グリーンコート レジデンス　契約者専用

857さん

ご返答ありがとうございます。
そうですよね。他のマンションを参考にしても仕方がない話です。


みなさん

理事次第といいますが、理事も輪番制でなりたくてなったわけでは無いとおもます。
基本的な役割は意見書やアンケートなどの出された問題を、議題にし、総会で決議することなので、
理事が問題提議はしません。（してもいいですが、それはいち区分所有者としてだと思います。）

みなさん、区分所有者次第ということだと思いますよ～。

８６２さんの言われるとおりだと思います。
理事は順番で回ってくるので、入居者すべてが自分の問題として考えないといけませんよね。
選挙の投票に行かないで日本の将来を憂いているのと一緒で、なるべく総会には出席して、
真剣に考えることが大事だと思います。

８６１さんのように、自分が理事だったら自信がないと思っている方も多いと思います。
しかし、一人で理事をするわけではないし、どなたかが提案されているように、
コンサル会社に頼べばいいわけですから、まずはコンサル選びから始めればいいと思います。
コンサルに支払う費用と、我々が払い続ける高額な管理費・修繕費を天秤にかければ、
自分に理事が回って来た時は、力を合わせてがんばりましょう！！

862さん、863さんの様な意識の高い方が少しでも増えればいいなと思います。

何よりもまずは現状を正しく認識して、問題意識を持つことが重要だと思います。
問題意識を持てばどうあるべきかを考えるようになるし、どうあるべきかを考えればそれをどのように実行すべきかを考えるようになると思います。

863さん
この規模のマンションであれば年間１千万円程度の管理費の削減は簡単にできますよ。
それに対してコンサルの費用はたかが知れていますよ。

中には削減した年間の管理費の半分を報酬として取るところもあるみたいですが、この様なコンサルは費用は高いし中身よりも削減を優先という傾向があるので避けたほうが良さそうです。
通常のコンサルであれば高く見ても２百万円もあれば十分だと思いますよ。

２百万円掛けても毎年１千万円削減できれば費用対効果は抜群ですよね。
仮に五百万円掛けたとしても十分ですよね。
コンサルへの支払いは一回限り、削減効果は毎年ですからね。

やる気になれば、多少の割り切りは必要になるかもしれませんが毎年２千万円の削減も不可能ではないと思います。

下記のURLをみて思わず苦笑いしてしまいました！

管理委託費用の削減の所にある吹き出しの中に書いてあるのは「管理費が１万円/月を超えている？！」ですよね。
我々はいったいいくらの管理費を払っていますかね！？？？？？

http://www.cip.co.jp/

865さん
調べてみるとコンサルを使って削減を行ったところは管理費を３０％前後削減している様ですね。
言われる通りここの規模であれば２千万円の削減が目標になりそうですね。
最低限で１５００万円削減というところでしょうね。

最低限で１５００万円の削減ですか。
この分を修繕積立金にまわして、先々の修繕積立金を一般的な半分くらいすれば一戸あたり毎月１万円以上の削減になるね。

１年間で１２万円以上、１０年間で１２万万円以上、１５０００円削減すれば１０年間で１８０万円。
毎月２００００円削減で１０年間で２４０万円も不可能ではなさそう。

これは大きいですよ！
これはやらないという解はありませんね！！！

逆にその分を払うと思うとほんとバカバカしいよ。

早めに管理費を見直しすることには大きなメリットが有ります。
①立川断層地震や首都直下型地震のリスクが高まる中で少しでも余裕をもって修繕金を保有して、不測の事態に備えることが出来る。
②余裕をもって修繕金を保有することによって、先々の修繕積立金を安心かつ十分に削減することが出来る。

☆何よりも皆さんの資金計画に余裕が出来ます。

もっとも今の修繕積立金の計画は割高すぎると思います。いったいどのくらいの工賃でどのくらいの利益を取る計画なの？と言う感じですね。
847さんが紹介されているURL（http://www.11kanri.com/mondaiten.html）に書かれている通りですね。

修繕だけであれば、一般的な共有設備のファミりーマンションであれば毎月１万円程度で特に問題は無いでしょう。余裕をもって１万５千円という所でしょうね。

管理費と修繕積立金は問題ですよね。

結構管理体質がすごくずさんな気もします。

管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

削減できるなら早いうちに。
対応が不誠実な場合、管理会社を変えることも想定しておいた方が
ある程度、誠実に対応してくれそうですね。

870さん
下記は現状の検証という意味では言われる通りだと思います。

⇒管理費の明細と使用用途、それと修繕積立金の見込みと想定利用金額を
もう少し明確に出してもらう必要あるかもです。

しかし、改善のためには管理会社の言い分をいくら聞いていてもあまり意味がないと思います。
結局はあるべき姿を作って、それを競争原理の働いた適正価格で実現するしか方法は無いと思います。

ただし、あるべき姿に対して入札を行う前に単独で再見積もりを出してもらって、その見積もりがターゲット通りであれば管理会社を変えないというアドバンテージはあげてもいいかとは思います。
ターゲットに達しなければ３社程度での入札を行って決めることにすれば良いと思います。
そのターゲットが今よりも年間１５００万円とか２０００万円削減という金額になると思います。

一方で、修繕積立金の方はあるべき長期修繕計画をあるべき修繕費用で作り直してから住民の合意を取って置き換えてしまえば良いと思います。

どちらもコンサルの力を活用すればさほど難しいことではないと思います。

げげげ～ぇ、だまっていたら毎年10万円以上を無駄に支払うことになるとは・・・
ちょっとでも早く手を打つべきだね。
今年の理事さん達はちゃんとやってくれるのかな？

管理費と修繕積立金の見直しにあたってはこの様な事に注意が必要かも？
（この例は某大手管理会社の様です）
管理会社におんぶに抱っこだと多かれ少なかれこの様な事も有り得るでしょうね。
理事会の自覚が重要ですね。

http://11kanri.blog12.fc2.com/blog-entry-131.html#comment75

理事は順番に回ってくるので、人事ではないですが、
あまりナーバスになる必要もないし、知り合いも出来るので
もっと前向きな気持ちで参加された方が良いですよ！
私が以前住んでいたマンションでは、住民の方は多数、総会に参加されていました。
奥様方も参加され、意見交換も盛んでした。

各種、修繕工事などは管理会社任せでなく、
各社に見積もりを取らせて、納得のいく金額、工事内容で提案されていました。
その工事自体も、住民全員で決を取って決めるので、
管理会社の言い値で決まってしまう、という事はありませんでしたよ。
管理会社にはそこまでの権限はありませんから。
東日本大震災後の中規模修繕工事も、各社見積もりを取りました。
管理会社が持ってきた金額は１５００万円でしたが、
結局、１０分の一程度の金額ですみました。
地盤沈下の工事だったんですが、液状化する地域ではなかったので
近隣の一戸建ての住民の方も、震災後の工事などしている所は少しですが、ありました。

マンション内の植栽の選定ひとつとっても、見積もりをとらせていました。
大した大木でもなかったので、通販の高枝切りはさみ程度でいいんじゃないかと思いましたが、
それは住民の方が皆、反対されたのでなしになりましたが＾＾；。

874さんが以前住まれていたマンションの様に自立した管理組合でありたいですね。
その為には何よりも住民の方が多数、総会に参加されることでしょうね。

８７４です。
賃貸住宅に住まわれていた場合は、初めての事だと思います。
私が住んでいたマンションは築２０年ですが
入居時は築７年だったと思います。

修繕工事もそうですが、例えばバルコニーの防災、非難はしご点検と
ディスポーザのついていないマンションだったので
キッチン、お風呂場の排水掃除は、年１度、業者に頼んでやってもらっていました。
これも、住民の方が業者を選んで見積もりを取らせていました。

管理人さん、というか掃除担当の方も
さぼって、近所のおばさんたちと立ち話ばかりしていた方や
掛け持ちで管理人をしていた方は、すぐにクビになっていました。
住民の方の噂話などをされていたとしたら、大迷惑ですし、
そういう方は住民から、すぐに管理会社に連絡がいくようになっていました。

私のマンション住民の奥様方の中には、修繕積立金を全く使わないのは勿体無い。
マンションの資産価値を守るためにも、使うべきところは使わないとと考える方もいました。
分譲マンションですが、エントランス付近はおしゃれなデザインなのに、
各階の専有部分のドア周りがコンクリートの打ちっぱなしみたいな簡素なデザインだったんです。
そのせいか、よく賃貸マンションに間違われていたので、住民の方の意見でモザイク柄デザインに装飾しました。
あと、エレベータ内もおしゃれな感じにストライプ柄のクロスを貼ったり、
結果、皆さん綺麗になったと満足されていましたよ。

総会では、管理会社の方は出席するのは当然ですが、
工事などの際は、理事長や他の住民の方と共に立会いするだけです。
色々な問題が議題に上っても、議決権は住民にあります。
管理会社はただ、こんな業者はどうですか～？みたいに持ってくるだけですから。。
８７５さんの仰るように、沢山の方が総会に参加されると良いですね！

まずは管理費と長期修繕計画（修繕積立金）の適正化を行い、その後876さんが言われるように住民が自立して意見を出しながら実行していくことが必要ですね。

877さん
あるべき流れだよね！

グリーンコートは完成してまだ１年なので、
来る将来にそなえて、管理費、修繕金をコツコツと積み立てて行く事が大事ですね
まだまだ新しいので、補修や手直しなど必要のない建物なので
余計に無駄なお金は使うべきではありませんね。

無駄なお金を使う必要はありませんし、住民が無駄なお金の支払いをする必要はもっとありません。
住民にとっては適正なラインをしっかりと見極める事が重要です。

管理費は基本的に管理会社への支払いなので、現状の言いなりの価格を早急に競争原理の働いた適正価格に是正することが必須です。
修繕積立金も建物のメンテナンスを第一に考えた内容で常識的な修繕工賃で行うことを前提としたものに置き換えるべきだと思います。必要以上にお金保有すると結果として必要以上に使ってしまうことになる傾向があります。

このあたりはオハナは最初から修繕積立金を一万数円程度の固定方式を取っていて良心的な試みだなと見ています。
このクラスのファミリーマンションであれば建物のメンテナンスは一戸あたり毎月１万円も積み立てれば過去の経験から見ても問題は無いですよ。

管理費と修繕積立金合わせて将来的にも２万円～２万５千円という所が妥当な線ですね。
あとは修繕積立金としてどの程度の余裕を持たせるかでしょうね。上でも述べましたが過剰は禁物です。
今一度、皆さんのお部屋では将来的に毎月いくら支払う計画になっているかをご確認された方がよろしいかと思います。