プラウドタワー武蔵小杉

住まいサーフィンの中古単価だとコスギタワーは坪230万。中古物件には新駅効果はもはやないんだね。

分譲時新築で坪210のコスタが中古で230
これが新駅効果でなかったら一体何効果なのか？

プラウドタワー東急東横線駅4分坪300(予想)または270？
ザコスギタワー横須賀線新駅4分坪300または270
となるはずだが、実際はコスギタワー坪230

→新駅効果はない

といっているのでは？

勝手に補足してみました

>>103
中古価格は分譲時の価格を元に形成されていくから、騰落率を考えないと意味が無い。
新築は小杉整備が本格化してから坪200→坪270-290まで上昇している。

インチキ不動産会社さんみたいな表現ですね。4年で坪200から坪270まで上がりました。(今後も上がりつづけますよ。2016年で340)だから今が買いです！

>>105
買いかどうかとか言ってるんじゃなくて、新駅効果があったかどうかの話でしょ？
その話だったら中古騰落率を考えたら「有った」と言えると思う。
プチバブル全盛期の分譲物件も他地域と比べたら、騰落率的にマシだしね。

今後のマンションが売れるかどうかは別だけど。

もし上丸子のNEC玉川事業場あたりに横須賀線駅ビルと直結タワマンが出来れば坪300いくんじゃないかな
レジ中古は今でも260～270で売出されて、わりとあっという間に売れちゃうぐらいだし

新築分譲価格だけ上がって、中古は上がってない（あの時期の物件だと他エリアでも１割くらいは上がってる）。

今小杉物件買ったら、損するだけってこと。

すまいサーフィンのレジの中古は坪単価２００万。

中古の売り出し価格は売主の言い値だから成約価格をチェックしないとね。

ちなみに人気の中古物件は表に出る前に仲介業者に登録してる人の待ち行列ではけちゃう。表に出てるってことは売れ残ってるってことだよ。

え、成約価格をチェックしないとねっ、とか言っといて住まいサーフィンなの・・・？
ちゃんと理解してる？

↑　レインズチェックできるデベさんかな。

レジの中古は坪単価２００万なの。安い！
プラウドタワーと同じ東横線4分だし中古だけど好みの間取りが売りに出てたら断然レジがいいね。

レインズは機能が限定されますが、誰でもネットから利用可能ですよ。

いつレジが坪200で決まったんですか？
かなり真剣に探してたのでショックです。
250でも2LDKなら決めてたのに最近はまったく出てませんでしたよ。

レジが坪200なら瞬間蒸発ですよ

それと最近決まったコスタの西向き230は男性の独り暮らしでかなり汚れていたため１割ダウンになって即決したと記憶してます。

プラウドの敷地にクサビのように食い込んでいるユニオンビルって何なんでしょうね？

やっぱりユニオン系なんですかね？

>119低層は見渡した限り眺望悪そうですが何階から居住スペースなんでしょね？ 一体型タワーって結局は賃貸住宅のみならずテナント貸しするよって話ですね。

＞１１５
つい最近の折り込み広告で
１８階１LDK+S ６４．６６平米が５２８０万円ででていましたよ。
レジが坪２００って安すぎると思いますけど。

坪269です。どんなに値切っても坪200にはならないでしょう

やっぱり適当な書き込みが多いです

レジの中古価格を聞いて、勢いなくなりましたね。

>121その18階西向きの部屋は長谷工の中古部門が抱え込んだせいで売れ残ってる部屋です。

５月に低層階の西向きを5000万円弱でイニシアさんが成約させてますからそっちが相場ですね。

つまり坪250〜260です。

レジは22階の3LDK南向きが6000万で売れてない。条件がよくても270では売れないみたい。
レジやパークGWTを選ぶような客層は高さに興味がないんだね、外廊下からの眺望は良いけど購入動機は利便性だろうから野村タワーとは違う。

野村タワーは客層が既存タワーのどれとも違うんだろうけど強いて言えば住商&三井のリエトクラッシータワーなのかな？

プラウドタワーは、エクラスやＧＷＴの上をいく高級路線らしいですよ。

駅からかなり離れてるレジやイニシアとは一緒にしないでくださいm(__)m

プラウドは武蔵小杉の商店街内初のタワマンですから、
グランドウイングと比べてね〜。

コスタ、リエト２本、三井３本、エクラスときてプラウドタワーは8本目。
武蔵小杉タワマン１３本の後半に入りました。
本命のエクラスやＧＷＴとは趣向が違うお買い得マンションになることを期待しています。

ここも「住みこなす場所」ではなく「使いこなす場所」でしょ。
どう考えても「住みこなす場所」はもっと西側。

タワマンが立つような立地に住環境を求めちゃダメでしょ。望めるのは利便性だけ。

駅からかなり離れてるレジ


って、レジは駅から近いよね

レジは横須賀線新駅駅のすぐ隣。開業前の販売だったから、上がってもいいものなのにね。

レジの中古が坪250〜260なら上がっているんじゃない？売り出しのときは坪240ぐらいだったはず

ミニバブル期前の物件って１割は普通に上がってるでしょ。

>133評価が高い特別なマンションです。
消防署と同じ電線から電力供給を受けているため震災でも停電せず街にあふれかえったパーク住民をロビーに受け入れた伝説的物件。
僕は中古でもコスギNo.1と思うのですが嫁さんの評価はいまいちでした。

レジ新築分譲時の話？　低層階は坪200チョイでしたよ
中古坪250～260になったのは新駅着工以降です
小杉は価格が下がってるなんて言ってるのは新参の知ったかぶりだけですよ

内覧した際には嫁さん曰くゴミ置き場が遠いのと廊下側の駅音が聞こえすぎるのでは？
の二点が気になったそうです。

コスギの中古相場は特殊な状況かなと見ています。
三井のリハウスさんと他業者さんでコスタやリエトの販売価格に開きを感じます。
リハウスさんがコスタとリエトを高値で出すためパークが相対的に割安となり決まってますね。

でもってリエトクラッシーは立地が良いためそれでも売れて暴落率が+2%なのに売れ残るという不思議な状況になってますよ。
もちろん新駅ベスト立地のイーストタワーの分譲も効いてます。

>131タワーが建つともれなく周辺に空間緑地が設けられるため、住環境は向上しますよ。
実際にご覧になれば一目瞭然ですね。

また暴落率って言ってる人が…。
騰落率だよ。

ヨーカドー前のセントスクエアは、
ミニバブルの分譲時に坪300近くしてたが。

結局武蔵小杉では立地的にセントスクエアが最強。これ書くとなぜかパークシティ住民がキレちゃうんだけど。

「東にイトーヨーカドー、西に区役所・二ヶ領用水、南に警察署・商店街、そして北には病院や学校」のキャッチコピーでスーモさんからＤＭきましたよ。

「東にユニオンビル隣接、西に電波塔、南にパトカー緊急出動の警察署、そして南には南武線と１４階までお見合いレアリスマンション」だよ。

プラウドタワーはこれ一本の売り切りだし立地があまりにごちゃごちゃしすぎだから、高いと見せかけてお手頃価格で即完売を狙うのが賢者の売り方でしょうね。
眺望に難があるお部屋を思いっきりお買い得な投資用物件として売り切るか、自社で賃貸するかで平均坪単価が大きく変わるね。
普通は小杉の一等地でバッタ売りしたくはないだろうけど、もう野村のプロジェクトはこれが最後だからこの地区の将来性とか関係なくさっさと消費税前に売り尽くすのもありだなあ。


>144セントスクエアって旧病院敷地の一部だから。通常病院跡地って土地としてはなにかと各種制限があるものなんですよ。

スーモのＤＭってブリリア磯子の大幅値下げ情報とセットで届きました、神奈川板の２大懸案物件ですね。



将来を占う何かの警告でしょうか？

300なら相当お買い得感ありますね。

眺望に難ありの低層物件を賃貸やSOHO分譲にすれば充分有り得ますよ。

賃貸需要がなかったからリエトが分譲になったのじゃない？賃貸でまわる(賃貸のほうが儲かる)のなら住友不動産は中古販売しなかったはず

住友不動産は賃貸もやっていたよね？

賃貸棟も商業棟もあるし、そもそも新駅前にデッカイ自社ビル建ててオフィスやテナント入れてるわけだし
野村不動産は武蔵小杉に対して腰を据えてじっくり取り組むつもりなんじゃないかな

賃貸棟はは元々賃貸やってた地権者のもので、野村は関係なかったはず。

いわゆる高級賃貸は無理だろうけど賃貸需要自体は相当あるでしょ
駅近に地味にポンポン賃貸マンション建ってるし即埋まってる

>149リエトイーストって新駅できた途端に賃貸埋まったんですよね。

ここは本格派プラウドらしいのでＧＷＴよりお高いのでしょうね～

>154そこが不思議なんだよなぁ〜

僕の拙い常識ではNTTの電波塔、警察署、線路、真正面のお見合い…全部マイナス査定要因なんだけどなぁ。

駅前からパチ屋、飲み屋、とヨーカドーと抜けて歩くのも子育て立地ではNGなのだが…野村マジック発動かな？

NＴＴの電波塔があるから、ものすごく電波の入りがよかったりして(笑) 警察署があれば、子供をもつ親としてら安心ですよね。ちなみにタワーの北側には、線路との間に何か建ちそうな気配ですが、どれくらいお見合いが気になるほどなのでしょうか。

>156えっとですね、用地が少し変形しててプラウドが建つ辺りは線路と距離がないんだ。

しかも線路のすぐ向こうに16階建てだったと思うけど板状マンションがまっすぐプラウド北面を向いて建ってる。

警察署はパトカーの緊急出動が嫌だよね。

小杉のパチ屋さんの一番の問題点はいまだに音がダダモレなんだよね。

まさか防音対策あのままってことはないよね？

警察署については、緊急時に緊急出動してくれるのをどう評価するかですね。ちなみに私は記憶がないくらい見かけたことがありませんでした...(汗)パチンコ屋は、エクラスの足元に入るのでしたでしょうか？GWTはタワーに囲まれてますが、良いマンションだと思いますが、どうなのでしょうか。

武蔵小杉Ｗａｌｋｅｒにも紹介されてますね。
新駅を使わなければ、利便性は良いと思います。

ここは明らかにエクラスやパーク（既存パークも含めて）と比べて落ちますね。
土地の形状がユニオンビルがあるため凸凹になってる、従って玄関が変な方向になる。
さらに駅から既存物件と比べるとちょっと遠い。

これってかなり決定的です。
GWTが３００とすると２７０ぐらいの差がついてもしょうがないでしょう。

新駅使わなければ
って、普通使うよね。

本当に1ヵ月に1回程度しか新駅使わないのであれば
武蔵小杉ではなく別の東横駅でいいんじゃない？

理由は武蔵小杉は他の駅より高いから。

>163 例えば何駅がよい？

駅からの距離に比例して、住まいに対する満足度が比例するとしたら、エクラスやＧＷＴは最高ですよね。ちょっとだけ極端な考え方な気も個人的にですがしますが。

東急が東横線だけだと思ってる人がいるけど
小杉なら目黒線も使えるからこその東急偏重なんだが
本数も多いし

日吉は目黒線始発だけど、特急停車が通勤時間帯だけで
駅近は武蔵小杉と同じぐらい高い

新駅側を軽視する層がいるのは
本数の少なさとそれに起因する混雑も背景に有る

今日のスーパーニュースで小杉が取りあげられてましたね。
東地区は、超高層のタワー多いですが、強風は大丈夫でしょうか。番組では適度に低・中層の建物がある必要性について日大の先生が述べられてましたが、、、

土地の形状がビルがあって凹凸だと、玄関が変な方向になるというのがよく分かりませんでした。みなさんはお分かりでしたでしょうか。当たり前の考えでしたら、ごめんなさい。

新駅JRはやはりすごいですよ、今まで日吉に住んでたので東急しか使ってなかったけど、今度パークに引っ越してからJR使うようになりその威力にびっくりしました。
新宿、銀座、東京駅　品川、横浜は絶対新駅のほうが圧倒的に早いです。
今では東急の尺取虫みたいな電車はもはや勘弁って感じです。

でもプラウドからだと新駅まで歩くので大変ですね。
パークだとプラウドから新駅まで歩く間に東京着いちゃう感じです。

>>169
その代わり通勤時間帯は混雑がひどいし、本数少ないから
1本乗り逃がしたら15分待ちとかもザラだよね。
東急はこれから副都心線直通も控えてるから、この物件の分譲時期を考えると
直通してから改めてお互いを評価しても遅くないと思うけど。

再開発エリア内に、既存ビルが取り込まれているー

これまでの開発にありましたでしょうか。

これからの街づくりにおいて、何か大事なことを示唆しようとしているのではと、考えずにはいられません。

現時点でマンションを肯定も否定もしませんが、野村不動産はこの地でなにか大きなことにチャレンジしようとしているような気がしてやみません。

便利な東急線と、あと南武線が使える。そして使おうと思えば、歩く歩道を利用して横須賀線も使える。そんな整理でいいのではないでしょうか。

>>172
どれを優先するかによって武蔵小杉で住むマンションが
変化するということなんじゃないの。
値段的に大幅に違うなら別だけどそうじゃないから。

No173さんのおっしゃるとおりですね。優先順位の付け方は人によりけりですものね。偏り過ぎず、バランス良く考えたいものです。ありがとうございます。

>171それ自体はたいして大きなチャレンジではないかもしれませんが、西側に地続きで中原区役所につながってるのですがその一角が同じ清水建設の工事現場になってます。
新駅の前に野村不動産ビルを２棟も建ててるぐらい気合い入っていますから未発表の官民一体計画が水面下で進行してるかもしれませんね。

>168すみません、書かれた方とは別人なのですが現場を一度御覧になればわかりやすいですよ。

本来なら武蔵小杉駅側にエントランスがありそうなものなのですが富士通さんのユニオンビルがあるためまったく見当違いの位置にメインエントランスができて
複合型の商業施設か賃貸棟らしき建造中の建物をすりぬけたサブエントランスから駅へ向かうようになりそうです。

正直なところこのタワー単発ならあんまり気合い入れたくない立地です。
川崎市絡みの公共事業で実績を作るために清水建設と組んで西口開発に食い込んで来ている印象です。

>>175さん
既存ビルを取り込むだけでしたら、それだけでは大きなチャレンジとまでは言えないかもしれないですね。

野村さんはそこまでしか考えてないのでしょうか。

上記の続きとして、中原区役所からの一連工事が絡んでくると面白いです。道路としっかり歩道が整備され、エントランスの計画にもつながっている、など。

ただ官が絡み非常にハードが高いゆえ、それほどまでの気合いかは、現状定かではありませんね。

ちなみに先ほどの記載は、全てのものを壊して開発する、というこれまでの再開発の流れに対して、この地区の計画が今後の街づくりに何かしらの意味合いを持ってくるのでは！？と思い、投稿をさせていただきました。

さまざまな開発が小杉の周辺地区では予定されており、『武蔵小杉の今後』が楽しみです。

>176
東急線の駅までのアクセスは、線路沿いの歩道の一本道ですよ〜。

北側改札口 〜 マルエツ北側 〜 プラウドタワー (〜区役所含む？) に掛けて、道路が整備されるみたいです〜。

横須賀線へは、南武線ホームより歩く歩道を利用しましょう。

想定価格帯について

・これからの西口再開発のリード物件 。
小杉で高く売れることは、すでに既タワーにて実績あり。

・住生活エリアのセンター
周辺には、イトーヨーカドー、区役所、中原警察署、大学病院、中原郵便局、図書館、二ケ領用水、法政通り商店街、自治会館、保健福祉センター、学校など集積しているエリアの真ん中。

・消費税の駆け込み需要の想定

・周辺のプラウドの既分譲の価格帯。
今井南町 徒歩8分 260万代、元住吉 徒歩9分 250万代。

・小杉周辺の中古タワーの価格帯。
物件や条件によりますが、270〜290万代など

(仕様などは不明)

価格帯は300万以上で、そう間違いはないでしょう。

・小杉周辺の中古タワーの価格帯


は同条件では250ぐらい。
「物件や条件によりますが、270〜290万代など」としているところに無理があると感じました。

なので価格帯は300万円ではなく坪270万円が妥当

小杉の近所の戸建ての人は、駅前にタワマンばかり建てられてかわいそう。ニュースでやってた強風問題とか聞くとタワマンなんか住めないな。

西口側にあるナイスのセントスクエア武蔵小杉が、中古の西向低層階で290-300 万で成立しているのも、想定に入れてました。

中古については、どの物件でみるかにより変わりますので、中間あたりにて幅をもたせた記載となっておりましたのは、ご了承くださいませ。

来年中の東急線の副都心線直通や、その後の相模原線の開通の予定もあり、小杉全体の価値が高まるのは間違いではなさそうです。

70平米3LDKが中心だそうで、狭苦しい感じの間取りになりそうですね

Nｏ183
あえてお伝えしますが、それだけの断片的な情報にて、何が判断出来るのでしょうか。

安くあって欲しいという願いは分かりますが、
300を切るのは、相当条件の悪い部屋ですよ。

まあ予想ですからね。いろんな意見でてきますよ

プラス要因も戸別にひっかかってくるマイナス要因もある意味わかりやすいため高い部屋は高く、安い部屋は安く売ればすぐ埋まると思います。
同じ階、似た間取りでも三種類ぐらいの購買層が混在するような多彩な価格設定で綺麗に完売しそう。

>>180
小杉の中古タワー興味があります。
２５０はどこでしょうか？

>180ついこのあいだザコスギタワーの中層階西向きが69平米4800万で即決しましたよ。

ただし男の一人暮らしでかなり汚なく使ってたみたいな話だったので嫁さんが引いてしまい我が家は内覧しませんでした。

リエトイーストの再販がおすすめです。
3％＋消費税＋６万円の手数料がかからないうえに内装リフォーム代、引っ越し代、エアコン代も浮きましたから頭金作るのが楽でしたよ。

内装クリーニングも要らないのですぐ住めます。

そのコスギタワーは坪単価229万円で安いね

連投すみません、でも待てるなら新しい物件は魅力的ですね。

新築はプレミア１５－２０％はのっていますよね。

リエトイーストは引っ越し代とかサービスしているみたいだけどお得かどうかは物件価格次第じゃない？

坪単価280だったらサービス考慮しても割高だし、坪単価230だったら割安

>>193
プレミアは承知の上で新築に手を出すんでしょう。
それよりも武蔵小杉にしては割高なんだよなぁ。

再開発進んでも、エクラスの下に入る以外のパチンコ屋、
飲み屋、風俗店などは残りますかね？

有楽町にもパチンコはある。うまく隠せて、外観に差し支えはないよ。
武蔵小杉もそんな感じだよ。

リエトは、もともと賃貸として一時貸し用に低仕様にて建てたのを、その後に分譲に切り替えて売っている。

他のタワーと同じ扱いをしているのは根本が誤り。

>198さん勉強不足だね。
リエトは元々分譲仕様が、
賃貸になったのだよ。
再び分譲にもどってるだけ。

>199コスギの坪単価が上がるまでクラッシーは一年半塩漬けにされ、イーストは3年ファンドが転がされ、予定通り分譲されてます。

建物は鹿島が新入社員研修でモデル物件にするぐらいの自信作です。