23区内の新築マンション価格動向（その67）

これみて全く同感

[東京最悪タウンワースト5]
http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

2位：これはいわゆる「SG」だね

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首都圏出身者の
最後の
相続までの仮の住まい需要で
外周区、郊外の不動産はプチバブル状態です。
これが終われば、
相続による家余りが始まります。

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東京オリンピックが終われば晴海の選手村が大量に売りに出されます。
埋立地は供給過剰になり、暴落するでしょう。
売るなら今ですね。

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614の10年で上昇した豊洲のマンションとは
再開発エリアではない豊洲一丁目の物件。
再開発エリアの二丁目三丁目のマンションは関係なし。

消費税上げ前の駆け込み需要で
近郊、郊外で戸建ての着工ラッシュですね。

少子高齢化が進んで東京もこれからコンパクト化しようとしているのに・・・・(笑)

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少子高齢化で過疎化する地方を離れて
都内への人口集中は進む。
若者は不便で淋しい街など耐えられない。

郊外は過疎化して不自由するようになるので人は住まなくなる。
郊外からあぶれた人はターミナルや都心に移り住むようになる。
都心の人気は変わらず値段が落ちることもない。
ということかな。

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地方→東京が自然減を上回るうちはその通りだね。
地方からの転入が減り、東京圏内の再編が始まると郊外下落に中心も巻き込まれる。
地方から東京は引っ越し以外に代替手段がないが、近郊から都心は価格差が大きいなら我慢する層が一定数出てしまう。
ただ、専有面積の増加で売れ筋価格自体はあまり変わらないかも。
将来は隣り合うミニ戸を買い叩き、合筆して売ると言う今とは逆パターンになっているかもしれない。

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首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要が終わったら、
外周区、近隣3県の需要はガタ落ち。
時計の針が逆回転し始めて、相続の家余りは確実。

東京駅から半径5km圏内なら鉄壁だけど、
地方からの上京者にとっては坪250万円は結構ハードルが高い。
結局は、持ち家比率が減って、都心部に賃貸の人が増えるんじゃない？

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あの中国も少子化（一人っ子政策）で、
都市戸籍の住民だけだと2015年あたりから相続で家余りになるらしい。
農民戸籍住民を都市戸籍に変えて、需要を増やすしか手が無いけど、
馬鹿らしいほど高い不動産価格で買える人がいるのか？

日本の場合も、
地方からの上京者は首都圏に不動産を持っていないから、
馬鹿高いのは売れそうにない。

坪単価250万円前後の東京駅から半径５ｋｍ圏内が売れて、
それが買えるような所得が無い人は、共稼ぎで準ずるような所に賃貸だろうな。

まあ、どっちにしろ外周区以遠はダメやろう。

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不都合な真実だが、

やっぱ地元志向

これが人の性

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東京駅から5km圏は栄え続けて、それ以遠はゴーストタウン化しそうなのですね。

地図を見ながら検討します。

いいかなと思っていた池袋や中野は圏外のようだし
値段を考えると湾岸とか江戸川区や上野や日暮里あたりになっちゃう
のかも。

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次、大震災がきたら大企業は揃って内陸に移転するでしょ。その時、城東は暴落する。

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話は変わりますが、神楽坂って昔から価値下がらないよね。3Ａや番町とかに比べだいぶリーズナブル、物件数が少ないのが残念だけど湾岸人気の今、凄く希少な気がします

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神楽坂徒歩圏で交通利便性も高い市ヶ谷一帯も同様ですね。高台かつ閑静、公立小学校のレベルも高い。
個人的に市ヶ谷○○という土地を細かく分けた地名に惹かれます。江戸時代の区分けが現在もそのままアドレスに残っているんだとか。

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神楽坂徒歩圏なら市ヶ谷より飯田橋付近でしょう。

飯田橋は地名じゃないよ。

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駅名のつもりで書いたけど、千代田区飯田橋、の地名もあります。

結局、東京駅5km圏内独り勝ち。

湾岸地域、城東地域、文京区、新宿区、渋谷区、港区のみ。

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千代田区、中央区、江戸川区も追加。

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東京駅がリニュアルして巨大ターミナルになったんで独り勝ちになったね。

全てが東京駅を起点として計られるようになりましたね。

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「東京駅から～ｋｍ圏内」

このフレーズを見ただけで湾岸マンションが連想される。

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東京駅から意外に遠い
新宿、池袋、中野、世田谷、渋谷

マンションの値段は高い ｡

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豊洲 は元々武家屋敷ですよね

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東京駅から5km圏外は値崩れでリセールに不利だから検討できない ｡

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東京都の人口中心は今まで西に移動していましたが、人口減に入ってから移動が鈍り、どうやら東に移動しつつあるようです。郊外の人口は今後減っていくのでしょう。

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豊洲のような都心に住みたい

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新宿も渋谷も再開発工事が盛んですので、今が東京駅圏(この言葉湾岸住民の方言だと思うが)のピークなのでは。

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東京駅の周りの、まだまだ続く再開発のほうが大規模なはずだが。

大丸有、日本橋はもう終盤ですよ。まとまった土地は建て替え終了。新宿は新南口一帯、渋谷は東西連絡含めた巨大駅構想がありますよ。つまり今から旨味があるのは小田急や東急沿線の昔からの高台高級住宅地。

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浅草線新線の新東京駅構想はこれからですよ。

今更、小田急や東急ではないなあ。

これからは品川、大崎、田町、湾岸地域が伸びてくる。
あとは上野、浅草、錦糸町、北千住界隈の再開発。

渋谷新宿池袋は終わり。

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品川近辺は発展するが、上野とかは疑問だなぁ。

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谷中、曳舟、三河島、北千住あたりも狙い目でしょうね。
イメージが良くなってきている割に安い｡

あとはオリンピック景気効果のある地域も狙い目 ｡
有明、豊洲 、月島、台場、代々木、新宿、大久保、大崎、品川。

駄目なのは城西、城北地区。

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新宿南口、西新宿五丁目と渋谷駅周辺の再開発が有りますよ。

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新宿も渋谷も行かねえなぁ
銀座、六本木で十分

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距離的には埋立地からならそうなりますよね。

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どんなに再開発されても、錦糸町、北千住界隈には住みたくないわ。

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やっと本丸の
密集エリアの直下型被害想定が出たね。
割高外周区には超逆風だけど

相続までの仮の住まい需要も来年3月末にはほぼ終わりだから
出してもＯＫって事か？(笑)

高値づかみしちゃった人ご苦労様でした。

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以前、2015年から都内の需要が本格化すると
頻繁にこのスレに書き込んでた方、反論は？

地方からの上京者（首都圏の大学を卒業し、首都圏に就職した
地方出身者を含む）が急速に増えたのは2000年以降、

①2000年以前は首都圏に団塊Jrの新規労働力が毎年生まれ、
　地方からの労働力をあまり必要としなかった。
②バブル崩壊から1998年にかけて、地方で公共投資が積極的に
　行われ、地方の職もふんだんにあった。
　首都圏の大学を卒業し、Ｕターン組が多かった。

2000年を境に以上２つの要素が逆に回り始め、
地方からの上京者が年々増加する事となった。

2000年に大学卒業した人は現在35歳。

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