本郷パークハウス　ザ・プレミアフォート（HONGO PARK HOUSE）住民板

我が家は全てをダウンライトにしたのですが、ユニバーサルダウンライトは高い割に２０Ｗ。絵画等を照らす為で、部屋の照明用ではない。よって引掛けシーリングはつけたままで別途照明を買わなくてはだめ。６０Ｗのダウンライトは１４畳位で最低１０個は必要。１０個だと調光用スイッチが２個必要。シーリングがあると醜いので外してもらうと取り外し料がかかる。合計２７０，２７０円。今の我が家は８５Ｗのダウンライト１０個であとは一緒で１７０，７００円。ピクチャーレールもここは１１，１３０円／ｍ。今の我が家は８，２００円／ｍ。非常に高いと思います。
私がセコイのでしょうか？
まあこのマンションを購入される方はこの位の金額はどうって事ないという方が殆んどなのでしょうけれども。

ユニバーサルダウンライトですが、絵画照明用だと言われて、我が家もやめました。普通のダウンライトも好きな位置に設置できるわけではないのですね。下がり天井の箇所にダウンライトが欲しかったのですが、出来ないと言われました。（これって常識なのでしょうか？）
コンセントのオプションも柔軟性がなくて、電話とLANだけが欲しいのに、マルチメディアコンセントを設置せねばならず、不満が残ります。
ピクチャーレールの相場は分かりませんが、THE CENTER TOKYO を購入した知人に伺ったら、同じような値段でしたので、あまり疑問に思っていなかったのですが、随分と違いがあるのですね。
あとは、キッチンのコンロをIＨにしたり、吊り戸棚を設置したりもしたので、オプション代はかなりかかってます。でも、最初にお願いしないと、入居してからでは絶対にやらないと思うので、今回はお願いできることはしてしまおうと思いました。あとは、金額に見合う施行結果であることを祈るばかりです。

我が家も40万ぐらいでしたね。コンロがメインですけどね。ピクチャーレールは今回のは高いと思いましたが、駆体壁にも出来たので、少し高いのだと思います（モデルのリビングにあったタイプ）。もう1回あると言ってましたよね、インテリアオプション会（カーテン、フロアコーテイングなど）。その時も壁にねじでうつタイプのピクチャーレールがある様ですよ。それは多分もう少し安いと思います。ただ、見た目は今日頼む方が良いし、これこそオプションという事だと思います。我が家はそれこそ今回は隣の壁との間の部分だけ頼みました。

でも正直、皆さんの御意見を御伺いしていて、この価格を高額と思う方の様で少し安心しました。50万ぐらい安いじゃないみたいな人ばかりだったら正直暮らし難いな〜と思ってたんですけど、まともな経済観念の方が多くて正直安心です。今後もよろしく御願いします。

IＨをお願いしたのですが、ナショナルのショールームで実物をチェックしてきました。少し前までは最新の機種だったようですが、つい最近上位種が発売されたそうです。でも、オプションのカタログにあるお値段について伺ったら、工事費込みの価格としては、かなりお得ですとのお答えでした。
オプション時に伺ったら、ガス栓の方も残っているので、後々ガスコンロに戻すことも可能だそうです。IＨ用の電気工事は入居後にすると費用もかかりますし、配線も外に出ると思い、今回思い切ってIＨをお願いしてしまいましたが、電気容量を上げると、電気料金も上がりますし、果たして正解だったか、まだ少し迷ってます。
どなたか、現在ＩＨお使いの方いらっしゃいましたら、使い具合など教えて頂けませんでしょうか？

下がり天井には出来ないと当方も言われましたが通常の天井は好きな様にレイアウトしてくれましたよ。
コンクリート壁にピクチャーレールを設置出来ると言っていましたが、レールがもろ見えになりますよと言われ、やめてしまいました。
料理屋さんではないので、料理をする時間も少ないのでたいして料金は変わりませんよ。お風呂まで電気にすると大変ですが（ここは出来ませんが）。
でも４０Ａを６０Ａに変更しなくてもいいのですか？
変更すると基本料金が上がりますけど。

でもオプション代金を内覧会前に、できばえも確認せずに全額支払うのもおかしな話ですね！
ダウンライトももっと趣味のいいダウンライトにして欲しかったですね。沢山種類があるのですから。
ハロゲンライトの方が好きなのですがね！

>28 情報をありがとうございます。ナショナルのショールームの話では、40Ａでも使えるとのことでしたが、エアコンとの併用などは無理とのことでしたから、60Ａに変更することになりそうです。
コンクリート壁のピクチャーレールが埋め込みでないことは、初めて伺いました。「ピクチャーレールは埋め込みですか」と確認したのにもかかわらずです。リビングのコンクリート壁側に標準で設置されているピクチャーレールもそうなると埋め込みではないのでしょうか？明日にでも確認してみます。

うちもＩＨに変更をお願いしました。
オプション会社の方がおっしゃるには、
部屋のタイプごとに契約アンペアが違うそうです。
ＩＨの方はだいだいは６０Ａになるのではないでしょうか？
ところで、みなさんはコンセントの増設はしましたか？
ここにあったら便利かな〜と思うとつけたくなってしまいます。

何故かこのレス閑散として来ましたね。
契約した人でこの掲示板を見ている人ってほんの僅かなんでしょうね。
契約日時の表をみると１３０戸以上あったから１３０戸は契約済みで２期に２０戸売れたと言っていたので１５０戸以上は契約済みなんでしょうね。３期はまだ未定のようですが。
何か情報は無いのでしょうか？

昨今の欠陥マンション！
このマンションは高層ではありませんがコンクリートの厚さが売りの（ＴＷＦＳ工法）マンションです。販売会社に念入りなチェックをとお願いしましたが、１人くらいの話では全く無視。鉄筋も高騰しセメントも高くなっているのいで手抜きでコンクリートを基準以下に薄められたり、鉄筋の数を減らされない様、他の契約者の方も忠告して欲しいものです。

新春を迎え、皆様の御多幸をお祈り申し上げます。

　まだまだ10ヶ月。

　皆様の御尽力で、良い居住環境が出来ればと思います。

記念なので書き込んでおきます。

住宅情報（都心に住む　2月号）って言う雑誌の2007年総合ベスト５マンションに入ってました。

当然ですが、富士見タワーとか、麻布ガーデンとかも入ってました。

お願いだから、外部の人は荒らさないでね。

4期7戸はどうなりましたかね。これで残り25戸ぐらいでしょうか？。最近は月に3戸ぐらいのペースなので、竣工までにほぼ売り切れるかもしれませんね。

周辺については、以下は検討版からですが、、、
一期では
小石川タワー90戸の4割　（2期６戸なので未だ半分以下）。
護国寺シティーハウス55戸の１割（その後全く音沙汰なし）。
目白シティーハウス280戸の2割（200戸程度売れてなくて、もうすぐ竣工）。
護国寺のパークハウス　37戸の4割（2期で10戸、７割売れた）。
駒込のブリリア　90戸の2割（もうすぐ２期、10戸ぐらい売れるとよいですね）。
小石川のブランズ　25戸の4割（２月から東急得意の年度末値下げ攻勢。しかし厳しい）。

これらに比べると価格帯も高いのでここは健闘している方でしょう。最近、見に行きましたが、現地も高さは9階ぐらいまでいっている感じで、思っていた以上に、反対側のプラウドより建物が大きくて重厚感がありそうです。三菱も、ネットで工事の進捗状況の写真などが見れるようにしてくれると良いですよね。

>これで残り25戸ぐらいでしょうか？。

本日更新されて、販売対象19戸になりました。これが現時点での残りでは？。
あと8か月ですからね、ほとんど売り切りそうですね。

こんにちは。
現在、建築オプションを検討中ですが必要最低限（ダウンライト、ピクチャーレール、コンセント増設、床暖房増設等）だけでかなりの金額になります。３年前に他物件購入の経験上、ここは割高だと思います。
IHにしようとしたのですが、ここは差額ではなく１からの取り付け料金のようでパンフに載っている料金まるまるかかるし、電気オーブンは200Vでないとガスと同等にならないのに対応不可という回答でした。それならガスでもかまわないと思ったらガス用の器具はリンナイのごく普通のものしかなく、それがやなら後ほど自分で変更するしかないナイトの事でした。
建築オプションの場合、ゼネコンが入ると自由度がかなり制限されるのは予想してましたが、メックさんとのお話し合いもかなりストレスフルで、もう少しどうにかならない物かと思っています。
出来るところは建築される前にしておく方がよいのですが、かなり消耗する戦いになりそうです...

こっそり値下げしてるから、売り切るでしょ！

今期も４戸の様ですね。月に4戸（週に１戸）ぐらいのペース。

あと半年で残り15戸になる様なので最後は値下げなどもあって殆ど売り切れそうですね。

皆様に質問なのですが？アプローチコリドーってどんな感じになるのでしょうか？ＣＧだと今一つピンとこないのですが。

各エレベーターホールに行くただの廊下で写真の通りで完成してみないと高級感があるのかないのか解りませんね。それより２階以上のエレベーターホールがどんな感じになるのか不安です。
内廊下ですが高級感があるのかないのかＭＲではピンと来ないし、パンフレットは立派なんですが、イメージの沸く写真がなくて。あともう少し、完成してからの（内覧）お楽しみですね。

駐車場およびロッカーの抽選結果が早く知りたいのですが何とかならないものでしょうか？
もし、駄目なら他を早急に借りなくてはいけないので、、、
駐車場ってあまるのかしら？

駐車場およびロッカーは恐らく引渡し１〜２ヶ月前に抽選で決めると思われます。

よく後楽園に行くのですが、ドームよりもっと山手の奥まったところにこのマンションが位置すると思っていましたが、完成近くになり銭高組のシートがすぐ近くに見えるので結構ビックリです。シートが外れ白いマンションが現れると、立派な感じがするのでしょうね！

47さん
私もつい先日後楽園方面から見てみましたが、かなり大きく、近く見えてびっくりいたしました。
その前は2月後半に見に行きましたが、その時はまだ12階部分が見える感じでありましたが、
だんだんその姿がより大きく見えるようになると、嬉しく感じました。

すぐそばまで行くと、またその大きさに圧倒されましたが(笑)

15階部分（建築上表示は14階ですが）までほぼ躯体が完了しており、
1階〜11階の内装工事と建築計画のプレート（？）に記載されていました。

もうすぐ躯体工事完了ですね。

5月も４戸売る様です。のこり恐らく10戸ぐらいでしょう。高層階のプレミアの部屋が残ってますね。やっぱり文京区のMSを購入する人には1.5億を越える部屋は売れるとこ少ないですよね。

建物の上にあったクレーンも無くなり、あと5ヶ月ぐらいになりましたね。私も全体のボリューム感というかどっしりとした感じがとても良いと思います。地震も最近心配ですもんね。

なぜ４戸ずつの売っていくんでしょうか？中古とかキャンセル物件？

未販売住戸で、要望書が４戸しか入らなかったという事ではないでしょうか。
違うかな？？

巣鴨側のシートが一部外され、だんだんと姿を現してきました。
毎日ベランダから見て楽しみにしています。

次回売り出しが１０戸、プレミアムは、相変わらず３戸。次回売り出しに前回売り出し住戸が含まれているような？８月完成ですが、何時まで次回売り出が続くのでしょうか？実際どれだけ売れ残っているのでしょうか？昔は全住戸が貼り出され、販売済みはバラでマークし、オープンだったのですが、今は売れないから小出しなんでしょうか？

現在の売れ行きに関しては購入された方なら教えてもらえますよ。モデルに電話されたらどうですか？。私は、今の相場で、この価格の物件としては明らかに順調に推移していると感じています（文京区周辺の物件は悲惨なのが多いです）。

現状で残っているのは、このHPとリンクしているJJナビで見れる12戸です。販売予定と最終的な販売物件は異なるので（その時点で残っている全ての物件を示す販売予定という言葉と違い、いわゆる申し込みのあった物件のみが最終的に例えば5期3次の販売物件となる）色々な印象を持たれたのだと思いますが、この辺の事も、購入者の方でしたら丁寧に教えてくれますよ。あと竣工まで5ヶ月程ですが、プレミアの一部は残る可能性がありそうですね。

販売時期を分けるのは、その期の売れ残りを作らないこと（その後の広告が例えば１期目は完売！と言えるから）が重要だからで、恐らく4戸ぐらいが売れる様になったら１期進めてとやって来たからでしょう。

50の方の中古とかという文言は意味不明ですね、恐らく、部外者の方でしょう。

まあどちらにしろ売り切った方が嬉しいですが、全体の6％程度となったので、月に2戸売れるだけでもあと5ヶ月でほぼ完売ですので、まあ何とかなるでしょう。市ヶ谷のみなさん頑張って下さい。

後楽園側のベールが取り除かれたら、またイメージが変わり売れ行きが良くなるかもしれませんね。今時の高層の乾式壁と違い３０㎝のコンクリートの戸境壁はなかなか聞いた事がないですからね。こんな事投稿するとまた、このレスが乱れてしまいますかね？

あのパークコート真砂でさえ乾式壁なんですよね。これには少し驚きました。
ここの３０cmはとても魅力的です。
コンクリートが厚い分、居住空間の畳数が若干、小さく感じるのでしょうか？
それとも殆ど張りのない造りが、カバーしてくれるのでしょうか？

下がり天井ってどのくらいあります？

ここも値引き販売していますか？
地所さんの他の物件で値引きを持ちかけられました。
20％くらい値引きしてもらえるなら検討できそうですなので。

住民版に値下げの質問されるのもいかがなものかと？。

第一、購入検討者が書き込むとこでないし、2割も下げないと買えない人と既購入者が一緒に住みたいと思いますかね？。既購入者がこの種の質問に返答することはありえないので、せめて検討者版へどうぞ。

ここは2割も下げたら高層の1.5億越えのとこ以外はあっという間に完売しますよ。竣工後に1割がいいとこでしょうね。

先日ちらっと近隣の不動産屋に周辺の不動産市況を聞いたら、中古物件がのきなみ
１５％強下がってるそうです。特に低層階の眺望が期待できない物件の値下がりが顕著な
ようです。
私は南側中層階の購入者ですが、ここは眺望はほとんど期待できません。。。
手付け放棄キャンセルも選択肢でしょうか。

我が家も検討中、、、地価もだいぶ下がってきていて金利もあがって、、、
あせって買ってしまったのかもしれない。
十分な選択肢だと思う。やはり冷静になると高すぎる物件で将来は売れないかも、、

将来の売却も検討対象なら、手付け放棄による損失と両方比較検討するのはおかしいことではないです。

１０００万前後の現金を捨てても良いって考えるのですか。
皆さん（皆ではないけど）すごいですね。

手付放棄ってとても希なケースって聞いてますが、
それ程の下落なんですか？

実需で買ったつもりだけど、住む前から価値が下がるのはやはり悲しいものがありますね。

買った時は極地的プチバブルだったようなきがします。
価値が下がったのではなく、周りが冷静な目を取り戻した、、、上手く説明出来ませんが。
手付けを放棄したくないから迷っているんです。未入居で売るってありでしょうか？

金利があがりはじめた。まだ序の口？住宅ローン金利も上がり始めた。まだまだ入り口？

消費税は上がる？１５％まで行ったら金利何％分の追加コスト？消費税が上がれば、生活費も学費も医療費も嵩む？あ〜、生活苦。

もちろん物価高ならなおのこと。小麦を筆頭にもろもろ。鉄をはじめ素材価格も上昇。で、マンションの建設費もさらに上がる？

ということは、今、買うのを諦めたら一生買えそうも無く、手付けを惜しんで買ってしまったらまさに無謀者？

少し考えます。

ご参考までに、本郷からの住み替え組ですが、確かに中古物件の査定は下がってきてますね．去年の契約時から査定で200万位下がってます。ただし、その200万程低い査定額でも２年前の査定額より300万ほど高いので、うちとしては住み替えのタイミングとしては許容範囲です。先行きを考えると、今のマンションを売るタイミングもリミットかなと思ってますが、これが最後の住み替えになりそうです。

本当に契約者さんなのですか？気に入って購入されたのではないのでしょうか？
キャンセルして他の物件を購入してもそれほど安い物件は文京区では見当たらないと思います。
江東区なら別でしょうが？？
本郷３丁目から２分の三井の物件でも坪３５０から３８０万円です。ここは４００万前後。大分安い感じがしますがＭＲに行ったところ、構造の質を落としているようです。ディスポーザーもないし、戸境壁も全てがコンクリートの部分でなく乾式壁になっていますし、コンクリート部分もこちらは３０㎝ですが、三井は２０㎝強。スラブ厚もこちらの方が厚いです。
これから資材も高騰し、金利も上がり、安い新築物件ができてもチープなマンションになりかねないのではないでしょうか？築浅の中古なら別ですが、良い中古物件はさほど安くはならないのでは？
眺望を第一に考えていらっしゃるなら、購入ミスだったかもしれませんね。
本郷でしたら、陽がさせば十分なのでは？
このマンションが完成し、内覧をしてから十分に考えたほうが良いですね。
私もこのマンションに関して理解しかねている部分もあるので（販売担当者にきいてもあまり具体的ではないので）実際に完成したものを見てみてからと考えております。

みなさん同じ様な悩みがあるようですね。というか、入居、ローンが近づくとどこでも同じ様な悩みを抱える様です。ちょっと予算に無理をして低層を購入した我が家も実は同じです。我が家がどのように考えたかと言いますと、、、。

１）物件としては正直とても気に入っています。
２）港区とかは別ですが、文京区に、この価格帯のMSを購入する方は、居住者の皆様が、しっかりとした社会的にも文化的にも経済的にも共同生活させて頂くのが安心な方々で、その様なMSになると思っています。そして、今後、ある程度の規模のMSが出て来ても結局安いものとなり、住民層が当然、こことは違って来ると思います。
３）文京区の物件では正直、眺望という程のものがある物件は極めて稀（小石川後楽園パークハウスの高層階ぐらいですかね、でもあそこは裏が丸ノ内線です。）で、それ以外も主幹道路に面していたり、駅から遠かったり、立地的にも（中古を含めて）今後よいものが出て来るという保証は無い。私は文京区の居住歴25年、MSは6カ所住みました、60の方はあまり良い不動産業者に相談されたとは思いません、総合的に判断して、眺望が良い上に、他の条件もそろった文京区のMSってあるのでしょうか？。
4）低層、小規模のMSは今後も良いものがあるかもしれませんが、共有施設、２４時間管理、免震、コンシェルジュ、2から3戸に一つのエレベーターなどを望むのはおそらく無理。実際、文京区にここよりも良い低層のMSを作ったらそんなに安くならないし、金利の上昇と小規模で管理費が高くなり、２４時間管理が出来なくなるなどを考えると予算は結局同じになると思われる。
5）実際、中古では１年前より安いものが出て来ているとは思います、しかし、一流デベロッパーの扱った、コンシェルジュ、24時間有人管理を含めた管理の行き届いた、下駄履きでない、主幹道路に面していない、など、この本郷パークハウスと同様な条件の物件は多分稀でしょう。その上、地所がパークハウスにプレミアという言葉を名前に冠した物件はごく少数です。
6）67の方が記入していらっしゃいますが、私もいくつかのこの夏売り出しの新規の物件調べましたが、色々と設えを落として価格を下げているのが現実でした。今後、文京区に出て来る物件も当然同じだと思います。
7）結論的には、物件の立地、規模、管理設備、住民層、売り主、下駄履きでない、免震などの全ての条件を満たした物件は私は過去にも、未来にも文京区内にめったに無い？（もちろん素人の意見ですが）。（文京区のみなさんがおそらく憧れの小石川パークタワーは流石に築17年ぐらいですし、免震でないです。その上、実際、取引価格も未だに高いうえに滅多に出てきません）
8）これらの事を考えると、結局、我が家は、悩みの根源は予算だけなんです。

そうすると、例えば、金利の上昇基調なども考えると今後、安い物件が購入できても月々の支払いの違いは数万円の違いぐらいでしか無さそうなので、いざという時は、自家用車の所有を止めて、節約すれば、と思う様になりました。まあ、そんな感じです。

私が思うのは、この物件を購入された方は少ないと思いますが、投資目的の方は確かにキャンセルもありでしょうね。

私もみなさんが本当に契約者なのか、とびっくりしております。
眺望は望めないことはわかっているはずだし、金利は現段階では購入検討時とほぼ同じぐらいなので、今後上がるとしても本契約時にはそこまでの上昇はないはず。まあ、少なくても1000万円ほどの手付金を手放しキャンセルして港区などの高額物件を買える財力がある方々なのかもしれませんが。
幹線道路から離れた坂上、しっかりした地盤に免震構造、戸境壁やスラブ厚、一流デベの大規模物件など、文京区で同じ条件のマンションを探そうとしても今後出てくる可能性はかなり低いと思うので、わが家はいい買い物をしたと思っています。

67さん、理解しかねている部分とはどういったことでしょうか。差し障りないのであれば、教えていただきたい。

私はちなみに68ですが本物ですよ。悩まれる方がいらっしゃるのもこの物件を購入された方が堅実でしっかりされた方である証拠であるとむしろ感じます。

本物の証拠に一言加えますと、連絡が久しぶりに来ましたね。購入予定のものは無いのですが、話を聞きに６月末のオプション会には行くつもりです。

６９さん＞　この場ではお話できません（直接ならお話できますが）。ごめんなさい。
後はエントランスを入って、エレベーターホール、各階の内廊下のイメージがよく解らないので、実際に完成して豪華さがあればいいなあと思っております。早く完成して内覧会が待ちどうしいです。メックから来たオプションはちょっと豪華すぎて私にはあまり関係なさそう。フローリングの艶出しくらいでしょうか？完成が待ちどおしいです。

>>まあ、少なくても1000万円ほどの手付金を手放しキャンセルして港区などの高額物件を買える財力がある方々なのかもしれませんが。

去年の購入時の値段なら、今の３Ａでもそこそこの物件買えましたよね。
まぁ、後悔はしていないが・・・。

手付け放棄はもったいないですね、一般的に。
しかし、どうしてもという方で、今直ちに資金繰りに窮しているのでなければ、
入居直前直後で買値と同値で売りに出してみてはいかがでしょうか。
新規購入者層からは、キャンセル物件とほぼ同じ条件ということになります。
仲介業者への手数料分だけ損しますが、10%捨てるよりはましでしょう。