シティテラス尼崎ってどうですか？

住友の営業さんに聞いたのですけど、管理費が高いのは将来値上げを抑える為みたいですね。
駐車場108台で２万円は月収216万円、年収だと2592万円ですね。
今まではこれを管理費収入に充てていたんだけど、今はこの５０％だけ充てる感じに変えたみたいです。

2592万の50％、1296万が駐車場が埋まると余剰金として余る計算。
余剰金1296万の177戸だと、１戸当たり7.3万円/年間。
月あたりだと6000円くらいかな、その他もろもろで7000円以上の余剰金がうまくいけば出る計算みたいです。

管理修繕費は実質２万円くらいで、７千円程度は余剰金として修繕費とかに使えるようにしているとの事ですね

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今の時代30～60戸などのマンションで管理費１万円とかいうマンションは修繕費が上がるというより、全然足りない事が起こりそうですね。

シティテラス尼崎は、コンシェルジュがいる訳でもないが、余剰を持たせた運用を当初から行っているマンション。将来的に修繕費に余剰金を使えば、修繕費の上がりも抑えられる。

人材不足の昨今、小さいマンションで１万円程度の管理費の所こそ将来、凄い財源不足で値上がらないと何もできないなんて事が起こる可能性はありますね、

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>>702 マンション掲示板さん
５年毎に修繕費は６千～７千円ほど上がる計算みたいですが、その際に余剰金がうまく溜まっていれば、例えば駐車場１００％稼働でその資金を修繕費にまわせばほぼ修繕費を上げなくていいですよね。

逆に、管理費安くて修繕費も安いですって言うマンションも、うまく余剰金も貯めれず凄い値上げって話も聞きますしね。

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先着順の14戸全然減らないな。
この立地でこんなに売れないとは思わなかった。

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修繕積み立て費が高いなら分かるけど、管理費を多めにとって将来の積み立てに回しますって売りづらくなってまでそんなことするかね？

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こんな回りくどいやり方しなくても、将来的に修繕費を抑えるためなら最初から修繕費に上乗せしとけよって話だよね

まぁ、そうした方が何かしら管理側にとって利点があるんでしょうが…

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尼崎駅周辺の中でも規模が大きいわりに、戸数の少ないマンションより管理費が高いのは気になりますね。将来値上げしないと確約されるわけではないと思うので、この辺り詳しい方教えて欲しいです。

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単純に
現時点で駐車場の埋まる率が分からないけど
それなりに埋まったら必要経費以上にプールできるから、
将来の修繕積立金が不足したときにそこから補填できるかもね、って話でしょ。

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>>709 マンション検討中さん
その理屈理解できるんですけど、それが他のマンションより高く理由になるのかな？と疑問に思いました。素人質問なんですが、将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら、管理費ではなくて修繕積立費をはじめから高くしている方が納得なんですが、管理費に乗せている理由って分かりますか？

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>>708 評判気になるさん
ディスポーザーが付いてる影響ですかね？

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>>705 マンション検討中さん
金利が上がったニュースも
よく見かけますし、マンション販売には逆風ですね。

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住友不動産や野村不動産、東京建物などメジャーなマンションデべはみな管理費を値上げしている。大体、７０平米で２万前後になっている感じ。

修繕費をはじめから上げるというのは国の指示で実装されそう。

https://www.sakurajimusyo.com/opinion/news/514/
修繕費は、当初から1.8倍以内にしなさいって事ね。

まあ住友が管理費などの値上げや余剰金を行ってるが、結局ここで騒がれるように高い意味わからんなどの理解できない人が多いって事だな

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始めから修繕費を値上げしとけって話もあるが、管理費を駐車場収入に依存しない形で運用するって事と、駐車場がうまく埋まれば余剰金が生まれるって話でしょ。

ここで高いとか回りくどいとか言ってる人が居るが…
管理費足りない（人件費高騰や資材高騰）とか、修繕費足りないって時に組合で『じゃあ値上げ仕方ない』ですんなり受け入れられると思っているのか？

100円の値上げでも、揉めに揉めたり払わないとか言う人いたり、そもそも…それを合意形成するのは住民だったり理事長とかの素人だからな？

始め安くは今の時代では逆に危ない。
多少（はじめは）高くても、ちゃんと余剰金を残する組合のマンションの方が絶対いい。

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管理費も修繕費も組合で承認する必要があるから、はじめにある程度余裕を持って集めるのは賛成ですね。
多く集まった分は損ではなくて、財産なんだから不当に高ければ承認しなければいい。あとで不足だから値上げって方が揉めるし、先送りして大変な事になる、私の実家マンションも今揉めまくっています。

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>>710 評判気になるさん

＞＞将来的に修繕積立費が足りなくなるという予想があるなら

→足りなくなる修繕費を管理費に乗せている、ではなく
　だんだん値上げしていく計画なのでは？
　デベから直接聞いてないのでわからないのですが、
　管理費と修繕費はあくまで別会計で、余ったら回せるね、っていう話だと思いますよ。（逆に余らなければ不足するわけだし）

それを踏まえた上で管理費と切り離して、
修繕積立金を均等にするか経年値上げにするかは、
新築後数年で売却する人のことを考えると初年度から
均等の方がフェアなんですが、販売時に高いと売りにくいので
新築デベの都合と言われることもありますね。

以上を踏まえて質問に戻ると

＞＞管理費に乗せている理由って分かりますか？

→管理費に乗せているわけではなくあくまで別会計で試算していると思いますよ。デベに聞いてみてください。

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とりあえず管理費と修繕積立金を混同すると意味がわからなくなるので分けて考えましょう。

相場より高い、安い、と言われますがこれはデベのぼったくりではなく
ほぼ必要経費なので（管理会社への委託料などは精査する必要があるでしょうが）
必要な設備を維持するために経費がかかるのは仕方ないことですし、
物価も高騰しているので比較する対象の管理費修繕積立金が妥当なのかを
考えなければいけません。

あっちの方が安い！と飛びついても不足するならそっちも値上げせざるをえないので。
道理で考えると同じ設備なら同じ経費がかかるはずなので。

文句を言っても下がるものではないので住宅ローンの返済と合算した月の支払額で検討するしかなさそうです。

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ここハザードが真っ赤なので南海トラフとか地震で時の津波や高潮が心配ですね。
対策してるんでしょうか。電源設備は2階以上にありますか?

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https://x.com/sow_libra11/status/1822282496756588849
元はこの辺り海だからハザード悪いのは仕方がない

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ハザード対策については公式HPに書いてありましたよー。
電源設備についてはなかったので聞くしかないでしょうけど
枝葉の部分かなと思います。

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海って言っても平安時代には陸地だったみたですけどね。高潮対策は、尼ロックで堤防もありますよ。

まあ、洪水ハザード気にするなら、伊丹とか北摂がいいけど、そこはそこで断層走ってるから直下地震リスクもあるな。

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因みに非常用発電機と電源設備は2階以上にあるみたいですね、対策済みですね。

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>>722 さん

それどこ情報ですか？

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パンフに載ってるよ

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尼崎市の場合はJRまでは津波来ない想定ですね。
あと昔、尼崎市はジェーン台風1950年によって大きな浸水被害を受けたが
1955年に国と協力して、防潮堤を建設しています。

それ以来、大きな高潮や浸水被害はないです。
関西空港が大被害を受けた神戸を直撃した台風２１号も特に高潮被害はないですね。

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>>725 口コミ知りたいさん
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/bosai_syobo/hazardmap/021_...
そうです、ここは高潮や河川の氾濫に関してはハザード真っ赤ですが、津波は来ない想定です。

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非常用発電機と電源設備は上階に設置されているのは素晴らしいと思います。
本来水害対策として全てのマンションで採用されるべきだと思いますが、現時点では災害対策としてライフライン確立を対策する売主さんが少ないように思います。

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調べてみたら、発電機が上層部に配置されてるのはこのマンションくらいですね。素晴らしい。

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>>724 口コミ知りたいさん
オンラインで面談しただけでパンフもらえなかったので、該当箇所の写真アップしてもらえませんか。

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もうちょい広ければな～

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>>729 匿名さん
営業所に逝け。買う気が本当にあるならさw

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>>726 匿名さん
津波はこないけど地盤が軟弱なんじゃなかったかな。

揺れを増大する軟弱地盤はどこに？ 足元に潜む地盤災害（１）
https://www.nhk.or.jp/bousai/articles/21720/

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>>729 匿名さん
パンフ見たけどそんなの書いてる？どこのページ？

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>>732 匿名さん

JR尼崎駅周辺だけは少し揺れ具合がマシっぽいね。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...
まあでも発電機の場所気にするなら普通ここじゃなくて販売員に聞くでしょ。
配棟図にのってるよ、パスワードとかもらったでしょ？

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これかな

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発電機の位置はもう少しアピールしても良いですよね。
公式ホームページの方では一通りの防災設備・備品について説明されていますが、発電機の位置までは書いてありませんでした。
また停電時に給水ポンプが動かなくても一部供用水栓が使用可能だそうで、その位置は確認しておきたいところです。

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こちらの公式ホームページの室内空間のクリックが
まだできないようになってるんですけど、いつ頃
アクセスできるようになるんですかね？

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>>737 マンコミュファンさん
流石にそれここで聞いても答えはないかと

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しかし、情報くれくれ言う割に情報でたら普通に無反応がおおいな、そもそも検討してる人じゃないっぽいよな。

シティテラス尼崎はZEHマンションだし、キッチンは天然石天板だしディスポーザーあるし近隣のマンションに比べ明らかに豪華なのは間違いない。

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>>735 口コミ知りたいさん
高潮の浸水想定5m以上だから2階ではダメでしょう、最上階とかじゃないと

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>>740 匿名さん
2階にあるだけマシなんちゃう？
5mなんかがきたらそれこそ大阪市内とかどーなるんや？

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>>740 匿名さん
大阪駅0.9ｍ　塚口駅４ｍ　西宮北口６ｍ　吹田駅７ｍ　稲野９ｍ　高槻　10ｍ

あなたはここら辺にはすまない方がいいですね。
　

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水害の心配はあるのかもしれなが、山沿いは山沿いで震度７もある断層があるのはどう考えているのだろう？

https://www.gsj.jp/hazards/earthquake/osakafuhokubu2018/images/fig01.p...

https://gbank.gsj.jp/activefault/cgi/kishindan_segment_list?SearchTYPE...

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ハザードを殊更言う人が居るが、阪神大震災の時はJR尼崎駅は震災翌日には電車運行を再開している。
　水害などに強いとされていた伊丹や西宮北部、宝塚などは例えば伊丹駅は倒壊したし、西宮北口・夙川・甲東園や宝塚南などは震度７を記録して多くの被害と復旧までに時間を要した。
これは、同じく水害に強いとされる上町台地や、北摂の千里ニュータウンなども『上町断層』など、阪神大震災よりも発生度合が高いとされ震度７も予測される断層が南北に走っている。

一般的に水害も重大な危険を孕むが、予測は地震よりもしやすい（台風が来る・現に雨が降っている）し、建物側で対策も出来る、ハザード対策しているかどうかの問題。

まあ、要はハザードに強い弱いなど関西エリアだとどこも危険度が高いって事であり、対策が重要だって事だと思う、北摂に住めば大丈夫って訳じゃなくて災害に備える必要はある。

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ここ、高潮と河川のハザード真っ赤ですね。
ハザード気にしない人には人気でそうです。

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そもそもシティテラス尼崎の水害ハザードは『高潮』であり、高潮は台風時の低気圧で海面が上昇している場合の想定。そして1950年のジェーン台風から、この台風時の高潮対策は防潮堤。尼ロックで行っている。

この防潮堤が破壊された場合で５ｍ以上の浸水だが、標高差のほぼ無い尼崎駅で３～５ｍなので、堤防がくずれても被害は２階最大で３階ぐらいって見とけば良い感じ。

それと水害の場合はマンションの保険が適用されるから復旧の負担は地震に比べ少ない場合も多い。

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https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

ハザードに関してはここをしっかりと読み込んで各自判断した方が良さそうですね。
地震や液状化、高潮、河川の氾濫等のハザードもしっかりと確認しましょう。

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>>746 口コミ知りたいさん
電源設備は2階なのでは？3階以上にしてほしいですね。

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>>746 口コミ知りたいさん
火災保険の水災特約が必要になるのでその分保険料が上がりますよ

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>>749 マンコミュファンさん
管理費に初期ではいってるでしょ

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