URAWA THE TOWER [旧称：浦和駅西口南高砂再開発　２７階建てタワーマンション計画]

埼玉版の新聞にでてるそうですが今は埼玉在住じゃないので見れません。
28年完成のようですが、時期がそこまでは待てなそうなんですけど、やはり気になります。
ネットにはあまり情報でてないですよね？
ネットなどで情報が見れるとこがあったら教えて下さい。

今日図書館へ行って記事をコピーしてきました。
4月14日の読売新聞32ページですね。
記事の中にある文章で検索しても情報が出てこないので、ネットでは見られないかもしれません。

イメージ図では1-4階と思われる部分が割と敷地いっぱいの1:3.5くらいの長方形。
その上に東西幅2/3くらいの住居部分が西側寄りに乗っています。
東側の部屋でも、少し線路から距離があるつくり。

イメージ図の1-4の高さが1.5cmに対し4-27階部分が4.7cmくらいなので、地上24mくらいからロビー階&住居部分でしょうか。
通常のマンションの7-8階くらいの高さがあるのかな？と思います。
住居部分は東面に7の区切り、北面に11の区切りがあります。

図ではわからないですが、竹輪型なんでしょうか?
うちは竹輪型の場合は検討外になってしまうので残念です。

入力ミスかと思いますが、2018年度完成の見通しですよ。

場所は下記に出てますね

http://www.city.saitama.jp/www/contents/1309848774507/files/saikaihats...

この位置はバルコニーや窓から
エイペックスとコンニチハなのではないですか？！

No.1です。
2018年ですよね。すいません、間違えました。

詳細いろいろありがとうございます。
線路から少し距離があるならいいですよね。

5-27階の住居部分は黄色の西側寄り2/3程度なので、ちょうどかぶらないような気がします。

No.4で説明不足でしたが、現在のイメージは
右の図で、左は過去の廃案です。

http://blogs.yahoo.co.jp/herazou24/53787205.html

上記のブログに新聞とほぼ同じイメージ図が出ていました。
上から2番目のピントがぼけている画像です。

価格帯はいくらくらいになるんでしょうね。

県庁所在地
公共機関
学区良し
駅前
野村
駅建て直しで駅ビル化
百貨店
ロータリーで建物が目の前に建たない

これだけ材料があるので、相当の金額かと。

ロータリーで建物が建たないっていっても、
北側じゃあねぇ。

用地買収は目処は立ってるのでしょうか？

野村だから徒歩5分の住友と同じかちょっと安いくらいになるのでは。
500もあるから売り切るには安くしないと。
修繕管理費は高いかも。

スーパーできるのかな？
イトーヨーカドーだけでは500世帯も増えたら食料や日用品足りなくなっちゃう
小学校も子ども増えちゃったらどうなるんだろうね？

こちらのプロジェクトが5年後とはいえ動き始めるのは嬉しいです。
ホントいろんな環境が抜群の立地ですよね！
とはいえ500戸。
地域の教育や日常の食料品の調達が確かに不安。
浦和市、再開発プロジェクトの方、きちんと整えてくださいね〜。

コルソの地下がメインの買い物場所になるのでは？伊勢丹の食料品も質はよいし。五百戸でも、住友より良い価格でも完売だと思います。エイペックスもコスタも、完売でしたから。特にエイペックスは抽選すごかったし。丁度、二つを合わせた位の戸数ですよね。

こんなに何でも揃ってるから、お値段は都内並でしょうね、値段。

そうですね。教育環境はなまじ都内よりは良い。

あの辺は；こじんまりとした飲み屋が、たくさんあるのにみんな無くなってしまうんですか。

間取りは、まだ見られないのですか?

アトレの先行開業する高架下部分には食品スーパーを入れる計画があるそうです。
伊勢丹、コルソ、イトーヨーカドー、東口の大丸にもう一つ揃えばかなりカバーできるのでは。
ＪＲの傾向や浦和という立地からして、成城石井か紀ノ国屋アントレあたり期待。

野村、長谷工だと騒音がひどそう…。

延び延び
30階はまだ建たないかな…

武蔵浦和の様な安っぽい造りは避けて欲しい！
そして絶対内廊下で。
場所が場所なのでかなり期待しています。

武蔵浦和の安っぽい物件ってどこですか？

地権者がまず高層階抑えて、エイベックスやコスタ在住からの買換者←お金持ちが次に良い所を抑えて、外部からのお金持ちも狙ってるだろうから…。条件のよい所からどんどん埋まりそう。
長谷工が、東口の優良マンション位力入れて作ってくれるかどうかだね。

さいたま市は３０日、ＪＲ浦和駅西口で２７階建ての高層ビルの建設を計画している「浦和駅西口南地区高砂市街地再開発組合」の設立と事業計画を認可した。同組合は権利変換手続きなどに２年程度を見込み、１５年度末以降の着工、１８年度末ころの完成を目指す。

昔ながらの居酒屋とかが、どんどんなくなりそうだね・・
浦和の良さが、減ってしまう・・

確かに…。以前からあった計画とはいえ、西口駅前マンションだらけですね。

浦和には医者やお役人も沢山住んでいるので、
戸建はもちろん高価なマンションも人気ですね。
そういった人が多いので、そこに住みたい庶民
や小金持ち、浦和金持ちのジュニアで浦和を
離れたくないにも人気ですね。

浦和も人が多くなりましたね。昔は閑静なイメージがありましたが、今は商業地という感じですね。

これが出来たら高砂小はパンク状態ですね。
空き教室などはあるのでしょうか？

ペデストリアンデッキはできないようですね。残念。

何だか浦和も川口みたいになってきたな。

浦和区＝行政の中心部及び文京区
川口市＝工業地

街の雰囲気も違えば、地価も違う。

文教区ね。

浦和がマンションだらけで閑静な住宅地の感じがなくなってきちゃったよ。
鋳物工場が潰れてタワーマンションだらけになった川口に似てきた。
鎌倉みたいな街づくりを目指せばよかったのに手遅れだ。

あと、商業地も住宅地も浦和より川口の方が地価が高いよ。

結局何が言いたいんだか。浦和を貶めたいんでしょうか。
もし浦和より川口の方が地価が高いなら、川口物件を買う人はいなくなるでしょうね。

浦和はタワマンないけど。
武蔵浦和の間違いじゃないの？
浦和と川口の地価の差は公示価格や坪単価調べれば一目瞭然。埼玉が東京より上だと主張するくらいバカげてる。

駅前に限定すれば全体、商業、住宅地で見ても川口の方が地価は高いのでは。
ただコスタやエイペが高値を維持してるのは浦和駅前タワマンの希少性から。
希少性がなくなるのだからタワマンが増えることはプラス要因ではない。
ここが出来ても川口程のタワマン地帯の印象にはならないとは思うけどね。


http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8_2=&tidata4_2=&...

http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8_2=&tidata4_2=&...

http://www.tikara.jp/rank/ranking_new.cgi?MOD=0&tidata8_2=&tidata4_2=&...

駅前にこの規模で出来たら、景色変わるね〜。威圧感あると思う。

今のままがいいとはとても思えませんので、高砂地区の再開発には期待しております。ただ、文教都市浦和らしさはほしいですね。昔、丸井があったので「丸井浦和店」復活を期待していたのですが・・・。それと、NHKが大宮に移転してしまうので、NHKさいたま放送局・ナックファイブのオープンスタジオがこの場所にできれば・・・と期待していました。高層マンションの低層階の商業施設しだいですね。

あなたたちって、外国人と接する機会ないの？
中国人中国人って、あんたら中国人は全員マナーがなっていないとでも思っていない？
それで親日国の全員が日本大スキでマナーがなっているとでも思っているんじゃないの？
笑えるんだけどｗ

川口ごときが県庁もあり政令市の浦和と張り合おうなんて100年早い。
川口の公立高校なんて偏差値低いし。

２７階建てマンションの分譲価格はどれくらいになりそうですか。
皆さんの予想を教えてください。

最低2LDK5000〜、最多価格帯8000。上層階、4LDKは億越えでしょうか。もちろん間取りによると思いますが。

東京五輪特需の影響で建設費も高騰しそうなことも影響しているのでしょうか。
資産運用目的で購入される方もいるのかしら。
立地は抜群ですものね。
駅前でここと同じ価格帯というのは、都内ではどちらになるのかしら。
教えていただければ幸いです。

>>49さん
ちょっとコレは高過ぎ。
この価格ではさばけないでしょう。
平均74平米ですよね。
最多価格6000万程度じゃないですかねぇ。坪280程度かな。赤羽もその位で野村が売りましたよね。
いくら駅前とはいえ、これ以上にすると浦和の指名買いが多くても500戸以上を売るのは困難では？
日本初の長期優良認定マンションのブランシエラも高価な部屋はいつまでも売れ残っていましたよね。
あちらは東口から徒歩10分前後で周辺にスーパーも無い立地ではありましたが。

条件によって価格差はつけてくるでしょうね。しかし、高砂小学校には近いし、買い物、通勤も便利だし、結構高値がつくのでは？地権者さんも多いしね。

ここは高砂小学校の学区になるのでしょうか。浦和商工ビルの跡地にも高層マンションが建つので、線路向こうの仲本小のエリアになるのではないかといううわさを耳にします。高砂小はパンク状態とか。

高砂小は数年前から満杯状態でした。南浦和の駅前のマンション群も学区内だから、児童は増えましたね。

需要はあるのかもしれませんが、個人的にはもう高層は辞めてほしいですね。。。
浦和の良さがどんどんなくなっていくようで。
高砂小は評判が独り歩きしているせいか、学区目当てで越してくる人や越境してる子も多いので１、2年生が各5クラスで空き教室がない状態のようです。この計画が完成する頃はどうなっているかわかりませんが、このペースで行くと目の前に小学校あるけど、違う学校ってパターンはありそうですね。この辺りだと仲町小になるのかな？

あと4、5年後はどうなってるでしょうかね？
近くのタワーマンションも10年過ぎてきて
子供達も大きくなり、意外と増えないきもしますが？
何とも言えませんね。
全然違う地域の知り合いの話ですが
駅前にマンションがたったが、
学区の小学校が満杯らしく、違う学区に変更になったようです。
売り出す時にその旨の話もあるようですよ。
こちらは仲本小学校との噂もあるようですね。

高砂小、5年位前は40人弱で4クラスだったから、やはり増えているのかな。当時から空き教室がどんどんなくなっていき、運動会は立ち見、体育館内行事は、観客で満杯、これは立ち見でも見えませんでした。
でも熱心な教師を赴任させるのは確かみたい。

大宮に負けてられない。
どんどん、開発を進めるべきだと思う。

仲本、仲町とも近くに大型マンションが建っているので、状況的には似たようなものです。
ここと三菱は、高砂ー岸も売りの一つ

たしかに仲町小、仲本小の近くにも大型マンションがあるのでパンク気味という話も聞きますね。
近いところで大谷場小、岸町小などは3クラス程度らしいので、うまく振り分けられるといいんですけど
、実際子どもを通わせる親御さんや不動産業界にとっては譲れない部分でもあり難しいですよね。

高砂小は、大通りの旧中山道で区切って学区を決めたと聞きましたが。ここまで大規模だと、マンション単位で決めるのかもしれませんね…。

絶対買いません。

買わないなら書き込む必要ないのでは？

一階は店舗ですかね？通り抜けはできるのかな？

かなり大規模な商業施設も入れそうなので、ヨドバシカメラとか家電の店が入るといいな

あんまうるさくならない家電店がいいけど

昔、コインパーキングの所に、さくらやがあったよね。

東急ハンズとかもくるといいです

浦和はだいぶ商業でも栄えてきますね
なんでも浦和駅周辺で揃いそう

浦和名物の反対運動とかはないんですか？
かつて10階程度のマンションでも『高層マンション反対！！』などののぼりを見かけましたが。

岸町の調神社付近はうるさそうですね

ほかは結構ぼんぼん建てている

ハンズいいですね。あと家電がくれぱ無敵ですね。

北浦和3分で野村が坪230～240で売ってるとなると
坪300を超えてきそうなきがしてならない

県内でもっとも高額なマンションになるのは間違いないでしょうが、中階はどのくらいかな・・・
7000万～8000万？

県内1位は間違いないでしょうね

話題になった立川駅プラウドの坪340万に迫るか？超える？
という水準ではないでしょうか？
そうなると、武蔵小杉のシティタワーや西新宿の三菱の200mタワーより高いですね。

浦和駅は山手線の両側へアクセス速いのがいいですね
湘南新宿ライン、上野東京ライン、とここ数年で一気に駅力が上がりました。

2018年という五輪手前の時期もあり
いろいろな意味で規格外物件になりそう。

http://www.katakura.co.jp/news/pdf/2014/p141218.pdf

さいたま新都心にヨドバシカメラが出店するそうです

74平米で7000万円台あたりになるんでしょうか
500戸でこの立地となれば、埼玉県のキング物件なのは間違いないでしょうけど。

価格帯的には中央線や湾岸との比較をする都内の方もいそうです。

東京や新宿からすると武蔵小杉と同じような距離感。是非買いたいな。角部屋が110m2位の広さだと嬉しい。

春から東京まで20分弱でいけるとなるとより便利になる

だいたい住友が激高設定して、その地区の相場が変わってしまう
みたいなパターンが多い。

浦和駅は埼玉の他の駅と雰囲気が違うんですよね
北浦和はじめ、浦和地区の他の駅とも違います

それなりに商業施設があり、繁華街なのですが
雑多さが排除されてるというか。

もちろんよい意味ですが、埼玉っぽくないんです。

埼玉だと唯一マンションも都内並みに高額だから雰囲気がいいですね

最近は都内からわざわざ浦和に引っ越してくるひとも増えてきて、浦和は都内物件ともよく比較されるようです
とくに駅近一等地は再開発以外だとなかなか出ませんよね

一番広い部屋がプラウド加賀の一番広い部屋と同じ規格なら嬉しい。買うなら4LDKで。

外車は異様に多い。
上位クラスだけじゃなくて
郊外ならトヨタの大型ミニバン買う層も、浦和だとBMW3とかAudiA4に乗ってるイメージ。

浦和の金持ちって、旧浦和市で代々住まわれていた方や地主さんたちでしょう。
あとは普通の方だと思います。
勤め先が少しいいところというのはあると思いますが、
そこまで金持ちの街という感じもしません。
近隣に住んでいますが、普通の街ですよ。

マンションも戸建てもかなりいい会社入らないと買えないくらい高くなってきてますよ
23区から越してくる人も増えました

区全体でみれば平均以上のサラリーマンが多め、程度だと思いますが。

浦和駅近辺に限るとお金持ち多そうな感じが
戸建は普通サイズでも億行ってますからね
建売で8000万ですから

土地50坪で8000万くらいだから家建てたらどうしても億超えてしまいますよね

浦和駅はかなりの駅近まで戸建エリアがきてますからね

普通なら容積率上げてタワマン建てる様な立地まで戸建地帯です。
高砂の一部などは、平凡な家で1億です
豪邸だなーという見た目の家は3億程度からです。


大宮などは商業地価は浦和より高いですが
住宅地は少し離れた地域からになります
川口駅も地価の高いエリアはタワマンですからね。

浦和クラスの駅規模であんな駅近まで戸建というのは
首都圏でもあまりありません。

伊勢丹浦和店は郊外都市店舗にしては売上高が全国区で見てもかなり高い。
（大宮のそごう+高島屋より上）

区外からそこまで集客する土地でもないので
主力は地元の富裕層、外商売上が大きいとされる。

浦和駅は東側で一見戸建エリアがきてますからのような感じでも、土地は市街化区域で商業 地域ですからね。
東側もマンション地帯になるのもあります。
関東大震災でも大丈夫という地盤のよさから、都内の軟弱な土地よりもタワマン向きですよね。
ここも２７階建てタワーマンション以上の高さでもいけるんじゃないかなと。きっと人気あるからもっと高くても大丈夫。

たしか埼玉県は100メートル以上のマンションは建設できないんじゃなかった？

あれだけ高い高い言われてた
プラウド大宮（坪240）やプラウド浦和高砂（坪260）が瞬間蒸発

そのあたりが格安に見えるような価格になるでしょう。

浦和駅はシティハウスが非常に高かったですが
住友と野村の差を割り引いても
こちらはシティハウスを上回る可能性の方が高いです。

>関東大震災でも大丈夫という地盤のよさから、都内の軟弱な土地よりもタワマン向きですよね。

住んでいるのでそうであってほしいのですが、浦和は（県南は）沼地でしたから地盤は良くないと思います・・・。
うなぎ屋が多いのがその証拠なんです・・・。

関東大震災を期に発展したのが浦和と新宿

とはいえ、500戸以上の供給となると住友ほど強気には出せない気もするがどうだろうか。

プラウド大宮いいマンションです。実際住んでるし。でも浦和西口タワーマンション欲しいな。

プラウド大宮もタワーだったら良かったのに。

100番感じ悪いね。どういうつもり？こっちは住んでるんだぞ。新幹線からも高速からも見えて存在感あるし、実際大宮駅に近いから便利。ま、住んだことないからわからんやろね

立川駅が参考になるかはわからないですが

立川駅徒歩4分のふつうのプラウドは坪250
その後出た、
立川駅直結再開発プラウドは坪340で新宿の富久クロス超えのスーパーマンション。


浦和駅タワーは立川駅タワーより大規模供給なのと、
立川は、ほぼ駅そのもののタワーの希少性
横田基地の影響で高層がほぼなしという点

しかしながら

都心アクセス自体は立川駅より浦和駅の方が上
浦和駅徒歩6分の高砂プラウドは坪260
高砂シティハウスがすでに坪300で出してることから
300の心理抵抗線はもう超えてる地域
再開発マンション
2018年という五輪直前期


やっぱり300は超えるかなと思います
74平米なら7000万台

お金持ちなら浦和に一度は住んでみたいですが、大宮で我慢するしかない

浦和の人が感じ悪いことはわかった。

1LDKもあるのでしょうか？

来年あたりから更地にしていくようですね

名称はプラウドになるんですかね。浦和にある３０棟以上のプラウドの集大成となるといいです

まだ完成まで４年もあるのに注目されてますね

>>106さん

２～４LDKです。
http://www.decn.co.jp/?p=4719

都内の人間からすると浦和より大宮のほうが良いと思うけど。新幹線通るし街が大きいね

新幹線を使う機会が少ない層には東京都心に近い浦和の方がいいかもしれないね
タクシーで都内からもそんな高くないし

浦和も商業施設が充実してきて浦和新都心大宮どれに住もうが困らないから、あとは新幹線が近いがいいか、東京が近いがいいかだよね

浦和駅の相場はターミナル駅かつ供給が少ない大宮駅より高く
より東京に近い川口駅よりも高い。

大宮駅は大きなターミナル駅だけど
あれは地方に向かう新幹線のターミナル駅
都内側への通勤メリットは少ない。

南側はエイペックスとコスタですね。ちょっと近いかな。
浦和駅前も高層ビル街になる印象ですね。

ここは事実上の埼玉歴代最強マンションになりそうですね。
時期も立地も規模もベストに近く
これ以上は今後ないでしょう。

上野東京ライン楽しみですね。
浦和自体が発展するのは嬉しいですが、このままだとここはものすごい金額になりそうです。


【沿線革命005】上野東京ライン開業で浦和は武蔵小杉に続くか
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41497

やっぱり武蔵小杉と比較してくるかぁ
街の成り立ちはだいぶ違うが、
首都圏における立ち位置は似てきてる。

湘南新宿ライン新駅繋がりでもある。

路線に関しては上野東京ラインもらそうだけと、羽田新線も実現可能性高ければ、浦和人気は更に上がりそう。

坪単価どこまで上がるのやら。

都心の近さと路線数の多さで赤羽を越えられないよね
よって赤羽より坪20万安いのが浦和の相場だよ

今は駅近新築がぜんぜん出てないが
中古なら徒歩圏で坪単価200万前後でてる。


浦和駅は伊勢丹、パルコがあるし（それぞれ系列上位の売上）
7階建ての駅ビルに、高架下再開発まである
それに治安良、高級住宅街、文京都市

そこにほぼ駅直結520戸タワマンとなれば、



赤羽駅は参考にならんよね。

新築がぜんぜん出てないのは赤羽駅の話しね

都心までのアクセスだけで相場が決まらないのは
乗り換え含んでも、時間なら浦和と五分五分の
川口駅が
浦和駅よりずっと安いからなぁ。

サウスゲートタワーは徒歩9分で坪単価200万

赤羽より高い値段で浦和のマンション買っちゃったら、大後悔だろうね。

→125
赤羽駅、浦和駅それぞれ徒歩10分圏内で比較し、浦和駅を選択すると後悔する、その理由は何？
都心からの距離以外で赤羽が優っている点はないと思うが。

日暮里のタワーはさすがに値上がりして中古に出てますが
赤羽のパークハウスは70平米で5280万です
大宮駅のGMTと同じような水準ですね
おそらくこことは比較にならないほど安いかと。

浦和駅が都内価格なのか、赤羽駅が埼玉価格なのかはわかりませんが。

アクセスだけ重視な方はぜひ赤羽駅が割安なのでよいのでは？

県庁などの行政、司法機関には関係ない。周辺の世帯、住人にはこだわらないというような場合には赤羽駅のコスパが高いかもしれない。

城北・城東方面で
洗練さというか雰囲気の良い駅というのは限られます。
少しでも栄えていれば、風俗やサラ金看板だらけになります。


浦和駅は東横線都内区間までは行かないですが
中央線の雰囲気の良い駅に近い感じがあります。

値段が張るのには理由はあります。

シティハウス浦和高砂の中古物件が出ています
90㎡のプレミアム住戸ですが、1億2000万円　坪単価440万円！！です

赤羽は都内ではコスパはよいイメージですが、コスパだけで子育てを考えるのは無理。かといって住んだことないから浦和がいいとかはよくわからない。教育環境に
対するブランド代みたいなものもなのかなぁ。

浦和ねぇ。
私、周辺住民だけれど、同じ価格なら赤羽選んじゃうかな。
子育ての支援もさいたま市はあと数日で改悪されるし、
なんだか表だっていないところで結構北区よりも悪いところもあるよね。
赤羽って便利だと思うよ。
新宿方面にも湘南新宿で行けるようになったって言ったって、埼京線にはかなわないし、
浦和って教育に力を入れていたというところに頼っているところがあるよね。
都区内ってだけで優遇されることって多いでしょう？
私にしてみれば県南は大宮も浦和も川口も変わらない。
町の雰囲気が好きか嫌いか程度なものかな。
浦和駅近隣のデメリットは駅周辺に総合病院が無いんだよね。

赤羽、川口は住みたくない。大宮はまだマシ。浦和か新都市が県内なら良いかな。別に教育とかどうでもいいが。

価格としては川口、大宮はもちろん、都内の赤羽も超えてきてるとなれば

人それぞれ、を超えたマクロで見れば
浦和は人気はあるってことだろう。
供給もそれなりにある中での高値なわけだし。

赤羽は交通の便の割にかなり安いと思うが
安いってことは何か理由はあるのかな
詳しくないので知らないが。
　

>>131
売り出されている物件は発売時幾らぐらいだったか分かりますか？

マンションが多い地域の将来は恐ろしいことになると思うが。
浦和はこの10年で急激にマンションが増えたから、老朽化する時期も同時期。
人は入れ替わるがマンションは簡単に建て替えできないから、浦和は一気に老朽化したマンションが増える。
たいした修繕知識のない管理会社や我儘な住人をまとめきれない管理組合。
お金のある人は老朽化したマンションに住まないから、浦和からとっとと去って行く。
老朽化したマンションが多いから投げ売り状態になり、流入する人達は貧民層が増える。
さらに修繕費を上げられず悪循環。
昔の新興住宅地を見れば容易に将来が予想できる。

ただ、浦和はマンションも多いが戸建で古くからの邸宅も多い

湾岸や武蔵小杉みたいに一気にタワマン乱立というほどでもない。


残念だった駅がパワーアップして
首都圏でもかなり恵まれた土地なのは確か。

人気はある

浦和の場合はタワマン乱立じゃなく中小規模のマンションが乱立。
ドミノマンション地帯と言われるくらいに。
浦和に住む友人は昔の浦和が良いと嘆いている。
それとマンションは管理や修繕が大事なのに、マンションデベロッパーは売ることしか考えていない。
現在高値で売れることと老朽化した時の問題は全く別。
むしろ高値掴みをしたことにより、老朽化によるマンション資産価値の下落リスクは高まる。
タワマンの場合は、狭い土地にマンション建てるからマンション内のタワーパーキングになったりする。
マンション内にガソリン積んだ車があるなんてリスク極まりない。
ここがどうなるかわからないけど。

浦和もそのうち、大宮や川口と何ら変わらない雰囲気になると思いますよ。
川口駅前だって風俗なんて無いのに、居酒屋の客引きが雰囲気ぶち壊しています。
浦和も伊勢丹の裏なんて居酒屋の客引きがうっとおしくて仕方ないですね。

大宮が浦和に張り合おうというのがおこがましい。
大宮はサッカー同様に、政治も浦和に完敗したんですよ。
大宮がいくら税収が多くても、使い道を決めるのは浦和が決めます。

物件の公式ホームページが待ち遠しいですね。
こちらの広い部屋を買うとなると大変な金額でしょうけど、モデルルームには是非行きたいです。

最上階は埼玉初の2億住戸だな。
そうすれば浦和のタワマンが名実共にNo.1となる。

平均単価では大宮のGMTを圧倒するのはほぼ確定ですが

GMTのペントハウスの1億7500万を超えたいところですね。

2億住戸は150平米の部屋でも設定すれば
間違いなく超えるでしょうが。

さいたま市というシステム自体
浦和の政治的支配システムといわれている。

大宮は良質な住宅街を北区に分離させられたり
浦和区は旧浦和市の良質な地域だけ抜き出して作られてる。

大宮が稼いだ税金も市政で権力握る浦和側にばかり落ちる。
県庁も市役所も結局浦和のまま

大宮はよく合併を受け入れたよ

大宮が浦和並みに税金投入したら、高くて大宮に誰も住めなくなるよ。

埼玉県の百貨店で売上1位なのは
大宮そごう・高島屋ではなく、浦和伊勢丹。
しかも外商売上が大きい。

大宮はルミネのほうが、そごう、高島屋より上

大宮は客単価がやはり安い、富裕層は浦和のかがだいぶ多い。　　

デパート自体が下火だからな
デパートより大型SCの方が人気も売上もある、
売上だと越谷レイクタウンが最強だよね
大宮は新都心と近いからコクーン拡張でさらに選択肢が広がるよ

モールは人が多いだけで売上はたいしたことない

外商売上って・・・。
外商なんて今や年100万程度の利用でもなれてしまう時代です。
百貨店によりますが。ラウンジにいけば客層なんて大したことがないのはわかりますよ。

埼玉にあって都心にないのは大きなショッピングモール。
これ利用出来なきゃ郊外に住むメリット薄い。

北浦和と与野の間とか
南浦和と蕨の間とか

浦和の名前がついたり、浦和区、南区のアドレスになるだけで相場がだいぶかわる。

ここの計画、魅力あるが、絶対高いだろうなぁ。。

北浦和は駅から徒歩15分離れると坪130万で買えたけど。

北浦和徒歩7分。浦和駅徒歩17分。常盤小学校、中学校学区。
販売期間3年超え、竣工後2年超え、坪170万以下に下げても完売できないマンションがでる現実。

実質、北浦和駅だけとか不便すぎる
大宮駅近にしなさい

大宮は嫌だな、新都心ならいいけど。

新都心って実質南大宮駅だよね

北与野駅2だろ

与野区があればね

大宮は東口は住環境駄目だけどプラウド大宮に住んでみて実家のある荻窪駅の周辺よりはかなり便利。そごうやビックカメラまで歩いて2分。東京という名前にこだわりたい人は埼玉は大宮だろうが浦和だろうか駄目なんじゃない？実際便利なのは30年東京人の俺が保証する

大宮西口はパッと見発展しているが
ほんのすこし離れると埼玉県北部みたいな風景になる。
さいたま市全般そうだが大宮はとくにそうだ。


むしろ荒川を挟んだ東武東上線沿線のほうが
東京多摩地域と似てるので雰囲気いい気がする。

浦和の文教都市というのは、イメージ先行だと思いますね。
もっとも駅と周辺が便利になってるのは、評価できますが

文教都市と言い始めたのはマンション販売会社ですからね
浦和には鎌倉のようなイメージにして欲しかったが。
マンションが増えすぎたことにより全てが中途半端なイメージになってしまった。
これ以上マンションは増えてほしくないな。

【大宮】
群馬、栃木の連中には名前を出せば平伏す、茨城にはいまいち。
駅力は首都圏有数、再開発予定もあり、
最高商業地価は県内最高、仙台、札幌クラス
東口のネガティブイメージがつらい。
治安は実際悪め

【浦和】
県外には名前通用せず、サッカーはまぁまぁ
県内では、そこそこブランド。
駅力がかなり上がった（以前がしょぼすぎた）
治安は良い方
埼玉大学と浦和高校
政治的駆け引きにやたら強い。
住宅地価は大宮より高い。
鎌倉と対になりたいが、なれてない。



荒川の西岸は池袋を向いてるのでどっちにも興味はない
ただ、勝ってるとは思っていない
（和光だけはひっそり自分たちが1番と思ってる。）

北関東側から見ると、
東京圏は大宮から始まるイメージが強い
上尾のコスパよいと言われるが、大宮から北はやはり群馬栃木熊谷のくくりに近くなる。
川口はひところより供給減って注目度↓
駅の利用者数も浦和駅に抜かれた。

大宮駅前の桜木町の地価は同じ浦和駅前の高砂の2倍の地価。
土地の値段は価値を表す良い指標だと思うけど。

それ商業地価だからね。
マンションの坪単価や分譲価格は浦和の方がだいぶ高い。
住宅地価も浦和区>大宮区

そのわりにプラウド大宮の坪単価は安かったな
北浦和レベルだぞ

浦和の価格が上がったのは、駅近の物件があっただけのこと。価格上昇機運は、今はどこも同じ。
浦和の駅近評価は上がるけど、浦和図書館は閉鎖で文教都市の価値は低下。
県都所在地といっても、一般市民には県庁は関係ない。

どこの駅前も商業地。
タワマンは容積率の低い住宅地には建てられない。
商業地に建つタワマンの価値は浦和より大宮の方が高いことになるよね。
商業地価は浦和より大宮の方が高いから。
逆に住宅地にマンション建つと住宅地の評価が下がるし。

大宮は、北関東や東北に通勤するには最良で、札幌や仙台のような独立した街で、大宮以北からの集客力もある地方都市
浦和は、都内への通勤の便利さと街の雰囲気の良さのバランスが良い街 県庁や市役所等に勤める公務員と都内に通う地元民のための街
県外出身者の自分としては、商業都市と県庁のあるベッドタウンの違いにしか見えないけど、浦和は住宅地として都内や神奈川県内との比較対象になる。そういった点で、今回の計画やもう一つの三菱の計画は、かなり魅力的

大宮はここの物件ほどの好条件でタワマンは出ない。
GMTで徒歩7分

山手線でいうところ、目黒駅と新宿駅を比較してるようなもの

新宿駅前にタワマン建てばすごい価値だが
たたない

高砂のシティハウスは高級仕様だからなー

外から見ただけで雰囲気がぜんぜん違うし
だからこそあの価格という気がする


ただ条件はこっちのがよいので
価格はトントンでやはり坪単価300万程度は超えてくるのかなと。
伊勢丹裏の三菱は少し落としてくるかな？
最近は、三菱より住友のほうが高いケースが多い気がする。

気になるのは最上階のペントハウスの規模
浦和で2億の部屋が売れるのかどうか？

高層階をどれだけ高値で売れるかだな。
最上階を坪400万で150平米くらいで2億住戸。
逆に低層階の北側とかは坪200万をちょっと切る価格とする。
60平米くらいのDINKSやリッチなシングルや投資向けの住戸は3000万中盤からとすれば早期完売も狙えると思う。
70平米低層階は5000万前半じゃないの。南は中盤くらいから。
後は売り出す時の景気にもよるね。

北浦和のプラウドでも坪230万とかだし
3000万円台は40平米とかじゃないと難しいでしょ

湾岸あたりの大規模タワーの3500万の部屋は
そういう部屋になってる

60平米の2LDKなら5000万台だろうと思うよ。


住友は仕様が高級だからともかく
プラウド浦和高砂より安くなるとは考えにくいな

郊外で日当たり悪く狭い住戸を高く買う層は少ない。
7000万も出して70平米の狭い間取りじゃ、友人恥ずかしくて呼べないじゃん。
郊外マンション買って兎小屋？って内心思われる。
タワマンの場合は戸数が多いから、高層階と低層階や向きにより価格差を大きくつけないと売り捌けない。
野村はその辺りわきまえてると思うけど。

郊外の兎小屋に7000万つけたら、野村は笑いものになるな。

野村は立川のタワマンに7000万付けたばかり
70平米の7000万、坪単価340万が殆どの部屋だった。

立川駅近の相場はそれまで250万くらいだったのに

最上階の100平米は坪単価500万で1億5000万


立川駅は東京都とはいえ、都心からは浦和より遠い。

>>185

浦和は住友が65平米を6500万の高値で売ったばかりじゃないか
高級仕様とはいえ徒歩6分でその値段

徒歩1~2分のここが坪250万で出せるとは考えにくいな。

立川買うなら坪200万前半のマークスだったよね。
しかし立川はルミネ、高島屋、伊勢丹、コストコ、IKEA、そしてららぽーとまで出来る。
近くには大きな公園もある。郊外都市の良いところ満載だからな。
浦和でそんな値段つけちゃったら笑われてしまうよ。
そしてスミフは浦和以外も高い値段だから参考にはならない。
完売後も新古ででたりするし。

去年、今年あたりに完成してたら
購入したかったです。
あと４年は年齢的にも待てませんでした。
とはいっても、欲しいのは4LDKですから
どちらにせよ高くて買えないかな。

立川を超える商業地は埼玉県内はもちろん、東京都心にもないからな。
買い物のために都心に行く必要がないどこらか、都心の人が立川を訪れる。
これが勝因だろうね。
都心までの距離を競ってるさいたまとは大きな違い。

立川は発展してるけど、それはない。
都心（デパートでも旗艦店）でしか買えないものもあるし、都心の人はわざわざ立川にはいかない。

都心の人が立川の高島屋や伊勢丹には行かない。
でもIKEAやコストコやららぽーとは都心の人も行くよ。
楽しいからね。
そして上記こそが郊外に住むメリットの一つでもある。
高い物を買い揃えるのではなく、センスの良い物を安く揃えたいと思う金持ちは多い。

後は昭和記念公園なんかも良い公園。都心の人も行くよ。
立川に住んでると言えば、都心の人も羨ましいと思うんじゃないかな。

もちろん立川の人も新宿とかで買い物はするね。
ただ立川の買い物環境はちょっとしたというレベルではない。
ちょっとした買物環境は浦和でしょ。

なぜか立川で押してくる人がここに執着してますね。。

188が無謀にも立川と比べるからでしょ。

郊外の兎小屋に7000万なんて値段つけたら笑われる。
そこで立川は〜と言うから、立川は都心の人も羨む環境があることを伝えただけ。
野村は冷静な値段設定をするだろうよ。