パークホームズ川崎大師 表参道ってどうですか？

南向きも多いですから外が静かなのは嬉しい限りですよ、駅2分にしては落ち着いて暮らせそうな環境なんでしょうか。お隣はもう東京都大田区、仕事の多くが都内の為、大田区から各方面へ移動できるのは自分としてはいい条件です。それでいて川崎の相場でこれだけの物件が買えるわけですからいいところを見つけました。

今日も折込チラシが入ってたけど販売は苦戦してるようですね。
微妙に価格設定が高いように感じるんだけど

いや、むしろお買い得かと。

357さん
どのへんでそう思われました？　

３５７さんではないですが、
家から１０分で川崎駅と考えると安いと思うからかな。
発展性を考えると方もいるようですが、
近隣のスーパーや、SCがなくならなければ
このまま静かなほうがいいです。
あとは、一階の店舗に何が入るかな？

大師線は大型物件が続いたから需要が一巡したのかな。
リヴァリエがあんな安いのに３棟中の１棟目であの苦戦ですし。

あとは、同じ予算か少し予算を上げれば、リヴァリエが買えるから？

この物件の南側の土地の容積率が分からないけど将来的にそこに１５階前後のマンションが建ったら
ここの住民はうれしくないでしょうね。
この物件の北側のマンション低層階の住民やハンコやさんやキクチヨは同じ思いをしてるような気がする

南面もここも、用途地域は商業地で容積率400％・建ぺい率80％。
つまりは、日照権のない商業地なので、同じボリュームの建物が建つ可能性がある。
商業地のマンションは、これがリスクなんですよね。

ここの南側はごちゃごちゃした戸建てやアパートなんで、
簡単にはここと同じようなマンションは立ちにくいですけどね。

ここの敷地は複数の地権者から取得した土地だけど（笑）

複数ったってマツケイと参道沿いの長屋が面積の大半じゃん

現地を見てきましたが、南側は一軒家の住宅街になってましたよ。

駅から2分、しかも参道ということで、うるさいのかなと思ったんですけど、通常はそうでもないんでしょうか。
ま、ゴミは多そうですが、仕方ないかな～と思います。
通勤も楽そうですし、川崎駅が近いから休日も楽しそう。
あと、収納が充実しててアレンジ出来るのが良いですね。
いろいろと長く住むことをイメージし易いです。

話は少し逸れるかもしれませんが、土地を競売で仕入れる事が多いところを、本物件は地権者から直接購入したので、三井不動産の中ではコスパが良いとのこと。

また、一戸建てなど細かな土地を買い集めてマンションを建てるようなことは、私が話を聞いた不動産会社数社では、通常は行わない。
さらにこの物件は、川崎市に申請し認可されないと建てられない高さだとも。

もちろん不可能ではないんでしょうが、同等規模の物件が南側に建つハードルは、ちょっとは高そうですよ～♪

認可？
建ぺい率、容積率、高度制限を満たす限り、そんなものは要しません。

現実的な問題としては、投資用マンションが建つ可能性が高いですね。
300平米そこそこあれば結構なボリュームのものが建つので。
商業地区マンションでよく発生するトラブルです。
売るだけが仕事の営業マンの言葉を鵜呑みにはしないほうが無難です。

それじゃ、この物件は高度制限を満たしていないんですかね。

ちなみにどうして投資用マンションが建つ可能性が高いんですか？
300平米の商用地域が珍しいものとも思えないんですが…？

マイナスの書き込みが出てきましたが、あまり根拠はなさそうですね。
プラス要素も聞きたいです。

商業地域に突然、ワンルームマンションができることなんか、よくあることでしょ
エコヴィレッジ木場で調べてみな

私が最終的に購入の決め手にしたのは以下です。個人の嗜好もだいぶ入ってますが。
・駅近。2分とあるが早足で信号青ならエントランスから1分かからない。上りホーム
　まで平坦なのでぎりぎりでもそのまま電車に滑り込める。
　大師駅近辺の大手デベでは地域1番だと思う。
　同じ三井のセントマークコート、南側のパークホームズよりだいぶ近い。
・お大師様イベント多い。正月だけでなく毎月20日、21日には境内に屋台が並びます。
　大師公園が近い。晴れた日に弁当持って遊びに行くと気持ちいいです。子供たちを
　安心して遊ばせられる。
　若宮八幡のかなまら祭りが熱い。
・生活の便がいい：OK、マツケイ、島忠ホームズ、7&i、ブックオフ、ヤマダ、松屋
　OKは野菜、マツケイは鮮魚、タイムセールは7&i、みたいに使い分けてます。
・好みの店が多い：うなぎ松本、鳥幸、松坂屋コロッケ、ミニストップ（笑）
・収納等設備・サービス面は必要十分
・自動車のアクセス：大師JCまで5分。
・上記ソフト面からリセールバリューが大きくは下がらない、、はず！


心配点・マイナス点
・409号線の騒音が上層階にどの程度あるか。踏み切りがあるのでスピードは出ないが。
・1Fの店舗に何が入るのか。
・バイクスペース1台・・駐輪スペースに原付置ければいいけど。
・タワー駐車場のビジュアル、駐車場代もうちょい安くして欲しい。
・駅前のパチ屋。いらない。
・ニュータンタン大師店の味が全店中最低クラス。ここが美味しかったらどんなに良かったか。

やはりリヴァリエと比較しましたが、大師と港町では街のコンテンツ力、成熟度が違い
すぎるのと、世帯数が多すぎるのがなじまないのとで最終的にパスしました。

ポーチは良さそう。初めてだから玄関を出てもう一度ドアがあるのは日課だとどう感じるかだけど玄関までの奥行きは何だか安心感を覚えます。うっかり物を置き過ぎないようにいつもキレイにしておかなきゃですね(笑)

こちらはバルコニーの床はウッド調なんですね。合成素材か自然素材かわからないのですけどコンクリートのような冷たい感じを払拭していてちょっと座りたくもなるようなデザインです。眺望が良いと聞いていますので上階に住めたらお昼の小休止としていいスペースになりそう、外出浪費癖も減るかな(汗)

>>374さん
バルコニーの床のウッド調はモデルルームのことをおっしゃってるのだと思いますが
残念ながらあれは別注でした。オプションプランにもありません。
私もちょっと期待したのですが^^；

法規上問題ないのだから南東のパワーハウス（ワンルームマンション）くらいの建物は建つ可能性があるね。
大師のニュータンタンメンはひどすぎる。追分店に慣れてる俺には殺意が湧くレベル。
玉子は半分、にんにくも半分、挽肉も半分、麺は数本固まってる始末。

モデルルームのバルコニーはいいですね。
あんな風にしたいけど、ウッドデッキは高そうだから、ホームセンターで自作を検討中。ウッド風パネルなら10万くらいでできそう。

ちなみに私は、
真南向き、大開口窓
駅徒歩5分以内
ディスポーザ、対面式キッチン
おしゃれ？な外観
といったところを、品川－横浜間で、3000万前半で探してここにしました。

心配なのは、大師線の変更で京急川崎の乗り換えが不便にならないか、ですかねぇ。

ウッドはモデルルームを見ると良く見えるのですが、数年でダメになるんですよね。
あと、隙間がゴミだらけになって、半年に一度は解体して掃除しなきゃならないし。
うーん

バイク置場１台は痛いよ。絶対後でもめる。
タワー駐車場も維持費が相当かかる予感。
ここは駅近なんだから、こんなにいらないよね。
建蔽率キツキツだから、敷地にゆとりがない。
水庭は地域に解放されるから、どういう使い方されるか分からない。
ボウフラがわきそう。

とはいえ、三井だし大師の新名物になるんじゃないかな。仕様もいいしね。
値段も販売前の予定価格より安くしているし、売れるんではないでしょうか？

ウッドデッキやりたいですよね。
モデルルームと同様にリビングの床面とちりをあわせればより広く
見えるんではないかと妄想しております。
が、おっしゃるようにやはり劣化とメンテとの戦いになるんでしょう。
数年でだめになるなら自作でコストかけない方がいいんだろうなぁ。
技術がない・・。

水庭は管理しっかりしてもらわないとすぐよごれるでしょうね。
緑ににごった水溜りで放置、だけは避けてほしいです。

ミニ「瀋秀園」みたいに変な虫がわかなければいいですね

ウッドデッキは一度虫がわくと後が大変。

公開空地は浮浪者のたまり場になりそう。

この辺でそんなマンションあったっけ？

今のマンションにウッドデッキをオプションでつけたのですが、ウッドデッキの下にごみがかなり
たまるので、週に１度はウッドデッキをはずして掃除をしています。しかもやはり段々と色も変わり
汚くなってきています。一生モノと思って頼んだのですが、すぐにだめになりそうです。住み替えを
考えているのですが、次は自分でホームセンターなどで購入してやりたいなと思います。

ものすごい高さのタワーパーキングが建設中。こりゃあ、維持費が大変そうだ。
あの高さだと、A～Bタイプの北側の部屋は全て日照も眺望もなくなってしまうね。
しっかし、地味な大師の町に不釣り合いな・・・当初のコンセプト「結」の精神はどこへ消えた？

この辺だと、同じ19階建てでもフォレシアムなんかは周りも敷地が広く
空間的に余裕がありますが、こっちは低い建物が密集した中での19階ですからね。。。

確かに、存在感というか威圧感はあります。。。

なんで南東なんて一番いい場所に作ったんだろう

駐車場のこと？南東ではないな。
むしろ北西だが、と釣られてみる。

Hタイプの北側の窓、結構小さいんだな・・・
向かいのマンションとの反響現象で、音は上まで逃げてきそう。

床暖房、ディスポーザーと設備が充実していますね
阪急のネットスーパーと提携しているんですね。
利用したことが無いのですが、食材の品揃えなどはいかがなものでしょう

港町のリヴァリエと悩んでます、タワマンとの比較が難しいです。
川崎大師駅は、改修工事しますか？。

しないでしょう。
北口改札が２～３年前にできたばっかだし。
そもそも、タワマンとここを比べるのは違うと思うな。
駅として比べるならあり得るけど。
大師のほうが超使えるのは間違いない。
町としての完成度、成熟度、生活利便性は格段にいいと思う。

利便性ならリヴァリエ、地元重視ならパークじゃない。

我が家も港町タワマンは検討しましたが・・・。
周辺環境的に、住民層がわからないので様子見です。
あと空き部屋が多くなってしまった場合に、ただでさえタワマンで
修繕費アップが怖いのに、さらに負担がのしかかるような事態に
ならないかと。

大師周辺は、病院、公園、学校、買い物何も生活に困らないと
思います。
ただ、この立地だと年始は2月はじめ頃までゴミやら何やらすごいかも。
普段は平穏な良い町ですよ。

>>395さん
年末年始の川崎大師のお参りへ来る方の人数は本当すごいですからね。テレビでも毎年の様に
放映されます。家もよくお参りへ行きますがすごいごみです。屋台もたくさんでますからね。
おっしゃる通り普段は川崎大師へ行っても閑散としていたりしますから落ち着いた感じの街です
ここに住むならその年末年始の混雑を覚悟の上ですね。一年に一度といえども、期間が長いので
ちょっと考えてしまうかな。

1月2日のお昼くらいに様子を行きました。

人の混み具合は、通勤時間帯のJR川崎～京急川崎くらいですかね。もちろんみんな、もっとゆっくり歩いてますが。

屋台は、本物件あたりはほとんどありませんでした。もっと大師側に行くと増えますね。
１店舗もなかったわけではないので、東棟の低層階(3階くらい)は、神経質な方なら匂いとか音が気になるかも、と思います。

ゴミは、駅からこのマンションまでの間は、いつもと変わらない印象です。
もう少し大師側に行って屋台が増えてくると、ゴミも増えます。
花火大会に行ったときをイメージするとよいのではないでしょうか。
ゴミ箱とかは溢れたりしてます。


いろいろ書きましたが、上記は店舗側道路の話で、正面入り口側はまったく影響を感じさせないです。
電車も混んではいましたが、通勤時の東海道線ほどではないし、私の個人的な見解は、正月の混雑が生活に不快な影響を及ぼすことはないかなぁ、という感じですかね～。

連投失礼します^^;

大師駅の改修は、予定はあった(大師線の地下化？にともなう)ものの、無期延長になった模様です。
（リヴァリエの掲示板にいろいろ書いてありました。)


余談ですが、リヴァリエの掲示板は情報量が凄いですね。
大師線など近隣情報は、あちらも参考になりますよ～♪

近辺を散策していたら、大師公園という公園があり子供を少し遊ばせたのですがいい公園ですね。
赤ちゃん用の遊ぶ場所と大きな子が遊ぶ場所が分かれていて安心して遊ばせる事ができました。
春などお弁当を持っていきたいなと思う様な公園でした。公園からちょっと歩いた所に小さな商店街
の様な所があって焼き鳥を買ったのですが美味しかったですよ。なかなか街探検するには色々まだまだ
発見がある街だろうなと魅力に感じました。

地縁がなければ好きこのんで選ぶ物件ではないと思います。
商業地なので永続的に日照が保証されないのも高リスクです。

>地縁がなければ好きこのんで選ぶ物件ではない

それを言っちゃー、川崎区の物件全滅だけど。

年始の件は、入居が始まってからでないとどうなるか
分らない気がします。
公開空地を皆がさけて通ってくれることはないでしょうし。

わざわざ裏側にまわる人も少ないと思いますが～^^;

いやいや、正月は何気なく裏通りを歩く人もいますよ～
水庭のところで、ビール片手に焼き鳥を、なんて人もあり得ます。
大師の正月、慣れるまではかなりざわざわしていて、気になりました。