パークハウス三番町

余裕があるって素晴らしいですね。
買い替え前提なら今買っとくのは賢いとおもいます。

そうですね。我が家も今とても迷っています（36です）。
先延ばしすればもっと良い敷地が出てくるであろうものの、いつ頃まで
待てばよいのか。
我が家は、41さんのように買い替え前提で探すのは無理なので迷います。

41です。決して余裕がある訳ではないのですが、今決めても入居は２年後、ということを考えると
他の良い敷地が出てきて入居できるのは４〜５年後になってしまうと考えると、頑張ってステップアップ
出来れば一番良いですが、もし出来なくてもあの地域は環境も良いですし、希少物件なのは確かなので
決めようかと思います。

番町パークハウスの抽選で玉砕したものです。
三番町はスペックは落ちるとはいっても
免震構造なので、安心だと思います。
資産価値を心配されている方がいますが、
番町はもともと人気が高いので、まず大丈夫だと思いますよ。
・・・とはいえ、私自身はおそらくパス。
番町パークハウスとくらべてしまうと、やはり・・・
特に早めに欲しいわけではないので、
よい物件が出るほうにかけて、4-5年のスパンで待つと決めました。

三番町は天井が多少低いのは分かりましたが、他に「スペックが落ちる」のは
具体的にどの辺りか教えていただけますか。

営業さんの説明からは、日当たりや敷地、天井高などのマイナス面を、「免震構造」と「番町」の希少性で補うことによって、高く売ろうとしている物件であるように感じられます。
そこで、疑問がわいたのですが、仮に、パークハウスの最低基準とされる耐震強度１点０５を備えた同じ規模、階数のマンションが二つあって、それぞれが「耐震構造」と「免震構造」の建物だとした場合、耐震性能はやはり免震構造の方が勝るのでしょうか。それとも、１点０５で同じ、ということなのでしょうか。シロウトの質問で申し訳ございませんが、詳しい方いらっしゃいましたら御教示ください。

ハイ。免震構造のほうが、耐震構造よりお金もかかりますし、
地震に対して有効とされています。
耐震は地震がきても建物自体が壊れないということを目的にしてます。
建物をガッシリ作ることで、崩壊などを防ごうということですね。
一方免震構造は地震の横揺れを制御することで、家具等の転倒なども
防ごうというもの。
耐震は「揺れても壊れない」。免震は「揺れを軽減する」ことを目的としています。
建物が壊れなくても中がグチャグチャになって、倒れてきた家具で死んじゃうなんて
心配も免震のほうが少ないわけですね。
ただ・・・　直下型の大地震が真下からドカンときたら、耐震だろうと、制震だろうと、
はたまた免震だろうと、どっちにしろダメだってことですけどね。

スペックが落ちる点として、他に、管理体制が上げられると思います。
逆に間取や柱の位置、全熱交換式24時間換気などは、三番町の方が良いと思います。

値段が番町パークハウスと同レベルなら即決するのですが。。。

＜４８さん。
４７です。とりあえず、御教示有難うございました。
質問の書き方があいまいで、趣旨が伝わらなかったのかも知れず、
申し訳ございませんでしたが、お伺いしたかったのは、要するに、
耐震強度１点０５で免震構造の物件は、①免震装置の上に１点０５の
建物が載っているのか、それとも、②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されているのか、ということなんです。
一定限度までの横揺れで家具が倒れにくい、などの効用は
常に宣伝されているわけですが、
検討者としては、全体として、価格上昇分に見合っただけの価値が
はたしてあるものなのか、という点を知りたいわけです。
設計段階での住宅性能評価は、パークハウスの場合、耐震も免震も
どちらも「１」で同じだと思います（キャピタルマークなどの
超高層免震物件も同様に「１」で、「２」確保を売り物にしている物件は
他社で一部ありますが、極めてわずかです）。
時節柄このあたりを詳しく聞いたのですが、営業さんの回答は極めて曖昧で、
「免震」というだけで飛びついてはいけない、という気持ちになりました。
ちなみに、四番町の番町パークハウスの場合、詳しく聞くと、
耐震のラーメン構造ですが、耐震強度は１点１から１点２程度と、
ある程度余裕を持たせてあったようです。そうした「余裕」も含めて、
この物件は実際、専門的見地から見てどうなのでしょうか。

50さん、おっしゃることはよくわかります。
が、住宅性能評価での点数となると免震構造はこれに反映されないと
考えたほうがいいです。
住宅性能評価というのは、「建物自体が」地震で壊れる、壊れないを基本として
設定したものです。免震構造は、基本的にこれとは別の考え方の
上になりたっているものですから、おっしゃるとおり、鉄筋の数や柱や梁の丈夫さで
みる「住宅性能評価」では「１」になるのがほとんどだと思います。
住宅性能評価での数字は万全ではありません。あくまで一応の目安。
たとえば、住友のフラグシップ、100戸以上が1億という「目白ガーデンヒルズ」
はやはり免震構造ですが、性能評価では「１」です。
ダイワハウスのフラグシップ物件の「Dグランセ三田聖坂」は、免震構造ではありませんが、
住宅性能評価では「２」。公共施設と同様の地震に対する強さを誇っているということですね。
ただ、それは地震で倒壊しない建物の強さという基準を満たしている、ということです。
免震構造は建物下部に装置をつけて地震の力を逃がすというコンセプトから出発してます。
出発点が違うので、「住宅性能評価」的にいえば、
②免震装置も含め全体として
１点０５であって、上の建物自体はその分弱めに（柱など細く、鉄骨も
少なめだったり、に）設計されている
ということになると思います。
というか、太い柱や厚い壁や太い梁で支えなくてもいいように免震構造にしてる、というべきか・・・
このあたり堂々巡りですね。
地震の揺れを逃がす設計なので、別に厚い壁や太い梁で支えなくてもいいわけです。
じゃ、結論はどうなの？　となると思いますが、
あくまで個人的には、ですが、コスト上昇分に見合う価値はあると思いますよ。
直下型の超大地震がきたら、ダメでしょうけど、震度6ぐらいだったら、
その効果は十分証明されていると思います。
深沢ハウスも免震構造だったと思いますが、いつぞやの大きな地震でも「揺れをほとんど
感じなかった」という住民の声がありました。

５１さん、早速の詳しいご回答、有難うございました。
やはり、「免震装置で横揺れを逃がす分、上モノはやや華奢で、全体として
耐震強度１点０５確保」という認識でよかったのですね。
一部専門書などには免震の特徴として
そのような趣旨のことが書いてあったのですが（難解で趣旨しか理解できず）、
鹿島さんのＨＰなどにはそうしたことは掲載されてなく、
消化不良のままでいたのです。おかげさまですっきりしました。
同じ耐震性能「１」なら、大型家具を物置代わりの一室に集めたり、家具を
壁に固定したりすれば、耐震構造のマンションでも別にいいかなと思えてきました。
それより、耐震性能「２」などを備えたマンションが、この地域に出てきてもいいのに、
と思います（ご指摘のＤ社さんの関係者では決してありません）。
その結果として、価格が上昇しても、仕様や敷地、日当たりなどと総合して納得できれば、
その時こそが買い出動のタイミングなのだろうと考えています。
従って、個人的な結論としては、４５さん同様、
やや長期的な視点で待つ方向に傾いてきました。

便乗質問させて下さい。

免震構造のマンションはメンテナンス費用（修繕費？管理費？）が
すごくかかるので後が大変と他のモデルルームで言われたのですが、
実際のところどうなのでしょう。。

ご存知の方がいらっしゃったら教えていただきたいのですが。。

51です。

53さん、メンテの費用は当然かかりますよ、正直。
あれだけの重さの建物をのっけるわけですからね。
装置ですから、当然部品が劣化もしますし、メンテしないでいいわけありません。
でも、マンションの場合はスケールメリットがありますから、
戸数でわれば許容できない範囲ではないと思います。
安心料と思えるかどうかですね。
たとえば自動車のエアバッグ。今ではついてて当然ですが、
エアバッグがあまり普及してないときは、エアバッグを「つけてない」車の営業は、
「エアバッグは誤作動もある。1回開けば50万だ」などと言ってました。
同様に「免震装置はメンテがすごーーくかかるから」というような言い方は
ある程度割り引いて聞いたほうがいいかもしれません。

52さん、繰り返しますが、耐震性能が「1」か「2」かというのは
あくまで住宅性能評価での基準です。
免震構造のマンションが「1」だからといって、「2」を取ってる
マンションのほうが、地震のときに被害が本当に少ないかどうかは、わかりません。
住宅性能評価の数値には反映されないけれど、免震のほうがおそらくは
ある程度までの地震に対しては強いことは、ほぼ間違いないと思います。
「2」といっても、「揺れない」ということではないですから。
「揺れても壊れない」というだけです。
D社の物件名を出しましたが、三田聖坂の物件は、壁、スラブ厚とも30以上という
ものすごくごっつい建物です。それで「２」なんですね。
低層だからできるのでしょうけど、
高層であんなにコンクリを厚くしたら、重さで大変なことになっちゃいます。

免震装置はそもそも発想の出発点が違いますから、現在のところの
「住宅性能評価の耐震性能」で、その安全性をはかるのは無理がある、ということなのです。
あくまで、その基準で評価した場合は「１」だ、という話です。
なんか、混乱させてすいませんが、そういうことです。

もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

免震で盛り上がってますね。
確かに、５２さんがおっしゃるように、免震装置の上に
しっかりした耐震構造物を載せれば安心なのでしょうが、
実際には横揺れが軽減される分、建物の柱は細くなっていたり
している物件が多いようです。そうすることで、
室内を少しでも広くできることを免震の利点の一つにうたっている
解説書もありますね。
資産価値の維持、という点から言えば、限度を超えて急に壊れる
可能性のある物件より、壊れにくい建物のほうが安心のような気が、
私もいたします。

>しっかりした耐震構造物を載せれば安心

いえ、「耐震」を構造物自体で実現するとなると
いきおい重くなってしまいますから、それを免震装置にのせるのは、
理論的にかなり難しくなりますし、そもそも、
免震の場合は地盤に直接構造物全体が載っているわけではないので、
免震装置をつけて、構造体自体を地盤に直接載せてる構造体と同じような「耐震性」
をもたせれば安心、という話ではないんです。
マンションのような大きな構造物の場合は、「人工の地盤」をゴムの支柱の
上に載せるようなイメージです。
構造体そのものに耐震性をもたせるように強化するという発想とは、
出発点がそもそも違うのです。


>限度を超えて急に壊れる可能性のある物件

限度というより、揺れのタイプなんです。
横揺れを軽減するのが免震装置なので、
真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
対応できないということなんですね。
まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

阪神程度の地震なら、横揺れを逃がすだけで
かなりの効果が期待できます。
地震には縦揺れと横揺れが関係してきますが、
モノ（家具でも、地上に載せてる構造物でも）
が倒れるのは横揺れによる場合が多いので、
それに対応したのが免震装置なんですね。
恐らく、そういったシュミレーションビデオを
免震構造のマンションのMRで見せると思います。
「阪神大震災のときの揺れを再現します〜。
免震装置を設置した居室なら、こんなに違います〜」
ってヤツですね。
あれは嘘ではないですよ。

住宅性能評価での耐震性能とは基本というか
方向性が違うので、あの１から３の評価では
免震装置の安全性は正しく評価できないんですね。

> 限度というより、揺れのタイプなんです。
> 横揺れを軽減するのが免震装置なので、
> 真下からドカンとくる直下型の大規模な縦揺れには
> 対応できないということなんですね。
> まあめったにないでしょうけど、まったくないとは言い切れません。

縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

便乗の質問ですみません。

>もうひとつ、傾向としては、わりと地盤が悪い場所で免震構造にする
マンションが多いようです。

今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。
免震ゴムの下は、杭ですか？
ＭＲで聞きそびれてしまいました。
四番町のパークハウスは、堅い岩盤？の上に
直基礎と聞いたように思いますが、
今度の物件はそれができなかったから
免震にしたということなんでしょうか？
それとも、狭い敷地で
中の部屋をぎりぎりまで広くするため？

細かい点については、
営業マンに確認してほしいのですが、一般的な情報を書きますね。

＞今度の物件の地盤も、弱めなんでしょうか。

地盤については、営業マンに聞けば一発だと思います。
東京は台地を細い川が削った地形ですので、
狭い範囲で硬い地盤と軟弱な地盤が入り混じっています。
番町だから地盤は全部いい、ということはありません。
ただ、住友の目白ガーデンヒルズでは、地盤がよいにも
かかわらず、より安全性を高めるために免震構造を採用したと
いう話でしたから、地盤がよくてもあえて採用することもあると思います。

＞免震ゴムの下は、杭ですか？

いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。
営業マンに確認してみてください。恐らくはそうだと思います。
要は、地盤と構造物の間にショックアブソーバーがあるということ。
このショックアブソーバーの存在が現在の住宅性能評価の耐震性能では
正しく評価できないため、「1」という数字になってしまうのですね。

＞今度の物件はそれができなかったから
＞免震にしたということなんでしょうか？

その可能性はあります。
ただ、目白ガーデンヒルズのようにあえて安全性を高めるため
（中の家具などの転倒をふせぐなど）に採用した可能性もあります。
狭い敷地で部屋を広く取る、というのはむしろ副次効果であって、
恐らく一義的には、「地盤が弱いため」か「より安全性を高めるため
（その副次効果として、梁に邪魔されず広い居室空間を確保できる）」
のどちらかだと思います。
可能性として、地盤がやや軟弱、というセンがありそうではありますが、絶対にそうだとも
言い切れません。
デベの開発コンセプトによります。営業マンに確認取れたら是非ここで情報開示してください。

＞縦揺れには、柱が細くなっている免震構造より、
＞通常の耐震構造の方が強いということになりますか？

柱が太い細いはどっちにしろ「縦揺れ」にはあまり関係ないですよ（笑）。
上の構造物がどんなにがっちりしていても、
下からものすごい力がズトンときて、杭が抜けたり、折れてしまったら終わりです。
支えるものがなくなってしまうわけですから。
基礎が破壊されて支えらなくなったら、梁が太かろうが、壁が厚かろうが、柱が太かろうが
何の意味もありません。そうならないよう杭を硬い地盤に何本も打ち込むわけですね。
硬い地盤にしっかり杭を打ち込めば、基礎から抜けてしまうという可能性はぐっと減りますが、
あくまで可能性が低くなるというだけの話。
想定を超えた直下型の大地震を起こったら、どっちにしろダメです。

また地震は縦揺れだけ、横揺れだけということはなく、それが複合的に
組み合わされて起こります。
免震構造が縦揺れに対応してないといっても、
横揺れを軽減することで、被害を抑えることはおそらく可能です。

５９さん、便乗質問にわざわざのお答え、感謝です。

>いえ、直接杭ではないと思います。プレート状の底部に免震ゴムを設置し、
さらにその上にプレートを作って居室部分を載せてると思いますよ。

それはそうでしょう。
そのプレートの下が杭なのか、つまり、支持層が、軟弱地盤の下の
深いところにあるが故の、いわゆる「杭物件」なのか、知りたかったのです。
番町は全体的に地盤強固で、この物件も当然、直接基礎なんだろうと
思い込んでいましたので。丘の上と下の方では違うようでもありますね。
ご指摘のとおり営業さんに確認することにします。

それと、柱が太ければ、上からの重さをより多く支えられるし、
下からの突き上げにもより強いはずだと、単純に思いますが。
想定というのはどの程度の想定なのか、その定義を抜きに
柱の太さは無意味、というような記述をされると、
免震の良さを強調しようとするために極論に持ち込まれているようで、
違和感を覚えてしまいます。失礼しました。