Brillia（ブリリア）早稲田

なんで完成から入居まで４ヵ月も？

提携企業勤務者向分譲4戸、って何？
銀行関係者向けってことかな。

場所は便利。
学生が使う改札と反対側で静かだし、
スーパーが複数あるのもいい。

ただ、やっぱり高いんだろうね。

>2
大手企業とそのグループ会社がデベと提携している場合があります。
私の親会社も提携していて、優先分譲とか割引とかありますよ。
デベからしたら｢収入が安定している貴社社員にぜひ紹介してください｣てことでは。

小規模ですね　この辺で大きいの出来るといいな

ブリリアは目白台や本郷でも提携企業販売をやってますね。最近のはやり？

２さん
近隣に住んでいるものですが、確かに買い物は便利です。家はほとんどスーパー三徳を利用する事が
多いです。朝の９時半から１時までやっているので何かと買い忘れなどあった時など便利なんですよね。
お買いもの定期券というものがあり２００円で１ポイント貯まり５００ポイントたまると５００円の
チケットをもらえます。ちりも積もれば山となりで結構すぐにたまりますよ。

現地見てきました。
道をはさんだ隣のクリニックの上はマンションなんですね。
お見合い状態になるのでガッカリです。
欅並木が見える部屋は北西角、もう片方は南西角。
お隣からの視線は避けようがありません。
西側はカーテンを閉めっぱなしになりそう。

立地がいいだけに残念です。割り切りなのでしょうが。

私も先週末現地を見てきました
駅からも近いし、スーパーも近い。
しかも休日は早大通りはホコ天なんですね。
とても静かでびっくりしました。
お見合いは少し気になりますが、リビングは西向きではないと信じて問い合わせしてみました。
早く間取りが出てこないですかね。

駅に近くていろいろ便利ですね。図書館もあるし、買い物も便利だし
いい場所だと思います。西日を避けて間取りの割り振りすればいいのかな。
詳しい情報見てから決めたいと思います。

図書館が近いのもいいですよね。図書館って遠いいとなかなか行かないものですからね。
鶴巻図書館の事を調べてみたら１９時までやっている様なので仕事が早く終わった日は帰りに
よれるかな。結構今はＤＶＤを借りられる図書館も多いですがここは残念ながら本だけの
様です。ネットで本の予約ができる様なので便利ですね。

図書館といえば新宿区中央図書館が下落合から戸山へ移転して来るらしいですね。

駅から近いですし、早大通りは交通量も少なく、騒音の懸念もあまり無いでしょうね。

公園もすぐ近くで環境も良さそう。

＞９
夏以外は西日あたりませんよー
ベッタリとお見合いですから

現地が見られなければせめてストリートビューくらい見ましょうね

間取りについて電話で問い合わせてみました。
南西角、北西角共にリビングのメイン開口部は南、北だそうです。
それでも気になるようであれば隣の建物8階くらい？
以上の階を選ぶしかないですね。
値段はどうでしょう。上層階はやっぱり7000万円オーバーでしょうか？
この辺って分譲マンションが少ないので相場感が
いまいちよくわからないのですが…

坪300くらいですかね。上層階は7000万を超えると思いますが
下の方は安いのでは？うちは7000万は無理なので予算内で
どこまで上が買えるかドキドキしてます。

300かぁ、まあ物次第かな。CGで見る限り外観はイイね！

現地見がてら散歩してきました。本当に周りは静かですね！ゆったり暮らすのに良さよげでした。近くの神田川沿いは桜が満開で予定外の花見も楽しんできましたよ。早く詳細知りたいですね〜

北向きの欅並木や椿山荘方向の眺望も憧れますが、やっぱり南向きは魅力ですよね？
お値段はやはり南の方が高くなるんでしょうかね。
気になります

日当たりの南西角か、眺望の北西角か、部屋選びはシンプルですね。あとは階数をどうするか…やっぱり南向きの方が高いんじゃないですかね、若干広いですし。

７階以上なら南でしょうが、
それより下なら並木道側がいいかも。
まあ値段次第ですが。

平均坪300という話があるけど、流石にそこまで安くは無いのでは？
ここ数年間大手の分譲が無かったので価格設定は読みづらいけど、
駅近で居住性が高い立地であることや、足元では強気の価格設定が目立つことを考えると、
平均坪320～330くらいのような気がするな。

ほんと早稲田は大手分譲が久しくないですし、売りに出ても小ぶりな部屋が多いですよね。2LDKはたくさんあるけど3LDKは本当に希少。うちは6000万台ならが前向きに考えたいと思います。

早稲田は、東電が賠償補填のために何ヵ所が土地を手放し始めているから、分譲が増えるかも。東電なんかが持っていた土地に住みたいかは別にして。

まとまった土地は早大が購入するから大規模マンションは出にくいのです

すでに東電社宅跡地のマンションは多いよ
販売上支障があるのか、あまり表立って言われないけど

たとえば東京建物だとブリリア大山町（駅に近いほう）。
社宅があっという間に取り壊されてマンションになった。
売れ行きもあっという間だったけど。

24さん
なるほど、だから供給が極端に少ないんですね！早稲田大学はいったい何番館まであるのだか！？

昨日建設地を拝見して参りました。躯体は概ね完成といったところでしょうか。駅近でほぼフラット、周辺は思ったより静かで大変気に入りました。終の住処に検討しております。早稲田大学は明日入学式のようですね。学生が準備で盛り上がっていましたよ。

静かな環境で立地はとても良いですね。気に入りました。
先日まで気づきませんでしたが、公式ホームページもできていたんですね。
物件概要の戸数についてですが、
21戸（内、提携企業勤務者向分譲4戸含む）
こちらの提携企業勤務者向分譲とは？どなたか説明を受けていらっしゃいますか？

>3に記載しました

そういえば、最初に見たときには3月下旬間取り公開予定となっていた気がしたのですが、今はなくなってますね。
工事も大分進んでいるようですが、まだ間取りが決まってないのでしょうか？

>25　
あれは見に行きました。気に入りませんでした。
ツッコミしたくなる箇所がいくつか。営業さんは感じが良かったけど。

資料届きました！間取り2タイプが入っていましたよ。
悪くないですね、階数の違いによる眺望の差を確認したいところです。

そういう事ね
建設地前でイベントがあるそうです。
鶴巻町フェスティバル 4月7日(日) 昨年の様子がありました
http://youtu.be/wRm22-MBW3A
詳しい方補足お願いします

現地前の通りは日曜祝日歩行者天国になるんですね、良い環境ではないですか。

歩行者天国って、人通りが多くてうるさくならないかな。
まさか路上ライブやスケボーやったりする？

私が昼過ぎに見た時は至って静かでしたね。外から人が来るというより地元の人が歩いている感じでした。シニア夫婦のウォーキングとか小さな子供連れが目立ちましたね。花見がてら散歩という感じでしょうか。

路上ライブとかは禁止なのではないでしょうか？
ただ、人が歩くだけなので自分的には車の騒音よりもましだと思っております。
歩行者天国なので子供がいる方は安心できそうですね。

公式ホームページ見るととても素敵な感じですね。外観も気に入りました。ただ管理会社と木内建設があまり良い評判がないのが不安です。

そうなんですか？どんな評判なのでしょうか？

＞３８

私も聞きたい。
どんな評判なのでしょう。
書き込むからには何かご存じなのですよね？
　

ホームページに間取りが公開されましたね！理想の間取りに近い感じでテンション上がります！これでもっとバルコニーが横に広ければ言う事ないですけどそのくらいは我慢ですかね。

＞４１
なるほど、お見合いになる西側はよく考えられていますね。
もう一方の部屋も並木道側メインになるのでしょう。

欲しいけど、値段は相当高くなるでしょうね・・・

なんとか6000万くらいで行けませんかね？いやーお願いします。そういや明日現地前のフリマですね。雨大丈夫でしょうか？

４３さん

ペンシルですし、低層階はそれくらいだと思います。
中層階で6,000万円くらいなら、立地が良いので私も検討したいです。

バルコニーは狭そうに見えて、16畳分の横幅と、さらに4.5畳分の幅のサービスバルコニーがついているので特に不満は感じません。居室が全て横並びになっている造りもユニークですね。
>>43さん
現地前でフリーマーケットがあったのですね。
こちらは、マンションのイベントとして開催されたのですか？

全室南向きは希少ですよね！
イベントは地元の商店会主催で毎年やっています。残念ながら今年は強風の影響で中止でしたが。33さんが昨年の様子についてリンクを貼ってくださったので詳しくはそちらをどうぞ。

近所に住んでます。スケボー多いですね。あとはキャッチボールしてる親子、補助輪付き自転車で走る子供、ピクニック？する若者をみます

昨日事前案内会の予約をしました！1日はもう満席との事でした。あと一ヶ月かぁ、長い…

注目度が高いんですね…。
お値段はどうなるでしょうか。
注目度が高いとなるとそれなりになってきちゃったりするかもしれないですね。
実質は１７戸の販売になるので
狭き門になってしまうのでしょうか！？
予想していたよりも間取りは良かったですしね。

昔、このマンションのすぐ近くに住んでいました。

住環境は良いところですよね。

ただ、一点気になるのは、昔（と言っても１０年ぐらい前なんですが）は、改造社という革マル系の出版社のアジトがすぐ裏にあって、良く機動隊が家宅捜索とかしてましたが、今はどうですか？

夜になると、マスクをして無線機持った変な連中がうろうろしていて、ちょっと不気味でしたけど。解決しているなら、住んでみたいのですが。どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

＞47さん
ピクニックやキャッチボールは近くの公園でですか？早稲田の大隈庭園でしょうか。
確かに周辺は公園が多い。早稲田公園、鶴巻南公園、江戸川公園、漱石公園など公園に囲まれる形ですよね。
個人的に街中を走るスケボーは苦手ですが、それ以外なら微笑ましくファミリーにも住みよい環境だと感じます。
新江戸川公園と椿山荘の庭園は入場料が必要ですか？

５１さん
子供がいるので、公園などがあると嬉しいですね。あとは自分が年をとった時など
お散歩に行かれるのでいいなと。新江戸川公園は無料ですよ。椿山荘の庭園も無料です。
椿山荘は５月中旬になるとゲンジボタルが、６月中旬位からはヘイケボタルがみられる事で
有名ですよね。今年はホームページをみるとちょっと早めの飛翔がみられると予想されて
いる様ですね。

＞52さん
ホタルが鑑賞できるなんて素敵ですね！
椿山荘は高級ホテルというイメージがありましたが、
庭園は入場無料とは知りませんでした。
＞50さん
ご指摘の出版社は現在改造社書店、改造図書出版販売株式会社と名前を変えている
会社でしょうか？

江戸時代に徳川御三卿清水家の下屋敷のあったところで明治時代には相馬子爵邸となり現在は区立唯一の回遊式庭園となっている甘泉園公園も素晴らしいですよ。

公園は近くにあると助かりますよね。
ディズニーランドなどのテーマパークばかり連れて行くのはあまり良くないと聞きました。
公園などの広場で子供と自由に遊ぶのが子供の脳に大変良いそうですね。

図書館1分といのも良いですよね！大きな図書館ではありませんが、ちょっとした時間の合間に子連れで行くのにちょうど良い感じです。

現地に行ってきました。

改造社と書きましたが、解放社の間違いでした。

革マル派の拠点です。

ネットで見る限り、３月もガサ入れがあったようです。

http://matomelog.ldblog.jp/archives/25337065.html

夜間にこの連中が周辺に公安警察がいないかどうか見回りをします。かなり怖いです。

早稲田大学出身者です。

中核派と革マル派の、血で血を洗う内ゲバ事件って、今は、もうなくなったのでしたっけ？

なんか、以前（比較的最近）、どこかのニュースで、左翼が、敵対するセクトのメンバーだか誰だかを包丁で刺したとかいう記事を見かけた気がするのですが、どうでしたっけ？


で、確かに革マル派のHPを見ると、「解放社」の名前とともに、同社の住所が乗っていますが、もろ、今回の物件の真ん前ですね。
http://www.jrcl.org/

とは言え、早稲田大学は、昔から革マル派のアジトですから、ある意味、周辺に、極左集団がある程度住んでいることは、折り込み済みと考えている人が多いのでは？（私もそんな人間です。）


まぁ、鶴巻南公園で、「革マル派は、出て行け！」とか、拡声器で叫ばない限り、一般人に被害が及ぶとは思えませんので、私は、あまり気にしないです。（子供には、一応、注意しておこうとは、思いましたが。。。）

それより、かつて相鉄運輸だったところが、イトーヨーカドーになっていたことの方が驚きです。町も少しずつ変わるものですね。

三徳よりも、だいぶ近いし、帰り道にスーパーがあるのは、良いですね。
http://blog.itoyokado.co.jp/shop/260/index.html

パチンコ屋があるよりよほどましと思う私は楽天家でしょうか？（笑）事前案内会は満席が近いみたいですね！やっぱり久しぶりのまともなマンションとあって人気があるのでしょうか？あまり高くならなければ良いのですが…

えっ？
そんなに良いですか？南上がりの坂下マンションが？

岡崎さんともお見合いだし。

この辺りは広めの部屋だと中古もなかなか出ないですよね。数年前に分譲された駅前の物件も全く売りにでないですし。子供がいるのでエリア限定で探しているのですが、ここ以外にどこか良い物件ってありますかね？

＞南上がりの坂下マンション

たしかにゆるーい傾斜がありますけど、坂とかいうレベルじゃないでしょ
悪意丸出しですね

隣とのお見合いを上手に避けた設計は秀逸だと思いますよ
並木側の間取りはネットじゃわからないでしょうけど（微笑）
　

＞ゆるーい傾斜

って、何言っています？

神田川から市ヶ谷の高台に向けて、えんえんと坂が続いている地域ですよ。

夏目坂の傾斜を知らないのですか？

マンションの脇の坂を上がって、早稲田通りを超えるところの階段の傾斜を知らないの？

ずーーーっと、南側上がりの坂が続きます。

アホちゃうか。

＞６３


私は、何十年もこの地域に暮らしてきました。（今は、一時的にちょっと離れたところいいますが。すぐに戻ります。）

この早稲田の地を愛しています。

早稲田の学生が飲み過ぎてゲロをはこうが、過激派がいようが、外国人居住者（最近、ますます増えた。）が増えようが、墓地だらけだろうが、この地域が大好きです。だって、生まれ育った地元ですから。

子供の頃は、モン・エテ（あなたのような営業マンは、知らないだろうけど。）に親に連れて行ってもらうのが何よりの楽しみでした。だって、モン・エテしかなかったんだから。今みたいに、駅上にすき家なんかなかったですよ。ローソンが出来たときは、衝撃でした。

でもね、この地域の人は、目白台や市ヶ谷に対する憧憬を持ち続けているんですよ。決して、prestigeousな地域じゃない。むしろ、超庶民の町です。

市ヶ谷の高台と目白の高台から見下ろされて暮らしてきた町ですよ。いつか、ここから出て行きたいと心の中では思っていても、なんだかんだ愛着があって出て行けない。そういう町です。

いつか、南側の坂上から見下される生活を抜け出して、あの高台に住んでやる、って心の中で思いながら、それがバネになってがんばっているような地域です。

ましてや大学通りなんて、神田川沿いとほぼ同じ標高の、究極の坂下地域です。

「まともなマンション」っていうのは、関口から目白台、あるいは、若松町まで上がってはじめて言えるんですよ。地元の連中は、みんなそう思っている。

営業色丸出しの、虚言はやめてもらいたいです。

ま、いろんな意見があるって事で良いではないですか。地位を気をする人もいればアクセス重視の方もいれば、生活利便重視の方もいる。せっかく良い雰囲気で情報交換できているのですから感情的になるのは辞めましょう、ね？

>66

65さんは全然感情的ではないと思うのですが。
むしろ冷静だと思います。
この辺りについてと高台についてとの関係が参考になりました。鵜呑みにするつもりもありませんが。一つの見解として参考になるということです。
自分に関係する地域を根拠なく持ち上げたい人が多いこの掲示板で、上げるのでもなく下げるのでもない分析は貴重です。

早稲田通りから南は確かにきつい傾斜だけど、大学通りから早稲田通りまではたいした坂じゃないでしょ。
標高と坂のあるなしはまた別の話だし、ここに住んでる住人はきつい人が多いんだね。びっくりした。
それこそ坂下で目白台と市ヶ谷を羨みながら暮らしてきて僻み根性が強いのかな。

この辺りは江戸時代彦根藩井伊家、高松藩松平家（現大隈庭園）や清水徳川家（現甘泉園公園）の大名屋敷がありました。
山の手と下町の情緒の入り組んだ奥深さがありますね。

こないだニュースで早稲田で発砲事件があったよね
やっぱり新宿区だから治安が悪いね

急に悪意むき出しのレスが増えましたね
この地域を貶める内容もありますね

早稲田を卒業してずっとこの周辺に住んでますが、
高台を見上げてどうのこうのなんて住民はいませんよ
たぶん書かれた方の個人的な負の感情なのでしょう

たしかに標高は低い場所です
製本や印刷の小規模工場が集中している場所でもあります
東西線しかないのも不便と言えば不便です

でもこの街ならではの住み心地の良さってあるんですよ
とくにこの場所は学生たちの動線から微妙に離れているので静かですし
（使う駅の出口も違います）

九段大手町日本橋方面に勤め先があってしっかり子育てしたい方にはこれ以上ない環境だと思います

私は子供の頃から何度か引越しながらも、常にこの近辺に住んできました。
昔は神田川の水害もあったので、「目白台への憧れ」みたいなものも
あったと思います。私は昔から住んでいるので、その気持ちわかります。
しかし、今は水害対策も完璧なので、新しく越されてきた方は
コンプレックス無いと思いますよ。
むしろ、この近辺（早稲田駅まで）は平坦なので、「便利」と思う方の方が多いの
ではないでしょうか。
大隈公園、甘泉園、椿山荘、新江戸川公園、江戸川公園、戸山公園と周りに
公園が多いので、散歩していて楽しいですよ。早稲田大学内のお散歩も楽しめます。
私は江戸川公園から神田川に沿っていつもジョギングしています。桜の時期は最高です。
交通の便に関していうと、早稲田はバスが便利です。都電の駅も近いので
下町散策に行く際には便利です。
近くには印刷屋さんが多いですけれど、印刷物の電子化の進展に伴い、
店を閉めて住宅地となるケースが今後は増えると思いますね。
早大通りは静かだし、このあたりは学生さんもそれほど来ないので、住みやすい
と思いますよ。

まあスレが上がるのは何かと注目されているという証拠ですよ。売れてない物件は批判の書き込みすら無いですから（笑）

売れてなくても、美化したレスが次々書き込まれる物件もあります。

戸数が少なすぎてだめだわ

ブリリアは戸数少ない小規模物件が最近とても多いですね。

ブランド力あるから小規模でも売れるんですよ。

私は２０～３０戸がちょうどいいと思いますけどね。
住民同士が互いの顔を覚えられるので、変な人は住みづらくて出て行きます。
隣と挨拶をしたくないとか、管理組合の仕事から逃げたい人には向かないかも知れません。

デメリットは管理費が割高なことくらいでしょうか。

本当は低層で戸数が少ないのが理想ですけど。

ブリリア六義園、即完みたいですね。小規模ですよ。

眺望重視でマンションを探しています。ただし、タワマンは、対象外。

ここの上階って、西、南、北って、塞がれていますよね？北は、目白の高台。南は、早稲田通り沿いのビル群。西は、隣家のマンション。

でも、東側は、意外と眺望が期待できたりしますか？それなら、東側の部屋を検討してみようかと思うのですが、どうでしょう？

スカイツリーとか見えますか？

＞８０

あの、大丈夫ですか？
ここは１フロア２戸で、南＆西向きの部屋と北＆西向きの部屋しかありませんよ。

目白の高台が目障りなくらい眺望を気にするなら他をあたったほうがいいです。

樹タイプには東側にも窓がありますね。上層階からはスカイツリーも見えると思いますよー！まわりの建物は高くて7階くらいですから8階以上は眺望も良いと思われます！

ここのサイトを見てみると、いかに物件が低地にあるかが分かりますね。
南北を完全に台地に囲まれている様子が、グラフィカルに見えます。
神田川によって形成された、河岸段丘の最下層に位置しているのが良く分かる。
（このサイト、めちゃ面白いです。）

http://www.gridscapes.net

液状化は、大丈夫な地域ですか？

まわりと比べて低いが湾岸部と比べれば高い。飯田橋から東は全部ここより低い。てゆうか高いだ低いだ気にしてんのは一部の人だけ。治水機能が未発達だった時代を生きた年寄りだけでしょ（笑）

あと営業マンね！高台物件の。ウザいからもう来なくていーよ。

ホームページが満席御礼となってますね。なんだかんだ言っても狙っている方は多いのでしょうか？

＞８６
本当ですね。
通常なら満員→新しい日時を設定、のはずですから
買う意志の固い客が一定数確保できたのでは？
一般分譲はたった１７戸しかないですし

間取りのばらつきもないので、六義園に続いて即完もあり得ますね

ややこしいけど、｢事前案内会｣ですからね。
別途｢モデルルームオープン｣があるのでしょう。
ただ、事前案内会である程度購入見込み者を固めるかもしれませんね。

最近の物件のＭＲは何故か、席数や日時回数が少ない物件が多い。
ここがどうかは知らないが。

嬉しい悲鳴が聞こえてきそうです。まあ小規模ですからそんなにたくさん営業さんもいないでしょうし、たくさん来すぎても対応出来ないんでしょうね。

ここを買われる方は、当然お調べになられているとは、思いますが。

こういう谷にあるマンションの場合は、水害と液状化の問題は、要調査ですよね。
そこで、老婆心ながら、少し調べてみました。

東京都／新宿区は、水害ハザードマップで、この物件のある場所を床下浸水の危険性がある地域としています。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000081438.pdf

この場合、床下浸水とは、２０～５０ｃｍの浸水の可能性があるということです。しかも、想定降雨量は、平成12年に発生した東海豪雨の降雨量を前提としていますので、それ以上の大雨が短時間に降れば、もっと浸水する可能性もあります。

ハザードマップは重要ですね。
うちは、ちょっと無理だな。

続いて、液状化ですが。

http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/layertable.aspx

液状化は、心配ないとされています。

よかった、よかった。


おーーーーーーーーっと、良く見てみましょう。砂層分布図を重ねると、そのど真ん中に物件があり、液状化予測範囲図（液状化の可能性が十分にあり、検討対象とする地域）にしっかり入っています。（地盤が砂地という意味です。）

つまり、東京都としては、可能性はあるが、現時点で明確に液状化するとは言えないとされている地域になります。

びみょーだなぁ。。。でも、液状化の可能性があるという地域には入っていないので、一応安心しておきましょうよ。

９１と９３は、私が書き込みましたが、９２は、知りませんよ。９３を書いている間にどなたかが書き込んだだけです。

勝手に想像を膨らませないでください。

いよいよ来週からですねー結局いくらなんだろう？？？坪300くらい？？？

6000万円台中心みたいですから300万強って感じですねぇ

ここ考えてる方って他にどこ考えてます？

神楽坂あたり

ウチはブリリアの目白台と比較中です
どちらも一長一短で・・・

＞100
一長一短というのは？
目白台は、やはり通り沿いの騒音ということですかね？
こちらの早稲田は？ご参考までに教えてください。

＞１０１
日常の利便性ならこちらですが、子どもの通学を考えるとあちらなんです

神楽坂って駅近ならいいですけど遠いのは凄い坂ですよね。まあ地名に坂が付くくらいですから当たり前ですけど…

＞102
ありがとうございます。個人的な利便性の話ですね。
私は、通勤にはあっちですが、静かさをとると、こっち、なんです。

通り沿いが嫌な方にとっては良い物件ですよね。新宿区は静かな場所少ないですし。

これまでのレスをまとめるとこんな感じですか？

pros
駅が近い。
スーパーが近く、しかも駅との間にある。
静か。特に、週末は、期待できそう。
大手町、日本橋、飯田橋へのアクセスの良さ。新宿や池袋も悪くない立地。

cons
地盤が悪そう。
水害のリスクがある。
眺望がほとんど期待できない。
東京メトロの駅が早稲田駅しか使えない。（江戸川橋も可能か？あとは、都電。）
過激派の拠点がすぐ近く。

何か、抜けがありますか？

抜けてた。

pros
大きめの公園や図書館がすぐ近く。　

この物件の最大のウィークポイントは、近くに、おいしいレストランがほとんどないところかな。
物件ホームページを見ても、一切、記述がない。普通、近くのおいしいレストランぐらい載せる事が多いのだが。。。

せいぜい、早稲田駅馬場下口にある、うなぎの「すず金」ぐらいか。一朝庵も、今ひとつだし、よもやの「キッチンおとぼけ」ということは、ないだろうし。
あとは、リーガロイヤルホテル。でも、所詮リーガロイヤル。


結局、椿山荘まで出るか、新宿や池袋周辺に出るしかない。

近くにあるのは、ちりめん亭などのチェーン店系がほとんど。「近場で家族で週末においしい食事。」っていうライフスタイルが得られない。（神田川沿いまで行くと、油そばの店があったりするけど。油そばねぇ。）

そこが、なんとも・・・。

静かな住宅街である事は、確かなんだけどねぇ。


誰か、ここぞという隠れ家みたいなレストランご存知ないですか？

馬場か神楽坂に行けばありますけどね。
馬場との間ならラミティエかな

早大通り沿いにも結構な数のお店がありますよね。レストランという程のものではないかもしれないですけど。普段着で気楽に行ける定食屋みたいなのがあると嬉しいな。タクシー1メーターで神楽坂でしょ。気合いを入れる食事はそちらで。

お店は近所にたくさんありますよ。

天ぷらは天仙、高七。
寿司屋は笹屋、山水。
うなぎはすず金。
焼き鳥でしたら、みつぼ。
懐石は松下。
蕎麦はその松下の2階。店名忘れました。
イタリアンはイルサングエ、バリックトウキョウ。
フレンチはキャトルフォンティーヌ。
ラーメンはメルシー、麺珍亭、新雅。

強いて言えば美味しい中華がないだけで、
地元民しか知らない美味しい店はたくさんありますよ。

>112
みつぼは焼き鳥ではなく焼きとん

美味しい話で盛り上がってますね！地元の方、今度見に行く時のランチで行きたいのですが、ここだけは行っとけ！っていうオススメは何処ですか？

112ですが、やはり天ぷらの天仙ですかね。
あそこでビール飲みながらのかき揚げ丼や特製天丼は
絶品です。
女将さんも対応がいいですし。是非行ってみて下さい。

ちなみに日曜日は休みです。

ありがとうございます！天ぷら良いですね！今度の土曜日にでも行ってみたいと思います。

>112

これって、天仙とか、松下とか、ラ・バリック・トウキョウとか、ほとんど、江戸川橋のお店じゃないですか。

これって、近所って言います？結局、タクシー飛ばしていくしかないってことですか。

しかも、１１１みたいに、おいしい店が１メーターとかいう人まで出てくるし。

いわゆる「神楽坂」と呼ばれるグルメエリアは、飯田橋ですから、１メーターでは、絶対に行けません。１０００円以上は、見てください。

つまり、近場（徒歩圏内）には、おいしいお店は、ほとんどないけど、江戸川橋や神楽坂に行ってください。ってことですよね。タクシーですぐだし。

そのかわり、静かな住宅街ですよ。っていうこと。

江戸川橋まで、一応、徒歩１０分ですか。。。歩けないって言っちゃいけないですかね。

うーん。と悩みますね。

117さん

112ですが、松下はこのマンションから徒歩1分の店です。

そして今回紹介させてもらった14店舗のうち、
みつぼ、天仙、バリックトウキョウ、新雅の4店舗は江戸川橋です。
14店舗のうちの4店舗だけが江戸川橋ですが、117さんの常識からいくと
ほとんど江戸川橋になってしまうんですね。
【ほとんど】の範囲は人それぞれですが（笑）

さらに江戸川橋は徒歩10分以内なので、徒歩圏内かと？
まぁ、徒歩10分はタクシーでしょ！と言われたら、
それまでですが（笑）

そしてさらに神楽坂は本多横丁がメインだとしたら、
このマンションから厚生年金病院の方に出る裏道使えばワンメーターで行けますよ。
1000円は間違いなくかかりません（笑）

１２０さんの勝ち( ^ ^ )/□

今日からオープンですね。どなたか行かれた方いらっしゃいますか？私は予約が取れず再来週行くのですが感想を是非聞かせて下さい。

結構なお値段でした。強気に出てるかな。

＞１２０
情報ありがとうございました。

松下って、江戸川橋にある料亭だと思っていました。失礼しました。

でも、神楽坂に裏道使ってもタクシー１メーターはないですよ。まじで。夜なら、一方通行も往きは順方向なので、素直に早稲田通りの方が、お金かからないように思いますが。。。

いずれにしろ、私は、江戸川橋まで歩くのは、ちょっとしんどいと思うので、タクりますね。特に、帰りは、酔っぱらっているので、歩く事はないように思います。そういう意味では、馬場下交差点あたりまでが徒歩圏の限界かな。

124さん

このマンションから神楽坂本多横丁までの裏道は
まず早大正門通りを山吹町のつきあたりまで行き、
右に曲がります。
それからすぐ左手に教文堂という印刷会社がありますので、
そこを左に曲がりまして、裏道を通って行きますと、
パークハウス神楽坂や現在は病気により休業中ですが有名なスイーツ店【カー・ヴァンソン】
があるところに出れますので、そこで降りれば本多横丁までは徒歩30秒です。

今まで少なくともこの鶴巻小学校交差点から50回以上タクシーで行ってまして、数回800円になりましたが、
ほとんど初乗りで行ってます。まじで。

ちなみに馬場下交差点まで歩くのと江戸川橋駅まで歩くのと3分も変わりませんので
頑張って歩きましょう！飲み帰りの徒歩10分は酔い覚ましにちょうどよい
距離です。

本日見てきました。改めて立地の良さを痛感いたしましたが値段は(予定ですが)それなりに良い値段でした。条件の良いところは6500万〜、1番下で6000万ちょいって感じですかね。悩める価格ですがなかなか出ない場所ですし、親にも少し援助してもらって購入したいと考えています。設備仕様は普通です。可もなく不可もなくという感想でした。以上参考になれば。

相場より若干高い印象でしょうか。まああの立地ですから仕方ない部分はありますが。欲しい気持ちはありますがちょい予算オーバーです。少し安くなりますかね？車を手放すかなぁ…駅近だし…

１２７さん

私もそう思いました。3階でも6,200～6,300万円台の予定価格は、高いですね。
このままの価格であれば、うちは撤退しようと思います。
ペンシルで戸数も少ないので、価格が強気なのでしょう。

ですね。それでも売れる自信あるんだろうなぁ、階によっては倍率付くような事も言ってましたし。私の隣にいた方なんて今からどの辺が倍率少ないか聞いてましたよ（笑）

１２７，１２８さんの言われるように、確かにこのあたりにしては高いですよね。強気の理由は立地ですか？ペンシルはかえってマイナスな気もしますが。このままの価格でしたら、うちも撤退です。
このくらいの価格なら、神楽坂や市ヶ谷方面を検討したいです。

神楽坂駅近で予算6千万前半だと、2LDK65平米くらいしか買えないですよ

パークリュクス神楽坂の55平米が8300万で売りに出てますね、ひえ〜

カバーが取れてきましたよ

おお！かっこいい！欲しい！買えない！

現状の価格は坪300から310ってとこなんですかね？
それってこの辺りの相場より高いんでしょうか？
妥当なのはいくらぐらいで、その根拠は何でしょうか？
購入検討の参考にしたいため、わかる方がいらっしゃいましたらお願いします。

＞１３３

あー、これは格好いい。

でもウチも買えない・・・（泣）


壁面の色が早稲田大学の校舎に似ていて街としての統一感がありますね。
もっと貧弱なイメージを想像してましたが素敵です。
値段が６千万を切るくらいなら買えるのに。。。

早稲田はあまり物件が多くないですからね。今たまたまセントラルレジデンスとアトラスがありますがこれは珍しい事です。まあここを検討する人はあまり比較の対象にしないと思いますがあえて比較すれば単価は1番高いです。過去と比較しても1番高いと思います。ただし立地は過去1番良いです。(個人的には)多少高くても買いたい方は多いと思います。私は倍率がつくのは嫌なのでこのままの価格でも買いたいです。

そうですよね。ママ友の中でも話題沸騰中ですよ。誰か買ったら遊びに行かせてと言って今から盛り上がっています。うちも援助があるなら欲しいのですが…。パパにもっと頑張ってもらわないと！

ママ友で新築マンションの話するの？
へーーー。

ここの最上階の価格っていくらくらいですか？確か１つだけ８０平米超の部屋がありますよね。そこ狙いなのですが、説明会の予約がまだ先なので気になっています。どなたか行かれた方、教えてください。

9000はいかないみたいですよ

>115

その裏道、何千回も使ってますよ。残念ながら、神楽坂の繁華街に出るにはそこで降りてはだめです。（っていうか、そこから歩くつもりですかね？神楽坂の本当の繁華街は、急坂の上ですよ。）

熊谷組の前に出ますが、そこの道は、一方通行の逆方向側なので、大久保通りを左に曲がるしかないのです。飯田橋の交差点を右折（大久保通り側からは、右折可能。）、さらに市ヶ谷方面に進んで、神楽坂下の交差点を右折。これで、やっと神楽坂に入れます。

あとは、この坂を上って、好きなところでおりますが、ざっと、１０００円っていうところですね。

いや、ごめん。外堀通りは、右折で早稲田通りに入れなかったはずだ。

結局、ぐるっと回るしか手がなかった。思い出した。

神楽坂下で降りるか。ぐるっと回るか。意外と面倒なんだよな。神楽坂。

7500万くらいで一番大きなお部屋は購入できますか？
知っている方がおりましたら教えてください。

すみません、9000万くらいなんですね・・・

最上階は無理でも7500万だったら南の高層に十分手が届きますね。多少！？狭くはなりますが眺望は良さそうですね。

9000はキツイです…8500くらいで考えていました。教えてくださってありがとうございます。

まあ予定価格は高めの設定でしょうから多少は下がる可能性ありですかね？正式価格決定までは動向に注目します。

私は実家が早稲田と目白台の中間にあり（住所は目白台）、大学も至近の大学を出ましたのでこの物件を検討していましたが、早稲田を昔から知る人間には価格が高すぎる気がします。このマンションに7000万～8000万出すのならば確実に選択肢は広がると思います。
また、早稲田祭の時期などは恐ろしいことになるはずです。
ただ、勤務先に徒歩で行ける場所（大学ではありません）でもあり、若干悩んではいます。

一応6000万が中心ですが高いですか？

＞１４７さん

この物件に眺望はほとんど期待できないですよ。

北も南も高台にかこまれています。早稲田通り（南）側は、このマンションよりも高い建物がならんでいます。
神田川（北）側は、目白台の高台が迫っています。東側には、ほとんど窓がありません。西側は、岡崎病院です。

何をもって眺望が良い悪いというのは人それぞれですが少なくとも上層階は周辺の建物を抜けると思いますよーそりゃタワマン並とは言いませんが十分眺望は良いと思います。

150さん
6000〜7000万の間違いですよ。一部上の方は7000万を超えますが。過去と比べて高いとありますがどちらのマンションと比較されていますか？地元の方ならご存知だと思いますが早稲田で広めの部屋はほとんどないはずなのですが。4000〜5000万台のチラシを良く見てきましたがあれ全部1〜2LDKですよ。ぱっと見高く感じますが、単価的にはそう大きくは変わらないはずです。まあうちはあの立地で2LDKくらいで十分だったんですけどね、、、

１５４さん

予定価格に関しては、全ての価格が出ている訳ではないので推測も含みますが大体6,000万円～7,500万円といったところでしょう（最上階を除く）。ですので、１５０さんを間違いと断定するのは、少し乱暴です。
そして、他の皆さんもおっしゃっているように、この予定価格は少し高いと思います。

早稲田駅周辺の他の1LDKや2LDKの過去に分譲されたマンションと坪単価で大きく変わらないということですが、具体的に教えて頂けないでしょうか。

早稲田駅周辺だと大手の分譲実績がしばらく無かった。
2008年頃にパークハウス西早稲田が出たけど、副都心線の西早稲田駅の近くで、確か坪340～350万円。プチバブル時だったからやや高めの価格設定でも売れたという事情はあると思う。
あとは大手の物件ではないけど、フォレスト早稲田レジデンスは早稲田駅徒歩1分で2009年の竣工。坪310万円くらいだったと思う。

ちなみに2008年ではプチバブル崩壊済み。重箱スミツツキになるけど。

１５６さん

情報ありがとうございます。
パークハウス西早稲田は、こことは違い低層マンションで、利用可能駅も違うので比較できないですね。

早稲田駅徒歩１分のフォレスト早稲田レジデンスは、参考になりました。
最上階（１３階）の南向きの３ＬＤＫ（７４．９平米）で、坪単価３１０弱だったみたいですね（間違っていたら教えて下さい）。
ブリリア早稲田が１０階の３ＬＤＫで坪単価３４０超えの予定ですから、予定価格は、やはり高いと思います。

営業の受け答えから推測すると、
問い合わせが想定以上にあったので
当初考えていた価格よりも坪10～15万円位上げて様子を見ている、
という感じと受け取りました。

フォレストは駅1分とはいえ早稲田通り沿いで外廊下、売主もマツオプロパティですからね。一概に比較はできないと思いますが一応、データでは9階で7110万ですね。

ちなみにリーマンショックは２００８年９月１５日ね。重箱スミツツキになるけど。

なるほど、単価にして313万くらいですね。2009年といえばリーマンショック後の安い時期ですし、ロードサイド物件ですからねぇ。220〜230万くらいなら適性価格といったところでしょうか。230万オーバーの部屋は明らかに高いですが眺望も良いみたいですしこれでも売れるのかもしれないですね。悔しいですが。

１６２さん
坪単価１００万円間違えてますよ。
１０階の坪単価は南向きで３２０位が適正価格だと私も考えています。
そうすると予定価格は５００万円ほど高いことになります。

相場より高くても買いたいという人が多いのであれば、仕方がないですね。
もし調整後にある程度価格が下がるようであれば、引き続き検討していきたいと考えています。

失礼しました320〜30でしたね。記載ミスです。かなりの来場があるようですし下がるかどうかは微妙ですが期待して待つことにします。立地、建物は細かい事を除けば文句なしです。人気があるのも頷けますね。

中層階はかなりの倍率になるようです。かといって上層階は買えないし低層階は微妙だし。皆さん考える事は一緒ですね。

戸数少ないです。即完売でしょうね。

はっきり言って間取りの割には高すぎると思います。
期待してましたが、残念です・・・

樹Typeの部屋のリビングの窓はどうやって掃除するのでしょうか。
ピクチャーウィンドウとか言う割に、すぐ汚れそうですよね？

清掃は業者ですよ。当たり前ですよね。だから管理費は高いですよ。それでも良いって人が買うんです。そもそも間取りの割にって（笑）価格は間取で決まる訳ではないんですけどね。

清掃といっても、頻繁にされないですよね。
確かに、価格は間取りだけで決まるわけじゃないですね。
でもやっぱり、ちょっと微妙な間取りですよね。
使いにくそうなイメージというか。
それ以上にいいところも沢山あるのかもしれませんが。
悩みますねぇ。。。

以前にも投稿しましたが、この物件を真剣に検討していました。
検討している皆さんは早稲田をよくご存じの方々だと思います。私も実家が近くであり生まれてから30年以上早稲田にいました。
マンションの価格には満足感、見栄も含まれていると思います。目白、目白台はブランドですが、早稲田ってブランドですか？虚栄心を満たすのでしょうか。下町ですよ。言っておきますが私は下町が大好きです。だからこそ、この価格って早稲田に合わないなあと感じてしまいます。坪単価云々ではなく、合う合わないという主観です。すみません。
上層階を狙っているような方は眺望を気にされているのでしょうが、ここは高台に囲まれた低地ですが、上層階のメリットあるんでしょうか。
ちなみに、住友がやっているセントラルレジデンス西早稲田より1000万くらい高いのは、デぺがこの土地の取得を住友より数億上で落札しているためです。それが価格に上乗せされています。これは住友の営業から聞いた話で、私は業者ではありませんので。
でも、即完売なんでしょうね。

セントラルと比較？立地がぜーんぜん違いますよね。立地も面積も。駅10分も歩くのにロードサイドですよ？あっちしか買えない人はあっちを買えば良いしこっちが欲しい人はこっちを買えば良いんじゃないですかね？予算に合わせて。入札は住友が立地のポテンシャルを見誤って安く買おうとしたけど買えなかっただけでは？いくらで買ったのかわからないのに暴論すぎやしませんかね。その営業の話本当に信じてるんですか？

170さんに聞きたいのですが、この30年で早大通りに面したマンションってどのくらい販売されたんですか？家族が住めるサイズの。

気になったのでモデルルームに電話してみました。入札ではないそうです。購入において住友さんと競合した事実は無いとの事でした。以上ご報告まで。

私も１７０さんに同意します。

早稲田って土地は、比較的庶民の街ですから、ちょっと価格が違うな～とは、思います。
これなら、目白台の方が、私は、良いと思いました。

眺望は、ほとんど期待できないですよ。南も北も高台に囲まれた窪地みたいな場所ですから。


でも、販売戸数が少ないので、すぐに売れるとは思います。
別の方の記載のとおり、なかなか物件の出ない地域ですから。

でも、私は、目白台を選ぶことになりそうです。仕様もすごく良いですし。

仕様は同じですよ。見に行ってないのばれちゃいましたね。

競合デベかね。

170とか176みたいなのは何なのだろう

このマンションをけなして何か利益があるの？
しかもずいぶん巧妙な言い回しで。

価格が違うけど売れると思うって！？支離滅裂。売れるなら価格は合ってるだろう。あなたが買えないだけ。

提携企業勤務者向分譲4戸…これは社宅ですかね？
という事は、この4戸を除く17戸で管理組合を結成しなければいけないんですね。
事前案内会は予約満席で現在キャンセル待ちの状態らしいですが、平日なら
案内可能という事なので色々説明を聞いてみたいです。

＞１８２

「提携企業勤務者向」の「分譲」。

スレの最初の方に書きました。
社宅ではないです。

>>177

目白台と早稲田は、仕様が、同じだったんですね。

それは、大変失礼いたしました。

先日、こちらの資料は廃棄したばかりでしたし、MRでの説明でも、目白台と同様の仕様だというふうには、理解しなかったので、こちらの勘違いみたいです。

Brillia目白台は、２３０ｍｍ以上のスラブ厚（もちろん、ボイドスラブではないです。）、天井高は、２６００ｍｍ。エントランスは、１／２階吹き抜けという高級仕様でしたが、早稲田も同様だったのですね。

だとすると、早稲田というどちらかと言えば、庶民の地にそんな高級仕様のマンションを建てるぐらいなら、仕様を少しだけ落として（例えば、天井高を２５００ｍｍにするとか、スラブ厚を２００ｍｍぐらいにするとか）、むしろ、手ごろな価格にした方が地域特性とは、マッチするように思うのですが、違いますかね？

わざわざ、１、２階エントランスを吹き抜けにする意味が、地域とのバランスで良くわかりませんが。。。

吹き抜けでないことくらい見ればわかりますよね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

モデルルーム行って、早稲田と目白台が同じ仕様と気づかないなんて、有り得ない。

この地域で大規模な物件が出ていないから高くて良いという論理を振りかざす人がいますが、それは論点がずれていますよ。
早稲田という地域がこの物件価格に見合っていないと申し上げているだけです。
ならばブリリア目白台の方がブランド価値はあるということです。
とはいえ、早稲田大学関係者ならばこれほど便利な場所はないですが。
ところで、案内会にキャンセルでたようですよ。

早稲田のような都心近くの古くからの町では価格面の断然はよく有ること
古くは西新宿、今は武蔵小杉など当初のエリア相場からは考えられない金額で売られたが開発が続いて街が綺麗になっていくとそれが当たり前になる
まあ小杉はバブってると思うがな

いまいちよくわからない書き込みが多いね。

１９１さん
本当にその通りですね。
１９０さんは、一体何を言いたいのだろう？

ここが欲しいけどもう少し価格を下げようとしている人達と、ここを羨ましがる他社営業マンの、ネガティブキャンペーンに対し純粋な検討者が反論。それに加え知識をひけらかしたい人、板が荒れるのを楽しむマンションコミュニティファン(というかオタク)が時々首を突っ込んでくるという構図。これは他の板でも同じ。人気物件程書き込み件数は多いし荒れます。どうでも良い書き込みはスルーで

ぶっちゃけ、ここの１７戸なんて宣伝しなくても売れる。
東京建物があえて広告を打つのはブリリアシリーズをアピールするのが目的でしょ。

今日現地を見てきたけど、本当にいいね。

即完売でしょうね

ここは下がり天井が結構きついね。
陽タイプの洋室２なんて、形状もあいまって個室として使うのは厳しいのでは？
というレベル。

三室しっかり使うなら樹の方が間取りは綺麗ですよね。でも全ての部屋が南に面した超ワイドスパンで3方向に窓がある角部屋なんて他に無いので私は陽派です。確かにこれで梁も少なければ言うことなしですが、あまり無いものねだりしても仕方ないですからね。うちはこの圧倒的な日当りと明るさを最重視して他は我慢する事にしました。

このサイズで角部屋が買えるのも小規模のメリットですよね。大規模は大抵80平米程度あるので角部屋が良くても手がでませんもの

しかし、環境がなあ。ここなら神楽坂で探したほうがいい。

そうですね。角部屋が窓も多くて両サイドふさがれていないので
良いですよね
やはりバルコニーが狭いのはこの辺りだと仕方ないのでしょうか。

でも、ペンシル型の小規模ってメリットあるのかな。小規模はやはり低層マンションという感じがしますが。
まとまった土地がでないから仕方ないですかね。

ペンシルだから角部屋率が高くなるというメリットはありますよね。また低層マンションは最上階でも隣の建物が気になる事があります。まあ好みの問題ですが。

ここって、恐らく土地を相当高値つかみしてるよね。

ブリリア目白台よりも価格が高いって常識ではありえません。地域の格が違います。（当然、土地の値段も。）

この金額出せて、どうしても東西沿線でなくても良いなら、ブリリア目白台が良いと思いますよ。

ここの物件は、地域相場よりもかなり高いので、仮になんらかの理由で将来売ろうとしても相当損をする可能性が大です。

でも目白台なら、恐らく価格も下がりませんよ。中古がでてもよほど築年数が古くない限り、あっという間に売れてしまうのが目白の不動産の特徴です。

私なら、迷わず、目白台にするか、あるいは、神楽坂辺りに物件を求めますね。

>200

建蔽率100%だから、バルコニーにしないで部屋にして専有面積を広くとって、販売価格を上げるって算段でしょ。幅２ｍ以下のバルコニーって容積率に算入されないからね。

それから、ここって柱もアウトフレームじゃないでしょ。専有面積って壁芯だから柱も丸々専有面積に入ってる。

空気層って断熱として働くので、中住戸だと周りの部屋が断熱してくれるけど、角住戸はそれがないから夏暑くて冬は寒い。それにここって風が抜けないから冷暖房費かさむかも。少なくともバルコニーがないところの窓にLOW-Eを使っているかは確認しないと。西日と東は夏の朝日で直射があたるときついよ。

>203

何故ブリリア目白台推し？。東建営業の仁義なき争いなの？

>197

宣伝しなくて売れるような物件なら、提携企業社員優先販売って掟破りみたいなことなんでするんだろう。

203へ
貴方の私見はわかりました。その薄っぺらい話に根拠を付けてくれると参考にもなるんですがね。何か面白い話はありますか？

結局、中・低層階は予定価格通り。
低層階の眺望は想像よりもイマイチで、中層階の価格は高いし･･･
撤退検討中。

>208

ある意味常識だと思いますが。。。

例えば、

国土交通省地価公示・都道府県地価調査（平成２４〜２５年調査分）
早稲田鶴巻町　：６０１，０００円
目白台二丁目　：６７８，０００円

１３％程度の違いですね。

誤解を招く書き方ですね。公示価格はその場所ピンポイントの価格です。町全体の評価ではありませんよね。(参照した場所はどこですか？)同じ町内でも1ブロック違えば10〜20パーセント違う事はざらにあります。この物件は早稲田の中でもあの場所だから欲しいと思う方が多いのではないでしょうか？確かにアドレスのブランドイメージは文京区の高台である目白台が良い印象がありますけどね。

目白台の678000円って護国寺の駅近じゃないですか。少し離れた所に510000円って所もありますよ。公示価格なんてそんなもんです。物件ピンポイントの立地で比較しないと全く意味がありません。目白台の下立地と早稲田の上立地、評価は似たもんじゃないですか。ブランド意識やプライドが高い人は不便でも目白台でしょうし、現実主義で実利を取る人は早稲田。別にどっちが良いとか悪いとかでなく好き嫌いや考え方の問題かと。

あ、失礼51万じゃなくて57万でした。

ホームページ見ましたが早稲田より小日向2丁目の方が低い所がありました。小日向より早稲田が上って事はないでしょうからあまり参考になりませんね。

210へ
そういう事じゃなくてさ。早稲田は大暴落、目白台は売り抜けの根拠として何か面白い情報があれば聞きたかっただけ。そんな事はみんなわかってるからさ

最近、早稲田と目白台を戦わせて漁夫の利を得ようとする第三者の書き込みが増えましたね。これだけ早稲田に目白台の事が書かれるのに、目白台に早稲田の事が書かれないのがその証拠、早稲田の競合他社の自作自演ってところですね。

207<提携企業優先は掟破りではなく新しい販売スタイルとして東建内で広がっているようです。最近の新規分譲は大抵やっています。趣旨は提携企業を優先してあげようと言うよりむしろ広告費の削減。マンション会社の大半は企業と提携しており、その企業から紹介を受けて購入した場合は気持ち程度の値引きが受けられ、企業には手数料が支払われていました。この提携企業からの紹介は広告費をかけないで集客が図れる為おいしいのですが、何かメリットがないと企業の広告担当も社員にアピールする事が難しい為、割引以外で出来る事は無いかと考えた末に始まったそうです。と、うちの窓口担当は言っていました。

不動産公正取引規約で優先販売って対象が厳格に規定されてる。提携企業社員って対象になってないよ。

優先販売ってフライング販売の隠れ物として、評判の悪い中堅デベが常習してる手法。東建も落ちぶれたって自ら言ってるようなもの。

>216
漁夫の利。。。
同じ早稲田駅圏内で販売中なのは・・・

ああ！　歩いて１０分もかかる新目白通り沿いですね。
比較にならなさすぎて資料請求もしていませんけど。

やっぱりあの会社はエグいですね～

>214

小日向は、坂の上と下では、価格が天と地ほど違うんだよ。小日向で物件価格が高いのは、坂の上だけね。途中とか下は、悲惨な狭小道路沿いの、（準）不良物件ばかり。

>215

目白の中古マンションは、瞬間蒸発だよ。中古不動産情報のHPを見ててご覧。

目白台豊坂グランドヒルズ、ヒルズ目白台、小田急目白台。どれもあっという間に中古物件がなくなる。

確かグリーンヒルズ目白台だったと記憶しているのだが、中古マンション販売のチラシが入って、即日、見に行ったが、もう売れてた。

目白ガーデンヒルズなんか、６年落ちだけど、未だに平米１００万円を割る住戸がほとんどない。ちょっと広いとプレミアムがついて億とかになるけど、あっという間に売れちゃう。

早稲田と比ぶるべくもない。ちなみに、目白台のMR行ってごらん。いろいろこれまでの中古マンション価格がどうだったか教えてくれるよ。

その目白台と早稲田が同じ価格って、腹をかかえて笑っちゃうんだけど。どんんだけ、高値づかみしたんだ？早稲田鶴巻町の土地。

しつこいな。あんたの理論ならそれらのマンションとの立地の違いは明らかだろうに。目白台も広いんですけど（笑）やぶへびですねー。まあ別にいいからさ目白台がいいなら早く消えなよ。もう来ないでね。

売主の1社は三信住建だから、三井信託銀行（現 三井住友信託）の社員向けに優先販売するのかな？

売主に関係ないメーカー勤務だけど優先販売対象になってる。

やはり土地購入が相場より高かったことは間違いないと思います。ただ戸数が少ないため一定の需要は見込めるという判断でしょう。実際、掲示板盛り上がってますし、購入を考えている人も多いでしょう。
まあ、私は絶対買いませんけどね。どう考えても損をしますから。リセールの時にわかるでしょうが。
私も目白台の物件とここが同価格とは信じられません。
購入希望の方は、どこに魅力を感じているのかお聞きしたいものです。

どこの街でも学区を変えたくない、住み慣れた街に住みたいというニーズがありますが、早稲田で3LDKを買いたくてもなかなか物件が無いのが現状です。だからこの物件は皆が待ちわびていた物件であり多少高くても買えるなら欲しいという方が多いのだと思います。早大通り沿いという立地の良さも人気に拍車をかけているようです。なんだかんだ言われていますが早稲田に特別な思い入れがない方には理解のできない事なのでしょう。別に理解して欲しいとも思いませんがね。

そうですよね。皆さん相場がどうのリセールがどうのと言いますが私達はこの場所で子育てをしたいと思いました。子供が独立してもリフォームして死ぬまで住みたいと思っています。早大通り沿いのファミリー物件は10年に一度出るか出ないかの希少物件です。その価値がわかる方だけ検討すれば良いと思います。これを逃したら次は何年後に出るかわかりませんから。そういう特別な場所です。

ですね、大人気なく熱くなってしまいました。同じ想いを共有する21世帯の皆さんとの生活が楽しみです。後は抽選次第ですが…私の希望住戸は抽選確実と言われてしまいました（涙）

平均2倍くらいは間違いないようですね、3倍ならジャンケンで勝つ確率と思えるのですが。。。

私も早稲田が大好きです。駅から遠くて生活が不便で騒音振動があって葬儀屋が隣でも「目白台だから」の一言でそちらがよければそうすれば良いと思います。早稲田にブランドはありません。あるのは昔ながらの下町情緒あふれる人々と物価の安い店々、緑豊かな環境と早稲田大学くらいです。憧れの町ではないでしょう。東西線沿線で勤務地に近く神楽坂より家賃が安かったから住んでみたという人も多いと思います。一度住んだらこの町に魅了され、この町で家が欲しいという方は多いと思います。上の方も言っていましたが早稲田は学生の町ですから投資用の面積の小さなマンションが多くファミリーマンションは極めて稀です。中古もありません。デベもこの場所で7000万を超える物件設定には抵抗があったと思いますが結果として今までにない立地に良質なファミリーマンションを提供するという戦略は地域に受け入れられていると思います。面積を広げる事で価格は上昇し確実にターゲット層は少なくなりました。その反面元々潜在していた新しいニーズを引き出したのです。そのニーズはけして大きいものではありませんが、21世帯を対象とするのに全く問題はないという事です。

>216

今朝の褒め殺しネガ連投も含めて、○み○の仕業じゃない。あそこの物件が近隣で競合してると荒れるんだよね。

同じ事務所でやってる早稲田と目白台を両方批判しておいて、客が嫌になった所をサクッとやるつもりでしょう。先日の土地購入にまつわる嘘話も含めてえげつない会社ですよ。何年も売れ残る物件ばかり抱えて大丈夫ですかね。S友の物件は絶対に買いたくないです。

ブリリアもセントラルも両方売れるから大丈夫ですよ。

いろいろ言われるSさんだけど実は新築は歩合じゃないからマンションコミュニティで必死にアピールする意味ないんだよな
アコギなイメージあるけど意外とチームワークだったりする
中古はエグいっぽい

２３２さんに感動しました。ちなみに地元ですが、心ない意見を言われて残念に思っていました。
232さんに本当に共感します。早稲田はいい街だと何で理解できない人がいるんでしょうか。一度ぶらぶらして見ればすぐわかると思うんです。

ありがとうございます。元々小規模のマンション。同じ価値観の方々とゆったり暮らしたいものです。全戸3LDKというのも良いですよね！早稲田で他にあるでしょうか？20年程住んでいますが私の知る限り初めてだと思います。(違ったらご指摘下さい)

>235

セントラルレジデンス、地権者住戸を除く販売対象４３戸に対して、一期の販売予定がたったの７戸。一期にある程度売れて、あとは期を経るごとにジリ貧になるのが通例。一期で２割も売れないようだと、何期まであることやら。すみふ物件でよくある完成在庫パターンでしょ。

あれはわざとですよ。完成在庫を抱えても問題ないんです。値下げせずに売るのが目的ですから。
何年かかろうが大したことではありません。

入居者にとっては未入居の部屋があると少なからずデメリットがある。すみふ物件検討するならそういったことは知っておかないと。知らずに入居すると困るよ。

まああちらの事はあちらの掲示板で話しましょう。

ハウスと言って小屋に戻るようなしつけがなってない輩。叩いて追い出さないと居座るよ。

２４３はもう契約者にでもなったつもりですかね。
まあ、あなたの物件じゃないし、掲示板もあなたのものじゃないんで。
ハウス！

すみふの近隣物件板ってどこも荒れるんだよな。組織的にやってるってことでしょ。

この板も最初は穏やかだったんですけどね。住友の販売が始まったらこれですよ。アトラスの板が全く伸びない事からもわかりますね。

ただ、すみふの新築物件はノルマがないので、営業はそんなアコギなことしないのでは？
そもそも誰にでもすみふの仕業とわかる書き込みしませんよ。

目白台の方は予定価格が発表されましたね。こちらはまだですかね。

MR行けば分かりますよ

7月下旬に販売開始なので、
そろそろ価格が出てもおかしくない頃かなぁと思います。

でもＭＲでは出しているんですか。

対外的にまだ出していないだけで。

おいくらぐらいなんでしょうね？？

広さはそこそこありますし、駅にも近いので
それなりにしてしまいますかねぇ。

予定価格は見れますよ。
低層6000万強から高層7000万強
最上階は9000万弱です。
正式価格は7月末みたいですね。

こういうことを書くと、また、すみふの営業だとか何だとか、理由もなく書き込む輩が出てくるかもしれませんが、おじさんとしては、ちょっと気になったので、書き込みます。お許しを。

ここの物件、やはり周辺の相場に比べてずいぶん高いように思うのです。

私は、最近、別の物件を購入しました。ブリリアでもすみふ物件でもありませんが、大手の物件です。でも、それに至るまでにずいぶん、物件を見てきました。実は、プチバブルと言われている頃にも購入を検討しましたが、私の金銭感覚からは、どうしてもあり得ない金額に思えて購入を結局控えました。そういう物件がいくつかあります。

例えば、シティハウス文京護国寺。

あり得ないバブル金額で、７０平米前半で、９０００万円近くしたように記憶しています。


今、中古が売りに出ていますが、今の相場では考えられない高値で出しているので、１年以上買い手が付きません。当初の中古売り出し価格は、仲介手数料込みだと８０００万円以上です。でも、売り主としては、やむを得ないと思うのです。借金が残っちゃうから。ずいぶん、下げましたが、それでもまだ７０００万円以上で売りに出ていますので、全く買い手が付きません。苦労されていらっしゃるようです。（たぶん、あと１０００万円は下げないとだめでしょう。）

で、私がうまく、プチバブル時代に買わずに住んだのは、自分の金銭感覚から考えて、割高物件を買わなかったからです。物欲をセーブするのは、大変でした。護国寺も、あまり物件がでなくなっているので、上の物件を本当に買おうかと思いました。でも、買わなくて良かったと今は思っています。

で、ここの物件です。
今言われている金額で買うのは、あまりに高値づかみだと思うのです。５年、１０年たち、売ろうと思っても借金が残って売れないという可能性は十分にあります。上の物件の方と同じ憂き目にあわれる方が出ないと良いのですが、どうでしょうか。

今、購入を検討されていらっしゃる方々に、お聞きしたいことがあります。

「本当に、この物件を買わないといけませんか？」

自分の物欲がコントロールできなくて、必要だとする理屈を後から付けていませんか？

例えば、消費税増税、当面、たかだか３％アップです。物件価格全てに消費税がかかるわけではありませんよ。だいたい、半分です。（土地部分が消費税課税対象外のため。）つまり、７０００万円の物件で、上がる消費税は、１００万円ぐらいです。こんなもの、所得税控除の拡充であっという間に回収できます。

高値づかみして、困るのは、あなた方です。物欲に負けてはいけません。

どうしても早大正門通りでなくて良いなら、必ず、物件は出てきます。周辺にガソリンスタンドあれば、かなりの確率でマンションに変わりますよ。今、ガソリンスタンドは、どんどん廃業して行っていて、マンションに変わっています。

あなた方、本当に、物欲に負けていませんか？

お耳汚し、大変失礼いたしました。お許しを。

252さん、正論ですよ。ただこの物件を検討している方々は早稲田に愛着を持っており、しばらく物件はでないと考えているようです。
デペが土地を高値でつかまされたとおもうのですが、それを指摘すると、すみふの営業だの、妬みだの言われますから。後は永住覚悟で購入されると良いと思います。
周辺は人情味のある下町で、とても住環境はいいです。

>253

終の棲家のつもりの購入でも人生何があるか分からない。いざというときに売れないと身動き取れなくなるから、中途売却のことも想定しないと、後になって後悔することにも。

どこの場所でも、いくらの価格でも、全ては需要と供給のバランスで価値は決まります。新築時に人気があった物件は中古でも人気があります。如何に人気物件を買えるか、それだけです。見極め方はいろいろありますが簡単な方法は一期の販売戸数を見る事です。総戸数に対する一期の供給率が30%以下の場合は危険です。人気が無く売れ残る可能性が大です。竣工後は値引きが行われます。30〜50%が一般的で竣工完売を目指せるパターンです。50〜80%は人気物件で竣工前には完売するケースが多く、80%以上は超人気物件で即日完売もあり得ます。もちろん物件の規模や販売時期にもよりますが一期の供給率が高い程早く完売するのは間違いないので一つの指標になります。

>256

大体あってるけど即日完売については間違ってる。売れる見込みのある分を販売して、即日完売ってやるんで、不人気物件でも小出しにすることによって、即日完売ってことがある。

あともう一つの判断ポイントは、物件告知あるいはモデルルーム公開から販売開始までの期間かな。不人気で見込み客の集まりが悪いとずるずる先送りってなる。

集客のために販売開始までにやたら時間をかけて、次期以降の販売で第一期即日完売と宣伝に利用するデベもある。単純に一期の供給率だけでないところが難しい。

ん？誤解があるようですが、私が即日完売と言ったのはもちろん全戸即日完売の事です。各期で即日完売するのは売れるだけ売るのですから当たり前です。258さんが仰る通り、売れるだけ売りに出すからこそ一期の供給率が重要なんです。50%売れるのに30%しか供給しないという事はあり得ません。スケジュールが後ろ倒しになるのは客が溜まっていないというのはその通りだと思います。野村なんかは全戸即日完売するのに必要な客が溜まるまで延期する事で有名ですね。

土地には適正価格があります。この物件が適正価格以上であるのは周知のこと。調べればわかりますよ。
私はもう同価格の物件を別地域で購入済みですから、値段下げたい訳ではありません。この物件の検討者は聞く耳すら持たないんですね。
中古で売却時に損すればよいだけですが。
なんでこの低地に買うのか、考えているんでしょうか。近くには頻繁に氾濫していた神田川が流れ、前には目白の高台があるわけです。
子供の学区を変えたくないとか、通勤に便利だからと消極的理由で購入するところですよ。
何で近くの神楽坂、目白台、市ヶ谷を選ばないのでしょうか？富裕層はその周辺に住みますよ。早稲田には住まないでしょう。
安ければよいんです。でも適正以上に高いから問題なんです。

全戸売れれば売りたいそうですよ。現在様子見とか。あと2週間くらいすればはっきりしそうですね。

まとめると現在予定している販売時期8月上旬を後ろ倒しにせずに、第1期で総戸数の80%以上販売する場合は人気があると見よいって事ですよね？他に人気物件を判別する方法って何かご存知ないでしょうか？

そうですねぇ、これも一般論で物件にもよりますがマンションというのは10人来場すれば1人買う、即ち成約率10%くらいが各社の目安となっているようです。こちらの物件は事前案内会の3週間で約130名の来場があったという事ですから現状でも13名くらいは購入希望者がいるのではないでしょうか？登録までにまだ期間もありますのでその辺の数字も抑えておきたい所ですね。

そうなんですか！十人に一人も買うんだ。もっと厳しい数字かと思ってました。勉強になりました。

10%というのはあくまで目安ですけどね。集客力のある大規模物件は広告もバンバンやってますから興味本位の来場も増えて10%いかない場合が多いようですが小規模は広告量も少なく、基本興味のある方が自発的に来場するので来場数は少なく成約率は高い傾向があるようです。デベの友人に教えてもらいました。

歩留まりは最近だと５％位って説も。

物件によって5〜15%で平均10%強くらい。たまに20%超えなんて物件もあるそうですよ。まああくまで彼の会社の話ですけどね。

思ったより歩留まり高いなと感じた
10人案内したら1人は契約してくれるなら、そりゃモチベーション高まるわなあ
たまにやけにテンション高い営業が居るのはそういうことなんだな
30分の1位だと思ってたから毎回アレで疲れないのかな？と思ってた(笑)

でも買う側も平均4～5件くらいのモデルルーム見学で買ってるって調査結果もあったし妥当と言えば妥当なのか

歩留まり１割だから、来場者すべてをまともに対応してられないってことで客を選ぶデベもある。

何かの本に書いてあったけど、営業マンも人の子、お金があっても横柄な客はやっぱり嫌だし、やたらと細かい客は後々面倒な事になるので敬遠されるようです。嘘をついたり、時間を守らないのも×。もちろんこっちが客ですから妙にへりくだる必要は全くありませんが人として最低限のマナーをもって接する事が結局は自分の為になるんですよね。私も営業なんで気持ちがわかりますよ。良い買い物をしたけりゃ営業マンとは仲良くしておくに限ります。

最上階の部屋はいくらくらいなんですか？
前の投稿で9000万とありましたが・・・
正確な値を知っている方いましたら教えてください。

そうじゃなくて組織的にやってるところがあるんだよ。

某社は、一見さんには派遣が対応して、見込み客と判断したら営業がつくとか。

＞272
記憶では、確か8000だったような・・・？
うちは買えません涙

そろそろ完成ですね。楽しみです。

8000万ですか・・・
9000万とどちらが正しいのでしょうか？？
皆様、どうか教えてください。

予定価格は8990万円だそうです。抽選になりそうとの事でした。

273さん
ひと昔前(湾岸開発初期頃)の大規模物件はみんなそんな感じでしたよね。Ｍ社とかが先駆けでしょうか？

早大通り沿いですが、車もそう多く通るわけでもなく、
でも人通りもあって治安的にも良いので、立地としては良いですよね。
お値段はやはりそれなりにしてしまうみたいですが。
駅も2路線2駅使えるので、そのあたりもいいですかね。
間取りも風の流れがよく考えられている感じがします。
御値段だけがちょっとお高いかなと思いますが
立地を思うとしょうがないんでしょうか。

二路線って、東西線と何ですか？
都営荒川線のことですかね。

江戸川橋(有楽町線)10分のことでしょう

あそこまで、10分は無理では？

>279さん

立地が良いっていうのは、どうでしょうか。せいぜい、「そこそこ」ぐらいではないでしょうか？

東京都のハザードマップで床下浸水地域ですし、地盤は、砂地。南も北も高台に挟まれて、眺望もそこそこ。

イトーヨーカドー食品館は、あるものの、日用品を始めとした様々な買い物は、江戸川橋の向こう側
まで（地蔵通り商店街とか）出ないとなかなか豊富にあるということでもありません。
（あるいは、東西線で電車に乗る必要があります。）

比較的大きめの公園があることと、早大通りの交通量が少ないことは、評価してよいと
思いますが、

医療施設についても、飯田橋の厚生年金病院か若松河田の東京女子医大病院まで
行かないと大きめの病院がありません。どちらも救急車で10分はかかります。

食事処も、だいぶ上の方で話題になっていましたが、ちょっとはあるよぐらいです。
結局、タクシーで神楽坂に出るしかないという結論になっていたような。。。


で、その割には、むちゃくちゃ高い。かなりの高級マンション並みです。
コスパで考えると、どうなんでしょうか。

283さん、需要と供給のバランスですからね。人気あるみたいですから、いいのでは？

私はこの価格なら神楽坂に買いますけどね。

この値段では神楽坂でも早稲田通り沿いか坂下のエリアしか買えないですよ。本当に良い立地の神楽坂は350万以上します。

ちなみに地盤は地下3メートルでN値50以上、直基礎でもいいくらいの場所みたいですよ。

なんだ、意外と、いやかなり良いじゃないですか。悪いという先入観がありましたがそんな事ないんですね。

>286

285の書き込みは、早稲田の坂下買うぐらいだったら、神楽坂の坂下の方が良いっていう意味じゃないの？

どうして、早稲田の坂下と神楽坂の坂上を比べるの？

違うと思うよ物件今ないし。てかあんな所買うくらいなら断然早稲田でしょう。神楽坂まで10分程度、早稲田よりはるかに低地の順工業地区ですよ？神楽坂に住んでるとは恥ずかしくて言えない場所です。神楽坂はあくまで坂上。価格は坪350万オーバーです。

本日改めて行ってきました。現時点でほぼ全ての部屋に要望があり、一期で全戸販売する予定との事。抽選は必至みたいです。

なんか一生懸命ネガってる人がいますけどやっぱりなんだかんだ言って人気ですね。

皆さん、もう少し調べましょうよ。神楽坂坂上で駅から徒歩数分の新築マンション、ほんの少し前まで300前半で販売してましたよ。

ベリスタとかプラウドでしょ？あんな所と比較ですか？駅には近いけどちょっとね。三井は良い所だったけど。ちなみにベリスタ320プラウド340だよ

このケヤキ並木は、本当に四季を通じて素晴らしいと思います。
窓いっぱいの緑は都心住まいには、かなり貴重ではないでしょうか。
週末と夜は、本当に静かです。（今も、人があまり歩いていません。）
ただ、平日午前中は結構交通量ありますし、猛スピードで走り抜けるバイクは
窓を開けているとテレビの音が聞こえない時もあります。

外食するなら、「ちくりん坊」（名古屋コーチンの焼き鳥屋さん）、
大隈講堂よりにある「達磨」（ちょっと入りずらいけど、これも焼き鳥屋さん）、
早稲田通りの駅入り口向かいにある、「すぎうら」はきちんとした料理人のお店で、よく利用しています。
お蕎麦屋さんなら「長岡屋」、ここの板わさはマグロの中落ち？がたっぷり付いてきます。
イタリアンは、夏目坂下にある「せきはら」。あと、大学寄りの駅改札口そばにある
焼き肉の「紅閣」は特にオススメです！お肉が本当に美味しいです。
いずれも場所柄、良心的な価格ですが学生はほとんど来ないです。

まあ、売れるんならいいんじゃないですか。ただ営業の言うことなんてあてになりませんけどね。要望書とか、貼りだしている紙についているバラの数はアンケートなんかも含んだものだし。
ネガをしているわけではないですが、どのような点にひかれて購入するのかわかりません。
神楽坂のべリスタ、プラウドをあんなとこ呼ばわりしてますが、向こうの物件に住んでいる人の台詞だと思いますよ。
神楽坂まで１０分とかいってますが、電車で１０分でしょ。歩いて１０分じゃないんで間違いやすいいいかたしないように。
買い物するスーパーも至近にない。スーパーは江戸川橋のコモディイイダ、地蔵通りのちんけな商店街くらいでしょ。
こんな不便なところないですよ。

こわいわ〜。早稲田鶴巻町。

http://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/karte/Y2012/5339454832N/meshinfo.ht...

目白台とは、こんなに違う。

http://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/karte/Y2012/5339455742N/meshinfo.ht...


神楽坂だって、こんなに安心。
http://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/karte/Y2012/5339454822N/meshinfo.ht...

いやぁ、超人気物件はレスがつきますね。21世帯ですよここ。この規模でこんなに盛り上がってる物件ありますか？

もっとネガって〜 倍率下げて〜

うちの希望する部屋は2〜3倍くらいになりそうとの事でした。ここの書き込みを見て検討を見送っていただけると本当に嬉しいです。お願いします。結婚してなんとなく住んだこの町ですが、今まで住んだどの町よりも居心地の良い町です。田舎すぎず都会すぎず、便利なのに背伸びしなくてもよい心休まる町です。この町で家を買おうと3年前くらいから探し始めましたが気に入ったものに出会う事は出来ませんでした。どこも狭くて場所も仕様も悪く全く気持ちが動きませんでした。ですからここが販売されると知った時、夫婦でやっと家が見つかったと喜んだものです。お願いします他でも良い方は他を買って下さい。

301さん
本当ですね。同じ時期にスタートしたブリリアの目白台は92件、本郷は69件です。戸数は向こうの方が多いんですけどね。過去人気があったマンションの掲示板を見返してみましたがやはり人気物件は書き込み数が多い傾向がありました。人気物件の掲示板は様々な人が見ます。物件を買おうとしている検討者、検討は辞めたけど状況が気になる人、欲しいけど買えない人、知識をひけらかしたい人、物件関係者、他業者、等々。それぞれの思惑が錯綜して書き込み数が増えるんです。人気のない物件はネガさえありません。ネガも新情報なら歓迎ですが既に何度も言われている事を繰り返し声を大にしてネガっている方。動機は様々だと思いますが、逆に宣伝になっている事に気が付いた方が良いですよ。

現在、早稲田に住んでいて検討している方には十分この場所の魅力が分かっていますから、あんまりマイナス面書いても意味がないですよね。

小規模で即完売でしょ。ネガも読み物として面白い。理事がすぐ回ってくるけれどコミットメントできてそれもよしかも。

ただ目白台や本郷は適正価格だから盛り上がらないということでは？言ってみれば可もなく不可もなく。
しかし、ここは…やはり坪単価より高いのでレスが多いのだと思います。
しかし、需要があることは言うまでもないので高くなって当たり前と思いますね。
神楽坂と比較する方がいますが、個人的にはあんな気取ったところに住みたくないですね。早稲田って庶民的で人情があるから住みやすいんです。しかも都心でですよ。都心でこれほど落ち着いて住める場所はそれほどないです。
スーパーは西友、イイダで十分なんです。何の問題もありません。
私は様々な生活の拠点が至近にあるのでぜひ購入したいのですが、くじ運悪いので無理そうです…他と言ってもあれぐらいしかないので、外れたら場所変えようと思います。

現在最高倍率5倍ですが要望が入ってない部屋もまだあるようです。当たりたいなら希望の階数は妥協するしかない！？

はっきりと教えて頂きたいのですが、
この場所は地震やゲリラ豪雨のリスクの
可能性が大きいのですか。

地震について上にも出ていますが、地盤はとても良い所です。液状化のリスクも少ないエリアとなっています。もちろん建物が半壊以上となる事は起こり得ません。ただし揺れる事は揺れますので本来は免震構造がベストだとは思います。ただこの規模で免震というのは聞いた事がないですし、たとえそうしたとしたら価格は1割以上、修繕金も上がってしまいます。従って現実的な揺れ対策である耐震ラッチや家具の転倒防止下地等を採用しているわけです。ゲリラ豪雨について、この場所はハザードマップ上、東海豪雨を想定した雨量で計算すると20〜50センチ程度浸水する可能性があるとされています。ただこの20年実際に浸水した履歴はありません。下水処理能力が向上している昨今、ハザードマップと実態が乖離しているケースが多く、これは今後ハザードマップ自体の見直しが全国的に行われると思います。総じて心配するレベルの内容ではないと判断しております。

早速ご回答ありがとうございます。

新宿は地盤が固いと聞いていましたが、この辺りも良好のようですね。
周辺は意外に緑が多く、高層階からは私の好きな椿山荘も見渡せるようです。
庭園や新江戸川公園も近いので、趣のある日本庭園を散策するのが好きな方には
嬉しい環境ですね。

検索してもよくわからないです。
何か近くに嫌悪施設があるんですか。
はっきりと教えていただけますか。

私は、ぐぐってすごいの見つけました。。。
しかも近い気がしてます。。。
自分自身でもよく調べてみようと思います。
３１３さん ありがとうございますm(_ _)m

すぐ目の前？
重要事項の説明会でちゃんと話してくれるのですかね。
心配ですね・・・

左翼か。重要事項説明の対象になるかな。

なるわけない。しかも既出。よくスレを読みなさい。
早稲田を拠点とした革マルに昔日の勢いはまるでない。昔は早稲田祭を牛耳って、収益を活動資金に流用していたりしたが今や公安と連携した大学当局の徹底的な監視と追放のために、一部の活動家を除いて活動から退いた。
公安調査庁の監視対象であることに間違いはないが、それほど危険な存在ではない。

「それほど」って・・・どれほどなんでしょうか?

革マル派は左翼ではなく、極左暴力集団とされている。しかし、早稲田ある拠点の解放社は公然活動の拠点であり、破壊活動を目的とした非公然活動のアジトではない。
革マル派は危険な団体だが、解放社は全く害はない、というのが個人的な見解。

個人的なご意見お疲れ様です。
警察のホームページでは、こんなの出てくる。
http://www.npa.go.jp/archive/keibi/syouten/syouten258/it2.htm
表があるのは、裏があるからなんですね。

偉そうに出すほど大した情報ではない。警察の情報など当てにはできない。その情報から何かわかるのか。320が書き込みした以上の情報があるのか。321は個人的見解があるのか。HPのアドレス貼り付けるくらいアホでもできる。

そうですよね。私も３２０さんのお話は、真剣に検討しているからこそ、色々と調べた結果何じゃないかと思うんですよ。

ちなみに３２０さんや３２２さんは、何階くらいで考えてますか?
私は高い所が苦手なので下の方にしたいのですが、主人は「マンションは眺望」と言うので迷ってます。

あの立地なら眺望でしょうね。予算に余裕があれば上層階でしょう。ただ抽選が何倍にもなりそうですが。

やっぱり眺望ですか。主人も私も満足できる条件だと目白台のがありますよって教えていただいてるんですけど。

目白台は不便ですよ。スーパーは坂下ですし、最寄りの駅は副都心線雑司が谷駅、有楽町線護国寺駅でしょうか。目白まではかなりあります。
環境は目白台の方が良いと思いますが。

早稲田近辺で現在物件を比較中の者です。
早稲田を歩くたびに駅のすぐそばにあるフォレスト早稲田レジデンスっていうマンションが気になるんだけど、あそこの中古出ないかな。早稲田駅、サントク、ヨーカードー、薬局とすべてが徒歩1分圏内にあってすごく便利そう。ブリリアは静かで環境はよさそうだけど、生活利便性では劣ると思うんだけど。フォレスト早稲田レジデンスのデベがマツオプロパティーっていう無名なところだってことはそんなにマイナス材料ですか？

特定の中古物件を目に付けてるのなら近くの仲介業者に物件が出たら連絡してってお願いしておくのがいいよ。物件によっては待ち行列ができてるから、一般に広告を出して募集する前に待ちの人で掃けちゃう。デベの評判も仲介業者には無しを聞くのが客観的でいいと思う。

＞３２７

松尾工務店をご存じないのは都内の方だからでしょうね。
神奈川ではけっこう有名ですよ。
横浜市民で「ネオマイム」というマンションを知らないほうが少ないと思います。

トピずれ失礼しました

川崎市民だからか知らない。

ちなみに完成して4年、一つも売りに出てないという資料がモデルルームにありましたよ。しかもあれ1L2Lばっかりですよ。

不動産の鑑定の目線だと、駅からの最寄りの導線上に極左団体の事務所があれば今でも6%から10%は土地代の評価は下がります。
しかし実際に成約した周辺のマーケットが最終的な価値決定をしますので特に気にしている人さえいなければ、鑑定の評価よりも高値で流通することは充分にあります。
この昨今の選挙活動中も私服警官の方は周辺に多かった印象です。
今大きな事件や目立った活動も抑えることができているのでしょうね。
安心といえば安心ですが、将来のリスクは買った人だけが背負うということです。
売る方も価格や重要事項説明でも少し配慮していただきたいものです。

事件を起こした宗教団体ならばともかく、凋落の一途をたどっている革マル派の公然活動の拠点でしかないのに、重説対象になることは考えられない。

ブリリア早稲田、本日現場に行ってみて参りました。ベランダの柵が少々安っぽいのが気になりましたが、なかなか見事な外観でした。また物件前にはチラシの入れ物こそあれど、中身が空で補充されていませんでした。もうすでに十分な数の購入候補者がいるということなのでしょうか。個人的には早大正門通りよりも、賑やかで便利な早稲田通りのほうが好みなのですが、その辺りは主観的判断なのでしょうね。

いや〜、説明なしだったら、さすがにヒドイわ。

重要説明でどこまで説明するか確認してから、契約するかどうか決めればいいんじゃない。判子押すまではいつでもノーペナルティで止めることができる。判子押しちゃったらもう後戻りできない。

十年隣に住んでますけど別に何もありませんよ。あれがあるから近くに交番もありますし逆にラッキーって感じです。こんな事では価格は下がりませんよー。残念ながら地元民は一切気にしてませんから。

地元民は慣れっこになって問題を感じないんだろうね。新しくここに住もうとする人にとっては考慮すべき問題。

てゆうか気になるならとっとと質問して気に入らないなら登録しないでくれよ。別に普通に教えてくれるよ。まあ単なるネガだとは思うけど。

左翼系団体の事務所がある程度では重要事項の説明義務対象となりませんよ。そんなことまで対象にしてたら繁華街のマンションなんて重要事項説明が広辞苑並になっちゃう。（笑）自分で調べましょうね。

重要事項説明って広辞苑ってほどではないけど、それなりの分量があるんだよね。説明会のときは、その中でも特に重要なことを抜粋して説明するに過ぎない。事前に入手して熟読しておかないと。

>337さんへ

気になりませんか？
私は、元地元民ですが、時々、マスク付けてウロウロしている活動家の姿を見るのがとっても嫌でした。

街の雰囲気を思いっきり壊していると思っていましたが。。。（なので、数年前に引っ越しました。）

早稲田に住んで四年になりますが、別に怪しい団体など見たことありませんよ。ブリリア早稲田は現在、販売されている物件の中でも秀逸ですね。私も自宅を売ってここに住み替えようかと思ったくらいです。今回ブリリアとは縁がなさそうですが、今後住み替えする機会があったとしても早稲田に住み続けるつもりです。

>343

秀逸な物件とまでいって、何故、検討しないの？

皆様。怪しげな情報が出回ってますが情報を鵜呑みにせずきちんとご自身で確認される事をオススメします。デマに惑わされないように。

重要事項説明会で説明なかったら、逆につっこみますよね。最近の活動がどのようかはわかりませんが、他の物件にはないマイナス要素ですから。いい物件だからこそ、そこは確認すべきです。デベの返答も気になりますね。

購入の判断に重要な質問は書面で回答してもらわないとね。社印を押印した。

口頭だけだと後で言った言わないになるだけ。

本当に気になる方々は登録を見送ればいい話。
あなたたちが買わなくても即日完売ですから。倍率下げるためにも見送ってください。

売れる見込みの分を売り出すわけだから即日完売なんて売る側の演出。

正直、3〜5階は値段程の価値はないと思うんですが・・・

考え方や価値観は、人それぞれですよね。
「警察など信用できない」だったり、「交番が近くにあってラッキー」だったり。
どの方も真剣に考えていて申込みされるのでしょう。

私はよくよく主人と相談しないといけない気がしてきました。価値感の違い過ぎる人の集まるマンションだと管理がまとまらない気がしたんです。
そもそもボーッとしている私は私で、みなさんと合わせられない気もしていて。

ここ、戸数が少ないから相互関係が密になりそうだしね。

347はズレすぎ、そんなのどこの会社も出すわけない。本気で言ってるなら失笑。

ネタでしょ？

どうやら一期で全部売りに出すそうです。現在最高倍率6倍とのこと。池袋の落選者も参戦してくる様子。さらに倍率は上がりますよ。欲しけりゃ急いで！

池袋考えてた人が早稲田を検討するの？
違いすぎじゃない？

同感～！

ネタでしょ?

>３５１
重要な事ですね。壁一枚向こうのお隣にどんな人が住むのか・・・
場合によっては毎日顔を合わせるしね。

2部屋しかないですし、相手は選べませんですからね。
賭けですよ、うん。

確かに。住むまではお隣がどんな家族構成か、どんな方だかはわからないですからね。
ま、そんな事いったらどこの物件も同じ事ですがね。ただ小規模マンションは、管理組合などで
話がまとまりやすいというメリットがある反面、何かトラブルがあった時はちょっと
辛いかなとも思います。
ここは駅から近いし、緑が多い公園も近くにあり子育てにも、通勤にも、そして買い物も便利
そうなので主婦の私にとってもすごくいいなと思う立地なんですよね。

小規模はまとまりやすいってのは迷信。誰か一人＊＊な人がいて、それに追従する人がでてきたらまとまらない。小規模って一人の割合が高いからね。

分譲マンションって住民同士運命共同体なんだけど、入居するまでお隣さんがどんな人かも分からない。ある意味賭け。モデルルームでは設備や内装の仕様に目が行きがちだけど、来場者がどんな人かを観察するのも重要。将来のお隣さん候補ってわけだし。

このマンションの上階が眺望が望めるとかって書き込んでいる人がいるけれど、そういう人の眺望の定義っていうのは、何なんだろう？

このマンションは、基本的に南北しか眺望が望めない間取りのようだが、１２階建てなら、だいたい３５mぐらいの高さ。

標高７mしかない低地だから、最上階で４０mちょっと。


原町辺りの標高が３０mを軽く超えるから、そこに建物があるので、南側眺望は、原町程度まで。
北側もほぼ同様で、目白台まで。

南北にそれぞれ、数百mしかないんだけど・・・。

ちなみに、中層階だと、早稲田通り沿いのお寺さんの本堂ぐらいしか見えないんだが。

普通、眺望て言ったら、km単位で見渡せるのを言うのではないのか？

逆に上階の部屋に住むと、自分たちの住んでいるところが、窪地で高台に挟まれていることを毎日確認する生活になる。このマンション買うなら低層階の方が、かえって良かったりしそうだ。

しつこい

→普通、眺望て言ったら、km単位で見渡せるのを言うのではないのか？
それこそあなたの尺度では？

高層階がどうしても欲しい人が倍率を下げる為に低層階を勧めてるんでしょ？（笑）

HPに11階北側の眺望をパノラマで見れるから、それを見てどう判断するかだろうね。
個人的にはそれほど囲まれ感は感じないけど。

HPに南側Viewがなぜ載らないかと言うと、それは、

「お墓View]

だから。

即日完売が演出だと言ってたアホはそうなったら謝罪しろよ。

検討中の方はケンカ腰な方が多いですね。
そう言う人を惹きつける何かがあるのでしょうか?

南側は早稲田通り近くにお墓が見えますが、それは眺望のごく一部だけなので気にする必要はないでしょう。それよりも南側を載せていないのは、単に南側の眺望が美しくないからです。緑も少ないですし、見えるのは早稲田の住宅街と早稲田通り沿いの建物、少し離れて市谷の高台のマンションだけです。