MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART8

>ここの会社の系列は、いたるところの掲示板のスレッドに張り付いて
>客に成りすまして会社に都合の悪い話を潰して回ってるって、有名な話だよね。
>モラルの無い会社っていやだね。やらされてる社員もかわいそう。
>それをわからない社員はもっとかわいそう。


確かに良く聞きますね。本当ならどうしてそんなにモラル無いんでしょうか。トヨタショックのときもしトヨタがそんなことしてたらつぶてたでしょうね。雪印はつぶれちゃったしね。食品偽装ももうしてなさそうだし。

やっぱり業界が違うからでしょうか。それとも会社固有の文化でしょうか。もし本当だったら、そんなモラルの無い会社の売り出したマンションって信用できるでしょうか。今悩んでます。

そうなんだよね。修繕費の積み立ては月額５００円／平米以上が必要らしいね。



ということは、７０㎡でも月額３５，０００円必要だから今の基準より月額３万円以上多く積み立てる必要がある。



管理費も系列の評判のよくない管理会社でぼったぐりの劣悪サービス。ペデストリアンデッキやスーパー併設で入居者以外の出入りが多いから管理そのものも大変で実際いくらかかるか解らない。カタログどおりのサービスを受けるには大幅な値上げは確実。
修繕費とあわせて考えると値上げどころかいろんなサービス諦めなきゃならないでしょうね。

修繕費倍が月額５００円／平米の積み立てが必要ということは、やっぱり７０㎡でも今の基準より月額２万円以上多く積み立てなければならくなるね。

管理費も系列の評判のよくない管理会社でぼったぐりの劣悪サービス。ペデストリアンデッキやスーパー併設で入居者以外の出入りが多いから管理そのものも大変で実際いくらかかるか解らない。カタログどおりのサービスを受けるには大幅な値上げは確実。
修繕費とあわせて考えると値上げどころかいろんなサービス諦めなきゃならないでしょうね。

エコポイント・エコ減税で家電も車も３年は先の需要を食いつぶしたらしいから、３年はますます売れなくなってくるだろう。何とか需要を掘り起こそうと新しい技術をさらに安くしてメーカーも必死になってくる。デフレが進んでどんどん値段が下がっていくね。新しいマンションは最新のエコロジーでなおかつ安い。プリウスだって３分の２ぐらい値段を下げてあっという間にトップセールス。

ここはエコとは無縁の恐竜みたいにグロテスクな威容な外観が売りの旧式時代遅れのマンションだから
早く半値ぐらいに値引かないと競争できないね。必死になるはずだよね。

大変お節介なことは重々承知しておりますが、なにかお二人で言い争っておられるようなので、第３者の意見を述べさせて頂きます。まず、以下をご覧下さい。

タワー型マンションの修繕積立金、目安は１平米500円
http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html
80平米→40000円　100平米→5万円

NPO関西分譲共同住宅管理組合協議会の担当者は、「タワー型マンションの修繕積立金には１平米500円程度あれば、将来の工事費用に足りるといわれています」と話す。普通のマンションだと同200～300円程度だといわれている。ただ、その水準を最初から確保しているマンションは少なく、入居後、管理組合が中心となり値上げをするのがふつうだ。

今後、消費税も確実にあがります。１０％？ １５％？ 欧米並みに２０％でしょうか。
これも確実に維持費に反映されます。

このマンションの善し悪しはわかりませんが、住友不動産は上記のことを確実に認識しております。わかっていて、初期修繕費を低く抑えて値頃感を出しています。(もちろん100％どこの業者も同様です)
マンションとは、売ってもうけて、修繕でもうけて、管理でもうけては、新たなマンションを建てていく自転車操業です。維持費を甘く見ると、確実に破産しますので、タワーマンションを契約する方はもう一度資金計画の再考をお勧めいたします。

ごめん。


＞修繕費倍が月額５００円／平米の積み立てが必要ということは、やっぱり７０㎡でも今の基準より月額３万円以上多く積み立てなければならくなるね。


２万から３万円に訂正。

908さんタワーマンションの良い所は何ですか？

タワー型マンションの修繕費の積み立ての目安が月額５００円／㎡ということは、

ここはもっと掛かりそうですね。商業施設も併設して居住者以外の出入りも利用も多いから

たぶん痛みも激しいし、余計なエスカレーターとかの設備も多い。

何よりでか過ぎるから、自転車専用のエレベーターとか本当に重厚長大すぎて余計なものが

いっぱいあるから、きっともっと高くなるよ。

仮に月額６００円／㎡だったら７０㎡の部屋で４２，０００円ですか。

今に規定だったら５０００円くらいだから月額３７０００円不足ですか。年間だと４４４，０００円。

恐ろしいですね。

大阪府の咲洲（さきしま）庁舎（旧ＷＴＣ、大阪市住之江区）への移転が始まる。大阪市が建設費約１２００億円を投じた５５階建ての超高層ビルを、府が約８５億円で購入した「お買い得」（橋下徹知事）物件だが、将来の維持管理に多額の費用がかかるが、府庁内には「『安物買いの銭失い』にならなければいいが……」と不安視する声も出ている。
咲洲庁舎は、今後１０～２０年後に次々と設備の更新時期を迎える。約１０年後の空調設備取り換えに約５０億円、さらにその１０年先のエレベーター・エスカレーター更新に約５０億円、電気設備のメンテナンスに３７億円－－という経費が想定される。このほかにも外装・内装の修理や、館内放送などの通信設備、給排水設備など、府は今後約３０年間の大規模修繕費を総額２２３億円と見積もる。



あの細っちょいビル一棟だけで３０年間の大規模修繕費だけで２２３億。仮にこれを１５００戸で割ると１５００万、年額５０万、月額４万１６００円。

メガは二棟だから倍、それに商業棟もある。中に機械式駐車場も詰め込んでいるし駐輪場のエレベーター、ごみ専用エレベータなどなど・・・増える要素も大きい。違うところが大きいから単純じゃないけど、単純に考えても月額６００円／㎡でもぜんぜん足らないように思えてきますね。倍でもおかしくない。

そうすると大規模のための修繕積立だけで年間１００万ぐらいになっちゃうね。ちょっとオーバーすぎるかな。

まぁ、それはいくら何でもオーバーでしょう。ただ、大阪WTCの修繕費を平米数で割ると、
240億円÷15万平米÷30年÷12ヶ月＝444円/平米/月ですので、これが一つの目安でしょうね。
例えば、75平米の方は33300円、90平米の方は40000円の積み立ては最低限必要でしょう。
(いくら最初が安くても、30年でならせばこうなります。取り方は将来の著しい上昇か、一時金でまかなうかは、管理組合次第です)これに固定資産税が毎月2万～3万はかかりますから、シンプルなランニングコストでも5万以上かかりますね。30年後、1500戸の家族の皆さんが無事でいることをお祈り申し上げます。

↑確かに。

広告出稿量が多いので、どちらかと言うとスミフびいきのスーモでも
(情報操作してるか、してないかわからんが）ネットアクセスランキングでは下位の物件。

全体的にはほとんど相手にされていない物件なのに、これほど盛り上がるのは変。

この棟の下階には商業施設は入らないのか？
入れば、かなり管理費と修繕積立金を賄ってくれるはずだが・・・。ただし、いざ修繕となると
もめる原因にもなりやすいが・・・。

ここが、今どれだけ売れているか知りたい方は、販売員に直接聞きなさいな。調べてくれるから。
このスレで妄想書いてもナンセンスというか、おバカさんやね。

長期修繕計画案くらいなら教えてくれるのでは？
まあこれも購入検討度合いによると思われるが
営業さんとちゃんとコミュニケーションとれれば
営業さんも契約することが大切だから邪険にはしないと思うよ
ただ興味本意なら門前払いだとおもうけどね

営業さんって、毎日ここにきてるでしょう。


>ここの会社の系列は、いたるところの掲示板のスレッドに張り付いて
>客に成りすまして会社に都合の悪い話を潰して回ってるって、有名な話だよね。
>モラルの無い会社っていやだね。やらされてる社員もかわいそう。
>それをわからない社員はもっとかわいそう。
確かに良く聞きますね。本当ならどうしてそんなにモラル無いんでしょうか。トヨタショックのときもしトヨタがそんなことしてたらつぶてたでしょうね。雪印はつぶれちゃったしね。食品偽装ももうしてなさそうだし。
やっぱり業界が違うからでしょうか。それとも会社固有の文化でしょうか。もし本当だったら、そんなモラルの無い会社の売り出したマンションって信用できるでしょうか。今悩んでます。

まさにこのとおりだね。




重説ってほんらいは、検討に当たって重要な事項はきちんと検討者に説明しましたことの照明でしょう。
それを検討者に開示できないなんておかしいよね。契約のついでにどさくさにまぎれて客に渡して、
控えにはんこを押させる。何かだまされてるようなきがするよ。たぶんだましてるんだろうけど。

普通のマンションなら修繕費管理費駐車場代　30年で約700万円必要になる

マンション購入が3300万の場合4000万と考えねばならない。

常識的に考えて管理修繕費は高すぎる。ほとんど人件費で管理会社も儲けになる。


メガの30年修繕費管理費駐車場代はいくらぐらいかかるの？
購入前に知らないといけないことだよ。

大阪府の咲洲（さきしま）庁舎（旧ＷＴＣ、大阪市住之江区）への移転が始まる。大阪市がの５５階建て超高層ビルを、府が約８５億円で購入した「お買い得」（橋下徹知事）物件だ。将来の維持管理に多額の費用がかかる。府庁内には「『安物買いの銭失い』にならなければいいが……」と不安視する声も出ている。
咲洲庁舎は、今後１０～２０年後に次々と設備の更新時期を迎え、約１０年後の空調設備取り換えに約５０億円、さらにその１０年先のエレベーター・エスカレーター更新に約５０億円、電気設備のメンテナンスに３７億円－－という経費が想定される。このほかにも外装・内装の修理や、館内放送などの通信設備、給排水設備など、府は今後約３０年間の大規模修繕費を総額２２３億円と見積もる。

あの細っちょいビル一棟の３０年間の大規模修繕費　だ　け　で　２２３億。仮にこれを１５００戸で割ると１５００万、年額５０万、月額４万１６００円。メガは二棟だから倍になる。それに痛みが激しい商業棟、住居棟の中に詰め込んだ１２００台分の機械式駐車場、駐輪場とそのエレベーター、ごみ専用エレベータなどなど・・・増える要素が大きい。

タワーの目安は月額５００円／㎡らしい。旧ＷＴＣとは違うところが大きいけど、単純に考えても月額６００円／㎡でもぜんぜん足らないように思えてきますね。倍以上でもおかしくない。

そうすると大規模のための修繕積立だけで年間１００万ぐらいになっちゃうね。固定資産税も月額２、３万はかかるらしい。これに駐車場代月額１万円。


やっぱり慎重になるね。

格安に見積もった修繕計画はともかく、修理費は管理費は月額５万円以上は覚悟しておいたほうが間違いないようだけど、管理費も系列の評判のよくない管理会社でぼったぐりの劣悪サービス。ペデストリアンデッキやスーパー併設で入居者以外の出入りが多いから管理そのものも大変で実際いくらかかるか解らない。カタログどおりのサービスを受け続けるには大幅な値上げは確実。 修繕費とあわせて考えると値上げしたどころでいろんなサービス諦めなきゃならないでしょうね。

エコポイント・エコ減税で家電も車も３年は先の需要を食いつぶしたらしいから、３年はますます売れなくなってくるだろう。何とか需要を掘り起こそうと新しい技術をさらに安くしてメーカーも必死になってくる。デフレが進んでどんどん値段が下がっていくね。新しいマンションは最新のエコロジーでなおかつ安い。プリウスだって３分の２ぐらい値段を下げてあっという間にトップセールス。

ここはエコとは無縁の恐竜みたいにグロテスクな威容な外観が売りの旧式時代遅れのマンションで、土地取得を４８億をわざわざ８５億で買ったりして余計な経費も上乗せあるから早く半値ぐらいに値引かないと競争できないね。必死になるはずだよね。

来春から値引きも始まるかもね。

ポジの成りすましとだとおもいます。はったりとでまかせがばれたんで第三者になりすまして話をごまかし始めた。

売れ行き不調の状態は続くのでしょうか？値下げ以外に解決策なし？

たとえ半値に値下げしても、こんなに修繕費かかると思ってなかった。とほほ・・・だね。

あとから、思ったよりかかっちゃた、えへっ。ってわけにもいかんし。さらに検討続けるよ。

値下げ、値下げと言う人が居ますが、私の予想は違います。まだ東棟も発売していないのに、西棟の値下げが始まる訳ないと思います。また、東棟は西棟よりも高く価格設定されると考えるため、東棟発売すると価格面で西棟の価格に魅力度がプラスされ、西棟は値下げしなくてもよくなるのでは…。あくまで私の予想ですけどね〜。スミフの戦略、じっくり拝見させていただきます(笑)

下げない、下げないと言う人が居ますが、私の予想は違います。まだ東棟も発売していないですが、西棟の値下げを始めないと売れないのです。今はまったく売れていません。また、東棟は西棟よりも大幅に安く価格設定されると考えるため、東棟発売すると価格面で西棟の価格に割高がプラスされ、西棟は今からでも大幅な値下げしなくてはならないからです。あくまで私の予想ですけどね〜たぶん当たると思います。というか必然のような気がします。


スミフの戦略、じっくり拝見させていただきます(笑)


やすくなるよーーーー。デフレ万歳。





　　早く裁判所から連絡来ないかな、楽しみです。天満の証拠も待ってます。

西棟は東棟の陰になるため、東棟の方が価格は高く設定されるでしょうね(^-^)(^-^)v

西がこれだけ売れてないのに、東が強気の値段つけれるはず無いじゃん。

病院の横だし。

↑それはどうかな？あと２年待てばわかりますゆっくり待ちましょう(^-^)

まだ３００も売れてないから間違いないよ。あんたの言うことは張ったりとでまかせばかりなのはお見通し。
売れてるとか訴えるとか、すぐに突っ込めたけど修繕費の話を切りたくなかったから流しておいたんだよ。良かったね。

↑ご配慮ありがとうございます(^-^)

300も売れてないって言いはる人まだいたんだ。ひとりだけ8月で時が止まってるみたいですね。

今日モデルルーム行って来たら駐車場一杯でしたよ。

土曜日にまた２期１６次で８部屋販売してましたね。

契約済み戸数は、昨日聞いたら、360位だとのことです。
さすがに500には届いてなかったですね。

アサキチさん、おはよう！

100歩、いや1000歩大幅に譲って、５００戸売れていたとしても、それでも全体の３分の１。
しかもスミフ得意の販売開始前の長期大量広告を含めて、約２年かかってその数字。

「まだ１つの棟しか販売していないから、いいのでは？」という考えも出来るが、今後同じペースで売れ続けるわけもなく、長期間の残住戸は避けられない。
だいたい、間もなく竣工なのに３００とか５００とか、全体計画から考えたら、あまりにも低調すぎ。

全体計画がかなり無謀。（周辺人口が少ない八尾に1500戸）
値下げは現時点では考えられないが、苦戦は必至のマンション。

おやおや、３６０戸で満足するようになったね

土地代でヘタこいても、この売れ行きで利益出すんだからな

どこが、薄利多売か？建物はかなり安く仕上げたんだろうな

９月から成約先着２０名のセスナクルーズがまだ終わってない件

セスナは乗らなかっただけ。
契約は月３０戸ほどのバカ売れ状態だよ。
急いで買わないと・・・

第三期販売延期に関する考察

度々、第三期販売が延期されていますが、その理由について考察したいと思います。

マンション分譲の場合、全戸を一度にまとめて販売するよりも、何期かに分けて販売するのが一般的です。期分け分譲のメリットは、期毎に販売を完了できれば『完売御礼』などと言って、いかにも売れていますよと言う風に演出することが可能です。また、『第○期販売開始』などとすることで、購入者に新鮮なイメージを植え付けることが可能です。値付けの面でも期毎に価格設定できると言うメリットがあります。

では、スミフは何故、第三期販売を何度も遅らせるのか？その可能性として以下のことが考えられます。

１）第二期販売で予定していた販売戸数に到達していないため、第三期に移りたくても移れない。


２）第二期販売が途切れることなくダラダラと売れているため、わざわざ第三期販売に移行する必要がない。売れなくなった時点で『第三期販売開始』と謳い新鮮さをアピールする戦略。


みなさん、上の可能性のどちらだと思いますか？スミフの気持ちになって答えてください(^-^)v

売れてないからだろうな。

どうしてそんなに売れてるって風に書き立てるのか？？皆さんどう思います。

１）売れてないから

２）思いつかない


なんかかわいそうになってくるね。

＞２）第二期販売が途切れることなくダラダラと売れているため、わざわざ第三期販売に移行する必要がない。売れなくなった時点で『第三期販売開始』と謳い新鮮さをアピールする戦略。

ダラダラ売れているって書いているのは妄想ポジだけでなんの根拠もない。
ダラダラ売っているなら、そもそも〇期の設定せずに、全戸販売中にしたらいいだけの話であって
そうしないのは売れていなくても売れているかのようにかもし出せ、妄想ポジが広告塔になってくれるから
いいんでしょうね。
CT天満も契約率６割、７割などレスがあったけど蓋を開けたら、４割だったからな。

>957
従業員の車でいっぱいだけどな。

>966
乗らなかったということはチケットか何かもらったけど乗りにいってないのですか？
ぜひ教えてください。

３）売れすぎてるからだと思います。

西日本最大の空き部屋マンションはここですか？

住友不動産って一流デベ？
財閥の名前はついているけど、中身は三流でしょ。
平均勤続年数見たら、住友不動産、住友不動産販売ともに倒産していった穴吹や危ない企業といわれる
デベと肩を並べていますよ。
従業員数は飛びぬけて多く大企業ですが実態はすぐにやめていく人ばかり。
しかも子会社の不動産販売部より平均年収も少ないし勤続短い年数ｗｗ
中堅のセントラル開発と比べても半分近く。
すぐやめてしまうような従業員しかいない会社に何十年も住む住宅について説明しろといっても
いいことか言わないだろ。売ればいい体質なんでしょうな。
契約書なりなんなり確認したことはすべて文章にしてもらっておかないと売った人はもういないというのが
当たり前状態で怖すぎる。言った言わないでもめても、「誰々は退職しました」で片付けるんだろうな。


企業名【平均勤続年数】（社員数／平均年齢／平均年収）
平均勤続年数10年以上
三交ホールディングス【23.3 年】（31名／45.7 才／749.9 万円）
東急不動産【17.4 年】（581名／41.6 才／1,115.5 万円）
ＮＴＴ都市開発【17.3 年】（421名／43.1 才／846.4 万円）
有楽土地【17.3 年】（291名／43.0 才／781.6 万円）
三菱地所【16.4 年】（968名／40.3 才／1,100.7 万円）
アゼル【12.5 年】（202名／39.1 才／539.5 万円）
大京【12.1 年】（1378名／39.8 才／802.9 万円）
三井不動産【11.9 年】（1062名／41.1 才／1,134.6 万円）
コスモスイニシア【11.1 年】（898名／37.0 才／953.4 万円）
リベレステ【11.1 年】（33名／42.0 才／547.6 万円）
東京建物【10.6 年】（407名／38.3 才／1,057.1 万円）
アーバンライフ【10.5 年】（123名／40.9 才／595.5 万円）
藤和不動産【10.4 年】（646名／35.8 才／635.9 万円）
セントラル総合開発【10.3 年】（141名／42.8 才／749.7 万円）

平均勤続年数5年以上～10年未満
住友不動産販売【7.8 年】（2827名／34.5 才／709.7 万円）
和田興産【6.2 年】（87名／39.0 才／639.3 万円）
穴吹興産【6.1 年】（305名／32.5 才／587.0 万円）
日神不動産【6.0 年】（278名／31.3 才／528.6 万円）
ＦＪネクスト【5.6 年】（299名／32.1 才／704.2 万円）
住友不動産【5.4 年】（3538名／40.5 才／651.5 万円）
グローベルス【5.2 年】（85名／34.7 才／621.7 万円）
東栄住宅【5.1 年】（527名／34.2 才／553.2 万円）
明和地所【5.0 年】（225名／31.7 才／565.8 万円）

平均勤続年数3年以上～5年未満
日本エスリード【4.8 年】（201名／30.5 才／741.8 万円）
ジョイント・コーポレーション【4.7 年】（302名／38.5 才／600.0 万円）
ライフステージ【4.7 年】（171名／33.0 才／490.9 万円）
ランドビジネス【4.6 年】（25名／43.2 才／1,225.8 万円）
ラ・アトレ【4.4 年】（68名／32.2 才／424.8 万円）
ゴールドクレスト【4.0 年】（172名／28.8 才／636.5 万円）
タカラレーベン【4.0 年】（256名／31.0 才／566.2 万円）
セイクレスト【3.8 年】（172名／30.5 才／510.1 万円）
サムティ【3.7 年】（70名／33.2 才／567.0 万円）
プレサンスコーポレーション【3.5 年】（115名／30.9 才／832.5 万円）
サンシティ【3.4 年】（234名／31.9 才／500.5 万円）
ランド【3.3 年】（106名／35.8 才／777.6 万円）
日本エスコン【3.3 年】（96名／37.9 才／598.3 万円）
フージャースコーポレーション【3.1 年】（153名／34.7 才／659.4 万円）
新日本建物【3.1 年】（93名／35.3 才／872.7 万円）
原弘産【3.0 年】（126名／38.4 才／441.8 万円）
陽光都市開発【3.0 年】（112名／31.9 才／798.5 万円）

平均勤続年数3年未満
トーセイ【2.9 年】（144名／35.7 才／690.3 万円）
アスコット【2.8 年】（77名／34.1 才／647.5 万円）
明豊エンタープライズ【2.8 年】（65名／38.1 才／703.5 万円）
アーネストワン【2.6 年】（536名／33.6 才／528.9 万円）
グローバル住販【2.5 年】（89名／31.0 才／661.5 万円）
総和地所【2.4 年】（87名／33.6 才／558.6 万円）
プロパスト【2.3 年】（159名／31.4 才／1,185.4 万円）
シノケングループ【2.2 年】（23名／35.2 才／431.8 万円）
エー・ディー・ワークス【2.0 年】（47名／35.2 才／584.2 万円）
アルデプロ【1.9 年】（105名／33.4 才／533.0 万円）
ジャレコ・ホールディング【1.9 年】（31名／40.5 才／788.6 万円）
アーバネットコーポレーション【1.8 年】（45名／36.1 才／631.3 万円）
エスグラントコーポレーション【1.4 年】（96名／29.5 才／539.2 万円）

↑データからスミフの不動産関係各会社はクレームが多い企業なのも納得です。

>977
大卒で退職するまで働く人が60歳として37年働くんだろうから、
それらを含めた平均が5年とか、勤続1年未満でやめていく人がめちゃくちゃ多いんだろうなｗ
とんでもない会社だ。

>977
5年ってｗ
このマンションの販売計画とおり5年で売り切っても、そのころには今買った人の
担当者が辞めているというレベルですね。

ネガ、頑張ってますね〜(^-^)

『こんな情報見せられたら買えないや』って思うくらいの情報お待ちしております。

>981
こっそり、工事現場に侵入してみな。全てがわかるぞｗ

価格の内訳はどうなっているのでしょうか？

①土地代500万程度でしょう。（土地取得価格85億÷1500、商業施設も加味するとこんなもんか）入札最低価格が半分くらいだったので実勢価値はもっと低い可能性もあります。

②建物代は、スーパーゼネコンで坪単価50～55万ぐらいです。直床、ディスポーザなし、建具・床材・クロス・水回りは分譲マンションとしては最安品に近いものを使っているので、スケールメリットもあるし大幅に高くなるのは考えにくいです。おそらく1000万～高くて1200万程度でしょう。それ以下の可能性も大いにありえます。

③残りが広告等の販売経費や利益になります。

一般的には、③が販売価格の3割程度になります。

上の予想は結構当を得ていると思うのですが・・・・
根拠のある反論も聞いてみたい。

｢うちの子は悪くない！」と学校でわめき散らすモンスターペアレントは・・・
子供の成長とともに【ヘリコプターペアレント】となります。
つねに上空で旋回しながら子供を見張っており、何か事がおきたら急降下して来るのだ。
実に心強いヘリコプターペアレント！

このマンションにはそんな人がいないと信じています。