パート２立ち上げました
販売開始まで盛り上がっていきましょう！！
①安い！90平米4000万円台から！？
②なにげに立地は港南№１か！？
③貸したら利回り10％以上か！？
最新の情報持っている方は教えて下さい。
【正式名称がシティタワー品川に決まったようですのでタイトルを
港南四丁目第3団地建替プロジェクトから修正させていただきました。管理人】
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2007-08-10 12:50:00
情報もないのに、どうやってあと1年以上もたせるの？
もう２年以上待ってるんだから、あと一年くらい待てます。
これで裏切られたらブチ切れです。
いろいろ考えたけど、やっぱり土地なしで上物だけを買うというには、ちょっと高い買い物な気がしてきた。仮に賃貸にするにしても周りもいっぱい出てるから難しそうだし。年数がいけばいくほど、壊すことを考えたら修繕も手をぬきそう。まぁ５０年くらいすればスラム化してくるんだろうけど。。
すべて値段次第ですね。
借地でも、相場の半額で購入できるのであれば、儲けものです。
最上階まで建築されたようですね。最上階はすごく広そう・・・。
土地なんか、数十年後は人口減で値下がりしてるだろうから所有権は不要。
定借で十分。
ここの人たちは子供に土地を残す気はないの？
定借なんて価値なし。
自分たちさえ良ければいいんだ。
ひどいな。
こういう物件を買えるには、収入の上限とか、同居の家族が必要とか、他に自宅を持っていないとか、そういう条件が付けられるものでしょうか？そういう条件は、付けられないでしょうか？
他に不動産を持っていても買えるか？
五山の低層マンションの持分の土地以外、マンション
の土地は残すに値しませんよ、特に高層は。
じゃあ、ここが買える値段の郊外一戸建に将来
価値あるのか疑問です。
50年後の日本にどれほどの未来があるのか・・・
50年前の日本はどうだったか。
日本に住む価値が無いのかもしれません。
子供たちには自力で居住場所を手に入れるくらいの
力をつけてもらわないと困ります。
それが日本で無い可能性は高いと思います。
そうですね。
香港や上海に出稼ぎに行くような状況になってるかも。
そうなったら、都心に住む必要なんて無いし。
まあ「５０年後どうなってるか」とか心配してる人は
そもそも自分が住むための不動産なんて買わないほうがいいよね。
同じ価格の所有権物件と比べていま現在の居住レベルを向上させることが出来るのが
購入者サイドからみた定借のメリットだと思うんだけど。
もちろんその引き換えに土地価格上昇のメリットは放棄するんだけどさ。
土地価格下落のリスクも放棄できる。
下落の可能性が上昇の可能性より大きい。
住友の関係者のみなさん。見ていたら社会責任としてすこしは動向を
書き込んでくださいな。
だって、コンペやって坪単価149万でやりますって宣言したのは
あんたらだから、言った限りは期待して待っている人がいるのよ。
ところでなんでみんなここだけデベの味方？？？
カイジって引きこもりがよく読む博打漫画か？上品でいいですね。
弟がくれましたがゴミ箱捨てた。絵が汚すぎる。ネームも汚かったのね。
最低価格で落札しても、資材が高騰すれば、値上げが認められ、
反対に下がれば、そのまま利益となるのでしょうか？
なるでしょうね、というかそうさせるでしょうね、住友なら…
坪１４９万円もかかっていないはずですよ
多分、１㎡３８〜４０万円くらいだから坪換算１２０万円がＭＡＸ
だと予想してみる
屋上のタワークレーンが一機になっていたね。
最上階だけ開口部が大きい。ビューラウンジ造るのか、プレミア階か
建具がついていないからわからない。
どうみても竣工は２００８年春って感じだな。
１階エントランス周りがガラスも仕上げもまだなので
いまひとつ雰囲気がわからん。
２７はどうやって「契約済み」になったんだろう。
普通に選択できるが？
そういう意味でないなら、他物件買ったってことでしょ。
プレミア階か。
それはそれで倍率高くなるんだろうな。
プレミア階は存在しません
開口部が大きいのは、立体駐車場のためです
立体駐車場は最上階まであるの？？？
ビューラウンジはあるの？
最上階までは無いと思います
３０〜３５階くらいまでかと
開口部が大きいのは立体駐車場工事のため
ビューラウンジはわかりません
㎡単価（３５〜４０万円）を考えると、そこまでいい仕様にはならないでしょう
ここに仕様の高さを期待してる人なんていないでしょう。
共用施設ゼロでも安いから文句は言えない。
最上階の開口部大きいじゃん！
ニュルンベルクのテストコース。
開発中の覆面カーの写真＆解説を思い出したのは俺だけか？
ここはマンション評論家に可能性を語ってほしい。
ビューラウンジだと思う
この物件ってやっぱり、都内に在住か勤務している人が対象になるのでしょうか？
この濃いグレーって、汚れ目立つ？
逆に目立たない？
>>40
同じフェバリッチの外壁見てる限りでは、汚れはそれほど目立たない。
ただし、都営やコスモポリスの色のほうがもっと目立たない。
目立たないというのと汚れないというのは別問題。
一番いいのは外壁にゴンドラが下りて清掃できて、外装が
水洗いできるというのが一番いい。
ここは、よごれは塗装替えまで放置。
汚れ目だつから買わないって人はいないだろうけどね。
43階の開口部が大きい？？？
というより、たぶんまだ柱と梁しかないのでそう見えるだけです。
周辺住民に以前配られた計画書によれば、上から下まで同じ間取りでした。
ゲストスイートは２部屋駐車タワーの真上。
ビューラウンジはさらにその上の屋上庭園（駐車場の屋根）とともあります。
といってもコスポリしか見えないだろうけど。
都内の人口を増やしたいだろうから、
都内に住んでない人を対象にすべき。
都民優先にしろも、ムシが良すぎるのは同じ。
悔い改めなさい。
>>47
それは違うだろ。
都営跡地なんだから優先枠はあってもおかしくはない。
といっても優先枠は特に設けないでしょうけどね。
内装は安普請でも仕方ないが、あまりに安い躯体は不安がよぎりますね。
どこかしらでコストダウンで無理してるとこあると思われる。
住友社員優先ですがなにか？
住友社員がこんな安マンション買わんだろ。
住友ならやりそうだ。
さっすがー。・・・うらやましぃ。
>住友社員がこんな安マンション買わんだろ。
自分が住まなくても 賃貸用なら誰でも欲しいでしょう。
勿論 賃貸が認められると言うのが大前提ですが。
昨日現地を見てきました。
ダークな感じがけっこうよい感じでした。
周りにとけこむ外観ではなかったのが残念だが・・
ここの物件はどこの方向が視界がひらけますか？
何階以上とか、
知っている人いませんかぁ？
この色だと、今はダークな感じとか言っていられるけど、
入居後はそこに白い洗濯物がヒラヒラするのが目立って、
遠目にみて極悪な景観になること間違いなしなんだよな。
たとえOKにしなくても、洗濯物どころか子供がおねしょした布団やら何やらが、
すべてのベランダの手すりに干されて、すぐに見慣れた団地風景になりますね。
景観ってのは周りが気にするものであって
おねしょ布団干すような58が「関係ねぇ」というものではない。
周りのマンションと較べて安いといっても４、０００万円は軽く越えます。
皆さん本当に買えるのでしょうか？
うちはローン地獄が怖くて躊躇してしまいます。
洗濯物の件はたしかにバルコニーも透明なので外から丸見えですね。
でもＰＴ品川もほとんどのご家庭が洗濯物を干していますね。
皆さんルールを守らないのでしょうか？
港区を視野に入れていれば、４０００万台が安いと思うのが本音
団地といえば、どこの高層も団地が縦になっているようなもんだろ。
１０年後２０年後高層上階から明かりが消える。
今安くて通勤にべんりならいいわ
のちは賃貸にしたい。
させてほしい。
布団は毎日干したい。というとこだが、ダンプが多くて家の中で乾燥機かけた方が清潔そう。
洗濯物も同じ
確率からして、当たり前。
書き込もうが書き込むまいが、当選確率は変わりません。
変な不正がない限りは。。
ところで抽選当たっても４０００万円も払えますか？
２，３年たったら２０００万円程度に下落している可能性が大ですよ。
良く頭を冷やした方が良いかと
頭金２割は必須。
１０００万円か。。。投資はやめてこっちにとっておこうかな。
賃料月30万くらい取れる部屋が2,000万で買えたらいいね。
利回り18%だ。
なんで？半額になるの？
そのとき周りのマンションはどうなっているの？
又貸しは不可ですよ。実居住確認は必至。
68のマンション価値半減して2000万になるとかバカなこと言ってるとこ
からきてるんですよ。
そんな飛びつく価格には絶対に落ちないから余計な心配しなくてよい。
仮に大幅に下がることがあったとしても、利回り低下するほど不人気エリア（物件）になってるでしょうからそれも心配なし。
何回か見に行きましたが、それほどダンプが多いでしょうか。
あまり感じませんでした。
新幹線も止まる都内有数のターミナル駅で羽田にも近い品川に
徒歩８分でしょ？７０平米６０００万でも激安だね。
定期借地権付きマンションというのは、毎月管理費とは別に土地代を支払うのでしょうか？
払います。途中、地代の値上げもあるかもしれません。
都からの借地なので、相場より安いはずですが。
77さん、ありがとうございます。
毎月土地代を支払っても割安ということですね。
>新幹線も止まる都内有数のターミナル駅
かわりに
メトロが来ない都心唯一のターミナル駅
とも言えますが。
いずれにせよ、格安ですね。
買えた方はラッキーです
えっ、でも本当に安いんですか？
これだけ周りが値上がりして４０００万台ってありえるんでしょうか？
品川駅は構内が大きすぎてそれほど便利じゃないよ。
田町や五反田の方が便利。
新幹線だって普段乗ることはないし。
それに駅から１０分以上は、賃貸では抵抗感大でしょう。
７０平米で５０００万円以下なら考えてもいいが、私はパスです。
70平米で5000万もしないだろ。借地なんだから。
>>81
どんどんパスしてください、歓迎です。
ここの魅力は品川駅徒歩圏内であり、
新幹線や航空機を使い移動をする層には
圧倒的な価格の魅力があります。
アエラが寝ぼけたこと言ってるまに
じゃんじゃん売り始めてほしいね。
坪１４０万じゃなかたっけ？
値上がり確実な新規公開株みたいなもんです。
親族みんなで申し込む予定です。
秋には１階２階の商業部分が営業開始するわけでしょ？
やっぱり業者・投資家はＮＧなんでしょうね。
又貸しもＮＧ？
また貸しと投資目的の線引きできない以上は同類とみなされるんじゃないかな。
私の想像するところは、業者・投資家又貸しをふせぐために
①買戻し特約（売る場合は売主が先に購入できる権利）・・・転売防止
②賃貸、又貸し目的の購入を防ぐため管理規約か売買契約のなかに
「賃貸する場合は都の供給公社に貸してそこから転貸する」旨の
条項が入る。公社ハイム、トミンタワー水準の家賃から２０％引かれる
③売買契約に所得上限を設けてかつローンは「住宅ローン」以外の
抵当権設定を認めない。
という感じなのでは？
これを破る技は
高齢者の親（年金所得３５０万程度）を買主にして団信なしの住宅ローン
を子供が連帯保証人で組む。頭金は５５０万の住宅資金の経年贈与の
特例をつかい「子供が出す」
親は住まず、①は親を自宅にひきとり「親の介護」を理由に、賃貸に出す。
賃貸は②でがまんする。
③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。
×、①は親を自宅にひきとり・・・③は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。
○、③は親を自宅にひきとり・・・①は１０年経過したら自動的に失効する。１０年後に売ればいい。
それでも抽選に当たらないとどうしようもない。
所得別優遇倍率とかあったりして。
所得５００万以下 ２０倍
所得５００〜７００万 １０倍
所得７００〜９００万 ３倍
所得 １０００万〜 １倍
とか。冷めるだろうなぁ
納税証明書で判るけど、倍率は実施上桁がひとつ増えるだけだったりｗ
今「持ち家あり」の人は、購入制限されるだろうね。
中堅所得者むけで２軒目買われたら一次取得者はたまらない。
そういう場合でも離婚すれば買える。夫はローン名義人になっているだろう
から二重にローンは借りられない。妻が職業を持っていたら単独で
ローンを組んで購入の可能性はある。
買ったあと復縁して今の持ち家を人に貸す。銀行が文句をいってきたら
復縁して妻の家に住むといえば文句をいわないかも。
うるさくいったらローンを借り替えたらいいだけ。
まぁ、当たればの話だ。所得優遇倍率がつくならまじめに考えて
みる価値はある。得をするのは楽ではないのだ。
都民優先販売を先にやるだろうと私は想像している。
抽選にいかせる親戚縁者の住民票は、販売３ヶ月前には
東京に移しておくべきだろうな。
当選の権利の譲渡はできないだろう。当たってキャンセルする
だけの「空玉」はふやせても、当選したら「居住できる本人」でないと
権利が失効するのではないかな。
そういう意味で、親族を動員するなら同じ物件に集中させた
ほうがいいだろう。
「居住できる本人」とは配偶者 両親、義父母、就職した子供、
首都圏に住む兄弟姉妹（遠方では当選しても購入手続きの際、
勤務先住所などでばれる）
それでも、本人以外が当たっても転売してもらえないとしたら
１０年待つしかない。
2008年10月31日竣工予定となっていますね。。
てことは入居はそこから2〜3ヶ月後ってことでしょうかね。
通常の青田売りではないことから、販売は春から夏にかけてでしょうか。
まだまだ先ですね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140konan.htm
今持ってる物件、貸しに出してでも買いたい。
>>88
①買戻し特約・・・売主である住友不動産が建物の所有権と土地の借地権
を買取る？買取価格の査定と都の許認可取得が困難、しかもそんなリスクを
デベは負いたくないです。
②借地権設定者である都が建物所有者の所有権を制限？借地借家法に違反しますよ
訴訟になるのでは？
③住宅ローンで借り入れても実質賃貸借されるケースはいくらでもありますよ
むしろワンルーム以外でノンバンク等を利用する方がレアケースです。
しかもキャッシュの場合は当てはまらないですね？
つまり抵当権設定に制限を設けても無意味では？
これを破る技？
高齢者が何歳かにもよるけど年金受給者６５歳のケースで８０歳完済で
金利2.951％ 借入金3500万円 の返済額は
月々支払337,171円+管理費等20,000円 ＝357,171円です。
これじゃ相当自己資金を出して頭金を増やすか、全額キャッシュ
じゃないと投資の意味がない。
そもそもこの書込みは何の意味があるのだ？
マンションの購入はしたものの、基本的にど素人ですが、
こうして「こんな裏技が・・・」なんて書けば書くほど、
売り側は隙を埋めていくんじゃないかな・・・(苦笑)
ここの書き込み程度にわざわざ対応するようなことはないので心配後無用です。
＞買取価格の査定と都の許認可取得が困難、しかもそんなリスクを
デベは負いたくないです。
ここでもめているから、販売できないのでしょう。都はやりたい
デベはしたくない。
買い取り価格は、「販売価格」と同じ。
こういう仕組みが公団分譲などでは昔あったのです。
＞借地権設定者である都が建物所有者の所有権を制限？借地借家法に違反しますよ
訴訟になるのでは？
なりません。販売条件に謳えばいいことです。私権の制限は区分所有法では
いくらでもあります。規約に理不尽なことをいくら謳おうがそれを納得した人が
契約するのだからいいでしょう。
嫌なら買わない。それだけ。
＞住宅ローンで借り入れても実質賃貸借されるケースはいくらでもありますよ
それを言ったらおしまいです。事例があろうがなかろうが、金消契約書には
一括返済を求めることがあるとかかれていますよ。いわば紳士協定ですが
それが公にみとめられたら、誰もアパローンなんてかりませんね。
住宅ローンは１．５％などの金利優遇がつきますよね。これを貸したら
騙しじゃないですかね。
＞つまり抵当権設定に制限を設けても無意味では？
定期借地権を地上権とする区分所有権ですから物件と土地は不可分
定期借地権に区分所有権を設定するのに土地の所有権者が制約を
つける根拠も当初の借地契約の条項に謳われていたら承認して買った
ということでしょう。
高齢者が何歳かにもよるけど・・・
親子リレーローンというのはご存知ですか？子供が親の家の建替えの
資金を出すときなどにつかいます。
＞そもそもこの書込みは何の意味があるのだ？
何の意味だと思いますか？
こういう特殊な物件は今後の都営建替えの試金石
普通に抽選で販売するはずがない・・と私は考えます。
ですから、さまざまな制限の可能性を調べつくし
制限が厳しくなればなるほど、抽選という「運任せ」から
「知恵と知識」の勝負。工夫のしがいが出てくる。
仮説をここで披露する意味は、それに突っ込みをいれてもらって
確実な作戦に仕立てあげること。
あとは知識の浅い人の突っ込みを笑う楽しみもありますね。
土地の転売益がゼロだから、デベは建物で利益を出すしかない。
借地権を一旦取得してデベが転売するわけではない。
１００倍以上の応募者にモデルルームを見せて売るような人件費
をかけられる物件ではない。
延べ82900人は愚か物見遊山で延べ２０万人の見学者がくるだろう。
ここが「住友不動産住宅販売」に販売委託しない理由は
そこまで経費を削減しないと、「分譲坪単価約１５０万円」は
実現できなかったということだろう。
販売経費などどこにも積んでないだろうと想像する。
そうなれば購入条件を厳しくして「購入資格者を絞る」か
はがきで一次抽選でもやるしかなかろう。
はがき抽選は、当選権限の譲渡をみとめないとなれば、（認めたら
プレミアがつく）部屋を決めないエントリー抽選として
当選枠を１０倍程度に広げておいて購入部屋別に再抽選するのでは
なかろうか。
ただ倍率を下げて販売手間を省くのは簡単だが
当初うたった「中堅所得者のための住宅」は堅持せねばなるまい。
そのためにも「購入資格者を絞る」は必ず必要になろう
転売制限は必須だし、賃貸も制約されないと都営住宅の老朽化
問題についての都の対応を追及したきた都議会がだまって
いないだろう。
要するに、都が都有地の収益事業として行なう。そのまえには
４丁目のタイル張りの「都営」タワーが１９９９年の都議会で
採算がとれない無駄な出費と大問題になったのが契機。
建替えをすすめるのに土地の有効活用で収入を得たいというのが
都の意向だろう。
収益だけだったら普通にデベに売るか、賃貸物件を建てさせて
事業者に貸せばいい話だ。
「中堅所得者」などというこれから消え去り行く階層にターゲット
を絞った時代逆行にこのプロジェクトが抱える難しさがあるのだろう。
資料には都が直接貸すのでなく事業者による借地権転貸と買いてありました。
となれば、単純に販売提案価格のなかに借地権利金をどこまで乗せる
かという話でしょう。案外格安物件ではなくなるかも。
「坪単価に借地権利金を含む」のか
「購入者の払う地代に額はいくらか」というのが気になりますね。
誰かがサプライズっていっていたけど、一棟ごと賃貸事業者（リート等）に売却という話もあるかもね。
102,103
根拠をお示し下さい。まさか単なる想像ではないですよね？？
外野ですが、
１５０戸〜２００戸かはわかりませんが、どこのマンションもお得意様優先枠はありますよ。私が今年買ったマンションも会員販売の際に、なんたらわからない販売済みの優先枠がありました。
欲しかった部屋なのに、聞いてないよ〜って感じ。
どこかのブログにも、欲しい部屋ある？って取引先に打診されたって書いてあったよ。（販売前です）
104
根拠は引渡が終わってからわかる話です。
ワールドシティタワーのではそのようなことはありましたよ
住友不動産の職員優先が
この物件に資産価値があるかどうかは別にして欲しい物件については
自分たちで抽選をするわけですからね
例）住友不動産のＡさんがある物件を欲しいとする
一般顧客のＢさんも同物件を欲しいとする
抽選で
Ａさんの当選玉を２〜４個入れておく
Ｂさんには希望者が３人〜５人いますと伝えておく
この場合、Ｂさんの当選確率は低くなり、住友不動産のＡさんに
有利に働く
こんなかんじですかね〜
「優先販売や不正抽選はしないですね？」と住友不動産関係各位に
念押ししないといけないかもです。
今回は経費をかけられないのが前提なので、インターネット申込・発表
なんてなれば、事業者のやりたい放題でしょう
しっかり公正に販売・抽選を行ってもらいたいものです
（不正を日々行っているとは言っていません）
みなさんいかがですかね
↑ の抽選方法は一般販売でもよくある手口。
販売会社によりますが、売りたい顧客（優良）に玉を沢山入れ、その玉を重くしておく。売りたくない顧客（信用低い顧客）は軽い玉。
こうして、売りたい顧客が抽選に勝つわけです。
いつも抽選外れる人は、自分が頭金が少ないとか、売却特約ついてるとか、
よく考えたほうが良いよ。
優先枠なくて、キャッシュオンリーの顧客同士の場合でも、公平にはいかず、
今度は担当の営業の力関係がものを言います。
（某デべの知り合いに聞きました）
ただし、デベが合同の場合、不正を嫌うデベと組むとこの限りではありません。
さて、住友はどうでしょうか？
一般に抽選していろんな人が入居して管理が面倒より、お友達知り合いに入居後あまり文句言わないでよという条件で抽選優遇。
どちらが営利企業としてとるべき道か。。。考えれば分かる話です。
周辺で同じくらいの値段で売っていた３，４年前に買えなかった自分の経済観念不足を恨むしかないのではないでしょうか。。。
で、けっきょく買わなかった、と。
借地って通常のマンションの何％位安いのが相場なの？
教えてください。
当時WCTアクアと比べて、定借の割には安くない気が…。
そりゃ、今のMS相場と比べると安いけど、相場は崩れる可能性もあるからね。
定期借地権だからといってそんなには安くなりません。
大崎などが良い例です。
港南の分譲マンションよりも高かったぐらいですから。
尽きるところマンションは立地です。
本物件の方がＷＣＴよりも立地が良いということです。
駅まで９分ですから。
定借って、そんなに安くないんだ。
わかりました。ありがとうございます。
あ、そういえば広尾の定借もめちゃくちゃ高いことを思い出しました。
原価は
建物建設コスト ＋ 権利金 ＋ 経費
定期借地権利金が大きくなれば販売単価は高くなる。
定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
権利金を減らせば地代が高くなる
建設コストは窮境のローコストタワー。仕様は
フェイバ＞本物件＞都営タワー
だから建設坪単価で７５万以下では？
延べ面積と専有面積の比は１０：８として
専有面積あたりの建物原価は９５万弱
坪当たり１５０万で収めるには
経費を２０％とみて３０万
権利金は２５万／坪
×定期借地地代が低ければ、権利金はやすくなり
○定期借地地代が低ければ、権利金は高くなり
大雑把にいうと、コスポリが坪２５０〜２８０位だから
本当に坪１５０ならば、4割ちかく安いんだ。それならいいかも。
本当は初期のアクア坪１８０で買いたかったけど。
売れるかどうかは別として、今中古坪３００だからね。
工事着工がH17から、でH19竣工ということで借地契約残68年弱ですね。
更地にする期間も含まれているので正味住めるのは68年くらいでしょうか。
68年後、更地にするための解体費は世帯あたりどの程度になるんでしょうか？マンションの解体費ってどのくらいするものなのか想像もつきません。。
H20竣工でしたね。すみません。
てことは67年ですね。
解体中の地代は誰がはらうんでしょうか。
価格に込みじゃないの？
やっぱり細かい事は、販売始まらないとわからないね。
嫌な予感がしてきた。住友あからさまに値上げできないから、そうした解体費だのなんだの、別会計が起こる気がしてきた…。
蓋を開けたら、期待するほど安くなかったりして。
こうして、あと1年待つのかー。
解体費は込みですよ。
地代は込みかどうか、微妙ですけど、大した額ではないでしょう。
踏み倒す人も多いだろうし。
ＷＣＴは立地悪くないよ。モノレールは徒歩４分だし、りんかい線は徒歩８分。シャトルバスもたくさん出てるから品川もこの暑い中歩かなくって大丈夫。
モデルルームは１２月と港区住人にききました。
こんな前からこのレスを盛り上げている私たちに優先してほしいわ
早くあきらかにしてほしい、結局前にすすまね
毎日レスを見ているけど変わりなし
くやしいな、住友に勤めてる友達にきいてみる
すぐに、伝えるぞ
モデルルーム作るんだ。
12月って今年？来年？
マンションの仮店舗で営業している知り合いに聞いたら、
モデルルームは作らないと言ってました。
販売は来年秋。（多分１０月）
仮店舗の方達は購入優先権があり、すでに入居したい部屋をキープしているそうです。
いいなぁ。。早く情報ほしいですね。
私の直感では7月
に、しても長い
工期が長くなって困るぼは仮設損料、重機借料くらい
土地の借料がおそらく工事期間はタダという契約なんだと思いますよ
借入金が発生していないからクレーン降ろしたらあとは、内装の職人さんの
都合にあわせてゆっくり工事をする。それが最もローコスト。
確かにのんびりやっている気配濃厚。
秋開店予定のマルエツなどの商業施設ですが、
工事を外から見ていてホントに間に合うの？
という感じですね。
テナントって全部決まってるんでしたっけ？
部屋をキープって、
要するにここは地権者のいるマンションってことね。
関係者への優先販売だけでなく、元居住者にも優先的に斡旋ということもあるのでしょうか？
それなら仕方ないですよね。貸主都合の立替えでしょうから。
そりゃそうだ。元から借りてた人いるもん。
でも、それじゃ売り出し半数くらいかな？
これまた高倍率になりそうだこと。
景色とかではなく、立地だけで考えてもほしい人が大半なのでは。私はここの適正価格がどの程度かも把握していないですが、レスを見る限り相当お得なんですかね？！
地権者が多いマンションって管理等でいろいろと問題が多いそうですね。
ここも旧住民と新住民の格差が出そうです。
↑再開発のタワーも含めて、地権者を気にしていたら、どこも買えないと思いますが。
地権者っていっても、土地は都がもっているんだから、賃借権でしょう？
地主よりは立場が弱いと思われ
そうですね。地権者ではない。
ただ、追い出すわけにもいかないから便宜を図っているだけですね。
都営賃貸に住んでるということは買えない人が大半でしょうから、そんなに気にしなくても良いと思いますが。
実際、眺望はいかがなものでしょうか？
北はレインボーブリッジ、
東は海、
西は富士山と東京タワー、
南は・・・
それとも、
ビルに囲まれて、わずかながらも見えればラッキーですか？
北はコスポリ、東はベイクレやＷＣＴ、西はソニービル他で南は海洋大学、南が一番抜けてると思いますが、将来また建物が立ってもおかしくない雰囲気か？
北東の高層階からはレインボーブリッジがよく見えそうです。
あ、あのお肉屋さん。。。どうなんでしょう。確か閉店したような。
再開するのは、今物件の横に店舗をおいている数点のみだと思います。
ターミナル駅が最寄というのは価値ありますね。
でも結局自分の行動エリアから良し悪しは違ってくるので、どこが良いとか一概には言えないですね。
ただ、どちらが貸しやすいかと言えば、品川だと思います。それもひとつの指標でしょうね。
港南と豊洲はどうみても似たもの同士だけどなあ。
殺風景ではあるけどどっちも暮らしやすいところじゃん。
ともかく、私もありとあらゆる親類のツテに頼んで抽選に参戦予定です。
ここ見てるみんなと一緒に当選したいな。直前に知ったニワカに
おいしいところをさらっていかれるのは嫌だああ
>>162さｎ
他人が当選してもその権利は譲れないのが普通なのでは
ないですか？ それともお金を私て買ってもらって
ある程度の期間の後に名義を書き換えるとか？ 私も
一緒にあたりたいので、教えて。
いよいよ手前の商業棟の鉄骨も４階辺りまで
組みあがってました。
完成すると、商業棟が抜群に目立つ場所に陣取って
いるのが良く判り、一気に華やいだプロムナードに
なりそうです。
マンションに入る２階分のs商業施設は１１月営業開始だそうです。
３階建ての方（医療、保育、スーパー）は来年の秋とのこと。
とりあえず、２階部分には２０店舗くらい入るそうなので、今営業中の５店舗以外は新規店舗。
楽しみですね。
テナントが年内営業開始なのに販売はまだまだ先なんですか？ここって？
棟内ＭＲで売るので完成してからです。
値段から即日完売は明らかなので。
物価変動による、調整値価格になるんでしょうね。
計画時想定価格×１．３０〜１．４５（変動率）＝販売価格
＞棟内ＭＲで売る
都営住宅の抽選も完成してから始まるよね。
イメージ一緒。
販売価格９０平米５０００万円超えか。。
90平米5000万円って妥当なところかも。地代を別に払うから結局は良い値段になってますね。それでも相場からすると安い？んでしょうね！！
管理費に修繕費用と地代合わせたら４万くらいなりそうですね。
うまくすると地代そんなあがらないかも！
都心地価「上げ止まり」 海外資金が急減、３０地点で伸び０％
9月9日11時1分配信 産経新聞
http://dailynews.yahoo.co.jp/fc/economy/price_of_land/
高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。
■商業・宅地とも
野村不動産アーバンネット（東京）が７月、東京２３区内の住宅地５１地点を抽出した地価動向調査によると、７月１日時点におけるこの１年間の地価の伸び率は２１・４％。しかし、直近３カ月の伸び率は３％にまで落ち込んでおり、地価の上昇ペースに急ブレーキがかかっている格好だ。また、地点ごとにみると、「港区赤坂８丁目」「渋谷区神宮前４丁目」など、調査地点の半分以上にあたる３０カ所の伸び率が０％を記録。都心住宅地の価格は、多くの地点で頭打ち傾向になりつつあることが判明している。
一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。これらに加え、サブプライムローン問題が今後の地価に影響すると考えているのが、ＲＥＩＴアナリストの山崎成人さんだ。山崎さんは「海外の投資家は投資リスクに慎重になるはず。日本の不動産市場への投資も今後減るだろう」と予測する。この結果、高騰を続けてきた都心地価は上げ止まり、一部で指摘されていた「バブル」は収束に向かうだろうとしている。
現状維持、または少し下がったぐらいでも管理費と修繕と地代で5万円弱程度ではないでしょうか？そこまで行かない？共用施設などがわからないのではっきりはわかりませんが。
平米４５万円以下ですから９０平米でも４、０００円万前後であり、５、０００万円はありえません。
周りの分譲マンションよりはかなり安いですが、ここは定期借地権であることを忘れずに。
平米45万円以下は適用されるんでしょうか？入札条件だとしてもその縛りをどうにかしてはずし、今の価格帯に合わせる調整をする可能性もあるように思います。絶対ないと言い切れる何か裏付けなどあるのでしょうか。このデべは儲けしか考えてないように思うので。
建築材料費分は若干上がっても仕方ないでしょうが、ここは借地権付物件なのでそんなにあげることは出来ないんじゃないでしょうかね。
２次購入者の融資がつきにくいことから転売しづらいのは確実ですから。
新築ですら融資断られるケースもありますから。
土地が価格に占める割合は４０％程度。
定期借地権で平米４５万ということは、分譲であれば７５万。
９０平米であれば６、７５０万
８０平米でも６、０００万
と周りの分譲よりもかなり高いということが判る。
（これだけ出せばＷＣＴ、ＣＭＴ、コスポリ、ＰＴ等どれでも買えた）
デベからすれば十分に儲けているのですよ。
それでもあなたはここに住みたいのですか？
どれでも買えた、過去形ですよね？？今の相場上昇を現実としてとらえれば、十分に買いと言えるんじゃないでしょうか。今は地価が特にあがっているので、その比率は変わりますしね。平米４５万円ならばですが。
大きなプロジェクト（湾岸工事とか橋とかトンネルとか）の入札に
ついていつも不思議に思うのですが、入札価格から後からやれ
水が出た、思ったより地盤が軟弱だった、・・調査が必要に
なったなどで何割か高くなって、国や自治体がそれを予算に
計上する決議をすることがありますよね。それって、ずるいと
思うのです。約束して、何らかの事情でできなくなったら、
それは約束した人が負担するのが普通なのでは。一般の
素人にはよくわからないことです。
ということで、約束して入札を勝ち取ったので、その価格で
やるのが筋だと思います。これってナイーブかなぁ。
やはりここのスレが1番元気があるのぉ〜
１８０は定期借地の概念まるでわかってない。
どうして土地の価格が物件の４０％になるんだ？作為のミスリードかな
住友不動産の借地権マンション。
http://www.ps-minamishinagawa.com/index.html
こんな風になるのかなぁ。。
値段は相場より５００万から１０００万安いくらいの値段だね。
結構高い。。。
建材費の値上がりもあるみたいだけし、平米４５万円はないな。
でもとりあえず頭金の１０００万ためよっと。
湾岸タワーが土地：建物比が５：５くらいだとすると、ここはかなり割高に見えるのですがどうでしょうか？当初80平米3200万〜となっていたと思うので土地が50％だとすると実質6400万〜となりますよね。地代がいくらかにもよるとは思いますが。安くない上に売りにくいなどのマイナスオプションが付いてくるってかんじでしょうか。税制面で若干メリットある程度。
坪１６０との噂を聞きました。
坪１３５〜１４０です。
地価が上がったからといって定借物件は上がりません（土地が無いんですから）
ただ、借地料は上がる可能性があります。
建設費が上がったといってもほぼ完成ですから特に値上がりになる要素になりません。
ここの弱点は定期借地物件ということ、いくら地価が上がりまわりの分譲マンションが上昇してもここは変わらない。
言い換えれば資産にならないということ。
結局割高物件なんです。
もともと東京都が持っていた土地ということで仕入れたわけではないですが、それでも地代が上がる可能性はあるんでしょうか？
安く中堅層に提供することが目的ということでしょうから、当初の計画通りなのかなと勝手に憶測していましたが。。
土地所有権アリマンションよりも百倍流動性が悪いということで、とても条件の良い物件ではないかなと考えなおしています。
地代情報、どなたかお持ちの方っていらっしゃいませんか？
昔調べたときは平米1000円だとか見た記憶があるのですが。ありえない金額なので坪1000円の間違いなのかなと。。
地代の保証料はどのくらいになるんだろう
頭金は物件価格の２０％いるのですか？
銀行から100％の融資もらえる信用（確約）があれば頭金なんていらないでしょ。
契約時に手付けを払えればあとは自分次第だと思いますよ。
でも頭金用意できないような人は不動産購入すべきではないと思いますが。。
地代（借地料）は以前試算したら1戸あたり年間１５万円くらいだったような気がします。この辺のマンションの固定資産税は年間５万円くらいだから、実質的な土地の借り賃は年間１０万円くらいなもんでしょう。
マンション自体の管理グレードも低いでしょうから、管理費も安いと思いますね。
安いところは管理が荒れるから10年後が怖いですね、この物件は。
価格ではなく立地や物件自体にほれ込んだ入居者の多いマンションは、入居してからのコミュニティがしっかりしていて、運営自体にも関心のある人が多いと思いますから。
そういう意味では覚悟して申し込んだほうが良いと思います。
安物買いの銭失いにもなりえる物件ですね。ここは。
↑え？？何それ。覚悟？何かあったんですか？なんか気になるなら申し込まなければ？？
