BRANZ(ブランズ)新宿富久町ってどうですか？

お寺の前かな？

東急というだけでマイナス

林田さん登場？

>>1
道一本先の、寺西化学の跡地みたいですね。
靖国通りからの坂が急ですけどいい土地です。

新宿徒歩圏っていいね、御苑も近い

御苑の大木戸門は近いけど、
新宿駅周辺には遠いよ。
伊勢丹がギリギリくらい？

練馬車庫行きのバスにお世話になりそう。

駐車場が１台で身障者用、実質駐車場は無しってことですね

下手に２，３台の駐車場があるより、いっそないほうがイイ。
靖国通りなら２４時間タクシーつかまるし。
駐車料＋維持費だけで５～６万。タクシーのほうが安くつく。

お金の問題じゃない

ここは坂の下ですよ。ここといい、シティハウス新宿富久といい、意外とつらいですよ。私は坂の上に住んでいるので、伊勢丹は自転車でいけますが、ここだと、時に疲れると思う。新宿御苑もそう近くありません。坂の上にありますから。

大した坂じゃないないけどな・・

建設地を見てきました。
南側（靖国通り側）に三階建てくらいの建物があります。
ここが将来ワンルームマンションに建て替わってしまうと、日照やばそうです。
一方で、西側は道路＋お墓なので、当面日照は期待できそう。
マンションが接している道路は結構急な坂なので、高齢者や大きな荷物を持っての上り降りは大変かもしれません。
でも、普通、マンションのエントランスは坂の下側に設置されますよね。
そしたら大した問題ではないです。
靖国通りは周囲に比べて多少「谷」になってますので、大雨降ると水がたまりやすくなります。
神田川沿いみたいなひどいことにはならないと思いますが、2年住んでて一度だけ、足首まで水に浸かったことがありました。

靖国通りで足首までなら、
この土地が浸水することはないですね。

近くにスーパーとかあるのでしょうか？曙橋駅にはありますが、重たいかごを抱えて靖国通りを歩くのは敬遠してしまいます。

＞近くにスーパーとかあるのでしょうか？
近く（マンションの西側）にCOOP系のスーパーがあるようですが、いったことないので、どのくらい使えるかはわかりません。
曙橋駅に近いスーパー（サントクだったかな？）は、小さくて狭くかったです。
一人暮らしのひとだったら、あの程度の品ぞろえでも足りるかもしれませんが。
駅から４－５分のところにあるスーパー（サントク）は、主婦の方でも使えるレベルの品ぞろえですが、マンションからだと、ちょっと坂をのぼって7-8分かかるとおもいます。
なので、COOP系のスーパーがどれくらい使えるかが、ポイントになると思います。

富久町って地歴とかは特に悪い点はないのかな？
あんまり詳しくはないんだけど

富久町の地歴は悪くないです。
もともとは市谷富久町でした。

北隣の市谷台町は全体が元の市谷監獄です。（その前は武家屋敷）
富久町の一部も監獄敷地でしたが、この物件の場所は違います。

市谷監獄には明治期、処刑場もありました。
幸徳秋水が絞首刑になったのも市谷監獄です。

ただし刑場跡は同じ富久町でもこの物件から最も遠い、富久町児童公園の場所です。
（ほとんどの地図には載っていません。余丁町児童遊園に隣接しています）
今も公園内に慰霊碑がありますが、このマンションで暮らすかぎりは縁のない公園です。

徳川家光ゆかりの自証院、小泉八雲旧居跡など、この物件周辺は歴史的にも由緒ある土地柄だと言えます。

ここの物件でお墓側のCタイプが安めで気になっています。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinjuku-tomihisacho/roomplan/img/...
リビングのあたりとかどう思いますか？

さっきのURL間違ってました。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shinjuku-tomihisacho/roomplan/ctyp...
このタイプがお値段安めだし、お墓側で見晴らしも悪くないのでどうかなと。

コープのスーパーは都内によくある広さのスーパーです。
主婦の方が買い物にいくのに良いスーパーだと思います。
コープオリジナル商品も組合員にならなくても買えるのがいいですね。
ただし、ビニールの買い物袋は有料で取られるのでマイバックを持参が必須です。

ここなんでこんなに安いの？

周囲の状況が未知数な部分が多いんです。
周りが古い建物ばかりなんで、これからどうなるか分からない。
それから西側はお墓です。私はそれが却って気に入ってます。

靖国通りの騒音についても気になるんですが、問題ないとのこと。

それから色々なオプションは有料なものが多い。

こんな点が安い理由ですかね。


曙橋が近いし、四谷三丁目も遠くはない。
それぞれの駅のそばにスーパーやドラッグストアがあるし、
こうした点では他の都心部よりかは生活色があって
私は気に入ってます。

販売が開始されたと思いますが、売れ行きはどんな感じだったのでしょうか？

窓から目の前に墓地、お墓があるんですよ。
普通に考えて、よっぽどのやんごとない事情がない限りは
進んでは買わないでしょうよ。

お墓は別にいいんじゃないですか？死んだらみんな入るんだし、何よりこの先ずっと日当たりが保証されるので、むしろ南側お墓なら買いたいくらいです。

お墓だからいいんじゃないですか！っていうかお寺だし。
文化遺産だし、未来永劫視界を遮る建物は建たないでしょう。
もちろん視界だけでなく、日光もね。

単純に、墓地の目の前だから安いんでしょ。
以上。

こういうケースだと、確実に価格に反映されますからね。
価格的には非常に魅力ですが、先々のこと、例えばですが売ることになったら？も考えると、二の足を踏んでしまいます。

それは逆かもしれませんよ。

どう逆なんですか？

先々のこと考えると、
文化財のお寺が高層マンションに変わる事はまずないです。
日照の影響は心配せずに済みますよね。
低層階は値段もかなりお手頃に思えますから、
南寄りの部屋は割安感から結構ニーズがあるように思えます。

ここ買うのなら近くにできる55階建てのタワーマンション買った方がいいんじゃないの
ランドマークになりそうだから資産価値ありそう。

ここってお墓以外にも割安な理由あるんでしょうか？

ここ購入を検討しているんですが、売れてるんでしょうか？

東急コミニティーってそんなに管理がずさんなんでしょうか？

具体的にどういう点か、教えていただけますか？
管理が悪いとはどんなことですか？

住民で話し合って、管理会社を変更しないのですか？
入札して、よりよい管理を選ぶことは可能ですが。

この物件、お墓が目の前ということもあって価格がかなり魅力的だったのですが、管理会社が問題ありなら検討外かなー。管理会社はマンション購入後ずっと付き合っていかないといけないので、やはり信頼できる管理会社が一番ですよね。

どのような？

靖国通り沿いに近いですが、このエリア騒音とかどうなんでしょうか？あと、この物件のすぐ近くに東洋美術学校もあるので、学生とかの通りが多いのでしょうか？静かなところなら駅からも近いので検討したいと思いますが・・・。

管理会社は、重要ですよね。昔、修繕積立金が使途不明で無くなってたという管理会社がありました...。テレビで、ずさんな管理会社を変更したいといって、区分所有者たちが、管理会社と交渉している番組を見たこともありますが、大変そうでしたよ。

ここってもう完売したんですかね？

管理会社は管理組合でいくらでも変えられます。
管理会社に縛られるマンション選びって…（笑）

昨年竣工の代々木のブランズは地震でボロボロみたいよ。
まぁこれは管理会社というか東急のアフターケアの問題だけどね

代々木のブランズってボロボロって・・・。どの程度だったんでしょうか？ヒカリエなども出来て東急不動産は人気あるのかと思ってました。

ヒカリエは東急電鉄じゃなかったかな。
東急は電鉄がドレッセ、不動産がブランズ、それぞれブランド展開していますが
ブランズは評判悪そうですね

この物件けっこう気になってたんですが、やはり東急ってのがネックになりますねー。評判よくないみたいだし。やっぱり野村不動産のプラウドかな。

靖国通りは交通が多いので、どうしても気になるところでしょうが、
窓の防音設備は十分だし、美術学校の生徒も大人しいですね。

上記ような変な人が住まなければよいと思います。

まー変な人ってどこのマンションにもいますから・・・（笑）でもここ立地いいですよね。

ここはもう完売したんでしょうか？

>55 第1期は完売しております。

このペースだと竣工後も売れ残りでしょうね。
イマイチな感じが抜けませんし

場所も価格も魅力的ないいマンションですが、決め手になるものが無いのもたしかですよね・・・。ただ、このエリアは非常に利便性がいいと聞くので悩みます。

５８さん
３駅３路線を利用できるのでかなり便利だなと思っています。新宿駅までも２キロちょっとですから
自転車でも行かれますよね。靖国通りを通っていけば、道も広いですしね。
お買いものする場所もすぐ近くにありますし、大学病院も徒歩圏内でかなり立地的には
魅力に感じます。

時期も悪い
西富久地区第一種市街地再開発事業待ちが多い

向かいの美術学校はどんな感じですか？
日中うるさかったり、マナー悪かったりするのかな？

管理費等が髙いですね。修繕積立金込みで計35000円弱と言われびっくり。たった66M3なのに。。小規模マンション＋東急コミュニティーだからやむなしでしょうが、我が家はこれが理由となり、断念しました。あとは靖国通りの騒音が駄目押しになりました。。。立地は悪くないんですが。

小規模は管理費・積立金ともに割高ですよね
でも修繕積立金は最初から高めに設定しているのである意味良心的かも
安く設定しておいて、途中からグイグイ上がる物件が多いですから

ウチも今住んでるのが30戸ちょっとの小規模なのですが、
大規模修繕の見積もりで大騒ぎしてます

東急コミュニティーは基本割高ですね。
そのくせ管理はずさんだけど...

管理費高さにビックリです
そのくらいの広さだったら大体1万5千円位が通常ですよね。
なにか特別にお金がかかる設備があるんでしょうか？
毎月の事になりますから、内容気になりますよね

62さんの意見よく分ります。ここ検討してたんですが、管理費が本当高いですよね。戸数が少ないから仕方ないとはいえ、毎月のことですから慎重になりますよね。また、靖国通りの騒音もたしかに気になります。
少し中に入っているとはいえ、靖国通りはすごい交通量なので、どの程度騒音が気になるかも気になりました。実際に竣工してから検討というのも、ひとつの手かと思ってます。まー残っているかは微妙ですが・・。日当たり良好の階はほとんど売れてしまっているようなので・・・。

>日当たり良好の階はほとんど売れてしまっているようなので
そうでもなさそうですよ。

富久町エリアって西富久町の再開発によって価値が高くなるって聞いたんですが、本当でしょうか？

スーパーが下にはいるみたいだから便利にはなる

>69
それってブランズ新宿富久町の話ですか？

再開発エリアにスーパーが入るんですねー。それなら、このエリアは買い物には不便しませんね。

管理費がもっと安ければ…
それがネックになって候補から外してしまいました。立地や間取りは良かったのに残念です。

たしかに管理費は毎月のことなので、高いより安い方が良い気がしますが、マンションは管理が大切になってくるので、管理費が高いということはそれなりの管理が期待できる要素がある気もします。ただ、安くて管理がいい物件もたくさんあるので一概には言えませんが・・・。

管理人が半日いるとか、掃除や植木はかかさないとか
２８戸に対する管理なんで割高なんでしょうねぇ～。
全世帯分の管理費で月５５万ぐらいですからね。

西新宿あたりのタワーマンションはコンシェルジェが
いたり、外来者の宿泊施設やパーティースペースが
あったりして驚きました。

お寺の前あたりで３～４階のお手頃な部屋が
未だ売れてないんですよね。
今からなら安く買えるでしょうか？

ここは立地がいいので、なかなか安くはならないと思いますが、交渉してみるのもいいかもしれません。ただ、近くの新築物件シティーハウス四谷三丁目よりこちらの方が、立地・価格・間取りがいいため、こちらの物件に流れてくる人も多いようです。

こちらはオール電化ではないですよね？キッチンが、IHのようですが。他のマンションでは、ガスコンロが多いようなので、珍しいなと思いまして。

シティーハウス四谷三丁目はそんなに見劣りするんですか？
南側は随分と開けているし、ブランズより当然高いと思っていたのですが...

>77さん
ＩＨかガスかの選択ではなかったのですか？
もうできちゃったのでＩＨ固定になっちゃったのでしょうか？

シティーハウス四ッ谷三丁目は、靖国道路に面しているのがネックでしょうね。南側もやはり騒音・排気ガスに悩まされると思います。まーブランズ新宿富久町も似たり寄ったりですが・・・。靖国道路は、本当に交通量も多く、騒音・排気ガスには悩まされるは絶対です。ただ、都心の立地重視の物件であればその点は仕方ないのかもしれません。

先日現地に行ってきました。大部分の覆いが取れていて素敵な外観が現れていました。ただ、靖国通りの騒音が想像以上に大きいのが大減点。日当たりはマンション向かいがお寺と墓地故に問題なさそうでしたが。東面の建物は相当古く、何時建て替えがあってもおかしくないと思いました。建て替え後、飲食店が入るリスクもありますね。曙橋と四ツ谷三丁目が利用できるのが魅力でしたが、、。それにしても管理費の高さは理解に苦しみますね。別の方も指摘されていましたが、修繕積立とは別に管理費が2万円前後とは想定外でした。駐車場が一台しかなく、駐車場収入が限られているからでしょうかね。

>80
そうですか。
Ｔ３のサッシが採用されていて遮音はかなりよいと思います。
通り沿いのマンション（シティハウスなど）よりは奥まっていて、
騒音はかなり落ちていると思います。
因みにシティハウスはＴ３サッシは一部にしか適用していない
らしいです。

東側は商業地域と住居地域の境目なのでなんともいえませんが、
裏手(少し北寄り?)の住宅の所は後も住宅になると思いますよ。

管理費は確かに高いのでいくつか比べてみましたが、月３千円
ぐらい高いですかね。確かに駐車場がないのでその分の収入が
ないと大きいですね。

マンションギャラリーの方が上品で信頼できそうな方で良かったのですが、

やはり投資用マンション、もしくは近隣の医大へご子息を通わせる地方の開業医がターゲットのマンションですよね。

価格設定良いですね。割安な理由はなんでしょうか？

>83僕もそう思って行ってみて納得しました。

ぜひ一度足を運んで納得できれば安い買い物かも。

新宿御苑や図書館が近くて休みの日は仕事の事を忘れてのんびりできそうでいいなと思います。夕飯を作るのも楽しみですがたまには外でディナーやランチを楽しめる環境もそろっていますね。

1階、2階だから安いんだな
この辺は治安はよくはないし

やはりここの最大の売りは価格でしょう。このエリアでこの価格は今後絶対でないといっても過言ではありません。管理費が割高だったり、靖国通りの騒音・目の前がお墓という難点を考慮してだと思いますが、このエリアを検討されてる方は絶対買いの物件だと思いました。

シティーハウス四谷三丁目の方が高いんだと思ってますが、
ちょっと先走ったかなと多少後悔もしています。;^^A

しかし、
日当たりも申し分ないし、
靖国通りから少し入った所にあるし、
裏側は閑静な住宅街だし、
実は北側の眺望はなかなか良いし（４階より上だけど）
トランクルームもあるし、
出入口は１階と２階にあるし、
曙橋駅も四谷三丁目駅も近いし、
スーパー三徳も丸正も夜中までやってるし、
ラーメン屋は天狗やむつみ屋などたくさんあるし、
有名なイタリアンやケーキ屋もあるし、
１平方あたり８０万円台だし！

要は気に入ったんです。

やっぱりその人のライフスタイルに合っているかどうかで、いい点も悪い点も違ってきますよね。

１階と２階以外は売れちゃったのかな
さすがに１階と２階は無理だなぁ

まだ、上階でも決まってない部屋もあるみたいですよー。

今日この近くのマンションで韓国人が棒を振り回して
次々に通行人に襲いかかったみたいで警察やパトカーが
たくさん集まってました

事件現場とは相当離れていますけどね。

こちらのマンションは現地調査を十分にするべきかと。私も深夜に立ち寄ってみて、騒音の大きさで諦めがつきました。やはり安いならではの理由があるんですね。サッシはT1と普通仕様だし。

事件があったのは、あけぼのばし商店街の方なのでこのマンションとは少しエリアが違います。
ただ、この辺りは治安がいいとはいえませんが、悪いともいえません。新宿駅から1.5キロ以内でこの治安ならいいほうでしょう。あと、靖国通りの騒音ですが、このエリアに住んでる人に確認したら、住んでみると騒音は慣れるとのことです。たしかに、騒音は気になりますが、騒音より立地の良さの住みやすさの方が上回るとのことでした。

サッシの件、私は誤解していたようです。

６０ｄｂの騒音があるが２５ｄｂ防音でき、
部屋内部は３５ｄｂ程度だと説明を受けました。
その程度だとＴ１サッシなんですね。

今住んでいる場所では電車の音が結構しますが
それに比べたら格段に静かでしょう。
もう少し奥に入るととても静かなんですが
贅沢というものですね。

この物件の北側は本当に静かですよ。

治安は心配ですがマンションの中は静かに過ごせればいいかなと
便利すぎる立地に魅力を感じています
セキュリティもしっかりしているみたいですし

竣工売れ残り→値引きのパターンになりそうですね
戸数少ないのに未だに完売しないとは・・

治安は悪くないと思います。
何に比べてとか曖昧な話ではあると思いますが、
新宿に長年住み、別の場所にも住んでみての
感覚ですが、このあたりはかなり穏やかな場所
と感じます。

売れ残りの話ですが、ブランズに限らず、
未だに売れていない近くのシティハウスとか
ありますね。
安くしてくれるのかなぁ～。ちょっと後悔。

東急は値下げはしないみたいですよ。値下げ交渉しましたが、ダメでした・・・。大手ディベロッパーは資金があるので値下げしてまで売らないようです。立地がいいのでいつかは売れると強気でした。いつかっていつ売れるんだろう・・・。強気ですね。