The Center Tokyo その２

うん、三井はいい。唯一と言っていいくらい良い、相対的に。

６１さんあらしですよ。
プラウド駒込ディアージュにもでました。購入希望をよそおって。
今後はスルーしましょ。

（５２さんへ）私が先週見た目白ガーデンヒルズの部屋はすべて未入居で（まだ、実際は相当余っています）、９５００万の部屋（メゾネット）や７０００万の部屋（南向き）など実際の住戸６戸を見せてもらいました。９５００万の部屋を見た時、あまりにも安っぽい内装と素材で作られていてガッカリしました。安い物件の内装が貧相なのは仕方ありませんが、９５００万も出して満足できない物件もある、ということです。それに比べて、ここセンターは、値段の割りに内装等が高級感あるので、お得物件なのではないかと思ったしだいです。

５６さんに同意見。客観的に言う「立地のよさ」とは、例えば、新宿に近い（歩いて行ける！）とか、山手線内なら３０分で行ける、とか言うことなのではないのでしょうか。「曙橋」と思うと少々不便を感じるかもしれませんが、四谷３丁目駅も近いし、牛込柳町駅も近い。そこそこ広い敷地に建ち、便利でリーゾナブルな物件はそんなにあるもんじゃない。

「数打てば当る」的に申し込み、挙句「環境がよくない」なぞと言うなら、最初から申し込まなければよかっただろうに。

私も「目白ガーデンヒルズ」や「赤坂トップ・オブ・ヒルス」、「九段下のシティー東京（だったかな？）」、「パークハウス３番町」など、数々モデルルームに行きました。お金を出せば内装がよいのは当たり前、でも、センターの内装は、億ションのそれにもひけをとらない位、いい！！

>65

目白ガーデンヒルズの最上級グレードが完売という意味でした。わかりにくくてすみません。
65さんが見学されたのは全て中級、下級グレードかと思われます。（こちらはまだ販売中です）
あちらは１億を切る部屋だと内装が安っぽいんですよね。
その点、68さんのおっしゃる通り、センター東京の内装は目白の最上級グレードに引けを取らない
ものだと思います。

確かにＭＲで見た建物の質はかなり良さそうですね。
ただ現地は何もこんな所に住むのはどうかと言う感じがして
私は結局登録しませんでした。
防衛庁（次期国会では国防省に格上げされそうですね）の隣と言うことを
購入予定の方は本当に納得されたんでしょうか。
また既存不適格を平気で建築販売する売主の姿勢は如何なもんでしょうか。
購入者の将来のことを考えたら設計変更して再建築可能な適格物件にすべきでしょう。
立て替えは数十年先とは限りません。もし大地震で破壊したらどうするんでしょうか。
初めから言えば良いものを購入者が煮詰まってきた段階で連休中に重説をして
署名捺印させて瑕疵は全部伝えたとする姿勢にも疑問を感じました。
重説は一生付いて回るわけですから今は勢いで大したことでは無いように感じても
将来、個別に売却するような状況になった時あれだけの瑕疵を読んで購入する人が
いるでしょうかね。

>連休中に重説をして
よく、わかりません。連休なんて最近あった？
あなただけ、一生連休中なのでは？

売主の姿勢はいたって親切だととらえましたよ。
先に重説内容のポイントを絞って報告していただけたのに好感持ちました。
また、重説時の雰囲気も品がある人達ばかりで安心しました。
こちらは大地震でも大丈夫な土地でしょう。
70さんはどんな物件も購入できないでしょうね。

購入希望者です。環境がよくないとの意見が多いため、実際に現地近辺を2日ほど昼夜かけて散策してみました。まず買い物ですが、商店街も割りと近く、特に現在も地元で愛用している９９ショップは他店より規模も大きく大変助かります。また、子育てという意味では小学校も近く、子供に見せたくないような店舗もほとんどありませんでした。何かあれば女子医大もあり安心です。緑や公園も中途半端な郊外よりも以外と多く、家族でのサイクリングも楽しみです。ターミナル駅に出るにしてもマンション前のバス亭や曙橋や柳町を利用して乗り継いだとしてもどこへでも簡単にアクセス出来ますよ。外苑東通りも夜間は通行量も少なく、静かで良かったです。ただ防衛庁のヘリには遭遇しなかったので確認出来ませんでしたが、爆音は心配です。

明日、明後日は第一期契約会ですね。
不動産購入は初めてですがこちらに決定しました。
こちらのスレも良識ある方達で進めて行きましょう！

近隣在住契約予定者です。
やはり防衛庁近傍（正確には西側に接しているのは警視庁機動隊であって防衛庁とは接していない）であることが割り切れるかが人によってそれぞれなのですね。鉄塔の鬱陶しさは確かにありますし。
ただこの近辺に住んだ経験からいうと利便性はとてもよいのは間違いありません。
環境については曙橋や牛込柳町の駅から歩いた印象と現地の北東側の加賀町〜市谷左内町〜払方町〜市谷砂土原町〜南町（中町、北町）〜若宮町〜神楽坂のあたりを散策した印象とはまるで違うのではと思いますよ。日本銀行やＮＴＴをはじめとする大企業の社宅や最高裁判事の官邸など昔の大名屋敷跡に立ち並び、割と落ち着いたお屋敷街になっています。

既存不適格である点も割り切れるかどうかと思います。リセール時には確かに建て替えができないことを気にする人がいるかもしれませんが建築技術的には残念ながらこの規模の建物は取り壊しができないのが現実です。つまりはたとえ大地震に遭遇したケースを考慮しても問題になるのはこの物件に限ったことではないはずです。

既存不適格であるということの具体的内容についてですが、約１２５メートルの高さに建築される本物件は、敷地面積との兼ね合いから、再建築時は１２０メートルの高さまでしか建てられない、というふうに理解していますが。つまり、将来、５０〜１００年後の建て替え時には、最上階２フロア分の面積を、北か東側の空地を少しつぶして作ることになりそうですね。もし条例が変わっていなければ。

>76さん

現行の新宿区の条例や重要事項説明書の内容をよく読むと120mまでの建替ができることは保障されてはいません。”市街地の環境の整備改良に資するものと新宿区長が認めたもの”で

●緑と空地の整備を図る建築物
●学校若しくは病院若しくは住宅団地等一団地の敷地における建築物（センタ東京はこれに該当しない）
●その他区長が特に必要と認める建築物

が対象ですのでセンター東京の建て替えについて保障されているのはあくまで40mまでになります。
ただ50年先の条例がどうななっているかは？？ですね。
またタワーマンションや高層建築物が世の中に登場して間もないため取り壊し・建て替えを実施した例は現状全くありません。ある意味タワーマンションを購入するということはこの物件に限らずですが将来の不透明さを覚悟したほうがよいのでしょうね。

今から５０年前はマンションという言葉もなかったことを考えても、５０年後には法律・条例は
間違いなく変わっているでしょうね。もっと厳しくなっているかもしれませんが。

このマンションが建て替えを要する深刻な損傷を受けるような大地震の場合、２３区内の建物は
軒並みやられているでしょうから、法的に建て替え可能であっても建設会社の手が足りず、すぐ
にマンションの建て替えなどやってくれるかどうか。

やってくれるとしても、タワーマンションの住民が建て替え決議をして、建物を壊し、新たに建
てて入居できるまでには５年ではきかないでしょう。

そうすると、理屈の上では建て替え可能な建物と不可能な建物という違いはあるにしても、現実
的ではないように思われます。

それよりも、絶対高さ制限のおかげで新宿区内（渋谷区でも導入が検討されているようですが）
に新たにタワーマンションが建たないことで、眺望確保でも資産性（類似物件が増えて供給過剰に
ならない）の面でも恩恵があるのではないでしょうか。

現段階では、５０〜６０年期限の借地権付きマンションと比較すればずっと価値が高いというところなのでしょうか。

高さ制限自体が最近導入されたものなので、比較は難しいでしょうね。

定借の場合は５０年なら５０後には更地にして返さなければならなくなるので、最後の所有者は
負担がすごくなりそうです。解体費用も積み立てるのでしょうか。

あと、定借の場合は地価の値上がり局面で土地の値上がりによる資産価値の上昇はなく、地代が
上昇して負担が増加する可能性があります。

世田谷なんかはすでに導入されてますよね。
エルザ世田谷なんかも同じみたいですね。

>>77

多少補足すると、新宿区の特例を得るのは、それほど難しくはありません。
それよりも、今年の4月28日から実施された都の都市設計条例により
やはり高さの制限を受けており、そちらのほうの特例を受けるのが難しいようです。
（これらは重説に記載があります）

>>78
>絶対高さ制限のおかげで新宿区内（渋谷区でも導入が検討されているようですが）
>に新たにタワーマンションが建たない

これはやや不正確かも。高さ制限の制限を受けない西新宿では、
多くのタワーマンションが計画されています（60階以上で3物件4棟）。

この物件、新宿区の絶対高さ制限の施行の時期とちょうど重なってしまったため、
既存不適格物件の話題がクローズアップされていますが、
今後、多くの区でも導入が検討されており、
港湾地区のタワー以外は10年以内にほとんど同じようになる可能性が強いと思われます
（現在でも港湾地区以外の多くのタワーマンションがそうですが）。
既存不適格によるリセールバリューを懸念される方は、どの区であれ、
タワーマンションは避けたほうが良いと思いますよ。

私個人としては、居住してから既存不適格になるより、
購入の検討段階で納得したうえで判断できる本物件のほうが、安心できました。