URAWA THE TOWER

高砂のシティハウスは高級仕様だからなー

外から見ただけで雰囲気がぜんぜん違うし
だからこそあの価格という気がする


ただ条件はこっちのがよいので
価格はトントンでやはり坪単価300万程度は超えてくるのかなと。
伊勢丹裏の三菱は少し落としてくるかな？
最近は、三菱より住友のほうが高いケースが多い気がする。

気になるのは最上階のペントハウスの規模
浦和で2億の部屋が売れるのかどうか？

高層階をどれだけ高値で売れるかだな。
最上階を坪400万で150平米くらいで2億住戸。
逆に低層階の北側とかは坪200万をちょっと切る価格とする。
60平米くらいのDINKSやリッチなシングルや投資向けの住戸は3000万中盤からとすれば早期完売も狙えると思う。
70平米低層階は5000万前半じゃないの。南は中盤くらいから。
後は売り出す時の景気にもよるね。

北浦和のプラウドでも坪230万とかだし
3000万円台は40平米とかじゃないと難しいでしょ

湾岸あたりの大規模タワーの3500万の部屋は
そういう部屋になってる

60平米の2LDKなら5000万台だろうと思うよ。


住友は仕様が高級だからともかく
プラウド浦和高砂より安くなるとは考えにくいな

郊外で日当たり悪く狭い住戸を高く買う層は少ない。
7000万も出して70平米の狭い間取りじゃ、友人恥ずかしくて呼べないじゃん。
郊外マンション買って兎小屋？って内心思われる。
タワマンの場合は戸数が多いから、高層階と低層階や向きにより価格差を大きくつけないと売り捌けない。
野村はその辺りわきまえてると思うけど。

郊外の兎小屋に7000万つけたら、野村は笑いものになるな。

野村は立川のタワマンに7000万付けたばかり
70平米の7000万、坪単価340万が殆どの部屋だった。

立川駅近の相場はそれまで250万くらいだったのに

最上階の100平米は坪単価500万で1億5000万


立川駅は東京都とはいえ、都心からは浦和より遠い。

>>185

浦和は住友が65平米を6500万の高値で売ったばかりじゃないか
高級仕様とはいえ徒歩6分でその値段

徒歩1~2分のここが坪250万で出せるとは考えにくいな。

立川買うなら坪200万前半のマークスだったよね。
しかし立川はルミネ、高島屋、伊勢丹、コストコ、IKEA、そしてららぽーとまで出来る。
近くには大きな公園もある。郊外都市の良いところ満載だからな。
浦和でそんな値段つけちゃったら笑われてしまうよ。
そしてスミフは浦和以外も高い値段だから参考にはならない。
完売後も新古ででたりするし。

去年、今年あたりに完成してたら
購入したかったです。
あと４年は年齢的にも待てませんでした。
とはいっても、欲しいのは4LDKですから
どちらにせよ高くて買えないかな。

立川を超える商業地は埼玉県内はもちろん、東京都心にもないからな。
買い物のために都心に行く必要がないどこらか、都心の人が立川を訪れる。
これが勝因だろうね。
都心までの距離を競ってるさいたまとは大きな違い。

立川は発展してるけど、それはない。
都心（デパートでも旗艦店）でしか買えないものもあるし、都心の人はわざわざ立川にはいかない。

都心の人が立川の高島屋や伊勢丹には行かない。
でもIKEAやコストコやららぽーとは都心の人も行くよ。
楽しいからね。
そして上記こそが郊外に住むメリットの一つでもある。
高い物を買い揃えるのではなく、センスの良い物を安く揃えたいと思う金持ちは多い。

後は昭和記念公園なんかも良い公園。都心の人も行くよ。
立川に住んでると言えば、都心の人も羨ましいと思うんじゃないかな。

もちろん立川の人も新宿とかで買い物はするね。
ただ立川の買い物環境はちょっとしたというレベルではない。
ちょっとした買物環境は浦和でしょ。

なぜか立川で押してくる人がここに執着してますね。。

188が無謀にも立川と比べるからでしょ。

郊外の兎小屋に7000万なんて値段つけたら笑われる。
そこで立川は〜と言うから、立川は都心の人も羨む環境があることを伝えただけ。
野村は冷静な値段設定をするだろうよ。

立川はタワー以外は浦和とかわらん相場
というか浦和より安いよ

プラウドタワーだけが極端に高い。


駅に完全に直結なのと
唯一のタワーで
最下層でも13階からというのが高い理由。


商業集積は浦和駅より上だが
都心へのアクセスはそんなによくない。

もちろんタワーの希少性はあるよね
しかしコストコ、IKEAの進出のインパクトはでかかった。
そしてとどめのららぽーと。
高島屋や伊勢丹だけならタワーの希少性があっても、高値にはならなかったよ。
後は立川は三多摩地区の業務集積地。企業は浦和より遥かに多い。

業務集積地は都心に吸い取られては駄目なんだよ、
だから都心から離れてることはプラス。

でも、立川はプラウドタワー以外は駅近でもたいして高くない。

マークスが坪200万前半。
これが立川の本来の相場だと思う。
その前にもっと安く買えた人は見る目があったね。
立川のプラウドタワーは高過ぎてリセールは悪い。
購入した人は明らかな高値掴みだけど、ららぽーとのインパクトは大きかった。
岸町や仲町で新築の徒歩10分以内で坪200万以下ゴロゴロしてたよね。
常盤なんか坪180万に値下げしても3年も売れ残ってるし。

立川のはタワーじゃなくてマークスのほうは
坪単価220万とかじゃなかったか？

北浦和のマークス/タワーより安い。

↑マークス/ガーデンのまちがい

立川も浦和も大宮にも言えるけど、マンションを高値掴みさせようと業者が煽るから気をつけた方がいいよ。
そういう煽りに負けないようにこういったスレがあるんだけど、高値掴みしてリセールしたい人が煽るからな。
郊外マンションに坪300万も払ったら、利益はないと思った方がいい。

特にこのスレは凄い違和感。
スミフを高値掴みしてしまった人が煽ってるのかな？
億の新古がでてるし。
新築で売れなかったんだなとしか思えない。

1棟521戸で27階となると

幅のあるかなり大きな建物になりますね

駅ビルもできるので、西口ロータリーは建物に囲まれる形になりますね

将来、伊勢丹を建て替える際の代替え地がなくなってしまった。

都心もなぁ
今は、どこも高値掴み傾向だと思うな。

安いなと思ったのは富久と西新宿60
立川タワーと坪単価同じです！というのが西新宿60の売り

湾岸の住友ツインタワーも高級仕様とはいえ
ランドマークTTTを大きく上回る価格。

人手不足の時はマンションなんて買うの怖いよ。
手を抜かれても内装さらちゃうとわからない。
買うならアベノミクス前だったね。
良質中古を安く買う方がいいと思う。

立川の駅直結タワーは、ちょっと特殊では？
浦和や大宮でも駅直結が出たら、周辺相場とは比較できない価格になる。地方都市でも似たようなことがおきてる例がある。駅直結は、徒歩何分とは比べられない価値がある。なので、立川の魅力だけであの値段というのはちょっと違う。
不動産関係のデータ見ると、少なくとも立川駅周辺＞浦和駅周辺ではない。都心から遠い（アクセス悪い）割に高いのは、立川押しの人が言うような立川の魅力によるものだろうけど。

立川のタワーが高いからここも高くなると煽った人の意図がわからない。
スミフ辺りを高値掴みしてしまった人が連呼してるだけな気もする。

188に190=199の立川押しの人が過剰に反応しちゃったからだけだと思う。
高砂の住友は設備抜いても500万くらい高い気がするけど、ここができるまでは、浦和一の物件だろうし。
コスタタワーもいまだに人気あるけど。

駅周辺にルミネ、伊勢丹、高島屋とビックカメラがあるだけでも、郊外の中では栄えてる方。
これにプラスでコストコ、IKEA、ららぽーとだよ？
でプラウドタワーはヤマダ電機も入るのか。
不動産のデータがいつの物かしらないが、浦和駅周辺は立川駅周辺に太刀打ちできなくなるよ。
立川はタイプが違うけど横浜のような業務集積力をつけるようになる。
三多摩は大学も多いから、ららぽーとが完成すれば立川に住みたがる若者も増えていく。

コスタやエイペからの買い替えもあるだろうから値付けさえ間違えなきゃ売れると思う。
間違っても立川なんかと比較しちゃ駄目。
世間から笑われてしまうよ。

立川のマークスは2015年3月完成の物件だから
タワーの直前に売ってたもの
坪単価でいえば高砂のプラウドよりずっと安い。


とにかく立川はプラウドタワーが特殊中の特殊なだけ
大宮駅のルミネの上にタワマンがくっついてるようなもの。

首都圏全体でも、最もビックリ物件だった。

残念ながら立川駅前の公示地価は高砂はもちろん埼玉No.1の大宮桜木町より遥かに上。
住みたい町の関東トップ10に立川が入るのも時間の問題。
浦和や大宮は無理でしょ？

立川との比較が連投ですが、意味があるのですかね？ よく分からん。立川と比べて買う人など、ほとんどいないのに〜〜〜

さいたまって何でマンションばかり建てるんだろ
終わってる

立川との比較、将来予測混じりで意味がないです。
分譲価格や家賃の相場など、住宅市場的には、似たような価格帯ですが、それぞれ特徴が違います。

首都圏の住宅市場というと、千葉方面の安さが際立ちますな

高砂は商業地ですよね。
住宅地は容積率は200%以下の地域。
容積率の低い住宅地にはタワマン建てられません。
ただ土地の安い高砂で高くマンション売れるなら、マンションデベロッパーは相当な利益をあげてますよね。
マンション建てまくるのも納得です。

同程度の条件なら浦和より大宮のマンションが安い。大宮は、プラウド大宮とGMTの一部を除けばそんなに高くないです。

比べるなら武蔵浦和のマークス辺りじゃないかな。
プラウド大宮は駅徒歩5分だけど、同じ野村だけどタワーじゃない。
GMTはタワーだけど徒歩7分で、専用庭園などを売りにした特殊なタワー。
武蔵浦和のプラウドタワーマークスは同じ野村の再開発タワーで下に店舗もある。
浦和より駅力は落ちるがペデストリアンデッキで駅直結。
武蔵浦和のマークスの北側低層は坪190万スタートだったと思う。
ここは坪210万スタートくらいじゃないかな。大した情報もないのに意図的に煽り過ぎだと思う。

武蔵浦和のマークス+20くらいなら、絶対買い！！
ただ、駅前、浦和駅久々のタワーという点から考えると、住友の高砂くらいまでに収まれば、十分買い。
早く色々始まらないかな〜。

プラウド浦和高砂が260万だったのに
210万なんて安過ぎない？

高級物件シティハウスのせいで
感覚がおかしくなってしまった。


大宮駅は駅遠なら坪単価100万ちょいの部屋も出てないか？
サンクレイドルとか2200万とかになってる

武蔵浦和のマークスより価格差はつけるんじゃないかな。
浦和のNo.1タワマンとしたいだろうから、浦和大好きな富裕層をターゲットに最上階を2億の特別住戸とかね。
GMTの特別住戸の価格を越えれば名実共に埼玉No.1タワマンだからね。
逆に低層階や北向き（あるかわからないけど）は坪210万くらいからにしないとこの戸数を売り捌けないよ。
プラウド高砂最上階南側の賃料が低い。
ここ建つとさらに供給増えて相場は下がるから、それくらいに抑えないと投資の人は避けるよ。
永住ターゲットだと逆に日当たりなく、眺望悪い住戸に坪210万以上払わない。
情報欲しいね。

サンクレイドル近くのシティタワーは坪240万くらいからだった。
最寄り北与野なのに高値だし、スミフ価格はあてにならないな。
タワーじゃない方はもう少し安かったようだけど。

エイペックスが12年前の新築時、２LDKで18万位の賃料だった。学区が高砂だったらすぐ決まるね。

浦和の駅遠が高いのは住環境だね
不動産業界は、北浦和を北の国立だとか言い出したが
さすがに盛りすぎとはいえ。

都市公園が駅前にあったり、
長い並木道、
遊歩道
いい感じの住宅街←重要
個人でやってるような洋食屋、カフェ、雑貨店

こういうのが浦和~北浦和に多い

そんなの重視しない、という人には関係ないが



とにかくコスパ、2000万で買いたい！
て人なら大宮駅遠がいいよ

ただし、すさまじく、殺風景、という感じがする地域なのだけど。

75〜80m2で、5500万とか望み薄いかな？

>>238
選ぶ地には、あなた自身が投影されます。
誇り高き浦和の駅前に佇む悠久の邸宅。
伝統に支えられし革新の住まいにようこそ。
ここで浦和を感じる歓びをともに。

女性には歓楽街より、おしゃれなカフェや個人経営の安くて美味しいレストランが魅力ですね。

はい、井の中の蛙さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139928/

なんだか三井三菱より住友の方が高い物件が多いね
三井はブランドラインにもよるけど

三菱のパークハウスなんてむしろ割安感あるような物件が多い

野村のプラウドも代官山や神山町で三井のパークマンションとでも張り合うの？みたいな物件があるし

住友はどこにいっても周りより高いな
賃貸のラ・トゥールなんか突き抜けてるし

239さん
その価格帯なら即日完売ではないでしょうか。
階層などにもよるかもですが、7000万前後でもすぐに売れると思います。

4階から下、地下2階までが商業、業務施設になるんですよね。個人的には、なんか落ち着かない印象ですが、そうでもないんでしょうか？

立川、大宮、浦和で比較する意味がわからん。埼玉一の物件とかどうでもいいよ。駅前で通勤、レジャーに便利だから私は4LDKを買います。億ションでもよい。買う気がないなら意見はしなくて良いと思う。

漠然と、さいたま市で考えていて
大宮が駅も大きいし良いかなと考えていたのだが

大宮というエリアがあんなにマンションの供給が少ない地区だとは知らなかったんだよね。
中古もあまり良いのが出回ってないし
将来の計画もあまり出てこない。

結果的に供給が豊富な浦和区に流れてきたな
住環境が良いとかは後で知ったことなので
最初はとくに考えてなかったな。

キーテナントは東急ハンズですね。大型書店も出店を検討中。東口の紀伊国屋さんの動向も気がかりですね。

坪単価300万という話も上で出てますが　

勝どきザ・タワーの平均坪単価も300万前後程度なんですね


浦和駅高いですね。びっくりです

東急ハンズとかジュンク堂とか下層階の店舗は、下層を所有する所有者から借りるわけですよね。
下層は賃貸して儲けるという不動産ビジネス。もしかしたら東急ハンズが購入する？
上層階の住居は普通のマンションと同じように住人が所有ですよね。ここの住居数を越えるような数の駐車場はどうなってくんだろう？

下層はかなり規模も大きいし上下で一体となったマンションですから、上と下で大きく運営形態が違うようで
下層の不動産がうまくいかないとかなにかあったときどうなるのか不安ですね。
不動産ビジネスの想定があってマンションを作ることになったわけだろうから、想定と異なる状況になった場合の負担が上層階の住人にも及ぶのだろうか。

下は伊勢丹が移ってくれば良かったのに。

伊勢丹は駅前だし老朽化したら高層で建て替えそうですね

丸善も浦和に合いそうだけど、実際は伊勢丹の須原屋が移ってきたりして

アトレに何が入るかも影響してきますね
アトレに電気屋入るかな

伊勢丹も今年でオープン３５年目になるのですね。
確かにそういう時期かも。
ここの再開発タワーも4年後？位だし、そのときくらいにはもっと現実的な状況になってるかもでしょ。
駅ビル新築と合わせて、西口いったいの様も大分変わりそうでしょね。
駅もビルジングになって、　西口ロータリーの左に再開発タワー、右側に伊勢丹タワーと高層ビル街のすごい景色もありえる。

伊勢丹浦和は、ああ見えてかなりの優良店らしいね
坪あたりの売上は東京大阪の都心部の百貨店に匹敵するとか。

新宿伊勢丹の次に売り上げが多いんですよね
閉店することは考えられないので、40周年を期に建て替えるかもしれないですね

浦和駅は商業もだいぶ充実してるし都内まで一駅で便利になりました

シティハウス浦和高砂18階の中古が1億2000万で売られているそうですね

ここの最上階は2億円覚悟ですかね

東北や北関東、新潟の上京組は埼玉県に住居をもつことが多いですが
今後は信越、北陸もそうなりそうです。

埼玉県が千葉県に対して持つ大きなアドバンテージは
国土基軸の結節点に位置しているというところですね。
埼玉を通って行く地方が東日本から北陸の全域に及びますから。

千葉県は成田空港があるものの
後ろに控えているのは茨城県だけですからね。

シティハウスは新古だよね。
スミフは大きな値引きができないから、完売とさせ、新古として売り出し買える値段に落とす。
新築がすぐ中古になるのはだいたいそのパターン。

シティハウスの1億2000万の部屋は坪単価440万

グランドミッドタワーズの最も高い部屋は1億7500万だったが坪単価は384万だった

大宮は30階だから高いのはわかるけど、浦和は18階でこんなに高いのか

GMTは少し駅から離れているのがデメリットだったのでしょうね。
シティハウスは場所がかなり良かったのが価格に反映されたのでしょうね。

高砂のシティハウスの実物を見てみれば高いのがわかるよ

浦和の富裕層を狙ってるのかデザインも豪華な感じのマンションが多いですね
ここもデザインこだわるのかな

三菱は南浦和駅近にもできるね

ここは販売は来年くらいでしょうか
今年販売されるであろう仲町1丁目の20階建マンションの価格がどのくらいになるかも気になります

今朝のSUUMOによると、

浦和駅の平均価格は5622万円/76.3㎡

ちなみに

大宮駅　5973万円/95.2㎡
川口駅　4163万円/69.8㎡

だいぶ、浦和高いですね、シティハウスが平均上げてるのでしょうか？
川口と比較して3割ちかく高く
都内の赤羽より相場が高いとか。

さいたま市販売中・建設中のマンション

●南区（1521戸）
武蔵浦和 SKY&GARDEN 601戸
レーベン南浦和 40戸
クレアホームズ武蔵浦和 37戸
プラウド別所沼公園トレサージュ 42戸
グランコスモ武蔵浦和 160戸
ザ・パークハウス 浦和別所 117戸
武蔵浦和駅第1街区 B3-1棟 165戸
南区神明1丁目計画　109戸
南区南本町二丁目計画 104戸
南本町一丁目計画 35戸
南浦和2丁目マンション 33戸
ライオンズ武蔵浦和 59戸
別所レジデンス 19戸

●浦和区（1498戸）
浦和常盤 ザ・レジデンス 295戸
プレイズ浦和 常盤公園 35戸
プラウド北浦和マークス 39戸
プラウド北浦和ガーデン 59戸
ライオンズ北浦和ステーションレジデンス 118戸
ライオンズ北浦和マークレジデンス 58戸
サンメゾン浦和高砂エルド 41戸
プレシス北浦和 45戸
リビオ浦和領家 67戸
プレミスト浦和常盤SUITE 35戸
ワザック浦和・常盤 27戸
ルネ北浦和 60戸
ベルドゥムール浦和常盤 40戸
浦和区仲町1丁目計画 146戸
プレミスト浦和常盤 86戸
浦和常盤2丁目計画 42戸
浦和区常盤2丁目計画 24戸
浦和区東仲町計画 51戸
北浦和計画新築工事 57戸
グローリオ浦和岸町 27戸
浦和駒場計画（浦和ルーテル跡地） 146戸

●緑区（547戸）
シティハウス東浦和ステーションコート 39戸
レーベン浦和美園バウクラッセ 65戸
ドルフィーノ浦和美園 63戸
浦和美園共同住宅A工区 380戸

●中央区（172戸）
サザンシティ南与野駅前 91戸
ライオンズクオーレ与野レジデンス 45戸
ポレスターさいたま新都心プレミアムステージ 36戸

●大宮区（161戸）
プレミスト大宮 氷川参道 61戸
プレシス大宮シエル 59戸
プレシス大宮アルティア 41戸

●岩槻区
パレステージ岩槻 30戸

●見沼区
パレステージ大宮大和田 61戸

>>269さん
多分、立地が影響していると思いますヨ。
川口は去年あたりに販売していたマンションは、駅から９分かかる大規模タワマンや
安価な仕様？の駅近マンションだったりしました。
浦和はご存じの通り、浦和でもとても便利な場所で価格自体を押し上げたのでしょうね。
大宮も駅近くには大規模なマンションはありませんでしたよね。
特定の年の坪単価は参考にならない事が多いと思います。

南浦和の駅近に三菱が出るので価格が気になる

北浦和駅近のプラウドが坪230くらいあるが
それより恐らく上、245くらいか？

南浦和のどこですか？

北原公園の北側みたいです

浦和駅近辺は都内でも北、足立、葛飾はもちろん、板橋あたりより高いですね

価格的には中央線や湾岸なら東雲、新豊洲より高く
晴海のトリトン周辺物件と近い感じ。

シティハウスも都内との比較組が多かったようなので
ここも都内との比較はされそうです。

湾岸もTHE TOKYO TOWERSのころは、坪230万とかだったんです
今の北浦和レベルですよね。

いまなら軽く+100万くらい行ってますね。
あそこは中古で5割くらい値上がりしてますから


こちらの計画も2018年にどうなっているのかというところ
浦和での坪300は住友が既に突破してますが
野村も住友ほどでなくても高めで押してくる傾向なので
坪300くらいの攻防にはなりそうな予感がします。

免震かどうかなどによっても価格帯は大きく変わるのでしょうね。

>>274さん
永大のビルの近くの以前、駐輪場のあたりだったところでしょうか？
「マンション建設予定地」にはなっていましたが、テナント募集をかけていました。
そことは違う他の場所ですかね。
北原公園の近くだと完全に線路際になってしまいそうですね。

もう公式のホームページってできてますか？ちょっと検索してみたのですが、出てきませんでした。なかやんという人のブログでマンションのイメージ画像を見たので、どこかに公式のページがあるのかなと思うのですけどね。
詳しい情報がないのに、ここのスレはずいぶん盛り上がっていますね。

４年先にできるかもしれないビルなので、まだ実際にどんな間取りのできるの？
タブん特定の人たちがカキコしてるだけでしょう。