ガーラ・レジデンス船堀プロムナードについての情報を希望しています。
都内へもアクセスしやすく、気になっています。
公式URL：https://www.gala-series.com/funabori/prom/index.html
所在地：東京都江戸川区松江4丁目632番1、632番5（地番）
交通：都営新宿線「船堀」駅より徒歩19分
間取：2LDK＋S・3LDK
面積：54.35㎡～71.80㎡
売主：株式会社ＦＪネクストホールディングス
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社エフ・ジェー・コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-11-17 16:22:56
現在検討してますが、駅までの距離が気になります。
10年前後で売り切りたいとも思ってますが、価格上がりそうでしょうかね？
>>1 マンション検討中さん
付近に住むものですが、この駅距離でリセールを気にしてはだめでしょう。区役所移転もありますが、駅徒歩20分弱となる戸建との比較もあるので、永住者向けかと思います。
検討中です。近辺にお住いの皆様、利便性などは如何でしょうか？ 江戸川区としてはまずまずの価格帯と思っているのですが、土地勘が無いため教えて頂けるとうれしいです。 よろしくお願いします。
自分も土地勘のない場所ですが、地図を見ると住みやすそうな一画に思います。
マンション前は大通りになるんですかね？
道路沿いにお店がたくさんあるので車を持たなくても近所で色々済ませられるのは良いんじゃないでしょうか。
学校も近くなので、ファミリー向けの部屋から先に売れていきそうな予感です。
駅まで行くのはやっぱりネックですが、自転車での移動を視野に入れれば十分そうですが。
歩いてみたら18分ちょいで駅着けました。
今度モデルルーム見学行ってくるので情報共有したいと思います！
あっさり完売しましたね
購入された方いらっしゃいますかね。目の前にマンション建設されるらしいです。
新建設地の設計会社によれば、プロジェクトは半年前から動いていた様です。そもそも別のガーラが建つ予定だった土地に沸いた話だそうで、ガーラの仕入れ部署も当然情報は掴んでいたはずとのこと。
この場合、景観や日照、眺望を売りに営業していた船堀プロムナードについては広告の不当表示に当たらないのか疑問です。
契約した者です。景観や日照、眺望についてはパンフレットもそうですし、WEBサイトにモデルルームも売りにしていました。建設地の少し先の別のガーラが建つかもという話は聞いていましたが、それよりも目の前の場所に、しかも入居前の半年前から工期が始まるのは錯誤も甚だしく説明次第では弁護士に相談も検討しています。
6/17にデベロッパーによる近隣住民向けの説明会が近所の区民会館で行われるそうです。
いつから今回の話が上がっていたのか確認したいところですね。。今6月で11月から工事が始まるのであれば、かなり前には決まっていたものと考えられますよね。
重要事項説明に記載はなかったの？
契約した者ですが特に記載はなかったですね
定型文で周りに新たな建物が建って景観眺望変わる可能性ありますっていうのは重説に記載はありました。
10階の建物が建ったら眺望も日当たりもかなり悪くなると予想しております。
参考までに。今回のケースはこちらに該当するような気がします。眺望を売りにしてるのにも関わらず、重要事項として十分に説明をしなかった。
http://www.akiyama-law.net/blog/2016/04/post-10-231915.html
キャンセルは可能なんですか？
>>18 検討板ユーザーさん
もちろん手付放棄による解約は可能です。
今回の一件を理由に手付の返金求めての解約に応じなかった場合、弁護士通じて内容証明送れば応じてもらえるかもしれません。ざっと見た感じ、十分に錯誤っぽいので、消費者有利な気はします。
船堀街道の沿いしゃぶ葉小松川店の近くに「ガーラレジデンス船堀Ⅱ」が建設されるそうです。契約者の方で営業からこの件聞かれてらっしゃる方いますか？
5/2付けで公表されているようなのですが、うがった見方するとプロムナードの近くに建設予定だった別ガーラの話はとうの昔に頓挫していて、早期にこちらの「ガーラレジデンス船堀Ⅱ」の計画に切り替えていた？とも思えてしまいます…。
>>12 名無しさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
その後、ガーラさんより何かご説明はございましたでしょうか。
もしございましたら是非情報共有させて頂けると幸いです。
宜しくお願い致します。
>>22 坪単価比較中さん
この週末に説明を受けてきた契約者です。相手方の建物はプロムナードのバルコニーに側面を向けて建つ予定だそうです。今井街道沿いは駐車場になるため、Aタイプのバルコニーからは真正面の景色は抜ける感じです。図面を見せてもらったところ、残念なことにBタイプとCタイプのバルコニーからは前の通りをはさんでわずか10mほどの位置に相手方の建物の側面が来るイメージです。Aタイプにしても南側の景観は相手方の建物にブロックさせるため…もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。明日、相手方のデべとFJでミーティングが行われるそうです。
>>24 デベにお勤めさん
詳細にありがとうございます。私も図面見たのですがAタイプは右斜めは致し方ないとしても真正面から左方向は開けてるのでまだ良さそうですね。ただ廊下側なので人目は多少気にする必要ありそうなのは難点そうです。それにしても、結構大きい建物ですよね。工期もそれなりに長いですし、入居してからすぐ騒がしくなるのかと考えるとなんだかなぁという印象です。
>>24 デベにお勤めさん
キャンセルになった際に購入するか検討をしている者です。
貴重なお話ありがとうございます。
とても参考になりました。
もはやパノラマビューなど期待できるはずもありません。このような状況のため、キャンセルを検討されている方もちらほらいらっしゃる感じです。FJとしては（社内検討中であるが）キャンセル希望者に対しては手付金を移行する形で船堀街道沿いのガーラⅡへの検討を促すことも考えているとのことでした。
<<とのことですが、広告で（時を忘れるほどに美しい眺めを）など日当たり・眺望等を売りにしていた物件かと思います。
上記広告の売りが実現出来なかった場合でも契約者様達の手付金って返ってこないものなのでしょうか。
私はこちらのマンションを購入したものですが、目の前の建物の件は、当初聞いていた内容と大きくかけ離れ大変ショックを受けました。
営業担当の女性は「我々も建物ができる話は聞いていなかった。社内からの連絡もなかった」など、他人事で大変腹がたちました。どうかしてますよ。３.４年目くらいの若い営業の方だったので、ローンや契約の手続きの説明も雑で、馴れ馴れしい話し方でした。物件価格の良さで購入はしましたが、、、
契約キャンセルの場合は、手付金は戻らないとのことです。確かに周辺環境が変わるということに理解はできますが、まともな謝罪くらいは営業の方からも頂かないと治りません。騙された気分です。
購入者です。
電話で聞いたところ、法律上で成り立つ建物が建つと言う事で手付金は戻らないと‥
ありえません‥
本当に後出し感半端ない。
完売してから速達で目の前にマンション建ちます。って手紙貰って納得する人いるの？
その上、別のガーラがいずれ建つから手付金はそっちに移行と言われても、もう契約ごとを進められるほどの信頼関係は残らず崩れ去っています。だからといって手付金が戻らないことを理由に契約を進めても、住みたいとは思えないし。
法テラスでも消費者センターでも相談したいとは思っていますが、僅かでも希望はないんでしょうか、、
>>31 匿名さん
問題解決として自分の所で建てるマンション提示されても何言ってんの？すぎますよね。ここが良くて決めたのに何を言ってるんだって話。
完売しました。って手紙が来た数日後に隣にマンションが建つ知らせ来ましたよね？どんなタイミングですか？って話。
話が悪質すぎる。 私も相談したいと思っていますがどうなんですかね、、、
最終的な決定事項として手付金が返還されないようであれば、ダメ元で消費者センターに電話相談してみようと思います。知人から(全くの別案件ではありますが)かなり親身に相談に乗ってくれたと聞いたことがありますので。
複数人から同じマンションに関して相談があれば、消費者センターも調査くらいはしてくれるかもしれないです、、
>>29 マンコミュファンさん
法律上で成り立つ建物が建つと言う事が問題なのではなくて、建物が立つことを知り得る立場であったのに、それを事前に伝えていなかったことが問題ですよね。不確実性が高い情報（隣に立つかもという情報）であっても、眺めをアピールしてる物件であれば、重要事項だと思っています。例えば近隣の住民や喫茶店などに聞き込みして、5月の段階で話は聞いてました。なんて回答きたら、ただの調査不足か知ってたけど隠してかのどちらかになりますよね。調べればボロが出そうな気もしますが。
>>34 契約者Aさん
間違いないです。
昨日電話した所、「まだ建つかどうか決まった訳でないから」‥と初めに言われ、「日当たり等どうなりますか？」と質問したら「隣のマンションには貸し店舗が入るから、うちのマンションより高くなってしまうので‥」と言ってました。
決まったわけではない割にそこまで決まっているのかと、言っている事に信憑性無さすぎて怖いです‥
>>35 マンコミュファンさん
もう昨日の時点では建つこと決まってると思うんですけどね。。計画をまだ建つか分からないというのは変な話ですね。あれだけの図面が用意されてるということは企画計画はおそらく数ヶ月前には始まっていたと思います。住民説明会は先日でしたが、地上げはそれよりも前ですし、ガーラも名乗りを上げていたので既知の情報だと思います。
>>33 匿名さん
実効的な最初の手段としては弁護士に相談して内容証明を送ってもらうことになるかと思います。内容証明は法的には何の意味もないものですが、こちらが訴訟を提起する意思があるということと、弁護士の名前で手付金の返還を求める旨、通達することで相手側にプレッシャーをかけることができます。内容証明を依頼する場合の費用は弁護士にもよりますが5万円程度。それでうまくいかなければ調停→訴訟と進むことになります。手付金の額は契約者によると思うのですが、仮に弁護士への依頼費用が総額50万円（これについてはあくまで素人の見積ですが）かかったとしても、手付金が全く戻らないよりかはマシかと思います。
私も消費者センターに相談行きます。
速報です！
今電話したら、「皆様のご意見により、キャンセル時には手付金払い戻します。」との事でした！！！！！！
やはり会社側で後ろめたい事があったんですね！！
やってくれるんなら文句じゃなくて感謝すればいいじゃん
契約者の皆さんどうされます？まだ現在の住戸に住めるなど引っ越しの計画されてない限りは手付金返金が安パイかなと思っています。そのまま契約するメリットを打ち出してもらえるといいのですがね。
ここをやめてこの値段で帰る場所があるのか。
羨望を気にする必要があるのか。
ここら辺が論点かと。
全く気にしない人はともかく、眺望、陽当たりを気にする人は妥協するかたちになりますよね。もし建設があることを最初から知っていたら買わなかったかどうか。無料で白紙に戻すことにはできるようになったので、現在は仮予約してるような状態って感じですかね。
分かります。増額して欲しいですよね。
手付金返金されることになったのですね。素早い決断なのはさすが大手と言ったところでしょうか。ただ、完売でモデルルームも閉鎖されるようですし、今のパンフレットなども補足しなければですし、例えば半分の契約者が解約したとして、新たに募集するよりかは契約者を引き止める（上の方の言う家具オプションなど）方がガーラとしてもコスパ良いなような気もしますがね。
より駅近(まいばす近く)に別のガーラできるみたいだからモデルはそのままだよ
そっちを高めに設定して買えない層をこっちに誘導すればよいからオプションとかはないです
ガーラ3でしたっけ？そのモデルルームが今のとこに上書きされる感じになるってことですね。間取りも変わり内装も変えるでしょうし、今より魅力は伝えづらくなるでしょう。ただ、確かに若干駅よりなので価格差はありそう。
でもまだ出来上がるのだいぶ先ですよね？
>>53 通りがかりさん
先じゃないみたいですよ。8月末くらいから船堀3やるみたいです。
プロムナードの引渡しは来年ですし、船堀3が買えない人をプロムナードに誘導する感じになりそうですね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
↑ずいぶん言葉悪いですけど関係者の人？だとしたら問題ですね。論点のすり替えです。貧困云々関係なくて、日当たり眺望を推していた物件なのに、かなり先の未来でなく今すぐできることが問題なんですよ。だから、ガーラ側も問題視して手付金返金に応じたのでしょう。そのおかげで、どちらかというといまは購入者優位になってると思います。選択肢としては気になるなら解約、気になっても代替案がないなら妥協して契約続行って感じですね。もちろん気にならない人は問題なし。
まぁ、状況は中々読めないですよね。材料費は高騰してるので価格は下がらなそう。ただ低金利もいつまで続くか分からない。来る来ると言われて全くその気配がない不動産バブルの崩壊もようやく来るかも。でも来ないかも。
駅遠だし、リセール考えずに永住すると言う人はそのまま住んだ方が良いような気もする。（個人的意見）
<<55
すごい煽るコメントされますね
プロムナードを購入された人を馬鹿にしているんですか？
名前からして不動産に関係するお仕事をされているんですか？
仮にそうだとしたら購入者に向かってこういうコメントはよくないでしょ
それともＦＪの関係者ですか？回し者ですか？
55の方
昔に比べてIP開示がしやすくなりましたから、こういったところでも、物言いには気をつけた方がいいです。一個人でなくても、契約者と判断できる内容なので侮辱罪にもなりかねませんよ。万が一、関係者であれば会社の信頼問題にもなりかねません。
やっぱりネットだと強気の書き込みがありますよね
相手して欲しいんですかね？
気にせず私達は部屋のことを考えましょう！
?59さん
前向きなコメントありがとうございます。コンパクトマンションで、共有スペース的なものはなく交流の機会限られてますが今回の一件を機に、良くも悪くも住民の交流が深まりそうですね。私も共有できそうな情報があれば共有させていただきますね。
契約者です。現時点でいくつか選択肢がありますが、このまま契約する方向で考えています。なんと言われようが、結果的に居住者が穏やかに快適に住めれば良いのではと思っています。60さんもおっしゃってましたが、今回の件を機に良い意味で住民同士の交流が深まれば良いと思っています。
部外者ですけど、興味深く見させてもらっております。
ぶっちゃけ話ですが、目の前にスペースがあったってことは将来的にマンションが建つと思ってたのか教えていただけたら幸いです。
私も色々マンション見に行っているのですが、目の前の古びた建物とかあると将来マンションたつのか気になることがあることが多いので。
駐車場、古めな家や店舗が連なってる場合は可能性としては高いと思います。また、用途地域によっても、どのくらいの建物が建つ可能性があるかはある程度分かります。https://iqrafudosan.com/channel/first-houses
逆に既にそれなりの建物が立っているところは割と安心かもしれませんね。
ちなみに私は、将来的には建っても仕方ないかなと思いました。周囲は割と古い建物でしたので。ただこんな直ぐに建つとは思わなかったですが、それまでは堪能したいとは思っていました。
以前、住んでいたところもバルコニー前に古びた工場があって、その後更地になったのですが、しばらくしてマンションが立ちました。眺望というより工事の音や匂いが気になって仕方なかったです。
ご回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
最初から建っている方が、自分の部屋のシミュレーションが買う前にできるから建ってる方がいいですね。
手付金が戻ってくるという事で私はこのままキャンセルを考えております‥。
確かに価格は他に比べると抑えめですがやはり日当たり、景観は妥協出来ないなぁと思います。それに伴って売却時の価値が下がってしまう事も理由の一つです、、。
これまでマンションを見てきましたが、これを機に戸建も検討しております！！
66さん
契約時の価格も隣に建つことを想定していない価格だと思いますし、今回のことで価値が下がってしまってるのは事実ですよね。特に眺望を推していたのでプレミアムとして価格に含んでいたでしょうし。キャンセルの判断も一つですね。Aタイプは完全に被ってはいないものの、CタイプとBタイプは丸かぶりですし、部屋のタイプによっても変わりそうですね。
購入はしませんでしたがモデルルームも見に行って現地にも何度か足を運んだ者です。
久しぶりにこの板を覗いたらこんな事になっていて驚きました。営業さんはとても親身に対応していただきましたよ。迎えのマンションの話しは一切出なかったので知らされてなかったのだと信じたいです。
私はマンションを購入した事がないので認識不足でしたがこーゆー問題て時々起きるものなんですかね？
何にしても双方納得される解決策は難しそうですね。本当悲しいですがリスクありというのは勉強になりました。
>>68 マンション検討中さん
何十年という期間で見たら割と起きるものだと思います。ただ完売通知の1週間後にそれを知るというのは過去の判例など見ても稀だな思います。今後検討される際、リスクをどこまで許容できるかを片隅に置いておいてもよいかも知れないですね！
キャンセルするか非常に悩んでいます。モデルルームに日陰図ってありましたか？？
賃貸マンションが建ったらどれくらいの日当たりになるのか画像があればいいのですが…
>>70 契約者さん
モデルルームには日陰図はなかったですが、担当さんの分厚い資料ファイルにはあったと思います。最新の日陰図（季節ごと）は私もらいましたので、担当さんに言えば送ってもらえると思いますよ！
建物位置の関係で、眺望は有利なAタイプも日陰の時間ありました。上層であればそんなに影響はないかとは思うのですが。
煽るようなコメントをされた方が入居者さんではないことを祈るばかりです...。
私もこのまま契約を進める方向ですが、なんだかモヤモヤが消えませんね。
購入された方でまだこの現実を知らない方っているんですか？
>>70 契約者さん
私もかなり悩みました。
Aタイプは午前中は日が入ると思います。
ただ午後以降は入らないと予想しました。
B・Cタイプは恐らく入らないと思います。
添付資料を見て冬場はまったく入らないんだと思い、主人と相談の上キャンセルしました。
いただいた日陰図を見ると冬至の場合12時以降はCタイプの全階数とAとBの最上階に日が当たります。
13時にはBタイプの全階数とAタイプの10階に日が当たります。Aタイプの他の階は半面当たります。
14時以降は全部当たるっぽいです。
夏至はCタイプ以外はどこの階もほぼ当たります。Cタイプの上階は10時くらいになってようやく当たる感じです。
はい、建物は10m離れているので陽当たりは思ったほど阻害されないかなという印象です。なので決め手は眺望とそれにより資産価値が下がることの懸念ですかね。
[No.81と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
ホームページ変わってないけど、もう売ってないのかな。
一応完売してますからね。近隣の建設ありつつも、キャンセル待ち入ってるんじゃないですか？
人ていろいろ面倒くさくなると「まーいっか」と思えるから不思議だよね
船堀駅前のトキタワー横にルフォンシリーズのマンション建設予定とのこと。トキタワーの南側にガッツリ被る感じで立ちそうです。
住宅ローンの金利上がってきましたね。
実際の借入は来年になると思うので、仮審査通ってても本審査落ちの可能性高くなってきますよね。
また、金利上昇局面でマンション価格が下がることも想定されるので、今の契約価格で高い金利で借りるのは損な気がしてきましたね。
今はどこのマンションもさらに値上がりしていますから、眺めを気にしない人からすれば、オプションとか少しおまけしてくれたら買うでしょうね。
キャンセルを検討中ですがまた時間と労力を費やして住まいを探す気力がありません。
皆さん冷静に対応されてますが営業はこの責任を重く受け止めてもらいたいです。謝罪以外の誠意を期待します。
>>93 マンション検討中さん
2週間後くらいに振り込まれるとの事でした。
企画書が上がってきたのが５月末でそれ以前は何も聞かされていなかった。との事でした。
私の担当の方は申し訳ございませんでした。と丁寧な対応でした。
ちなみに住まいは、中々良い場所が見つからずまだ決まっておりません。。。
先週？くらいに聞いた話ではキャンセル3件あったそうですよ。キャンセル待ちが何件かあるそうなので、竣工までには埋まりそうな気がしています。
オプションの値引きなどはできないようですが、引渡し後に10万円分の商品券(だった気がする…)をお渡し予定だとか。
マンションバブルの今この価格の新築マンションはなかなか見つからないので、皆さんの悩む気持ちとても共感できます…。
1ヶ月ほど悩みましたが先日キャンセルしてきました。
採光、眺望に関しては絶望的じゃないですか？
資料で確認しましたが、許容できる範囲ではなかったです。
キャンセルした瞬間にいきなり絶望的とか契約者の気持ちを考えてあげて下さい。
東京都江戸川区松江五丁目 |
|
6170万円～8880万円 |
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2LDK～4LDK |
|
65.63平米～107.26平米 |
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総戸数 106戸 |
千葉県浦安市当代島一丁目 |
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未定 |
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1LDK＋2S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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58.85平米～82.32平米 |
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総戸数 85戸 |
千葉県松戸市稔台七丁目 |
|
2900万円台～7200万円台 |
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2LDK～4LDK |
|
58.70㎡～82.75㎡ |
|
総戸数 173戸 |
東京都荒川区西日暮里二丁目 |
|
6998万円～8278万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
50.11平米～66.93平米 |
|
総戸数 65戸 |
埼玉県八潮市大字伊勢野字根通416番1外3 |
|
3600万円台・4400万円台 |
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2LDK・3LDK |
|
44.89㎡～65.06㎡ |
|
総戸数 52戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
