ザ・パークハウス グラン 三番町【旧称：（仮称）千代田区三番町計画】by地所レジ

＞537

だったら、桜宛の中古を買えば？　500で出てるらしいから。

番町はもともと公示価格が高いので価格はさがりにくい。固定資産税も高い。富裕層（年収最低２０００万）、対象でしょ。だから、高くはない、ということになりますわな。庶民対象ではないんですよ。ここは。

同時期進行中の広尾羽澤、南青山常磐松のザと社内同クラスの設備・素材仕様です。

南青山と番町の初のグランが仕様は現行社内規格の最高レベルをそのまま使うだけだから、
立地のステイタス（立地エリアという広い概念ではなく個別の建設場所の希少性）代金がどれくらい乗ってるのか、を考慮します。

ただただ、千鳥ヶ淵の仕様レベルにもこのエグゼ仕様しか使用しないのか、それとも麻布台や広尾GFの当時特別に奢った素材・住設仕様を復活させるのか？に関心が有ります。

でもそれは実質に、パークマンションカテゴリーになります。

特別仕様をグラン内で再開すると、同じグランの中にあちらは...とか、こちらは...とかいう差が生まれて、ブランドの統一性に疑問符が付きます。

ここは、プレミアムエリアのザ・以上、パークマンション未満。その範囲の中で、広尾羽澤や南青山常磐松に近い高樹町グランと、四番町レジデンス（エグゼ仕様か否か情報を得ていませんが）に近い三番町グランといった感じ、と思ってます。

千鳥ヶ淵グランはパークマンション千鳥ヶ淵に近いグラン、、などと言われること無く、同一に比肩されるモノにしなければ財閥としての沽券に関わると思います。

財閥もなにもマンション事業は元藤和組に丸投げした、それだけのこと。
最近のパークハウスがダメダメな理由はそもそも実態は藤和だからだ。

モデルルームに行ってきました。
ウェルカムドリンクが出ます。
　
良い点

立地
千代田区三番町。日本有数の高級住宅地。
１０００坪の敷地は貴重。
東向きながら間口は70メートル。
高層階からの眺望は圧巻。皇居越しに丸の内のビル群。
半蔵門駅に徒歩５分。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
148戸に対して駐車場96台（65％）は必要十分。
機械式タワー駐車場だが、建物内の北西部分に配置することで隣接住戸とのお見合いを回避。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各階にゴミ置き場あり。
吹き抜けのエントランスホール。
共用廊下は内廊下で十分な広さ。
免震構造。
　
専有部仕様
天井高最大2600mm。最上階は2700ｍｍ。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
玄関ドアの鍵はタッチ式。
順梁構造でバルコニーが広い。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
南青山高樹町とほぼ同等。
　
その他
平均89平米と比較的大型だが60平米台から設定あり。


良くない点
　
立地
坂の途中。
番町の中では低い場所。
千鳥が淵までの間に建物があるので、低層階は眺望が期待できない。
　
共用部仕様
建物の入口がラブホテルみたい。
建物に入ってからエレベーターまでとても遠い。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
15階建て、148戸でエレベーター2基は明らかに少ない。
　
専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
南青山高樹町と同様。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
イタリア製の建具が、斬新だが安っぽく見える。

その他
60平米台からの設定のため、入居者のバランスにムラが生じる恐れがある。
　
　
予定価格
7,300万円〜29,500万円
（坪単価　380万円〜720万円）

平均では坪470万前後。
南青山高樹町とほぼ同じ価格帯。


まとめ
『グラン』シリーズ第２弾だが、中途半端な印象。
パークマンションのような突き抜けた豪華さはない。
高層階の眺望は素晴らしいので、
皇居を眺めて暮らしたい方はどうぞ。

思ったより全然安い価格設定ですね。

私も説明会に行きましたが、意外に小さい部屋が多いんですよね。
確かに148戸と言うのは多すぎると思いました。
高層階(１１階以上）以外は、周りが完全に他のビル、大妻とかぶってるので厳しいでしょうね。特に西側、北側は最悪。

南側に隣接している一戸建て住居(２軒）は、三菱の方によると共同開発を申し入れたそうですが、断られたそうです。
でも、近いうちには１４／５階のマンションかオフィスビルになると考えた方が良い。

坪４００万円内外の部屋は、小さく周囲の条件が全然よくない。
１０階より上のクラスで東向きだと550万円/600万円超え。このあたりが、番町の相場ですね。

最上階を買えるならお勧めですね。

全体的には、ややショぼい。

事前の予想通りかなり高いですね。
うちは諦めます。

いやー、事前の予想では平均600万とか言われていたので、びっくりしました。かなり安い価格設定ですね。

エントランスのラブホ感は、同感です。車寄せの脇のギンギラの壁、アプローチを含め、いまからでも設計変更できないものでしょうか三菱さん。
内装のチープ感をいう方が多いですか、躯体がよければ占有部の内装なんてどうにでもなります。共用部のみ難点。これがクリアできれば買いです。

さすが、千代田区三番町。
予想通り高額ですね。
欲しかったけど、撤退します。

皇居が見える高層階はいいよね。でも高い

近くのビルの壁しか見えない部屋を買うくらいなら
他の地域でもっと条件の良い物件にしたほうがいい気がする

三菱の歴史的失敗作になる？

全然安くないじゃん。

そうかな？
思ったより安いと思ったけど。

北側や西側は検討対象外ですが、東側(皇居側）の100平米クラスで、大体550～600.（中層階より上で）
パークハウス時代の名作と言われる番町PHや、桜苑だって今、中古で500くらいするでしょう？

桜苑の中古が出ていますが、ずっと売れていないから、参考にならないよ。

番町に住むなら、皇居が間近に見える部屋に住むこと。

逆にいえば、皇居が見えない部屋に住む意味はない。
好きこのんでビル街に住むものではないよ。

557さんみたいなポリシーもあるんですね。大部分の番町物件は皇居なんて見えませんが。ビル街以外にもたくさん良さがありますよ！

２，３億だすなら赤坂のパークマンションにいくわ。

↑
３億なら最上階で皇居の黒い杜と丸の内高層ビューがいいな。
ココの最上階は近隣の立て替えでも視界確保は固いのでしょうか？