プラウド新浦安パームコートってどうですか？＜その１＞

エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）。これが本当なら、パームコートの坪単価は、当然、それ以上と考えるのが自然です。それに、最後のマンションですから、プレミアをつけても、需要はそれなりにあるでしょう。売れ残ったとしても、長期戦で、捌けます。プラウドⅠが証明しています。結局は、完売。

それ、高すぎやろ！
限度があるわな。

＞エクセレントが、坪２００万円で、連続完売している（広告より）

今この物件のウェブサイトを初めて見てみましたが、総戸数102戸しかないんですね。
「連続完売」って、この程度の戸数でどんだけ期分け販売してるんですか（笑

で、よく読むと物件概要に「第３期１次　販売戸数７戸」とありました。
こんな販売手法でも「連続完売」と言ってはばからない業界です。


そういうわけで、これを参考にしてプラウド３の販売戦略は決定しましたね。
すなわち、相場を無視した価格設定（坪200万）で、細かく期分け販売して「連続完売」を目指す。これでしょう。

坪単価と合わせてグロスで考えないと。
立地、仕様とも上と思われるⅠが平均坪単価190万で惨敗しているのでそれよりは下が妥当でしょう。
Ⅰが竣工したのはリーマンショックの前で、それでも大量の在庫を残してしまっていますから。
グロス6000万を超えると売れない。
これがⅠから得た野村の教訓ではないかと思います。
新浦安の場合、広さ的にも小さな子供が2人、専業主婦の4人家族が平均的なところだと思います。
1馬力、30代半ばで年収1000～1500万円（中心は1200～1300万）が主力の購買層になると思いますが、この層が買うグロスは6000万円までだと思います。
何度か予想坪単価160万円台で投稿していますが、上記理由によるものです。
Ⅰを検討してまだ下がると思って買い逃しましたたが、やはり160万円台になって一気に捌けたという印象です。
7000～8000万というのは高層階、角部屋、海眺望のような一部住戸でしか通用しないと思います。
アッパーミドルが買える価格帯ではなくなります。

↑に同感の上で、意見させてください。そのなると、エクセレントの坪１９０～２００万円で、連続完売している（らしい）事実？と、上限６０００万円（坪単１６０万円）で、需要>供給となる事実（プラウドⅠの販売結果）から言えるとしたら、内側Ｌ字の低層１００㎡以下は、坪単高くてもグロス抑えれば売れる！　一方、高層は、坪単価高くグロス高くても売れる！残りのその他は、リーズナブル？となるということでしょか？

分かったようなこと、言ってるけど、所詮しろうと。
マーケットにより、価格は上下することを忘れては困る。
何を言っても、後解釈にすぎん。

坪単価160台は平均で、ですと南西中層階の中住戸がそのぐらいじゃないかと思います。
南東＞南西＞内側
高層＞低層
角部屋＞中住戸
の組み合わせで坪単価は大きく変わるでしょう。
当然、内側、低層、中住戸は安くなるので坪単価140台でグロスで5000万切るものもあるのではないでしょうか。
も坪単価の差は大きかったです。

マーケットとは何か教えて下さい。プロさん

高洲の中古相場は130〜160万ぐらいです。160台は新築のマーケット価格ではないのですか？
数字はざっくりですが、新浦安は坪単価120ぐらいでスタートして、グランデで160まで上昇、で190まで上げて惨敗、160台で捌いた。
こんな歴史です。
高洲という場所を考えても、550売ることを考えても160が妥当だと思いますが。

マーケットとは、株価。
今年の３月頃に買えばよかったの合唱だが、
それは株価も底の時期。

後からは誰だって、いえるよ。
日経平均が7000円台の時に、かっときゃ良かったってね。

>高洲という場所を考えても

もう日の出・明海との差別化はできないでしょう。
OKストアできて鉄鋼団地側の緑化工事も進んでるし。
何よりも南東はもちろん南西側の都心眺望があるのはここの強み。
Ⅰの内見したとき、下手な都内湾岸タワマンの眺望より、パノラマで、
より迫力を感じた。
シャトルバスがあるなら、なおさら。

それでも内側棟はどんなに安くても買わないかな。
それならば南船橋の駅近激安マンションのほうが良いかも。

　街自体は素敵だけれど、京葉線＆バスだと需要が湧かない
というのがマーケットの実態。

　そこに不便さを感じない住民さんは、安く暮らせて幸せなんでしょうね。
　弱いチームのファンの方が、安く観戦できるのと同じ。

　　

坪160万円、プラウド1の築厚浅中古の価格もそんなとこ…なるほど。ではエクセレントはなんで200万円なの？

価格予想になるとにわか評論家が湧いてくるね。

これで坪１６０万円より高かったら、Iの時のように、バッシング嵐になるんだろうな。

何でバッシングするの？欲しいのに買えないから？

全てにおいてⅠの方が上で、あの苦戦。
ここは、果たしてどうなのか？
日の出･明海信者では、ないけれど、金額がいくらであれ、場所が問題。

>>716
予想を書いて悦に入ってるから、はずした時にも持論を正当化したい心理が働く。

なるほど。

エクセレントも大幅値引きして売っているのでは？ただそれだけ。坪150以下では？

禿同

売れてるマンションが、あんなみっともない大だんまく出すはずないじゃん。

Iでもやらなかた。暴挙です。
高洲の恥さらしマンション。

連続完売って、坪２００万円って・・・実態は、どうなのでしょうか？

首都圏中古マンション価格、1.0％下落に　東京カンテイ

2009年11月24日
　東京カンテイはこのほど、10月の三大都市圏中古マンション（70平方メートル）価格の調査結果を発表した。価格データは、同社のデータベースに登録された中古マンションの「売り希望価格」を行政区単位に集計・算出し、70平方メートルに換算して表記したもの。

　それによると、首都圏の中古マンション価格は、2,767万円（前月比1.0％下落）で、先月まで２カ月連続で上昇していたが、再び下落となった。地域別では、神奈川県が2,424万円（同1.5％下落）で、首都圏唯一の下落となった。千葉県は1,766万円（同0.8％上昇）。千葉県を前年同月比でみると1.5％上昇となり、14カ月ぶりの上昇となった。これについて同社は「浦安市や市川市など、県内の都心近郊エリアで価格水準が今春以降堅調に推移していることが主因」と分析している。

　近畿圏の中古マンション価格は、1,812万円（同0.3％上昇）で、４カ月連続の上昇。

　中部圏の中古マンション価格は、1,509万円（同0.1％下落）となった。

南西中層、坪160万なら100平米で4800万か？
それはないわ。あったらものすごくうれしいけど。

その値段なら即買いしたい。

南西中層100平米が5280万なら喜んで買うぞ。お手頃過ぎて高倍率抽選のほうが嫌だ。5400万でも自分の中で色々正当化して買うと思う。それだけ欲しいのです。

内側は別として、100で、中層5300万下らず6000万位、高層6000万円下らず7000万ってところでしょうか？

内側は別として、100で、中層5300万下らず6000万位、高層6000万円下らず7000万ってところでしょうか？

中古より安い値段出してくるわけないじゃん。

モデルルーム出来る前から、買う買うって面白いですね。皆さん、現地見学したことあるんですかね(笑)

>>729
でも立地が中古より悪いから（最も場末）
それもありでしょう。

場所が既存マンションに比べて悪いのはわかってます。でもここしか大型はもうないんです。新浦安で社宅住まいですがもう出ないといけないので、ちょと無理してまでの価格なら迷わず買いますよ。眺望確保の外側はある程度高くても売れてしまうと思います。さすがに1の価格では無理でしょうがノムさんが長期戦してもいいくらいキャッシュフローに困ってないならお高いでしょう。難点はありますが代わりは中古しかありませんしね。

何故ワンを買わなかったのですか。皆さんが希望する価格と、最後は変わらなかったと思いますが。

間取り、眺望が選べなかったから。立地もそんなに大差はないと思ったから、悩みつつもⅠを見送った。正解だったかは価格を見ないとわからないけど。

ＪＡＬの社宅２棟は遠からず売却されるよ。メインＢＫからの圧力尋常じゃないから。

跡地にはマリナテラスみたいなのが２つ建つんだろうね。

大規模じゃないけど。高洲よりこっち待った方が魅力的。

新浦安で眺望ないマンションは駅近でなきゃ意味ないよ。
ＪＡＬ社宅の場所は、中途半端。駅まで歩くには辛いし、
且つ、通勤バスも雨の日とか混んでて乗れなかったりするし。

どうせなら、新浦安の外れでも始発に近いバスに乗れたり、通勤シャトルもあり、
なんといっても外側なら眺望があるここのほうが良いよ。

中古物件は、仲介手数料が馬鹿にならないし、新浦安は今どきディスポーザーなし
物件も多いから要注意。

＞＞７３５

ＪＡＬの社宅は２年程前に、野村不動産に売却済みですよ。
現在は、野村が賃貸でＪＡＬに貸しているだけ。。

そういえば、ここはディスポーザー付いているのでしょうか？床と天井は流行りの二重？セコムは？パンフレットでは分からなかったので教えて下さい。

>>736
あなたが、デベから望まれるお客であれば、競合とか抽選はそんなに心配ないと思う。これだけ戸数があれば、重ならないようにうまく捌いてくれるし、最悪抽選になっても不思議となんとかなる。最上階角部屋とかはまた別かも知れないけど。

以下、とある抽選会の風景。

まずは2倍のお部屋です。1と2の玉を入れます。ガラガラガラ。１番が当選でーす。

次は3倍のお部屋です。1と2と3の玉を入れます。ガラガラガラ。また１番が当選でーす。

次は4倍のお部屋です。1から4の玉を入れます。ガラガラガラ。またまた１番が当選でーす。

なぜか1番ばかり…。玉の大きさは一緒なのかな？重さは一緒なのかな？自分は１番だったけど、営業さんはなぜあれほど自信たっぷりに「絶対に大丈夫」と言えたんだろう？

となると、全て低層マンションになるのか・・・。
やっぱり新浦安駅遠の低層マンションは微妙かな。
野村だから、絶対安くはないだろうし。

野村は値引くよ。
値引かないのは、スーさん。

>>739
>ここはディスポーザー付いているのでしょうか？
>床と天井は流行りの二重？
>セコムは？

確かに直近のパンフには情報がないですね。YAHOO!不動産の間取りを見ると、備考欄に「住戸にセキュリティシステムを採用」とは書いてありますが。プロジェクト準備室に聞いてみないとわからないですね。

>>741
738ではないが、それこの辺の常識で、
ソースは必要ないと思うが。

そうなの？近所だけど知らなかった。一括売却の方が高く売れるのに、何で中途半端にマリナテラスが建ったんだろうと不思議に思ってた。

私も都内在住者です。
この物件や中古物件も選択肢に入れて新浦安物件を検討中ですが、
そもそも「千葉県」なおかつ「バス便」という物件を視野に入れている時点で、立地については相当妥協しています。
物件の価格が高かったら新浦安を選ぶ意味はあまりないので、都内物件と両にらみで検討しているところです。
新浦安物件の広さは魅力ですが、とりあえず80平米以上あれば生活に困ることはないので。

客観的に見れば、

＞場所から言えば、一番舞浜に近いし、それは東京に近いということなのに

という点は、都内在住者にとっても地元民にとっても、特に何らのメリットにもならないと思います。
（ただし、個人の価値観を否定する意図はありませんのでご了承ください）

客観的に見れば、

＞場所から言えば、一番舞浜に近いし、それは東京に近いということなのに

という点は、都内在住者にとっても地元民にとっても、特に何らのメリットにもならないと思います。
（ただし、個人の価値観を否定する意図はありませんのでご了承ください）

↑
東京駅行きのバス、舞浜駅が使えるから、メリットがないとも言えない。

80平米なら、あえてここでなくてもという気がします。