（仮称）宝生ハイツ建替え計画

それで、いつ許可がされるのですか？

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文京区といえば
マンション訴訟
そんなイメージ

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>>4482 匿名さん
正確には裁判所での裁判でないものもあるのですが、都建築審査会の審査請求も素人目からすれば裁判みたいなもんでしょう。某革新政党が新聞やテレビメディアを動員して、応援している反対派の主張を広める手法を好んで使うので、なおのことそういう印象を持たれがちですね。もっとも、意外に思われるかもしれないですが、国政選挙や都知事選挙の得票数ベースだと文京区では保守の方が人気があるんですよね。

裁判という手段に訴えることの問題点は、判決が出て白黒がついても、負けた側ははいそうですかと納得できるはずもなく、根深い対立構造が残ってしまうとういうところです。マンションが建った後でも反対運動のポスターを剥がさず貼ったままでいる家も区内に何軒かありますので、恨みは簡単に消えるものではないなという感想を抱いています。そういう視点からすると安易に弁護士を立てて戦うというのは本当に悪手だなと思います。

文京区に分断を作り、対立を煽り、地域を機能不全に陥らせるという目標が達成できて一部の人は大喜びでしょうが...文京区民としてはまことに迷惑な話です。

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それで、いつ許可がされるのですか？

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いろいろな意見が出ていますが、プロジェクトを前に進めるためには、事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
近隣住民側から逆提案したとしても、その内容が事業者側に受け入れられないようなものであれば、検討対象にもならず、逆提案に要した労力・費用が無駄になるだけです。
事業者が近隣住民の方々とよく話し合ったうえで、事業者・宝生ハイツ住民が「ここまでなら譲歩できる」と考えるプランの変更案を造っていただくのがよいと思いますが、いかがでしょうか。
もし、事業者側が「プランの大きな変更には一切応じられない」というスタンスでしたら、建替えの実現までには時間がかかりそうです。それは宝生ハイツの住民の方々にとっても望むところではないでしょう。
近隣住民の方々も建替え自体に反対しているわけではないです。ベクトルが全くの逆方向というわけではないですので、事業者側と近隣住民とがよく話し合って着地点を見出していければと思います。

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これはあくまでも私の私見ですが、東京都が総合設計制度を許可することに関して違法な点はないと考えられることから、原告敗訴となるだろうと思います。結審すれば直ちに許可は下りるでしょう。もちろん、あの手この手で何年も裁判を引き延ばすことで、数年間にわたって都の決定を先延ばしにすることは理論的に可能だと思いますが、その手法について批判の声があがるでしょう。

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>>4485 匿名さん
>事業者側からプランの変更案を提示していただくのが手っ取り早いのではないかと思います。
私は外部の人なのでわからないのですが、都や文京区の議事録などや報道各社の記事などにも接した限りではプランの変更案は実際に提示されているようです

2023年6月26日に開催された文京区令和５年建設委員会の会議録を見ると委員の一人から"双方の話合いの中で事業者さんが計画の変更を５項目にわたって行うというふうにお伺いをしております。"との発言もありましたので、誠意をもって可能な範囲での譲歩はしていると思います。

しかし、上流に投稿されている国の資料をご覧になればわかるように、マンションの建て替えで問題になるのは建て替え資金の問題です。総合設計制度の活用ができないということはおそらく資金面で相当な難題を抱えることとなり、建て替え事業が頓挫することは想像に難くない。設定されたハードルがあまりにも高すぎれば、譲歩できないのはむしろ当然のことでしょう。それでも建て替えが可能だというのならば、可能であることを総合設計制度の適用を否定する側が証明しなければいけないというのが私の主張です。

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>>4487 匿名さん
おっしゃることは理解できるのですが、事業者・宝生ハイツ住民と近隣住民との対立が延々と続けば、それだけプロジェクトが遅延することになり、その間に事業費がどんどん膨らんで現在のプランでも建替えが難しくなってしまうのではないかと懸念しています。
ご存じのように中野サンプラザの再開発は難航していますし、それ以外の再開発プロジェクトもあちこちで困難な状況になっています。
プランを見直すことで宝生ハイツ住民の方々の資金負担が多少増えるのはやむを得ないのではないでしょうか。
あまり時間がかかると、最悪の場合、建替えが難しくなって事業者が撤退してしまうかもしれません。それよりはプランを見直して少しでも早く着工できた方が宝生ハイツ住民の方々にとっても、結果的にはメリットがあるように思います。

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建て替え資金が足りなくなっても総合設計制度を使うな、建て替えには賛成だからやってかまわない、というのはあまりにもダブルバインドな発言です。それができれば苦労はしないと思います。

交渉の過程で相手が飲めない高いハードルを要求して、交渉が進まないのはこちらが示したハードルをクリアできない相手のせいだ、という論法はあまりにも大人気ないと思います。これでは先に進めるものも進めません。

ここで懸念されるのは、状況が好転すればいくらでも名乗り出るだろう業者の撤退の懸念などではなく、マンションの区分所有者の寿命です。何年ももめている間に他界される方が出て、相続が発生すれば所有者が替わり、新しい所有者の中には相続税の支払いのために急いで売らなければならなくなる人も出てくるでしょう。相続するべき親族がいない天涯孤独な方も中にはいらっしゃるかもしれませんから、所有者不明のお部屋も出てくるかもしれません。賛成していた区分所有者の多くが他界して権利関係が複雑化しマンションの建て替えが不可能になるという可能性も時間と共に大きくなります。

頓挫すれば反対している人は快哉を叫ぶでしょうが、老朽マンションにまつわる様々な問題がその後起きるでしょう。その果てに廃墟化すれば犯罪の温床ともなり、地域の土地の価値を大きく毀損する事でしょう。そうならないうちに、建て替えさせられるといいですね。

小石川２丁目マンション事件のような事がおきませんようにと、こんにゃく閻魔さまに昨日願掛けしましたことを申し添えます。廃墟の隣の住環境はあまり良いとは言えませんよ。

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近隣説明会を打ち切ったのが良くなかったですね。
そんな姿勢では訴訟にもなるでしょう。コンサルを変える方が良いです。

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>>4490 匿名さん
あなたは何もわかっていない。
話し合いを拒絶し、交渉を中断させているのは反対派です、

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>>4488 匿名さん
自己負担幾らですか？
得られる住戸の価値は幾らですか？
そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても世間は騙されないのですよ

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>>4492 匿名さん
>そこを覆い隠しながら建て替え資金が不足などとうそぶいても
そこについては国土交通省の資料を参照するのが良いと思います。
リンク先5ページの向かって右のグラフ、「マンション建替事業の実施年代別　区分所有者の平均負担額」をご覧ください。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf

2017年から2021年には19410千円となっています。約二千万ですよ。しかも2021年から2025年までの間に鉄筋コンクリート造建物の平米あたり平均工事費単価は33%も上昇しています。しかも東京は日本で一番建築費が高い地域です。おそらくパークコートには遠く及ばない平均的なスペックのマンションに建て替えるとしても、世帯あたりの負担は二千五百万円を超える事は間違いないでしょう。
https://www.mecyes.co.jp/column/article/rising-construction-costs-as-s...

イオン銀行のサイトの記事によると60歳代二人以上世帯の平均貯蓄額の平均は2026万円と言われているそうなので、老後資金を全部注ぎ込んでも足りませんね。
https://www.aeonbank.co.jp/column/money/minnanoheikin/rougoshikin_ikur...

統計数字が示すように、建て替え賛成、総合設計制度反対というのは、事実上建て替え反対と同じことです。こういう要求をしている時点で、将来隣の廃墟と暮らす覚悟を決めるべきだと思います。

その昔お釈迦さまは王宮の門を出て老人や病人、死人がいるのを見て出家して悟りに至ったそうですから、女子校の隣に廃墟というのは良い教材になるかもしれませんが、あまり好ましいとは思えません。関係者の方がより建設的な方向へと考えを改めて頂けることを切に希望します。

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まずは訴訟の取り下げを、そして建設的な対話に戻ってください。
建て替えができるタイムリミットは刻一刻と迫っています。

それをすぎたら残念、廃墟と一緒に暮らす覚悟を決めてください。
犯罪者にとっては甘い飴が我が家の目の前に落ちているようなものですが、犯罪者と仲良く暮らしてくださいね。

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ここ、日建ハウジングシステムなんだね。
小石川二丁目マンションと同じか。

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>>4494 匿名さん
訴訟は延々と続くと思いますよ。

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宝生ハイツ側と近隣住民側のお互いの歩み寄りが大切かと思います。
近隣住民側は建替え自体に反対なわけではないので、宝生ハイツ側の意向をできるだけ尊重するのが大切です。
宝生ハイツ側は、現行プランの見直しはNGという頑なな姿勢ではなく、もっと柔軟に対応すればよいと思います。

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時間がかかるようでも、プランを見直すところから対応する方が確り決着するでしょう。

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>>4497 匿名さん
>もっと柔軟に対応
建て替え費用の負担できる区分所有者はは少ないと思うので、総合設計制度による床の割り増しを受けないことには建て替えは不可能でしょう。

>>4493 匿名さん
で公的データを引用した結果はどう考えても2500万円以上はかかりそうだなということです。建て替えってすごく大変だなとこれを見た普通の人は感じるんですが、反対している人はそういう感想を持たないという事がその後の一連のレスで判明しました。

なるほど対話が成り立たないわけだと今理解しました。人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。

知れば知るほど、イメージが悪くなる一方です。おそらく争いを煽っている人たちは分断と対立が深くなればなるほど都合がよいのでしょうが、その下ではたくさんの人たちが苦しんでいる。そんなことをしているから票が逃げるんですよ。

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> 人の立場を思いやるより自分の利益なんですね。色々と勉強になりました。
それを宝生ハイツに対して言うべきですね

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