レイディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか？（その２）

>>345
>>318番さんへ。322番さんから以下の質問が出てるので回答してください。（私も聞きたいです）

318番さんより　＞また管理会社の説明会をしないと言ったのは誰でしょうか？

322番回答　＞えっ！管理会社説明会受けたんですか？318番さんはいつ受けたか教えてください。
　　　　　＞私もフランス検討しようと思ってたんですが悩んでました。とりあえず事前に受けたい
　　　　　　ですね。

↑の部分だけど・・・
俺は質問している方なんだけど？
322が勝手に管理説明会受けたと勘違いしてるだけでしょ（笑
俺も話しが聞きたい方なんだけど・・・
ちなみに>>277は名前つける前の俺です。


管理説明会の件は只今、調査中です。
木曜日頃までには、キチンとした間違いの無い内容を調べて書き込む
予定ですので暫くお待ち下さい。


あとフランス街区の価格なんだけど、当初は高く設定との話しだったけど
意外と安くするんじゃないかな？と思う。
やはり買い手としては管理費と修繕費がイタリアより高いのに
さらに物件自体の価格が高いと・・・
確かに景観に関してはイタリアより良いかも知れないけど・・・
８５㎡ぐらいで６階南向きで３６００万円ぐらいなら妥当かなと？
イタリア契約してなかったら考える価格かな〜。

Ｑ２契約者です。
正直に言うと【衝動買い】に近い形で契約をしました。（＾＾；
決定理由は、やはり「周りの自然」と「間取りの広さ」です。　あと今住んでいる（一応）小田急沿線
管理会社の話で盛り上がっていますが、マンションでは無いにしろ、それ系（維持管理業務など）の
会社に勤めている人も購入者でいらっしゃると思います。　設計士さんとか設備関係の方とかｅｔｃ．
そう言う意味では、管理会社が悪ければ数年後に変更又は競争見積もりをさせてのコストダウン等
仕掛けて行ければと思っています。
あまり詳しく書くと正体がばれる可能性もあるのでこの程度にしておきますが（笑）
個人的には、設備修繕や清掃、ビルメンテナンス関係の仕事をしているので少し目利きは
できると思っていますが、問題は７５０世帯の同意が一番困難かと思います。
購入者さんや識者さんいかがなもんでしょうか？

>>349
>管理会社で盛り上がっているようですが、282さんの書き込みにあるように
>ココで言われているほどひどいもんじゃないと思っています。
>数年で木が枯れてゴミ満載になるようなひどい管理会社だったら
>日綜つぶれますよ(^^;
>というかそうなる前に高い金払って購入した750世帯が黙っていないでしょう。

⇒専門業者に丸投げしているので、木が枯れたりゴミ満載にはならない。
コスト意識がない住民に対しては、徐々に各業者が値上げをしたり、管理費値上げにつながるだけ。

>フランスの機械式駐車場は何台分あって管理修繕費は一戸当たりいくらの
>負担増なのか、とか。

⇒日綜の販売手法からすると、100％機械式駐車場であろうと、販売に影響するような
高い修繕積立金は設定しない。
あくまでも「無料」で管理費に点検費用が含まれるというトークでしょう。


>>352
管理会社変更は現実的には非常に困難だと思いますが、
日綜コミュニティは、右肩上がりのはずが、
すでに契約をきられた物件もあります。
まずは、管理組合が日綜コミュニティの好き勝手にできないように
牽制できるようなスペックの住民が第1期役員に立候補しておかないと
なめられるでしょう。

レイディアントシティ横濱も日綜コミニティの管理ですか？
だとしたら、あれだけの大規模物件の管理状況がわかれば
今後の良い判断材料になると思うのですが・・・。
既出でしたらすみません。

Q3契約者です。先日MRに行く用事があったので、フランス街区の部屋の価格＆間取りを聞いたら、快く教えてくれましたよ。間取りはイタリア街区よりいい感じでした。一番前の浄水場側の日当たりのいい南向きの棟で、価格が４０００万台中心かな〜って思いました。（一部しか見てないのではっきりはわかりませんが、、、）３０００万台を探すのはなかなか難しかったです。

>>352
>そう言う意味では、管理会社が悪ければ数年後に変更又は競争見積もりをさせてのコストダウン等
>仕掛けて行ければと思っています。

じゃあ、そういうつあなたは役員に立候補して陣頭指揮とってくださいね。この匿名でいうのは簡単ですが、実際、休日を使ってやることは大変なのですよ。
加えて管理組合が三つに分かれてますよね？イタリヤの人がフランスの人の分まで負担する等意見取りまとめできますか？
あなたが本当にやる気なら、部屋番号まで示して総会で役員立候補することを示してください。本当にやりますか？

>>351
＞管理説明会の件は只今、調査中です。
＞木曜日頃までには、キチンとした間違いの無い内容を調べて書き込む
＞予定ですので暫くお待ち下さい。

別に調査なんかしなくてもいいです。管理会社説明会受けたかのような書き込みに思えたので、本当に受けたか確認しただけす。私も含めてみんな受けてないはずですからもういいです。
管理会社が組織として機能果たしてないのは十分分かってますから。

>>353

的を得てますね。するどい突っ込みです。私もそう思います。

独断と偏見
【買った理由】
①標高が高いこと（昔からいい土地は高台）
②駅から歩くことで肥満防止（競馬も坂路調教が有効）
③ゴルフ場と生田緑地
④周りは、大学
⑤都心から意外と近い
⑥間取りがまあまあ
⑦駐輪場が３台可能
⑧普段の買い物は、まあまあ便利（ダイエーは荷物配送有り。ＯＫストアーはチャリ可能等）
⑨共有施設が充実
⑩大規模
【うーん】
①部屋の設備が最近のマンションに比べ若干貧弱（ディスポーザーなし、床暖オプション、ＳＳなし、アルコープなし等）
②駅から遠い
③来客用駐車場少ない
④二重床ではない

こういうことを考えながら、価格とプラスマイナスを比較検討し、買いました。

ところで、駐車場無料ですが、通常は駐車場の料金は修繕費に繰り入れするので、管理費の問題ではなく、駐車場を手入れする費用を含め、修繕費の問題だと思います。だから、現在の長期修繕計画（案）では、これを前提としており、４〜５年後、１２年後前後に修繕費を上げていく形かなと思いますが。仮に駐車場を有料にすれば、修繕費を若干抑えられると思います、結局、どこに計上するかの問題ですね。そういう、前提では、管理費が若干高いような気がするので、管理費を効率化するように管理組合でがんばる必要があるのかなと思っています。

>>359
＞管理費が若干高いような気がするので、管理費を効率化するように管理組合でがんばる必要がある＞のかなと思っています。

冷静に見えてますね。あなた変える気あるならぜひ役員に立候補してください（総会で同じように発言してください）。別にからかっているわけではないので誤解しないでくださいね。

>>357
ひどい人だね〜随分一方的な書き込みだな・・・
契約破棄した方が良いんじゃない？そんなに不安なら。
知りたい人が参考にするだろうから書き込むだけだよ。
見たくない方は飛ばして下さいね。

>>360
貴方も立候補する気無いんでしょ？
こんな書き込みしてると「何もせずに美味しい所だけ持って行く人」
何だなと・・・
自分からは行動をしようと「しない、してない」人・・・
と思われますよ！
自分自身が何もしないつもりなら相手に対して言える資格は有りません！

>>356
これも>>360と一緒だね。
今、示して何になるの？
自分の事しか考えて無いんだ？
マンションやめて一戸建てお勧めします。
共同生活って解ってるの？

>>352
俺は貴方の意見に賛同しますよ。
お互い出来る範囲で頑張りましょう♪

管理会社の件等ですが

7/31入居後、約２週間後ぐらいに総会を開きます。
（その間はもちろん日綜コミュが管理しています。）

そして全て当日に
①設立総会（役員を最低５名選出）
②管理会社説明会（日綜コミュ）
③管理委託契約（理事が代表して承諾する）
の流れになるとの事です。

横浜グランシティーは日綜コミュを継続中で役員数は
カルティエ棟ごとに選出していて全部で１１名＋α名に分かれてるそうです。
遊園の予定では、２棟（イタリア、フランス）にしか分かれてないので
事細かに管理するには、横浜のようにカルティエごとの役員選出が
良いのかなと思われます。（例イタリアＱ１-１名、Ｑ２-１名、Ｑ３-２名＋α名等）

よって初年度から日綜コミュ以外は出来ないそうです。
２年目からの変更は可能です。
日綜コミュで心配の方は契約はしない方が良いです。

フランス機械式駐車場の管理＆修繕費＆寿命等は最初から計画書に
予想して記載して有るので、やはり割高になるそうです。
ただし、大した増額には至らないようです。
（フランス棟全員で負担の為）

現状の管理費は、やはり「駐車場代込みの価格」と考えると
かなり安いと個人的に思えますね。

未納者の滞納等の件も聞きましたが、マスコミが騒いでるほど
特に問題は無いように聞き取れました。

価格帯ですが、南向きの一番安い物件は３４００万円台で
東向きの一番高い物件は６０００万円クラスとの事でした。

他にも色々聞いて置きましたので、質問等あれば解り易く書き込んで下さい。
お答え出来る範囲で回答させて頂きます。

以上、購入予定の方はどうぞ参考にしてみて下さい。

>363
レイディアントシティ・ル・グランブルー横浜カルティエは、各棟からの選出による管理組合は
「団地管理組合」というもので、別に各棟ごとに管理組合があると聞きました。
なお、レイディアントシティ・ル・グランブルー横浜カルティエのうち、いくつかの管理組合は
「マンションみらいねっと」というところに登録されていますが、
登録されているのが11棟のうちわずか3棟という状況をみると、
各棟ごとに管理への意識の温度差があるようですね。
http://www.mirainet.org/

フランス街がイタリア街と比較して、修繕積立金が機械式駐車場相当として月5000円〜10000円以上
高めに設定しているのであれば、ある程度その金額算出根拠は信頼はできそうですが、
そうでないのであれば、やはり販売のために売った後のことを考えずに、
安めに見せかけている可能性を疑う必要があると思います。

>フランス街がイタリア街と比較して、修繕積立金が機械式駐車場相当として月5000円〜10000円以上高めに設定しているのであれば、ある程度その金額算出根拠は信頼はできそうですが、そうでないのであれば、やはり販売のために売った後のことを考えずに、安めに見せかけている可能性を疑う必要があると思います。

同感です。　 フランスを検討しているかたは確認必須ですね。

ちなみに私はイタリア契約者です。

機械式駐車場相当として月5000円〜10000円って、ほんの数台が機械式ってききましたが、それでは高くないですか？フランス街区の何台分が機械式か知ってる人いますか？

機械式は全部で４０台との事です。

>>363さん
月5000円〜10000円と言う計算にはなりませんよ。
全部が機械式の場合だとそうなりますけど。

駐車場分だけで約一割増し位になる計算ですね。

あと駐車場の料金は管理費から出てると考えて下さいとの事でした。
修繕費はあくまで建物等を中心に考えてるとの事です。

ちなみにイタリアとフランスの間を通ってる道路（イタリア駐車場まで）は公道となります。
道路工事等は川崎市が担当しますので住民の負担は有りません。
また路上駐車、事故等は多摩警察が行いますので、十分御注意願います。

>ちなみにイタリアとフランスの間を通ってる道路（イタリア駐車場まで）は公道となります。道路工事等は川崎市が担当しますので住民の負担は有りません。また路上駐車、事故等は多摩警察が行いますので、十分御注意願います。

そんな説明受けてないですが、契約書に記載されてまか？

上層のほうだと遠くの街明かりとか見えるんでしょうかね？
昼は緑、夜は街明かりだと眺望的には最高なんですが。

>あと駐車場の料金は管理費から出てると考えて下さいとの事でした。
>修繕費はあくまで建物等を中心に考えてるとの事です。

管理費では点検費用しか見込んでいないでしょう。
塗装、部品交換、修理などのコストはいったいどこから捻出するのでしょう？
やはりこのあたりが日綜商法といわれる所以でしょう。

南側の夜は真っ暗です。

>>369
契約書は確認してませんが、担当者に聞いてみた所
そのように返答が有りました。
来客用駐車場が少なく路上駐車が多くなる可能性と
道路修復工事の負担等で不安が有ったので確認済みです。

始めから説明を全てしてくれる担当者は少ないですね。
（全てを聞こうとすると膨大な情報量なんで
　聞く方も覚えきれなくなるので最低限必要な事しか言わないです）
気になった所が有れば担当者に聞くとキチンと説明してくれますよ。

>>371
＞管理費では点検費用しか見込んでいないでしょう。
そう思うのは自由ですが、事細かな説明を聞くと俺は納得出来ましたよ。
書き込むと話が長くなるので自身の担当者へ確認する事をおすすめします。
日綜が売ってるので日綜商法当たり前です。
納得行くまで担当者と話して下さい。

>>370
目の前は真っ暗ですが、少し離れた所にマリアンナ医科大学の明かりが見え
東南向きは街明かりが結構綺麗ですよ。

>>363
＞未納者の滞納等の件も聞きましたが、マスコミが騒いでるほど
＞特に問題は無いように聞き取れました。

問題ないなんてことないよ。日本経済新聞によればマンションの40％は未納問題で苦慮しているという記事ですよ。だからこそ管理会社は対策マニュアルをしっかり整備して、自社のアピールをしているのです。
「特に問題は無いように聞き取れました。」ってのは、実績もないし、ノウハウもないから適当に答えたんでしょう。その程度の会社ということです。

>>361
>貴方も立候補する気無いんでしょ？
>こんな書き込みしてると「何もせずに美味しい所だけ持って行く人」
>何だなと・・・
>自分からは行動をしようと「しない、してない」人・・・
>と思われますよ！
>自分自身が何もしないつもりなら相手に対して言える資格は有りません！

まあ、結局このマンションも誰も役員には立候補しない。輪番制で任期の1年が過ぎるの待つような組合になるってことだね。
みんなで何とかしようっていう気持ちは分かるけど・・・でもそれはどこのマンションでも同じこと。（私は部外者なので率直な感想を書いただけです。契約者の方、失礼に聞こえたらすみません）

>>374
貴方は実績の有る管理会社の物件探して下さい。

374と375は同じ人でしょ！あなとは絶対一緒に住みたくないよ〜ん！！

３５６さん　３５２で書き込んだ匿名の者です。
釣られたかもしれませんが、あなたのおっしゃることはもっともな部分がかなりあります。
多くの人は面倒なことを引き受けたくないですもんね。（＾＾；　自分もそう言う気持は正直ありますから。。。。。でも、どうなんでしょうか？
いざ自分の懐が少しでも無駄にされてしまう可能性があるとすれば、何らかの行動におこすと思って
おります。　ようは、【仕方がないけど自分の家族を守るため】にです。（自分も含めて）
※お金持ちは特に気にしないのでしょうが。。羨ましいですね。
正直、一緒に住んでいる方々の費用負担分も含めて少しでもより良い方向にして行こう等と自分が
そこまでボランティア精神が高い人間であるとも思っていません。
まあ、（仮に）頼られると悪い気はしませんが。。
少なくとも私が立候補したとしても３５６さんの様な初めから他人任せで揚げ足を取るような方には
（仮に管理組合で合理化出来た場合の効果を）還元したくないですね。（なっちゃうけど）
そんな方は文句は言うけど自分では何もせずにほんのわずかなボランティア精神を持つ人、なかなか
行動にすることは出来ないけど心の中で「立候補して少しでも良くしようとしている人」を応援して
（する）人等に対して嘲る様な心の持ち主のような気がします。
ちなみにここでは匿名を崩せませんよ。　公すぎますからね。
私なりによく考えて仮に立候補した暁には、イヤでも部屋番号も氏名も匿名では無くなりますよ。

３６２さん　ありがとうございます。　正直不安はあるし、実際立候補するかも確約出来ませんが、
でも何か行動はおこさなくてはと考えております。（識別のためＨＮまでは書きます。）

ところで、相変わらずHPはイタリア先着順１２戸販売中ですがやっぱり完売は厳しいのでしょうかね・・・・

完売は難しいと思いますね、再来年くらいまで大型物件の建築ラッシュが続くので他でも大量の売れ残りがでてます。ここは立地的には売れてるほうですね。フランスは相当苦労するとおもいますけど。

私の考え方も378の「衝動買い」HNさん同様です。応援しています！！ちなみにこちらは初回の見学で契約申込をしてしまった。リビングさえ広ければあとはどうでもいいタイプなもんで。ところでやたらと管理会社を批判するコメントが目立つが、まだ管理もされていないのにきっぱりとここの会社は使えないと一括して決め付けられる洞察力はすばらしい。人相悪い人は絶対犯罪を犯すと決め付けているようなもんだ。

まぁ、結局どこのマンションも似たりよったりってことだ。

>>378
気分を害していたら申し訳ない。役員なんと立候補する人なんて聞いたことないし、絶対に進んでやる人なんていないと思っているもんで・・・大変失礼しました。

＞あと駐車場の料金は管理費から出てると考えて下さいとの事でした。
＞修繕費はあくまで建物等を中心に考えてるとの事です。

>>371
同感です。
あと上記のような表現を営業マンがしているとしたら、明らかに販売表示に問題あります。‘駐車場無料”って表現しておきながら、「実は管理費から出てます」って、聞かれたら答える分けでしょ？
何も知らない人には、駐車場代金は売主が負担してくれるかのような‘無料”という触れ込みは違法と言えるかもしれませんね。

>>376
＞貴方は実績の有る管理会社の物件探して下さい。

実績のない会社が駄目だとは言ってませんよ。
実績がないのであれば、購入検討中の人に対して、管理会社説明会を開いて管理方針を明確にするくらいのことは必要だといっているのです。それすらしないからダメダメなんだよ。（他社はちゃんとやってますよ）
以前にも書きましたが、「巡回パトロールする」って書いてあるけど、「一日何回回ってくれるんですか？」って聞いたら、何て答えたと思う？「巡回方法等詳しくは何もきまってませんので・・・」だってさ。販売始まってるのに、何も決まってないってこと普通ありえないでしょ？

>>385
「とりあえず売ってから後のことは考えます。」まさに日綜商法ここにあり！！って感じですね。

管理会社も当初から日綜コミュと契約しなくてはならないなんて・・・
管理組合もあえて３つに分けることで、管理組合の意思決定の統一を阻害。管理会社変更のハードルを高め、管理会社を変更させない作戦ですね。完璧なシナリオって感じがします。

管理会社の意見がこのサイトで議論されてますが、もうすでに意見が分断してます。750世帯の意見を集約することはかなり困難。それにあきらかに不利なフランス組合のとりまとめ（イタリアの住民が割高なフランス分の管理費修繕費の負担をしてくれるか）という難題もありますし。
日綜の勝ちのような気がします。（ちなみに私は最近までフランス検討していたものです）

もう意見が分断しています。って言うのは違う気がします。
ここは、契約者だけのページではないのですし。
契約した人、あきらめた人、やめた人、検討中の人、他社の人、釣り目的の人、通りすがりの人…。
いろんな意見が飛び交って当然で、分断しないわけがない。

少なくても、今までの書きこ見ると、契約者を名乗る人たちの意見は前向きと見ましたが？
もちろん、自分も契約者。

私も387さんに賛成です。契約者が前向きに検討して改善していけばいいのでは・・・と思います。意見集約は難しいかもしれませんが協力して頑張りましょう。ところで本日、生田駅⇒MR⇒向ヶ丘遊園を歩いてきました。やはり徒歩では駅から遠いですが、緑も多くて、眺めもよく契約してよかったと改めて感じました。どんどん工事が進んでいるので、出来上がりが本当に楽しみです。

>>387
＞もう意見が分断しています。って言うのは違う気がします。

では386番のその他の所は、ある意味正しいということでよいのですね？

フランス街区の水周り（住居一階のやつ）の水って入れ替えするんですかねえ？
コケが生えて臭くなりそうな気がしましたが・・・手入れにもお金かかりそう。

387です。

このコミュは情報交換の場所なので、いろんな意見があって当然。
否定はしない。
正直いうと、自分があえて管理の問題に反論しなかったのは、反論したってまた反論のし合い。
最近のここのやり取りに少しうんざりしてきたのが本音。

契約者が、この場で契約もしてない人たちと管理のことを議論しあってもしょうがないと考えてる。
もちろん、管理に何か問題があるなら、あってから居住者同士で解決策を模索します。
そうなってからじゃ遅いと思う検討者は、営業に聞くなり、他探せばいい。
コミュで意見出し合うのもいい。
ただ、自分はその話題ではコミュには興味がない。

…そう思ってます。失礼あったらすいません。

フランス検討中ですが、いろいろ参考になりました。
あとここは松下の研究所の跡地。当然土壌汚染の可能性ありますが、「自然の樹木をそのまま残す」という理由で土の入れ替えは実施せず。子供にとってはどちらがよいのか・・・？
⇒他の大規模物件見てますが、宿泊所の跡地でさえ土の入れ替えはやっているようでした。（売主として後々問題にならないように。との理由。）
ここは他の物件と違う点がかなりあるようですね。管理組合も一つがいいです（笑）。

汚染されていないのだから、樹木を残す方を取る。
別に問題はないように思えますが…

>フランス街区の水周り（住居一階のやつ）の水って入れ替えするんですかねえ？
>コケが生えて臭くなりそうな気がしましたが・・・手入れにもお金かかりそう。

たしか銀イオンと消毒薬を入れています。
消毒薬が蒸発して住戸内に入ると身体によくない気がしますが。
清掃などの維持コストは結構かかり、その割に水を見ることができる
住戸は限られている。・・・と問題は多いと思われます。

>汚染されていないのだから、樹木を残す方を取る。
>別に問題はないように思えますが…

本当に汚染されてないかなあ？（数値面の問題ではなくて）。ちょうど研究所の排水跡の所で子供が土いじってたら普通止めるでしょ？やっぱり土の入れ替えはして欲しいよね。
日綜が「自然環境は残す」という理由にして土の入れ替え費用を削ったと思われてもしかたない。

>>394

ゴミとか葉っぱとか落ちるし、水の入れ替えなければすぐ汚くなるかもね。

フランス街区はやっぱり管理コストかかりますね。
水周り以外にも立体駐車場あるし。立体駐車場ってのも結構金食い虫みたいです。
やっぱイタリヤ街区の方が断然いいですね。管理組合も分かれてるなんてイタリヤ優遇されてます。

イタリヤ街区は、フランス街区の負担分は面倒見てくれません。
日綜の営業マンにも「イタリヤの方が有利な条件です。」って言ってイタリヤを勧められました。

>398
私のときも気に入った間取りがなかったので、フランス街の発売まで待とうかどうか
悩んでいたときに、営業の方は「フランス街は管理コストがかかるものが多いので、
イタリアがいいですよ」といわれました。

>>386
だから〜日綜が嫌なら別な所にしなよ♪
アンタとは住みたくないから。