URAWA THE TOWER

浦和市大宮町

浦和って市何ですか？

昔は県庁所在地は浦和市で習いましたよね。今の子はさいたま市なんでしょう。時代を感じます。

川口っていつから浦和の地価越えたんでしょうね？
平成10年でも浦和の今の地価と同じくらいなんですね。
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/980326ag.htm

川口はむしろタワマンたくさん立ったときに伸びて
最近は、さいたま市エリアと比較して伸び悩み傾向

ていうよりタワマンは容積率の高い商業地に建てるもんなんだけど。

武蔵浦和とかは商業地なんですか？8棟も建ちますよね。

川口は地価は高いけど分譲価格は浦和よりずっと安いんだな
赤羽とかもそうだけど。

まぁ地価だけなら蕨も高いけど。

浦和とつくだけで値段跳ね上がりますよね。

浦和区が1位なのは住宅地の公示地価・基準地価の平均
南区とか蕨市、中央区、とかが高い
大宮区がその次くらい。

田舎を含む川口とかは順位落とす

住宅地と商業地の違いは容積率。
当然容積率の高い土地は利用価値が高いから地価は高い。
ただ住宅地にマンション建てると閑静な住宅街が破壊される。
よって、住宅地は容積率が低い方がいい。
川口の幸町の地価が住宅地の地価の中で断トツで高いのは、容積率が住宅地なのに高いから。
商業地の地価と比べたら安いよね。
当然、商業地の高砂よりも安い。

戸建住宅街としてはやっぱり浦和が抜けてるかな
地価の高いエリアの広がりがかなりある

埼玉の住宅地の地価なんてどこも似たような価格だよね。
駅前に近く住宅地なら若干高いかなくらい。
小さな駅だと駅前がすぐ住宅街だから、上位にくらよね。
浦和も高砂と岸町と地価を単純に比べれば高砂が圧倒的に高いよね。
まあ、岸町は容積率が低いからタワマンは建てられないし、それが住宅地の価値でもあるけど。

浦和駅周辺で一番高いコスタタワーが岸町にあるんですが、それは・・・？

商業地地価は高砂が高い。住宅地地価は岸町が高い。

住宅が建ってると住宅地ではないよ。
岸町にも商業地があるということ。
一般的には駅に近い土地は利用価値が高いので、容積率が高い商業地。
商業地の多い高砂と住宅地の多い岸町の地価を比べたら、断然に高砂の方が地価は高い。

地価は蕨とかでも高いよ
東京に近ければ高い、

武蔵小杉も横浜より高いでしょ？

例外は八潮くらいかな？

蕨？安いじゃん。川口の間違いでしょ？
駅から離れた容積率の低い住宅地価なら埼玉全般安いよ。

横浜や関内駅前周辺と武蔵小杉駅周辺比べたら前者の方が高いのは明らか。

横浜駅も関内も大宮駅も、本格的な商業地の直近はマンション供給ほとんどない

最近で例外的だったのが、
べらぼうに高いと言われたプラウドタワー立川か



ここの再開発はプラウドタワー立川に次ぐ水準だと思うけどね

横浜駅は商業地価は非常に高いが、そこにマンションは建たない
横浜のマンションは駅遠が多いし
なにより市内が広く辺境区が多い

「横浜市」のマンションと、「武蔵小杉」のタワマンを比較したら
圧倒的に後者が高い。


埼玉でいえば県内で最も高い
大宮駅の一等地にはマンションは建たないしね


駅近の商業地までマンションが建つ浦和は相対的に高い
川口もそうだが、最近の川口は駅遠なので浦和より安い

千葉市も中心部の地価はそこそこだけど
マンションは安いのばっかりだな。

>>418

うーん、戸建エリアでみてみると
埼玉全般でまとめるのは違和感あるな

やっぱり浦和区は少し抜けてる
駅徒歩20分でもそこそこするし

埼玉安いっていうけど、千葉のが更に安い
某NTとかね

横浜の山手のように容積率が他の住宅地より低いのに地価が高いなら、凄い住宅地だなと思うけど。
容積率200%あればマンション建ってしまうしな。

浦和はマンションの値が徒歩15分でも7000万でびっくりしました・・・あんま値が下がりにくいんですね。

>>425
大宮の高鼻町の一部は容積率80%かな

まぁ地価が高いからっても住宅街に高級感あるわけでもないしな。
また別の要素が絡んでくる

足立区だって地価は全国レベルで見れば相当高いけど
高級感とは縁遠い

足立区の地価高い？
北先住駅近くの周辺商業地地価を除けば安いと思うが。

浦和駅からちょっと離れた17号より西は豪邸が多いですよね。

駅前はタワーのほうがいいね。

浦和は素晴らしい場所だと思う。治安は良いし、多彩な店が多い。

おしゃれなお店がほんと増えてきたよね。居酒屋はあまり行かないからちょうどいいかも。

京浜東北線・埼京線は赤羽~大宮まで、もっといえば蒲田川崎まで含めて全般的にコスパ高めだと思う

浦和駅近辺だけはちょっと高いが。

中央線は人気高いけど、割高な感じがする。

今日、三菱地所の建設予定地含めて改めて周辺環境見てきましたが、ここは、浦和駅でも飛び抜けて価値がありますね。三菱の建設予定地周辺は雑居ビルだらけで、住友より割安じゃないと魅力薄いかも。ここは、高くても買う価値あり。早く情報が欲しいし、すぐにでも販売開始してほしいけど、まだ当分先なんでしょうかね。最新のスケジュールご存知の方いらっしゃいますか？

建設予定地にはまだ建物あって営業してますよね？

三菱のは住友より安くなるんじゃないかな

ここは立地完璧だからどうなるか

浦和は、23区より価値があると思う。

商業地価は北先住に全く及ばず。
住宅地価も北先住はおろか綾瀬にも及ばないのが浦和。
住宅地価は容積率を考えると北先住と同じくらいか。
まず、足立区を超えてから書き込まないと笑われてしまうよ。

東京都23区内と比較するのは間違ってませんか？

浦和はちょっとリッチなイメージがありますよね。
住所が足立区だったら嫌だけど、浦和だったらちょっとブランド地名だからいいなってのはあると思う。

2015年度着工、2018年に竣工予定ですよ。おそらく4月から建物除去があちこちで始まるのかな。

現実足立区より地価低いのに高級とか言われてもね。
当然、赤羽や王子などの北区にも商業地価も住宅地価も及ばない。

足立区とかは土地を細切れにして売ってるので地価が40万だったら100平米4000万で取引されてますが、浦和の別所沼周辺の高級住宅地と呼ばれてるところは200平米～300平米とかで取引されているから同じくらいの地価でも1億以上の取引になるんですよ。

都心じゃ土地が高いから広い区画の家買えないけど、埼玉なら土地が安いから広い区画の家を買えるってことね。
いずれにしても、足立区より地価安いのに高級はないでしょ。

集中砲火浴びてますね。
地価はどうであれ、都内までの良アクセス(東京、新宿までいずも25分程度)、治安の良さ(風俗店もほとんどなし)、高水準教育、住民の年収、行政の力の入れ方(地方税収の配分)を見れば、浦和区は都内23区と比較して少なくともビリではないということだと思いますよ。

地価は不動産価値を明確に表す。
浦和も開発で商業地も住宅地も地価が上がったけど、それでも23区と比べるとビリ争いだね。
他の都市の開発に比べるとマンション以外の民間投資を呼び込めてないのが原因な気がする。

地価はそうだけど、「住みやすさ」という観点からはビリではないってことです。

とは言っても地価がビリってことは資産価値もビリってことは客観的事実ですので、23区より価値あるってのは明らかな間違いですね。
住みやすさは主観的なものですので。。
それでも自分は浦和が大好きです。

足立や板橋よりマンション分譲価格は実際高いんですよね浦和は

土地の仕入れ値段は安いけど、分譲価格は比較的高い。
マンションデベロッパーの利益率が非常に高いのが浦和。
まだまだマンションは建つだろうね。
しかし人口減少する中で住宅を増やしたら、いつかバブル弾けるよね。それと不動産の価値はマンション価格ではなく地価が基本。まあ、ここは浦和駅近くで比較的地価も高いから、余程の高値じゃない限り心配することはないだろうけど。

川口と比較するとわかりやすい
地価は似てるけど分譲価格、坪単価は浦和のが3割以上高い

逆に赤羽は安いわ

駅近の三菱の物件ですらそんなにしなかったもの

新築分譲価格、中古価格、賃貸価格を見てどこがお買い得かだね。浦和は新築分譲は人気があり、中古や賃貸はイマイチ。投資や賃貸を考えなければ、浦和も良しだと思う。
でも、普通に考えて地価が安いのに分譲価格が高いのは、お買い得とは言えないね。

新築高いといっても岸町で3LDK3600万くらいだった。
高砂のプラウドも3LDKの最上階が5300万くらい。
たいしたことなくない？

そんなやすいわけない
適当こくなよ

>>454
なぜローン残高をご存じなのでしょうか。
アタマ金と合算しなければ意味がないですが。

浦和駅徒歩圏で坪単価250万から

スペックだけで見るなら
首都圏なら赤羽駅あたりがコスパ最強なんじゃやいかね？


雰囲気とかを考慮する人はそうはならんだろうけど

>>455
イニシア浦和岸町安かったのに売れ残って坪200万割ってたよ。
プラウド浦和も最上階5300万で月20万の賃貸に出たとの書き込みが。

プラウド今考えると安かったなと思う

3年前くらいと今でもだいぶ相場変わったよね
大宮駅も、浦和駅も

住友がメチャクチャ高かったので雰囲気変わった気がする。

27階タワーなので、普通のマンションの価格設定とは大きく異なるのではないでしょうか？

住友は北与野のタワーも億越えだったから価格の参考にはならない。
一部は再販に回されてる感じだし。
しかしここはタワーだし高層階は億越えだろうね。
マンションの買い時は3年前くらいだった気がする。
そんなこと言ったらいつまでも持ち家持てなくなるが。

>>455

プラウド浦和高砂の最上階68m2は、約5400万円です。最上階でも一番狭いタイプです。
上野東京ラインも開通した今だったら200万円高くても売れるでしょう。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559825/

エイペックスタワーは1億円以上しましたよね。

浦和駅徒歩6分で最上階南坪260万なら浦和の相場もさんなに高くないね。

タワーって周辺相場より高くなるよね。
中古もあんまり安くならないし。

住友の浦和駅徒歩5分は坪単価390万だったから立地によるのかな。

住友は高いから相場の参考にならない。
北与野タワーも坪350くらいだった。でも周辺相場は坪250くらいだよね。

マンションマニアさんも浦和駅は坪単価300万が基準になるとブログに書いてたね


中浦和のプラウドなどがかなり高いようだから
まぁ上がっていくでしょうね

SUUMOが東京の埼玉レベルの価格の街を紹介してた

上から高い順に



王子

練馬　赤羽　浦和

井荻　武蔵浦和　東武練馬　志村坂上　東十条　ときわ台　武蔵関　志茂

王子神谷　川口　蓮根　川口元郷　京成立石　戸田

北赤羽　西川口　蕨　志木　新越谷　戸田公園　ふじみ野　千住大橋　金町

さいたま新都心　和光市　三郷中央　朝霞　朝霞台


感想

さいたま新都心　と和光がやけに安い印象

北、板橋と足立はだいぶ違う、足立だけ抜けて安い

マンションはブランド地名だと高くなりますよね。

中浦和で7300万円もするそうですから、結構値段は上がってきてるのかもしれません。

王子は北区の行政の中心ですから高いですね

北区といってもかつて東京外国語大学があった西ヶ原などは高級感ある土地柄ですね。

地価は王子より赤羽の方が高い。

地価は商業集積がある方が高い

最高地価だけでみれば

中央区>千代田区>新宿区>渋谷区>>港区>豊島区>横浜市>台東区


実際には高級住宅地イメージは港区がトップクラスだが

マンションのエリア平均分譲価格は最高地価とはまた別になるよね

銀座徒歩圏にもマンションあるけど
分譲価格帯は港区の山手線内側エリアが断然高い。

そもそも最高地価なんて一区画だけなんだから
実際にはそこには建たないマンションの土地拾得費用はまた別の話でしょう。

ただ、ここの物件はほぼ最高地みたいな立地だから
安くなるとは思えないですが

どうでもいいけど首都圏のマンション高い
地方が安いのか
大阪なんて梅田徒歩圏ですら与野くらいの価格っていう

不動産価値はやはり地価が基本。
後はマンションであれば新築相場、中古相場、賃貸相場トータルだね。

東京・新宿都心部にどれだけ近いかも影響あるでしょう。

都心部の近さ、交通利便性、生活利便性、土地の需要などは全て地価に反映される。

地価の決定式はよく知らないけど
地価が全てと言われると序列に違和感

銀座が新宿の1.5倍、渋谷が池袋や大阪梅田の1.5倍も地価が高い理由がよくわからない


渋谷は駅の利用者数も、小売の売上高も
大阪梅田や池袋よりだいぶ少ないのに。

マンションは周辺の地価よりも地名ブランドで値付けが高くなっていたりしますよね。

地名ブランドがあるなら地価も高いよ
地価が安いならブランドがないってこと

まぁ武蔵浦和や新都心のタワマン群より高いのは確実かと

浦和駅に手が出ない方は、北浦和に買えばいいと思います。

市内では住宅地地価も浦和が一番高いですよね？

正直、川口も割安とは言えないね
浦和より安いとはいえ
今出てる物件は駅から微妙に遠いし
和光も駅近はぜんぜん出てこない。

割安なのは戸田とか北赤羽だと思う

低地なのが気になる人以外には

浦和では高砂が一番地価が高いけど、川口の栄町よりはだいぶ安いね。

大宮はもっと高い

住宅地地価は上位浦和区と南区で占めてますよ。

そろそろ着工？

住宅地の岸町の地価は商業地高砂の半分の価格にも満たないんだよね。

商業地地価と住宅地地価をごっちゃにしてしまいますか・・・
住宅地地価100万超えるところは東京だとどこだろう？

住宅地はどこもそんなに高くないよ。不動産価値は商業地に比べると低い。
不動産価値があるのは駅近くの商業地。
ここも商業地でしょ。住宅やマンション多いところを住宅地と勘違いしてる人いるけど違うから。

マンションも駅近くが好まれるから商業地に建つケースが多いね。
逆に住宅地にマンション建つのは周辺住民に嫌われる。デベロッパーは地価の安い住宅地にマンション建てようとするけど、反対運動起きたりしてるよね。

岸町の一番高いところの用途は商業地ではなく住宅地だから商業地地価と比べるのはおかしくないですか？ちゃんと勉強しましょう。

鹿手袋のプラウドは7300万もすると聞いて、駅近じゃなくても結構値が上がってきましたね

住宅地で100万超というと、
メジャーどころだたと松濤や元麻布がそうです
しかもこの辺は広い土地で取引されてます。

しかし、日本一の住宅地価は千代田区のなんの変哲もないマンションです。



関係ないですけど、さいたま市の人口増加の大半は
旧浦和市区域が担ってるそうです

違いますよ。現実を言ってるんですよ。
住宅地用途に一戸建てではなく、マンション建ってしまったり、商業地用途に商業施設じゃなくマンション建っているのが現状。用途に関係なくマンション乱立してますね。
だから不動産価値として住宅地地価と商業地地価を比べてるんです。
逆に価値の高い駅前商業地に一戸建ては勿体なくて建てられない。

不動産価値を見る場合は単純な人口ではなく、昼間人口を見るよね。都心3区の千代田区、港区、中央区は昼間人口が多い。そして説明不要だけど都心3区は不動産価値が高い。