パークシティ浜田山(9)

狸は以前に一度みました。

すみませんが、現在売りに出ている中古物件のC棟の１階に興味があるのですが、
なぜあのような、お値段なのでしょうか。
いや、お値打ちなのは嬉しい限りですが、何か理由があるのであれば、近隣にお住まいの方、ぜひ教えて下さい。
考えられるのは、日照権や、虫等でしょうか。
先に知っておく方が、安心です。

どれですか？

No.６３２さん
はい、住不で出ている約84平米で７７００万円の物件です。
URLを貼るのは、敢えて止めておきますが。
この広さで、この値段でしたら、周りの販売物件より値打ちだと思われます。
隠居生活間近で、１階が希望でしたので、以前、住不に電話した際、やはり当たり障りない理由でして。。
安い買い物ではありませんし、ぜひ住人の方の生の声をお聞かせ願います。

E棟との距離は十分にありますから悪くはないですね。
かなりお買い得物件かなと思います。

営業の方ですかね？
十分に距離があるなんて住んでる方とは思えない
発言ですね。

えっ、豊洲？

No.６３５さん、No.６３７さん
なるほど・・分かりました。どうもありがとうございます。
遠方でしたので、こちらでお伺いでき、とても参考になりました。

巨大クリスマスツリーのイルミネーションが綺麗ですね。
ああいうのって管理費から出費になるのかな？
管理費高そうですが実際は気にも留めないんだろうね。

建築中のプラウド浜田山は、パークシティ浜田山のコンセプトやデザインを参考にしてるんだって。コンセプトやデザインを真似るのは自由だと思うけどさ、パクるのは反則だよねたぶん、模倣と盗用は紙一重だからね しかしさ、プライドはないのかって。

>636
>637
実際どれぐらいでしょうか??

間に植栽もある模様でランドエスケープ上は近いようには見えないのですが入居済みさんが言うからには近いのかしら。。

それにしても、戸建予定地側は視界が広いはずですのでＥ・Ｆ・Ｇはイメージでは良さそうに思います。

南向きがこの場所なら一度見てみたいですね。

説明では棟と棟は20メートル以上の距離があるね

まあ、距離感ってのは主観だからね

近いと感じるか遠いと感じるか

全体的にここは詰め込みすぎで、お見合い感満載なのは残念だよね。

一軒家に引越しトラック10台くらいで一斉に荷物運び入れてたけど相当凄い荷物のボリュームだなって思った。段ボールごみやガムテープで道を散らかしっ ぱなしで一日目は帰ってたけど二日目にきちんと片付けたのかな？

あれは引越しじゃなくって
モデルルームに家具を入れていたのではないでしょうか？

もう誰か住んでいます。電気がついています。

＞６４９　そうなんですね、電気が点いていたということはご覧になられたのは暗い時間帯か悪天候の日ですか。外から見たマンション全体の品やデザインなどどうでしたでしょうか、もしご感想あれば。

私の中では一つのモダンな街並みに見えるスケールを心に描いています。見ていない段階ですので大袈裟かもしれませんが、夜帰って来たときに眺める自分達の住んでいるマンション、それがこんな風に見えるとずっと生活を続けても感動止まないのではと期待しております。

いや、消えてるけどね

クリスマスイルミネーション綺麗!

641さん
クリスマスイルミネーションなどは管理費が使われてもいいのではないかな
と思います。もしそういったものが不要という意見が多ければ管理組合で話し合えばいい事だし。
そういった場合は多数決になるでしょうがね。共用施設が多ければその分維持費などもかかりますし
それを納得して物件は購入している方が多いかと思いますので。

イルミネーションが終わったら今度は門松ですか。

設置する人 、 忙しいですね

禁煙がデフォみたいね、ここ。



そぅいぅのって、どうなの？

占有部なら問題ないでしょう。

何やら戸建てが建ちはじめましたね。トラックがひっきりなしに出入りしていますが。

工事ありますか？

禁煙がデフォとは？
マンションの規約でそのような記述があるんですか？
共用部が完全禁煙という事ですか？
それにしてもこちらの共用施設は充実していますよね。
ソーシャルサロンにはビリヤード台まで完備されているのですか。

ここって芸能人住んでるのでしょうか？

ここって地下駐車場ですよね？棟 がたくさんあるのに駐車場出入り口が2つしかないのは地下で全体が繋がっているのですか？

ここは小さい子供がいるファミリーが多いようですが
若くして皆さんお金持ちなんですかねぇ。いいなぁ。

住人全員がお金持ちとは限らないし家族を犠牲にしてまで家をあける
ママもいるとか

管理費高いので、ビットにする必要絶対ありだよね。融通きかないし。

今までは全然といっていいほど縁のない場所でしたけど今回検討を始めていろいろ知りました。

70年の月日をかけて築き上げられてきた町環境がどんなものかは住んでみなければその深さを知ることはできないと思いますが、ひとまずお買い物や交通環境はレベルが高く安心しております。

価格は高いのですけどね･･一生一度の高額なお買い物になりそうですよ(汗)

そして都内屈指の住環境だと言えます。

約一年半前に現地見学に行った際には、プランに随分と選択肢があった記憶があるが、
ついこの前のDMでは残り戸数一桁になっていた。
あれから随分と売れたものだ。

↑知らず知らずのうちに少しずつ売れていたんですね


しかも中古といえども値段は下げていませんね

三井の会員誌に一戸建て情報が掲載されはじめましたね。

高くて私には手が出ませんが。

2億くらいですか？

計画が上がった時は4億の噂がありましたが今はどうでしょうか。もう少しお安くなっているような気がします。

いやー、それでも2億円代で買えんじゃないかなー

No.1かどうかは賛否ありそうだし

3億の価値があるかどうかは個人の考え方次第。

>678さん
あそこはクルマの通行がほぼゼロに近い立地なので
確かに静かで良い環境は価値が高いと思いますが
セキュリティに難ありかな
なにせ窓が道路と接近しすぎ
なぜきちんとセットバックさせない？
道から覗かれやしない？
落ち着かない

それにあそこは計画道路ですから、いつかは逆にすごい往来になるリスクがありますからねえ

まあこの先100年は100%ないでしょう。>計画道路

大きな梅の木がありますね。
あんな巨大な梅は見たことがない。

３LDK１１３平米で家賃３５万か。
３５x１２＝４２０万
管理費４５０００円x１２で５４万。
修繕費１００００円x１２で１２万。
固定資産税が年間４４万として考えると１１０万。
年間３１０万だとすると実質的価値は６０００万〜８０００万。
少子化、人口減少で将来家賃が下がるだろうしおそらく１１３平米で５０００万くらいの価値が本当の妥当な所だろう。
しかし、買うとなるとこれが１億〜１億３０００万するという。
賃貸しかないな。

だから言わんこっちゃない
浜田山なんて高級住宅地のかけらもない単なる不便な田舎町なんだから買っちゃいけないって

今出てる中古の1億円付近のも8000あたりにならないと成約しないでしょうね。

だからパークシティだよ。三井もbakaじゃないから。

687
売りに出ている中古は、売り主であるオーナーと買い主の交渉になるわけだから
三井は関係ないじゃん。
まあ仲介業者の売り方の方針とテクニックでしょ。

あ、688ね。

売主は基本的には何らかの理由により売りたいから出している訳で、買主は別にここじゃなくても良い、この値段なら買わなくても良いという判断ができます。
最初は値下げしてまで売りたくないと思っても、結局痺れを切らして値下げして売るんでしょうね。

ここではないですが、マンションの売却経験があります。２社に見積もりを出してもらい、同じ見積もり
だったので、そこのマンションを購入した会社に仲介を頼みました。とりあえず見積もりは買った値段より
２００万円プラスの値段。新築で購入して築４年でした。何人か見に来てくれて、マイナス３８０万円なら
即決するとかいう人もいましたが気長に待ち、結局購入した金額の５０万円マイナスで売却する事ができました。
見積もり金額はあえて、値下げを承知の上で高く設定するらしいですね。途中でもう売れればいいやなんて
思った事もありましたが、待った会ありました。売却は本当買主と売主どちらがひくかでしょうね。

私は港区の某マンション、売却益2000万円でした。
リーマンショック前の話しですが。
6500万で買った築15年中古マンションが
8500万で売れました。リノベーションに500万費やしましたが。

逆にここの成約は下げないとらしいので売主も価値がないのを認識せざるを得ないんだろうか

2004年頃分譲で良いマンションはどこも
買値の３割や４割増しで
プチバブルの時に築浅転売できましたよ。
うちも中央区のを売りました。

2000年代前半に買った物件をプチバブル期に売れば、ある程度利益が出たのは当然だし、
逆にプチバブル期のピークに買った物件を今売ろうとすれば、ある程度損が出るのも当然。
この物件に限った話でもないし、この物件も決して例外ではないというだけのこと。

ただし、買い手が必ずしもここじゃなくても良いように、
売り手も絶対売りたいという人は必ずしも多くないから、価格調整は時間かかるでしょうね。
ちなみに不動産仲介業者に本気で購入意欲があるところを見せれば
売り手の事情が聞けて、売り出し中の物件について価格の交渉余地は結構簡単に分かりますよ。
多くはないですが、中には管財人が売却措置をとっているものもあり、
そういったものはそもそも少し割安についているし、
資産処分までにそこまで時間をかけられないだろうから、
買い手が見つからなければ一段の交渉余地が生まれてくる。

ただそういった特殊物件で無い限り、1億で出しているものを8000万という交渉は難しそうです。
どちらかというと在庫処分をしたいデベとなら交渉余地がありそうですが、
個人の場合は債務残高や損失確定を避けたがるので相当の時間を要すのでは。

駅距離が2倍で川沿いの低地に位置してグレードの差も小さくないヴィークコートが
坪320万でそこそこ順調に売れている市場であることを考えると
まだまだ売り手も簡単に諦めないんでしょうね。

でも広めの部屋が多いからグロスだと高いんですよね。
ほんと皆さんがおっしゃるような手ごろな水準になれば是非欲しいところではありますが．．．

事実としてここの成約単価は中古だと南向きでも坪300切ってますよ。最上階でも310くらいでしょう。
ヴィークコートは言っても新築ですし、管理費も妥当な水準ですからね。

697です。

698さん、それは結構魅力的ですね。
不動産屋さんですか？レインズ等の成約データではその程度まで調整しているのでしょうか？

国交省の土地総合情報システムの取引価格で出てくる当物件は2件のみで坪単価は360-370万円程度。
今売りに出ているものは、高層の南向きでは350万円以上、
Ken Corpが扱っている最上階のプレミアム物件だと470-480万程度、
実際の成約価格よりも安い価格になりがちな住まいサーフィンの価格でも
より条件の劣る部屋も含めた全体の平均像で333万円程度ですから、
免震棟の条件のよい部屋がおっしゃるような条件で交渉できるのであれば、相当魅力的ですね。

私、実は以前住まいサーフィンの成約相場を前提に交渉したことがあったのですが、
2回とも実際の成約価格は全然違うといわれてしまいました。
GH三軒茶屋とかは違いがひどかったですね。
その成約予想価格よりはかなり上まで上げたのに全く問題外でした。

上のほうで話に出てた住友不動産販売が仲介窓口の中古は掲載価額が最後7000万切ってましたよ。最終的にどの価額で成約したかは不明ですが、85平米くらいですから坪単価はそんなとこでしょう。

それは安いですね！
どんな間取りかは知りませんが、
南向きの85で7000以下なら魅力あります。
本当はもう少し広いとこが希望ですけど
ここまで安ければ一度見て見たかったですね。

住友不動産販売で今出ているのは、
80弱あるのにリビングが11畳弱しかない
不思議な間取り。坪340万。
バルコニーからなら緑は綺麗そうだけど。

売主になにか売り急ぐ理由があって、
特別に安い、それがちょうど欲しい間取り、
というようなことがあればいいのでしょうが、
難しいですね。

85平米で6000万台なんて見たことも聞いたこともないけどね。

豊洲には豊洲の魅力、浜田山には浜田山の魅力。
この掲示板にくる人は、少なくとも豊洲には何の興味もないと思いますけどね、笑。

Cの一階の3LDKなら仰る通り6980で前出てましたよ。
調べたらキャッシュならネット上にも残ってるんじゃないですかね。

豊洲のは他のにも全く同じ書き込みしてるだけだからスルーしましょう。

広尾ガーデンヒルズなどのヴィンテージマンションは都心の一等地にたっている。
おそらくこれが値上がりするためにもっとも重要な要因だろう。
その理由はそういった土地に立つ物件は古くても状態が良く、年代特有のオーラがあれば賃料が高くなることにある。
賃料を実需として算出されるかかくに背びれ尾びれがついてヴィンテージ価格になる。
このマンションはハードウェア的には最上級なものが入っているんだけどいかんせん場所が悪い。
太田、世田谷、杉並など立派な住環境でいいんだけど、マンションというよりも一戸建てというイメージが強い。
繁華街が徒歩圏内になければプレミアムマンションには成り得ない。

Aの３階で８５２０万の物件があるけど坪単価２８０万くらいだね。
ぶっちゃけ遠くに行くほど高級とかいうコンセプトだったけどAが一番いい環境じゃね？
遠くに行くほど値下がり率が高くなりそうだな。

ここは素晴らしいマンションでいつか住んでみたいと思いますが、
管理費の高さを考えると価格下落は必至なので様子見です…
築10年超えてくればだいぶ熟れてくるでしょうね。

Aの三階も交渉すれば余裕で8は切るのでは。

いや、あの間取りなら4500万円くらいでいけそうですよ。

値段を決めるのはマーケットなので資格とか言ってるのは完全にお門違いで、それこそこのマンションの価値を読み違えてる。
しかもここの管理費については住民板でも話題になってますので。

三井はbとcの最上階をほんとにあの価格で売るつもりなのか115brが２億。
都心部でもないのに坪単価５７０万とか最上階プレミアム上乗せしすぎだ。
せいぜい４００万位なら三井のプライドってかんじでわかるけどさ。
最近ホームペジに再掲載されたってことはアベノミクスで再び不動産バブルになって妥当な価格になると踏んでるのかな。
大型案件で最上階の一番いいとこをふっかけすぎて何年も売れ残ってるみたいなケース結構あるよな。

MRに行って三月までに入居する気で交渉したら1.2億か更にその下もあると思いますよ。

>>717
>>718
その部屋はホームページから消えてるので契約済みでしょうか。

Aが一番良い環境。。
住人だったら、その発言はしないでしょうね。見たら分かりますしね。

宝くじでも当ったら住みたい。
でも管理費が高い。結局、庶民には無理か。