デュオヒルズ戸田公園ってどうですか？

>>337 評判気になるさん

仕様などは大規模かつ昔の物件なので、ディスポが付いてたり自走式駐車場などグラシンの方が良い。ただ、立地に関しては17号を越えるグラシンと越えない徒歩5分のこの物件では大きな差。

マンション規模が小さいから、今後の相場に影響なさそうだけどな。駅前タワマンとか、大型マンションじゃないんだから。

>>343 マンション掲示板さん
そうだな
買う側の立場からすると代替不可な設備の有無と
高騰するであろう管理費修繕費の展望は大きなポイント
４０戸台はなかなか評価されにくくなっていくと思う
小規模の中では最も評価されるマンションだとは思うが・・

>>344 通りがかりさん

戸田公園は駅前に土地がないので、タワマンは建てられませんし、戸田市自体が人口急増による児童急増で教室数が足りず、建築規制が入っているので、解除されない限り大規模マンションは今後建築出来ません。というのはご存知？

>>344 通りがかりさん
影響しないでしょ。
この規模のマンションが相場に影響があるなら、他のエリアはもっと大変なことになってる。

>>346 口コミ知りたいさん
伸びしろがないということでしょう。
ランドマークになる再開発がない限り相場は上がらないから。

>>348 匿名さん

まあ見てみましょうよ

>>346 口コミ知りたいさん

発展の余地なしということですね。
そしてこのマンション規模から考えると、
このマンションの価格が
今後の相場に影響を与えることはないだろうと考えてコメントしたつもりです。

これ以上駅近マンションは建てられないから
このマンションは価値が高くなる
と考えている人（営利関係者？）いるけど、
駅自体の発展が見込めないなら
価格は上がりにくい。
（全体的なインフレは別として）
周辺相場とかけ離れた価格帯の場合は、将来売却時の残債割れは覚悟した方がいいかもしれない。
その上でなら、永住目的で気に入って買う人には良いと思う。
貴重な貴重な駅近だからね。

買った後に後悔しないように、
どんな売主か、管理会社はどこの系列かなど、
調べることも大事だな、と思っています。
特に戸数が少ない場合は、
一戸あたりの後々の維持費負担も高くなりそうで、、、

>>351 eマンションさん

周辺相場って言うけど、新築マンションは直近でも3年振りだし、近年は戸田市なかでも戸田公園は地価上昇率県内一位だよ。周辺相場ってまともな比較対象だとグラシンしかないし、そのグラシンも築10年越え。駅近中古自体出物が全くない中で、相場もなにもないでしょう。

>>353 匿名さん
実勢価格が上がる原理を調べることをおすすめします。

街が発展、再開発
↓
住みたい人が増加、人口増加
↓
不動産価格上昇
↓
さらに街が発展

のサイクルが必要なわけですよね。
戸田公園の場合、これ以上開発が難しいとなると、
上記の流れが起きにくい、ということかと思います。

>>355 マンション検討中さん

街が発展、再開発が無くても、都内で買えないぐらい値段が上がってるから、まだ安い都内に近い周辺地域で人口が増加してる
↓
人口が増え需要が増加、その証拠に地価が上がる
↓
土地取得にコストが掛かるため不動産価格上昇
↓
それでも売れるからデベが図に乗る
↓
売れれば既成事実ができ、それがベースとなる。
↓
中古も含め駅近の物件価格が引き上がる

駅遠物件は、少しはその恩恵を受けるが、駅近程ではない
こんな感じじゃね？

>>356 評判気になるさん

それは、
「今までは」の話ですね。
今後もこれが続くのは厳しいかなと思いますよ。
都心の駅近物件なら富裕層や海外勢の投資対象になったりと、
上昇余地はあるけど、
一般的な実需層をターゲットにした戸田公園では、
住宅にかけられる費用には限度があるから。
なので、
さらなるら高値に向かうためには、富裕層を呼び込むための
街の発展が必要と思います。
あとは、どこまで実需層がついてこられるか、でしょうけど。

>>356 評判気になるさん
実勢価格と公示地価は別だろ

共働き実需層、ついてこられてません...（小声）

>>357 名無しさん

いや、更なる高値って、都心と同じように戸田が1億円になるわけないやん笑。ただ、今までのような戸田5000万は軽く越えて、6,000からがベースになるんじゃないのって話。
65平米6,500万なんて全然あり得る価格だと思うよって話。

>>358 通りがかりさん

この物件が、この価格で売れればそれが実勢価格。ガタガタ言わずに見てれば分かること。なぜそこまで下げたがるの？

>>360 口コミ知りたいさん
ならないと思うが
現在の市況が続くと仮定して、ここは10年後に5000～5500万円

>>362 検討板ユーザーさん

発展性がない以上、ダラダラと下がっていくエリアだと思う。
ただし、インフレが進めば、お金の価値が下がるという意味で
価格はある程度維持されるんじゃないかな。

>>361 評判気になるさん
側から見て、この人がガタガタ言ってるとは思えない。
客観的な意見だと思うけどな。
逆になぜあなたがそこまで執着するのかわからない。
売主なのかな？とか思っちゃいますね。

>>362 検討板ユーザーさん

徒歩9分のグラシンですら、築13年で5,800万なのにどういう計算したらその価格が出るの？勘？

>>365 eマンションさん
成約価格

今出てるグラシン5800万はスケベ価格でしばらく売れてない。
成約価格は中層階75㎡5000～5200万が今は相場
一方デュオヒルズは規模や仕様こそ物足りないが
プラウドマークスに次ぐ最良の立地でより築浅なことを鑑みると・・
悲観的に見て年1%程度の価値棄損と仮定し、10年後65㎡5900万くらいに収まるのではないかな!?グランシンフォニアは築20年を超えてボロボロの専有部なので、
多分価格は微減か維持ってとこでしょう。

>>367 マンション検討中さん
戸田公園は大きな値上がりは考えにくいため65㎡ 5500万円が10年後の中古価格と予想しています。
変動金利フルローンで購入して10年で売却すると仮定したらぎりぎり残債割れですかね。

>>368 マンコミュファンさん
今の低金利が10年続けばの想定ですかね。
今後の金利上層を考えると、借入方法によっては
かなりの残債割れは覚悟した方がよいかも。

>>369 名無しさん
市況と金利が変わらない想定です。
金利が0.5%上がると確実に残債割れですね。

評論家ぶった素人が多いなぁ。確実なんて事軽々しく言っちゃって大丈夫なのかなぁ。未来から来たのかな？

自分は仕様とマンションの規模が価格に見合わないので見送った
1割高いよ

10年後なら、市場に出回る中古物件も増えるから
その中で比較したときにどうなるかですね。
安く仕入れられた物件と競うわけだから、価格面では不利。これも残債割れにつながる理由の一つかな。徒歩5分程度の駅近は他にもあるし。

>>370 マンコミュファンさん
自分も、どうしても金利上昇によるマンション価格の下落が怖くて見送った。
もげサワさんはしばらく大丈夫って言うけど、
郊外マンションなんて最低10年は住むんだから短期で考えたって意味ないような気もして。。

>>374 口コミ知りたいさん

自称アナリストは専門家じゃないですからね。
市況が変われば、これまでの話はスルーして、
違うこと主張しだすと思いますよ。

>>373 名無しさん

駅近に限って言えば中規模もしくは、小規模のみ。条例により今後も大規模マンションは建築不可。10年後駅近物件がどれだけ中古に出回るかな。現に駅近新築は３年ぶりで、現段階で中古の出物0です。

匿名掲示板でここは高いだのなんだの騒いだ所で、物件の値段は下がらないんだし、要望も既に多数入ってるようだし、立地から見ても確実に即完売するし、買えない人は買えない状況は変わらないんだから、大人しく売れ行き見てみようよ。売れなかったら騒ごうぜ。

設備仕様が更新されてましたけど、tebraキー以外は今時の無難な仕様ですねー。やはり土地代にだいぶ費用がかかったのかな。

>>376 口コミ知りたいさん

10年後も今と同じ状況かと思ってるのかな？
「出物」っていう用語使うあたり、業界の方かと思いますが、そうだとすれば想像力も分析力も不足してると思います。

今都内の3LDKは、70m2もない。戸田もですが。
そんな狭い物件を将来の売却を想定し、資産生も重視して購入。10年後は、今の2～30代の子育て世代にとっては家族が増えれば手狭になるし、過去10年、住宅購入のボリュームゾーンだった40代後半から50代（都内の人口ピラミッドでも最も多い世代）は、子どもが巣立ったりリタイア後を踏まえた買い替えも考える。
これまで売れていた理由が分かれば、将来だって予想できそうなものなのに。

>>378 マンション検討中さん
これ、もしかしてLDKと洋室の間のウォールドアは垂れ壁あり？

>>379 匿名さん
出物は誰でも使う用語ですよ？？

>>380 匿名さん

あなたは10年前に今の状況を予想出来たという事ですね？コロナがあったり、戦争が始まったり、予想出来ない事柄で大きく市況は変わってるのに。私には3年先を予想するのも難しいです。まさか戸田公園が地価上昇率一位になるとは想像も出来ませんでした。

>>379 匿名さん

出物なんて誰でも使うがな。すぐ売主やら業界の方やら認定したがりますが、それ意味ありはます？ちなみに私は全く違う業界でっす。ぜひ10年後の未来について詳しくお聞きしたいですね笑

>>376 口コミ知りたいさん

想定通りイキりたってますけど、
ブーメランなの分からないですか？

ネット情報を調べるにあたって
どの立場の人が発信しているか把握することは重要です。そうでないと、正しく情報収集できないですから。
業者だったり利害関係者だったら、発信される情報も違って見えてきますよね？
おそらく同じ人がここの物件に対するネガティブな意見に噛み付いているんでしょうけど。

>>386 eマンションさん
まともな人は匿名掲示板の情報などあてにしないよ。仮に利害関係者や業者だったとして、自分は関係者ですなんて馬鹿正直に言うわけないし、逆もまた然りでしょ。話半分ぐらいにしといた方がいいですよ？

>>378 マンション検討中さん
戸田公園でこの坪単価だったらもう少しグレード上げないと駄目でしょう

戸田公園の相場が6000万円前後のところと横並びになるとは到底考えにくいですね

ベルクス戸田からさらに3分離れた新築マンションの一番高い部屋が66平米で5800万台となっているのを見ると、あながちココが高いとは思えないけどなぁ。
まあ既にマンション持っている人からすると信じられない価格、絶対に自分は買わないという人は多いだろうけど

>>389 マンション掲示板さん

で、この方のいう事は100%なわけですか？

>>390 さん

北戸田駅徒歩9分70平米が6,200万の時代ですからね。戸田公園徒歩5分で75平米7,500万でもおかしくないですね。買いたい方は全然いると思いますよ。都内は駅徒歩5分は9,000万以上しますから、都内で検討してたパワーカップルからしたら全然安いです。時代遅れの情弱が買えないから騒いでるだけで、即完売しますよどう考えても。

>>391 マンション掲示板さん

100%か否かは置いといて、この方は仲介業をされてるのでマンスレに居る素人よりかは確度の高い相場感を持ってると思うよ。

>>393 口コミ知りたいさん
ポジショントークも多いけどなこの人
売り煽り凄いよ営業マンだから当たり前だけど

>>391 マンション掲示板さん
すんたま氏は過大評価も過小評価もなく割りとフラットに評価してるように見える。

>>392 マンション検討中さん

この人ずっとこの掲示板に張り付いてるな笑

グランシエロ戸田公園、来年竣工するらしいが戸田公園駅徒歩12分で、最大面積66平米、5,800万予定だとの事。どう思います？

>>397 口コミ知りたいさん
信号長いし、現実には徒歩18分ぐらいだと思う

>>398
同意。徒歩12分はないね

>>394 マンション検討中さん
売り煽りなんてしてるかな？
他の人も書いてるけど、
この人、フラットな意見が多いと思うけど。

その時で、どんなポジションの人かお察しですね。

>>390 マンコミュファンさん
周辺中古の相場から考えたらここは高いですよ。

>>402 検討板ユーザーさん

これからできる戸田公園新築は坪単価300万前後になる事が、証明されちゃいましたね。徒歩12分で坪290万円。ここは徒歩5分で坪330万円。どちらも別の会社だし、戸田公園の新築相場がなんとなく分かるね。庶民にはなかなか厳しい現実だね。中古しか買えない人は戸田公園ならグランシンフォニアしかまともな選択肢ないから、別エリア行くしかないね。

>>389 マンション掲示板さん

彼らが正しいか正しくないかは人それぞれ思う所があるので言及しませんが、この物件には関係ない業者を出す事は宣伝にあたるのでやめた方がいいですよ。彼らも不動産仲介ですから。

>>403 マンション検討中さん
とりあえず10年以内に売るつもりの人は買わない方が良いエリアというのははっきりしたわな

>>405 検討板ユーザーさん
普通は10年以内には売らないので大丈夫ですよ。
実需で住んで最悪飽きたら賃貸に出せばいいし。

>>406 マンコミュファンさん
賃貸相場とかけ離れた賃料になるので賃貸は苦しいですよ。

>>407 マンション検討中さん

ローン返済?管理費修繕費?固定資産税だと、
かなり家賃高めに設定しないといけないから、
戸田公園だと借り手見つけるのは難しそう。
戸田公園の賃料相場見てみれば、分かるよ。

>>406 マンコミュファンさん
賃貸に出せばいいって簡単に言うけど住宅ローン組むと賃貸に出せないぞ

>>408 口コミ知りたいさん

駅前の地主の庭に建った新築アパート？2LDK確か16万以上だったかな？全部埋まってるみたいだが。

>>405 検討板ユーザーさん

ちなみに10年以内に売るつもりの人が買うマンションてどの辺りをさすのですか？

>>411 マンション掲示板さん
埼玉だったら浦和、大宮、新都心、武蔵浦和、川口の駅近で大規模マンションをすでに買っているなら大丈夫だろう

>>412 検討板ユーザーさん
戸田公園、西川口、蕨、川口元郷ですら5年前に買っているなら含み益でてる。それらのエリアでいまの新築買うと非常にきびし～ね。

>>410 マンコミュファンさん

16万って笑
6000万以上で買ったマンション賃貸で出すなら
いくらでペイできると思う？

>>414 さん

いや知らんし、質問されても困るわ。事実を書いただけ。キモい絡みしないでいただきたい。この物件となんか関係あんのか？

>>412 検討板ユーザーさん

ごめん予算いくらの話してる？あと、川口以外ど埼玉過ぎてむりむり。で、あんたはなぜ戸田公園のマンションスレにいるの？

>>413 口コミ知りたいさん

元々高いエリアで買ったところで10年後いくらの含み益が出るのか疑問ですねー

>>415 マンション掲示板さん
関係するのは、賃貸に出すのは厳しいっていうことじゃないですかね？

>>414 マンション掲示板さん
16万ならギリギリペイできそうですね。

>>419 通りがかりさん

どういう計算？
それはありえない。
現金一括で購入したとしても無理ですよ。
借入あるなら金利も乗るし、住宅ローン適用されないから、
もっとかかる。管理費修繕積立金、固定資産税、空室リスク、
占有部分の修繕費などを加味するから、
相当家賃高く設定しないと無理。

>>420 検討板ユーザーさん
いや、2LDKのアパートで16万以上だからね。
ここの3LDKなら20万以上は堅い。
2LDKでも18万以上だから。

>>421 検討板ユーザーさん

武蔵浦和のタワマンでも20万だよ(笑)

>>422 匿名さん

武蔵浦和安いっすね。タワマンで20万なんだ。

>>421 検討板ユーザーさん

堅いというか、
家賃設定が高くなり過ぎるから、戸田市だと借り手がつきにくいんだよ。当然20万は余裕で超えるけどさ。
6000万35年金利4パー乗せるとそれだけで30万近くするよ。
これに修繕積立金、管理費、固定資産税、専有部分の修繕費を乗せたら35万くらいにしないとペイできないよ。
（金利4パーは、不動産投資の利回りの最低目安が4パーなので、仮で設定）

追加
計算方法ざっくりだし、金利の部分は怪しいけど、
賃貸で貸すとなった場合は、
ローン金利は上がるし、住宅ローン減税は効かないし、
修繕費は今後段階的に上がるけど、築年数は古くなって空室リスクが高まる。
戸田市の賃貸相場と比較しても借り手はつきにくい。
賃料で競争したら、売出し価格安い時に買った物件には敵わない。

>>423 評判気になるさん

と言ってもワンルームのお家賃だけどね。。

>>426 マンション検討中さん

武蔵浦和のワンルームに家賃が20万て誰が住むねん笑

>>424 匿名さん
戸田公園は家賃30万円払って住む街ではないよね。

>>428 口コミ知りたいさん

で、あんたはなぜこのスレにいるの？構ってちゃんなのかな？

>>429 評判気になるさん

それ決まり文句やね！

なんでこんな頭の悪い会話に夢中になれるんだお前らは。
現時点で分譲賃貸で出てるプレシス戸田公園は築2年、駅徒歩8分、54平米で賃料23万。今後築年数立てば下がっていくし、これで借り手がいるかも知らん。そもそも賃貸でペイしようとしている奴が本当にいるのかも知らん。
金利やら武蔵浦和やら無能が必死に計算しているのはわかったが、金利だけ考えてインフレ率も理解してないやつは、家で昆虫とでも喋ってたほうがいいぞ

>>431 マンション検討中さん

3行でまとめろ無能

貸した時の家賃が、周辺相場と比べてどうかってことは、物件が割高かどうかを知る一つの指標になるからなぁ。戸田で分譲マンションを貸すという選択をする人は少ないだろうけど。

一期の販売始まりましたね5,999～7998万円。22戸、5/17から5/18登録受付。5/18抽選との事。要望全て入ってんだろな。

>>434 マンション検討中さん
　ずっと書き込んでる業者さんかな？なら全て埋まってるんでしょうね。

浮間舟渡駅徒歩5分に、598戸の大規模マンション
貴重な徒歩5分物件ですね。

>>436 eマンションさん

ここより安いの？

>>432 マンコミュファンさん
3行もいらんよ。
「432は無能(笑)」

>>436 eマンションさん

浮間舟渡5分て、ただでさえ何もない、快速も止まらない浮間舟渡駅5分の利便性は疑問符がつくね。値段次第だけど、どれだけ需要があるのかみものだね。

>>437 通りがかりさん
普通に考えたら高い。

戸田公園は快速停まっても、通勤時間は、戸田公園も浮間舟渡も変わらないんだよね。
一駅隣だけど、貴重な駅徒歩5分が大量供給されるのでありがたいですね。