ザ・パークハウス上石神井レジデンス

>>57 住民版ユーザー10さん

さすがに線路が写真に写っちゃダメでしょ。

年明け早々には、西武新宿線 立体交差化の
都市計画案が発表される見込み。
（既に素案は説明会済み）

都市計画案 説明会が終了すると
いよいよ都市計画が決定し、
立ち退き対象エリアの土地売買が
制限されますね。

それまでの売り抜けないと大変。

15年間も目の前で工事されたら
病みそうです。
そういった補償ってあるんでしゅうか？

>>55 住民板ユーザーさん2さん

高架と地下とは格段の差、それを騙すって、人の人生に影響するのに。酷すぎ。

>>60 住民板ユーザーさん1さん

訴えたら勝てますか？

負けます

難しいよね。35,36さんようにデベに説明責任はなかったと言っているし。裁判所も行政もデベよりかな。でも、販売当時に専門性があれば容易に予測出来たのか、何か内々の情報を得ていたのかでも変わってくるんじゃないかな？

中古売出価格も更に80万下がり4200万か、、、
いったい いくまで下がれば買ってくれるのか？ 西武新宿線の立体交差化の話は、沿線住民以外にはまだあまり知られていないので、黙って売るしかない。
ただ、年明けに都市計画説明会が開かれる。日々情報が広がるのは必至。

購入する際に、将来高架化されると言ってくれてさえすれば、購入しなかっただろに。

説明会後の販売なら
3000前半でも苦戦かも。

最終的には2500程度かな。

売るときは何処に依頼するのが安心でしょうか？ 三井のリハウスの評価はどうかしら？

>>65 住民板ユーザーさん5さん

高架化工事中。または高架化後に、
2500万で売れたら嬉しいです。

線路側住戸のみなさん、
高架化の説明があっても購入してましたか？

高架化の説明があったら、訳ありでデベも価格を下げると思うよ。だから、その様な資産価値が下がる事が予測されると、利益重視のデベなら、それが周知される前に逃げ切ろうとすると思う。だから、今回のケースはどうなんだろうか？

気持ちは分かるけど、販売の時点では都市計画どころか、都市計画素案も公表されていませんでしたよね。公表されていない状況で、なぜデベに説明責任が、とか騙されたとかになるんでしょうか。
決まっていない、公表されていない状況だったのだから、高架化か地下化かなんてデベが知りようがありません。むしろ、高架化になる予定です、なんて言ったもんなら、それこそ偽情報なので問題になると思います。

でも結果は高架化でした。
日照権などあったもんじゃない。
一生、陽の当たらないジメジメした部屋で過ごす
気持ちが判りますか！？
それは惨めなものです。

売りたくても、この状況だと買い手もいないし、
いったいどうすればいいの？？

後悔先に立たずですね。

契約日の前日に戻りたい。

線路側住戸だけは1000万後半もあり得るな？

高架化の場合、日陰の影響を緩和するため、側道が整備されます。線路からの距離が一定程度確保されるということです。

買い手もいない、というのは大げさでは？西武池袋線でも中央線でも、高架化された箇所に行ってきてみてください。一日中、日が当たらない、なんてことはないですよ。東向きや西向きの部屋をイメージしてみたら良いのでは。
それに戸建なんかだと南側が隣家で、高架化された線路沿いよりも日当たり悪いところなんてザラです。1000万円代後半まで下がるなんて有り得ない。

>>73 住民板ユーザーさん3さん

側道が整備されるのはご指摘のとおりです。
ただ、ここの場合は、逆にそれが問題なんです。

側道は、本マンションの一部敷地を削るかたちで
整備されます。（練馬区発表の素案を参照ください）

すなわち、線路が現在よりも更に近ずくということです。
三階のバルコニーから見た眺望は、目前に電車が走っており、
室内が丸見えの状態になります。

この話に少しでも疑念を抱かれるようであれば、
どうぞ練馬区庁を訪ねてください。
そこに行けば、どちらが正しいか明確になりますから。

今は住民同士が反論しあってる場合ではなく、
いかに素早く売り抜けるかの知恵を出し合うことが大切では？

本来であれば、このことを黙って販売したデベを訴えたいところですが、
所詮、裁判をしても負けるだけです。

だからこそ、事実は事実として受け止め、
今後の対策を一緒に検討しませんか！？

>>72 住民板ユーザーさん8さん

その可能性は充分にあります。
正直、線路側住戸以外の住人は、本件には全く無関心。
しかし、線路側住戸の住民には死活問題なんです。

こんな格差マンションって、酷くないですか！？

>>74 住民板ユーザーさん7さん

ご返事ありがとうございます。
素案は私も見ました。
側道が本マンションの一部敷地を削る形で整備されるのはその通りだと思うのですが、「線路が現在よりも更に近ずく」というのが分かりません。
線路の中心の位置は現在と変わらないと発表されていますが、マンション側に近づく、というのはどこかに明示されているんでしょうか？

住民同士が反発しあってる場合ではない、というのは同意です。私は線路側住戸ではないのですが、西武新宿線の立体交差には非常に興味があり、このあたりに長年住んできた者として早期実現を願っています。
立体交差もそうですし、上石神井や武蔵関の駅前も、石神井公園駅や大泉学園駅とまではいかなくても、もう少し綺麗になって、発展してほしいなと期待しています。

>>76 住民板ユーザーさん3さん

この工事が完了するまでの20年間。毎日、毎日、毎日、工事による騒音と砂埃に悩まされ、挙句の果てに高い高いフェンスをベランダすれすれに建てるって、劣悪過ぎでしょ！？

線路側住戸は絶対に買ってもらえないのではと心配です。
確かに、逆の立場なら100パーセント選ばないから…

悔しくて悔しくてたまりません。

都市計画決定になるまでの短期間が勝負。事情により上石神井からは離れられないので、近所のブリリアへの買い替えも検討します。

高架は、費用だったとカキコミがありました。
https://ikejiriseiji.jp/news-63/
別の記事では、2017年3月時点で国として計画を認めたと書いていたと思います。立場上、情報が入手出来るのでしょうか。知りたい人が最後に知るのは酷くないですか。

>>79 住民板ユーザーさん1さん

新宿線は高架方式ありきで、データが作成さていたと記憶しています。
その方が完成後の保守・ランニングコストが安いから。建設費の数億程度の差など、なんとでもなりますから。地下鉄の保守費用はかなり高額になるものなんです。

また、用地買収の際も、駅とデッキで繋がったタワーマンションを建設し、地権者にそこを与えることになり、買収交渉も進めやすくなるという事情もあります。
反面、当マンションのような一部用地を収容されてしまうだけの場合は、百害あって一利なしとなってしまいます。
線路側住戸の条件か改悪されてしまうことは、周知の事実。
前にコメントされている方々の対応が、残念ながらせめてもの対策かもしれません。

年明けの計画発表は、高架化で発表されますから。

土地を収用される？のですか？されるのであれば、もうこの大きさの容積率のマンションの建替えはできませんね。容積率のUP、緩和をお願いしないといけませんね

線路面の花壇・柵は側道用に収容される可能性もあります。
詳細は練馬区ではなく、東京都にご確認ください。
この事業は東京都の案件となりますので。

工事が完成すれば、三階のベランダからは、電車の乗客と視線が合うでしょう。

収用されたら、既存不適格物件？になるってこと？

>>83 住民ユーザーさん１０さん

色々な可能性がありますが、詳細は行政にご確認された方が良いですね。

皆さんパニック状態ですが、ここで冷静になりましょう。


1　本当に室内が丸見えになるのか

高架の高さは12mとされています。
このマンションの高さは？第一種低層住居専用地域なので10mです。
つまり電車は3階の屋上より高い所を走ります。
その様子をご想像下さい。
線路側の住戸でなく中庭面のお部屋の3階が丸見えになります。2階以下は線路側棟の建物の陰になるので見えません。


2　20年も工事が続く？

全体の工事に何年かかるか不明ですが、ある1カ所に限定するなら基礎工事の開始から高架橋の完成まで1年ちょっとです。
すぐ横に電車を走らせながら工事を進めるのでダラダラやれないのです。
その代わりに突貫工事、電車が走らない深夜にしかできない工程もあるので、音の問題は覚悟が要ります。


まとめますと、
線路側の棟は日当たりと工事騒音、中庭側棟は完成後のプライバシーにご注意ということです。
今の高架は騒音防止工法が進んでいるので、線路側棟の騒音は今よりだいぶ軽減します。

>>85 中古マンション検討中さん

詳細な情報ありがとうございます。
結果、まさかの中庭側住戸の資産価値も下がるのですね！？

どうやったらリセール出来るのでしょうか？ 現時点でリセールは諦めるべきでしょうか？ 買わなければ良かった。
ここが売れたらブリリアに引越すのは名案だと思いましが、明暗が立ち込めました。

高架工事が終わってからリセールなさるのが得策では？
まだ高架橋の高さも正式決定ではないですし、高架下の利用用途もわかりません。
現時点では最悪の想定をするので値段は叩かれます。

賃貸需要がある場所ですから、もし3000万を切るような値段なら買い手が殺到するでしょう（実は私も購入検討中です）。三菱の分譲マンションですし音などは二重窓工事をすれば防げますからね。買い手・借り手はすぐに見つかると思っています。

現状を前提に新築を購入された方にはショックでしょうが、変化を前提に考えても魅力的な物件であることに変わりありません。

>>88 中古マンション検討中さん

線路側住戸 二階です。
おいくらくらいなら購入して頂けますか？ 3000万後半は無理ですか？

工事前のこの状況で3000万後半は買い手がつかないらかも。2000万代にはしないと話が進みづらいのでは…

>>89
2階は検討しづらいです。
1階は工事が終われば前面の視界抜けが期待できます。（日当たりがなくても）
3階は高架の形状によりますが日当たりが期待できます。（視界がなくても）
2階は…どうなるのか予測できません。

二階です。2000万後半まで下げたら検討してもらえますか？ うちは陽当たりをかなり重視してるので、線路側を選びました。しかし、高架後は陽当たりが厳しいのであれば、選択肢は転居しかありません。
ここを検討されているとのことなので、二階ならどれくらいの価格なら考えてもらえそうですか？

>>92
ここで直接取引をするわけにいきませんので、まずは仲介業者にご相談なさっては？
三菱地所系の三菱地所ハウスネットとか、あるいは東急リバブルとか。
もしかすると3000万円台で購入する人が現れるかも知れません。現在売りに出ている南向き2階は4200万円ですから。

こちらはすでに仲介会社に購入希望を出していますので、条件が合えば業者がマッチングしてくれると思います。

個別の話になってきましたので、この件についてこれ以上の書込みはやめます。
住民の皆さま失礼致しました。

こんな時に売ったら正に狼狽売りで買い叩かれるだけ
少し落ち着きましょう

>>93 中古マンション検討中さん

返信ありがとうございます。
了解しました。今後は仲介業者経由で進めさせてください。
ただし、仲介業者が両手取引にならないようには、留意したいと思います。
当方、線路側住戸につき、3000万前半で公示します。もし宜しければ内覧にお越し願います。

そんな、あわてて、そんな金額で売却するのもいかがなものか？と思います。悪くはないけどね。

>>96 住民版ユーザー１０さん

西武新宿線 立体交差化事業の都市計画説明会前に決着をつけないと、この価格でも難しくなる。
実際、現在販売中のリセール物件も、全く動きがない。もちろん4000万台という価格設定にも無理はあるが…。
残債割れより、健康や、陽当たりが大事。
ベランダ前の工事に悩まされて、うつ病にでもなったら、それこそ職を失う事態になりかねないので。

三井のリハウスにも出されてますか？

皆さん、落ち着いて下さい！
目の前が高架の線路だったり首都高だったりというマンションは東京にはゴマンとあります。2000万台なんて話も出ていますが、それらのマンションが相場の半額で売られているのですか？いーえ、売られてないです。どんなに割り引かれても20%です。このマンションなら最低でも3000万前半です。それは最大でもという話なので、実際には3000万後半でしょう。怖いのは皆が焦って売りに出すことです。そうなると自分の部屋を売るために他の部屋よりも価格を安くしようとする力が働きます。まずは落ち着いて深呼吸から！

すみません。割引率が「最大でも」という意味でした。とにかく皆さん、まずは深呼吸です！1、2、3、ふぅー。

>>99 住民板ユーザーさん1さん

そんな呑気なこと言ってられない。
もはや、他人を蹴落としてでも自分が売り抜けないと…
10年以上も工事してるマンションを誰が買ってくれるんですか？
そうでなくても、上石神井には三年後に石神井公園団地後に超大規模マンションも建つんですよ！

逆にもっと危機感を持たないと、本当に後悔しますよ。都市計画説明会までの僅かな時間が勝負だということは、線路側住戸の誰もが感じてるのでは？
脱出ゲームは先手必勝なんです。

バルコニー前の住戸悪化に伴い資産価値下落については、こちらの記事が参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/19168/

西武新宿線の高架の高さを調べてみました。3階ベランダ前を電車が通るイメージだな。確かに陽当たり・眺望は絶望的だわ。
線路側住戸の方のなかには、ブリリアの資料請求した人もいるようです。

＞103　駅の屋根の高さが19メートルなら電車が走ってるのは11～12メートルくらい？　このマンションは高さ9.97メートルだから屋上より高い。高架には擁壁があるうえこちらのマンションにすごく近いから3階は見えないと思う。その図を見て安心しました。陽当たりは諦めます

電車から丸見えだとか工事が10年続くとか煽る投稿が多いですね。
安く買い叩きたい投資家かおもしろ半分の荒らしでしょう。惑わされないよう冷静に。

>>104 マンション住民さん

イメージ図参考になりました。
作成ありがとうございます！

このイメージ図を見る限り、陽当たりと眺望は厳しそうですね。

もはや4000万台なんて、話にならない。2000後半が妥当。

中古検討者が真実を知ったうえで納得して購入出来る環境をつくることが大切。

おそらく、線路側住戸をリセール販売する側は、立体交差化事業のことは、黙っておきたい情報だと思うので。

こちらも参考に…

売却を検討されている方は、具体的にいつくらいからアクションを起こします？ やはり早い方がいいのでしょうか？

>>110 住民板ユーザーさん8さん

既に動いてます

検討スレを見直しましたが、かなり早い段階（95レス目・2014年段階）で高架化の懸念が繰り返し書かれてますね。実際に線路側を買った方たちの何割くらいがそのリスクを知っていたのでしょうか。

>>112 マンション住民さん

今年の立体交差化事業 素案説明会に参加するまで知りませんでした。
寝耳に水状態です？

西武鉄道の高架化が決まった今、
線路側住戸は何を売りにすれば
良いでしょうか？
やはり価格訴求になりますか？

果たして購入の際、この掲示板知っていた人がどれくらいいたことか…
この検討板を知っていれば西武新宿線 高架化の情報を知り得たかもしれない。
しかし、逆に知らなかった場合は。西武新宿線沿線住民でもない限り、知り得ないと思う。まさか購入した数年後に、高架化工事が始まるなんて予測出来ないし。
線路側住戸を購入したのは、陽当たりが良かったということもあるが、何より中住戸に比べて価格が安かったから。
中住戸は予算的に無理だったし。

やっぱり購入の際は、デベからの情報提供は皆さんなかった模様だね。
酷いね。

2014年末で検討スレの一般の人でも情報を掴んでいるなら、行政に近しいデベも何らかの情報を持っていたと思うけど。公開情報でなければ、知っていたとしても伝えなくていいってこと？酷いね。

>>117 住民板ユーザーさん7さん

都市計画素案 発表前なら告知義務はないよ。だって、それまでは出来たらいいなレベルなんだから。
なので販売時点で伝えなかったのは当然。デベに責任はない。
あくまでも住民の自己責任。
大切な買い物なのに、よく調べもせず、安易に購入したのがいけなかった。

過ぎてしまったことを悔やんでも、過去は変えられない。
今から出来ることは、どうやったらリセールを可能かを考えることかと。

いづれにしても、都市計画発表前が最後のチャンスかも。

>>105
ブリリアの関係者が紛れているからですよ
だいたい同じような書き込みをするので、よくわかります

元々が安かったんだから諦めろってことですよね。
工事完了までまだ数年あるわけですし、入居から今まで良好な環境で暮らせたので元は取ったと思ってます。

>>120 匿名さん

安物買いの銭失いってやつですね…
確かに線路側住戸だけがやけに安かった。やっぱりデベは高架化のこと知ったうえで値付けしたのかな。

線路側住戸だけは、既に2000万台じゃなけりゃ売れねぇよ。
ちなみに、中庭側住戸は大丈夫です。ご安心ください。

中古価格が下がってきたので見にきたらネガティブな書き込みが多いですね

たしかに高架による影響はありますが、開発に伴う今後の駅の将来性や住みやすさを考えると、駅自体の資産性は上がっていくとも考えられます

安心して下さい！目の前が線路、高架、首都高、でっかいビル等のマンションは東京にはたくさん有ります！ここだけが特別というわけでは全くありません。資産価値は大して下がりません！安易に売りに出すのは止めましょう！ここはグッと我慢しましょう！ジッと我慢でもオッケーです！何でもいいので、とにかくとにかく我慢です！我慢、我慢。

>>119 匿名さん

デベの関係者が紛れているのですか？

>>123 住民板ユーザーさん1さん

上石神井駅自体のポテンシャルは、再開発により非常に大きく上がります。
でも、再開発には痛みが伴い、それが正にここの線路側住戸なのです。

リセールの住戸、売れてないね…
やはり線路側住戸を4000万前半で売るのは難しい様子。3000万前半なら売るますか？

線路側一階住戸は、専用庭の一部が収容されてしまいますよね？

庭まで収容とは…
中庭側にした人は正解でしたね

用地買収交渉が近づいてきたんだね

>>130 住民板ユーザーさん6さん

用地買収は2023年からですよ。

東京都が事業主体となる西武新宿線井荻～西武柳沢駅区間（事業予定区間約５・１キロ）の連続立体交差事業が動きだす。
都市計画素案がまとまり、近く地域説明会を実施。
終了後に都は環境影響評価（アセス）手続きに入る。
連立事業の都市計画決定（都市計画区間約５・５キロ）は２０年度ごろになる見通し。
２３年ごろに事業着手し、おおむね１５～２０年後の完了を目指す。
事業予定区間は、杉並区の井荻駅の西側を起点に西進。練馬区を経由し、西東京市の東伏見、西武柳沢両駅の中間付近までとなる。

線路側住戸は、この先20年間もベランダ前に防音壁を建てられちゃうんだ。
こりゃ工事が始まったら、絶対売れないじゃん。

西武新宿線 立体交差化に伴う用地収容の説明会が決定。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/sumai/railwayanoter/066193121...

どの辺りまで土地が収容になるか気になります。

リセールに出てる線路側住戸、やっぱ苦戦してるな。

>>135 住民板ユーザーさん7さん

西武新宿線 立体交差化工事説明会後は、更に厳しそう。

現在東側の売却を考えています。今から欲しい方はいらっしゃるものなのでしょうか。
やはり金額は4000万円台では売れないと思いますでしょうか。

>>137 住民板ユーザーさん1さん

現在、4200万で売り出されている部屋がありますが、ずっーーーーーーーーーと売れてませんね。
厳しい話ですが、東側住戸だと日照時間が短過ぎるので、正直、3000前半が限界値でしょう。

>>138 住民板ユーザーさん5さん


まだ売れないね。
ここのリセールが厳しいのが、露呈してしまった。

上石神井の近隣マンションはリセールで売れてるのに、、、
西武新宿線 高架化決定後、本当に厳しくなりました。

ここをリセールで売るには、
坪単価いくらに設定すれば
いいと思いますか？

西武新宿線 高架化工事による
マイナス影響（土地収用・日照問題・
騒音・粉塵などなど）を考慮して
ご教示願えませんか？

>>139 住民板ユーザーさん1さん

価格の魅力より、デメリットが大きいと選択肢に上がるのかなと考えてしまいます。間取りも田の字だと、いくらでもありますからね。
沼袋周辺の工事も遅れているので、上石神井周辺の工事開始から終了が分からないですよね。

>>141 住民板ユーザーさん6さん

今後20年以上もベランダの前に工事のフェンスが建てられ、騒音と粉塵が舞うのは、本当に困る。
陽が当たらず、ホコリが舞うので、ベランダに洗濯物が干せなくなるよ。

リセール販売中の住戸、
ずっーーと売れてないのに、
価格を下げませんね…

2980万くらいじゃないと
見学も来ないんじゃない！？

賃貸20万で出てますね。
借り手はいるのかなぁ。

投げ売りせずに普通に収用を待てばいいのになって思っている
焦って3,000万前半で売るよりはいい
万が一利益出ても税金かからないし

逆に売り急ぐ人の気持ちがわからない

>>145 住民板ユーザーさん7さん

残念ながら、線路面住戸も収容にはならないよ。前の未舗装の道路までです。
なので、一階のフェンスギリギリに線路柄きます。

線路側は脱出レースが激しい。

みなさん、この事って購入時に
説明を受けてましたか？

>>148 匿名さん

検討板の120レスあたりにカキコミがあります。

>>131 住民板ユーザーさん7さん

まもなく都市計画発表がありそうです

上石神井の再開発が
またまた発表されました

>>151 匿名さん

>>146 匿名さん
資料みる限り、南側は収用みたいですよ

>>153 マンション住民さん

ベランダの真前を電車が通る感じですか？

>>153 マンション住民さん

資料の写真をアップしてもらえると嬉しい。

>>155 匿名さん
安く買い叩きたい不動産業者さん？？
住民なら全員資料持ってるだろ

西武新宿線、
まもなく高架化が都市計画決定！

いよいよ工事がスタートか…

都市計画決定。
線路面の敷地が、側道として買収されるの？

計画図を見ると、やはり8メートルは確定のようなので、建物に干渉しますね。
南側は、収用で適度な費用が出るので、損はしなそうですが、西棟って、端の部屋だけ解体できるんですかね。
南棟だけ撤去なら、中庭の植栽管理費を抑えられれば、ランニングコストもそこまで上がらずにすむといいのですが。

>>159 匿名さん

マンションを建てる際に、なぜ鉄道の計画を予め加味しなかったんだろう…？
用地収用なんて最悪の結果だわ。

>>160 匿名さん

営業が計画について話したことが過去レスにありますね。これが事実なら、デベはある程度の情報を持っていたかも知れませんね。

>>161 住民さん4さん

用地収用で取り壊しされる場合、住民に充分な補償はあるのか心配。
マンション全体の資産価値にも大きく影響しそう。
都市計画決定された以上、今後、リセールに出す際は、鉄道の高架化により、用地収用がある旨を告知する義務があるのでしょうか？

>>73 住民板ユーザーさん3さん

その側道が裏目に出た。
まさか側道建設のために、用地収用されるとは…

南棟は、少しでも当たるとなる前提ですが、同程度の規模のマンションの費用負担と補償金の数百万は出ます。
残る棟は、補償はないです。
よって、残る棟は管理費、修繕積立金が上がりますが、それは、今度の調整ですが、立体駐車場の減や植栽の減でなんとかなると思いますよ。

南棟の住民の長期修繕積立金は返金されずに北棟の住民のものになるから、北棟の住民の修繕積立金の負担が大きくなるっていうのは嘘なんだよな。むしろ得する話。

そもそも西武新宿線　高架化により、土地が収用されることが分かっていながら、なぜ、線路ギリギリまで建物を立てたのか？
西武池袋線の高架化事例を見れば、側道が造られるのは、容易に想像がついたはず。
この事実を教えてくれなかったのは、不親切では？

>>166 匿名さん
容易に想像ついたのであれば我々購入者も気付いていたお話じゃない？決定事項にもなってない情報は地所レジ側も無責任な発言も出来なかっただろうし、諸条件を検討した上で当時購入決断したのは我々に他ならないので、不毛な責任転嫁はおやめになった方が良いかと思います。

購入は自己責任として、収用に向けた対策は必要。
次回理事会での検討議案に挙げて欲しい。

図面を入手

皆さま、初詣はどちらに行かれますか？

次のダイヤ改正で日中は12本に1本にまで減便される西武新宿線に立体化なんて必要なんですかね
今後どんどん減便が進みそうなのに

>>171 住民さん1さん

既に議会で決定済みなので、
残念ながら土地収用からは
逃げられない。

>>171 住民さん1さん

よく考えずに買った人間のためにその他多数の沿線住民の便益が犠牲になる必要こそありませんね

減便どうこう言うような方ほど今のうちに収用されて逃げた方が勝ちなんじゃないですか

未来のことはわかりませんが、
こう思います。
あくまでも個人的主観ですので、ご容赦ください。


高架事業は、→沿線整備→駅力アップ→街人気の再認識と再定義。をもたらすと思いす。
〔池袋線がまさにそうでした〕


このへんは正直まとまった物件が少ないと思います。
この前もこの周辺の土地ブローカーのかたと話してましたが、なかなかまとまった分譲は出にくいとおっしゃってました。

高架が完成に近づけば近づくほど、
そこそこ見た面もよく、メジャー7、そこそこの規模だと、ここは検討比較に十分値する物件でしょう。


むしろ今の世帯数から半分くらいの70世帯に仮になった場合、売買取引が半減することから、むしろいまよりも資産価値は保てやすくなると言えます。


以上です。

>>174 マンションおたくさん
そんな展開になるのは駅近なりの利便性のある物件。ウチのような駅距離ある物件でそんなお花畑な展開を期待するのは無理筋。ただ、購入時に将来のリスクとして折り込まれた売価設定でしたし、我が家は影響少なさそうな部屋を選んだので大きな後悔はありません。

>>175 マンション住民さん

ありがとうございます。
おっしゃるように、駅距離大切ですね。

駅近といわれる、いわゆる5分以内物件はエリアの特性上、このあたりは少ないですよね。
駅距離があるなし判断はエリアの特性でまったく異なります。なので、エリアの特性を無視して駅距離で語られるのはナンセンスでしょう。
最終はエリア力に紐づく駅力、その周辺物件の需給バランス含めたマンション力で価値は決定します。
このへん駅近でそこそこまとまった、まともなデベの物件がどれくらいあるでしょうか。
そう考えるといいと思います。

あと、リスクを織り込んだ価格帯だとすれば、
それは利回りで判断できますね。
現状、5%あれば、そこそこだと思います。
表面利回り＝年間想定賃料収入×物件価格。
ここの物件は4%前後のイメージですが…

お安くご購入されたのですね。

上石神井自体は再開発で大きく資産価値は上昇します。
反面、そのあおりを食らってしまったのが、ここですね。
用地買収になる可能性をデベは本当に知らなかったのか、
それと言わなかったのか。

こちらの物件、気になっておりましたがこのサイトを見れてよかったです！

>>178 住民さん1さん

どのあたりが良かったですか？

>>179 匿名さん

西武新宿線高架化工事による用地収容問題が、図面をみて判ったこと。

>>174 マンションおたくさん

線路側の棟が立ち退き・取り壊しになってからの方が、逆にリセール価格が上がるという意味でしょか？

公共事業なので用地収容には、進んで協力する必要がありますが、補償はどれくらい貰えるのか…？ ベランダの真ん前に鉄道の高架橋があるのは、住環境が相当き悪化する。洗濯物も乾きが悪くなるし、音もうるさい…

年明けに西武新宿線高架化が事業化されたら、いよいよ用地収容の案内が配布されますかね？

事業化される前に売り逃げがする人が出そうだね。

都市計画図を入手。
高架化に伴い、線路側住戸が側道予定地になってます。
この住戸は用地収容され、取り壊しになってしまうのでしょうか？
心配です。

>>184 匿名さん
ならないよ、高く買われるし、税金かからないし

最近、引越しされる方が多いかも。

>>187 マンション住民さん
異動辞令の出る季節だしね

>>187 マンション住民さん

西武新宿線の高架化工事に伴う土地収容前に脱出しないといけないからね。

西武新宿線の高架工事が間も無く事業化か、、、
理事会で用地買収の問題は、
きちんと話し合われているのもかな？

西武鉄道はどれくらいの期間猶予をくれるのか？

長くても3年くらいでは？

中古が出てるけど、
ずっと売れてないのが心配。

>>193 匿名さん
何とか高騰している相場に便乗して高値で脱出出来ればってのが見え見えの価格設定ですから仕方ないでしょう。相場なりの価格で出せば特段条件悪くないので普通の期間で売れるでしょう。

>>185 匿名さん

苦戦の理由は、西武新宿線高架化に伴う用地買収が公になってしまったからでは！？
用地買収が決まっている物件を購入するのは勇気がいるでしょ。

間も無く西武新宿線高架化事業が事業開始になりそう。

>>195 入居済みさん

用地買収が決まっている物件に特化して買い取りしている不動産屋を見つけた！
安く買って、国や都からの立ち退き料をで儲けるビジネスモデルか、、、

ここを購入する際、西武新宿線高架化の話って
知らされてましたか？

>>198 マンション住民さん
デベは「具体的には何も決まっていない」との姿勢でしたが、検討スレでは比較的早い段階から高架化の懸念は出されてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/537230/?q=%E9%AB%98%E6%9E%B6&p=...

>>199 マンション住民さん
「決まってないこと」について無責任に憶測では語れないので、その時点での営業さんの姿勢としてはごく真っ当だったと思いますよ。逆に「たら」「れば」で耳障りの良い話をされて、実際にはそうならなかったら…と考えれば理解出来ると思います。

高架化が都市計画決定した今、南側の住戸は、
どうやって事業化前までに売却・売り逃げ出来るかが
今後の生活を大きく左右しますね。
年内には事業化されてしまうと思うので、
急がないと…

用地収容の際、南側一階住居の庭は
事実上なくなり、側道になってしまいそう。

ここに書き込んで、早く売らなきゃって煽ってる人は不動産業者です

彼ら売買手数料又は自分たちで買って収用の際の売却益目的でやっています

資産形成目的であれば、収用まで待って都に売る方が売却益に課税されない&その後物件を買った際にさらに住宅ローン控除が使えるので、待った方が得になります

円安&ウクライナ問題で建築資材の高騰が続き物件価格も高値安定しているので現状売り急ぐ必要はありません

子供の件で転校させるなら早い方というのでいいあれば、賃貸に出して時間稼ぐなどの選択肢も考慮に入れるといいでしょう

>>202 住民さん1さん
賃貸に出すと住宅ローン使えなくなるから無理じゃね？

>>202 住民さん1さん

やっぱり、うちのマンションは土地収容確定なんですね？
買って損した。

>>204 入居済みさん
住民の方なら用地収容される場合の該当エリアはご存じですよね？で、損するって何に対してですか？

>>203 匿名さん
賃貸に出したら住宅ローン使えないとは？？？
賃貸出したらローン一括返済しないといけないと勘違いしている？

>>206 住民さん7さん
転勤とかやむを得ない事情と銀行が了解してくれた上なら問題ないだろうけど、そうでないなら一括返済または投資ローンに切り替えとかされるリスクはあるよね。

都議会の「環境・建設委員会速記録第四号」に記載がありますね。
URLは貼らないので検索してください。
こんなの資産価値下がるからインターネット上に公開するの止めてくれー。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
西武線連続立体交差事業に対するこの地域の注目度は、日増しに高まるばかりです。先日、私の家に封筒が届きました。送り主は、ザ・パークハウス上石神井レジデンス管理組合とあります。西武線の高架化によって、用地買収で建物を削られてしまうマンションの管理組合でした。
　同マンションは、設計上、一棟の建物として登録されており、マンションの共有地分割及び建物の一部の解体には区分所有者全員の合意が必要ですと訴えています。事業を受け入れるとすると、百四十二戸の半数の居住者が移住を余儀なくされ、残った住民はこれまでの二倍の修繕費、管理費の負担となってしまうため、合意形成は極めて困難と訴えます。

管理組合ちゃんと仕事してるんだな

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000114854.html

西武新宿線高架化で資産価値が上がるって言って売るの凄いな

上石神井駅からの距離がほぼ同じのシティテラス善福寺公園の販売価格は7,300万円～
収用時の交渉はここを基準して戦っていけば損はしないね
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_nerima/nc_67724876/

北棟の人たちは南棟の人たちの長期修繕積立金分も残るからしばらくは損しないのでは？むしろ南棟の人達はあんだけ高い長期修繕積立金が自分達のために使われなかった分だけ不満は残るけど、シティテラス善福寺公園を基準に頑張れば150％くらいの利益は出るでしょう

竣工早々に土地収容で取り壊されるマンションなんて
過去、ここ以外に例があるのかな！？
でも、ここに住んでみて、思ってた以上に電車の音がうるさくて
購入を後悔してる側にとっては、
これ以上のラッキーはないね。

>>212 入居済みさん
竣工早々ってもう8年経ってるが。。。しかも契約時点でその旨は重説にもしっかり入ってるから購入者は承知済み事項だよ。

シティテラス善福寺公園とは流石に同額にはならないでしょ。
西武新宿線南側は、吉祥寺の植民地として人気がある。

近隣中古マンション相場と同様でしょう。
それでも、月数万で住んでたと思えば損はしないと思いますが。

>>214 口コミ知りたいさん
問題は多少購入時より高値で収容されたとしても次の住まいがそれ以上に値上がってることですな

もともと子供が就職して一人暮らししたら売る予定だったから
多少色つけて買ってくれるならラッキーというお気持ち。
心から終の棲家として買ってる人は流石にいないと思ってるよ。

具体的に土地収容・取り壊しの時期は、いつ頃になるのかなぁ…
また、残った北側の住戸には保証はないのかな？

土地収容される住戸も、残る住戸も厳しいね。
重要事項説明書に土地収容される予定があることなんて書いてありましたか？？

中古が一軒売りに出てるけど、
この状況だと…

ここを売ってブリリア石神井公園の新築を購入するのもありかも。

ブリリア石神井公園は70平米6200万とかなので買えない

近隣物件はどこも値上がりしていて羨ましい。
ブリリア石神井台は、中古でも6000万以下では購入できない。
ここだけ取り残されてしまったな、、、

理事会で用地収容問題は、
きちんと対策を検討してくれているのでしょうか？

自分の資産なんでだから理事会に期待するのではなく自分からリーダーシップ発揮して頑張りましょう

>>223 住民さん4さん

確かにそうですね…
次期の理事会に立候補し、
率先して理事長に手を挙げます。

東京都議会の議事録では、2024年に西武新宿線 高架化が事業化される予定。
いよいよですね…

理事会は東京都にきちんと陳情したのかな？

土地収容前の売却と土地収容による譲渡では、
どちらがお金を多く回収出来るのでしょうか！？

西武新宿線立体交差事業が事業化される本年度は、交渉の正念場。
諦めずに、いかに高く保証金を勝ち取れるか。住民一同の団結が必要です。
理事会の活動にも期待してます。

立退料は一円でも高く取らねば損。

立ち退く人と、残る人の金の補償額で揉めそう
マンション全体でいくらみたいな目安はあるみたいね

>>229 マンコミュファンさん

今年、工事が事業化されれば、
いよいよ立退料の提示があるのかな？

きたね

さあ、どうする？

測量は終わったのかな？

賃貸情報出てますね
67㎡の部屋で20万円/月
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13120/to_1001059003/

収益還元法で計算
表面利回り4%(参考：https://utinokati.com/rentsim/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E6%B4%BB%E7%94%A8/%E3...)

20万円*12か月÷0.04=6,000万円

保証金の交渉するときはこのあたりが一つの基準になってきますので、安売りは厳禁です

立退の補償金って、法律で決まってるから、
賃貸金額など、考慮されないのでは？

線路側住戸は、早々に、立退の契約書に
印を押してしまうのかな？

まさかこんな展開になるとは…

法律ってこの辺りですかね？
これなら周りの相場が反映されるってことだから、このマンションの取り壊しに関する個別事情を考慮したネガティブな価格では取引されないってことになりますね
------
収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする

>>236 住民さん4さん

立退は必至ですか？

立退は必須というか、立退する方が経済的に合理的となると思います

理由は売却時の税金の問題で、本来かかる売却益に対する税金20%について、最初の金額提示から「半年以内」応じれば売却益5,000万円分までは無税にしますよという制度があります

おそらく近隣の取引実績など考慮すれば、本件大半の世帯が売却益が2000-3000万くらい出ると思うので、収用の応じた方が400-600万の節税になります

ゴネてもいいですが、上記の節税分以上の金額を取りに行くには戦略的かつ組織的に動く必要があります
上記の交渉を組織的にやる一体感をこのマンションでは感じないし(検討委員会の方が頑張ってくれているには理解してます)、そこまで頑張るよりもある程度の利益が出ているので、新しい生活を探そうとする人が多く組織的に動く部分が難しい気がしています(個人的な感想です)

詳細にご教示いただきありがとうございました。
大変参考になりました。
お陰さま立退にはデメリットだけでなく、
逆に大きなメリットがあることも
良く理解出来ました。

売却益で近隣で新築販売中のブリリアシティ石神井公園への
買い替えも検討出来そう。

いづれにしても、今年度中には事業化予定なので、
お互いに早期の腹決めが必要ですね。

みなさんは、最初から近い将来に立退があることは知ってましたか？
私は正直知りませんでしたが…

近い将来にあることは知らなかったけど、西武線高架工事と、立ち退きの話は知ってたよ

>>241 マンコミュファンさん

立ち退きをご存知だったのに購入されたのですか？　なぜですか？

私はこのあたりが地元なのですが、私が中学校の頃から計画の話自体は聞いたことがありました。
ただ、ずっと計画が実行に移されていなかった為、私が生きている間には実現しないだろうと思っていました。

転勤などの理由で、立退開始前に売らなくてはならない場合、中古住宅として販売可能なのかな？　もし立退が決まっているとしたら、購入してくれる人はいるのかな？

立ち退きが決まってるなら売る必要ないじゃん
立ち退き時期を待って国に収用してもらえばいいだけの話

立ち退きが正式決定する前の話だけが出ている時点が一番転勤等の場合は困るはず。

>>224 マンション住民さん

手挙げましたか？

早く具体的な補償内容を記載した立退通知が届いて欲しい。

東京都が高架化着手を正式発表
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000004993.000052467.html
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1574326.html

>>248 マンション住民さん

いよいよ本格的な交渉が開始ですね。
金額提示は坪いくらくらいになるかな？

>>249 入居済みさん

4900万くらいでは！？

>>250 契約者さん7さん

相場と比べて安過ぎませんか？
安く買い叩きたい不動産業者の方ですか？

価格保障はもっと高そう。
ただ普通に中古で今リセールしようとしたらもっと安くなりそう。リセールせずに住み続けるから良いけど。。。

>>251 住民さん8さん
坪幾らの話がそもそも噛み合ってないですよね

>>252 マンション掲示板さん
おっしゃる通りですね
数年後に取り壊しになる物件を買いたがるのは業者くらいなものですから、価格は下がりますよね
収用の場合は、周りの相場に引っ張られて価格が決まるので、リセールに出すことはおすすめしないです

取り壊しの時期は、5年後が期限ですかね？

【提案】用地買収によるマンション取り壊し決定なら、修繕積立金は廃止にしませんか！

残った人たちの修繕費になるから駄目です