23区内の新築マンション価格動向(その58）

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/resource/attachement/22leaf.pdf
埋め立てた廃棄物からメタンガスが発生します。
このガスによる火災が起こらないよう、パイプを打ち込んで、ガスを抜いています。

>133
いいかもね

何色のエリアの事ですか？

マンション駐車場設置率　リーマン・ショック前の83.5％から61.6％へ激減

　リーマン･ショック後の景気の後退で分譲マンションの駐車場設置率が低下しているが、これに東日本大震災が追い討ちをかけるように設置比率は大幅に下落していることがわかった。別表は、リーマン・ショック前の企画と思われる物件と、現在分譲中の首都圏マンションの駐車場設置比率を比較したものだ。

　調査は、住宅情報誌「住宅情報」の2008年12月2日号（以下、リーマン前）と、「ＳＵＵＭＯ」（前「住宅情報」）の2012年3月2日号（以下、現在）に掲載されている物件の総戸数と駐車場設置台数を集計して比較したものだ。駐車場には、来客用、身障者用、その他利用条件が付いているものもあるが、集計を急ぐためカウントしたりしなかったりしたものも含まれる。全体の数値に与える影響はごくわずかと判断した。

　調査によると、リーマン前は168物件37,877戸のうち駐車場が設置されているのは31,614戸で、設置比率は83.5％にのぼっている。都県別では23区が59.3％となっているほかは、都下が100％を超え、神奈川県、埼玉県、千葉県ともに90％を超えている。

　一方、現在は157物件28,096戸のうち駐車場が設置されているのは17,294戸で、設置比率は61.6％にとどまった。リーマン前と比べ実に21.9ポイントも下落している。23区が47.4％と50％を割っているほか、掲載物件が大規模物件（リーマン前に企画した可能性もあり）など3物件しかなかった千葉県が100％となっているが、神奈川県が83.3％、埼玉県が79.3％とリーマン前から10ポイント以上下回っている。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/24th/times/news91.htm

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【ＦＲＢウオッチ】ＮＹ株「世紀の三尊天井」、熱狂の終わり
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-M42W3E0YHQ0Z01.html
５月17日（ブルームバーグ）

　ニューヨーク株式市場は百年に一度の「三尊天井」形成に向け最終局面に入ってきたようだ。当欄で前回リポートしたバーナンキ米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長の大規模金融緩和策が主導する「ＱＥ（量的緩和）バブル」は20年以上さかのぼって見ると、３番目の巨大バブルに相当することがわかる。
　３番目のバブルは今なお膨張過程にあるようにも見えるが、ピークアウトは時間の問題と言えそうだ。歴史は細部が異なっても、同じパターンを繰り返すからである。国民経済を最も良く反映する消費者信頼感指数も2000年７月をピークに、「アメリカの世紀」がピークアウトしたことを明確に映し出している。
　株価が実体経済から独立してバブル状態を続けることはできない。これから実体経済にタイムラグを伴って下降線に転じると、３つの山からなるヘッド・アンド・ショルダーズ、日本の相場用語では三尊天井が完成する。
　最終局面に接近中の現代の三尊天井のタイムスパンをさらに広げて、前世紀初めまでさかのぼると、1930年代の大恐慌に至る20年代の巨大バブルに匹敵する迫力で迫ってくる。しかも、29年をピークとする20年代の株価高騰は、米経済の若さを象徴するように一本調子で力強く高騰した後、一直線で下降トレンドを描いている。
■　内実は大恐慌よりも深刻
　米国はこの株価暴落で大恐慌に突入するが、それを克服したとされるフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領が就任した1933年３月に、米鉱工業生産指数は前年同月比で13％低下していたが、４月には21％上昇、７月には62％上昇と急角度で反転する。
　同大統領がニューディール政策の核となる産業復興法案に署名したのは同年５月のことだから、この回復はニューディール政策が直接関与したわけではない。米経済は大恐慌を克服する過程で、その後世界の覇権国へと躍進する力を蓄えていたのである。これに対して、20世紀から21世紀にまたがり、最終局面に入りつつある「世紀の三尊天井」は、その覇権国が衰亡へと向かう転換点を画している。
　三尊天井の初めの山はクリントン政権時代の1990年代に膨張し、2000年にピークアウトした。同大統領が退任した2001年１月以降、株価は下げ足を速め、Ｓ＆Ｐ500種株価指数で見て2000年３月の高値から02年10月のボトムに向けて約50％下げた。
　第２の山は最も高く、ブッシュ大統領時代に形成され、2007年10月にピークアウト。翌年９月のリーマン・ショックを伴いながら、Ｓ＆Ｐ500種は57％暴落した。
　ブッシュ大統領は翌2009年１月に失意のうちに退任。この二人の大統領が形成した二つのバブルは、大統領に次いで二番目に大きな権力を持つと言われるＦＲＢ議長を務めていたグリーンスパン氏が、その形成に深くかかわっている。
■　危険な綱渡り
　グリーンスパンＦＲＢ議長は初めのバブル膨張が加速し始めた1996年12月に「根拠なき熱狂だろうか」と問いかけ、バブル形成に警鐘を鳴らしていた。しかし、その３年後の99年６月になると、株高について「100年に一度の技術革新」による生産性の向上が背景にあるとして、これを正当化するようになる。その上で、「適正な資産価格水準を判断することはできないので、バブルは破裂したあとに、金融緩和で対処すればよい」という政策を確立する。そのおよそ１年後にＩＴ（情報技術）株式バブルは破裂する。
　住宅・金融バブルについても、グリーンスパン議長は2005年７月に「小さな泡粒であるフロスにすぎず、バブルではない」と言い切る。しかし、このとき住宅・金融バブルはピークに向けて、最終局面に入っていた。
　クリントン、ブッシュ両大統領の後を継いだオバマ大統領は、グリーンスパン議長の後任であるバーナンキ議長との二人三脚で、三番目の山であるＱＥバブルを形成している。
■　バブル膨張期間が短縮
　バーナンキ議長も「バブルは認識できないので、破裂した後に大規模な金融緩和で対処すればよい」という前議長の政策を引き継いでいる。これはかなり危険な綱渡りと言える。しかも、この危険な綱渡りは、そろそろ終わりが見えてきた。
　1987年10月のブラックマンデーを起点として考えると、クリントン政権時代の一つ目のバブルは2000年３月のピークまで約13年。そこからブッシュ時代のバブルのピークまでは約７年と短くなってきた。前回バブルのピーク形成から既に５年目を迎えた現在、今回のバブルは最終局面に差し掛かっている。
　クリントン、ブッシュ時代のバブルはいずれも金融が大きな役割を果たしたものの、実体経済にもバブル特有の展開があった。クリントン時代にはＩＴ技術がバブルの主役を担った。ブッシュ時代には住宅が金融と一体化して中心となり、国内総生産（ＧＤＰ）の７割以上を占める個人消費が膨らんでいた。
■　ＦＲＢバブル
　一方、今回はＦＲＢの金融が主導。実体経済では製造業が盛り返したといわれるものの往年の力強さはない。さらに重要なことは家計がバランスシート修復に加えて、賃金の抑制で消費の勢いを失っていることだ。民間金融機関も先のバブル崩壊の影響が大きく、力をそがれている。
　この状況で株価がバブルを呈することができたのは、ＦＲＢの大規模緩和策があったからに他ならない。ＦＲＢは2009年３月に量的緩和第１弾（ＱＥ１）、10年11月に量的緩和第２弾（ＱＥ２）を実施した後、11年９月には短期国債を売って、長期国債を購入するオペレーションツイスト（ツイストオペ）と超低金利政策の時間軸明示という非伝統的な緩和策を導入した。これら３つの異例な緩和策はいずれも株価がボトム圏を低迷しているときに実行されており、株価はＦＲＢの政策を支えに水準を切り上げてきた格好だ。　
　ＦＲＢは基軸通貨を発行する世界の中央銀行だけに、バブル生成の力も強力で、これを背景にニューヨーク株式市場は日欧の株価低迷を尻目に大きく戻してきた。ただし、実体経済がついてきていないだけに、バブルの生成期間は、クリントン時代はもとより、ブッシュ時代の第２バブルよりも短いものになるだろう。
■　オバマ大統領再選を左右
　ことし11月に再選を控えるオバマ大統領としては、現在生成中の３つめのバブルの崩壊をできるだけ先に延ばしたいところだろう。オバマ大統領が師と仰ぐフランクリン・Ｄ・ルーズベルト大統領は大恐慌を克服したとされるが、1936年の再選にかけて株式市場はバブル化していた。このときは、最終局面で株価が一段高となり、同大統領の再選を支援し、翌37年１月にピークアウトしている。オバマ大統領も11月の選挙を控え、株価ピークアウトのタイミングは２期目当選の成否を左右しかねない。
　第３のバブル崩壊の兆候は、過去のバブルに手を貸したと批判されているグリーンスパン氏が再び登場して、体現してくれた。同氏は今月初めにブルームバーグ主催のイベントに出演。現在のニューヨーク株式市場の株価水準について、「株価収益率は極めて低く、株価は非常に割安だ」と断言したのである。同氏はこの発言が「三度目の正直」となり、後世に名声を残したいと考えているのかもしれない。
■　二度あることは三度ある
　しかし、グリーンスパン氏が在任中に強気に転じた時には、２度の大型バブルとも、最終段階に到達していた。二度あることは三度ある、と警戒しておいたほうが良さそうだ。
　グリーンスパン氏が最初に気付き、その後、自ら飲み込まれていった「根拠なき熱狂」も、「世紀の三尊天井」の形成とともに、そろそろ最終幕に入ろうとしている。

（1960年代から現在までのS&P 500）

1900年から現在までのダウ

http://stockcharts.com/freecharts/historical/djia1900.html