マンコミュファンさん
[更新日時] 2011-08-28 23:27:06
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物件概要
所在地
大阪府大阪市天王寺区玉造元町3番8(地番)
交通
大阪環状線 「玉造」駅 徒歩2分 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩4分
種別
新築マンション
総戸数
221戸(内事業協力者取得住戸3戸含む)
そのほかの情報
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地下1階地上34階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年02月竣工済み 入居可能時期:即入居可
会社情報
売主・販売代理
[売主]住友不動産株式会社 関西支店
分譲時 価格一覧表(新築)
» サンプル
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
¥1,100(税込)
※ダウンロード手順は、
こちら を参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
シティタワー天王寺真田山口コミ掲示板・評判
926
購入検討中さん
2011/07/07 19:27:42
どれぐらい売れているのかな〜疑問です。
いつ頃から値引きで売るんでしょうかね?
927
匿名さん
2011/07/07 20:12:31
今回の浸水の話ですけど、大阪市 長さんは、今回の発表は市民の不安を
煽るだけじゃないかって言ってましたね。
NO.920さんがおっしゃる
>このタワー悪い所だらけ!検討の余地なしですかね〜
具体的にはどのような所ですか?
マンションの構造の話でしょうか?
928
匿名さん
2011/07/07 21:33:08
929
匿名さん
2011/07/07 21:54:50
930
入居予定さん
2011/07/08 00:05:46
NO.991 992 993
なんか意見が極論に走っていて結果としてただの粗探しになっていませんか?
水浸しという表現がありますが水浸しになる程の津波とは震度どれくらいの計算ですか?
西区 や福島区 ・北区と玉造ではどちらが水浸しになる可能性が高いのでしょうか?
震度をマックスに考えて全部が水浸しと不安を一生懸命煽っておられますが、震度の大きさがそれよりも小さければ可能性としては西区 や福島区 や北区の方が水浸しになる可能性が高いですよね?
最悪の事態を考えることは大切だけど極論に走って極論だけをつつくといくらでも理由を見つかるでしょうし、いくらでも悪い部分が見えるでしょう。
またそれは木を見て森を見ずで全体を見たときには効果的なリスク回避になっていないでしょう。
極論で走っている方の心情で生きていたら夜、呑みに行くことすらリスクがたくさんあって外も歩けません。
931
匿名さん
2011/07/08 01:25:33
エスリード玉造>シティータワー真田山
のような気がしてならない。気のせいか?
932
匿名さん
2011/07/08 02:16:41
そうそう、東南海地震の発生確率なんて60%~80%でしたっけ?
来る確率の高い分類に属すと言われる上町断層の直下型は2%~だし、来るか来ないか解らないもの的な考えも間違いでは無いと思うし、府の発表した東南海で中央区 も北区も3階以上に非難しないと水没って可能性があるって話も最悪の場合って事で気にしない人はそれもまた正しい。
府の発表が府民の気持ちをあおるだけって言っても、原発の発表時を思い出すような気もするけどね?
あおるとかじゃなく、明日来ても可笑しく無い自然災害を府民には知る権利・それをもとに自己管理と責任も持たないとね!?って事でしょ。私は府が正しいに1票ですね。大阪府 も市も移転計画せなアカン位ちゃうの。
このマンションだって上層階の揺れは3m、いや、それ以上も視野に入れて考えたら、ガラスも内壁も配管も、亀裂も断絶もしないと考える方が不自然で、購入する以上は、今から制震・免震設計変更が可能なのか、購入者の要望者に真田山の住人の安全を考えた上でタワーで耐震にした理由、及び揺れの最大損傷予想、なんかを建て売り者は売主責任として書面で欲しいところですね。(内装クロスの1年点検なんかと重みが違いまんがね)
ほんま、正直、私もこのマンションに飛びつきましてん!こんな便利で住みやすそうな小じんまりしたマンション希少価値やってね!そこからパンフレット真剣ににてたら、構造がエエ事書いている割にボカシてるな?とかこの掲示板で断層の東ルートがあるなら近過ぎるな!で熱さまシートですわ。
あと、台地周辺の地盤は軟弱地盤って言われる事もあるので、それも要チェック!
それから、上町断層の東ルートの正確な位置をチェック!断層の真上に位置しないか!
液状化の心配が無いか!そうです、誰でも此花区 福島区 大正区 西淀川区 は本命って思いますよね。
私もそうでしたし。ところがえっ、こんな場所も液状化予想出てるの!って場所、市内に一杯ですから。
事件でも事故でも、結構、人ごとに思うけど、被さってみると、意外と近いものなのね!
933
匿名さん
2011/07/08 02:37:19
ザ・パークハウス梅田からDMが。
売れてそう。
利便性阪急梅田徒歩7分、中崎町駅徒歩2分。
三越・大丸・阪急・阪神・ヨドバシカメラに、毎日スキップで行ける距離。
15階建耐震。
掲示板、のぞきに言ったら、のどかな掲示板や~。既に1000超
ユー・ウィン!
934
匿名さん
2011/07/08 09:51:59
935
匿名さん
2011/07/08 20:17:42
清水使って耐震構造。土地の取得に相当手こずったんだろうな。
駐車場のパレットの大きさ(レクサスLS,ベンツSが入らない)からしてターゲットを
リタイヤ組とファミリーに絞ってきてる。
タワーの200万/坪超えを買うエリートファミリー層は夕陽丘に行くだろうしセカンドで買う
層は梅田、中之島を買うだろう。
土地の仕入れが思いのほか高くついて免震でいくと200万超えが必須となり、この立地と時期的に
200万切らないと売れないので耐震構造+外壁吹き付け仕様という住友の判断だろう。
立地と学区と財閥系タワーであるということを考えるとそこそこの価格だと思う。
たぶん震災が無ければもっと高値つけてたんじゃないかな?
936
購入検討中さん
2011/07/08 21:39:42
清水で耐震だからまだ安心出来るかもしれないと思うは良い様に考えすぎ?
937
買い換え検討中
2011/07/08 23:36:30
大阪ワールドトレードセンタービルディングって構造は何作り?
今日の夕方TBSで府庁の移転のニュース観た方は、この掲示板の地震被害の正に内容そのもの。
震度3で54階の横揺れ2.8mって脅威ですよね。震度6では何mの横揺れが発生するのか!?
コピー機も家具も完全凶器ですね。震度3で上層階の壁は亀裂だらけで修繕費も莫大らしい!
ここは勿論ですけど、ニュースの水没予想シュミレーションでも大阪の殆んどは水没、今の住まいも市内なので資産没収覚悟しました。住替えのつもりが・・・。
あのニュース観た人は大阪市 内のマンションの購入そのものを自粛する人も出るよね。
それにしても大阪ワールドトレードセンタービルディングは今の庁舎よりも危ないと思うけど、応酬話法で、上町台地の上の現庁舎だって上町断層近く危ない!って言ってましたけど、どっちも危ないんだったら、他当たればって感じ!
938
匿名さん
2011/07/09 00:01:54
梅田のマンションも中之島のマンションも上町台地のマンションも
3~4年で半額並みの価格で買えるから安心しな。
不動産業界ではよくあることですが、新築未入居や収益物件として出たり、***な人の放出物件が出たりですわ。
939
購入検討中さん
2011/07/09 08:27:28
940
匿名さん
2011/07/09 21:44:13
>>938
その地域だったら半額にはならんよw
ただマンション名が ~梅田とか ~中之島 とか
ネーミングで選んだらダメよ。ちゃんと行政区見て買えば大丈夫。
野田駅近のマンションでも~梅田とか付いてるから要注意。
941
購入検討中さん
2011/07/09 23:25:07
耐震の建物でも倒壊はしないでしょう。もの凄く揺れて室内がムチャクチャになるぐらいで命に別状はないでしょう。価格が安いのなら、ここを買います。
外壁が塗装でも直接の住環境には影響しないでしょう。ただ、外観がまだらハゲ剥にみえるだけじゃない。そのくらいだったら買いますよ。
クヨクヨ考えても何も進まない。他人から何を言われても構いません。日常の便利さ、安さなど現実を考えれば良いマンションだと思いますね。
942
匿名さん
2011/07/10 00:41:43
地震はたまにだしね、家具を固定していたら大丈夫でしょう。建物の外に放り出されることはないと思う。
それより線路脇は日常的に騒音に悩まされるよ。今からでも防音対策を万全にして欲しい。
943
匿名さん
2011/07/10 12:29:26
944
購入検討中さん
2011/07/10 12:31:56
JR の騒音については、モデルルームでは気づかない程度でした。しかし特に南側のJR を潜る道路の橋梁
からの音が大きいように思います。幸か不幸、南側に15階建ての分譲マンションが計画されています。
これが遮音壁になるかも。
945
匿名さん
2011/07/10 14:39:19
免震だなんだかんだ言っても阪神淡路のような直下型がきたら免震の方が揺れが甚大。まして免震の場合の構造計算は装置を付けることによって本体の必要強度は緩和されるので軽くしなければならない事と合わせて建物本体は相当弱い。直下型の鉛直方向の揺れに対しては免震はまだまだ発展途上。建物が上下に飛び跳ねるよう動いた時崩壊する可能性は免震の方が強い。個人的には耐震、制震派。ちなみに某スーゼネの設計担当は制震タワーを買ってました。北西向きだったけど。要は立地が重要で構造なんてどっちでも良いという事であろう。むしろ
60m以下の通常の高層マンションの場合国交省の許認可が不要でスーゼネの冠でサブコンが施工する。私的にはそちらの方が不安。
946
匿名さん
2011/07/10 15:24:36
コストパフォーマンスの観点から、
エステムプラザ心斎橋ブランディア>エスリード玉造>本物件
947
匿名さん
2011/07/10 16:46:47
大丈夫か?
エスリード玉造は分かるがエステムなんとかって比較する人いる訳ねぇだろ
948
匿名さん
2011/07/10 19:53:59
勝手にまとめると
◎複線駅の至近立地である
◎学校区が非常に良い
◎大通りから一本中に入る場所
◎スーパーが近い
◎戸数が中規模でちょうど良い
◎余計な共用施設が無い
◎建物デザインが良い
◎ディベロッパーが財閥系であることとゼネコン
×立地が下町っぽくややガサツでパチ屋が近い
×線路沿いに位置する
×2階から自転車出しが面倒
×構造が耐震
×外壁仕上げが塗装
以上 価格とのバランスで納得できれば買い。
949
匿名さん
2011/07/10 20:28:50
ア~ンド
×:これからマンション価格(不動産価格)は右肩下がり
950
契約済みさん
2011/07/11 00:57:15
タワーは揺れが大きいし・・・
なんて言っている方。
心配しなくても上層階はほぼすべて契約済みで埋まっているでしょうから、今から買えるところは中層以下なのでそもそも上層階ほどの揺れは心配しなくても大丈夫じゃないでしょうか?
951
契約済みさん
2011/07/11 09:02:09
948で実際に当面問題なのは、×2階から自転車出しが面倒
でしょうね。
952
匿名さん
2011/07/11 20:41:54
953
購入検討中さん
2011/07/11 21:07:43
上の方の階が揺れると下の方の階も変形して被害がでるのではないでしょうか?
上の方の階が良く揺れて、下の方の階が安全という訳にいかないでしょう。
一度、このマンション ストレステストをすればよいのではないでしょうか
954
匿名さん
2011/07/11 21:52:28
そら10階建ての10階より40階建ての10階の方がよう揺れるわな。
心配せんでも超高層の建築物なんかテロでも無い限り絶対崩れへん。この建物崩れるぐらいやったら
廻りの建物ほとんど崩壊しとるわ。でもよう揺れるから家具はしっかり固定しといた方がええやろな。
955
匿名さん
2011/07/11 22:22:28
これだけ頻繁に地震があれば、購入する時地震の事は
気になるけど、これぐらいのマンションが倒壊するような
事があれば、周りのマンションも同じようになるんじゃないかと
思います。
956
契約済みさん
2011/07/11 23:21:29
No.952 by 匿名さん
上の方がほとんど売れていると聞いてますけど・・
957
匿名さん
2011/07/11 23:28:47
958
匿名さん
2011/07/11 23:34:30
タワーマンションが倒れたら、大迷惑(大災害)なので倒れんようになってるんちゃうん。
まあ、中の安全というよりは、外部へ迷惑がかからん様にっ、ちゅう事なのかいな。
でも、今大注目の活断層の真上は3mの上下運動。施工状態によっては解らんね。
いい加減、日本国も危険を知っているなら、活断層の真上の建物の建築禁止措置をせんもんかいね。
上町断層の西ルートは800m位は離れていると思うけど東ルートからこの真田山は、どれ位の距離があるんじゃ?真上じゃなかろね?
どなた様か、断層チェックした方、いらしゃいませんか?
あかん、OSAKA福島タワーのDM、“今と3年後どちらがお得?”って消費税・現在の賃料・ローン控除・金利面を考えると1135万円程、損するらしいわ。「えらいこっちゃ、早よ購入せな!」ほんまかいな?
でもOOSAKA福島、あの規模で良く売れてるな~。空きがかなり減ってる。
959
契約済みさん
2011/07/13 00:06:52
No.957 by 匿名さん
>営業マンの常套句。
上層階買おうとして上層階売り切れですとは言わんだろ・・・
960
匿名さん
2011/07/13 00:18:05
962
匿名さん
2011/07/13 12:34:00
963
匿名さん
2011/07/13 18:27:38
決して価格だけじゃないと思いますが、価格はやっぱり
なんだかんだ言っても重要です。
立地がとても良くても、価格が余りにも高ければ敬遠します。
964
購入検討中さん
2011/07/13 19:30:13
価格でも大阪人は定価で買うのは損したという気持ちがあり、嫌う。
たとえば、ブランドものバッグを定価で買ってもうれしくはない。それをいくらで買ったかがポイント。
値切っていくらにさせたかかが、大阪人の」価値観というものだ。
ここのマンションを定価で買っても安くて特をしたと思わない。
売れ残った住戸を、耐震、外壁塗装仕様ということを強調して値切るのが良いだろう。
欠点をチャンスとするのが大阪人の特質とでもいうべきものだろう。
ここで、耐震、外壁塗装仕様、鉄道騒音を強調する人は、それをチャンスと狙っているのではないだろうか。
こんな風に個々のマンションを定価よりだいぶ安く買いたい。
私は我慢強くその日が来るまでじっと待っている。
965
匿名さん
2011/07/13 20:29:26
↑
住友値引かんよ。分譲中に価格下げる事はあるが。
966
匿名さん
2011/07/13 22:45:15
このマンションは日の出商店街に面しているんだな凄いな~
環状線の車内から見ると
周辺の町並みとは水と油のようにお互いを殺しあって違和感ありまくりですね
967
匿名さん
2011/07/13 22:55:48
968
匿名さん
2011/07/14 01:26:24
969
匿名
2011/07/14 02:35:25
970
匿名さん
2011/07/14 17:21:25
971
匿名さん
2011/07/14 21:46:02
マンションが立ち上がったらその場所になじんでくるんじゃないでしょうか
町並みにその建物がなじむと思います。
972
匿名さん
2011/07/15 02:54:23
今日のNHK11時過ぎの番組でも、東京のマンション、購入者は地震を意識した動きで免震・制震マンションをやってたね。
もう、オフィスも住宅もも命が1番の免震・制震が必須条件になるのかな?
今回の大地震で、また設計者は次のより安全な工法を開発中かもね。
“こちらの物件は一昔前の建築基準法の耐震工法なんです~”なんて言われる日が来るのかな?
それにしても、ここに住みたいってマンション、なかなか出てこないですね~。
学校区も医者校区・弁護士校区・会社役員校区って何じゃそりゃ?って感じもするけど、切実なのかな?
973
購入検討中さん
2011/07/15 10:58:12
資産価値ないよね!
10年も過ぎれば半値以下かも???
974
匿名さん
2011/07/15 12:48:58
975
購入検討中さん
2011/07/15 14:50:45
976
匿名さん
2011/07/15 15:12:07
不動産は変な税金やら仲介手数料やら一時金やら定価の1割以上はコストがかかるからねぇ。
文字通り『不』動産
今の時代では『負』動産、か。
977
匿名さん
2011/07/15 23:25:11
この立地でも10年過ぎたら半値以下?になるのかなぁ。
978
匿名さん
2011/07/15 23:31:18
まぁ過去の成約事例を見ればわかるだろう?
1996年~2000年の物件は半額で売れたら勝ち組です。
979
近所をよく知る人
2011/07/16 00:10:05
980
匿名さん
2011/07/16 00:20:27
耐震構造と線路沿いを考えると二割は高いでしょ。
総合的に悪くはないが、価格とのバランスが悪い。
981
周辺住民さん
2011/07/16 01:24:25
982
匿名さん
2011/07/16 11:16:42
983
匿名さん
2011/07/16 19:53:39
> ここは耐震か制震。免震の地盤では無い。
地盤だけでこれはないでしょう。
34階建ての高さの建物で通常の耐震だけで、
揺れからの衝撃がカバーできるとはシロウトでも不安に思うでしょう。
結局、事業主のスタンスなんでしょうね。
984
匿名さん
2011/07/16 20:39:55
上町断層直上のNHK,大阪府 警がなぜ耐震構造を選んだか。よく考えて見て。
985
匿名さん
2011/07/16 22:16:59
騒音と商店街隣接が、最悪過ぎる。
玉造周辺なら玉造筋の西側しかないでしょう?住居に向かない立地かな。
986
シティタワーおたく
2011/07/16 22:27:50
>984
上町断層直上のNHK,大阪府 警がなぜ耐震構造かというと、所有者を考えて見てください。
前者はNHK、後者は大阪府 ですね。だから建物が損壊しても所有者のみが損害を受けるだけです。
しかし、NHKはわかりませんが、大阪府 警は耐震等級3のハズです。耐震構造でもずば抜けて地震に強いということです。
一方、分譲マンションは区分所有だから、一旦、建物が損壊すると所有者が多いだけにもめ事になります。
多くの所有者から事業主の構造瑕疵責任を問われかねません。
また、耐震構造で耐震等級3にすると、柱、梁が太くなり住居空間が使いにくくなることと、工事費がグンと跳ね上がります。
このような理由でタワマン は耐震等級3のものはなく、それより安上がりで現実的な制震や免震が多いのです。
おもしろい事を考えてみましょう。賃貸タワマン はどうでしょうか。大阪ではここの近くに松屋タワーとアルグラッド東心斎橋というのがありますが、どちらも耐震です。これは売る必要がないので耐震でも良いわけですね。住宅性能評価をとる必要も無いわけです。
分譲マンションというのは区分所有で超特別な建築物です。NHKや大阪府 警とは用途が違うので比較にはならないということがわかりますね。
当マンションは耐震等級1と思われますが、やはり、この高さだと制震程度にしておいた方が良かったかな?
987
購入検討中さん
2011/07/16 23:09:43
なるほどね、シティタワーおたくさんは詳しいんですね。
それだけの知識お持ちなので教えていただきたいのですが、シティタワーおたくさん的には大阪市 内のタワーではどこが総合的(立地、構造、管理等)にベストなタワーとお考えでしょうか?
989
匿名さん
2011/07/17 00:04:22
NHKと府警が上町断層真上なわけないだろ
上町筋=上町断層とでも思ってるのか?
相当イタイなw
990
匿名
2011/07/17 00:36:33
上町台地の両端で坂から平地になる場所が断層でしょ
大阪城、府警、は台地の上を断層の上と勘違いしている人っているんですね
991
匿名さん
2011/07/17 01:54:45
NHK・大阪府 警は上町台地の上です。
そこでこの間の府のやり取りでも南海地震では高台で大丈夫!って言ってたんですね~。
でも上町断層が近いし、それによって盛り上がった土地ですので上町台地でも断層地震では
安全とは言えないって会見で言ってはったんですよね。
まあ、大阪市 内は何処も安全では無いし、住めなくなる危険も伴うやろうけど、その中でも断層の上と
軟弱地盤の上だけは避けといた方がお得かもね。
ほんで持って、上町断層の東ルートは、玉造のどの辺りを通っているんか、どなたか知りませんか?
なかなか図書館行けず、「断層地図」を確認出来ずにいます。この真田山の近隣じゃ無い事を願うっす。
992
匿名さん
2011/07/17 06:36:56
993
匿名さん
2011/07/17 09:22:53
堺筋と松屋町筋の間辺りから始まる隆起は玉造筋で終わるので玉造筋の東側(ちょうどこのマンション辺り)は断層の真上なんじゃないか?
994
匿名さん
2011/07/17 10:48:29
984 上町断層直上のNHK,大阪府 警
完全な嘘。まれに信じる人がいるかもしれないから、削除しておいたほうが無難。
近いというのもどうなのかな。気にしなくてもよい距離あると思うけど。
993 玉造筋の東側(ちょうどこのマンション辺り)は断層の真上なんじゃないか?
これも事実ではない。断定はしていないが、個人の感想というには、内容上、営業妨害ととらえられる恐れ多分にあり。
悪気はないのだから、許してもらえると思うが。
995
匿名さん
2011/07/17 13:35:49
996
物件比較中さん
2011/07/17 13:45:51
995さんの資料を見ると玉造筋沿いは断層の真上のようですね。
997
匿名さん
2011/07/17 17:43:14
ほんとですね。
あえて、断層の上に住む必要はまったく無いですね。
でも、この場所でタワーマンションで普通の耐震構造ってほんとどうなんですか?
一定の基準を満たしていれば大丈夫なんでしょうか?
確かに地震が起きるか起きないかはわからないって言えばそれまでなんですが・・・・。
マンションを売っている会社ってこういう場合どのような判断基準で耐震性を決めて作ってるんでしょうか?
ここの掲示板を見ていて、これからマンションを探そうと思っていたので不安になりました。
悪口は言いたくないですが、私はこのマンションは考えれないと思います。
998
匿名さん
2011/07/17 20:06:10
地震のことを考え出したらきりが無いです
あるか、ないかもわからないですし・・・
そんな事を考えだしたらマンションは買えないです。
999
匿名さん
2011/07/17 21:07:31
995さん、お詫びかたがた、御礼申し上げます。
私は、国土地理院の都市活断層図(第2版)を見て、記したのですが、推定活断層(地表)を見逃していました。上町断層は推定活断層(地下)で、はっきりくっきり分かるのですが。
995さんの資料見にくいので、上記の図で見ますと、確かに、このマンションの西側に非常に近接してますね(このマンションの直上ではありませんが)。
993さんも、このマンション直上とは推定されていませんので、失礼の段何卒ご容赦下さい。
要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。
なお、「上町断層直上のNHK,大阪府 警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね?
1000
匿名さん
2011/07/17 21:19:51
(このマンションの直上ではありませんが)。
→ → (断層の直上マンションではありませんが)
度重なる訂正(冷汗)失礼します。
1001
匿名さん
2011/07/17 21:25:24
>なお、「上町断層直上のNHK,大阪府 警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね?
答えるまでも無くデマ
1002
匿名さん
2011/07/18 11:36:12
999 訂正の訂正
図が見にくいので(と弁解)
999 要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。
これを次のように、訂正します。
要するに、このマンションの西側の玉造筋の西側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。このマンションは断層に近いといえば近いほうともいえるでしょう。
個人的には、(図そして図の私の見方に誤りがなければ)気にしなければ気にしなくてもよい程度の距離はあるようにも見えます。
度重なる訂正お詫びします。なお、このコメントにも私は責任は負いません。重要すぎる事項ですので、各自で調査の上、ご判断のほどお願いいたします。
1003
匿名さん
2011/07/18 20:40:09
>>No.986 by シティタワーおたく
当方も複線駅近、良学校区、のこの案件には非常に興味を持っております。ただ平均70平米、DW、200万/坪のこの物件のコンセプトが今一分かりません。お金持ちのセカンド用には狭すぎるし駐車場も小さい。学区狙いのファミリーターゲットの間取りじゃ無いしDINKSや単身なら北区や中之島のタワーに行くと思う。投資用の価格でも立地でも無い。どんな人を誘致したいのか売りたいのかが見えません。他のシティタワーはなんとなく解るんですけど。もしかしてこの辺再開発掛る予定があってそれを見越して建ててるとか・・
1004
匿名さん
2011/07/18 22:23:31
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】
1005
シティタワーおたく
2011/07/18 23:05:24
>1003
再開発計画はすぐお隣の鶴橋駅でありますね。
具体的には鶴橋駅南東部B街区再開発、同C街区、D街区ですが、鶴橋駅の南地区なので当マンションと全く関係がないでしょう。
ここのコンセプトですが、一般のファミリー層でしょう。5年ほど前の住友不動産 のシティタワーは住戸面積が大きかったし、最上階に120㎡越えの億ションというのがあった。しかし、最近ではファミリー層でも70㎡が中心で最も大きい住戸でも80㎡台、これは建設費の高騰と市場が狭まってきたという環境的な条件によります。
神戸市 内でフラッグシップとなるシティタワー神戸三宮でも同じ傾向で、建物内での坪単価に差がでないようにしています。つまりシティタワーの大衆化、住友不動産 のリスク回避化が起こっているという訳です。
この傾向は販売中の大阪福島タワー、桜宮リバーアンドパークスそしてメガシティータワーズでも見られると思います。一般サラリーマンを大黒柱としたで年収600~800万円ぐらいのファミリーをターゲットとしているのでしょう。
CTO、西梅田、グラン天王寺の時代は他のマンションとの差別化がありましたが、最近では標準のマンションに近くなっていますね。決して、メインは実業家、大企業の経営幹部、中小企業の社長をターゲットにしているではないと思われます。
1006
匿名さん
2011/07/19 15:38:14
>No.1005 by シティタワーおたく
なるほど。財閥系タワーのブランド価値も減退しつつあるというわけか。シティハウス真田山とかで売り出した方が良かったかも。例えばここに1億の部屋を造ったとして仮にそれが売れたとして入居後何か問題が発生するのでしょうか? 私的には棟内に所得格差はあった方が管理しやすいと思うのだが。
1007
シティタワーおたく
2011/07/19 17:32:44
>NO.1006
シティタワー天王寺真田山の最上階に億ションがあっても別に不思議ではない。
売れるかも知れないし、売れないかもしれない。住友不動産 としては億ションをつくれば、それを買える能力のある客をみつけるのがかなりしんどい。偶然の巡り会いを期待するような確率が低い出会いのようなものです。だから敢えてそんなリスクを負わない。だから最上階でも億ションをつくらない。
次に所得格差の問題ですが、一般に上の階と下の階と所得の格差があるタワマン は合意形成が難しいといわれています。みなさんここではこのマンションが断層の上にあるかないかで賑わっていますが、そんなことよりもこちらの方が遥かに現実的で、将来必ず直面する問題です。
どういう人といっしょに同じ屋根の下で住むのか?マンションの価値はこの点で決まってきます。
この問題は、マンションの竣工後すぐには表出しないが、10年を過ぎたあたりから遭遇する問題です。
所得の低い人は管理費や修繕積立金がアップするのは困る。しかし、所得の高い人は生活にゆとりがあるので、それらのアップは別にさほど問題ではない。
たとえば、各階内廊下のタイルカーペットを交換することを考えて見よう。所得の低い人は汚れていても我慢しようとするし、所得の高い人は見栄えが悪いのを嫌がるので交換したいという。しかし、総会でこの問題が出たとしても賛成が過半数をとれない。よって、億ションの人はフラストレーションがたまる一方だ。
もっとも、10年以内ごとに新築マンションに移り住むことにしているリッチマンには通用しないが...
その点、このマンションは上下階であまり所得格差が少なく、価値観もよく似た人が集まりやすい傾向にあるので、
良いマンションであるといえると思います。みなさんも、建物の性能云々といったハード的な問題から管理に係るソフト的な問題に視点を変えていった方が良いと思うのだが...
東京のマンション市場が震災後かなり低迷しているので関西でガンバら
1008
匿名さん
2011/07/19 20:48:47
三ノ宮のシティタワーは日本最大級の免震装置なのに・・・
玉造のシティタワーは耐震だけ。。
やっぱり大阪だからですか。なめられとんですか。
ここよか三ノ宮の方がよっぽど地震のリスク低いと思うんですけどね。
1009
匿名さん
2011/07/19 21:37:27
>No.1007 by シティタワーおたく
貴殿かなり業界に精通してる者とお見受けしました。当方以前非財閥系のタワーを購入し3年住んで2年賃貸して数か月前に分譲価格+10%で売却しました。賃貸時の利回りもかなり良かったです。で今回もやはりタワーをと思っています。もちろん居住目的です。この物件は利便性と学校区は申し分ないと思っていますが価格がやはり引っかかっております。天王寺区 で考えると決して高くはないのですがこのマンションの北側と南側に2棟ファミリータイプの分譲マンションが建ちます。価格がここより2割程度安いようです。お聞きしたいのが
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場+αの訴求力はあるか?
以上見解をお聞かせ願えますか。
1010
匿名さん
2011/07/19 21:50:51
このマンションは外壁がよく話題になりますね。
外壁は人間にとっても大切だから仕方ありません。
以前は幼小児の病気と考えられていたアトピー。近年では大人のアトピー患者が増えています。
皮膚科で治療を続けても良くなったり悪くなったりを繰り返し…根本的な改善は困難なのが現状です。
人間の体は皮ふの角質層で覆われており、汗や皮脂などでつくられた皮脂膜が天然のバリアとしての役割を果たします。アトピーの方は角質層が傷ついており、皮脂膜がスムースに形成されにくくなるため…
肌の水分が蒸発しやすくなったり、外界からの異物に対するバリア機能が十分に発揮されないのです。
マンションについても同じことが言えますね。
やはり外壁、屋上、基礎、すべてがそろって一流と言えるでしょう。
そして一流のマンションにはそれなりのランニングコストが必要なのです。
1011
シティタワーおたく
2011/07/19 23:54:05
>1009
Q
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
A
以前オーナーとして持っていたマンションが当初分譲価格+10%で売却できたいうことはラッキーですね。
分譲価格-10%というところはよくありますが、財閥系でなければ、あそこということがわかります。
プライバシーの問題もあるのであそこだけと言っておきます。
さて、上記の質問ですが、アドバンテージはあると思いますね。完成すると、かなり良い外観になります。鶴橋あたりからはアイストップとなる物件です。敷地面積が小さいので建物は小粒ですが、角部屋が多く人気があるでしょう。
周辺の中高層マンションよりもアドバンテージは良いと思いますね。
Q
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場+αの訴求力はあるか?
A
これも+αの訴求力はあると思います。エントランスなど共用部は他のマンションに比較して豪華ですからね。それだけでも訴求力はあると思いますよ。
ここ以外に駅近ですとあべののプラウドタワー阿倍野があります。高さ。外廊下、規模的などもよく似ています。
こちらも候補にいれてはどうでしょうか?
天王寺区 の谷町線、環状線付近では、プラウドタワー阿倍野、小宮住宅再生プロジェクト(夕陽丘ツインタワー)とCT天王寺真田山を比較するのが定石となっています。
1012
匿名
2011/07/20 00:02:17
シティタワーって実は西成にも堺東にもあるんですね。聖天坂シティタワー、堺東シティタワー。
堺東なんて住友不動産 ×竹中工務店 という西梅田と同じ組み合わせ。
シティタワーは別に高級タワーグレードってわけじゃないんですね。
1013
匿名さん
2011/07/20 01:29:52
1014
匿名さん
2011/07/20 02:01:50
購入価格より高く売れる!大阪でも10%以上は北区・中央区 ・西区 辺りであると思います。
ただ、それは現在の売り出し価格の坪単価より安い時代の物件が有利っぽいですね。
東京なんかのプレミアムマンションは別なんでしょうが・・。
このマンション、最初、飛びついて、マンションも土地柄も全てが「こじんまり」しすぎて
冷静になればなる程、上町断層東ルートの位置・河内湖・耐震構造・東南海の津波、気持ちが
日に日に・・・・↓↓↓。
上層階を1フロア1~2世帯の億ションにしてたら、安全面から耐震構造は無かったのかな?
家具が垂直と水平に襲って来たら恐怖でしょ!(全ての家具は壁に固定化金具で固定スベし)
1015
匿名さん
2011/07/20 14:44:03
>>1010
塗装の方が防水性能高いよw
それとここは一流では無い。価格をみて
10年後の大改修で塗装だと 2000/平米だが
タイルだと8000/平米かかる。
このぐらいの戸数でこのぐらいの修繕積立金
だととてもタイル張り替え無理だと分かるはず。
1016
物件比較中さん
2011/07/20 15:23:00
結局はこのマンションについてはリスクとリターンとの選択だと思います。
雑多な条件は沢山ありますが、
他の物件には無い圧倒的な利便性が魅力です。
1017
購入検討中さん
2011/07/20 20:27:20
利便性はかなり高いですよね。
マーケットも駅も近いですし、何かにつけて便利な場所だとおもいます。
腐っても一様財閥系ですから、他よりは資産価値は落ちないかもしれませんし、賃貸も効率が良いかもしれませんね。
何か、変な位置づけのマンションのような気がします。
結構いけるんじゃないですか。
1018
匿名さん
2011/07/20 20:29:08
このマンションだけでなく、全ての環境や利点の多いばかりのマンションって
少ないです、そのなかでどれだけ自分の生活に便利がと言う点がマンション購入では
大きいのではないでしょうかね?
1019
匿名さん
2011/07/20 20:44:42
1020
匿名さん
2011/07/20 21:43:40
南側のマンションの概要でてきましたね。価格見たら悲しくなる・・・
1021
匿名さん
2011/07/20 21:51:29
デラッセ天王寺真田山
エスリード玉造
もはやこの2つのマンションにはかなわないか。。。
1022
匿名さん
2011/07/20 22:00:04
売れんかったら商売にならんからね。
スミフ はいつまで殿様商売続けられるか、見物さしてもらいまひょ。
1023
匿名さん
2011/07/20 23:08:47
1024
匿名さん
2011/07/20 23:14:18
1025
匿名さん
2011/07/22 02:39:47
どうなんでしょうね。
本当に以前の住友タワーって「高級・住んでみたい」って感じだったんですがね。
今、私の大阪での住友のタワーマンション、2年~5年の売れ残りは当り前。
市場では新古品(中古?)だけど、売れ残ったのでは無く5年計画で売るのだ!と変な理屈の変な不動産屋さん的なイメージに変わりましたね。その上、売れ残りのつもりじゃ無いから「オレ、値引きしないよ」ってそんなマンション定価で買うって有り得ないって感じ。
大阪天満は現在どれ位、売れたんですかね?残りは後、何百世帯位あるのやら?確かに大阪のタワーで規模も売れ残り数もランキングに入ると思うけどな~。(ここのライバルはアデニウム?駅直結のジオタワー?)
福島もまだまだ売れ残り抱えてそうな感じですけどね~。(ここのライバルはoosaka福島タワー?でもあちらは完売の日も近そうな。営業マンもこの規模でこれだけ売れてると自信持ってましたしね!利便性・共有施設・築の新しさで住友さんと比較して値引き無ければ勝ち目あるの?って感じかな)
真田山、利便性よりアチキは自分だけじゃ無く、子・孫・ひ孫(メンゴ:ここは200年コンクリートじゃ無かったね)までの命か安全かな?もちろん利便性も大変重要だけどね。
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