ロイヤルタワー横浜鶴見

私もサンクタス待ちです。

わたしはロイヤル派です

ロイヤルタワー派の方々、どのあたりに魅力を感じているのか、教えてください。
川崎より鶴見のほうが、いいじゃん　って思う点も教えていただけたらと思います。

499
コスギ？？
ロクな商業施設もないベッドタウンは不便だよ。

>>504
小杉ほどマンションが建てば、後からでも商業施設は来るのかと思い…(予)
むしろ、駅近物件という意味で考えました。
オリックスタワーは徒歩６分なので、広い川崎駅の事を考える(＋１～２分？)と鶴見が近しかと…
それに、徒歩６分かつ１０階まででいいのなら、鶴
見駅近辺の割安物件探すでしょうし…
☆川崎駅から東海道線での通勤は結構大変ですよ(真)

☆ロイヤル派です☆
①ほぼ駅直
②駅の立地上横浜、東京どちらにも行きやすい
③色々調べてみると鶴見は言われてるイメージほど環境悪くない!
④物件の稀少性あり
⑤街が以外と静かで適度に便利

*なぜ、川崎や小杉をはずしたかというと、環境整備してタワー乱立させてはたして資産価値はいつまで持つでしょうか?いまは一時的に人が集まりますが!かなりごちゃごちゃしてきてませんか?もう少し落ち着いた町並みが良いと思いました。

(やや鶴見よりな意見はご寛容くださいませ…)

>>506さん
おっしゃるとおりなのですが、結局それも値段しだいなんですよね・・・
今の売り出し価格では、数年内に１割程度値下がりすることは避けられないと思いますよ。

規模は小さいし価格も安そうな、ヨーカドー手前のイニシアってどうかな。デザイナー物件っぽい仕様らしい。ウォールタイプの家具で間取り変更できると。。TVのたくみの家っぽい感じか。

オリックスタワーは駅徒歩6分というのは、私有地であるラゾーナを通らずに遠回りした場合のこと。
ラゾーナの中（早朝から深夜まで空いている）を通ると-2分の徒歩4分くらいだよ。

>>507
数年→５年で一割ダウンなら、賃料と同等なんですが、そもそも、そんなに早く東口再開発って終わるの？
>>508
タワーマンションとイニシアを比較する人なんているの？
イニシアＶＳ中古リモデルで
はないでしょうか？
>>509
参考になります。６分→４分なんですね

　　　

>>506
自分だったらその条件だったら新川崎の方がいいけどな
鶴見は駅周辺が汚すぎ

>>510
数年→５年で一割ダウンなら、賃料と同等
→その間のローン支払いとかは無視？

>>512
ローンの支払は、現金で一括購入できない場合に使用するものであり、使用の有無でマンションの価値(資産として)は変わらないので、無視はしていないです(むしろ普通？)
ただし、固定資産税や緒経費は検討から省いています。
購入と賃貸どっちがお得？みたいな雑誌の特集を見たことないでしょうか？

デフレが未来永劫続くのなら賃貸が有利。
でも日本はいずれ財政難でインフレは必至。
デフレ終了とともに猛烈に金利も上がるからタンス預金は一番悲惨なことになるだろうね。
賃貸は家賃が急上昇だろう。
国は頼りにならないから家族と外貨資産や不動産が頼り。

すぐハイパーインフレになるって言う人は何なんだろう？
そんなに日本に自信が無いなら、海外に移住すればいいのに。
ハイパーインフレになったら不動産なんて持ってても安心じゃないですよ。

川崎西口のラゾーナの存在は生活面で大きいぞ。調味料とか、何か足りなくなったら隣のラゾーナに買いにいく、というパターン。

>>516
いやいやそれはラゾーナでなくても・・・一緒だとおもいます

ラゾーナがあると日常生活の多くがUnder One Roof　で済むから便利だ。
朝出勤時　：ラゾーナの中を横切って駅までショートカット（2分短縮）
夕刻帰宅時：三和で夕食の買い物。丸善で本を立ち読み。
月曜　　　：丸善隣のGabaで英会話レッスン。
火曜　　　：ＱＢハウスで10分1000円の身だしなみ
水曜　　　：5階のコナミスポーツでトレーニング
木曜　　　：Unidyでイヌのエサを買う。
金曜　　　：1階のGrand Foodでケーキを買う
土曜　　　：1階のフードコーナーで昼飯。ビッグカメラで家電ショッピング
日曜　　　：5階のミュージックサロンでピアノのレッスン。4階のレストラン街でディナー

>>513さん
ローンは使用しないのが普通？ご裕福なんですな。
ところでその間の運用益は？自宅購入に使っちゃったら機会損失が生じますが。

>>515さん
>>514みたいな輩は、よくいるんですが、たまたま運良く先だってのプチバブルで
所有していたマンションの資産価値が上がったりしたものだから、自分で物事を論
理付けて考える力が無いにもかかわらず、もう一旗を目論んで藤巻某のハイパーイ
ンフレ論なんかに飛びついちゃうんですよ。
国債の消化不能による金利上昇の話とハイパーインフレ発生のメカニズムの関係な
んて全くわかってません。
相手にしないのが一番。

>>518

そんなに川崎売り込んでも、ここは基本ロイヤルについてどうか？とか比較物件はどうか？とか情報交換してるので
あって、そんなにラゾーナ好きならオタク様は川崎物件のスレにいってください！

おたくはかなりラゾーナ（川崎）びいきな方なのでしょうか？あるいは住んでる方？・・・
それともあなたは・・・・・（苦笑）・・・・だとしたら、わかりやすいですね？どこのDのお方でしょう？

意見交換はいいけど正しく情報交換しましょうね☆☆☆

文脈をよく読めよ。
516「川崎西口のラゾーナの存在は生活面で大きいぞ」に対して517が「ラゾーナでなくても・・・一緒だと
おもいます」と言ったので、「ラゾーナのある生活が便利」なことを言ったまで。ちなみに私はラゾーナの
隣の中幸町（クレッセントがあるところ）住民です。

>>520
いや、十分に川崎の情報もいれこんどいたほうがいいんじゃないの？ここを検討する人の益にはなっても害になることないんだから..
あれもしかして、川崎の情報がもれちゃまずい感じの人ですか？

いやいや鶴見はラゾーナなしでは生きていけない

ご近所さんに質問です。

会社が都内ですが、京急と京浜東北線の朝晩のラッシュはどんな感じですか。

駅徒歩１分は、魅力的ですが、駅前は・・・な感じらしいですね。
でも、ＨＰみたら駅前再開発予定とありましたので、期待したいと思います。

このタワー　完成物件で検討したいのですが、その前に完売しちゃうかな？私的にはちょっと高いと思うのですが、鶴見ってこんなに物件価格高いのですか？駅1分ではありますが・・・

>>519
ローンを使用しても使用しなくても、マンションの価値は変わらないという意味です
>>525
お値段は、「鶴見」ブランドだけだと、高すぎるかと…
それ以外にも、いろいろ良い点あると思いますが、皆さんいかがでしょう？

鶴見で他に駅前立地タワーの比較対象がないのだからここが高いかどうかも何とも言えないでしょ。
売れなければ値は下がるはずだから高いと思う人はスルーすれば良いだけ。

どうしても鶴見駅前に住みたいという人が6割くらいココを買うと思う。その後は外部者だから
価格勝負となる。最後はナイス得意の値引きで竣工迄に売りきるとみた。

サンクタス川崎が分譲されたらどうしても比較されると思う。
川崎が鶴見より価値が低い、ということは無いからね。

>>529
需要の絶対数はたしかに川崎の方が多いだろうけど、
鶴見も古くからの街で地元人口は多いし、例え地元民がほとんどでも
地元でいいとこに住みたいと思う需要もそれなりにあるんだと思う。
このタワーの販売戸数分くらいの需要は十分あると思うよ。

それがないから、ぱったり１８０戸で止まってるわけで・・・

>>531
どこが売れてて、逆に売れ行きが悪いかご存じですか？



最近の販売価格の最低価格が上がったから、安い価格帯から売れているのでしょうか…

>>531

そんな情報どこで聞いたのでしょうか？

まさかモデルルームに行った時にそんなマイナスになる情報を客に言ったりはしないですよね・・・・

№528さん　「価格勝負となる。最後はナイス得意の値引きで竣工迄に売りきるとみた。」いつ、どういう言い方をすると、値引きしてくれるのか教えていただけませんか？また、めやすとしてどのくらいの値引きで完売となるのでしょうか。お分かりの方、教えてください。

>>534
竣工までの値引きはよっぽど何かがないと無理っぽいですよ(汗)
ロイヤルタワーの内装だとオプション無って訳にはいかないんだから、そこも含めて検討しては？
それでも駄目なら、中古物件をリモデルするとか…

>532
普通は安い価格帯から無くなっていくでしょうな。

>534
今は無理だ。値引きする理由がない。
将来的には、チャンスは2回だ。
9月下旬と来年3月下旬だろう。
ただし9月下旬はまだ入居開始時期なので、
せいぜい半期締めの販促で諸費用が安くなる程度だろう。
あまり多くを期待してはいけない。
しかも、部屋は選べない。

坪230〜260くらいでしょ。高くないよな。

何言ってるの？平均＠３００超えてるよ？

534
第一の値引きタイミングは竣工。この物件は今年の9月末くらいだからそのあたりがひとつのポイント。中間決算の時期でもあるしね。ナイスは野村とおなじで竣工時完売をひとつの戦略としているので、竣工まで売れ残っていれば
1-2割の値引きを提示してくる。
しかし売れ行きが芳しくなく竣工時でも2割以上売れ残っていると来年3月の本決算が第二のタイミング。2-3割の値引きは期待できる（ただし売れ残っていた場合）。

>>537
ここのどこが坪230-260なんだよ
1番低層か？1番高いとこは坪350するぞ

そんなするんですか⁉
20階東73ヘーベー5300くらいじゃないの？

>>741
コメントがかなり「てきとー」ですね
ＭＲ行って正しい情報聞いてくるか、黙ってまわりの人たちの意見を聞いていれば？

いやいや！坪230～300超までたくさんありますよ。
坪単価は部屋によりまちまちですよ。

値引きのタイミングを待ちたいものの、竣工時にはすでに高額間取りしか
残っていない気が・・・。
しかも、497さんは営業さんから「何年かかっても価格を下げしない」と聞かれたそうですし。
うちは、好きな間取りを選びたいんで、とりあえず早めに動いてみます。

坪230ってどの間取り？そんなのなかったと思いますが。

タワマンって、階や向きによって坪単価の幅が広いから部屋を特定しないと、高い安いの議論は無意味だと思う。

まあ、苦戦してるのは価格設定のミスでしょ。他に理由があるのかな。

だから平均単価（総販売価格÷総住戸面積）で言わなきゃ意味ないですって！
それが坪＠３００超であることはナイスの営業さんが教えてくれたんですから１００％間違いないです。
そのことを前提に議論してください。

自治厨うるさいな。
平均単価なんか本当に検討している人には真っ先に必要な情報ではない。
何階のどちら向きで広さがこれくらいだといくら。こういう情報こそ必要なもの。
おまえみたいに買いも出来ないものを茶化す輩はでていきなさい

売れ残りがでそうかどうかって、検討するときに考えることだよ。値引き販売期待で待つって選択肢もあ
るし、入居後空きが多いと支障が出ることもある。

それで価格が高すぎるって話の流れで平均坪単価がでてきてるんじゃないの。

ヤフーニュースに高額マンションが
飛ぶように売れてるってありましたね。
５０００万越えの物件を
３０代の公務員・サラリーマンが
約５割の割合で購入しているそうです。
持ってる人は持ってるんですね（親からの贈与もあるらしいですが）
羨ましい限りです。。。
うちも資金があるなら
ここの３ＬＤＫが欲しいです。

>>548さん
自分に関係ないからといって、さまざまな角度から検討しようとしている人を
口汚くののしるような言い方はどうかと思うよ。
まるで詳細に検討されると困るような言い方。
高値掴みをしてしまったと後悔している人が、痛いところを突かれて苛立って
いるように見えます。

>>548
個別の部屋単位の「高い、安い」、「買える、替えない」だけを
見て買ってしまったら資産価値に重大な影響があるのは明らか。
「銀座の一坪１０００万円と、浦安の一坪１０００万円も、
１０００万円出せる人にとってはどちらも同じ」と言っている
ようなもので、浅はかとしか思えない。
マンション全体が割高だったら、個別の住戸も割高ということ。
本当に検討している人間がそんな適当な買い方をするはずが無い。
あなたこそ出て行きなさい。

もうほとんど完成してるのに、まだ売れのこってんの？

>>547
坪３００っていくらか知ってんの？
５０００万円だしても５０平米しか買えない。
これが平均なら、５０平米で６０００万円、７０平米で８０００万円の部屋とかがあんの？
それじゃあ、クレッセントやサンクタスの方が安いよ。

例えば、Ｇタイプ７２．２５㎡だと１０Ｆ６，６２０万円（＠３０２）、３９Ｆ８，１４０万円（＠３７２）ですが、何か？

もとい、３０Ｆ８，１４０万円ね。失礼！

>>556
数年前に鶴見大学近くにプラウドの新築マンションが建った時にも、ＭＲ行って話を聞いたのですが、結構お高めでしたよ(汗)
その当時の記憶があるので、１０Ｆ以上の部屋が割高なのは「見晴らし料金？」とか思ってます。
窓の外なんて関係無いって考えている方は、スルーしちゃってください(透)

鶴見駅西口近くのプラウド（徒歩3分くらい？）は当時、平均坪単価２２０だったと思いますよ。当時としては強気と言われたみたいですが、順調に完売したらしいです。私が、ロイヤルタワーが高いなと思うのは、一番安い部屋の価格が＠２８０ほどだからです。立地的には魅力だけど、いくらなんでも高すぎでしょ。

>>558
今は、安い部屋で＠２８０ですか…
ということは、立地目当てで、低層階が結構売れちゃった訳ですね
低層階には＠２６０位があったとお思ったので…

確かプラウド横浜鶴見市場は＠180くらいだった。プラウド鶴見二見台は＠230くらい。ナイスも出世したものだ。
地元鶴見じゃ、ナイス＞＞＞野村＞三菱＞三井＞住友　だもんな。

平均なんて脳内投資家か数字こねくり回して喜ぶだけ無意味な情報。
暇つぶしはよそでやりなさいな。
必要なのは具体的な数字です。ご提示してくれているかたありがとう。

坪＠２８０は５階です。

自称投資家 笑 は名物なので触らないように

>>561
はぁ？同一人物ですが？
いわゆる名物の。

＞＞５５９

低層階はもっとお安いのもあったと思いますよ。これ第1期のときですが・・・・・

ってことはやはり売れちゃったのでしょうね。

サンクタスの平均坪単価出ましたね。２６０万円前後のようです。
仕様や設備もあちらの方がはるかに良いし、ここはいくら駅近といっても、
もはや平均３００万円超で売り切ることは、ほとんど不可能になっちゃっ
たんじゃないでしょうか。
ナイスさんいったいどうするんだろ？
中古になったときが怖い。

>>566
鶴見駅再開発が成功することを祈りましょう(願)
それでも、所得のある人で、駅近で、こだわりある人は買うんでしょうね(予)

あ～あ、せっかく「平均坪単価を見ないと大変なことになっちゃいますよ」って
言ってくれてたのに・・・

>>566

川崎にはサンクタスのあとには割安価格必至で駅近の公社タワーも控えてるしね。

↑
その情報はWeb上で何か見られますか？
超興味ありです。

川崎の公社物件についてはスマッチのサンクタス川崎タワーの板で３月末に話題になってましたよ。現場の
建築計画のお知らせの写真とかもアップされてた。ただ、公社物件は割安な分、高倍率になると思う。最近
では横浜市のポートサイドプレイスの例がある。

あまり具体的じゃないけど、川崎市の都市計画に載っていてURLはこちら。

http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kawasaki_nishi/oomiya/f/f....

売れ残りで値引きされた場合わたしも値引きしてくれるのかな？契約前に営業の人は相模原の物件で売れ残りを値引きしたときは契約済みの人達も値引きしたと言ってましたが？

>>572
可能性はある話だと思います
値引き理由にもよりますが、販売状況があるプランだけ著しく悪く、＠３００越えてて明らかに高いと判断されれば…(仮)
物件の値引きが決まればみんな値引きになると思いますが、オプション値引きは戸別対応でしょうし…(己
)

>>573
　全く違う物件（埼玉方面）ですが、リーマンショックの前に購入した（既に契約済）知り合いで、ショック後に全体価格が値引きされたらしく、契約後なのに1000万近く値引き適応になった人が居ます。
そうなったらうれしいですね。でもデベにとっては契約済みなのに値引き適応するというメリットは・・・・・
苦情対策とか？

契約後に値引き販売した場合、契約時に値引き販売はしませんとかの説明があった場合以外は、返金義務
はないですね。返金するケースも稀にあるみたいだけど、売主の誠意だから期待しちゃいけない。572さん
のような話をされななら、ここも同じ対応をしてもらうって書面で確約してもらっておいたら良かったの
かも。

話がこじれて、裁判に訴える人もいるけど、勝つことはないです。

大手不動産は、必ず一定の率で全購入者に返金してますね。
評判大事ですから。
訴訟になったケースは、杓子定規な対応をした旧住宅都市整備公団が多いです。

>>576

公団って分譲止めてもうだいぶたってるでしょ。いつの話？

最近だとイニシアがもめたよね。

色々なご意見ありがとございます。５７３さん苦情はないですがこの物件は販売前から欲しかったので…ただ坪単価が予想以上に高かったので売れ残りが出るのではと思いまして…

川崎が坪260では、駅直結とはいえ鶴見が坪300超というのは完全に妥当性が失われましたね。
今後は、残住戸を販売することが更に厳しくなりそうです。

これから購入予定の方はもう少し他のモデルルームに行くなどして納得してから購入されることをお勧めします。
余計なお世話でしょうけど

>>539
その通りになるでしょう。私も経験した口です。しかし、購入済みの方には、情報は漏れません。混乱をきたすだけなので。ただ中古市場が教えてくれます。あくまでも自己責任で購入下さい。

ここの土地はミニバブルの時にナイスが地元の威信をかけて財閥系や野村と争って超高値で入札した
ので、あまり安くできないんだよ。

横浜市鶴見区と川崎市川崎区の選択。鶴見にビルゲイツが研究所に来た。鶴見も川崎は海側は低所得で山側は高所得、鶴見区は横浜市の４分１の税収です。 元鶴見在住者今は海外です。

>>580
やっぱり、坪単価気になった人は駅近鶴見物件の中古リモデルですかね？
単価安いし…
他のモデルルームって何処のこと言っているのでしょう？
>>581
中古市場が教えてくれるのはなぜ？
＠300で買った人もいれば、階層やプランによって＠260位で買った人もいると思うのですが、値引きがあった部屋があれば、全体的に下がるってこと？やっぱり全体的に下がる？

>>583
川崎に「山側」は無いけどね。戸手もあるし。
なお、ビルゲイツは「東芝」に来たのであって、別に鶴見や川崎に来たかったわけではないし。
要するに、大企業の大工場が支えてきた町ということには違いない。
鶴見の山側に高級な家が多くなったのは、東芝や日本鋼管の幹部が多数居を構えたことが大きいです。

>>584さん

580さんの「他のモデルルーム」というのは、鶴見に限らずということでしょう。
今で言えばサンクタス川崎とか。

なお、中古リモデルは、絶対的な価格の安さだけをみて買うと結構リスクありますよ。
買ってからさらに中古で売却するときには、リモデルされた分の上乗せ分は見てもらえず、
結局築年数を基準にして、「綺麗な分は多少加点する」というレベルになってしまいます。
住み潰すならいいんですけどね。

>>586
築浅物件を探そうかと…
川崎のタワー物件は、判断が難しくて…
サンクタス川崎の後もまだ、タワーマンション建つでしょうし…
高層階買って、近くのマンションのバルコニーから目が合うとさすがに辛くて…

ここは2010年悲惨なマンション候補ですね

ここの良さは、駅徒歩１分。この立地で景色のよさ、追随する物件がないこと。先のことを考えると高いのもうなづけるような気がします。中古になっても下がらないでしょう。ただこれまでの鶴見の物件と違う分、格段に高いことも事実です。景気がよくなったら、今の価格でも買い得だったということになるのでしょうね。購入価格よりも希少価値から上がるでしょうし・・・。

HPにはロイヤルタワーが鶴見区最高峰となると書いてありますが、
今後このエリアで同規模のタワマン建設が予定されているのでしょうか。
(無知ですみません)
ここは開けた眺望も売りにしているので、将来的にお見合い物件ができたら
辛いものがあります。

今後鶴見での超高層は現状予定されていませんが、鶴見限定で「追随するものがない」と
言ったところで、特に意味がありますでしょうか？
駅ビルが完成したとしても、特別な観光的価値や、商業施設の充実、交通利便性他、特筆
すべきものは何もありません。むしろ、柄の悪さが若干マイナス。
鶴見ピンポイントのお客さんは、２００組弱しかいなかったということがすでに販売実績で
証明されてしまっているんですし。

鶴見に横須賀線を停めれば、一気に価値上がりそうだけど
誘致運動とか無理かな。
新川崎や西大井なんかよりよっぽど利用者多いと思うんだけど。

横須賀線鶴見に停まる計画が有りましたが武蔵小杉駅が出来た為今のところ無いみたいです。停まるメリットが無いとの事。相鉄線が乗り入れる可能性があります。

592
JR東日本にとってみれば京浜東北線からの客が流れるだけなので意味ない。乗客にとってみても、本数が少なく都心駅は大深度地下で不便な横須賀線はあまり意味がなく、本数の多い京浜東北線にのるか、川崎まで行って東海道線に乗り換える方が便利。

鶴見タワーはここしか建たないこと前提であの値段でしょう。
法律が変わったらわかんないけど、10年・20年は近隣にタワー建たないと思うよ。

それでも坪300万円はよく出したなと思う。
おかげで川崎の価値が見直される機会になってるようだ。
ナイスは地元企業だから都心よりも便利で、横浜より都心に近い川崎でも
この価格で十分戦えることを証明したくてこの価格にしたんじゃないかな？

ここ物件単体では決して成功とは言えないけど、
神奈川県の次回以降の分譲にとってはプラスになったと思う。

間違えた。鶴見は横浜なんだけど川崎寄りなんで、つい川崎って書いちゃった。
要は横浜中心部より都心に近い場所ってのが言いたかった。失礼しました。

>>593
鶴見駅が建て替えの際に、ホームが増設されるかどうかですね。
ちなみに、相鉄線って横浜駅が終点ですが、鶴見まで延びて何か良いことあるの？
南武線が延びるのは大歓迎ですが…
>>594
同感です
東海道線が駄目なら、湘南新宿ラインだけでも止まってほしい(希)

日吉ー鶴見の延長して新横浜方面と便利なる

日吉ー鶴見の延長して新横浜方面と便利なる