エステムプラザ梅田
所在地：大阪府大阪市北区曾根崎１丁目25番9、10（地番）
交通：地下鉄御堂筋線「梅田」駅徒歩8分
阪急京都線・神戸線・宝塚線「梅田」駅徒歩10分
JR東海道本線「大阪」駅徒歩9分
地下鉄谷町線「東梅田」駅徒歩4分
JR東西線「北新地」駅徒歩4分
阪神本線「梅田」駅徒歩7分
間取り：1DK+S（納戸）～2LDK+S（納戸）※S(納戸)＝M
専有面積：42.96m2～100.88m2、MB面積0.99m2～1.04m2含む
売主：株式会社日商エステム
施工会社：(株)鍜治田工務店
管理会社：(株)エステム管理サービス
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/エステムプラザ梅田
【公式URLを訂正しました。2013.12.20 管理担当】
[スレ作成日時]2012-09-13 09:42:52
ここ色々と仕込まれてると思うので、予言的に書きます
こそこそ企んでるのは、今の管理会社に完全委託する話、もしくは管理会社お抱えのマンション管理士に委託する話を進めているのではないかと
「第三者管理方式」で調べて下さい
プロにお任せ、理事にならなくて済む、とか聞こえのいい説明が出てきますが、これは全部管理会社側の宣伝です
第三者管理方式になると、運営を完全に乗っ取られて、しゃぶり尽くされます
管理費も修繕積立金もべらぼうに上がりますよ
管理規約を変えて、完全委託する流れに要注意
解ってる人は第三者管理方式のマンションは買わないから、資産価値も下がります
にも関わらず、こんな話を提案してくる人には気を付けて下さい
（リベートを受け取ってた人が捕まるとかよくある話です）
154の方、
仕事の段取してたと思い、嘘の騙し紙で突然に裏切られた気分に成った筈
傍聴来て下さるのは熱心にして下さってと思います
気の毒だが、ここの契約が高くされないか見て貰いたいです
153の方
第３者管理方式は危ないですが、管理会社がカネ儲けしたいから言って来ると思います
管理会社の言い成りに高い工場になったり碌な評判はない、同感
いい加減にして欲しいです。
エステムの長期修繕計画も図面もめちゃくちゃでこんなに揉めてるのに直さない。
エステム責任取ってない。
上で言ってますがもう１年前から揉めてるのに早く正常な活動に戻して欲しいです。
長期修繕費では計画も図面めちゃくちゃで大規模修繕とメンテナンスどうするのか理事さんに言いに行きたいです。
148さんの質問ですが
10月の理事会に理事の方は2名いらっしゃいました。
このときは30分ほど傍聴させていただきました。
理事は全員で3名なんですが、お一人は遠方のため理事会には出席できないとおっしゃっているようで、実質２名の方（理事長さんと副理事長さん）が運営されているようです。
１月はエステム管理サービス社に場を設けて、傍聴人を排して話し合いをされていて、理事長さんと副理事長さん以外、私どもには会議の内容が分かりませんので、適宜議事録を閲覧させていただこうと思います。
とりまとめていることを披露させていただきます。
総会は過去ずっと、土日の10時とか13時とかに開催されてきましたが、前回の総会は平日に開催されました。
大勢に参加していただける日時場所でする方がよいのではないかと私は思いますが、この度、理事会が管理会社で開催されたこととあわせて注意して見ていこうと思います。
総会の出席者数（＝投票数）についてなんですが、以前は記録上ずっと70名以上の方がいました。
ある時、総会の「委任状」等が適切に保管されていないことに気づき、私これを保管するように意見を出しました。
この後から、出席者数が40～50台に激減しました。
区分所有者さんには総会議事録が送られてきていると思いますので、出席者数（＝投票数の合計）の推移を確認してみてください。
直近３回の総会から、出席者数が激減しています。
この状況ですので、以前も、実際には50名ほどしか出席者（委任状を含む）がいなかったのではないかという疑いも視野に入れて調査をしてはどうかと、管理組合に対して意見を出し、理事長さんにお預けしたところです。
管理会社に囲われて提案される事なんて碌でもない話ししかないかと。
管理会社とか、お抱えのマンション管理士にお任せにしたら、そりゃ無茶苦茶な事されますよ。
計画、図面の事もあるしエステム管理に任せたらどうなるか。
疑問なんですけど、長期修繕計画が全く駄目と判明してるのに修繕積立て金の改訂がないのは何故なんですかね??
本当に必要な金額に改訂して将来に備えなければならないと思いますが、何故いつまでも改訂しないんですかね??
そこの話が役員からないからこんなに混乱してる
理事長が売って出て行ったって相当の事だと思いますけどね
こういう隠してた事をほじられるのを嫌がったのもあるのではないかと思います
本来なら既に１回目の大規模修繕をしていないとおかしいんだから、きっちりできるように早く計画と図面早くやり変え
長期修繕計画使い物にならない、建物図面は実物と違う事が分かってて、修繕費も管理費もノーチェックで値上げ
大規模修繕実施できなかった
事情知ってた理事は逃げた
今の理事2人はわざわざ管理会社まで行って会議
表向きはオープンにしてる振りするが、実際は傍聴を排除
相当に仕込まれてるのでは
180、
ここの役員は以前に修繕積立金を値上げしたので、幾ら不足するシミュレーションを立てた筈
その時に長期修繕と図面をチェックしなかったからこんなに問題化しています
179の方が仰る通りエステムが値上げを言い出した筈だが、この会社の云う通りにしたから問題が膨らんだ
しかし、値上げをエステムの云う通りにした役員は免責でない
長期修繕と図面を隠す、嘘の騙し紙張り出す、騙して役員会傍聴させない、会議の記事碌も隠す役員は問題外です
渋谷の北朝鮮マンションで調べてみて下さい
役員のしたせいで価値が暴落しました
渋谷のマンションの話は記事で見た事あります。
独裁的運営で悪評が立ってしまって売却に影響があったみたいですね。
嘘の貼り出しはもってのほかですし、長期修繕計画書や建築図面を確認させない運営もめちゃくちゃだと思います。
規則では、区分所有者は理事会の書類を確認できる事になってると思います。
居住オーナーです。
好きなように投稿されてます、言葉だけが先行してる気がします。
図面と言っても1部分、建物全体のような書き振り。
長期修繕計画と図面は値上げ後に持ち上がった議論。理事会、総会に出て修繕計画は何度も修正依頼をしています。
何度も理事傍聴をして総会に出ている人なら長い時間を費やして話をしていることわかります。
その理事傍聴も拒否されたらどの方法で理事会での内容を確認するのでしょうか？新しい理事長に伝えたくても出来ません。
また、理事長の売却して出ていったのも、たまたまで、いつかは引越しされますよ。
総会に出たことない人は出席してみて下さい。
>>183 名無しさん
外部からです
質問と疑問があります
修繕計画の修正依頼はエステム管理にしてるんですか？
なぜまだ修正されていないか分かりますか？
なぜ修繕計画が隠されてるか分かりますか？
去年の会議資料は、理事長？が修繕計画がデタラメと知りながら修繕積立金を値上げしたり、図面もデタラメと知りつつ対応してなかったという内容でしたが、売却して出ていったのはこの責任者ですか？
理事会総会に出て色々確認して頂いているのは有難いですが、なぜこんないい加減な事が罷り通ってきたんですか？
理事会総会に出て頂いてもチェックして頂かないと意味がないように思っています
あと、１８１の方の言う通り、修繕積立金や管理費を値上げした時の理事会の責任は重いと思います
理事会がエステム管理の言うままに値上げを受け容れた事が尾を引きずっていると思います
12年の大規模修繕をしなければならない時期になっているのに出来ない
これ誰が責任取るんですか？
責任者はまだいるんですか？
渋谷の北朝鮮マンションでも、嘘の貼紙で区分所有者を騙すとか無かったと思うんで、それよりひどいのでは？
一部役員に管理会社との個人的な付き合いがあったのかは分からないですが、癒着しててわざとこの問題をスルーした役員と、無知だった役員のパターンがあると思います。
無知な役員は管理会社の誘導に乗ってしまうのは素人だから仕方ない面もあるかと。
癒着してわざとスルーした役員は責任追及を受ければいいと思います。
図面や修繕計画、議事録を見せないというのは管理規約で問題がありますね。
騙して理事会傍聴させない、書類を見せない、二人で管理会社まで行って囲われて会議してる、これには注意が必要かと。
いつも理事会に出ていただく183等傍聴の方には感謝です。
186、
オーナーの承認は役員会の作る議案に対してします
議案作る役員会は、図面と長期修繕のシミュレーション見て資金が不足するとチェックをしたから値上げ議案作りました
役員会は図面と長期修繕がだめとチェックしていない責任があります
一般区分所有者は役員議案に間違いある等疑う事なく承認します
ですので役員の責任は重大と言ってます
傍聴してた方も一緒にチェックして戴きたかった
議事碌見れないのは問題です
こういう渋谷の北朝鮮マンションはこういう役員のせいで暴落しました
119で、議事録等を長期間見せていただけないと投稿した区分所有者です。（186さんとは別です）
進展があったので投稿させていただきます。
私、実は、議事録、図面、長期修繕計画だけでなく、会計帳簿、管理規約の原本、備品台帳も閲覧請求していました。（全て管理規約に基づく請求です）
いっぺんに請求すると対応する方が大変だと思い、11月中の各別の日、個別に請求しました。
請求から3か月近くを経過して先日、理事長さんから2月のある日の“30分間”を指定して、これら全てを閲覧するようにと指示がありました。
書類は、それぞれが数十ページあったり、会計帳簿は付属資料を含めると100枚単位になるように思います。
これら全てをひっくるめて“30分間”の閲覧しか許されませんでしたので、このことに関して、それぞれ中身を確認するのに必要な時間を確保してくださいとお願いをしたところです。
よって、未だ閲覧できていません。
一昨年にこれらの閲覧請求をさせていただいた際は、即日その場で、十分な時間を確保していただいたのに、現在このような取扱いに変わったことに困惑しています。
179さんへ
理事経験者の方のお店は、本日時点で2週間先までHPで予約を受け付けています。
営業を止める様子が見受けられません。
理事経験者の方のお店への対応ですが、理事長さんから「注意“喚起”をした」という説明しかいただいていないままです。
なお、同じ頃にお店を営業していることが判明した別の方については、何重にも“直接的な注意”をしたと説明があり、こちらの方はお部屋を退去されたとのことです。
やはり、私には、理事経験者とそうでない一般の方の部屋への対応に濃淡があるように思えてしまいます。
理事経験者の方のお店を守るために、これから管理規約を変えようとしないかなど注意してみていく必要があるように思います。
189、
嘘の騙し紙張り出して役員会傍聴させない、議事碌書類も少ししか見せない
こんな役員会は聞いた事がない
190
役員会で勝手な事をしています
渋谷の北朝鮮マンションの様に価値が暴落します
エステムの修繕計画は、壁とか天井とか設備でしたっけ？本当は計画しないといけない物が全然欠落して、逆に建物に無い物を修繕計画してるとかのあり得ないいい加減さがもうバレてるし。。。
図面が、昔の理事長さんが建物のチェックの時に違う部分があるのを隠したんでしょ？
もっとチェックしたらもっと変なのが出てくるから隠したい？？
でも、理事長さんとしたら、エステムに責任取らせるだけの話なのに、なぜ理事長さんが隠したがる？のが分からないんです。
理事長も修繕計画とか図面がいい加減な事に関わったんですか？
あれない。これない。不要な物は入ってる。この計画でどう長期メンテするのか・・・・
図面もボロボロでどう建物を維持するのか・・・・
作成したエステムに損害賠償協議でもしてるのかね
ちなみにプレサンス物件は管理会社2社制をとってる
プレサンス傘下のプレサンスコミニティーと他所の管理会社
修繕など日々の管理は他所の管理会社が決めてプレサンスコミニティが
最終チェックしてきちんとなってるか精査する
去年の総会資料アップします
一応ほかの方も見るかもしれないんで、おかしい部分の具体名は消しときました
区部所有者さんは去年大量に頂いた資料で持ってると思うので見てみて下さい
>>198 匿名さん
差し支えなければ教えて頂きたいです
お詳しいですが、お立場はプレサンスの関係の方ですか？
それはそれで色々な情報を頂けて有り難いです
プレサンスコミュニティさんとは別の管理会社は、管理組合自らが選定するんですか？
もし別の管理会社の選定にまでプレサンスさんが関わっているのであれば、それはズブズブの関係ではないですか？
加えて、管理組合は、プレサンスコミュニティさんと、別の管理会社に委託料を支払うことになる
また、問題が発生した場合の責任の所在の押し付け合いになる
そのようなデメリットも、管理組合にあるように思います
せっかくですので、この辺りをどう整理しておられるか教えて頂きたいです
>>201 さん
これですけど、わたし思うんですが、うちのマンションはたまたま計画と図面の変な所に気付いてくれた方がいただけで、エステムの余所のマンションも同じじゃないですか?
だって、この計画書、無いものまで修繕するように計画されてたり、あからさまに使い回しの形跡じゃないですか?
うちのマンションだけこういうのでダメージを受けてますけど、余所のエステムのマンションも調べて貰えば変な所出てくると思います
うちだけ計画も図面も変でダメージ受けるのはちょっと違うと思います
あと、対応がおかしい
去年の議事録だと、エステム何も保証もしないって言い張ってるじゃないですか
まあ、こんな計画と図面を作ったエステムに修正させても信用なんか出来ないから、別の所で修正してかかったお金を払わせるのがいいと思います
同感です。
うちでこんなトラブルを起こして、よそは無事って事はないでしょう。
よその修繕計画も適当に作ってる可能性が高いし、図面も同じ。
深刻なトラブル起こして何も説明しない、対応しないみたいですが信じられない。
理事会は何をしてるんですか？
嘘をついて会議を傍聴できなくした、議事録を読ませなくした、修繕計画と図面を隠してるっていうのは本当に怖いです。
長期修繕計画を変更するには総会決議が必要ですが、この件で総会は開催されていないのでまだ修正されていないと思われます。
理事会を傍聴していましたので、知っていることをご説明すると
去年春頃、エステム管理サービス社から理事長さんに対して、実在しない項目を書き込んだ部分についてだけ修正すると提案があったみたいです。
私、不足する項目が沢山あるのに、その修正に何の意味があるんですか、と意見を出しました。
去年10月の理事会も30分ほど傍聴したのですが、長期修繕計画修正の議題はなく、私が、早く対応してください、とお願いをしたところ、理事長さん副理事長さんは押し黙られました。
その後のことは、議事録を長期間閲覧させていただけず、また1月理事会に関してはルール通りに傍聴を申し出たところ前日になって突然断られた経緯に繋がり、理事会がエステム管理サービス社で開かれていることもあって、一体どうなっているのか知る術がありません。
208さんの、総会で管理会社を変えてはということについて
国は、管理会社の変更を、出席者の１／２以上の賛成があればできるとする手本を示しています。
ところが、このマンションでは、エステム管理サービス社が持ってきた管理規約によって、区分所有者の３／４以上の賛成がないと、管理会社をエステム管理サービス社から変更できないルールになっています。
この場合問題になりそうなのが、>158のことです。
委任状等を適切に保管するように意見を出して以降、なぜか投票数が50前後に激減したことが影響するかもしれません。
また、理事長さん以外が総会に提案をするには、区分所有者さんの一定数の賛同が必要なのですが、区分所有者さんに連絡するには組合員名簿が必要です。
実は、私、別の目的で組合員名簿の閲覧も請求したのですが、>189の状況です。
理事長さんから長期間閲覧を許されず、また先日はじめて許されたときには、それぞれが何十ページもある他の書類とひっくるめて“30分間”しか時間を与えていただけませんでした。
管理会社をエステムから変え難くするように規約細工してたとか最初から仕組まれてますやん
理事長と副理事長2人だけを自分の会社で会議させて
理事長も理事長で、傍聴者はだまし討で排除するとか
総会書類、何も対応しませんって主張してるんでしたっけ？？
どんな会社かと思いますし、その会社の言う通りに理事長がしてるとしたらこんな茶番はないですね
説明しませんと言い張ってるようです
修繕計画の問題以外にも何ページも質問をしてるようですが、全て説明しませんと言い張ってるのが信じられませんが
これも区部所有者さんは持ってると思います
221、
エステムに云われてノーチェックで修繕費を値上げした役員会にも問題あります
エステムは言語道断ですが、修繕費を値上げした役員会は免責でない
修繕費と図面のチェックはすぐにする事
法的措置を実施する理事長さんと副理事長さんは遠路エステムの会社に行って囲われて理事会をしてます、という話ですね
嘘の貼り紙を掲示した上で
理事会経験者だけは規約違反を許したままとかオマケの話もあり
竣工図面に関して話が大きくなっているように思うので、総会で報告されていることを改めて投稿させていただきます。
竣工図面と建物実態の相違が確認されているのは、現時点で配管です。
総会での複数の区分所有者さんの証言は
あるお部屋で排水不良が起こった際、竣工図面を基にエステム関連会社が施工をしても問題が解決しないということが繰り返されたので、よく調べると配管が竣工図面と違っていた、ということです。
問題発覚時の理事長さんはこのことを記録せずにいたようです。
次の理事長さんは、エステム関連会社が施工しても問題が解決しなかったことを理由として、配管メンテナンスの業務からエステム関連会社を除外したということを聞いています。
なお、建築確認申請時に大阪市等に提出する予定図面通りの竣工とならないことはままあることのようです。
しかし、うちの場合は、竣工図面（完成時の状態を表す図面）が建物実態と違っているようですので、これは管理組合に竣工図面を引き渡した者に責任があるのではないかと考えられます。
法的責任を問うには時効が迫っていることを、現在の理事長さんには複数回に渡ってお伝えしたところです。
ただ、理事長さんへの連絡についてもエステム管理サービス社を介していますので、理事長さんに正しく情報が伝えられているか注意が必要ではないかと思っています。
図面の閲覧請求した方で、長い間見せて頂けない話しはどうなってますか？
他の書類も何十ページもあるのに３０分だけしか確認する時間を頂けないのは、明らかに竣工図面の調査を出来なくされてると思いますが、その後見せて頂けたんでしょうか？
私も同じ感想。
エステムに都合が悪い事が発覚しないように動いてる。
今修繕計画と竣工図面を見せないように動いてるのも掘り起こされるともっと酷い事が出てくるからだと思います。
当時の理事長が売って逃げたのもそういう事でしょ。
今の理事長も見せないようにしてるのなら同じではないかと。
どこの組合さんもこれですね
https://gentosha-go.com/articles/-/76019?page=2
最悪のケースは、理事長が詐欺師と組むことである。
詐欺師に真っ先に狙われるのは理事会である。
大阪府大阪市西区立売堀四丁目 |
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4,518万円～7,878万円 |
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1LDK、2LDK |
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33.21m²～55.80m² |
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総戸数 70戸 |
大阪府大阪市福島区海老江２丁目 |
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未定 |
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1LDK・3LDK |
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33.21m2～70.86m2 |
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総戸数 27戸 |
大阪府大阪市都島区都島南通二丁目 |
|
6,180万円～8,130万円 |
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3LDK・4LDK |
|
62.46m²～81.44m² |
|
総戸数 39戸 |
大阪府大阪市都島区片町2丁目 |
|
5,250万円～2億7,000万円 |
|
2LDK～3LDK |
|
55.52m²～124.13m² |
|
総戸数 99戸 |
大阪府大阪市城東区新喜多1丁目 |
|
3,990万円・4,990万円 |
|
1LDK～2LDK |
|
43.63m²～53.53m² |
|
総戸数 116戸 |
大阪府大阪市中央区中寺二丁目 |
|
未定 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.36m²～130.95m² |
|
総戸数 91戸 |
大阪府大阪市福島区大開３丁目 |
|
4990万円～5950万円（先着順） |
|
1LDK・2LDK |
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46.92m2・57.78m2 |
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総戸数 140戸 |
大阪府大阪市淀川区新高1丁目 |
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3,630万円～5,980万円 |
|
1LDK・3LDK |
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36.05m²・60.43m² |
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総戸数 71戸 |
大阪府大阪市大正区三軒家東1丁目 |
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3,800万円予定～5,600万円予定 |
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1LDK・2LDK |
|
32.79m²～46.48m² |
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総戸数 56戸 |
大阪府大阪市旭区生江三丁目 |
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3,790万円～5,220万円 |
|
2LDK・2LDK＋S・3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.58m²～70.23m² |
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総戸数 212戸 |
大阪府大阪市鶴見区緑２丁目 |
|
4790万円～5740万円（第3期） |
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3LDK |
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60.83m2～67.85m2 |
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総戸数 48戸 |
大阪府和泉市いぶき野５丁目 |
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3798万円～5158万円（うちモデルルーム価格4578万円・4598万円） |
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1LDK～3LDK(1LDK+WIC～3LDK+N+3WIC) |
|
57.95m2～84.52m2 |
|
総戸数 165戸 |
大阪府箕面市船場東２丁目 |
|
3800万円～2億4550万円 |
|
1LDK～4LDK |
|
35.92m2～140.54m2 |
|
総戸数 728戸 |
大阪府三島郡島本町百山794-5 他 |
|
4300万円台～6900万円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
|
61.83m2～81.88m2 |
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総戸数 207戸 |
大阪府茨木市庄１丁目 |
|
4570万円～1億円 |
|
1LDK+S（納戸）・3LDK |
|
57.97m2～80.82m2 |
|
総戸数 279戸 |
大阪府三島郡島本町桜井２丁目 |
|
4930万円～7980万円 |
|
3LDK～4LDK(3LDK～4LDK＋N) |
|
67.61m2～88.71m2 |
|
総戸数 362戸 |
