公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。
所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計
間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2
【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】
[スレ作成日時]2020-12-28 15:20:25
抽選になるってあるんですかね。
小規模なので営業が被らないように振り分けるような気がしてて、なので早めに唾付けたもん勝ちなんじゃないかなと。
それこそ、資金に不安のない人なら良いと思う部屋以外は要らないって言った方が良いかなと。
本当に欲しい人は今の時点では書き込まないんだよね。黙って目立たない様にする。
欲しい人はさっさと資料を取り寄せたりした方が良い。勝手に売れてくと思う。
財閥系と言っている人につられると結局買えないよ。
この物件は予算が合えば買いだと思う。
瞬間蒸発案件だよ。
ここの営業マンの感じの悪さを何とかしてほしい
営業の人、頼りないけど感じ悪くなかったよ。
8500?13000のレンジ内なら窪町学区なので瞬間蒸発でしょうね。
ここは本当に立地が良い。護国寺の習い事や民間学童も徒歩利用可能なので、送迎に時間をかけられない共働きにはかなり有利な立地です。
割高感があったとしても実需優先で購入される方が多いと思います。
>>126 匿名さん
う～ん
でも、財閥系の売値はオープンの1～2割増だからね。
(財閥系がオープンの価格を参考にしているのか、その逆なのかは判りませんけど)
オープンの売値で合わなければ『残念』と思うしかないのでは。
週末楽しみですね。75㎡で狙う人は多いのでは？
少しくらい高くても、この好立地だと資産価値も下がりにくいですし、転売を見越して子供のために買うパワーカップルが多そうですね。
本郷ヒルズのMR行った時に聞いたのは、小石川播磨坂が想像以上に瞬間蒸発だったため、こちらはさらに強気の値段ででると言っていました。
本郷買って欲しいがためのセールストークかもしれませんが、私が見ていたのは1.5億85㎡の部屋だったので、あながち1.3億は嘘じゃ無いかもしれませんね。
抽選確実かー
窪町小といっても、所詮は公立小学校の教員が教えるところだからなあ。期待値上げすぎないほうがよいかと
>>133 匿名さん
確かに、オープンのマンションはディスポーザーは付きませんが、それ以外の専有部の内装・設備の仕様は大手と比べても遜色ない、またはそれ以上だと思います。価格とQOL（生活の質）向上のバランスはとても良いと思います。その分、共用施設のスペックを最小限にしていますので、そういうところにも価値を求める層には、オープンの物件は刺さらないのかもしれません。
文京区はオープンじゃなくてもほとんど共用施設ないマンションが多いから大差なくて駐車場くらいじゃない？オープンは駐車場作らないから、近くに駐車場借りれるかは確認した方がいいね。この辺りは学校に囲まれてるから、そこはネックになるかもね。
子育て家庭にとっても最高の立地だと思う
実需で希望する人が殺到しそうな予感
駅まで5分もあれば着くし、お茶の裏で緑も多くてホントにいい場所にありますよね。抽選倍率すごそう。
3LDKが1.3億だったら教えてください。ノータイムで見送りますので。
1.1億以上なら見送ります
オープンハウスに坪500万以上出すのは相当な覚悟が要ります。
駐車場が来客用1台しかなく、あの辺は月極が少ないので、マイカー派はきついかも。
3LDKは1.1億以上はあると思う。だが、オープンで1.3億とか信じられないんだが・・。他の湾岸エリアでもタワマン高層階買える。
リセールするとしても75程度の大きさの中古を1.3億で買う人がいるのか？
湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる
ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ
142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。
この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。
好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。
お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。
>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。
国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます
駐車場は小日向の個人宅やマンションなどで月極希望者を募集してますよ。
またカーシェアで良ければ、茗荷谷界隈から後楽園まででも相当数有ります。
車付きでこの物件の購入を希望されている方は郡林堂の大福など食べながらのんびり散策してみては如何でしょうか(本当に美味しい)。
公立ですが、中学受験を目指す子供・ご家庭が多く、それが普通、となって平均的に学力レベルが上がるのです。周囲の環境は重要です。
ここの坂を下って音羽を通り、椿山荘、日本女子大付近まで散歩するのは楽しいです。坂の下には、「コクリコ坂から」の名前の元になった洋食屋さんがあります。
ここは本当に価格次第ですので、高ければ教えてください。その時は見送りますので、ライバルが減ると思います。
HPの"お陰様で土日は2月21日(日)まで満席！"という真っ赤な文字が煽る煽る...
まあ文京区民でこの立地の凄さを理解しない人はいないからご近所に住んでいる購入希望者だけでもあっという間に捌けてしまうだろうという予感はする。
近所の文京区民です。。歩いていて見つけてご自由にお取りくださいパンフレットから入ったクチです。
前はどこかの会社のビルでしたっけ。
この場所の良さは地元民ならわかりますよね！
近所です。窪町小を出てそのあと筑波にいきました。25年くらい前ですが。特に何か凄いとかは感じませんでした。普通の区立だと思うのは他を知らないからでしょうかね。
場所は静かでいいところだと思います。
音羽台ハウスの前の小日向に行く道もひっきりなしに車が通るわけでもなく、音羽へ抜ける坂も車はあまり通りません。緑が多くて静かなので歩いて気持ちがいい坂道ですよね。
音羽ハウスと昔の七中の崖というか壁が地震や大雨で崩れないかと冷や冷やします。
地方出身なので有名公立小の良さはわかりませんが、話題になっているので気にはなりますね。有名大学に入ったり、大企業のサラリーマンになったりの程度だったら、親が熱心であれば無名公立小からでも難しくないと思いますけどね。文京区は、環境がいいというよりかは熱心な親が多いってだけだと思います。
良いか悪いかは個々の判断に任せるとして、このエリアでは受験すること・塾に行くことを『がり勉』とか、親子共言わないこと(多分、思いもしない)も魅力の一つでしょう。
他人とはいえ、この様なことを友達から言われると子供は気にします。
子供が居ない方は、パチンコ屋などがないことによる治安面、必要であれば電車で直ぐに商業地・職場に行けるアクセスの良さが魅力なのでしょうね。
1億オーバーでしたので残念ながら撤退します（泣）
案内会には来週行くのですが、2LDKの金額が知りたいです。
さきほど現地を歩いてみて、やはり本当にいい場所だなあと思いました。
坪490万以下で買いたい。
価格は最終決定でないとのことしたが、価格が入っている部屋（最上階ではない）は坪５００万円をわずかに切る水準でした。これは大抽選会でしょう。撤退するか、冷やかしに行くか。いずれにせよ、買える気がしなかったです。
高くても大抽選会ですか。。
文京区で茗荷谷というと、学区が良いとか熱心な親が多いっていうのに、サピックス茗荷谷の毎年の合格者の悪さはどうしてなんでしょう？
早稲アカは未確認ですが、サピ茗荷谷の評判も悪めですし迷います。
誠之小学校区なんか、↓の状態。
千駄木ヒルトップの抽選で外れてたどり着いた者です。今度こそ、と気合いが入ってます。
地元は優先倍率扱いにしてくれないかな。ってそれはないか。
一期で@500は厳しいですね。
うちは説明会これからなのですが、HPに出ている以外の間取りはご覧になれましたか？
土日に話聞いてきたよ、なんでも質問どうぞ
100は詳しく教えてもらえなかったが、1.6億半ば?後半？（調整中）
80は1.4億弱（これも調整中）
地下以外の2LDKは8000万以下はなし
（記憶曖昧で間違ってたらごめんなさい、きっと誰かが突っ込んでくれるはず）
オープンなのにかなり強気な価格
しかも営業も下品だし、購入検討者もちょっと、、、ご近所さん大事です
同じ価格なら財閥の中古買ったほうが絶対いいですね
安いのは半地下だけか。
ファミリー物件では半地下は避けるべし。
近所です。買えませんが、どんなデザインになるのか楽しみです。
情報ありがとうございます。
2LDKを狙ってましたが、8000万越えですか…。
予算範囲内ですが、立地が素晴らしいとはいえ、オープンの2Lにそこまで出すのは躊躇われるので悩ましいです。。
第一期が30日(土)からでしたよね。
結局何部屋くらい情報が公開されたのでしょう？？
坪400万割れくらいまでなら簡単に値下がりするリスクがあることを考えると、かなりの覚悟が必要ですね。
しかし、ここを買えるだけの余裕があるなら私立に通った方がいいのでは。。
音羽の裏あたりに建たないかな。お茶も近いし。
やはり高いですね。。。
妥協して飯田橋買っておけば良かったかな。。
小石川播磨坂の教訓からかなり強気に出てますね
我々も冷静な消費者でありたいものです
地下は部屋の窓は極小、地下に抜けた吹き抜けも一部分だけで小さく、採光というより換気扱いで、地下とはいえ、もう少しバルコニーを広げて採光するのかと思っていたので驚きました。
抽選にならないような値付けで来たか
2ldkは全部で何部屋ありますか？
抽選してくれなくて先着てこと？
私もこの価格なら見送ります。MR行きましたが、抽選になるとはいってませんでしたよ。抽選にならないように頑張りますといっておりました。頑張った結果がこれなのでしょう。
ちょっと高すぎな感じがしますね。自分も近所、というか目白台なので歩いて10分くらいはかかりますが、
そこまですごい立地かな？と思うようになってきたのは僻みですかね。笑
見送るか悩みます。
>>199 名無しさん
今築浅の中古もほとんどないから、実需で必要な人が多いんだと思う。区内の新築は小さい部屋は残ってても、3LDKはほとんど一期一次でなくなってる。文京ガーデンの竣工が近いのも影響してるかも知れないけど、とにかく売れるのが早い。
この設備でアトラスタワー並の値段は有り得ないでしょう。
関口パンの隣のグランメゾンも新築未入居で出てたけど、でも立地はやはりこちらがいいな。
オープンの文京区はどこも早くに完売しちゃってますからね。
流石に上層からもう少し値付けちゃんとしろと言われてるんじゃないですか？
早くに売り切れる物件はデベとしては値付けミスですから。
オープンからすればここが欲しい人が値付けした価格で殺到して欲しい訳でも無ければ抽選したい訳でも無い。
限りなく高値で買ってくれる人が、ただ1人いればいい訳です。
大規模物件を次から次へと売るスタイルでは無いのだから、こう言う方針で値付けしてくるのはデベとしては当然でしょうね。
ここ5年くらいずっと分譲続けてたけど、どこもすぐ完売してたね。昔は賃貸っぽさもあったけど、一時期を境にしてグッとデザインも良くなったから、立地が良ければ、静かに暮らしたい人にはウケるんだろうね。デザイン次第だけど、ここも周りに分譲マンションがないから目立つようになるかも知れないね。
左隣の跡見の別館のビルはかなり古く使われてないように見えますね。右隣の学園台ハイツは1964年築。そのうち建て替えるのかな。
椿山荘のちょっと先のオプレジ目白台ヒルトップも静かでいい場所にあるなと思ってます。茗荷谷がだめなら関口か目白台に出来るのを期待してます。
なやむなー。83にするか76にするかなやむ
ちなみに、83、76それぞれおいくらくらいですか？
全体的に価格が高いこともあって、間取り見ても抽選倍率高い部屋がどこなのかわからない笑 小学校卒業までは2LDKでも可って人たちも少なくはない？ ここ購入検討できる層の人たちからしたら誤差なのかな・・・。
学区の良いマンションは高値で賃貸出来るらしいよ
学区の為に引っ越す家族もいるらしい
テレビで昔やってた
本郷のパークホームズのスレにも、そんな家族の書き込みあった
強気でも売れるんじゃない
ザハウスをつけていいくらいの金額と場所ですね。
>>213 匿名さん
あれ。。。
知らないうちにデベ認定されてたｗ
私はオプレジ購入したことあるってだけです。
マンションは数回買ったことがありますけれどオプレジは大手と違って同じ間取りがほぼ無いので、来場者の属性や希望で被らないようにピンポイントで部屋を決めていきます。
価格表も実際の価格がプリントアウトされてるのもあれば、さっき決めて書いたような手書きもあるので、直前まで幾らまでならこの購入者はいけそうかって検討してると思いますよ。
少なくともオプレジは同一間取りに複数希望が出るような売値は望んでいないんだと私は思ってます。
ただオプレジについて補足（擁護？）すると、80年の歴史がある財閥系に比べれば自分たちがまだまだ世の中に出て20年程度の企業でこれからブランド力を高めていくと言うことは自覚しているでしょうから、法外な価格を付けてる訳では無いと思います。
小さいながら利便性の高い立地にそれこそ一点ものの間取りで、柔軟性のあるカスタマイズ、そしてそのカスタマイズも大手で考えれば割安な事を考えれば良いデベになってきてると思いますよ。
個人的にはカスタマイズ料金も住宅ローンに含められれば最高でしたけどw
※前払いの一時的な出費が痛い。。
他の区ですが財閥系も見学しました。財閥系はビデオやモデルルーム、営業の対応も教育されてるなと感じましたが、実際の仕様やオプションの柔軟性や利便性、立地などオープンハウスさんの物件のほうが自分の希望に合致しました。抽選にならないよう調整してくれることを祈ってます。
100平米の部屋は玄関入ってすぐ階段なのですよね？ 引越しとか日々の生活大変じゃないですかね。
