パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスってどうですか？

ずっと気になってますが中々更新されませんね、、

ほぼ外観は完成しています。

販売経費削減で、棟内にモデルルーム事務所をかまえて竣工売りをするのでしょう。

前建てがひどく、駅徒歩もいまいちな物件ですから
坪単価230以下でしょうか

前建てがひどいという点が気になってしまいましたが、
これについては現地で確認すると良いのかなと思います。
幸いにも竣工売りということになりそうなので、
室内からの確認もできるでしょう。

場所的にも公園や河川敷などがあって、
スポーツや散歩や緑の好きな人には好まれそうな環境なのでは。
駅が少し遠めでも環境面を重視したい人には良いかも？
あとは価格にどう反映されているかにもよるのかな。

建築前に販売開始されることが多いのですが、既に竣工していて実際の物件を見れるのは嬉しいですね。
これだと設備もですが、部屋のイメージがつきやすいので良いと思います。
最寄り駅までパスで行くという距離ですが、物件内容次第ではあまり問題ないかもしれないなと思いました。

>>4 匿名さん
最寄駅は武蔵新城なので徒歩15分。この場所から新城駅までのバスはないです。

最寄り駅が徒歩15分はちょっと辛いですね。バスの選択肢がないとなると更に。
自転車で行くとしても駐輪場を借りないとだめでしょうから、武蔵小杉駅や高津駅を経由する場合は直接バスで行くのも一つの手ですね。
公式サイトの案内だと5分間隔でバスが来るらしいですし、その位の本数が出てれば座って行けることを期待したいところ…。

ここって去年の台風で水没したところでしょうか？

予定販売価格 3,400万円～5,800万円台※100万単位
予定最多販売価格帯 3,900万円台※100万単位
間取り 3LDK
専有面積 67.21㎡~73.87㎡
バルコニー面積 9.95㎡~14.82㎡

公式サイド価格帯が更新されました。

新城駅近隣(新城1丁目、2丁目)で野村不動産(115戸)、三菱地所(48戸)の計画があるようですね。
お値段は相当違うんでしょうが。。

徒歩15分という距離は戸建てならいいですが、マンションとなると売却時に損になる可能性があります。
マンションの良さは利便性の良さ、住みやすさの良さがないと
メリットが大幅に減ってしまうということもありますから、距離は慎重に考慮したいところ。

そのほか、住みやすい環境で静かな環境、住むのに適している、バスが利用できるなど
駅から遠くてもメリットがあればいいです

マンションだと駅徒歩10分を超えるとバス便扱いになって資産価値は期待できない。

武蔵新城の駅周辺は飲み屋が乱立していてガラの悪いヤンキーだらけ。少し歩くと閑静な住宅街なのに惜しい地域。マンションの立地的には寂れた工場に囲まれていて夜は真っ暗でひと気がないしパークホームズのブランドが無かったら微妙な物件だと思う。等々力大
橋は用地買収すら殆ど進んでないのに大々的に売り文句にして問題ないのか疑問が残る。

計画だからってことで逃げるよ。過去に新川崎の跨線橋、長津田のペデストリアンデッキ直結を謳って遅れたけどしれっとなんてケースがある。出来ればラッキーくらいの気持ちで判断しないと。

パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。

直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。

パークホームズブランドでも、長谷工施工、販売代理って実質長谷工物件だったりする。

直床なんてお粗末な仕様も出てきてる。

ソフトサービスネタ切れなのか、セゾンカードの永久不滅ポイントなんて。ポイントは不滅だけど交換比率変わって実質減ったなんてことしてるのに。詐欺まがい。

>>14 匿名さん
長谷工・・・・・安っぽいイメージしかない。
CM鬱陶しいし。

それに南向きの部屋は一つもないな。
Ｌ字よりレ字になってる。

>>7 名無しさん
そうですね
この辺りで1メートル前後でした。

>>18 匿名さん

本当でしたね。

17ページ
http://www.ajg.or.jp/disaster/files/201910_Typhoon19002.pdf

>>17 名無しさん

安っぽいイメージの具体的な事例がありますか？
大手ブランドのメンションはほどんと長谷工がやっていますが。。。

間取り図からだけでも二重壁、ALCとコストダウンなのが分かる。これで直床だと完全長谷工仕様。

>>21 匿名さん
白金の駅近タワーですら長谷工の時代ですからね。バス便でコストかけて価格上げたらそれこそ売れない

>22

The SKYかな。あれは大林とのJV。躯体は大林でしょ。

>>7 名無しさん

おっしゃる通りです。
既に調べられる。

http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40

収納率が高いというところはポイント高いかな。マルチクロゼットは使い勝手がよさそうだし、
シューズボックスの収納力もかなりあるので、ファミリー世帯からすると十分な収納です。

一方立地ですが、駅からの距離はやはりデメリット。
バスは利用できますが、天候や交通状況によって、遅延が多いバスは時間が見れないのが難点。

スムーズに駅まで行くなら自転車利用がスムーズかな

浸水エリアという話が気になる。

三井にしては3500万円は安いと思ったら、それを考慮された値段？台風での浸水時は建設中だったのか、その後に浸水対策がとられているのか知りたい。

エントランスは浸水エリアなはず、向かいの空き地は元は加瀬倉庫、浸水酷くてかはわからなが撤退しましたね

ソフトサービスの内容は食配ステーション、レンタサイクル、宅配ボックス、新聞宅配などいくつか便利そうなサービスが用意されているようですが、中でも第三者管理方式導入が目に止まりました。
これって管理組合を業者に完全に任せるという意味ですか？

第三者管理方式導入は外部専門家に任せることですよね。
士業系やNPO法人のマンション管理組合など。
知識があるので的確な判断をしてくれますが、有償の場合は住人にその負担が回ってくるのではないでしょうか。

>>30 匿名さん
第三者とは三井が選ぶのでしょうか？管理会社と同じでは不当に管理委託費が上がりそう

ということは、たまに集まって話し合いとかをする必要もないってことなんでしょうか？役員が回ってくるとかいう心配もなしとか？それぞれの家庭で事情も生活リズムも違っているでしょうから、そういう面倒なものは無いとありがたいと思う人もいるでしょうね。中には役員をやりたい側の人もいるようですが。有償となるとおいくらくらいになるものなのでしょう？

等々力大橋はこのマンション住民に限らず実現してほしい事ですが、10年以内に竣工する可能性はゼロといっていいでしょう。なんにも進んではいません。

江戸時代は防波堤の外側みたいですね。

昔はこんな感じですね。

第三者管理方式導入、いいですね。
はじめてこういった方法を聞きました。

マンションの総会って1年に1回あるんでしたっけ？
総会以外にも管理が外注できるなら助かります。
町内会の掃除とかも面倒なので（うちだけかもしれませんけど・・・）、できるだけ外部委託だとありがたいです。

>>28 通りがかりさん
完全に浸水エリアでした。相場に比べて安すぎると思ってめちゃめちゃ調べましたが、ハザードマップ上問題があるだけでなく、実際19年の台風では近くの西宮内保育園や施設みやうちは完全に一階は水没。マンション前の道路も浸水し、向かいのトランクルームの前に災害ゴミが積まれている画像もありました。このあたりが何か対策されているのか聞いてみないとこわいですね。

先月に現地まで歩きましたが、周辺より土地の標高が低いのがすぐにわかります。2019年のこのマンション周辺の台風被害はTwitterで検索すると結構写真が出てきますよ。貼り付けませんが興味があれば調べてみてください。

土地の取得費安いと思うのですが、それでもこの値段なんだなぁとため息が出ます。

最多価格帯3900万円台とのこと。120戸のうちのどれくらいの割合がその価格帯になるのでしょう。

なんとなくの印象ではありますが、東急東横線「武蔵小杉」駅、東急田園都市線の駅最寄りのマンションとなるとかなり高額になるものだと思っていましたので、こちらはそれらに比べるとかなり買いやすい価格に思えるのは自分だけでしょうか。

バス利用で駅が遠いという理由でこういう価格帯になっているのではと思われますが。あと、駅徒歩圏の物件よりちょっとだけ広さも確保できている感じもしますが、気のせいでしょうか。

>>39 匿名さん

なんで小杉と比較するんだよｗ
周辺の宮内二丁目、三丁目、同じバス利用だけど相場は5000万円くらい。パークホームズというブランドなのにこの価格設定は浸水エリアを考慮してるからだろうが。

>>40 通りがかりさん
クレヴィア小杉御殿と比べても格安。浸水エリア以外にも何か安く設定してる条件がありそうですが

>>41 マンション掲示板さん

クレヴィア小杉御殿は一応小杉までは徒歩圏内、それに目の前は緑地ですが、本物件は準工業地域で周りは工場ですぐ近くに生コンエ場がありますので立地条件に格差があります。クレヴィアも浸水エリアですけどね。

近隣に住んでおりますが、クレヴィアとは用途地域も周りの環境も違います。
ハザードマップでも多摩川が氾濫するとほぼこのエリア全域浸水になるかと思いますが、宮内の中でも大分差があります。それに一昨年の台風は氾濫したわけではなく土地が低い場所に水が集まったせいだと思います。

一昨日の昼間、緊急車両がきてませんでしたか？

>>38 マンション検討中さん

元々富士通のアメフト、少年サッカー等の練習グランド。土地取得は2017､18年頃だと思いますが、取得費用はそれほど安くは無いですね。
ただ、仕様は他の物件に比べて細かいところで落とした事、19年の浸水により、この辺りの大手デベにしてはかなり安いと思います。

この価格帯で厳しいのなら、三流デベ案件しかないかと…

因みにオリンピック後、コロナ等で下がると思われがちですが、用地取得、人件費、建材等は上がっているので暫くはジリジリと上がるでしょう。

閑静な住宅街ですね。
駅までの距離は確かにあるのですが、
街並みは静かで自然も残りとても住みやすいため
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめだと思います。
バス通勤というのがちょっとネックではありますがね。。

閑静な住宅街？
街並みは静かで自然も残りとても住みやすい？
自然の中で子育てをしたい人にはおすすめ？

周りは貸倉庫、工場ばかり。
馬鹿デカい生コン工場もある準工業地域。
おまけに多摩川氾濫しなくても低地で浸水した。

パークホームズ市ヶ谷の工事中断とその対応を見るに、三井の物件自体信じられなくなりますね…
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/660619/

>>48 通りがかりさん

リンクありがとうございます。
建築確認ですか、このマンションどうなるんですかねぇ。

建築確認といえば、耐震偽装事件で話題になった元建築士や
イーホームズを思い出します・・・

準工業地域の定義を調べると主に環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域で住宅や商店など多様な用途の建物が建てられる用途地域となっています。
マンションの近くに生コン工場があるそうですが環境悪化の恐れはないんでしょうか？

>>50 匿名さん
生コン工場は道路が出来れば無くなるのでは？

>>51 通りがかりさん

あと50年くらいかかるんじゃない？
まぁできたとしても幹線道路の真横で排気ガスが気になる。

>>52 通りがかりさん
国､市の予算でもって拡張予定沿いは耐震診断までさせられたからね。
コロナで多少伸びても50年はあり得ないな。

排ガス？その頃には電気自動車の比率がそれなりに高いでしょ

川崎市の内水ハザードマップ。

https://www.city.kawasaki.jp/800/cmsfiles/contents/0000125/125074/naka...

「ソフトサービス」とあったので、見てみました。

食配ステーションがあるみたいです。生協の個配みたいと思っていたら、おうちコープかパルシステムで、まんま生協でした。
今も生協をやっているんですが、不在時の配送方法が変わるのかなと思っています。
不在時、食配ステーションにお届けとあり、今は発泡スチロールに入れて玄関前配送です。
セキュリティがあるので、食配ステーションに置いておいてもらえるってことなんですよね。

宅配ボックスはクリーニングもできるみたいで、わざわざ持っていかなくてもいいのが楽そうでした。

第三者管理方式導入、いいですね。
食配ステーション、いいですね。
宅配ボックスのクリーニング、いいですね。

なんで浸水の話が出たら絶対こういう書き込みが出てくるだろう。気になるのはそこじゃない。

台風19号の時は、前の道で1Ｍ少々の水没でしたよ。
本物件の工事計画も若干変わったと思います。止水板なども追加になった様な。
尚、水没の原因は、多摩川の氾濫では無く、道路向こう側にある用水路の水が処理しきれなくなり、溜まった模様です。
昔の地図をググると、近くの保育園辺りが池だった模様です。
川崎市による対策が発表されましたが、台風19号同等の場合、水没地域が半減する様です。1Ｍ以上浸かった事を考えると、70センチ位の水没はありえると思われます。
当時は当マンション建設地が、未だ掘り込まれた池の状態で、周辺の雨水を誘い込むことである程度の水深の制限に役立ったと思われます。(マンション管理側に当日確認）
その為、19号同等の現象が発生した場合、同等程度の水没も想定されるかも知れません。
但し、この地域に来て、30数年経ちますが、水没したのは19号の時が初です。
多摩川の治水は、昭和40年代に起きた、水位9ｍ少々の時を想定しており、
一昨年の台風19号の折の水位は10.8ｍ程度だった模様です。
川崎市は水路の水門の電動化とポンプ車導入により対策をしておりますが、実際の所、19号時に降雨は余り多く無かった為、水門を閉めることが正解かどうかも不明です。同等想定では、前述の水没範囲50％減との報告なので、悩ましいところです。

56番さん
過去の書き込みを読みますと、ネガティブな内容の次には速やかに物件の良いところの話しを書き込む方がいらっしゃいますね。
良いところも悪いところも知れるのが掲示版ではありますが。内水ハザード掛かるのは気になりますね。万一マンションで内水氾濫起こったらどうなるんですかね。

>>58 マンション検討中さん
雇われている業者でしょう。
何処の掲示板にも当たり障りない同じような文脈で書かれていますね。

引き渡し後の問題は通常保険で対応か､修繕費での対応になると思います。
ハザードに掛かるのはここだけでなく、ラゾーナ周辺、小杉駅周辺､二子玉川ライズ周辺等と同じく、織り込んで購入するか､高台に行くかですね。
ここは織り込んでも価格は駅から離れている事もあり､お買い得な物件だと思いますけどね。

>>59 通りがかりさん
業者の書き込みだとしたら、納得です。

>>59 通りがかりさん
ハザードにかかるのにプレシス等々力緑地Green Parksみたいな地下の部屋も普通に売れましたね。

ソフトサービスとは何だろうと思ったら、
食配のサービスなんですね。
コープとかがやっているのと同じなんでしょうかね。
こんなサービスも便利で良いかな～って思います。

またポジティブな意見が速やかに。
久ヶ原で爆発事故が起こりましたね。準工業地域ですがこの辺りの会社さんは大丈夫なのでしょうかね。

>58

共用部分に浸水したときの補修費用は保険で対応だけど、足が出たら管理組合で補填。計画外の出費だからどう調達するかが問題になる。

修繕費は、長期修繕計画で決められた内容を前提なので自然災害に使っちゃったら不足して計画していた修繕ができなくなっちゃう。

食配ステーションへの配達、新聞の住戸への配達はセキュリティエリアに業者を入れることになるからどのように実現するかも要確認。オートロックのセンサーキーを貸し出すなんてことするならセキュリティ上問題になる。営業に要確認。ただ、セキュリティに関することはここに書き込んじゃだめだよ。泥棒さんも見てるかもしれない。

>48

ここも市ヶ谷と同じ建築確認機関（都市居住評価センター）。せめて第三者機関で再チェックぐらいしないのかな。

>>66 匿名さん
ほんとですね、
建築確認くらいはしっかりしてほしいですね。

確かにここにセキュリティに関することは投稿は駄目ですよね…
個別にそれぞれが確認していかないといけないですね。
これに関しては、ホームページに記載されていること以上は出さないほうが良さそう。

それ以外にも、ここは本当に勉強になることが多く記載されています。
他のスレッドでは触れられていないことも多いので
とてもありがたいです。

東隣の空き地は何でしょうか？もう一つマンションが立つのでしょうか？

本当だ。
こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。
同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが
業者に鍵を預ける形にしているみたいです。
食配は生協だけじゃなくてネットスーパーも対応可能になると
便利だと思います。

>67

市ヶ谷は建築審査会に申請があって、しばらくたってからの販売強行で、その挙句に確認取り消し。三井も審査の状況はわかっていたのだから、建築確認機関だけの問題でないのは明らか。

マンションに住むのであれば高層階が良いと思っていましたが
最近は低層階マンションでおしゃれな物件も増えていますね。

駅から少し距離があるのですが、
規模が大きい物件なのでプラン数も割と多めで迷うくらいかな。
実際の物件や設備を見て選べるのも良いなと思います。
こういう購入の仕方が理想的ですよね。

>>こちらは玄関ポストへの新聞宅配サービスがあるんですね。
>>同じサービスを導入するマンションでは新聞社は限定されますが
>>業者に鍵を預ける形にしているみたいです。


それはちょっと自分的には無理だな。
新聞社がどうこうとは思いませんが、今何があるか分からない時代。
良い人も急にそうではない人になることもある。
信用ってできないと思うので、鍵を預けるって怖いイメージしかない。
そもそも新聞はネットで最新記事が読める。

そうですね、鍵を貸し出すのってどうかなとは思います。
朝早くにメールボックスまで新聞を取りに行くのって面倒ではあるけど。
微妙なサービスかなと思います。
24時間ゴミ出し可だから、ゴミを出しに行きつつ
新聞を取ってくるというのでもいいのかなとは思うけど。
7階建てだからエレベーター待ち時間もさほどではないと思いますし。
食配が複数利用できるのはいいなと思いました。

数年前にマンション購入を検討してた時に聞いた話ですが、この土地の仕入れの際にコンペでN社は負けたと聞きました。当然、土地の仕入れは台風19号前の話です。

>>玄関ポストへの新聞宅配サービス
これ、どうなんでしょうね。

今、新聞をとってないんですが、朝早く廊下をダッシュされたら音や人の気配がするかもしれない…？
盗みとかより音の方が気になりそう。忍び足で配らないだろうし…。
でも、新聞をとっていたら、ポストまで行かなくていいなら宅配再会してもいいかも。

玄関ドアまでもってきてくれるんですよね？
パジャマ着てても新聞もらえるの、いいと思います。

新聞取ってて配達を重視する人がそんなにいるんですか。
信じ難い話です。
食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。

>>79
＞食配ステーションも住民同士のトラブルになりそうだと思います。

具体的にどういうトラブルを想定されているのでしょうか？
参考までに教えてください。

マンマニ氏が取り上げてますが、ヨイショしたくてもしきれない感じですね。
辛口というより口が重い。。。

注目物件ってこともないでしょうになぜ取り上げたのか？
持ちつ持たれつと言うことなんでしょうね。

>>80
他人のを間違って持って行ってしまったり、ワゴンを別の用途に使用する人、汚く使用する人、イタズラする子供など
そのうち誰かの配達物がなくなったとか問題になりそうだと思います

人の家の敷地まで車入ってくるの違法だけど？他人のあれこれ言って同級生から嫌われてるのに自分の家の粗探しされるのは嫌なんだー？

供給御礼って初めて聞いたわ。
誰にお礼を言ってんの？
しかも小さい文字で成約数と違うってよ。

良くも悪くも地縁のある方向け
知人、親類が近くにいて馴染みがある人に周辺環境は違って見えますよね
デベロッパーがどこということではなく、装備は必要十分ですが最低限ですね
周辺は古工場や倉庫が多く雰囲気のいいお店もほぼなくスーパーも近くないので生活満足度は低いと思います
駅距離は距離そのものだけでなく駅までの道をよく検討したほうがいいですね　
ほとんど退屈な大通りの歩道を歩くことになるので　生活始めたら、自転車か、ほぼバス利用になる可能性高い
水没エリアなのも要確認　対策されて浸水しないとしても災害時外出困難になるかも
地縁のある人しか興味が少ない場所ですがそうなると水没エリアと知っているのでリセールは苦労するかも


広告の批判はマンション検討にまったく関係ないと思う
建築確認の批判も一般人の批判ではないですね
賃貸投資目的などの人か本当に業者側かな

仕事をしている生活上、交通便の良いところに住みたいのですが
それ以上に自然というのか緑が周辺にあればいいなと思っている人は多いのでは?
特に子育て中であれば、子供に自然を感じさせたいと思うのが親心。
周辺や校区など情報交換ができたら嬉しいです。

物件を売りたいと思うのが営業マン心だろうが。

浸水エリアを置いていて周辺にあるのは生コン工場や倉庫ですから優良誤認をやめた方がいいよ。

85さんのUPされた画像ですが一か月で52戸供給御礼で、但し書きによれば5/1～25までに供給した戸数だそうでこれは検討される方が申し込みを入れる事で販売に至ったという理由で『御礼』なのでしょうか？

業者に鍵を渡して、オートロック解除→新聞をポストへ配布
これは疑心点を持たれてもおかしくないです。
業者といっても、新聞配達するのはアルバイトの人でしょうし、信用度も疑問です。

セキュリティも保守できるのかというところを考えると、怖い部分ではあります。

何かあってからでは遅いですし、新聞のために業者に鍵を渡したくないという方が多いんじゃないでしょうか。

レンジフード、洗面所の三面鏡なし、風呂のホッカラリ床もなし
いくらなんでも設備が古臭すぎませんか？

2年前の台風被害、もろに受けた地域ですね。
https://www.city.kawasaki.jp/170/cmsfiles/contents/0000017/17723/R01ga...[.pdf
かなりの世帯が床上浸水しているみたい。

>>94 匿名さん

リンクが開けませんが川崎市からのハザードマップです。
色がヤバいな。

洗面台は一面の鏡になってるんですね。それで横に歯ブラシとかを置くスペースがあって。
三面鏡だと中に物を入れるスペースがたくさんあるので下がごちゃごちゃしないという利点がありますが
そういったスペースのないここはやっぱり下に置くことになるんでしょうね。
（歯ブラシは水気が出るのでこういった所に置くより下（水栓の近く）の方が良いと思ったり）
設備に関してはちょっと惜しいですね。

三面鏡はどうでもいいよ。
浸水時の対策などはどうなの？営業さん！

いろんな意見があるのは注目している人が多い証拠かもしれません。

メリットデメリットの両面を見ていく上では参考になるなと思います。

駅までバスで行かなければいけない点はちょっと迷う点もありますが

静かな周辺環境は住みやすそうですね。

小学校、中学校は越境地区(？)で、中原区宮内小学校、宮内中学校だそうです。

>>102 匿名さん
バスを運行する計画あるのでしょうか？東京神奈川間の路線バスはほとんど運行されていないので。

>>104 匿名さん

具体的な計画は知らないですが、橋ができたあとバスが走ったら便利だろうなぁという希望です。
わかりにくくてすみません。

一面鏡より三面鏡の方が良かったです。
他のマンションで見て、そう思いました。

>>106 マンション検討中さん

そこだけが気になるなら、付け替えたらいいと思います。

最近の新築でここまで設備が古いの初めて見た。
レンジフード、キッチンカウンター、風呂床、三面鏡、トイレ

だからお手頃価格なんでしょ？その分自分でカスタマイズすれば良いだけの話。

設置コストがあまり掛からないものが多いということなんですよね？物件価格自体も抑え気味ということだから
基本的になにかしたければオプションにしてね、みたいなかんじなんだろうなぁ。
ある意味、お金かけるところとそうじゃないところ、メリハリつけられて
わかりやすいと思いますけどね。

駅までの距離を思えばある意味当然ではあるのですが、お値段はかなり控え気味に感じる。
最近のマンションがすごく高く設定されているものばかりなので
余計にここは目立って見えるように感じました
バスも使えるけど、バス停までもそれなりに距離はあるのか。
自家用車必須です。

どれくらい売れましたか？
あと残りいくつあるか知りたいです

>>112 マンション検討中さん

先日物件見てきましたが、3分の1~4分の1程度はまだ空いてましたよ。

・駅まで比較的平坦だが徒歩15分
・準工業に属し、周囲はほぼ町工場
・食洗機や三面鏡等といった設備はなく、シンプルかつ最低限
・景観は南西に隣接マンション、南東は空き地
・大橋計画も近くにあるが土地確保率も50%以下で厳しい
・バスは西下橋にあるが最寄駅(武蔵新城)はなく、武蔵小杉方面や溝口
・浸水実績あり(それを踏まえての止水板)
・学区は越境して宮内(下野毛3丁目は校長面接等なく書類の手続きで許可が出る。ここ付近はほぼ越境)

価格は上記を考慮して安めではあるが、住み替えとなった時は大橋計画等で周囲に変化が起こっていなければかなりマイナスか売れないか。
第3者管理や修繕費は10年後固定とし、従来マンションと異なる。

今日現在の販売戸数は8戸だよ。予想外に売れてる印象。
等々力大橋は25年開通とは言うものの自分の見立てでは向こう15年は無理かなとは思う。
でも、近所のクノールの工場が閉鎖になった跡地が何になるかで評価も変わると思う。大型商業施設でなくても大型ホームセンターが入ってくれると個人的にはいいな。この辺はそういう大型施設がないから需要は大きい。

甘いな、販売戸数＝残り戸数じゃない。第◯期って売り方もあるし。
あとから増えても「キャンセル発生、300万円引きキャンペーン！」で言えば何とかなる。

駅から距離がある立地であれば価格を割安に設定するのは勿論
設備や共用施設に付加価値をつけて集客すべきだと思うのですが、
そのようにはならなかったのでしょうか？

設備も共有施設も安く抑える事によって価格も安くしている感じですね。修繕積立金は10年間は少しずつ上がりますが、その後は一定です。それを可能にする為にも設備は最小限(集会スペース等なし、エレベーターは1台、機械式駐車場も少なめ)。

なので、客寄せになるような設備や施設はないです。高めの条件の良い部屋(角部屋やルーフバルコニー付等)と価格の安い部屋は順調でしたが、それ以外はけっこう苦戦している感じでした。

なるほど、なんとなく納得しました。
価格の安い部屋と、条件の良い部屋が売れていく、
そうなんだろうなと。

総戸数120戸で、次は1期11次とのこと。
これまでの販売分の先着順が6戸。
あとどれくらい残っているのでしょう。
1期というからには、まだまだありそうな気はしますが。

竣工済みなので現地で実際の部屋が見れるわけですね。
特に特徴がない部屋だと、あとは価格次第なところもあるのかな。

1期11次ってウケるわ。
素直に残りを出した方がまだ好感あるのに。

まだ一期の最中なんですね。
大規模マンションではありますがこれだけ細かく期を分けて販売するのも不思議な感じです。
物件概要から先着順販売分の詳細が出てました（部屋番号や部屋ごとの管理費等）が
こういうのがあると分かりやすいです。
二階だと比較的安めですが205と217ではわずか3㎡の差で300万も違うんですね。
部屋からの眺望とかそういうのも関係してるのでしょうか。

>>121 匿名さん
205は他より安いからお買い得って思わせる販売手法ではないかな。205が売れたら、他の部屋を205相当の価格で出すんですよ。

>>121 匿名さん

205は南西。前建てが隣のマンションなので、眺望は少し気になるかと思います。
217は南東。道路に接しているので、少し抜け感があるのではないかと…

あとはWICが一つか二つか、の関係じゃないですかね。

一般的にベランダの手すりへの布団干しは禁じられてるはずだから、干してないマンションはそれだけ管理が行き届いてると言えるのかもね。もしくは住民の意識が高いか。共用部廊下に物を置くのは許可するよっていうマンションもあるよね。これも見栄え悪いんだけどね。

土地的にしょうがないけど、住所は下野毛より宮内なら良かったなー

宮内だとこの値段じゃ買えませんね

先着販売だと「3948万円（1戸）～4798万円」でした。5,000万円以下で購入できるのは魅力です。
エリアによって高いこともありますから、何を取るかも重要かもしれません。

>>共用部廊下に物を置くのは許可するよっていうマンションもある
ありますよね。
三輪車、キックボード、ボールなどを置いていいのかとか、生協の箱を置いていいのかなどマンションによって違うので迷います。

またチラシが投函されたがA4サイズになった。
苦戦してるかな

現地を見に行きましたが周りは古い工場が多いですね。等々力緑地付近の住宅は緑が多くてとても綺麗なのに西下橋の信号辺りからこのマンションのエリアに降りてくると雰囲気がまるで違うので驚きました。歩いている人も柄の悪い人が多くて夜は街灯が少ないとの事なので躊躇してしまいます。

確か廊下に私物を置いてはいけないのは災害時の避難経路の邪魔になるからだと思いました。
小さなお子さんが多いマンションは三輪車やベビーカーなどが廊下に置かれがちですが、マンションの資産価値を維持する為にもポーチや玄関内に入れていただきたいものですね。

確かにこのマンションはまぁまぁ安いとは思うけど、この辺は戸建ても新築がそこそこ出てる。修繕積立金や駐車場代など払ったら、新築戸建の方が安いし、ここよりかなり広い。このマンションの低層階や日当たりが悪い部屋に住むくらいなら戸建も視野に入れる人も多いだろうし、駅近中古住宅も多いし、ここの売れ行きが悪いのもしょうがない。

土地が一部宮内にかかってるようだけど、大半は下野毛だから住所も下野毛になってしまいますよ。

下の毛じゃないから別にいいでしょ

こちらの専有面積が80㎡以上であれば売れ行きが変わってきていたかもしれませんね。
戸建ては将来維持管理に手間とお金がかかるのでその煩わしさを考えればマンションが良いのですが、広さだけで比較すると戸建ての方に意識が向いてしまいます。

バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は
毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかも。

物件価格がもう少し安い、
或いは間取りが特別広いなどがあれば別ですが
購入の決め手に欠けるかなと感じました。

確かにマンションは管理修繕費もかかりますから、維持費は戸建てよりもかかります。
ですが総合的に考えると、戸建てもアフターサービスが終わった後は自分で維持をしていかないといけませんから、
内装や外観の修繕はかかりますよ。

屋根や壁の塗り替えも１００万以上かかってきますし、内装の修理もそれなりにかかります。
そう考えるとマンションも戸建ても総合的には同じくらいになりますね。

>>152 匿名さん

マンションの売れゆきが悪いのは
売り方ではないでしょうか？
実際に見学しに行きましたがモデルルームだけ見せられて実際の空室は完成しているのに次回でと。は？売るきありますか？ともっとお客様の立場で考えて欲しいです。

>>155 評判気になるさん

実際の空室を見せたら買う気が減るだろうから、ある意味では売る気ですよｗ

>>155 評判気になるさん
実際の部屋を、見せてくれるマンションは売れてないマンションです。

>>157 通りがかりさん

えっ？
このマンションって売れてました？

>>158 評判気になるさん

そもそも売れてるなら竣工前にとっくに完売しましたね。
それに見せたら中古扱いになるから渋ってると思います。

>>159 名無しさん
見せたら中古扱いもデベの言い訳です。竣工時半分程度しか売れてなかったプ○○ドは普通に数部屋見せてくれましたが、新築マンションとして売り続けていました。

また新しいチラシが投函されました。
今度は「堂々完成」って文字が、、、

>>155 評判気になるさん

売れ行きが悪いのは浸水エリアや駅から遠いなどのマイナス要素が多く、魅力が足りないからです。
それに次回ってのはお帰りくださいの意味でしょう。
買う気ないか、買える金を持ち合わせていないと見られたからでしょう。いちいち貧乏そうな客の立場で考えたら完売なんてできませんよ、向こうも必死なんだから。

>>162 匿名さん

あなた、こちらの営業の方ですな。
ご来場下さる
お客様にそのような気持ちで接しているなら
売れませんよ。
このマンションには魅力が全くない訳では
ないのですから。
誠意を持って対応して下さい。

見学しました。
正直そんなに悪くはないと思いましたが
しかし浸水したエリアであの価格は納得
出来なかったです。
根拠は三井だからって強気で言って
ましたね。
もっと納得させる言葉が欲しかったです。
まだ沢山あるようなのでゆっくり検討します。

>>163 評判気になるさん

営業だったら浸水エリアとか魅力がないって言葉を使わないよ。もう少し頭を使わないとこんな人気ない物件にも相手されないから。

次回に見せますってお断りの常套句でしょ。買えもしないのに見学に来て値切ったりしなきゃ営業は客にそんな態度とらないから、そもそも客扱いされてないんだよ。再度見に行ってドン引きされないようにね

住んでみて１ヶ月と少し。不満は特にはないですね。
ドラッグストアも近くにあるのが便利。(お米もあそこで買えますし)
駅距離も自転車使えば、なんてことはないです。
あと、等々力大橋の工事も重機が入り、工事が始まっていますね。いつか本当にかかると嬉しいのですが、、

ちなみにここを検討されている方は他にはどういった物件をご覧になっているのでしょうか。
価格帯的にここを観に来る方は中古検討の方になりますかね。

>>167 通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。

>>166-162
真剣に検討しておりますので
辞めませんか？

>>169 冷静子さん
今回の見学で希望の部屋を見れなかったのは、おそらく長谷工側と三井側で何らかの手続きが必要だからだと思います。私たちも見学に行った際、部屋を見せれるのはモデルルームだけで、それ以外は次回以降と言われた気がします。

>>169 冷静子さん

なんで上から目線？

一期の早い段階で買って、一年近く前からこのマンションを見ていた私の印象ですが…
当初から急いで売ろうとはしてない感じがしてました。

他に検討していた物件と比べて、
リスティング広告もあんまり飛んでこない。
竣工売りで他にモデルハウス置くようなところよりもそもそもの売り出しも遅かったように感じました。

なので、ここまでの販売状況もある程度、予想の範囲内なのかと…(あくまで推測です)

>>158前後の書き込みを見ると、なんかそういう言い方しなくてもいいのでは、と思います。
この物件が好きで、既に住んでる者としてはなんか悲しいです。

2年で売り切る計画と聞きました。（いつから2年かわかりませんが。竣工か？）
予想より早いペースで売れているそうです。

ドラッグストアって店舗によって食料品を扱っているし、日用品から食料、飲み物、お酒、冷凍食品までそろっていて、便利ですよね
夜遅くまで営業しているし、薬の相談もできるので、何かあったときは薬を買いに駆け込めるので、近所にあると便利でしょう。
日常の移動手段はやはりバスが主になるのでしょうか？駅までの距離が遠いので、毎日歩いていくとなると
疲れてしまいそうです。

等々力大橋着工しましたね。
東京に近くなるわけですからやはり資産価値アップ確定でしょうね。
事業費は139億円、令和7年度完了に向け、、、となってますね。
>>事業概要
等々力大橋(仮称)整備事業は、東京都側の目黒通りと神奈川県側の川崎市都市計画道路3・3・10号 線宮内新横浜線をつなぎ、多摩川を渡河する都県橋の整備事業である。
本事業により、都市間の連携を強化し、広域物流ネットワークが形成されることはもとより、交通の円滑 化や緊急輸送道路としての防災性が向上する。
なお、整備にあたっては、都が整備主体、川崎市が管理主体となり、それら費用は双方が負担する協定を 締結している。
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-hyouka/r2sai/2_r2_154.pdf

>>175 マンション検討中さん

資産価値アップ確定なら自分で買ってくださいよ、営業さん。あと50年もかかりそうだから長生きしてね。

https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5547/
2021年3月時点の用地取得率は51%ということで、実際に道路と橋梁が接続さかれるまでにはかなり年数がかかるように感じられ、冒頭にお伝えした「2029年度に未完成」というのは無理からぬところかと思います。

>>176 匿名さん

「あと50年もかかりそう」というのはどういう試算ですか？
引用元のブログを拝見してもそのようには書いてないので、176さんの主観になるのでしょうか？
等々力大橋自体はそんなにかからないと思うのですが…

それに接続する宮内新横浜線に関してでしたら、大変恐縮ですが…

あと、なぜそんなに煽りのような文章を入れるのかと思います。
もう少し柔らかい表現の方が見ていて気持ちいいと思います。

>>177
176の方が言ってるのは全線開通との事ではないでしょうか。
等々力大橋の事業認可は1990年です。延期に延期を重ねて用地買収すらまともに終わっていないのは周知の事実です。橋が出来て便利にはなるものの周囲の細い道は今ですらセメント工場のダンプで混んでるので多摩川沿線道路は大渋滞になるでしょうね。


https://go2senkyo.com/seijika/30953/posts/233874

途中から読んだので意味をはき違えていたらごめんなさい・・・
50年後に全線開通で資産価値が上がるのって、
ちょうどいい時期ではないのかなと思ったりしました。
永住目的で購入した方に限った話になるとは思うのですが。
子どもたちがマンションから出て行ってしまったり、
老後に住み替えを考えたりした場合に、
マンションを手放すタイミングがちょうどそのくらいの時期ではと思うので。
少しでもリセールの価格がアップしていればいいなと思って。
あれ？計算間違ってるかな・・・

>>178 検討板ユーザーさん

176さんの見解が分からないとなんとも言えないですね。

根拠もなく、50年という具体的かつ小さくない数字を出されるのはいくら匿名掲示板とはいえ、いかがなものかと思います。
煽り文を入れてるのも含めてです。

ここの掲示板自体がそんなもの、と言われてしまうとそれまでですが、
根拠のないネガティブな書き込みがあると、購入者としては気持ち良くないです。

>>180 167さん

ことの発端は175さんの「資産価値アップ確定」発言でしょうか。
根拠のないネガティブな書き込みは許せないが、
でも根拠のないポジティブな書き込みは大歓迎、
それでは公平な判断はできないですし営業と思われても仕方ないのではないでしょうか。
川崎市の道路計画は非常にルーズで等々力緑地近くの西明寺付近の道路開通計画は昭和に既にあった計画が未だに土地買収が終わらず工事も中途半端な形で中断したままです。

>>181 匿名さん

橋がかかれば資産価値アップ「確定」というのはたしかに怪しいですね。
ただ、可能性は高いとは思いませんか？
東京に近くなるというのはたしかな根拠になりますよね。

あと、私は一度も道路の話はしておりませんが、、
176さんに50年というのは橋単体ですか？と質問して、返ってはきてないので、
50年というのは今のところ橋単体の話だと思って受け取っています。
勝手に道路の方まで話を繋げられても…


ただ、それ以上に私が言いたいのは煽り文についてです。

>資産価値アップ確定なら自分で買ってくださいよ、営業さん。あと50年もかかりそうだから長生きしてね。

この書き込みはこういう表現をする必要はないですよね。

話の途中すみません。
見学に行き、お部屋や建物はとても気に入ったのですがやはり災害だけがネックです。
購入された方はこの水害についてはどのように考えて購入に至ったのでしょうか？
玄関に水害用の止水板があるとは言え、外出中であれば建物に入れないし、中にいたら出られないと思っています。
既に記載があったかもしれませんが、もしよろしければ再度お聞きしたいです。

第2期5次分が販売開始予定。
かなり苦戦している感じがしますね。

駅から距離があるのはまぁ良いとして、
それなら間取りが広くて価格が安いなど
何かみれょくとなる部分がない検討しづらいかなと思いました。

天下の三井にしてはかなり破格の価格でしょう。
捨て値すら感じられます。半値セールみたい。

>>186 マンション検討中さん
確かに水害だけはネックですよね。私も最後まで気になったところです。
ただ擁壁や止水板もありますし電源設備等も対策済で、住戸も一階でなければ直接的な被害は一部に限られ、出られない入れないがあったとしてせいぜい一日二日の世界と思えばたいしたことはないかなと。

この地域で絞ると、予算的に中古の方が高く付きそうだったので割り切って購入した次第です。橋云々の将来性はおまけ程度と割り切ってます。

>>35 匿名さん

水害がなければこの価格は逆に魅力的ですが、
氾濫したらこうなりそうで怖いな。

>>186 マンション検討中さん
水害についてわたしの見解です。
川は水害。山は土砂災害。海は津波。関東は地震。どこであろうと、何かしらある。
生存の可能性が高いのは、水害かなぁ。部屋はダメになっちゃうかもしれないけど、保険でカバーできるかな。建物が壊れちゃうような災害の危険が高いところの方が怖いと感じた。

で、ここは建築中(？)に水浸しになったので、基礎も他より高くなってるし、防水板もあり、電源系統の設備も浸水しないようにされてたり、備蓄品を置いてたりと、あらかじめ対策がされているので、万が一があってもそこそこ大丈夫に思えたので、わたしはここを買いました。

朝のバス(小杉駅行き)は5分おきに来るので、ストレスもないし、ほぼ座れます。
朝７時前後で、小杉駅までバスで12分から15分くらい。マンションから東急小杉駅ホームまで、25分から30分くらいで行けてます。
レンタル自転車もあり、坂道なしで武蔵新城駅周辺の商店街に行けるので重宝してます。
子乗せチャリが多い感じがします。ペットはあんまり見かけないし、鳴き声も聞こえない。
住んでみての感想としては、結構オススメです。
おまけの等々力大橋の開通に期待はしますが、投資目的の人はちょっと厳しいかもですね。。

192さんの冷静なご意見、素晴らしいなと思いました。たしかに、過去の失敗から学んでそれに対する対策がしっかり取られているという面では、かえって安心感があるかもしれません。
投資には向かないという感じのご意見でもありますね。最寄り駅からの距離もありますし、192さんがおっしゃるような落ち着いた住環境となると、永住向きと言えるのかなと思いました。

近隣住民で他エリアのマンション探し中の者です。
昨日ここを見つけ全部読みました。
この辺は車じゃなければ確かに不便な面もあるかもしれませんが
発想を逆にすると主要駅の中間という立地は
むしろどちら方面にも歩いて行ける面もあるので特に購入者の方に
お伝えしたくお節介かつもう誰も読んでいないかもしれませんが。
二子玉川と小杉は多摩川沿いに、高津図書館や溝の口や中原方面(小杉はこちらもあり)は二ヶ領用水(梅、桜の知られざる名所)を歩き30～40分位で
丁度良い有酸素運動にもなります。
映画館(二子玉川)にも歩いて行けるのはむしろなかなかない環境かと。
通勤はともかくお休みの日は歩ける方は是非一度歩いてみて下さい。
疲れたら帰りはバスやタクシー利用でも良いのだから。

こちらは町工場隣接ですが、音、臭いはどうなのでしょうか？

https://news.yahoo.co.jp/articles/8bc415584de74d024dc2099d9da071f3ff12...

Yahoo!にこんな記事が。
橋に関しては2025年の完成を予定、とのこと。
この前も見に行きましたが、進んでいるように感じますし、本当に2025年に出来るのでしょうか。(あんまり期待はしていませんが)
西下橋までの道路整備は全くと言っていいほど進んでないようにも見えますが…

でも、これがかかるとありがたいですね。
東京側に渡るのが近くなるのは大きいです。

>>195 マンション検討中さん
住民です、参考になれば。
町工場に関しては音は近くの砂利工場の規則的な音が眠気を誘うくらいでそんなに気になりません。
それより隣接地の研修センター？の建築工事の音の方が気になる方は気になるのではないでしょうか？こちらは来年まで続くそうです。土日はとても静かです。
匂いに関しては目の前に焼き鳥屋さん？と洋菓子工場があるので風向きによっては美味しそうな匂いがして窓を開けていると匂いでお腹が空きますw
その他の変な匂いはしません。

こちらに住んで数ヶ月ですがとても快適に過ごせていますよ。

こちら100戸以上のマンションなのにエレベーターが1機しかないのが気になりました。。
通勤時や帰宅時はなかなか乗れないとかないのでしょうか？
小さな子供がいてベビーカーでの移動が多いため不安です。

>>198 マンション検討中さん

一基ですがその分管理費は押さえられていると販売員から聞きました。

私の出社する時間(7時半～8時半)でもエレベーターかち合って乗れないのはまずないです。ベビーカーくらいなら大丈夫かと。その他の時間もほぼ待ち時間ないのでは？
エレベーター自体が速いので待ち時間も短めな気がします。

マンション隣接の建設現場ってこれですね。

https://www.sem.co.jp/news/2021/329/