都心周辺の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その１０

中途半端な物件を買わなければ大丈夫ですよ

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399さん

買ったらすぐ売れば、買いたい人たくさんいるから売れると思いますよ。
それでも1.2倍が限度かな。
3，4年転がしていると、結構中古物件出てくるので、売れないかもよ。
でも目の前に、タワマン建ったら売れないだろうね。

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399は釣りかと思ってた・・・

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>>401
価格に織り込み済みですから。そんなことはない。

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オリコミくん。

ニートはいいけど、変なクスリとかやってない？

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静かだな

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このスレが静かって事はもう誰も都心部の価格は
下がらないって思ってるって事なんだろうね。
まー間違いなく下がらないだろうけど。

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年末に向けて長期金利の上昇と共に、坪単価は下がりますよ。
これはどのデベも同意している。
もう3ヶ月するとはっきりしてくる。
チャレンジ価格は程ほどにしとかないとマジでやばいよ。

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来年初頭完成物件を、チャレンジ価格で売ろうと思ってる
湾岸タワマン購入者は、まだまだ先が長いですな。

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>>409

素朴な疑問ですが、なぜ、金利が上がると坪単価が下がるのですか？
金利が上がる＝金利分が物価に跳ね返る→物価は上がるのでは？
それとも金利が上がると、鉄鋼など資材の価格が下がるのでしょうか？
教えてください。

巷で言われているように、日本の人口が減っているので、価格が下がるという説には納得しますが、それはあくまでも平均値の話であって、人気がある特定のエリアについてはオファーが集中するので、むしろ二極化が激化すると思っています。誰もが欲しいところは、やはり値段はそれなりに推移するのでは？と・・・

港南から有明まで現在の湾岸エリアの値上がりには確かに首を傾げます。元が倉庫街でしたので、そこから住宅地への転化による価値の創造とすれば、理解はできますが、値上げの実態が不動産業者間やセミプロによる物件を転がしというのではやはりこれはバブルでしょう。
そろそろ在庫だぶつきが始まっているので、投げ売りが始まるかもと様子をみています。

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どうせ４１１は一生買えないんだから書き込むなよ

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金利が上がれば、坪単価が下がっても、ローン負担が増えるから、結局は行ってこいじゃないの？

物価抑制のための金利上昇ったって、この水準であれば、まだまだ歴史的にいっても低金利。
果たして坪単価が下がる理由になるかね？

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金利は一旦動き出したら、一方方向に数年は動き続けます。
よって、方向転換期はきわめて重要。日本の金利下落は約15年
続きましたよね。

かつ、金利のレベル自体が、主要国中でも圧倒的な低さで
誰も継続可能なレベルとは思っていません。

日本の金利が、上昇しはじめたというよりも、「正常化」し始めた
ととる人が多いと思います。息が長く、かつ蓋然性が非常に高いのが
今回の金利上昇の特徴ではないかと思います。

414さん

なんだか、411さんと同じような勘違いをしてるようですが、
金利高が、購入者の負担増に結びつき、結果として、物件価格に
下げ圧力がかかり、坪単価を押し下げるのですよ。

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>金利が上がると物価があがるんじゃないよ。物価上昇抑止のために金利が上がるんだよ。

鶏と卵の関係だから、411は別に間違っていないよ。
それに、一般消費者物価と地価の動きは別。バブル時代を見ればあきらか。地価は何倍にもなったが、一般消費者物価は安定していた。

まあ、これだけ不動産価格が上がると、バブる前に金利を上げたいだろうね。ただ、実際に資材費が高騰して、それを物件価格に転嫁せざるを得ない状況では、それほど物件価格は下がらない。（占有面積が減り、75m2で4LDKの悪夢が再び。）

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416さん

ええ？金利が上がると、物価は当然下がるよね、、、、
鶏と卵では全然ないと思うけど？
マクロ経済の基礎んとこじゃない？？

確かに一般物価が上がってないのに日銀が金利を上げ続けていて
日銀の金利上げの狙いが不動産価格抑制にあることは明白ですね。

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金利が上がると円安が止まるから、結果的に坪単価が下がる、ということもないこともないかもね^^;

ただ、金利が上がると坪単価、というより住宅の価格は（小さくしたり装備落としたりして）下がるでしょうね。インフレになってすべてがあがっていない限り。

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どのくらいの金利で？　(結果的に下がるか）

いつぐらいにその金利まで上げられるでしょうか？

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>>419

http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritobukka.html

金利の動きと物価には密接な関係がある。

例えば、好景気になると消費や設備投資が活発になる。消費が増えるということは、モノやサービスの買い手が多くなるということなので、需要と供給の関係から、物価は上昇する。物価上昇の傾向が強くなると人々は少しでも安い値段で早くモノを買おうとするので、お金が使われる。金融機関はお金の流出を防ぐために、より有利な高い金利を預金者に提示する。その結果、金利が上昇する（1974年、1979〜80年当時の石油危機時代の物価急騰・金利急騰が代表的な例である）。

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http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritokeiki.html

金利の動きと景気には密接な関係がある。

景気が良くなると人々の収入は増加し、人々は消費や投資行動を活発化させる。一方企業は、これに伴い、より多くのモノやサービスが供給できるよう、積極的に設備投資をするようになる。（物価の需要バランス）
設備投資をするためには、資金が必要であり、経済全体としても、お金に対する需要が高まる。この動きにつれて、金利は上昇していく。

その後、景気が良くなりすぎて過熱気味になるとインフレになる。
景気が過熱し、日本銀行が、金利を引き上げると、今度は、徐々に、人々のモノやサービスへの購買意欲が減退してくる。その結果、値段を下げないとモノが売れにくくなり、企業の売上も減ってくる。モノが売れにくくなると、企業は設備投資を控えたり、社員の給料も増えなくなり、次第に消費も手控えられてくる。（物価の需要バランス）
過熱気味であった景気も落ち着いてきて、徐々に後退のきざしを見せはじめる。こうして、経済全体として、お金に対する需要が減ってくるので、金利は下がっていく。

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417も419レベル高いなー（爆）

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金利が上がってるのに、円安は止まらないよね。
商品も値上がりしてる物が多いし。

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>>425

なんでそう頑ななの。
せっかく、いろいろ教えてあげてるのにｗ


http://www.nomura.co.jp/terms/japan/ki/kinritokeiki.html
物価上昇の傾向が強・・・その結果、金利が上昇する


http://waga.nikkei.co.jp/ch/allowance/ranking/mame03.html
金利上昇による落とし穴〜金利と物価の関係

・・・金利が上がることによってインフレ懸念が出始めるからだ。「物価が上がれば貨幣価値も変わる」。つまり、モノやサービスの値段が上がると、
・・・金利上昇時にはプラス要因、マイナス要因の双方が潜んでいる。

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>>425
金利があがったから、物価が下がる。経済の教科書にはそう書いてあるんでしょうが、この1年、金利が上がってきているものの、湾岸沿岸のマンション価格が暴騰しているのは？何故なの。
分譲時の比較では50％、60％の上昇だけど？
それに確かに金利が上げれば、嫌気がさして、購買意欲は衰え、物価下落が始まるでしょう。
でも上昇過程にある間は、誰かが書いているように鶏と卵の関係が続くのでは？明らかにインフレ懸念が見え始まるまではね。少なくとも市井の肌感覚では、そんな気がするけど。
427のいうのがが正しいと思う。

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>>428
単に、マンションブームに乗せられて買う客がいるから。

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実質金利はまだ低いんじゃないの

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431さん

私も同じように読みました。
日経が、、、嘆かわしいです。

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>>431
でも実際この2年インフレにならず素材を除けば相変わらずデフレだから
あなたの解説も違ってるね

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消費者物価は、誰かがあげるもんじゃないのよ。石油の価格は輸出して
いる国が集まって決めている。石油が上がればガソリンが上がるし
ナイロンや電気代も上がる理屈だよ。
原油の値段はドルで払うから、円がドルに対して安くなったらこれまた
物価が上がるし、輸入品もあがる。ユーロが高くなってヴィトンが値上げ
したのも円安だからだよ。フランスワインも値上がりしたね。

人手不足になれば金を余計にはらって人を集めるからサービス業
でも国内の製造業でも建設現場でも製品やサービスの価格はあがる。
穀物や金属などの原料費が上がれば、製品の価格も上がる。
こういうのは市場価格の上昇による物価上昇だ。

景気がよければ（企業収益があがれば）賃金がふえて
消費が活性化して金回りがよくなり物価は上がる。

一方日銀は、物価を調整する役割を担っている。

マネーサプライ（といっても輪転機を廻すわけではなく、貨幣の
付加価値である金利を変更することで、貯蓄と貸し出し、金融機関の
日銀への預け入れ金の量などを調整する。
そのような目的でバーナンキや福ちゃんが金利上げたり下げたりする
（厳密にいうと合議できまる）
これを政策金利という。

政策金利が0.25％上がれば、金融機関の短期（変動）金利が
現行から＋0.25％だけ上昇する。

政策金利の動向を債権先物市場が読んで決まるのがで
国債の価格。
（価格が上がれば利率が下がり、価格が暴落すれば
利率は上がる）債権先物の市場動向が、金融機関の長期金利や
旧公庫の基準金利などの尺度になる。

一方、地価は物価と連動して上がらない。マネーサプライを調整し
地価下落を防ごうとしてゼロ金利政策を続けてきたが、銀行がその
カネを国内の中小企業に融資せずに、アメリカの住宅ローン担保債権
を買いまくったせいで、米国の住宅バブルが起こった。
また、東京が都市再生と不動産証券化の環境が整ったとみるや
外資系ファンドの投資が活発化して都心地価が反転し遅れてきた
豪州ファンドのおかげでいまも高騰を続けている。
一般の住宅購入者はそのおかげで１．５倍の高値でマンションを買う
羽目に陥っている。
日銀の金利操作では地価高騰に歯止めがきかないことが明白
だから金融庁はファンドへの監視強化で対抗しようとしている。

ごめん。こどもニュース並にやさしく書けない。

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やさしく書けないのは自分の言葉じゃないから。

恐らくコピー＆ペーストで所々変えてるだけ。

書き方や流れがマネー誌に書かれてるのと同じなので（笑）

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それでも消費者物価は上がらない。
コイズミえせ改革で、むちゃくちゃな規制緩和が行われたことが大きい。
派遣労働を初めとする非正規雇用の急拡大で、日本人全体の賃金は、全く増えていない。
タクシー運転手の惨状は、いまや誰でも知っている。
正社員とて、リストラの恐怖でおとなしくなり、賃金はほとんど上がらない。弁護士なども、これからは並みのサラリーマンくらいの稼ぎになりそうだ。

かくして購買力が上がらないから、消費者物価もなかなか上がらず、日銀が読み違えたように、再び、最近はマイナス圏に沈む体たらく。

中国等から安価な輸入品が大量流入し続けていること、
家電製品等では、激烈な競争で、価格下落が止まらないという、供給サイドの事情もある。

ただし、貧者虐待、地方切捨ての一方で、金持ち優遇、東京優遇政策は徹底しているから、都心人口はなお増加し、都心の地価やマンション価格も上昇したわけだ。

今後どうなるか。
それぞれの頭脳が問われている。

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横から、たとえ話で失礼。

下り坂で、ブレーキを踏む。
踏み方が弱いと、プレーキを引きずって、どんどんスピードが出る。
踏み方が強いと、減速して止まる。

金利引上げ政策も、ブレーキと同様。
踏み方と、景気のトレンド（の強さ）次第。

金利引き上げ＝減速要因、
それ自体は間違いないが、
結果がどうなるかは、理屈では断定できない。

結果を、バシバシ当ててたら、そりゃ神様だ。

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結果が分からないなら
サッサと買ってきれいな家で楽しんだ方がよい
いつ地震で死ぬかも分からないし
今楽しんだ者勝ち
このままいくと地球の将来は悲惨
５０年以内に地獄の始まり
今がすべて
お分かり？

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アリとキリギリス、かっ。

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きれいな家で、
今楽しむってところは、
賛成だ。

ただし、
あなたと違って、
結果がわからなくても、
今がすべて、とはしないよ。

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将来への希望を持つのは良いことですが
残念ながら
大変な事態が進行しつつあります
繰り返しになりますが
５０年以内に気候の大変動が起こり
地獄の始まりです

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433-435は、

確かに絶望的に頭が悪いな。

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437です。
どこかのコピペの書き直しとは、わたしにとってこれほど名誉な
ほめことばはないです。
私は理系のエンジニアなんで経済は確かにエコノミスト諸氏の
書いたもので勉強しました。
上記は知識であって見解とは違いますよ。
論調は藤巻流ですがｗ

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４４７は、私が書こうとした内容の続きそのものです。

中国からの安価で良質な製品の輸入で、米国もわが国も
本来起こるべきインフレが起きないで済んでいる。

そのかわり資産インフレ、つまり株高、不動産価格だけが
高騰する構図になっている。


実際今現在、元が対ドルで切り上げられたらユニクロも
しまむらもイトーヨーカドーもダイソーもＧＡＰも
安価な食品も家電もあらゆる生活必需品が日米両国の
市場から姿を消す。

言い換えると、日本も米国も中国から安くモノを買わせて
もらって「富」を得ているということです。

貨幣というものは、それ自体「富」ではなく
価格と価値のギャップのなかに「富」が隠れている。

不動産も同じですよ。

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現在起きている不幸は
下流が底値で持家を盛ってなかったことではなく
従来の中流が、２００７年以降不動産を高値で買うことで
将来の含み損を抱えて下流化することと

２００５年までに底値で不動産を買えた中流が
今日の豊洲の某番組で浮かれていたように
「資産価値」の上昇に浮かれて、金持ちになったと
勘違いして過剰な出費を抱え
給与の伸び悩み、親の介護への出費、教育費の
負担、将来の地価下落で下流化することだ。

下手をすると親の世代も巻き込んでことは進む。
銀行は危ない客に金を貸さないが「親馬鹿銀行」は
むかしの住専のごとく地価高騰を妄信する子供に
せっせと「親ローン」を貸している。
子供は親の資産を正確に知らない。
親は子供の将来の収入を正確に掴んでいない。
不動産販売会社は、とにかく金を払ってくらたら
それでいい。
銀行が負わないリスクは「親馬鹿銀行」が負ってくれる。

一方、現時点で上流になっている層はマイホームなどに
キャッシュをつぎ込まない。
不動産を底値で買い、人に貸して、ピークになれば
今度は株や海外債権を買って資産を増やす。

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×下流が底値で持家を盛ってなかったことではなく
○下流が底値で持家を持てなかったことではなく

本当の格差は、バブルのつけを払った１９９２年以降の
不動産購入者あたりからはじまっているのだけどね。

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新築マンションに限っては耐震偽装問題が転機だった。

それ以前もマンション用地仕入で地価高騰・競争入札により
中小デべの苦戦はあったが、あの事件で中小デべの苦境は
決定的となった。

大手三社が仕入・販売で圧倒的に有利となったことで、
今の都心マンション市場は大手三社の寡占状態。

今後の販売計画の調整も効きやすく、価格上昇に弾みが
ついている。
住友を切り込み隊長に、この傾向は当分続くと思われるが

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デベの淘汰は大手の市場価格形成という点では成功していると思う。
懸念材料は、フージャーズなどの暴れん坊だ。
ゴークレもどうやら眠ったようだし。
もうひとつ、大手を中心にゼネコンが苦境にたっていることだ。
ここにきて、大手デベの片棒かつぎで赤字受注はもうできない。
談合やめて土木部門が干上がって、公共工事抜きにどこで利益を
出したらいいかわからない状況らしい。
マンション工事のツケは道路や橋やダムや公共施設の受注が
カバーしていたわけだ。

デベが物件を仕込めないのは土地がないというよりＵＲルートで
ゼネコンが持ち込む案件が減ったせいではないか。
財閥系大手は、もはやレジデンスなど切り離しているよ。

森ビル、三井不、三菱が都心のオフィスや再開発をじっくり仕上げていく
商業・オフィス・ホテルのＡＭ・ＰＭで利益を出す。
郊外の在庫をはくだけで実際新規を手がける気配はないよ。

都心物件は２００戸クラスは地所の麻布タワーがＨ２０年竣工だが
東京アメリカンクラブの建替えとセット。
今後は、都内の老朽病院、専門学校、公共住宅の建替えなどと
セットでゼネコンにうまみのある物件だけが動く。

この程度の供給量でどうして価格上昇に弾みがつくものか。

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＞462

供給量が減れば価格は上がるんじゃない？
土地仕入価格・建築費上昇のコストアップ要因とタイトな需給。


この二つの要因で価格が上がらないと思うのは何故？

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そうですね。供給量の減少は普通価格の上昇を招く。
ただ市場の中心が都心では無く、郊外に行くという話でしょう。

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>>464
そうです（＾＾）

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都心９区は下がらないで決着が付いたようですね。
それ以外の区は、マダ可能性があるから２３区スレはマダマダ盛り上がってますが、都心部はもはや、皆さん諦めたようですね。
購入された皆さんは真の勝ち組です、オメデトウ！

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天の声

「かち組」「まけ組」のあとには
「まち組」「かけ組」の時代が来るのじゃ

天井と思うものは待ち、まだ行けると思うものは賭ける

果報は寝て待て
あわてる乞食はもらいが少ない
チャンスの神は前髪をつかめ

不動産と株の上昇は交互に起こる
今後数年は株。
それでもって日経平均が４０００円目指す頃には
マンションにも株のカネがまわってもう一段上がるかもね

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×４０００円
○４万円
そんな時代がくるともおもえんがｗ

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週刊ダイヤモンドが、先週号でマンション市場の暴露記事書いたと
おもったら今週は「上昇　日本株　株価２万円これだけの根拠」
ときた。

そんなこと増田俊男氏が半年前から書いているんだけどねぇ

・・・ということで今後は不動産でなく日本株ですよ皆さん。

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株のキャピタルゲインは不動産にも吉、でしょう。

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前回の株の上昇期はいつだった？２００２年だろ。当事マンション景気はどん底だっただろう。

その前の日経平均が上昇した９０年代後半には値幅微動だにしなかった。
株のキャピタルゲインが不動産に流れるには、不動産市況が「買い場」の条件を整えないとダメ
不動産サイクルは最低５年の上昇（下降）のタームで動くものだ。

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いつさがるの？

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スレ主に聞けよ。
スレ主は「下がらない」「さがらさない」と唱えているだけで
いつ下がるかは言わない。
オレは２０１２年って言っているんだけどな。

それまで上がるなんて言ってないぞ。天井が今から５年間
続いてそのままどすーーーーんとさがる場所もあるし
まだまだじわじわ上がって５年後にどすーーーーんという場所も
ある。

都心周辺部はもう高値で買う人がいないから。前者のパターンだね。
都心は後者、城東も後者かな。

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下がるって一口に言ってもどれ位下がるのか言わなくては意味が無い。
都心の２００４年の底価格が１００だとしたら今は仮に１５０位だとする。
で２０１２年にはどの位下がるって言いたいの？
１４９と１１０では同じ下がるでも意味が違うよ。

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>>473さんみたいな人の場合
仮にこのまま２０１１年まで、「２００」位まで騰がって
２０１２年になってようやく「１９５」位に下がったら
「ほら、俺が言ったとおりに下がったろ！」
とか言うタイプだね。
でも今、買えば「１５０」で買えるんだよね。
何度も言うが下がる下がるって言ってもどの位下がるかを
言わなくては予想も糞もない。
だからいつまで経っても買えない組の＊＊＊の遠吠えと
言われてしまうんだよ。
買えない組はいつだってドコか「読みが甘い」
これでは一生勝ち組には慣れん罠。

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別に勝ち組＊＊＊はどっちでもいいけど、
絶対値で100が200になっても他の物価がそれ以上に上がってたら
たとえ土地が100が200になってもそれは負け。

円安、資材高で今後物価はなんでも上がりだすだろうが、
土地はそれ以上の上昇は望めるのだろうか。

需給考えたら物価以上に賃料上げられる状況じゃないと思うんだけどね。

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今が高く買い時でないことは確実です。私は買いません。（安いときに買って、すでに売却して利益を得ました）
今なら中古かな、もしくは資金を別なものに投資します。
また、落ち着いたら、今、新築ででているものの下がったものを買う予定
もし、下がらなければ（もう上がることはないでしょう）、別なものに投資します。いまの新築価格は全く興味がありません

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477さんに同感だな。
ただし、中古は買いたくないですよ。
中古を売った側を経験してるので、中古の不利な点も知ってしまったから。

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新築を買ったって売る時は中古だよ

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売る時は中古
自動車も本も、ブランド品も
中古で満足な客が買えばいいのだよ

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オフィス需要がある限りマンションと言えど値下がりは有り得ない。
オフィス需要の無いエリアは駄目でしょう。

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世田谷ってオフィス需要有ったっけ？
駄目かな。

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>>481
だからマンションも事務所使用をある程度容認しないと
資産価値が下がるんだよね

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じゃ、自分の隣りの住戸が事務所になって
得体の知れない人達が出入りしてもＯＫなの。

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事務所使用の住戸は結構静かだよ。
ガキが騒ぎまくるより事務所のほうがマシ。

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うちのマンション、勝手に事務所にしてるらしくて、
アジア系の女性が何人も出入りしてる。
事務所の看板は出してないから、禁止もできない。
これで資産価値が上るのかいな。

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アジア系の女性　って、日本人はアジア人じゃ。。

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顔はアジア系だけど、喋ってる言葉が日本語じゃないのね。

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私は独身で湾岸物件を買ってしまいました。
毎日毎日暴落が心配でなりません。

いつ売れば私は損をしないのでしょうか？

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売らなければ、損しない。

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今売る必要は全くないね。現在の踊り場は調整局面に過ぎない。
暴落なんてことにはならないから安心してね。品川徒歩14分の
某ＭＳあたりが山の手内側の高輪あたりと相違ない価格で
中古出すからそっぽ向かれてるだけの話。
すくなくとも坪２５０以下で購入した物件が、数年内で
暴落することはない。何故ならもっと不便な豊洲、有明、晴海が
２５０以上で出てくるから。この5年以内に湾岸で物件買えた
人は皆安泰ですよ。タワー建てる場所そのものがないからね。
千葉（今売り出し中の市川や船橋のタワー等）あたりに比べれば、
都心湾岸物件の優位性は揺るがない。港南最後の定借が見もの。

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湾岸新築を坪２５０万以下ではなく、
湾岸中古を高値で買っちゃった人なら心配ですね。

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Cタワーなんて坪230万円(20F/70m2 type)で抽選外れた人間としては
物件購入出来ただけで羨ましい限りだよ。
もう二度と出てこない価格だと思うけど・・・490さん
それぐらいであれば私が購入してあげますよ。

まあ、茶化しの書き込みだと思うけどね、490さん。

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青山の築3年のタワマンが坪700程度で売りに出てる。
虎TRは新築坪800程度。
いい場所は上がり、そうでないところは止まってる。
そんな印象を持つ。
虎の800はちょっとやりすぎだと思うが。青山700は妥当。

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４９７
だから、既に買ってる人が売ろうかどうしようかっていう話でしょ。
チャレンジ価格も郊外も金利も関係ないでしょ（笑）
ＷＣ○あたりで坪３５０以上で出してるようなアホは誰も
相手しないんだから。誰がチャレンジ価格で飛びついて買うとか
言ってるの？（笑）よく読んでね。
少なくともここ５年以内に、港南とか芝浦とか勝どきとかの
都心湾岸を新築購入できた層は、もともとの購入価格が
安かったんだから今、焦って売却する必要は全くないという話。

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目先で一喜一憂しなさんな

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新築購入したけど完成前の人たちは、
チャレンジ価格で売れた気で皮算用してるんだろうな〜

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↑この文章を書いた人、
いったいどんな属性の人だろう。

生産性が、感じられない。

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＞５０３
確かに生産性は感じられないが、５０２はおもしろいよ。ちょっとやってみたいことホントやっちゃうとこがいいね。こんなことやるとは、マスコミか広告業界にいるような気がするな。俺の仕事関係から言うと。やりそうなやつ、多いぜ。
５０２さん、当たりかい？

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周りは倉庫か汚水処理場の埋立地が急に発展はしない。
湾岸タワーで駅から徒歩5分以上の物件はこれから下がりまくるよ。
特に田町、品川から徒歩十何分のタワー、はいて捨てるほどあるから。
高くても、狭くても３A,高輪あたりに買っとけ。

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502はいかにもいそうな奴を書いたフィクションでしょ？
まあ、当てはまる奴は結構いるだろうけどｗ

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＜505
そもそも発展してなくて、はいて捨てるほど供給あったから
あの価格だった訳で。

今は掃いて捨てるほど供給ないから、抽選になるんですよ。

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>>502
フィクションというより妄想

①新築でどうやってフルローン借りる？

②現在の住宅ローンの残債が２５００万あれば、年収１０００万でも
　ローン枠は２５００万程度だろう

③住民票移しただけで３０００万控除は受けられない。詳細は別スレに
　書いた。せっせと公共料金の請求書をそのマンション住所で受け取る。
　オール電化でも電気代、水道、ケータイ、ＮＨＫくらいはとっておくべき。
　未入居転売に３０００万控除は適用されない。最初から転売目的が
　明らかだからだ。

④経費われ云々書くくらいなら、税金もきっちり払って利益を出すことだ。
　年収１５００万で現在のローン残債が３０００万としても４５００万の
　ローン枠はある。
　２割の譲渡益なら９００万、２００万程度の経費除いて３００万の税金
納めても４００万くらい稼げる。

しかし、最初からアパートローンで借りておけば、８年くらい貸して
２割の税金払ってもトータルの利益はもっと儲かるけどね。
馬鹿でない限りそちらを選ぶよ。

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実際未入居転売でうまみがあるのは、個人でなく「法人」。

赤字法人なら短期譲渡でも重課税の分だけで１０％で済む。

個人法人問わず、昨年１２月末で実質廃止になった
「事業用資産の買い替え特例」
これが、昨年末までに買った物件の買い替え元として一昨年購入の
物件を売るケース。くらいだが。さすがに最近は少ない。

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ライフスタイルが変わって来て、戸建の需要は年々小さくなって、
マンション需要が増えています。
マンションは何と言っても利便性が最優先ですから、
どうしても都心部に人気が集中します。
さらに大規模マンションなら共用施設も充実するので、
人気度ももう一段高まります。

都心部マンションのファミリータイプは５千万円超えが当たり前
の時代に突入。長期金利も上昇が予想されています。
さすがに都心回帰の勢いも以前ほどではなくなりそうです。
ファミリータイプで５千万円台、６千万円台が安定的に供給できる
地域に今後都心回帰が集中しそうです。
中古の築浅ファミリータイプの人気も強まるでしょう。

一方で、子供の手が完全に離れた夫婦２人世帯で郊外の戸建に
住んでいる層は、戸建を売却して、利便性が優れた都心部マンション
への住み替えを検討している人が多くいます。
戸建を売るのは結構難しいですが、住み替え先の面積は広い必要が
ないので、中古であれば都心部居住も可能でしょう。
５０ｍ２台〜６０ｍ２台の都心部中古マンションの需要が高まり、
中古価格の上昇を招くでしょう。

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>510
希望を書いただけ？
これで自分の中古物件は高く売れるぞと。

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このスレや掲示板全体を見て感じることは、ここ数年で供給された湾岸タワーへの妬みや怨念。

一生懸命、一生懸命、否定しよう、悪く言おうと書くが、それがあまりにも見苦しく、悲しささえ誘う。うらやましい、妬ましいのは分かるが見苦しいから止めよう。

この間、仕事で久々に幕張に行って来ましたが、こんな綺麗に整理され空が広い町並みが都心近郊にあればよいなあとあらためて思いました。そして、それが豊洲だったのかと気付きました。

私見では湾岸タワー人気は結構続くんじゃないでしょうかね。実際、客観的な人気はそれを裏付けていますしね。

なお、私は豊洲関係者ではありませんので、あしからず。

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だから豊洲は千葉県民の憧れなんだよ。都民はあの「寒い」郊外の雰囲気は耐えられない。

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沖縄人？が以前「豊洲は第二の浦安になる」と妙なことを書いていた。
それは、千葉が侵略してくるという意味だったんだ。

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>>513、>>514
相変わらず、寒いコメントですね。
みっともないですよ。

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おまえに言ってないよ。

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今朝のＮＨＫでやっていた浦安特集
ああいう漁師町の素朴さと人情が浦安の土地柄の本質。
そういう温かみの上に場所の人気も作られる。

土地と言うのはいくらで買うかよりどんな人が住んでいるかの
ほうが大切だろう。それは所得とか表面的なものだけでは
きまらない。
土地への郷土への愛着を持った人がどれだけその土地を
大切に思っているかだよ。

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でもさ、よくよく考えると買った後に地価が上がって喜ぶって変だよな。売却、売却で転がして商売してやつならともかく、ずっと住むなら固定資産税が上がるだけじゃん。売る気がないなら、単なる含み益だろ。どうせ安く買えた、満足してますなんて書き込みしてやつは、そこを売れないんだから。

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変じゃないよ。固定資産税の上昇など月額にしたら知れたもの。
建物の減価で次第に相殺されるし

それより、１５年２０年たって設備の更改とか専有部、共用部に
金がかかる時期に、建物も古びてくる。
立地が抜群に便利でもない限り、近隣のより新しい物件に
住み替えたくなるだろう。
そのときに買値と同等くらいで売れたら、コストゼロで
建物が新しくなるということだ。

マンション価格もサイクルがあって高値で買えば値上がり
期間が短く値下がり期間が長く、結果転売時期の評価は
売値を大きく割り込む。

それでもいいという話ではなく、それは損だと考えないと
そもそも土地比率の高い都心近郊で買う意味がない。

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519の言うとおり。518はファイナンスの勉強要。

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なんで、中古を売って、新しい建物を手に入れるのにコストゼロなの？
ふっしーぎー。

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＞５１９
コストゼロにはならんだろう。１５年２０年たって買値が同じなら、近隣はもっと坪単価が高くなるはず。（デベの利益が乗っかるし）さらに買い換えたくなるような立地なら、今後は希少性もついてもっと高くなるのでは。要は最初の物件購入にかかったコストがペイできただけ。さらにサラリーマンなら、１５年２０年後は勤続年数が残り少なくなり、老後の蓄えが必要な中、そう易々と上がった場所で買い換えできる？現実的に。まあ一般的なサラリーマンでない人は当てはまらないが。

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あと書き忘れた。その１５年２０年の売却時に残債があったら成立しないよね。

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なぜ成立しない？
ローンは３０年でも３５年でも同額支払う前提で
５０００万の物件が２０年後５０００万で売れたら
支払ったローンの元金返済分は儲けだろう。
３２歳で買って５２歳の買い替えを考える。

４０００万の３０年ローンの残債が２０年後１７５０万なら
当初の頭金１０００万と２２５０万から仲介手数料１６０万を
控除した３１００万弱が手元に残る。
そこでさらに２０００万２０年ローンで借り入れ新築を
５０００万で買う。（確かにローンは１０年延びるからコスト
ゼロではないが）

前の物件はローン負担は１６．８万　　今回は１３．１万円
３０年持ち続けたら、改修費用修繕積立金の臨時払い等で
４５０万は追加出費が見込まれる。
７２歳まですみ続けたらもっとかかる。
７２歳のとき築４０年のマンションはかなり安値だが築２０年なら
なんとか相応の値段で売れる。
>>522
今はファミリーで８５平米とかに住んでいても老後は７０平米も
あれば事足りるのでは？

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いずれにせよ、３０代に買ったマンションにせっせと繰り上げ返済したあとには、早く売って新しいのに住み替えたくなるのが５０代の心境ってもんだよ。
今の５０代は残債割れし他物件や売っても３０００万以下の物件抱えているからそれもままならない。

すべて天井買いとはいわないが、下落途上の高値掴みが原因だ。
前者の轍から学ぶべきじゃないいのかね。

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＞５２４
だから、前提及び論点を無視して話を進めないでくれる？誰も買い換えができないとは、言ってないだろ。

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いま高値掴みしたら、まるでこの先買い替えはできないよ。

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もっとも２０年後は千葉に住むという選択肢はあるけど

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>>525
その分、定期や株を取り崩したり、車を我慢するだけでしょ
人生はマンションが全てと思ってる？

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>>529
お前に人生説かれる筋合いはない。


すでに底値で購入した立場で期待するのはゆるやかな値上がり。

それが、昨今のように急騰して急落されるのが一番困る。
このままいけば早晩都心は枯れて物件がなくなり
郊外の在庫が積みあがってファンド物件の安売りが始まるのに
３年もかかるまい。それは本当に困る。
談合やめたゼネコンが仕事に困って政府に国有地の放出を
せまる。そこでまたぞろマンションブーム
でもそこまでに地価が持ってくれるかどうか。
デベが高値売りすればするほど崩落が近づく気配だ。

できれば年４％くらいでじわじわ上がってくれて
１０年くらいそのままで
１２年目にに少し下がって、
１６年目に底になるくらいが望ましい。
そうすると、私は順調に新築に住み替えできる。

それだけだ。

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住宅購入に失敗すると人生の多くの財を失うのは確かだけどな。

だから家選びは　決して勘だのみ、運任せで
やるもんじゃないよ。

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>>531
いえいえ。

よく一生に一度と言うけど、実際は、一生に２〜３回ですよ。
注文住宅なんか、最初から満足いくものはまず無理でしょう。

１かゼロはインターネット中毒者独特の考え。

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それは右肩あがりの高度経済成長期の教え
もしくは土地が坪当たり２０万くらいで買える地方都市の
たとえ話だよ。
３０代で４０００万もローン抱えて２度も３度もやり直しきくって
あなた、若い人に嘘おしえちゃいけまんよ。

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ちなみに今の５０代で家を３回も買い換えたやつ　おりますか？
おまへんで。

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いるけど、そんな人は大金持ち。

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５６歳以上の自営業者なら少しだけいるかな。
最後の住み替えが、あすみが丘で日本橋あたりにセカンド買ったりしているおじさんは確かにいるけど。
うまくやったとはお世辞にもいえないよ。

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>>536

不動産の購入が上手いから金持ちになる。

金持ちだから不動産が幾度も住み替えできるわけではない。

原因と結果が逆だってば。株か不動産というエレベータのらずに
階段上るだけでは金持ちになれない。

自宅で資産増やすのは愚かみたいにいうけど、儲けた金を
自宅につぎ込むから税金も安くなるわけで・・・

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不動産の購入が上手いとか下手とか結果論ですよね？

抽選物件だからと儲かるとか、売れ残りが儲からないとか、
ごく短気以外は関係ないよね？
だったらみんなそうするし、業者も目を付けると思うから

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うまいというのは、うまい時期に買ったという意味
それも抽選でなく業者持ち込みを叩いて買うくらいの話。

例えば２００１年から２００２年の南麻布。これが坪単価
２７０万〜で都心の本当の底値。

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>>539
それも明らかに結果論ですし、
通常の仕事や家事に打ち込み勤勉な生活を送れば、
１回程度の不動産下落に耐え復活できる余力は、
あるのではないでしょうか。

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あるでしょう。というより、一回の不動産下落で人生終了するような人生は、そもそも価値が無い。それくらい復活できなくてどうするんだ。
今は不動産、右肩上がりの状況。少なくとも、98年、99年、00年に買うよりは良好な環境。今買って不動産が下がったとして、それで何もできなくなるくらいの人は、いつでも失敗を外部環境のせいにする人でしょう。

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50歳だけど買い替え３回やりました。
地方から都心、城南、湾岸と、今は都心への買い替え４回目を考えてます。
事実です。

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>>539
参考までにどんなマンションがその値段で出てたんでしょうか？

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買い替えばかりに付き合わされる、ご家族はさぞかし大変でしょうね。
お子様は私立エレベータでしょうか？
お子様のご学友は、２・３年でメンバー総入れ替えといった環境なんでしょうね。

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汐留のタワーも底値だったんでしょうね。それから底値とは言えないけど、赤坂のタワーを買った人がうらやましい。

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赤坂のタワーは羨ましいですね。買いそびれました。このスレは都心周辺ということで、世田谷のグランドヒルズ三軒茶屋は今買ってもいいか検討中です。だからご意見を。

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豊洲のTHE　TOYOSU　TOWERを検討してます。こちらも随分上がりましたが、大丈夫かな？坪310万円です。

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ついでに帝国ホテルもこの前かいました。
妄想

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汐留のタワーは資産価値的にはすごいよね
とても住環境がいいとは思えないけど

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グランドヒルズは駅から遠過ぎ。
三軒茶屋から10分なら中古がたくさんある。

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単なるコンクリートの塊
リゾートマンションブームでなんら学習しない人類

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上昇期は買換えが有利。
ただし
①ダウングレードの買換え
②追加投資のグレードアップ
のどちらかになります。

基本は底値買いの高値売り。これを賃貸物件で
やるのが資産形成の王道。
家族が少ない（単身かシニア）なら自宅でも
底値買いピーク売りでしばらくは賃貸
次の底値で住み替えという手もある。

連続の買換えは結局は郊外への旅か
中古買いになるのでは？

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５０代の買換えさんは相続か早期退職金か株の収入があったんでしょう。
３０代の人は参考にならないから自慢話と聞き流しましょう。

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当たり。相続です。

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ツインパークス＝新橋＝＊＊＊みサラリーマン。
イメージがいいとは言えない。

六本木ヒルズレジデンスBとCを3年前に購入できた層が一番潤ってると思う。

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台東区がマンションラッシュですね。
売れ行きはどんな感じなんでしょう。
賃貸が多いのでしょうか？

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隅田川をはさんだ
中央区、台東区、墨田区、江東区がこれからの発展の中心になります。
但し、概ね言問い通りより南、明治通りより西になるので、
台東区、墨田区、江東区は全域とはなりません。

隅田川の西側はワンルーム、２ＤＫ等が多くなり、独身者、ＤＩＮＫＳ
中心。隅田川の東側はファミリータイプの７０ｍ２超が中心となり。
普通の人が安心して買え、借りれる価格帯で、安定した数量の供給が
これから１０年間続きます。

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山手線の中、総武線より南であれば問題なし。
それ以外はやばいよ。

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>>>560
意味不明

鉄オタ？

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560は正論。
且つ主要駅から徒歩5分以内なら今後5年は少なくとも下がることはない。
厳密には山手線外でも徒歩5分以内なら大丈夫。
御殿山も松涛も山手線外。
青山、表参道（神宮前）、麻布、広尾、六本木、赤坂、虎ノ門、番町、住所にこれらが入っていれば問題なし。

559みたいな層との格差は23区内でも今後益々大きくなる。と思う。

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進歩しない

古いままの

お脳の方

まだいますねｗ

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御殿山は山手線の中です。

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都心物件を買える奴がこの板にはもう居ないって事だろ・・・＊＊＊

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敷居の低い貧●人はこのスレに来るなよ・・・

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このスレが伸びない＝都心部物件は下がらない

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どっかの誰かが言ってたことね。

１．今ガンガンやってる外資が、（理由は
聞かなかった、利上げか？）一斉に秋以降
資金を引き上げるので、供給過剰になり
値下がり、良くても横ばいで推移するんだと。

２．港南のWCT北東の売り惜しみも、
思ったほど相場が値上がりしてなくて
売り方悩んでるんだと。

３．不動産投資の利回りが低下したので
これ以上は区分所有の不動産投資は、
割れる恐れがあるので行われないんだと。

４．売出しが多く、高値掴みの警戒感から
個人が自家用にも買い控えているのだと。

５．サラリーマンがこれ以上あがると
買えなくなるから、値上がりしなんだと。

６．中古価格の成約価格がついていって
ないので、すでに天井である。

７．上記の理由により秋以降の分譲は
値下がり、もしくは現状と横ばいで
これ以上の値上がりが無い。


だってさ。
どおも、中古やが、手持ちのマンションを
吐き出させたい為の営業トークに
感じる。ただ、火の無いところに煙が立たない
という事で、秋以降不動産投資は
下火になるだろうね。（表面６％の確保が
攻防戦かな？）６％あれば買いでしょうね。

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私の師匠はＧＴ（元祖匿名）さんだが、もう一人の師匠の藤巻さんの新刊がでた。
まだ読んでないが、日本の不動産はストロングバイというような雰囲気の
見出しがあった。読まねば。

というか、ここでもう一丁、１０年固定で借りて何か不動産買わないとリッチマン
にはなれないんだろうね。
それが、都心周辺新築マンションでいいのか、買うならどこの何を買うべきなのか
じっくり読んで考えよう。
何もせんと何もいいことは起こらんからね。

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何処かのレスで都心は千代田・中央・港区。買うならこの３区と言っていますが文京区・新宿区・渋谷区は含まれないのですか。
港区はデベが沢山建設用地を抱えていると聞いていますが、競争激化で価格が下がるのではないでしょうか？豊洲のように。

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それはない

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豊洲は下がったのではなく、人の住まない（一般的に）土地に値付けしたからスタートが安く見えただけでしょう。湾岸なんて先物買いの色が濃いと思いますが、豊洲東雲有明あたりは将来の期待値以上に値付けされてしまっている気がするのですが。。
それに比べて田町物件はまだ将来性（新駅効果）に対する値付けは適正かなと思います。
内陸側は供給増えたところで知れてますから、安く放出なんてありえないでしょうね。

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下がりません

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ふと感じたこと、

「都心マンションはどこまで上がるか！その２０」というスレが
立つ頃が危険なのかもしれませんね。

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ちょっと売主の富裕層向け案内書類を
整理していたら、昨年春販売してた、
センター東京の書面がでてきた。

三井地所に野村のジョイント物件でハイグレードの
仕様もあり発売時人気を呼び、当初販売でいきなり
約８割近くを放出した。
新聞報道にもあるように都心の高層マンションは
供給が目っきりなくなり、現状相場は相当高値に
なっており、こちらの物件も来春入居だが、もっかの
想定価格帯は軒並み億ションに突入したと思われる。
二極化格差が如実に現れてきているだけに、
持てるものの連勝街道はしばらく衰える気配がないだけに、
ウハウハゲバウハで笑いが止まらない多数所有の
資産家は一段と悠々自適のようだ。

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センター東京って、
まさか
あのフジテックのエレベーターじゃないよね？

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テニスしに、豊洲経由有明に行くと風がすごいんですけど、住むと慣れるんでしょうか。漁師は、潮風で目をやられるというけど、長期的に見て大丈夫なんでしょうか・・・

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墨田区、江東区で賃貸マンションが建設ラッシュ。
新卒採用も増えたし、
若い人達いらっしゃい〜って感じやね。

話は変わって、
有楽町の東側の再開発
良い感じっすね。
若い女性、と言っても２０代以上がわんさか集まってる。
渋谷神話もそろそろ終わりみたいっす。
丸井も渋谷見捨てたのかな？

若い人達と、中高年の両方をターゲットにした
商業エリアが有楽町と東京駅の両サイドに広がるようになって
何か他のエリアが一気に霞んで来た感じ。
八重洲口のツインタワーも二本見上げる感じですごいっす。
これ一人勝ちって言うんっすかね？

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中央区周辺がこれからの勝ち組だと思う。
しかし新築物件が・・・。

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価格面と供給力を考えたら勝ち組は
中央区、江東区、墨田区ただし南側
この３区で何万人も受け入れられます。
中央区は晴海が楽しみですね。

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たしかに晴海は環状２号線開通後は期待できる。
築地移転後の再開発や、後背地の豊洲などへのアクセスも良い。
数年後には財閥系のタワー開発もあり、ブランドイメージも上がるでしょう。オリンピックは来ないと思いますが・・・。

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回りくどい事言ってないではっきりと、

「勝どきの完成予定物件を来年に築浅中古で高く売りたい！」

と言えばいいんじゃない。皆さん。

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墨田区も北側は区画整備されていないから再開発は難しい。
南側の旧本所区は区画も整形で将来性も高い。
まずは新東京タワーの南側からマンション建設ラッシュが始まるだろう。
タワーの開発面積を考えると商業施設もかなりの規模になるから、
利便性の向上から、資産価値が上がる楽しみもある。

江東区も明治通りより西側は区画が整形で南北に真っ直ぐ伸びた道が
多く、平坦。歩道を歩いていてもいつも新東京タワーが見える環境。
街の雰囲気がアップして、若い人達が好んで賃貸するところになる
可能性は確かにある。
大きな公園が２つあって、現代美術館もある、元々環境が良い地域
だから、さらに魅力が加わることになる。

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県境外周区に集中しがちの２０代の都心部居住を進めるには、江東区と墨田区の役割は重要、２０代の都心部居住が進むとまた違った文化も生まれる、墨田区、江東区は秋葉原にも近い・・・

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いつ下がるの〜。
早く安く買いたいよ、まだ？

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何か2005年までの買い時を逃した、団塊退職組、団塊Jr出遅れ組、団塊Jrネクスト達が続々とウェイティングリストに名を連ねている雰囲気・・・。
価格が現水準からちょっとでも下がったり、値が下がらないまま金利本格上昇・消費税増税等のきっかけが出てきたらあっさり懸念払拭されそうです。結局デベの粘り勝ち？

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でも晴海って交通アクセス悪すぎるよ
唯一の鉄道が徒歩10分以上、場所によっては20分？の
大江戸線だし大江戸線はホームがすごい地下過ぎて
表示時間よりさらに3〜5分かかる

車が交通メイン手段なら問題ないんでしょうが
売るときに懸念材料になりそう

ただし晴海の眺望に関しては海側ならパーフェクトかも
南が海だしね

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ぐちゃぐちゃした道
狭小戸建とアパートが混在
車があっても不便
若者もこんなところにずっと住みたいとは思わない。
都心部ワンルームの需要はこれからもずっと続くね。
西側近郊のアパート地域に残るのは残りカスだけになる。
近郊アパートの家賃は将来↓

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大手銀行が２０代後半の第二新卒の採用
中途採用を強化しています。
狭き門ですが・・
都心部、特に東京駅から東側の賃貸需要は今後も強含みでしょう。

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暫く下がらないけど、これ以上は上がりません。だって、一部上場の企業のサラリーマンでさえ参加できなくなると、買い手は極一部の金持ちしかいなくなるでしょ。それじゃあ、流石に商売になりませんわ。

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>>598
だから割安な東京駅の東側都心部に人が集中し始めるんです。
日経にも第二東京タワーと水辺環境の整備について記事が出ていた。
住環境も景観も格段に良くなって行くから、
中古を含め今が買い時でしょう。

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>>597
英ＨＳＢＣ年明け参入

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