのですが。

>>159 匿名さん

マンションを建てる際に、なぜ鉄道の計画を予め加味しなかったんだろう…？
用地収用なんて最悪の結果だわ。

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

図面を入手

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。