23区内の新築マンション価格動向（その67）

文京区の公立学校目当てで中国富裕層が移住してると聞いたけどマンション住みも増えてるの？戸建？
富裕層ならトラブル少ないのかな

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>>81217 通りがかりさん
中国の清華大学や北京大学目指すより、東京大学入る方が簡単だから移住が増えてるんだよね。富裕層や優秀な学生が増えるのはいいと思う。

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リビオ品川の第二期価格凄いね

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やっぱりこれを見ても都心に限ってはまだまだ上がるな
マンション価格は需給だけで決まるわけじゃないからな

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>>81254 マンコミュファンさん

まだまだ上がりますよ。パク天の価格も今までとは異次元。品川区にも波及してきています。

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>>81260 マンション掲示板さん

湾岸エリアの所得レベルは住まいサーフィンにデータ出てますね
港区＞中央区＞江東区と綺麗に分かれています。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13108

年収の高い学区ランキング最新湾岸版

第１位　港区立港南小学校区　　平均年収　1632万円
第２位　港区立芝浦小学校区　　平均年収　1598万円
第３位　中央区佃島小学校区　　平均年収　1409万円
第４位　中央区晴海中学校区　　平均年収　1133万円
第５位　江東区枝川小学校区　　平均年収　1062万円
第６位　江東区豊洲北小学区　　平均年収　1034万円
第７位　江東区東雲小学校区　　平均年収　1008万円
第８位　江東区有明中学校区　　平均年収　1008万円

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都営住宅の有無と民度は全く関係ありません。民度が低いとは地域の問題ではなく個人の問題、都営住宅にお住まいの方を差別したり、蔑視するような発言を平気でする人のことを民度が低いというのです。ちなみに港南の都営住宅は周辺環境が良いので非常に人気が高いです。抽選に当たって品川駅徒歩圏の都営住宅に住める方はラッキーですね。

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国勢調査データで見ると港区内で町丁別に見た場合の子育て世帯の割合が多い上位町丁、子育て世代の数が多い上位町丁はそれぞれ下記になります。港南は全世帯の4割弱が若い子育て世帯であり、これは港区内でもトップクラスの率になります。港南は子育て世代に大人気のエリアですね。良好な住環境と交通利便性の高さを兼ね備えていることが背景にあることは間違いないでしょう。
https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp>kokusei

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港南が子育て世帯に人気な理由、学区の良さや公園が多い、緑が多い、保育園の待機が無い、保育園幼稚園は豊富、小中学校までの通学距離が短い、交通事故が少ない、そして保護者（親）は山手線沿線に職場があれば職場までの通勤距離が短いなどいっぱいありますからね。

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品川の地価上昇はスゴイね。品川エリアの新築マンションの高騰ぶりも理解できる。

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ブランズ大崎の価格もとんでもないことになってるな。

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東京都心の長期空室ビル急増、3年で12倍に - 湾岸部に集中、再開発で供給過剰
https://note.com/nikkei5min/n/nfc1282d38b6d

湾岸部の苦戦が鮮明で、出社回帰が進んでも再開発による供給過剰が原因
「晴海・勝どき・月島」と「豊洲・有明・辰巳」が長期空室の大半を占め、地域格差が拡大

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富裕層と言えば住まいサーフィンに、年収が高い学区一覧が出てますね。
23区上位は港区のオンパレードでさもありなんという感じです。
湾岸では港南が唯一ランクインしています。さすが港区ですね。
https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/13/?cityid=13100

【23区】
第1位 港区高陵中学校　　　　2135万円
第2位 港区御成門中学校　　　2128万円
第3位 港区六本木中学校　　　2089万円
第4位 港区高松中学校　　　　1858万円
第5位 港区赤坂中学校　　　　1747万円
第6位 港区青山中学校　　　　1709万円
第7位 港区三田中学校　　　　1663万円
第8位 港区白金の丘学園　　　1652万円
第9位 港区港南中学校　　　　1613万円
第10位 渋谷区原宿外苑中学校 1533万円

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公示地価、東京都の地価上昇率が高い5カ所は、記憶に残るマンションの近くだった
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/ab562e3251b9c56effffbeae70e02...

東京都の住宅地で1年間の価格上昇率が高い上位5カ所の地名を見て、あることに気がついた。それは、「この10年ほど、大きく値上がりした有名マンションの所在地周辺」が並んでいることだ。たとえば、東京都の住宅地で価格上昇率第2位となった「港区港南3-7-23」は、「湾岸エリア」に属する場所。この「港区港南3丁目」周辺にどんなマンションがあるか、というと……不動産業界では有名なマンションが続々みつかるのだ。

最も有名なのは、港区港南3丁目に隣接する港区港南4丁目の「シティタワー品川」だろう。2008年に分譲された地上43階建ての超高層マンションで、東京都の土地を活用した定期借地権マンションとなる。その新築分譲時価格は驚くほど安く、80平米の3LDKが4000万円前後で販売された。3000万円台で購入できる3LDKも多かったので、当然ながら大人気に。定期借地権でも、現在の中古価格は新築時の2倍から3倍という爆上がりを記録している。

同じ港区港南4丁目には、総戸数が2000戸を超える「ワールドシティタワーズ」もある。2005年の完成で、こちらも分譲開始時の価格からほぼ3倍という値上がりになっている。
　

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大阪でおじいちゃんがタワマンから落ちて死にましたね。
下を歩いていた人が巻き添えになって死んでしまいました。
タワマンの下は怖くて歩けませんね。

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プラウドシティ小竹向原、築1年で値上がった。

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品川区はこれから最も熱いエリア
買えれば勝ち確ってとこか

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東日本大震災で液状化した場所について、国の防災研究機関である防災科研の公式記録によると、港区で液状化が発生した場所は記録されていません。3.11で大規模に液状化が発生したのは港区内ではなく大部分が江東区です。液状化リスクを議論するなら港南より、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。港南は湾岸では最も液状化リスクが低いので、それさえも気になるなら湾岸タワマン自体の検討を止めるべきでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

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また港区が区民に配布している液状化ハザードマップを確認しても、港南は他の港区湾岸地域に比べて液状化のリスクが高いとされる赤く塗られたメッシュが少なく、港区の湾岸エリアでは港南エリアが最も液状化のリスクが低いことが確認できます。なので、湾岸マンションの購入を検討するものの液状化が気になるという人には、港南は最も安心できるエリアでしょう。

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豊洲や有明は液状化歴があるから、家族持ちは避けるべきだよね。
そろそろ巨大地震が起こりそうだし。

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液状化に関してはでも湾岸全体では港南は最も液状化リスクが低いエリアですね　


東京都建設局　東京の液状化予測図 令和5年度改訂版
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

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なお、地域の地盤の強さは、近隣の既存タワーマンション建設時の基礎杭の長さである程度地盤の固さが推定できます。港南や勝どき・晴海は一部に直接基礎の物件もあるくらい湾岸なのに地盤がしっかりしています。これを見ても港南エリアは湾岸としては地盤が強固であると推定できます。また、この近くにダイワハウスの新データセンターやNTTドコモのネットワーク運用の心臓部のガンダムビルがあります。NTTが通信ネットワークの心臓部を港南に建設したことからも、地盤について問題ないと判断したと考えられます。

逆にかなりズブズブで支持層に至るまで最高深さ70mまでの杭打ちが必要なのが東雲や有明です。

東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さランキング

【港区中央区湾岸（支持層の深さ　0～22ｍ）】
1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

【江東区湾岸（支持層の深さ28ｍ～70ｍ）】
1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　シティタワーズ東京ベイ 45m/免震
5.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
6.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
7.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
8.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震

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23区新築は最近ダメだね。売れてない。
好調なのは中国人や転売ヤーが群がる物件だけようだ。

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エコノミストが東京の不動産バブルに限界が見えたと言ってるが本当だろうか。
https://x.com/yurumazu/status/1924778137176703053

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>>81307 匿名さん

都心以外はそうかも
神々の世界都心は普通に上がっていくだろうけど

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>>81307 匿名さん
中古マンションの相場をみているとそうは思えないけどね。
新築は今までもっと安かったところに、周辺の中古相場よりもかなり高いが他の地域の新築マンションと比較するとだいぶ安く見える価格で売っている感じ。以前銀行のアナリストが予見した通りの展開になっている。安い値段で買おうとしたら、より遠く、より不便な場所に買わなければいけない。

以前周辺区の新築で近隣の中古価格より築年数で補正してもかなり高いと言ったら、いまどき新築が安いわけないですよって笑われたよ。しかも即完売...どうなってんだろうね。

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>>81319 匿名さん
中古は上昇が続いているね。一方新築は超高額物件を除けば価格は横ばい。デベが供給を絞っても契約率は60%くらいが続いているから、即完は限られた物件でしょう。結局は今メインで買っている中国人や投資家に好まれるかどうかだね。

でもインフレは始まったばかりだからね。日本のインフレ率は今年ずっと3%超えてアメリカより高い。長期金利も1.5%まで上がってきた。投資していない人には厳しい世の中。

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待っている人には訃報ですが、建築資材の値上がりが半端ではなく、インフレが激しい中では新築マンションは益々高くならざるを得ない状況です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/7a3aea572d3e1dd064dbf62e9392875ff13f...

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>>81327 マンション掲示板さん
中国からダンピング気味で鋼材買ったらだめですかね...まあ品質的に無理なんでしょうけど

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>>81328 匿名さん

削除依頼しとくな

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>>81331 匿名さん

削除依頼しとくな

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金利が上がるから無理して買うと破産して離婚確定だよ。

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>>81329 匿名さん

いくら安くなるにしてもそれだけはやめた方がいい。

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中国から買うと震度3で壊れるよｗ

ミャンマー地震で倒壊したバンコクの高層ビル「鉄筋」が安全基準満たさず…建設請け負った中国企業などタイ当局が捜査

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近い将来、またドーナツ化現象が起きたりするのだろうか

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>>81337 マンション比較中さん
>またドーナツ化現象が起きたりするのだろうか
都心の人口は今も増加しているし、将来も増加が見込まれている。
リンク先の東京都の資料を見ると
転入転出による人口の変化は増加している区の方が多く、特に杉並区、中野区、新宿区、墨田区、江東区は他所からの転入が令和4年中には2000人以上増加、港区、豊島区、文京区、台東区も1000人以上増加している。

さらにこの少子高齢化の多死社会にあって他の区がすべからく自然減になっているのに、文京区、千代田区、中央区、港区は出生数の方が死亡数より多く自然増になっているという特殊な状況を呈している。バブルの頃のドーナツ化現象は地上げで元々住んでいた人が追い出されたことで都心の人口減に拍車がかかったのかもしれない。

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/jugoki/2022/ju22qf0001.pdf

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なんだかんだ言っても、マンション相場はまだまだ上がるんだろうな。

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インフレの構造がコストプッシュ型からデマンドプル型に変化してきているのも大きいよね。バーガーキングの高いワッパーもよく売れているし。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000287.000038980.html

確かに延長雇用の団塊世代の給与水準は下がっているんだけど、現役世代に限って言えば給与水準はかなり上がってきてる印象。ウーバーイーツの手数料を払ってまで家にいて何かしている時間を確保したいという彼らの価値観は就職氷河期世代から見ると驚異的。株高で儲けている人も多いし、その点では需要は厚い

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インフレはまだまだコストプッシュ要因らしいよ。

「食品主要195社」価格改定動向調査 ― 2025年6月
https://www.tdb.co.jp/report/economic/250530_neage/

原材料などモノ由来（「原材料高」）の値上げが全体の98.0％を占め、前月調査時（97.9％）から拡大した。

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ウーバーイーツ使ってる奴らはコスト意識の低い情弱だよ。

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>>81349 匿名さん
>インフレはまだまだコストプッシュ
その割に輸入が減ってないんだよな。高いと思いつつも必要なものは買っている印象。

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>>81347 マンション掲示板さん

株が連動らしいしな笑
まだまだ上がる

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>>81351 マンション検討中さん

削除依頼しとくな

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>>81348 匿名さん

30代前半だけど、ウーバーイーツ一回も使ったことないし、今後も使わない。買いに行く手間くらい惜しまないし、ウーバーイーツとかは無駄使いの最たる例。

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>>81361 マンション掲示板さん
ウーバーイーツ好きな人も多いみたいだよ、都内のファーストフード店に昼時行くとウーバーのドライバーが列作ってたりするのをよく見るからね。

運営しているウーバーテクノロジーズの売り上げ高は右肩上がりのようだよ。
https://www.nikkei.com/nkd/company/us/UBER/finance/

世の中、インフレだ、大変だと言って節約しなければいけない人もたくさんいるけれど、現実にはそれほど困っていない人、高いなとおもいつつもウーバーに手数料払ってコスパの悪いファーストフードを出前せさせたり、高いコメやマンションを買う余裕がある人もたくさんいるってこと。

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株は去年より下がってるよ
これから下がる？

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>>81368 匿名さん
ああ、これだと米国の業績になっちゃうから日本での業績はこの記事↓

Uber Eats Japan、24年売上高2桁増　対象品拡大で利用促進：日本食糧新聞
https://news.nissyoku.co.jp/news/miyagawa20250312012800952

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>>81369 匿名さん
トランプさん次第だね。
厨二病的妄想をふくらました出鱈目なポピュリズムがいかにアメリカの経済と国際的な信用を毀損するかどうやら気がつき始めているので、回心すれば株は上がるんじゃなかろうか。連邦議会の力が高まっていて大統領令ですべてを回すことに限界がきているし、そのうちなんとかなるんじゃないかと。安物を供給して世界の物価安定に寄与してきた中国は今後世界経済から切り離されていくと思うので、インフレは続くんじゃないかな。

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>>81371 匿名さん
>中国は今後世界経済から切り離されていく
自公政権が続くなら日本は中国製品の輸入が増えそうだけどね。
岸田、石破、岩屋、村上、林など親中だらけだから。

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一生独身ならもうマンション買わなくてもいいような気がしてきた

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晴海フラッグが九龍城化してきた

《晴海フラッグで中国人絡みのトラブル続出》ヤミ民泊の横行で治安悪化を不安視する住民、「観光客が足湯スペースでオムツを洗っていた」
https://news.yahoo.co.jp/articles/6444989b1831b99eca93aa99b660137e0af4...

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ウーバーイーツを使うのは金持ちか、すぐCMに釣られるマネーリテラシーのないバカ。
バカはどこまでも無駄使いするから永遠に貧乏なままだ。

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不動産13兆円運用の米大手が東京のマンションに注目　「今は買い時」

https://news.yahoo.co.jp/articles/320db16ee22e7c6451666f2cee12d30544a0...

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マンション価格高騰 “外国人投資目的購入”実態調査へ 国交省
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20250528/k10014818221000.html

外国人購入が規制されればバブル崩壊ですね。早めに崩壊した方が傷が浅くて済みそう。

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>>81408 匿名さん

これで、外国人がかなりの割合を購入していたのが高騰の原因だとわかって規制が入ったら、とたんにバブル崩壊確実。新築を頑張って莫大なローン組んで買った人は悲惨な目に遭う。

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>>81392 検討板ユーザーさん

やっぱりこれを見ても都心に限ってはまだまだ上がるな
マンション価格は需給だけで決まるわけじゃないからな

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>>81361 マンション掲示板さん

ウーバーイーツって誰が運んでるのかわからないしイマイチ胡散臭いから嫌だ

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ウーバーイーツ頼むくらいなら自分で食べに行けばいいよね

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もう戻らない大量供給時代…か

日本の人口が大きく減ってくのは考慮しなけりゃね。
しかも外国からの大量移民たちは、都心の物件を買えるほどの金持ちは殆どいないだろうし。
逆にスラム化のリスクがある。

日本の経済が急激に良くなるとは思えないし、
人口減でマンションや家の中古が大量に余る中で、
高額新築を買い支える金持ちが将来、どれほどいるんだろうね。

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>>81377 マンション掲示板さん

賃貸オーナーが中国人になって値上げされまくるに1ペニー

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>>81436 匿名さん
>高額新築を買い支える金持ちが将来、どれほどいるんだろうね。

都心の新築マンションは「外国人購入者」が2～4割　“億ション”をポンと手に入れられる人は何者なのか
https://news.yahoo.co.jp/articles/cd70aaf61f45a5da35896281f54fd522fd7c...
マンション購入者の2～4割が外国人という結果である。中には5割以上が外国人と答えてきた会社もあるから（全体の7.7％）、いよいよ日本の中心部を外国人が“占拠”し始めたということになる。

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自民片山氏　外国人民泊問題で法規制見直し求める
https://www.sankei.com/article/20250609-AWMCF6RDMBC53NQXEUI4LFYYZU/

中国人オーナーが民泊向けにしているマンションの家賃が大幅に引き上げられ、住民の退去が相次いでいる事例を挙げて
「日本の弱い国民が常識が通用しない相手の強硬手段におびえている」
「弱い立場の国民に寄り添う姿勢から、外国人の入国管理、土地所有問題、住宅用不動産への関与について制度全体を抜本的に再点検すべき」と強調した。

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>>81447 匿名さん

中国人全体が悪いわけではないけど、デタラメな言動を繰り返す不埒な輩は締め出すべきですね。

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>>81409 ご近所さん

今の新築マンション価格高騰を支えてるのは中国人だったりするからね。たくさんの中国人と同居するのが嫌なら中古マンションを検討しないとダメ。

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>>81447 匿名さん

ハルミフラッグってそんなに外国人が多いんだね。

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建築費もさらに値上がり

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB102B90Q5A610C2000000/

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>>81453 通りがかりさん
「東京地区の建築費指数（速報値、2015年=100）は、マンション（鉄筋コンクリート造）が137.2」
建築費は10年で37%しか上がっていない。それなのにマンション価格は約２倍。
要するにぼったくりですね。

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吹き付けが劣化が早いなどと言うことは一切ありません。都内の高級有名タワーマンションにおいても元麻布ヒルズは吹き付けですし、赤坂タワーレジデンストップオブザヒルもタイル貼りは低層部のみ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、ワールドシティタワーズ、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、シティタワー麻布十番、白金ザスカイ、ワールドタワーレジデンスも外壁にタイルを使っていません。

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低層マンションで、吹付だったり乾式壁のマンションは明らかにコストカットが目的だから要注意ですね。
タワマンの吹付もタイル張りより低コストだからコストカットされてるんだけどね。

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>>81459 匿名さん

違うよ。大間違い。

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>>81459 匿名さん
馬鹿も休み休み言いなはれや

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金持ちイラン人がマンション買いにくるか？

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未来に狙うセカンドベストエリア
https://www.sumu-log.com/archives/70514/

この辺に土地勘がある人はいいかも

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宜しくお願い致します。

グループ1:高価格帯（港・千代田・渋谷・中央）
（2025年Q1）
平均賃料:4,863～5,367円/㎡
平均家賃:17.7～21.8万円
平均㎡:33.1～38.2㎡
総合成長率:5.0～6.3％/年

グループ2:中価格帯（新宿・目黒・品川・文京・台東）
（2025年Q1）
平均賃料:3,882～4,283円/㎡
平均家賃:11.9～15.0万円
平均㎡:28.2～34.2㎡
総合成長率:4.8～5.4％/年


グループ3:中～低価格帯（江東・墨田・中野・世田谷・豊島）
（2025年Q1）
平均賃料:3,545～3,776円/㎡
平均家賃:11.1～13.6万円
平均㎡:29.5～32.7㎡
総合成長率:4.0～5.3％/年


グループ4:低価格帯（杉並・大田・北・荒川）
（2025年Q1）
平均賃料:3,269～3,378円/㎡
平均家賃:9.8～11.2万円
平均㎡:28.0～31.3㎡
総合成長率:3.2～4.5％/年

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中央防波堤埋立地は米軍基地を厚木から移転させてはどうかな？
ごみ埋立地なんてクズな土地は米軍基地がお似合いだ。

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三井の湾岸レポート、中古マンション売買成約事例の分譲価格からの価格上昇率は引き続き品川港南がダントツトップですね。平均で分譲価格の2.5倍で取引されてます。凄すぎますね。この地域への期待の大きさがうかがえます。先日、高輪ゲートウェイシティが開業して、この傾向はますます加速しそうです。

もう相当な値上がりになってますが、品川の再開発はまだこれからが本番、まだまだ高輪ゲートウェイ開業、品川駅前開発、環状四号線、リニアと開発案件が渋滞してますので、まだ上値の余地はありそうです。かたや話題も無い湾岸の東のはずれの有明とか東雲とかは動きが鈍いですね。データを見るとリセールを期待するなら港区や中央区にこだわるべきだと良く分かります。

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高輪ゲートウェイシティと港南の品川シーズンテラス（芝浦水再生センター）を歩いて移動できる陸橋の建設が進んでいます。これが出来ると港南のマンション価格は一段とブーストしそうです。

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港区の埋め立て地って、芝浦も港南もとても素晴らしい立地で資産価値も高い人気のエリアですね。高輪ゲートウェイシティ、リニア中央新幹線、環状四号線の延伸、トヨタやKDDIなど日本有数の大企業本社の徒歩圏への移転、品川駅街区地区再開発、、、ポジネタ満載で住環境も良くてマンション急激高騰中のエリア。

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品川駅の東側の運河エリアは運河沿いにはウッドデッキが整備されてきて天気の良い日に歩くととても気持ちが良いですね。運河沿いにはテラスレストランなどもあってちょっと立ち寄ってランチ買って外で食べるのなんか最高に気持ち良いですよ。休日にはデートしてるカップルもよく見かけます。また、天王洲アイルではアートに関するイベントも多く開催されるので、それを見に都内各地から人が集まってきます。おしゃれで非常に良い雰囲気です。

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東京湾岸の緑被率を町丁別にすべて調べたところ、ナンバーワンは港南四丁目でした。実際現地に行ってみれば分かりますが、港南四丁目には海洋大学や緑水公園など緑が豊富にあるゾーンが点在しているのでワールドシティタワーズはいまだに人気マンションランキング上位だし、住みたい街ランキングでも常に品川港南が人気上位ですね。

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