パークホームズ川崎大師 表参道ってどうですか？

南向きも多いですから外が静かなのは嬉しい限りですよ、駅2分にしては落ち着いて暮らせそうな環境なんでしょうか。お隣はもう東京都大田区、仕事の多くが都内の為、大田区から各方面へ移動できるのは自分としてはいい条件です。それでいて川崎の相場でこれだけの物件が買えるわけですからいいところを見つけました。

今日も折込チラシが入ってたけど販売は苦戦してるようですね。
微妙に価格設定が高いように感じるんだけど

いや、むしろお買い得かと。

357さん
どのへんでそう思われました？　

３５７さんではないですが、
家から１０分で川崎駅と考えると安いと思うからかな。
発展性を考えると方もいるようですが、
近隣のスーパーや、SCがなくならなければ
このまま静かなほうがいいです。
あとは、一階の店舗に何が入るかな？

大師線は大型物件が続いたから需要が一巡したのかな。
リヴァリエがあんな安いのに３棟中の１棟目であの苦戦ですし。

あとは、同じ予算か少し予算を上げれば、リヴァリエが買えるから？

この物件の南側の土地の容積率が分からないけど将来的にそこに１５階前後のマンションが建ったら
ここの住民はうれしくないでしょうね。
この物件の北側のマンション低層階の住民やハンコやさんやキクチヨは同じ思いをしてるような気がする

南面もここも、用途地域は商業地で容積率400％・建ぺい率80％。
つまりは、日照権のない商業地なので、同じボリュームの建物が建つ可能性がある。
商業地のマンションは、これがリスクなんですよね。

ここの南側はごちゃごちゃした戸建てやアパートなんで、
簡単にはここと同じようなマンションは立ちにくいですけどね。

ここの敷地は複数の地権者から取得した土地だけど（笑）

複数ったってマツケイと参道沿いの長屋が面積の大半じゃん

現地を見てきましたが、南側は一軒家の住宅街になってましたよ。

駅から2分、しかも参道ということで、うるさいのかなと思ったんですけど、通常はそうでもないんでしょうか。
ま、ゴミは多そうですが、仕方ないかな～と思います。
通勤も楽そうですし、川崎駅が近いから休日も楽しそう。
あと、収納が充実しててアレンジ出来るのが良いですね。
いろいろと長く住むことをイメージし易いです。

話は少し逸れるかもしれませんが、土地を競売で仕入れる事が多いところを、本物件は地権者から直接購入したので、三井不動産の中ではコスパが良いとのこと。

また、一戸建てなど細かな土地を買い集めてマンションを建てるようなことは、私が話を聞いた不動産会社数社では、通常は行わない。
さらにこの物件は、川崎市に申請し認可されないと建てられない高さだとも。

もちろん不可能ではないんでしょうが、同等規模の物件が南側に建つハードルは、ちょっとは高そうですよ～♪

認可？
建ぺい率、容積率、高度制限を満たす限り、そんなものは要しません。

現実的な問題としては、投資用マンションが建つ可能性が高いですね。
300平米そこそこあれば結構なボリュームのものが建つので。
商業地区マンションでよく発生するトラブルです。
売るだけが仕事の営業マンの言葉を鵜呑みにはしないほうが無難です。

それじゃ、この物件は高度制限を満たしていないんですかね。

ちなみにどうして投資用マンションが建つ可能性が高いんですか？
300平米の商用地域が珍しいものとも思えないんですが…？

マイナスの書き込みが出てきましたが、あまり根拠はなさそうですね。
プラス要素も聞きたいです。

商業地域に突然、ワンルームマンションができることなんか、よくあることでしょ
エコヴィレッジ木場で調べてみな

私が最終的に購入の決め手にしたのは以下です。個人の嗜好もだいぶ入ってますが。
・駅近。2分とあるが早足で信号青ならエントランスから1分かからない。上りホーム
　まで平坦なのでぎりぎりでもそのまま電車に滑り込める。
　大師駅近辺の大手デベでは地域1番だと思う。
　同じ三井のセントマークコート、南側のパークホームズよりだいぶ近い。
・お大師様イベント多い。正月だけでなく毎月20日、21日には境内に屋台が並びます。
　大師公園が近い。晴れた日に弁当持って遊びに行くと気持ちいいです。子供たちを
　安心して遊ばせられる。
　若宮八幡のかなまら祭りが熱い。
・生活の便がいい：OK、マツケイ、島忠ホームズ、7&i、ブックオフ、ヤマダ、松屋
　OKは野菜、マツケイは鮮魚、タイムセールは7&i、みたいに使い分けてます。
・好みの店が多い：うなぎ松本、鳥幸、松坂屋コロッケ、ミニストップ（笑）
・収納等設備・サービス面は必要十分
・自動車のアクセス：大師JCまで5分。
・上記ソフト面からリセールバリューが大きくは下がらない、、はず！


心配点・マイナス点
・409号線の騒音が上層階にどの程度あるか。踏み切りがあるのでスピードは出ないが。
・1Fの店舗に何が入るのか。
・バイクスペース1台・・駐輪スペースに原付置ければいいけど。
・タワー駐車場のビジュアル、駐車場代もうちょい安くして欲しい。
・駅前のパチ屋。いらない。
・ニュータンタン大師店の味が全店中最低クラス。ここが美味しかったらどんなに良かったか。

やはりリヴァリエと比較しましたが、大師と港町では街のコンテンツ力、成熟度が違い
すぎるのと、世帯数が多すぎるのがなじまないのとで最終的にパスしました。

ポーチは良さそう。初めてだから玄関を出てもう一度ドアがあるのは日課だとどう感じるかだけど玄関までの奥行きは何だか安心感を覚えます。うっかり物を置き過ぎないようにいつもキレイにしておかなきゃですね(笑)

こちらはバルコニーの床はウッド調なんですね。合成素材か自然素材かわからないのですけどコンクリートのような冷たい感じを払拭していてちょっと座りたくもなるようなデザインです。眺望が良いと聞いていますので上階に住めたらお昼の小休止としていいスペースになりそう、外出浪費癖も減るかな(汗)

>>374さん
バルコニーの床のウッド調はモデルルームのことをおっしゃってるのだと思いますが
残念ながらあれは別注でした。オプションプランにもありません。
私もちょっと期待したのですが^^；

法規上問題ないのだから南東のパワーハウス（ワンルームマンション）くらいの建物は建つ可能性があるね。
大師のニュータンタンメンはひどすぎる。追分店に慣れてる俺には殺意が湧くレベル。
玉子は半分、にんにくも半分、挽肉も半分、麺は数本固まってる始末。

モデルルームのバルコニーはいいですね。
あんな風にしたいけど、ウッドデッキは高そうだから、ホームセンターで自作を検討中。ウッド風パネルなら10万くらいでできそう。

ちなみに私は、
真南向き、大開口窓
駅徒歩5分以内
ディスポーザ、対面式キッチン
おしゃれ？な外観
といったところを、品川－横浜間で、3000万前半で探してここにしました。

心配なのは、大師線の変更で京急川崎の乗り換えが不便にならないか、ですかねぇ。

ウッドはモデルルームを見ると良く見えるのですが、数年でダメになるんですよね。
あと、隙間がゴミだらけになって、半年に一度は解体して掃除しなきゃならないし。
うーん

バイク置場１台は痛いよ。絶対後でもめる。
タワー駐車場も維持費が相当かかる予感。
ここは駅近なんだから、こんなにいらないよね。
建蔽率キツキツだから、敷地にゆとりがない。
水庭は地域に解放されるから、どういう使い方されるか分からない。
ボウフラがわきそう。

とはいえ、三井だし大師の新名物になるんじゃないかな。仕様もいいしね。
値段も販売前の予定価格より安くしているし、売れるんではないでしょうか？

ウッドデッキやりたいですよね。
モデルルームと同様にリビングの床面とちりをあわせればより広く
見えるんではないかと妄想しております。
が、おっしゃるようにやはり劣化とメンテとの戦いになるんでしょう。
数年でだめになるなら自作でコストかけない方がいいんだろうなぁ。
技術がない・・。

水庭は管理しっかりしてもらわないとすぐよごれるでしょうね。
緑ににごった水溜りで放置、だけは避けてほしいです。

ミニ「瀋秀園」みたいに変な虫がわかなければいいですね

ウッドデッキは一度虫がわくと後が大変。

公開空地は浮浪者のたまり場になりそう。

この辺でそんなマンションあったっけ？

今のマンションにウッドデッキをオプションでつけたのですが、ウッドデッキの下にごみがかなり
たまるので、週に１度はウッドデッキをはずして掃除をしています。しかもやはり段々と色も変わり
汚くなってきています。一生モノと思って頼んだのですが、すぐにだめになりそうです。住み替えを
考えているのですが、次は自分でホームセンターなどで購入してやりたいなと思います。

ものすごい高さのタワーパーキングが建設中。こりゃあ、維持費が大変そうだ。
あの高さだと、A～Bタイプの北側の部屋は全て日照も眺望もなくなってしまうね。
しっかし、地味な大師の町に不釣り合いな・・・当初のコンセプト「結」の精神はどこへ消えた？

この辺だと、同じ19階建てでもフォレシアムなんかは周りも敷地が広く
空間的に余裕がありますが、こっちは低い建物が密集した中での19階ですからね。。。

確かに、存在感というか威圧感はあります。。。

なんで南東なんて一番いい場所に作ったんだろう

駐車場のこと？南東ではないな。
むしろ北西だが、と釣られてみる。

Hタイプの北側の窓、結構小さいんだな・・・
向かいのマンションとの反響現象で、音は上まで逃げてきそう。

床暖房、ディスポーザーと設備が充実していますね
阪急のネットスーパーと提携しているんですね。
利用したことが無いのですが、食材の品揃えなどはいかがなものでしょう

港町のリヴァリエと悩んでます、タワマンとの比較が難しいです。
川崎大師駅は、改修工事しますか？。

しないでしょう。
北口改札が２～３年前にできたばっかだし。
そもそも、タワマンとここを比べるのは違うと思うな。
駅として比べるならあり得るけど。
大師のほうが超使えるのは間違いない。
町としての完成度、成熟度、生活利便性は格段にいいと思う。

利便性ならリヴァリエ、地元重視ならパークじゃない。

我が家も港町タワマンは検討しましたが・・・。
周辺環境的に、住民層がわからないので様子見です。
あと空き部屋が多くなってしまった場合に、ただでさえタワマンで
修繕費アップが怖いのに、さらに負担がのしかかるような事態に
ならないかと。

大師周辺は、病院、公園、学校、買い物何も生活に困らないと
思います。
ただ、この立地だと年始は2月はじめ頃までゴミやら何やらすごいかも。
普段は平穏な良い町ですよ。

>>395さん
年末年始の川崎大師のお参りへ来る方の人数は本当すごいですからね。テレビでも毎年の様に
放映されます。家もよくお参りへ行きますがすごいごみです。屋台もたくさんでますからね。
おっしゃる通り普段は川崎大師へ行っても閑散としていたりしますから落ち着いた感じの街です
ここに住むならその年末年始の混雑を覚悟の上ですね。一年に一度といえども、期間が長いので
ちょっと考えてしまうかな。

1月2日のお昼くらいに様子を行きました。

人の混み具合は、通勤時間帯のJR川崎～京急川崎くらいですかね。もちろんみんな、もっとゆっくり歩いてますが。

屋台は、本物件あたりはほとんどありませんでした。もっと大師側に行くと増えますね。
１店舗もなかったわけではないので、東棟の低層階(3階くらい)は、神経質な方なら匂いとか音が気になるかも、と思います。

ゴミは、駅からこのマンションまでの間は、いつもと変わらない印象です。
もう少し大師側に行って屋台が増えてくると、ゴミも増えます。
花火大会に行ったときをイメージするとよいのではないでしょうか。
ゴミ箱とかは溢れたりしてます。


いろいろ書きましたが、上記は店舗側道路の話で、正面入り口側はまったく影響を感じさせないです。
電車も混んではいましたが、通勤時の東海道線ほどではないし、私の個人的な見解は、正月の混雑が生活に不快な影響を及ぼすことはないかなぁ、という感じですかね～。

連投失礼します^^;

大師駅の改修は、予定はあった(大師線の地下化？にともなう)ものの、無期延長になった模様です。
（リヴァリエの掲示板にいろいろ書いてありました。)


余談ですが、リヴァリエの掲示板は情報量が凄いですね。
大師線など近隣情報は、あちらも参考になりますよ～♪

近辺を散策していたら、大師公園という公園があり子供を少し遊ばせたのですがいい公園ですね。
赤ちゃん用の遊ぶ場所と大きな子が遊ぶ場所が分かれていて安心して遊ばせる事ができました。
春などお弁当を持っていきたいなと思う様な公園でした。公園からちょっと歩いた所に小さな商店街
の様な所があって焼き鳥を買ったのですが美味しかったですよ。なかなか街探検するには色々まだまだ
発見がある街だろうなと魅力に感じました。

地縁がなければ好きこのんで選ぶ物件ではないと思います。
商業地なので永続的に日照が保証されないのも高リスクです。

>地縁がなければ好きこのんで選ぶ物件ではない

それを言っちゃー、川崎区の物件全滅だけど。

年始の件は、入居が始まってからでないとどうなるか
分らない気がします。
公開空地を皆がさけて通ってくれることはないでしょうし。

わざわざ裏側にまわる人も少ないと思いますが～^^;

いやいや、正月は何気なく裏通りを歩く人もいますよ～
水庭のところで、ビール片手に焼き鳥を、なんて人もあり得ます。
大師の正月、慣れるまではかなりざわざわしていて、気になりました。

大師の正月は長いよ、一月は正月状態だし。

いつの間にか、完成と入居、延びましたね。

大師様は節分までは多くの人で賑わうと参道のお店の方がおっしゃっていました。
閑静な感じを望まれる方だとイメージが違ってきちゃうかもしれないですね。
ただ初もうでの時期はこのマンション付近までは人がごった返したり
ごみが散乱したりということがないようなので
それはそれで安心しました。
大師様は良いなぁと思いますが、あまりに荒れちゃうのもいやなので。

地元の人はお大師様っていうよ。

川崎大師駅がすぐだからお大師さまの催しがある日はどうしても通りが賑わうでしょうね。
年がら年中ではないのでたまに賑やかなのも良いかと思います。

話はそれますがお大師さまでおみくじをひいたことのある方いらっしゃいますか？
何度か引いたことがあるのですが高い割合で凶が出てしまいました。
そうなるとどうしても心配でお守りを買ったりお賽銭を多めにしたりしてしまうんですよね。
まさか多めに凶が入ってるってことはないでしょうね。

川崎大師があるので、年末年始は道路は大渋滞になります。
そして駅反対側の工場地帯からさほど離れていないので、
風向きしだいで洗濯物を外に干すと汚れる時があります。
川崎競馬場も近くにありますので、普通の人がほとんどですが帰り時になると
酔っ払いとか負けて機嫌の悪い人とトラブルに巻き込まれるのを
見たことがあります。

＞＞４０９さん
我が家も毎年川崎大師へお正月お参りへ行っていますが、凶は出た事がないですよ。
たまたまなのかな。でも凶は凶で上があるという事でいいと聞いた事がありますよ。
毎年お参りするまでにかなりの行列を待ちます。友人なんかは朝の5時位に着く様に
行くそうですが、それでも駐車場はもう混んでいるとか。

おやおや？リヴァリエのネガ担当が暇を持て余してこっちにも紛れ込んでるのかな？

>412
暇そうな方ですね。
検討者でないなら来なくて結構。
どこのスレでも嫌われ者なんでしょうね。

ここの物件を検討するまでは川崎大師には日常の食品など買い物する場所があるのかなと
思っていたのですが、スーパーがあるのですね。みた感じちょっと古いイメージがあるのですが
生鮮食品などの新鮮さはどうなのでしょうか。少しいけばオーケーストアがあるみたい
だから皆流れてしまいますかね。人が入らなければ、商品も動かないのであまり新鮮でない様な
気がするのですが。

うちはオーケーとユア～ズは使い分けていますよ。
それぞれに良いところがあるので。

オーケー：NB商品が安い。生鮮食品は安くはなく品質も微妙。
レジのおばちゃんはどんなに混雑しててもお構いなしのゆっくりマイペース。

マツケイ：生鮮食品が安いが、良い・悪いの見極めが必要。
レジは超迅速。

このマンションの隣に銭湯があるみたいですが、
煙とか匂いとか気になりませんか？
銭湯の煙で裁判まで起こした人がいるようなので少し気になりました。

>銭湯の煙で裁判まで起こした人

そんな人はこの辺にはいません。
検討がてら一度来てみてはいかがですか？

今は別のオーケーの近所に住んでいます。
オーケーは野菜と魚がちょっと高くて微妙かなと思います。
お弁当やパンはとてもおいしいのではないかと！
たまーにですが、お休みの日にピザを買っています。
安くておいしいですよ～。
こちらのご近所のオーケーにもあるといいのですが。

近隣幼稚園はいくつかあるようですがどこがよいでしょう？また学校環境はいかがでしょうか。

どこも似たり寄ったりなので、
「かなまら」が気にならなければ
一番近い若宮でいいんじゃないですか。

ありがとうございます。似たり寄ったりなんですね。確かに幼稚園近いほうがいざと言うとき安心ですよね。

あ、でも延長保育のあり・なしは確認したほうがいいですね。

これとか、比較には見やすいです
https://c.rakuraku.or.jp/facility/list/search_ctyCd/141313%3A0%3A14130...

オーケーのパン・弁当が美味しい？？
味覚は人それぞれですが、特にオーケーはご飯がまずい。
おにぎりは安いけど何処のいくらのお米？って感じ

オーケーは弁当よりもピザが特に美味しいと思います。
店内では、ひっきりなしに「ピザ焼けました」と放送してますね
シーフードピザ500円30センチほどの大きさでこの値段しかも食べてみると
生地が丁度よくて具が多くもちもちして美味しい
一度オーケーで食べたら気にいると思います。

隣の寿恵弘湯銭湯の料金は基本おとな４３０円　小学生１８０円　幼児８０円で
定期券10枚は大人１０枚：４０００円小学生１０枚１７５０円小人１０枚７５０円
で少し割引きになります。
大人1名なら幼児2名まで無料中学生割引きも学生証見せれば100円引きで利用出来ます。
親子ふれあいデーは毎月第４土曜日は保護者同伴の小学生と幼児は無料で
ご入浴出来るので購入された方は、たまには親子と大きなお風呂を楽しむのも
いいかもしれません。

　

寿恵弘湯銭湯はＨＰの更新は止まってしまっているようですが、
色々な湯（薬草やゆず湯など）をしているんですね。
イベント日に行くと面白いかもしれないです。
月貸しのロッカーもあるのですね。
結構日常的に通われている方もいらっしゃるかんじなんでしょうね。

銭湯が近所って良いですよね。

家族でお出かけした時なんかに便利。

このマンションの着工日はいつですか?平成23年7月31日以前なら住宅エコポイント対象なのですが。
さすがに基礎工事からもそんなにかかってないですかね。

ここの医療スペースには村山整形外科が入るというのは本当でしょうか？

>430さん

全くの初耳ですがどこからの情報ですか？

羽田空港にわりと近いため、離着陸の騒音がはっきり聞こえます。羽田空港は24時間稼働しているので夜は心配です。

飛行機の音聞こえますか？
通常は千葉側からアプローチするので風向きの関係で特殊なアプローチする時以外は聞こえませんよ。
ヘリコプターはバタバタうるさいけど

>432さん

え？ほんとに？そんなにきになりますか？
30年この辺に住んでますが…431さんが言うように全く聞こえたことが無いと言えばうそですが。

この物件のところでどのくらい聞こえるかわからないですが
週末の夜に409号を爆音で走ってるアホライダーの方がよっぽどうるさい。

どちらにしろうるさいっていうのは変わらないか　^^;

すいません。誤記修正です。

誤）431さんが～
正）433さんが～

いよいよ最終期。もう残り少ないのでしょうか。

ここは地域柄お年寄りが購入しそうな物件ですね。

飛行機の離着陸の音なんてしないしないｗ

物件概要を見るとあと4戸みたいですね。
ファミリーというよりも駅に近いのでシニアやＤＩＮＫＳに好まれるのでしょうかね？？？
買物も比較的便利ですし、いいんじゃないでしょうか。
飛行機って気にしたことなかったです。
音はしますかね？！
気にしたことがないくらいなので、大丈夫なのでは？

最終４戸+先着順４戸＝８戸じゃないの。

遂に最終抽選受付始めましたね。

川崎区は飛行機の音なんかしません。
上空を通るのは、はるか上空の成田の便ですから。

それよりここで問題なのは、南面の日照が永続的に保証されないこと。
商業地域なので、南に別のマンションが建ったらお終いです。

リヴァリエは維持費がバカ高いので、こちらを再検討中です。

早くもあと3戸なんですね。

東向きしかないのでうちはリヴァリエです

リヴァリエって明日が抽選みたいだね。

あと1戸ですか？
角住戸だからすぐ売れてしまいそうですね。

東向きだけど角住戸で窓も多くて良さそうですね。

あら、完売だって。

ウェリス東門前とガチンコだと思ってたけど、
こっちの圧勝だったね。

向こうの売れ行きは芳しくないの？

村山整形外科が１０月１日から開院しますって貼紙が出てますね。
それと以前　本金というお菓子屋さんがあったところ３階位の鉄骨組んでますけど
賃貸アパートですかね。
今、参道あちこち工事でクルマも自転車も走りにくい。
自転車の方は歩道を走らないよう徹底して下さいね

整形外科が入るとは聞いていたけど、村山整形外科さんの移転ではないと聞いていたのでなんでだろ？

まいばすけっとの隣には何が入るのでしょうか？