（仮称）宝生ハイツ建替え計画

区分所有法第六十二条を抜粋しますね
"集会においては、

区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、

建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる"

分譲マンションでは区分所有権を有する者を「区分所有者」といいます。
議決権とは各区分所有者の専有部分の割合を指しています（区分所有法第38条）

つまり、広い占有面積の部屋を持っている人は議決権をたくさんもっていますが、どんなに広くても区分所有者は一人となります。たとえマンションの半分の面積を持つ区分所有者がいたとしても５０％の議決権があっても区分所有者としては一人とカウントされます。

マンション全体の占有部分が1000平米あったとして、200平米の王様部屋に住む区分所有者4人が建て替えを求めても、50平米の部屋に住む区分所有者４人が反対したら建て替えはできません。議決権の５分の4が賛成でも区分所有者の半分が反対しているから区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数という満たすべき二つの条件のうち一つを満たさないからです。従って大きな占有面積を有する所有者が議決権を盾に無理やり建て替えを決めることなどできないのです。おわかりですか？

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所有者の５分の4が賛成するというのはなかなかないですよ。
そこそこ多額の自己負担が発生しますし、仮住まいを借りたり引っ越したりと結構な労力と金銭的負担が発生します。それなのに建て替えが決まったというのは相当な危機感があるのではないかと思いますし、制度の利用で負担を軽減することでようやく建て替えられるようになったはずです。似たような境遇の共同住宅住まいの我々マンションクラスタとしては、連帯のエールを送りたい気持ちです。

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>>4422 匿名さん
ここの建て替えでの区分所有者の金銭的負担はどのくらいの水準ですか？
一億円ですか？
一千万円ですか？
百万円ですか？

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2025年8月になりました。解体はしてないですね。建て替え決議もまだだそうで。

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奥まった敷地に高さ70メートルは
やりすぎだと思う。

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>>4423 名無しさん
床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。

>>4425 匿名さん
>奥まった敷地に高さ70メートルは
>やりすぎだと思う。
全然奥まっていませんよ。白山通りに面した60m高度地区商業地域に建てられた高層ビルのすぐ裏の46m高度地区近隣商業地域です。
むしろ高度地区なのに容積や高さが使いきれていないことも、実は都市計画上問題だったりします。やりすぎというよりやらなさすぎです。もちろんここが用途地域として住専であればそういう指摘も当たっているやもしれませんが、商業／近隣商業、高度地区という都市計画が全く実施されていない。文京区や東京都は都市計画に則った誘導を行うべきです。

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>>4426 匿名さん
ということは割り増し受けるとただ同然で建て替えできるんですね
よく分かりました
総合設計はただで建て替えするためなのだと

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>>4427 口コミ知りたいさん
>割り増し受けるとただ同然
どうしてそこに飛躍するのかな...
そのまま普通に建て替えるよりは負担は減りますが、タダ同然になるとは考えにくいですけどね。今はかなり建設コストが高騰しているのでブレはあるとおもいますが最低でも一千万円プラスアルファ程度の負担は発生するのでは。

地域一体の再開発にすればもう少し負担は減るのではないかと思いますけどね。

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>>4428 匿名さん

＞最低でも一千万円プラスアルファ程度の負担は発生するのでは。

根拠あるのですか？

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>>4429 匿名さん
その前に「ただ同然で建て替えできる」の根拠も知りたいのだが...

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建替えで生じた保留床をデベに売却するからでしょう。
売却額にもよるが、高く売れれば「ただ同然で建て替えできる」かと。

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>>4431 匿名さん
>高く売れれば
中野サンプラザの再開発が頓挫するこのご時世に、ずいぶんと楽天的なんですね。
時間がかかればかかるほどコストが高くなります。
だからこそ早く建て替えさせてあげなければいけないのに。わかっていないですね。

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頓挫したら誰かが買うんでしょうね
ウイークリーマンションにして、外国人観光客に貸すのが一番儲かるからそういう事業者にかっさらわれちゃうんでしょうね。ガチ中華が一階にあるウイークリーマンションができたら地域の利便性がすごく上がりますね。

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早く建て替えしたいなら、建てる側が周辺環境にもっと配慮しないといけないのでは？

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近隣交渉をまかせた業者の失敗でしょう

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>>4430 匿名さん
そうですね
聞いてみたいですね>>4426さんに。
「床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。」
≒「床面積の割り増しを受ければ、負担はほぼないでしょう。」
ですからね。

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>>4436 マンション検討中さん
>「床面積の割り増しを受けなければ、かなり大きな負担になることは間違いないでしょう。」≒「床面積の割り増しを受ければ、負担はほぼないでしょう。」


医者に行って医療保険に入ってなければかなり大きな負担になることは間違いないでしょう≒医療保険に入れば、負担はほぼないでしょう

と言うのと同じことだと思うんだけどね。
マンションが気に入らない人たちって、論理の飛躍とか大袈裟な誇張だけで事実を歪めて話しているような気がする。春日のガーデンゲートタワーを建てるときも、ビル風で人が吹き飛んでしまうとかいう論陣を張る人がいたようだけれど、それに似ているね。
あの辺にお住まいの皆さんにお聞きしたい、最近誰か吹っ飛びましたか？

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実は宝生ハイツの建て替え予想図とされるものも、反対する立場の人たちが作って拡散している図で、巨大さを強調して描かれているんだよね。デベロッパーが作った本当の完成予想図はもっと細身のはずですよ。（論拠は噂の！東京マガジンで紹介された日影図に描かれた建物の形）

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東京都も裁判所も本物の計画図面を見ているでしょうから、影響力工作の罠にはハマらないでしょう。うちのマンションの建て替えのときにこんなことをされたら、トラウマで外出したくなくなっちゃうかもしれませんね。相手が巨大な人脈を駆使しテレビも新聞もうごかせる権力者だったら、不当と思っても黙らざるおえないだろうし、本当に私は悔しい日々を送るんでしょうね。工事が延期されて大きな経済的な負担も負わされて、誰にこれを訴えたら良いのかと私は毎日天をあおぎ涙するかもしれません。

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ここの建て替えで地権者が例えば20坪の3LDKをGETしたら幾らで売れますかね？
例えば5年後竣工として坪2000万とかになってるのかしら?

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