ザ・パークハウス石神井公園テラスってどうですか？

もちろん、条件は悪いし、安いよ。でも、ただ安けりゃいいってもんでもない。地下住戸についてはいろいろ行政的な規制がある。それを真似すべきだと言ってるんだよ。

あと、写真はロンドンだけど、オックスブリッジとかのイギリスの大学都市は住居費がべらぼうに高いから、割と高額の地下物件もあるよ。

>>281 匿名さん
当然ながら日本にも地下居室設置の為の建築基準法があるのだが...

>>275 匿名さん

なぜにそんな斜に構えた見方をするのか？
下げてるのではなく、事実として不安な方が多いだけかと。地下に住むという文化は定着していないし、水害リスクが高いことや湿気・カビ・虫（ナメクジやゴキやカなど）の問題があるのも事実。地下住戸を親や友人に相談したら反対されたり引かれたということもよくある話。だからデベも価格差付けたりテラスで付加価値付けて何とか売り捌こうとしてるわけです。上鷺宮やここのテラスが広くて明るいのはわかるけど、それだけで買ったら後悔しますよ。

>>283 坪単価比較中さん
その規制が甘いんじゃないかって話じゃん。日本はそもそも行燈部屋の居室基準自体が恐ろしく甘くて、その上に地下居室のルールがあるからね。

>>276 購入経験者さん
その地下住戸は遅くとも昨年の12月には売りに出ていて、今も売れてない。高値すぎるんだと思うけど、そもそも地下はリセール厳しいってのもあると思う。

日本では地下住戸は住みにくそうね。

>>285 匿名さん
日本基準の何に問題があって、諸外国基準のどういう点を真似すべきだと言ってんでしょう。何となく外国ステキっとか？(274で添付された地下住居ってひっどい条件だけど)

>>279 匿名さん
誤解を招く表現だったようですね。
欧米にもくまなく探せば地下住戸はあるのでしょう。そのうえで「私は見たことがない」と書きました。日本の比ではなく、住むエリアと社会階層と治安の良し悪しがはっきりとリンクしているので「このブロックより向こうへは危ないので足を踏み入れない」という不文律があるのです。添付の写真のようないわゆる長屋の地下とこの物件の地下とを同列に語るのは違うと思います。

とりあえず、練馬区石神井に話を戻しましょう。

>>288 周辺住民さん
ずいぶん他人の発言を悪く解釈するんだね？
少し考えれば分かると思うけど、写真のような地下住戸はロンドンでは19世紀後半とか20世紀初頭（日本では明治時代～昭和戦前期）くらいに建てられたものだよ。その頃には、まだ規制がなかったか、緩かったんだよ。今のルールとか、ガイドラインとかは、建築時には適用されてないってわけだね。274さんが多くの海外赴任歴をがあるのに「地下住戸なんか見たことない」って言うから、いくら何でも無知すぎると思って、取り急ぎネットで入手できる写真を貼っただけだよ。

私の意見は271に書いたけど、一番はハザードエリアに地下住戸つくるときの条件を厳しくしてほしいってことだね。あとは湿気対策や採光条件だけど、こっちはいったん取り下げておく。で、現在のイギリスでは、ハザードエリアに地下住戸を建設するときにはFlood Risk Assessmentと水害対策、排水設備の評価などを行って、それらの結果を公表することになってる。googleで「basement dwelling flood risk assessment uk」とかで検索すると、公開されてるレポートが出てくるよ。地下住戸つくるんだったら、これくらいのことはやって欲しい。271を読んでもらえればわかるけど、私は地下住戸に反対なんじゃなくて、リスクが曖昧なままで作ることができないように法律で縛って欲しいって書いただけだよ。

あと、価格の縛り云々は完全に個人的な考えで、外国の例を念頭に置いたものではない。条件の悪い地下住戸を作ってその分で大きく儲けようとするのは辞めてほしいって思ったから。

>>289 買い替え検討中さん
少なくとも、ロンドンの地下住戸は有名じゃないですか？　今でも大学生たちがシェアして生活したりしてるから、階層的に低い人たち（労働者や移民）が住んでるとは限らないし、場所柄が悪いところにあるってわけでもない。
でもまあ、私もこの物件の地下住戸に反対しているわけじゃないです。271に書いたとおり、地下住戸はあってもいいんだけど、地下住戸に関するルールがしっかりしていないといろいろ曖昧になって、かえって反対派が勢いづくよってことです。

私は地下住居を設定して頂けるお陰で他の住居の価格がこの低層エリアでも現実的な設定にして頂けるのでありがたいと思いますよ。無理に地下住居の購入を強いられる訳では無いのですから、お好みにならない方は見送られれば宜しいのでは。オンライン事前案内会の受付も始まりましたし、詳しい仕様を伺えるのを楽しみにしてます

>>292 坪単価比較中さん
おっしゃる通り！

>>292 坪単価比較中さん
そうですよねー。
普通に選択肢増えるだけなので
消費者として何も文句ないし
むしろありがたいですね

地下部屋付き物件は傷みやすい云々のコメントを見ましたが、どこかにデータあるのでしょうか(XXがブログで言ってた、はアテにならないかと)。個人的には地下住戸より海に近いエリアのマンションの塩害や、高層マンションの地震懸念の方が心配です。想定を超えたゲリラ豪雨の可能性を言い始めると、想定を超えた震度地震に遭った高層マンションのリスクの方が遥かに大きいかなと思ってます。(耐震も免振もあくまで想定した震度への対応でしかないので...)

地下部屋は部屋数増やすために最近増えてきたイメージでなんですけど
地下部屋付マンションで築20年以上の物件ってありますかね？
私もカビとか傷みやすいのか気になります
通常マンションとの比較データとかあればいいんですが

練馬住みで石神井公園とか行ったことなかったから現地見てきたけど、駅の北側はお店もなにもなく畑とか生産緑地だらけ。おまけに道が整備されてないから事故多そう。逆に南は栄えてる印象で人の流れも多い。商店街抜けたあたりの住宅街はまさに高級住宅街だったわ。急行一駅の石神井公園駅が最寄りってだけで北は高級住宅地では間違いなくなかった。ただの田舎。

　オンライン説明会の受付開始。
早くも8月の予約枠は無くなっています。
希望の方は急いで??

>>298 legacyさん

予約取れました！まだ先になりますが楽しみです。
予約枠かなりありましたが、ほぼ埋まってますね。

自分も予約しました
とてもたのしみです
まだ購入できるかわかりませんが、中村橋マークスを見送って正解でした

>>297 匿名さん
おそらく石神井町6丁目のことを仰ってると思いますがそのエリアで新築は今後しばらく出ないでしょうし、今買おうと思えば築5から10年の中古で坪単価350から370万しますからね。その中古ですらなかなか市場には出ません。本マンションもおそらく370から380万になるでしょうから、6丁目の中古を買うのかエリアは落ちるが三菱分譲の大規模新築を買うかってだけの話ですよね。

予約したいけど全然空いてない、満席ばかり。
出遅れた...

結局価格はいくらくらいなんだ？

>>306 口コミ知りたいさん

Twitterにでてましたよ

7500から8500くらいになりそうですね

石神井公園駅北側のこの立地はただの田舎と言う見解を見ましたが、現時点でそうだからこそ坪350万程度でパークハウスのこの低層マンションが提供出来るんだろうなと思います。今のご時世、現時点で誰もが良いと思う立地でこの価格帯って残念ですが現実的じゃないですし、この規模であれば万人のツボにハマる必要は無いですからね。

>>310 通りがかりさん
スムラボ執筆者の2LDKさんのブログ記事にこんなデータが掲載されてます。
これによると、利益率ダントツのトップはスミフ。
なお、金額の単位は百万円です。

>>311 匿名さん
あまり詳しくはわからないのですが、
三菱地所レジデンスや三井不動産レジデンシャルだとまた違うんですよね？

　オンライン事前案内会の予約枠がなくなってしまった！
一枠2名として152名の予約

>>317 legacyさん
わざわざ予約枠数えたんですか。。。同じ時間の対応枠が幾つあるかも分からないし(いつも同じ営業スタッフ数で対応って事はないだろうし)、1枠2名換算する意味も分からない。もし正解に分かっているなら「X日からX日にかけての相談枠Xに対してX件の予約が入っている」って有れば別だけど、そんなのデベじゃないとわからない。

>>319 マンション比較中さん

相変わらず暇だこと。

オマエも言うほど忙しくないだろ。
好きにさせてやればいいじゃん。

品のないスレだな。その程度が買う物件ということか。

匿名だと本当にこういった攻撃的な方が出てくるんですね。石神井公園エリアが純粋に好きでこのマンションに少しでも真剣に向き合うために当スレを活用している身としては、少し残念な流れです。

買いたくても買えない人なのかもしれませんね

今年も線状降水帯による被害が出ていますね。洪水の心配がこれまでなかった土地でもまさかの事態が今後起きないとは言い切れず、地下住戸の選択肢は慎重にならざるを得ませんね。素敵に作り込まれるとは思いますが、地下は見送ると思います。

>>324 検討板ユーザーさん
まだ事前相談会も始まっていない段階でこれだけコメントが付いている物件ですから、それだけ注目されているのだと思います。有名税のようなものですから、明らかに荒らしや煽りだと思われるコメントに対しては反応せずに削除依頼ボタンからその旨を記載してそっと削除して頂くのが吉だと思います。(数日かかる場合もありますが、結構ちゃんと対応頂けますよ)
私も本物件は期待してますが出遅れて相談会の予約が取れていないので、他の検討者さんから情報共有頂けるのを期待してます。

>>326 名無しさん

地下住戸は人為的に作られた低地の家ですからね。

この度の大雨や川の氾濫で水に浸かった家々を見ていると、住む土地は本当に選ばなければならないなと感じます。
異常気象はこの先ますます加速しそうですし、怖いですね。

>>328 購入経験者さん
そういう意味ではここは低地でもなければ河川近くでもなく震災ハザードでも色が付いてないから安心じゃないの？まず立地だよね。

なぜ三菱は無駄に穴を掘って地下住戸を作りたがるのでしょうか？将来的なバリューも考えて企画してほしいですね。未曾有のゲリラ豪雨が来て初めて分かるのでは今の政府と一緒ですね。大手老舗企業の体質なのでしょうか？

>>330 マンション検討中さん
この低層住宅エリアで地下住戸が無かったらシンプルにその分のコストが1階以上の部屋にのし掛かってデベが想定する購入検討者の予算に合わなくなるからだよね。ただ、過去の知見と想定し得るデータも踏まえてプロジェクトは策定されてるのだろうし妥当だと思う。そもそも「未曾有の」と言い始めたら標高やハザードマップ的に安全とされるここより危険なエリアが殆どなので、買える物件殆ど無くなるんじゃない？それこそ「未曾有の大地震」だったら想定振動で対策されてるタワマンなんか総崩れでそれこそThe End。(ゲリラ豪雨の一時的な浸水であれば河川氾濫とかと違って避難の余裕もあるし命の危険はほぼないしね)

>>331 匿名さん
あの、仮に湾岸のタワマンが崩れるような大地震起こったらどこも崩れますよ。極論すぎます。

>>332 マンション検討中さん
>>331 さんは｢相対的な浸水リスクが低い事｣｢構造的に脆弱なタワマンと地上3階建ての低層マンションの震災リスクの差｣を言ってるので極論ではないし、物件選択の価値基準としては理解出来るよ。(仮に崩れた場合でも、高層階からパタリと倒れた場合と3階から崩れた場合とだったら前者は即死亡なので明らかに後者の方が生存可能性は高い)

>>332 マンション検討中さん
誰も湾岸タワマンとは書いてない気がするが…。浸水については海に排水出来る湾岸よりも内部の海抜低いエリアの方がよほど怖いよ。

＞＞330
アナタに今の政府の何が分かるというのでしょうか。批判だけの偏向報道と印象操作、倒閣の同調圧力だけのテレビの垂れ流し報道を鵜呑みににしてるだけでしょ。

まあ地下住戸を買ってみてください。そのうちわかりますよ。オリンピック強行開催と一緒だとおもいませんか？マスコミ云々ではなく素人でも想定できるリスクに対してどう対処しているかという客観的な一意見を述べただけですのでご放念ください。

ワタシはこのマンションの検討者ではありません。オリンピック？関係ないですね。

ハザードマップ全てを鵜呑みにするわけではないですが、地下住戸はやはり影響あるでしょうね。(TPHは赤枠)そのリスク含めて他階との価格バランスが取れていれば…。比較はできませんがテラス付ホテルでハンモックに乗って楽しんだ記憶を思い出すと、広いテラスがあるのもよいなと思ってしまいます。

>>339 マンション検討中さん

普通に水出ちゃってますね。ここで地下はリスク高いなあ。

地下がどうこうの前に立地的にないでしょ駅北エリアは。
あの辺は土地余ってんだから今後もばんばんマンション建って供給過多になるエリア。
つまり将来的な資産価値の観点から買っちゃだめな物件ということになる。
資産価値がある物件はなかなか出回らないのだよ

変なネガコメ続いてますが、先行してオンライン相談会受けられた方で仕様などの情報入手されてたら共有頂けるとありがたいです。

>>343 匿名さん
駅北エリアってそんなに価値低いのですか？

>>345 口コミ知りたいさん
大泉街道より手前はマンションも戸建も土地も値が張ってます。目白通りを超えてようやく目に優しめな価格帯が出現していたかと。

>>343 匿名さん
たぶん相場認識が15年くらい前で止まってるのかと…。どこに分譲マンションビジネスとして成立する取得価格で得られるまとまった土地があるの？用途制限/容積率含め厳しい立地ですよ。このプロジェクトもグロスの売価上限の範囲で結構考えに考えて進めてるのが情報の出し方見てても感じられます。

その通りやね。

>>346 マンション検討中さん
ありがとうございます。商店街等はなくとも落ち着きがあり、魅力的なエリアと思っていたので参考になりました。

>>343 匿名さん
「あの辺の余ってる土地」って具体的に何処？そこまで言うのなら文字制限引っ掛かるくらい具体的に沢山挙げられるのでしょうから期待してます。是非デベに教えてあげて下さい。

>>350 評判気になるさん
だよねぇ。贅沢言わず3,000m2程度のでも良いので用地収容可能なのを3つ4つ挙げて。

>>351 匿名さん
そうですね。500から700㎡程度でもパッと見はまとまった大きな土地に見えますから、343の方はそれくらいの土地でマンションがバンバン建つと思っていらっしゃるんじゃないですかね。その程度では飯田産業あたりが5、6棟の戸建分譲にするだけですけどね。

スムログの今日の記事で辛口マンションブロガー3人による当物件の合同レビュー記事が上がってますが、意外にも(?)テラス部屋含めて総じて好評ですね。懸案の浸水もテラス部屋の下に対策用の貯水槽を設けているなどの記載もあり、やはり今後のオンライン相談会などで色々確認した方が良さそう。

相談会スタートしてるがその情報が全然共有されてないところからして、納得出来る仕様でそのまま契約予定って人が多いのかなっと勝手に推測。競合相手増やしても仕方ないもんね。

>>354 マンション検討中さん
そうかもしれませんね

オンライン事前案内会、9/12分まで依然満席。。然も、よりエントリー者多いって話だし、ホントに瞬殺案件？せめて話だけでも聞きたかった。

>>354 マンション検討中さん
その発想がありませんでした。色々と期待してしまいますね。

オンライン事前案内会、少し出遅れてしまった。参加したいのに全然予約取れない。

10月にモデルオープンらしいですね。そんなに人気なら高くて買えないですね。
価格を見てびっくりするんでしょうね。6000万円以上ならパスします。

6000万円なんてあるの？

一番安い部屋で7000万をギリギリ切るくらいじゃないですかね？説明会参加出来てないから仕様分からないですが、この規模なら埋まりそう。

7000万円代からって聞きましたよ

>>362 マンション検討中さん
このスレにも投稿あったように、｢7000万円台(予定&1000万円単位...)｣はエントリー者にメール連絡あったEast Villa 2階東向き68.4m2のお部屋(もうひとつはNorth Villa 2階南向き74.4m2で｢8000万円台｣)。相談会の反応次第で7000万円を切る価格設定の部屋が出るかどうかって感じかな？と思ってますが、甘いかな...。

>>353 マンション検討中さん
こういうの見ると、かえって地下の売れ行きが心配される状況なのかと勘ぐってしまう。
スムログのお三方も、「ここなら住んでみたい」とか言いつつけっきょく自分では地下には住まないのだろうし、このスレに「地下住戸があるから他の住戸の価格が抑えられて有難い」って書いてた人たちも、詰まるところ自分たちで地下に住むのは嫌なわけだ。そのこと自体は別に悪くないし、立地や他の条件次第では地下住まいのリスクを飲める人がいることも分かる（実は私自身もある物件の地下住戸の購入を検討したことがある）んだけど、地下住戸の良さや地下住戸を作ることのメリットを、実際には地下に住んでない人たち（地下住戸を買わない人たち）ばかりがアピールしてる構図が、何だか歪なようで釈然としないんですよね。

>>364 匿名さん
販売始まればわかる事だし、それぞれが良いと納得できる部屋を選べば良いだけ。誰も無理強いはしないし、選ぶのは自分。

>>364 匿名さん
スムログの人らなんて、地下住戸どころかは湾岸タワマン以外は住む気なんてさらさらないでしょう。
ここに限らず好き勝手に批評してるだけ。

プラウド練馬中村橋マークスもあの規模と価格でサクッと完売。。。ここ含め価格未決定住戸多いこれから販売開始物件がどういう設定して来るか不安しかない。

>>367 匿名さん
売上順調だなとは思ってましたが、もう完売したんですか。各停しか停まらない駅で坪340の大規模があっさり売れるなんて、恐ろしい時代になりましたね。
昨今の相場上昇は、何だかんだ高くても買ってしまう消費者が一番悪いのでは、とも思ってしまいます。

昨日届いた追加オンライン説明会でようやく予約取れた...。予定価格と物件詳細コンセプトと今後スケジュールってことだけど、仕様も全部聞けるのかな？既に参加した人いたら教えてくれると助かります。

>>369 口コミ知りたいさん

物件詳細、仕様のお話、ごく一部の予定価格(帯)という印象でした。仕様って何を確認されたいのかわからないですが、個人的にはホームページに記載ある内容+α程度かなという印象です。特に確認したい仕様があるのであれば説明会で聞いてみたらいかがでしょうか？決定されている仕様であれば教えていただけるかと。

マンコミュの東京都の物件ランキングで4位に入ってますね。注目が集まっているのはリセールの観点からもプラスに働きますかね。

ココの地下部屋、テラスハウスなんて呼び名で胡麻化してるけど、
単なる、デベ側の容積を稼いで金にする手法で、
開口部以外の３方を躯体や土で囲まれてるから、
湿度がハンパ無いので、１年じゅう除湿器をブン回さないと、寝れない。
又、精神的には、外の風景や空を見れない閉塞感に、ジワジワやられる。

ホームページ等の公開情報以外だと、下記が分かるとありがたいね。
・ディスポーザー有無
・天井&サッシ高
・玄関扉モニター付きインターホン
あとは部屋次第だからもうちょっと後のタイミングになるだろうけど｢下がり天井(梁の室内への出っ張り含め)｣あたりも情報欲しい。低層だから出っ張りは最小限になってるとは思うけど。

いずれにしても地下部屋は避けたいが価格がどうなるか

>>372 マンション検討中さん
嫌なら地下住戸選ばなきゃ問題ないんじゃない？「テラス付き住戸」と「テラスハウス」を混同してるみたいで既にやられちゃってるのかもしれんが。

372さんは、最近のデベの、地下部屋を悪用した開発手法を指摘してるんでしょ

マンションの構造や価格帯の話ばかりですが、皆さん周辺環境は気にされていますか？
同じ町内に住んでいますが、あの辺りが魅力的かと言われると、、、ぜひ駅からマンションまで歩いて、周辺を回ってみて下さい。

>>377 周辺住民さん
夏休みの時に現地と周辺もぐるっと回ってみたけど、フラットな住宅地なので落ち着いて良い場所だと思ったよ。駅前とか商業施設近隣とかが希望の人には合わないかもしれないけど、むしろそういうのを敬遠する人が集まってくれた方が良い。

静かな環境を望んでいるので、ここは落ち着いた雰囲気で良いと思います

第一種低層住居専用地域なのでフラットなのは確かなのでしょうが、練馬区はほとんどが第一種低層ですよ。区内の用途地域が同じ場所は大体が落ち着いてます。無用な心配ですが、落ち着きだけで決めるのであれば、他でもよいかと。
夜間帯に駅からマンションまで歩いてみたことはありますか？隣の介護施設やその他近隣の建物の雰囲気は確認しましたか？高い買い物ですので、どうか焦らずに。個人的にもう少し周辺環境の話題があがってもいいかとおもい、コメントしてみました。近隣出身で町内に家を建てて住んでいますので、購入をご検討中の皆さんに少しでも実際の周辺地域の情報が伝わればとおもいます。もし、ご質問あればお答えします。