プラウドシティ阿佐ヶ谷 (旧　阿佐ヶ谷住宅跡地)

施工は安藤建設です。

元公団分譲の建替えですから、地権者さんがたくさんいらっしゃると思います。

ありがとうございます。公団分譲だったのですね。地権者さんが多いとやはり割高になるのでしょうか。旧阿佐ヶ谷住宅の開放的な雰囲気が大好きでした。平成21年３月に竣工が間に合えば、ぜひ前向きに検討したいと思っています。

＞地権者さんが多いとやはり割高になるのでしょうか

そんなことはないと思いますけど。
マンションの販売価格は、相場ですから。

地権者さんは、所有している土地分と新しいマンションの床を交換するんです。等価交換とか権利変換と言う方法なんです。

等価交換って良く判らないですけど、やっぱり先に良い部屋を取られる
んですかね？
そのためには、今までゆったりしていた建物はかなり配当計画も
ギチギチになりたて混んだ姿にせざるを得ないのでしょうか？
そうなると、一般参加で買うのはなんだかなぁとも思うのですが。
皆さんはどんな風に、考えて購入検討していますか？
ここはどんな感じになるんでしょうね？

＞等価交換って良く判らないですけど、やっぱり先に良い部屋を取られる
＞んですかね？

地権者さんたちが「建替組合」を立ち上げ事業を行うわけです。
ですから、地権者さん＝事業協力者

お部屋は、地権者さんたちが先に決めます。
地権者さんが引き取らなかったお部屋は、デベが販売するんです。

ここは、駐車場に一部を売却して事業費にあてるらしい（？）ので、今の敷地より小さくなるようです。昔からの住宅地だし、土壌汚染の心配もないですね。

南阿佐ヶ谷ということですが、住所はどの辺りですか？デベはどこなのでしょうか？？興味あります！

住所は杉並区成田東４−１。杉並高校の隣です。
オール電化だとなおうれしいのですが。

デベは野村です。

今日、阿佐ヶ谷の駅に久しぶりにおりたら、南口の駅前の銀行？の跡地に
野村不動産さんのお知らせ看板がありました。

１３階建てのマンションになるそうです。

阿佐ヶ谷住宅とこちらのプロジェクトの販売はどちらが先になるんでしょうか？
気になります。購入を検討しているのでかなり興味あります。

先日、「プラウドタワー練馬」のモデルルームに行って時に、スタッフの方が
三鷹の徒歩５分くらいの場所でタワーマンションが＠４００万円くらいで
販売予定もあるそうです。

一般的なサラリーマンが都内の中央線で購入するには難しい時代になりそうです・・・。

ここは地区計画が近隣の反対で成り立たず頓挫状態と聞いているが、その後進展したのだろうか？

＞三鷹の徒歩５分くらいの場所でタワーマンションが＠４００万円くらいで

三鷹駅北口の再開発ツインタワーのことでしょうね。
武蔵小金井のタワーの値段考えると＠４００は違和感無いですね・・・

野村不動産の阿佐ヶ谷駅南口に面した物件はいま解体工事やってますけど
近隣から反対されてスケジュールが遅れていると聞きました。

何でも駅前なので１階を店舗にしてほしいと要望されてるそうですが
野村が断っていると。着工できればお値段は４００以上は間違いないでしょう！
目の前に中杉通り＆駅前ロータリー。
杉並区Ｎｏ１物件になるのでは！？

そうですか　どおりで駅前は頓挫状態なのですねぇ。
店舗が入ったって　いいじゃない〜って個人的には思いますが。。
１３階は決まりなんですねぇ。今の時代となっては　中途半端？な高さのタワマンに
なりますね。それにしても、中央沿線には出にくい立地条件なんで貴重ですよね！
それにしてもガリバー野村（笑）って感じで　あちこちにバンバン建てますなぁ。
高円寺にも駅チカに空き地あるんだよなぁ。。気になる。

阿佐ヶ谷住宅の跡地の平成21年3月完成はなさそうですね。

階数等で近隣の方に反対されているそうな…。5月に話し合いの場が持たれているようです。
http://ichihashi.seikatsusha.net/back/item/1179304243/1211045844.html

当初は販売単価が＠244万円で試算されていますね。
ただ建築資材のコスト上昇があるので、＠300万円くらいになる可能性は
ありそうです。
http://www.geocities.jp/asagaya_jyutaku/page/saikaihatu/index.htm

買いたいけど、南阿佐ヶ谷最寄だし、＠300万円超えると購入が難しいそうです…。

詳細不明ですが、駅前のプラウド阿佐ヶ谷の西側でも集合住宅の計画があるそうです。

工事はどうなっているんでしょうか？

とても気になります。

来年1月から解体工事に入る予定のようですが、どうなるでしょうか。
以前、阿佐ヶ谷住宅建替反対に署名したのですが、最近は反対のやり方が正義とは反するようになって
きているようで心配です。
地区計画決定もされたのですから、このままではこちらが悪者のようになってしまい困っています。

阿佐ヶ谷住宅とは、杉並区成田東にある全戸数350世帯の日本住宅公団の分譲型集合住宅です。
地上3階、および4階建て鉄筋コンクリート造の118戸と、地上2階建てテラスハウスタイプ（各戸が専用の庭をもった連続住宅）232戸で構成され、うち傾斜屋根型テラスハウスの174戸は前川國男建築設計事務所の設計により、全体計画を手がけたのは日本住宅公団です。
初めて来る人にさえ、遠い懐かしい思いを覚えさせるレトロな空間です。
http://d.hatena.ne.jp/keyword/%B0%A4%BA%B4%A5%F6%C3%AB%BD%BB%C2%F0

写真をみただけだけど、
人気の無い古い公団住宅って感じでなんか薄気味悪い感じがしたけどね。
まあ感じ方は人それぞれってことで。

取り壊しが決まってほとんど人が居なくなってからの写真だとしたら確かに薄気味悪いと感じるでしょうね。
人が住まないと家ってどんどん荒れていきますから。

>遠い懐かしい思いを覚えさせるレトロな空間。
まあ、当たり前ですよね。実際古いし。。

杉並区で南阿佐ヶ谷の駅から徒歩圏でありつつ、ゆったりとした贅沢な土地利用がここの良さだったのでしょう。

その後計画はどうなっているのでしょうかね。

野村不動産の建て替え事業のホームページからプロジェクトがなくなっていましたね。

こちらの建て替えより、中野の三井との共同事業のマルイの跡地のタワーマンションの方が販売早そうですね。

ここはどうなっているのでしょうか？
地域の方々の反対で建てられないんですかね。

マンション建替えってタイヘンなんですね。

地域住民もだけど住んでる住民もだよ。
基本的に１００％賛成じゃないと建替えは難しい。

阿佐ヶ谷南に在住のものです。

あの辺歩くと今だに建設反対ののぼりとかみかけますね。
どうみても新マンションの影にはならないだろ、今すでに日当たり微妙じゃんって感じの古い一軒家まで反対ののぼりあげてますけど、日照権の他にもなにか問題があるんですかね。周辺はもう崩れかけた建物も多くて危険だし薄暗く草も生え放題の箇所もあるかなり広い土地なので早めに整備した方がお互いの為かと思うんですけどね。

地域住民の反対は、ほとんどが・・お金で決着がつくのではないでしょうか？（阿佐ヶ谷の人がどうかは分かりません）

親戚宅とその周辺の方々は、等価交換で、マンションが建てました。
デベは、地域の反対者には迷惑料のような金銭を支払ったと聞きました。金銭で納得してもらい調書も交わしていました。
地域により異なるかとは思います。

結局お金が欲しいだけなんじゃないの。
荒れたまま残るくらいなら早く整備された方が良いと思うんだけど・・・。

反対している人達は立ち退きを求められているんですかね？
それならゴネルのは（少しは）わかるけど。

でもそれ以外の近辺住民は所有権のない土地の建物にたいしてゴタゴタいう筋合いはないと思うんですけどね。
権利で言えば日照権、とあとまぁ騒音とか匂いとかもあるかもしれないけど、住宅だから建てる時は多少うるさいけど建ったら飲食店みたいに匂いとか風俗店みたいな治安の問題とかもないだろうし。

なんだかんだで金払ったら納得するんでしょうね。

駅前の野村と三菱２棟の値段が高いのは立退き料が高かったから結局価格に反映されたって話聞きました。
こいつらに金払いすぎたら、できるマンションも高いものになってしまうでしょうね。

阿佐ヶ谷住宅の地権者で建替えを反対していて立ち退かない場合は、裁判になるかもしれませんから、時間がかかるかもしれませんね。
ここは、地権者の賛成が五分の四以上で、建替えは決定し、デベは野村・ゼネコンは安藤建設になっています。
都の建替え許可もすでにおりています。

広い敷地だけに、再開発が進まずこのままの状態ですと、なんだか物騒です。

市況も一時期よりは良くなっているし、建替えされることを望んでいます。

>>30
なるほど
でも地権者はなぜ反対なんでしょうか？

この周辺を散歩しながら建物をボーッと眺めていたら、自治会と名乗る人からきつくお叱りを受けました。
やっぱり住民の方はピリピリしているようですね。

地権者で反対してる人は、自身がもう７０代、８０代で
何十年と住んだこの建物で余生を送りたいから。
地域住民で反対してる人は、
地権者たちの負担を減らすためにどうしても部屋数を増やさないといけなくて
今までのより高層になってしまって日照権の問題が出てくるため。
関係ない人で反対してる人は団地の緑を守れとか歴史のある団地を残すべきだとかそういう理由。

桜上水団地やコープオリンピアもその辺でなかなか建替が進まない。

>>33
説明ありがとうございます。

部外者にしてみれば、なんだよそれって思う事も、実際住んでいる人にしてみたら大問題なんでしょうね。

でもこの時代新しい事を受け入れるのが大事だと思います。
立ち退きして等価交換でマンションの一室割り当てられたり、今の土地を手放してタワーマンションに部屋購入したりするお年よりはある意味時代にあった生き方だと個人的には思います。

「変わることを恐れていたら生きていけませんよ」
と言ってあげてください。
きっと何十倍も言い返されるでしょうけど

>>32
建物見ているだけで言われたんですか？　何言われたんでしょう？
私も善福寺公園行くがてらよく見てますけど、なんか腫れ物みたいな地域ですね。

阿佐ヶ谷住宅の場合、地権者の建替え決議全員賛成が形成されたので、杉並区と東京都から６階建てが許可されました。
しかし、周辺住民の反対派がその中の一軒を買収し、反対派事務所を造ったため計画が頓挫してしまったようです。
建替え決議の結果は相続や売買があったとしても法律上は継承されなければならないらしく、完全な違法状態のようですが、行政も強制収用までは許可しないと思うので、裁判で決着がつき、建替えが行われるのはまだだいぶ先なのでしょうね。

裁判で負けるのわかっていてても抵抗するっていう気がわからないんですよね。

周辺住民も地主ならその土地売れば、ここに建つマンション買えるぐらいのお金になると思うんだが。
日陰がイヤなら日を影るものの方に引越しましょ。
地主じゃないなら日当たり良好のマンションに引っ越しましょ。

前向きに考えないと。　前向きに。

そこまでするって事は結構この問題で生活時間を奪われていると思うんですよね。
そんな事よりもっと楽しく暮らしましょうよ。

って掲示板なんて見てないかな～。

建替え反対ののぼりを立てている近隣住民のご子息・ご令嬢たちが、阿佐ヶ谷住宅の中央広場という広い公園で遊んだり通過したりするのよく見かけます。そこは地権者の共有地で彼らが固定資産税も払っていて、「住居者以外立ち入り禁止」と書いてあるにもかかわらずです。
私も小さいころはよく中央広場で遊ばさせていただきました。なので私の周りの家はほとんどが反対ののぼりを立てていますが、私は反対していません。夜などはとても物騒なので、逆に早く建て替えてほしいと思っています。
３５０戸中、１戸だけの反対、それも違法状態なのにどうにもならないのは残念です。後押ししている区議会議員もいるらしく、法治国家の議員がこのようなことでよいのでしょうか。

訴訟の費用も販売価格に上乗せされると思います。

そんな馬鹿な…
訴訟費用込みのマンションってｗ

>>40
そりゃないでしょ。
まぁのったところでわかりはしないぐらいの値段にはなるでしょうけど。

敗訴側が裁判費もてばいいよ。

区議会議員が後押しですか…
アッチ系の政党でしょうか…
ま、勝てばいいです。

見に行きますかねー

http://www2.city.suginami.tokyo.jp/news/news.asp?news=10668

>>44
久々に動きが！！

実際の販売数と違うかも知れないですが582戸もあるんですね。

今日見に行ってきました。
工事が完了するのがH26年3月ってだいぶ先ですね。

周辺住民の方が建物が建てられることに対して敏感になっていることが分かりました。
（言いがかりっぽい質問が多くびっくりしました。）

昔、三井さんが撤退した理由も分かりました。
周辺住民は阿佐ヶ谷住宅の歴史的背景、周辺環境を盾に賠償金の引き上げを狙っている感じを受けます。
『住民が増えるので駅までの道路を拡張してくれ』とかむちゃくちゃです。

野村さんも早く撤退していれば良かったのに。
野村さんの看板に傷がつきますねー

ここは近隣住民が裁判勝つんでしょうか？
隣の中野の駅前のプロジェクトはタワーの予定がタワーでなくなったようです。近隣の方には申し訳ないですが、マンション建設地として興味あります。
色々な問題が解決されて、建設が進むのを願っています。

Ｈ２６年ですか！ほんとまだ先ですね。

駅までは確かに細くて車１台がギリギリ通れるって感じでしたか。

んーなかなか先は長いですね。

その近隣住民が立ち退けば道路できるんじゃん？

おっとーそれは言えないですよね。
なんとかうまく解決して欲しいですけど
三井が撤退した理由は裁判に勝ち目がないから？

速くなんとかしてほしいね。
立地は抜群だから分譲マンションほしいです。

周辺住民はわがままやめてほしいです。

まさに一生に一度のふっかけ時ですからね。

いい年なんだからもういいじゃん、って思うけどね。

そんな金金言っているストレスで寿命縮めちゃうよ～。って。

野村が分譲戸数を582戸におさえたのは、周辺住民への配慮ではなく、
坪300万超が見込めて採算が取れると判断したからでしょ。

なんでこんな問題の多い(環境保護団体、周辺住民による抵抗)分譲マンションほしがるのかなー

阿佐ヶ谷って住んだことはないんですが、
そういう人が多いんですか？

杉並は多いよ。浜田山もあったでしょ。

>>55

杉並が多いって訳ではないんじゃないですか？

先日、大田区でも長い事揉めてるって聞きました。
友人は反対運動真っ只中のマンションに住んでたし･･･

杉並限らずどこでもある事なのでは？

値段は高そうだけど、もし予算内なら立地もいいし、この辺、新築マンションは数限られているから募集始まったら検討しない手はないでしょ。

抵抗なんて気にしない気にしない。最悪普通に訴えるよ。

もともと阿佐ヶ谷住宅に住んでいた人は地権者として残るんですか？

そうなると、売出し戸数はかなり減ってしまう気がするのですが・・・。

戸数を増やそうと思って建物を高くしようとしたから
日照権がどうだって周辺住民らしき人たちがわめいているんでしょ？

周辺住民のわがままに便乗して反対運動の署名にサインをした人達はどう思っているのかなー
当時良く分からないままサインした人がかなりいたと思うけど。

それで杉並区のマンション供給量が毎年少ないのですね。
よく分かりました。

マンションデベも作るの厭になっちゃうよね。

公団住宅系は揉めるの多いよね。
歴史のある団地がどうだとか育った緑を守れだとか。
うぐいす住宅は建替が進んでるみたいだけど。

そもそもは態度のはっきりしない杉並区が悪いよね。

こんな時間のかかる案件に力を入れなくても野村なら粗利10%取れる案件はいくらでもあるのに。
池袋本町(板橋だけど。。)とか時間のかかる案件が好きなのかなー

確かに、杉並はマンションが少ない気がする

杉並区というか中央線沿線、再開発した方がいいところばかり。
三鷹以西はちょっと状況が変わってくるが。

緑地を周辺住民に公開したらセキュリティが弱くなりそう。
何か対策考えているのかな。

反対署名した人の中にも建蔽率や容積率の違反をしている家がたくさんあるのですが、すでに建ててしまった人は良くて、これから建てる人はだめという、なんだか核保有国の論理のようです。ましてや阿佐ヶ谷住宅は違反ではなく、特例として杉並区と東京都から許可されています。

建替えに賛成している周辺住民も沢山いるようです。

周辺ってどこまでさすかわからないけど、阿佐ヶ谷南住人としては賛成です。
あそこ広い土地だけど整備されていないので草もボーボーだし、夜も暗いし、治安と衛星面で決していい環境ではない。
せっかくの土地なのでそんなに反対するなら公園にでもすればまだいいんだけど、広さといい、地価といい、善福寺も近いし、やっぱりマンションにした方が有益でしょうね。

速くマンション作ってほしいです！！

どんなマンションになるんですかね？
周辺の方が敷地内に夜中に入ってくることを考えると
セキュリティが少し心配です。

今回の敷地なら1000戸くらい販売しても売れそうだね。

マンションは需要あってのものだから、
500戸なんて言ってないでもっと建設すれば良いのにさー

作っても値段が高過ぎて売れないんじゃない？
武蔵野タワーズも売れ残っていますよ。

路線価で行くとこんなに差があるんですね。

路線価
武蔵野タワーズ：1040千円/㎡（H22年）
当該地：330千円/㎡（H22年）
（容積率が100%→120%だから330千円/㎡×1.2≒400千円/㎡）
↑こんな考えで良いのでしょうか？？

武蔵野タワーズと当該地の路線価を比較すると
当該地は武蔵野タワーズの0.38倍
（400千円/1040千円＝0.38）

武蔵野タワーズは400万/坪だから原価は152万/坪
↑こんな考えて良いのでしょうか？
（400万/坪×0.38=152万/坪）

そこから周辺住民対応、訴訟費用等（30%）、希少性（10%）、野村の利益（粗利10%）を考えると、
152万（原価）+46万（152×1.3）+15万（152×1.1）+15万（152×1.1）=228万程度だと思うんですが。

マーケットの上昇とか周辺住民の反対で5割くらい高くなることを見込んで、
坪単価だと228～342万程度になるんではないでしょうか。

400万/坪×0.38=152万/坪
152万/坪は魅力的ですね。

昔野村の社員から聞きましたが、
周辺住民には、工事完了はH26年で伝えているものの、
実際はもっと時間が必要そうなので、社内ではH30年とかで見ているそうです。

周辺住民も大変そうですね。
速く諦めてほしいです。

武蔵野タワーズの半額以下ですか。

そんなものでしょうか？

周辺の環境とか希少性を見るともっと高くなりそうだが

野村からすると高円寺駅前のプラウドが400万/坪で即完したから
280～350万/坪くらいがストライクゾーンになるんじゃないの

あっ
高円寺じゃなくて阿佐ヶ谷だった

平成の元号のうちに完成するかな（笑）

>>82
280～350万/坪＞
相変わらずのバブルプライスですか(笑)

ここが売りに出される頃には世の中変わっているだろうな。

>>82
でも南阿佐ヶ谷駅から徒歩12分で坪300万するダイナシティ南阿佐ヶ谷とかと比べると
300万くらいなら買いかもね

もっと景気悪くなって250万とかになってほしいな

>86
でも、マンションの売り上げが好調だから、
高くなることも考えられるよ

>87
てかマンションはこれ以上安くならないでしょ
来年の3月が最後の買い時かもね

野村は新日本建物みたいな中小デベ見たいに事業再生ADRとか200%ならなそうだし

>>86
千戸規模なら坪２百万円でしょうね

しかし完成まで５年以上はゆうにかかりそうなこの物件の坪単価を今考えて意味あるのかなと、今ふと思いました。

このスレ２００７からあるけど、いつ正解（価格表）が発表されるのかな～。

確かに。
相当辛抱強い人じゃないとココは無理

当初の計画で坪＠240万くらいでしたっけ？(間違えてたらすいません)

近隣保証と当初計画より戸数が減るとしたら、単価アップ。

ゼネコンの施工費とスベックダウンで、単価ダウン。
五年先の経済情勢？

販売経費はプラウド阿佐ヶ谷と中野、三鷹のタワーの来場者＋ブラウド会員で広告宣伝費はコスト圧縮。

野村の販売価格エリアナンバーワン戦略は？

池袋本町が好調なだけに、現時点では強気の価格設定で来ると思います。

場所はいいだけに立地と商品コンセプトとブラウドブランドで広告しなくてもお客さんは来るかも。

物件のネーミングはプラウドシティ阿佐ヶ谷もしくは南阿佐ヶ谷を予想します。

>>92

販売価格エリアナンバーワン戦略って何ですか？
素人の私にも教えてください。

ブラウドブランドのブランド力で杉並区で一番高い販売価格で販売するということです。

利益率が高く、庶民は相手にされません。

>>92
なるほど。ありがとうございます。

そうすると
『野村の販売価格エリアナンバーワン戦略』とういと、
全国どこでもやっている直接営業とか、ちらし配りではなく、
エリアに特化した戦略のことを言うんですね。

ちなみにエリアナンバーワン戦略って具体的にどんな戦略なんですか？

それとも戦略なんて無くても
野村のブランド力＝一番高い販売価格で販売出来るので、
野村は具体的な戦略はないのでしょうか？

>92
ネーミングはプラウドシティ南阿佐ヶ谷に1票

プラウド元麻布みたいにならないようにね

プラウド元麻布って何か問題あったんですか？

大規模開発の意見書に対する回答書の閲覧も昨日終わったので、杉並区との契約も間近なのでしょうか。
ただ反対派は、先日下った境界確定裁判の判決に不服のようで控訴した模様です。
不服というよりは、再開発を遅らせることが目的なのでしょう。

この案件全然動かないねー