ブランズタワー芝浦ってどうですか？

>>11998 マンション検討中さん
人は見たい事実しか見ない。ネガはネガ情報しか見ない。

>>11999 マンション検討中さん
そうなんですね。情報ありがとうございます。

>>12001 匿名さん
ポジはポジ情報しか見ない

竣工後実物見れるしそこでモデルルーム作る方がはるかにお客さんにいいのに
青田買いの時のモデルルームの維持を強要するなんて頭大丈夫？

>>11999 マンション検討中さん
今、先着順販売５４戸となっていますが、価格表には残り全てが載っているのでしょうか

21階が現地モデルルームになります。

>>12005 匿名さん

載っていないと思います。
おそらく次期以降販売のままが100以上はあります。
現地オープンしたら次の期が始まるのでしょうかね？
現物見て検討できるのはいいですね。

>>12005 匿名さん
載ってないですよ
営業に言えばいくらでも出てきます。

>>11999 マンション検討中さん

1か月そこらで70戸売れたということか。すごっ。

BTSが完売して流れてきた人もいるだろうね

間違いw BTTの方

住宅ローン減税特例の駆け込み需要かな。

・2021年は「住宅ローン減税」フル活用の最後のチャンス！契約期限は11月末に迫る
https://www.jutakujohokan.co.jp/article/2021/10/07/mortgage-tax-cut_20...

この控除率縮小のニュースもここには追い風になるでしょうね。ここ以外の新築マンションはほとんど縮小後の適用になってしまうでしょうから...

>>12004 匿名さん
そっか、ここは大量に売れ残ってるからマンション内にモデルルームを作らないといけないのですね。
最近はあまりそういうマンションが少なかったので、気付かなかったです。

>>12014 マンション検討中さん

スミフにいっぱいあるだろ

朝日を背負うブランズ。

>>12016 匿名さん ただの逆光です。

夜に明かりがついてくれると雰囲気が分かりやすいんですけどね、今は少しばかりはついてますが

へー、現地モデルルーム1月上旬からなんだ。11月末にモデルルーム閉めて1ヶ月以上開くけど大丈夫なのかな？

https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/shibaura/
※キャッシュ見ちゃうクソ仕様なので古い画像が出る方はスーパーリロードで笑

月に70戸ぐらい売れて、自信があるんでしょう。大量買いでも入ったかな。

公式にシアター動画が公開されていました。以前からありましたっけ？

芝浦は「港区秘蔵のフロンティア」ということです(^^)

>>12021 匿名さん

価値観の転換ww

もう芝浦しか勝たん

完売御礼で日経一面広告か。東急余裕あるな。※ここもちょっと載ってる笑

余裕があるというか普通の営業広告だよ
完売のいいイメージを見せて、他の物件も調子良さそうに思わせたいんでしょ

>>12025 通りがかりさん

端的に言えば買い煽りの一環ですな。

>>12024 匿名さん
日経に餌をやっておくのが大事。持ちつ持たれつ。

今日現地で建物見てきました。
CGで見ていた分には印象が良かったですが、いざ実物を見るとピンク色の外壁で高級感がなく、新築感もあまり感じられないマンションでちょっと残念な作りでした。。。

>>12028 匿名さん
吹き付けの物件よりはタイル貼りの方が高級感があって良いと思いますよ。

>>12029 匿名さん
吹き付けかタイルかどうか書いてないのにその回答はどういうこと？
まぁピンクのタイルに高級感を感じるかは人それぞれってことですかね

人生を極める住まい。

>>12030 匿名さん
真面目か！彼はいつもの吹き付けタイルさんですよ

>>12032 名無しさん

ワロタ。彼のことは「吹付タイル君」と呼ぼうｗ

吹き付けは劣化しやすくて修繕コストも増えますし、見た目も汚いですよ。タイル貼りの方が高級感もあって良いです。高級マンションはみんなタイル貼りですよ。

>>12034 匿名さん

低層の場合はそうですね。しかしタワーの場合、タイル張りは打診検査などが必要で金がかかりますし、高層階でタイル剥落があると危険だし簡単に修繕もできないので高級物件でも安全性とメンテナンス性を考えてタイルを使用しないケースは少なくありません。

元麻布ヒルズは吹き付けですし、赤坂タワーレジデンストップオブザヒルもタイル貼りは低層部のみ、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、シティタワー麻布十番も外壁にタイルを使っていません。

>>12034 匿名さん

港南妬みの吹付タイル君、プラウドのスレ荒らしまくって
出禁になったんだからいい加減自重しなさい。

>>12028 匿名さん

先日現地で物件を見てきました。
CGと若干イメージが違う印象でしたが、ピンクタイルは時間の経過と共に経年変化してCGのイメージに近くなると思いました。
それよりも植栽が貧相な印象を受けました。
それと海岸通りに抜けるマンション前の旧海岸通りですがトラックやダンプ、ミキサー車が頻繁に行き交ってかなりの騒音でした。首都高速が近い影響もあるのかも知れませんが。

>>12028 匿名さん
色はCG通りの方がよかったですよね、、

>>12024 匿名さん
BTT完売御礼効果でここの人気も高まるでしょうなあ。

>>12035 匿名さん

未だに打診検査対象のタイル貼りだなどという虚偽情報を言い続けている人がいることに呆れます。
タワーマンションに使われているタイルは、目視点検のみで済む工法です。
タイルが少ないのは検査の大変さが理由ではありません。単なるコストカットです。

>>12043 マンション検討中さん

元麻布ヒルズ、赤坂タワーレジデンストップオブザヒル、アークヒルズ仙石山レジデンス、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、シティタワー麻布十番も中高層は外壁にタイルを使っていません、単なるコストカットです。

と言いたいのかね？バカ丸出しですな。　

>>12043 マンション検討中さん

ちなみに、最上階までくまなくタイル張りにしている超高層タワーってどこですかね？
そっちの方があんまり見かけない気がしますけど。

>>12043 マンション検討中さん

ちなみに目視だけで済むってどんなタイルなの？ネット上にそれくらい情報あるでしょうから読んだら分かる記事にリンク貼ってくださいな。私にとっては立地が最重要で外壁仕上げはどうでもいいんだけど、後学のためにちょっと知りたくもあるので。

吹き付けは修繕費も嵩むし見た目も汚い。新築ならまだしも、中古だと吹き付けとタイル貼りを比べると全然違う。長く住むマンションならタイル張りの方が絶対に良いですよ。

>>12047 匿名さん

結局、12045さん、12046さんの質問は答えられないということがよく分かりました。このマンションは外壁に塗装部分もたくさんありますが、外壁が塗装だろうとタイルだろうと大した問題ではないので、もう結構ですからお引き取りください。

>>12047 匿名さん

迷惑がられてるのいい加減気づいてくれよ。

ブランズはタイル貼りで良かったです。

>>12046 匿名さん

はい、再掲

平成 20 年 3 月 10 日国土交通省告示第 282 号
(11)タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化及び損傷の状況→打診等により確認（略）
(12)乾式工法によるタイル、石貼り等の劣化及び損傷の状況→必要に応じて双眼鏡等を使用し目視により確認する。

タイル貼りは高級マンションの証明だと思いますけどね。もちろん建築コストは掛かりますが塗り直し不要で修繕費はかからないですし、見た目も長い間美しく保たれます。都心のヴィンテージマンションのタイルとか、むしろ経年優化していてエイジングが非常に美しいですよね。

>>12051 マンション検討中さん

で？その乾式工法によるタイルを高層階まで全面に採用している高級タワーマンションをずらっと並べてみてね。で、元麻布ヒルズ、赤坂タワーレジデンストップオブザヒル、アークヒルズ仙石山レジデンス、愛宕グリーンヒルズフォレストタワー、虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、シティタワー麻布十番も中高層は外壁にタイルを使っていませんが、これらは高級物件ではないとあなたは言い切るわけですね？

PC打ち込みタイルは通常のタイルよりは浮きや剥離は発生しにくいでしょうけど、完全にゼロにはできないのよ。
時々あるでしょう？タワマンでタイル落ちたという事件とか。
後、吹き付けみたく、だれでも簡単に直せるものと違い、補修難易度は高い。
メリットよりデメリットが多いと思う。

参考ページ：http://marta.jp/wp_ogurakaizer/wp-content/uploads/2016/05/marta-22.pdf

一部引用：・・・プレキャスト打込みタイルの躯体は、目地部分まで高強度コンクリートなので、樹脂を注入するにしてもアンカーピンを打ち込むためのドリル穿孔作業にかなりの労力を要すると思われる。おそらくは設計者によってもどのような仕様にするのが適切か、意見が分かれる所と思う。
外壁タイルの10年点検も管理組合の費用負担としては非常に大きく、場合によっては今後の超高層マンションでは、基本的に外壁の仕上げにタイルを使用すべきではない、という提言も必要になるのではないか。

購入のしおりにもコンピューターセンターの記述が来ましたね。
これいままでに買ってた人どうするんでしょうねぇ…
高さ65.10m 最高 69.50mとなると…

ヨコソーがWikiで94.6mですから、横に73%ぐらいの高さのものができるとなると…

>>12056 マンション検討中さん

レインボーブリッジはほとんど見えなくなるでしょうね。

眺望・環境は変更になる可能性があり、将来にわたって保証されるものではありません。

って決まり文句だけど、完成前にわかったらいかんでしょ。
レインボーブリッジ方面が見える部屋は明らかに高めの設定なわけだし。
問題になるのではないか？でも防御線貼られているので争っても勝ち目は
ないだろうけど。

このマンションは向きと階層で値段差つけすぎたのも売れ行き悪い要因。東向きの人可哀想すぎる

>>12054 職人さん
吹き付け仕様のタワマンは躯体にお金を掛けてない証拠ですよ。実物を見ると経年で相当汚くなることがわかります。

>>12060 匿名さん

キミもういいよ、これ以上しつこいと迷惑投稿で削除依頼するよ

マジレスすると外壁の仕上げなんて資産価値に一切関係ないね。
それよりもアドレスと利用駅と駅距離、その3つだけ。
江東区なんか買っちゃうとタイルだろうが何だろうが関係なく
資産価値は低い。

>>12057 匿名さん
>>12058 匿名さん
>>12059 マンション検討中さん

橋桁の高さが約52ｍ、計画の建物が約69ｍということなので、距離を考慮すると橋げた面が見えるためには「橋げた高+約30ｍ」の高さが必要であり、ここだと概ね26階あたりから上の階で一応きれいに見えるということになるのではないでしょうか。
そうしてみると、東面で25階と26階で初めから大きく価格差が付いていたのは結果的に納得のいくところで、逆に「東急は初めから知っていたのでは？」という疑念もわきますね。
20階と21階も価格の段差が大きかったので、22階から25階までを虹橋眺望期待で買った人が一番割を食った(賭けに負けた？)感じ。

他物件と比べると芝浦からのレインボーブリッジは清掃工場の煙突に阻まれないのが良いですね。

雑で申し訳ないがブランズ85m（２５階あたり）からの眺望に70mの高さで予想図加えてみた。この高さより下だと橋の通行部も隠れる感じだね。

>>12065 マンション比較中さん

これで、レインボーブリッジが見えるとは
言いがたい。

>>12065 マンション比較中さん
時間をかけて作るなら正確に作りましょう。高さは65mでは？

こういう眺望よりはブランズの方が良いんじゃないかな。

>>12067 匿名さん
お前が作れよ

>>12068 匿名さん

こういう眺望もブランズの眺望も良いのではないかな？　　

>>12068 匿名さん

こういう眺望もブランズの眺望もクソトヨスやクソ有明より良いのではないかな？　　　　

>>12068 匿名さん

こういう眺望もブランズの眺望もクソトヨスやクソ有明より良いのではないかな？　　　　　

天王洲も豊洲も邪魔なので消えてくさい。

>>12063 マンション検討中さん

私もシミュレーションしてみましたが同じ結果でした。

最上階付近でやっと橋げたの下の橋脚が半分見えるくらいですね。

最低価格が1億超えてますが、強烈な値上げなのか、安い部屋が急激に売れたのでしょうか？

コンピューターセンターは塔屋の最後部が69ｍで、大半は65ｍなので、そっちでシミュレーションした方が現実に近いと思いますよ。2階分ぐらいは見え方が変わってくるから。
まあ、入居予定者が自分でやればいいことで、余計なお世話とは思うけど。

>>12076 マンション検討中さん
1億未満の部屋が一気に売れていったんでしょう

レインボーブリッジはそもそもヨコソービルが少し邪魔してて、新しくビルができてもたいして変わらない印象。それより180度開けてるから十分眺望良し。

匿名掲示板というのが時代錯誤だ。実名ないしはハンドルネーム化すべき。そうしなければ港南ネタや悪意あるネガを防ぐことはできない。

いちいちこいつらの微妙に固有の物件に言及した港南をめぐる投稿に削除依頼を出せというのか。AIで自動削除するか、少なくともハンドルネーム化しろ。この掲示板が話題するのは実際の人が住む実物の資産だ。名誉毀損では済まない。

>>12087 匿名さん

先ずは自ら実名投稿にすべきでは。

>>12092 匿名さん

芝浦も港南も東京港の眺望は素晴らしい
ダメなのは豊洲方面、現地行けば明らかですよ。

港南荒らしどもマジで書き込めないようにしてくれ

システムというのは性善説ではなく性悪説で設計しなければならない。港南ポジ・ネガが蔓延するのを性善説で防ぐのは不可能。悪意あるネガも。

実名登録によるハンドルネーム化は必須。ここで言っても仕方ないかもしれないが、このサイトが検索上位に出てくる以上言い続けざるを得ない。

予定販売価額 未定
予定最多価額帯 未定
今回販売戸数(予定) 未定
になってしまいました。
値上げの始まりです。

BTTに続いて芝浦も値上げなんですね。

>>12105 匿名さん
購入者の人にとってみたらもう少し捌けて完売の目処がたってから値上げするならしてくれと思うんじゃない？
私としては東急まじで狂気の沙汰だろとしか思えない

プラウドも角部屋＆低層階はほぼ完売してました。プレミアムプランを勧めれましたが２億超えでとても買えませんでした。

>>12106 匿名さん
プラウドの販売が加速する結果になりそうだ

>>12103 匿名さん
正直言ってこのサイトは時代遅れ
TwitterやFacebookの方が有益な情報を取れる
ここを初め匿名掲示板の情報はどこも便所の落書きレベル
まぁTwitterも嵌め込み情報があるから注意が必要だけど、ここよりだいぶマシ
まともな検討者は皆SNSから情報を得ています

芝浦アイランドやGFTの中古が上がりすぎなんだよな

>>12110 匿名さん

マンションレビューで調べてみると

芝浦アイランドグローブ　　＠424
キャピタルマーク　　　　　＠458
グロ－バルフロントタワー　＠514
クラッシイハウス芝浦　　　＠445
ワールドシティタワーズ　　＠451
品川Ｖタワー　　　　　　　＠643
パークホームズ品川　　　　＠414


こう見るとここの新築価格は決して
高くない気がしてきます。

>>12104 マンション検討中さん

別にそれっていつもと同じでしょ。
要望書の出方で販売住戸を決めて行くんだから、最後の１週間ぐらい迄は全て未定。

ここ欲しいけど埋立だけが不安。どなたか背中をおしてください

>>12113 匿名さん

値段は変わらないし品川駅や高輪ゲートウェイ駅がある港南も魅力的ですよ。
ただ新築が無いだけ。

まず港難民は出禁なので発言権はない。
その上、港南の話ははスレチなので無価値とご理解下さい。
お引き取り下さい。

>>12114 マンション検討中さん
不動産は立地が全て。立地に懸念があるなら止めておけ。
検討中止の背中を押してみる

物件概要の未定　っていうのが値上げを意味するのかどうか。　売れ残ってるんだから逆に値下げするっていう可能性はないのかね。　売り惜しんでるっていう話もわからなくはないけど、売れ残ってる南面やプレミアムは高すぎないか。

>>12122 マンション検討中さん
物件概要が未定というのは、ここに限らずどこも販売前はほつ表示する。
それを基に価格調整を論じるのはあまりにも初心者

芝浦もう少しいろいろできないと倉庫街っぽい空気が抜けないよね。
夜の雰囲気は暗い。
早くいろいろできないかな。

プラウドスレも港南ネタ荒らしを排除しようと頑張ってます。協力して港南botを追い出しましょう

芝浦は豊洲みたいな感じで雰囲気良いですよ。

>>12127 匿名さん

芝浦も港南も豊洲より雰囲気良いですよ。

>>12125 匿名さん
これ実現して欲しいです。がんばれ東京都。

田町駅からこちらまでの経路は、倉庫感はないと思いましたが…

倉庫が多いのは芝浦よりもっと南の方ではないかと。

>>12130 マンション検討中さん

このマンションの目の前に五十嵐冷蔵の倉庫があるけど気付かなかった？

港区湾岸は確かに倉庫とかコンテナトラックとか多いですが、芝浦は全然少ないですよ。

>>12132 匿名さん　
エントランスと反対なので自分は気になりませんでしたね。

>>12133 匿名さん

Googleストビューで見たら芝浦が一番倉庫が残っていると思う。

>>12135 匿名さん

基本的に住まいの周辺ではない海岸エリアの方を別とすれば特段倉庫が多いとは思わないけど、芝浦は周りに緑が少なくて雑多なビルが密集していて殺風景なことは確か。大きい公園とかもうちょっとあれば雰囲気も変わるんだけど。

芝浦アイランドが絶賛されてるのを見て初めて現地行ったときに、ど真ん中のポンプ所で島を分断してるのを見て絶句したのを思い出したわ
こういうのは気にならない人は気にならないからね。

芝浦二丁目は緑被率、公園などのオープンスペースの割合ともに
芝浦港南地区でも低めなのでそこが弱点かもしれませんね。

ジュリアナがあった頃には日本のSOHOって呼ばれてたよね。
SOHOも今は綺麗になったけど昔は治安の悪い倉庫街だった。今はピカピカ。
芝浦も高速の向こうは倉庫街だけどいずれピカピカになるのかな。

芝浦はニューヨークでいうブルックリンに近いイメージがある

>>12140 匿名さん

ブルックリンは橋の向こうからマンハッタンを眺める位置だから豊洲とか晴海あたりでは？
芝浦はSOHOというよりサウスイーストのブルックリンブリッジのあたりに近いかも。雰囲気も含めて。

>>12138 匿名さん
なるほど。昔から2丁目はなんか息苦しさ？閉塞感？があるなーとは思ってましたが、原因がやっとわかりました

>>12138 匿名さん

台場一丁目と港南4丁目が抜けてますね

>>12139 匿名さん

皇族の向こうは難しいけれども、こっち側に残る古いビルやマンション、
倉庫は徐々に移転して再開発されていくでしょう。

ニューヨークに例えてる人達マジうけるw

>>12148 マンション検討中さん
妄想は自由

>>12148 マンション検討中さん

行ったことないでしょ？笑

>>12149 匿名さん

街の雰囲気が全然違うけどね。

芝浦がブルックリンなら、海岸はハイラインのあたり、港南はサウスブロンクスあたり？

しかしなんでこんなデザインにしたのか。
特に下層は現物見ると本当にダサい。残念すぎる。

>>12153 匿名さん
タイル貼りなので高級感あると思いますよ。

>>12154 匿名さん
いやー写真よりもピンク色が強いんですよね。ブラウンに寄せれば高級感が出るかもですが、現状実物見るとカジュアル感があるというか。上層はガラス張りで素敵ですけどね。まぁ感性は人それぞれですが。

>>12129 匿名さん
こちらの詳細ってどこでみれますか？

>>12155 マンコミュファンさん
うーん、でも吹き付けのマンションよりはタイルの方が良くないですか？

もう港南グループと言うならそれで良いじゃないか
憧れだろう白金高輪も同じグループだぞ

>>12157 匿名さん
色の話をしてる
タイルタイルしつこい

>>12155 マンコミュファンさん

タイルは雨風や排ガスの影響で経年劣化するので数年経てばピンクからブラウンぽい色に変化します。

ブランズタワー芝浦、高級感溢れる外観で良いと思いますよ。

水辺を大切にしているならプロジェクトに参加しないとね。
芝浦は国に何も働きかけていないようだけど。

http://mizubes.com/project/

水辺の開発は豊洲や晴海の方が進んでるのは確か。港区は高浜水門があるからねえ。でも芝浦アイランドの周りとかきれいですよ。

ここらへんもうこれ以上の発展はないかんじ

用水路みたいな運河なんて開発しようがないと思うよ

江東区だって豊洲ばっか話に出てくるけど、内陸も運河だらけなのに誰も水辺が素敵！とか言わないでしょ。

>>12161 匿名さん
正気？

>>12163 匿名さん

この辺の運河沿いなら天王洲アイル周辺がダントツ綺麗。
TYハーバーのようなテラスレストランがあると
雰囲気もだいぶ変わるんですが。
芝浦周辺は運河の幅が狭いから無理ですね。

>>12157 匿名さん

タイルは維持費がかかるのでダメです。

アイランドのバグースのテラス席はどうでしょう

>>12169 マンション検討中さん

店はとってもおしゃれで良いんですけど周りの風景が。。。
　

運河の幅と、運河の向かい側に何があるかだよなぁ

結局、値上げはしてないってことで良いですか？

>>12172 マンション検討中さん
してない

クソダサイ天王洲いらん

>>12173 匿名さん
出来ないってことでしょう

>>12175 匿名さん
この進捗でできるわけないだろ。
近隣で値上げできてるのって、スカイ位じゃない？

>>12176 匿名さん
東京全域で見たら近隣。でも、ここは芝浦、この人気無さ。無理でしょうな。

>>12171 匿名さん
港南は清掃工場があるから全然ダメ。芝浦の方が良いよ。

>>12168 匿名さん
定期的に塗り直す吹き付けの方が維持費掛かりますよ。タイルはコンクリートと同じで、半永久的にメンテナンスフリーなので。

>>12178 匿名さん

港南の清掃工場って港南とは言ってもマンションと
完全に隔離された島の端っこだから関係ないでしょ。

>>12179 匿名さん

吹付タイル君、もういいよキミ

吹き付けは見た目が良くないし、塗り直してもすぐ汚れる。タイル貼りの方が高級感あって良いと思う。

マンションによるのかもしれないけど、都営住宅やワールドシティタワーズの吹き付けは見た目が汚い印象あります。

>>12185 匿名さん
>>12185 匿名さん
WCTはガラス以外の部分が吹き付けだったはず。特に内側は全面吹き付け。公園側から見るとよくわかる。

タイルの方が高級だかなんだか知らんがふきつけのWCTの方が100倍カッコいい

比べるのも失礼なレベル

いやいや、ブランズの方が100倍カッコいいでしょ。

現地行ってみると、芝浦アイランドは経年を感じさせないのにWCTの外観は結構古く感じる。これは吹き付けであることも影響していると思う。やはりタイル貼りの方が良いのでは。

ブランズの方が立地も高級感も仕様も上でしょう。

>>12192 匿名さん
アイランドって皆が言うほど？昨日も昼間見たけど経年凄い感じるんだけど、、全然お洒落とか格好いいとか思えない
高層の団地っぽい

WCTはどうでもいい

タイルだ吹き付けだ下らない話している間に転売住戸でてますよ。それ程上乗せしてない？

>>12207 匿名さん

ここで僻地の築古物件をアピールする方が何をしたいのやら。
隔離先の山手線スレにお帰り下さい。

豊洲も天王洲も洲に帰ってください。迷惑です。
外観の好みはそれぞれだから議論しても仕方ないけど、複数棟のタワマンのお見合い部屋じゃない限り、自分の部屋から普段は見えないからどうでもいい。
あるとすると友人を招くときの第一印象くらいか。
ブランズ芝浦の場合は、田町駅まで迎えに行くなら、少し遠回りでもあえてデッキを通って芝浦公園越しの姿を見せると凄く格好いいです。

芝浦は満足度高いエリアだから、あえて芝浦以外を選ぶ理由が見当たらない。

自己承認欲求高い港南民に荒らされてますね。プラウドを追い出されてこちらに沸きましたか。相手にする必要もないので無視して管理人さんに一括削除してもらいましょうよ。

ブランズとWCTを比べたらブランズが負ける要素が見当たらないですよ。

>>12217 匿名さん
間違ってもブランズとWCTで比較検討なんかする人はいないのにこの板で推す人の意味がわからないですね。

田町駅から見ると結構存在感ありますよね。

>>12224 匿名さん

床、大理石なの？

>>12218 検討板ユーザーさん
WCTは駅遠、かなり古い中古、板マン。
ここじゃ駅ほどほど、新築、タワマン。
比べる話じゃないのでやめましょ。

つまり板状は間取りを良くするために安全性度外視で無駄に金かけて作った構造ってことか。シンプルイズベストですね。

ブランズはやはりクオリティ高いよね。震災対策面でも安心。

>>12237 匿名さん
電源地下のままじゃないの？

「××沈没」のロケ地?

>>12239 職人さん
まぁ日本は実際のところ浮上してますから。ちなみにこの辺りはシンゴジラにも燃やし尽くされました。

>>12238 匿名さん
プラウドの方は武蔵小杉の教訓で地上にしてますが、ここは設計変更が間に合わなかったですかね？まぁ歴史上ここは水没したことはないので大津波でも来なけりゃ大丈夫でしょ。そんなことになる時は湾岸全滅ですね。

>>12230 匿名さん

ブランズも防災意識が高いとは言えないけどね。

芝浦2は歴史の浅い埋立地と違って古くからの埋立地だから地盤が良いし、液状化リスクも低いからね。

管理人さんの一括削除の残し方にセンスしか感じない。お茶目さんですね。笑

津波なら周囲一帯アウトだが、大雨で河川氾濫と高潮が重なるとブランズだけ死亡って可能性が出てくる
このリスクが比較的大きめだから対策不十分として何度も叩かれてる

>>12245 マンション検討中さん
河川の意味、知ってる？

ハザードマップでは芝浦の安全性は高い。例えば液状化リスクも近隣エリアと比べて芝浦は低いですよ。

そのハザードマップを見ると芝浦2は安全には見えないんですが…

>>12248 匿名さん

GFTやプラウドタワー芝浦は、3.11や武蔵小杉の事例を踏まえて電源設備を2F以上に設置しているのだと思いますが、この安全対策は無駄という見解ですか？

>>12250 匿名さん
備えあれば憂いなしだけどいらないでしょ。原発じゃないんだから最悪修繕すりゃいいだけよ。永住の人でも一生に一度あるかないか。

>>12251 名無しさん
そう、これが高潮ハザードマップというのを言ってないのがアレですよね。

高潮被害の発生条件を知っていますか？ということ。

高潮浸水なんてよほど悪条件が重ならないと起きないし、起きても大した問題じゃない。湾岸タワマンが一番恐るべきで、実際起きる確率が高いのは地盤の液状化ですよ。芝浦2は液状化リスクが低いのが安心ポイント。

>>12253 匿名さん
東急のコストカットで電源2階にしていなくて浸水リスクが少なからずあることに対してこの価格帯を払うかどうかは人それぞれですね

>>12254 匿名さん
地盤の方がはるかに大事ですよ。液状化リスク高いエリアとかは第一に避けた方が良いです。

>>12255 匿名さん
そうであれば芝浦は液状化の可能性が少なからずあるのでここは除外ですね！
液状化の可能性がほぼゼロのとこを選ばないと！
ってなるけど

>>12249 匿名さん
失礼。これ津波ハザードマップの防潮施設すべて破損バージョンでしたか。いずれにしてもリスクをどう捉えるかが問われていますね。

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_h...

>>12258 匿名さん
わかってないな。ブランズはコストカットが下手だから売値高くつけていつも苦労するんだ。コストカットできてこの値段で販売してたらもっと利益でてる。

ブランズタワー豊洲もそうだけど東急は鉄道系だけあって品質は高い。昔から鉄道系不動産は優良物件が多い（本業との相乗効果が見込めるから利益を追わず高品質な物件が多い）けど、ここもその一つだと思う。

>>12260 匿名さん
でも実際そうじゃない？コストカットするつもりならまず吹き付けにするでしょう。

>>12262 匿名さん

東急不動産(ブランズ)と東急電鉄(ドレッセ)との違いを理解してるかさえ怪しいし、同意しかねる意見だが、仮にあなたの見立てが正しいとしても、ここは東急沿線ではありませんよ。
東急沿線住民が増加して、鉄道事業とのシナジーが見込める訳じゃない。無茶苦茶な意見だと思います。

田園調布を分譲したデベが東急不動産ですからね。クオリティへのこだわりはありますよ。

>>12266 匿名さん
いや現物見れば分かりますけど、芝浦港南エリアでここよりクオリティ高いタワマンは少ないですよ。

>>12267 評判気になるさん
品川Vタワーとグローバルフロントタワーのが上だよ

>>12268 匿名さん
VタワーもGFTは物はそこまででしょ。GFTリビング壁かけエアだし

ブランズタワー芝浦とGFTと芝浦アイランドとVタワーが四天王だな。

>>12270 匿名さん
何の？

>>12265 匿名さん
根拠が薄弱なんだよな～
その理由では、誰も納得しないと思うけどな～
まあ、あなたな中では、信頼できるブランドなら、それはそれで尊重するけど、他人には理解されないと思います。

>>12274 匿名さん
玄関前カメラがあるから物が良いとかって、普通はあるだろ。ない方がおかしいだけで。玄関前カメラあるから、リビングエアコン壁掛けで良いという話はないね。
GFTもコスカマンション。

仕様が良いなら、廊下は天然石だったりしますか？

>>12276 匿名さん
それが標準なマンションは、芝浦には存在しない。
パーマン不毛地帯

>>12261 名無しさん
コスカが下手というより、土地の仕入れが下手なんだよね…
高く仕入れちゃうから、仕様をコスカしてそれなりの値段で出すか、それなりの仕様で高いかのどっちかになっちゃう。

Vタワーとか地域も違う中古で比較検討なんかしないんだから、GFTはともかく比較するならせめてプラウドとかにしてくれよ。

品川グループの話はよくわからないな。

>>12280 名無しさん
プラウドと比べると、立地とランニングコストはブランズが上、仕様と安全性と外観はプラウドが上ってとこでしょうか。
どのみちこの2物件の値段は反動して上下すると思いますけどね。

ブランズもプラウドもクオリティ高いマンションなのでどちらを選んでも正解だと思いますよ。

ブランズとプラウド。資産性を考えればブランズ一択。

>>12282 名無しさん
ブランズは外観がプラウドだったら、芝浦最高グレードを名乗っても良かったかもね。
実際はプラウドの外観は芝浦最高クラスだし、ブランズと見比べたら分かるが専有部の設備もプラウドのが数段上。
設備や外観のプラウド優位はマンションマニアも認めてるしね

>>12285 匿名さん
外観は主観。地位を決めるのは坪単価。

>>12286 匿名さん
芝浦@500の壁。これはここもプラウドも同じ

>>12284 匿名さん
資産性は大して変わらんだろ。

>>12284 匿名さん
マンションマニアはプラウドのが上って言ってるけどw

>>12290 匿名さん
ブランズもプラウドもどちらも良いマンションだよ。甲乙付け難いです。

価格表が見られなくなって現在の空室状況がわからなくなってしまったけど…
いつになったら見られるんだろ？

売りに出てる物件の画像見るとやはり見た目はイマイチなんだよなー浜松町側から見ると悪くないけどこっち側ほとんど使わないだろうし。内観は素晴らしいですね。

>>12287 匿名さん
500の壁もう超えてるでしょ。
ここも直近売り出しの平均坪単価510だけど？芝浦は駅近に商店街あって駅近マンション建てれないだけで、坪単価以上に評価高い街になりつつあるぜ。頭使わないとデータ分析なんかできないよ。

GFT中古が坪500なんだから新築のここはそれより高くて当然。

PTKもブランズもどちらも素晴らしいマンションかと。

そういえば2年前は｢坪500万は高すぎる。坪420万くらいだ｣とわめいていた御仁がいましたが、息してるのかな（笑）

先着順の販売戸数が10戸になっているから、1ヶ月前くらい56、7戸あったのがほとんど売れたということ？？

価額表もう公開しないのですかねぇ。

飛ぶように売れるとはまさにこの事。。

そのわりにこの板は活気が無いですね。もう完売近くて盛り上がらないか。

どっちも選ばない選択肢はないのか？

>>12298 匿名さん
プラウドと比較してどうですか？

>>12300 通りがかりさん
ブランズタワー豊洲は、完売近くになったらXXX戸供給済と公式HPで煽っていたから、ここはまだ、それなりに残っているんじゃないの

裏で値引きしてるんじゃないの？

芝浦検討層の多くはPTKに流れてますよ

芝浦って住吉会の事務所のイメージがあるんだけど、大丈夫なんでしょうか？

>>12304 坪単価比較中さん
残念ながら逆に値上げされるみたいですよ。最後の既存の価格のものがはけていってるのでしょうね。

ブランズの修繕積立金の一時金徴収が国からNG出ましたね。
これいきなり毎月のコストにのしかかってきそうですね。

>>12308 マンション検討中さん

詳しい知り合いによると、タワマンの場合は専有面積１㎡あたり月２８０円～３００円の修繕積立が必要だそうです。なので、いずれどれくらい払わなきゃならないかは簡単に計算できます。遅かれ早かれ最終的にはそれくらい出さなきゃならないと思っておいたほうが良いでしょう。いま安い場合は、将来その分も乗っかってくるということです。

まだ180戸近く残ってる筈だが

>>12310 匿名さん
それは無いでしょ。もう物件もできてるのに。事実だとしたらやばすぎるわ。

>>12308 マンション検討中さん
あの十何年毎の修繕金のやつですか？ソースが気になります。

>>12311 まーさん
別に住友不動産とかだったらありますし、ヤバすぎることはないでしょ

港南4で10年近く売れ残ってた伝説の不人気マンションと比べたら、ここはよく売れてるのではないか。

ブランズは売り方下手なんだよな。最近だとブランドイメージもブリリアに劣るし。

>>12308 マンション検討中さん
確かに、一時金の徴収はババ抜きみたいな物で、アンフェアですよね。

>>12316 マンション検討中さん

マンクラでは均等一択みたいな感じになっているけど、段階や一時金も必要になったときに徴収するという意味で合理性があるような気もするけど。健全ではないという主張はよくわかるが。

均等だと修繕費が必要ない時期に無駄にプールされるだけだよ。その間運用もできないし、返って総額の修繕費は高く付くリスクもある。修繕費は段階式の方が合理的ですよ。

一度均等にしちゃうと築年数が経って修繕費が掛かるようになって積み立てがショートした時に再度値上げする合意形成が困難だと思う。つまり修繕不良マンションになるリスクが段階式より高い。

>>12308 マンション検討中さん

新しく始まるマンション管理適正評価制度のことでしょ？国からNGというわけではなく減点されるということね。段階増額方式も減点っぽいけど。

一時金を販売時に採用しているのは東急不と、どこがあるのかな？東急がこれを受けて今後の新築でどう動くかは興味ありますね。

管理組合界隈では盛り上がっているようですが、ここの管理組合でも取り組みが議論されるんじゃないですかね。

https://www.s-mankan.com/information/6487/

>>12318 匿名さん
均等積立方式にして貯め過ぎると、理事会がしっかりしていないと管理会社にいいように使われるというのはあるかもしれないですね。

一時金と段階式は合理的でなく、不合理の極み。
これで得するのは維持費を安く見せてうまく販売できたデベか、
少ない維持費で売りさばけた転売屋くらい。

数万くらいの管理費さえ払えなくて、滞納する人が絶えずに発生するのに
数十～数百の一時金を400戸以上のみんなが気持ちよく払ってくれると思うか？
払えない人と払わない御仁がうじゃうじゃ出てくるぜ。

インフレで積み立てがショートした？あまりなってほしくない状況だけど
段階式で、一気に平米150円上げるのと
均等式で、平米50円上げるので、どっちか影響少ないかは一目瞭然。
段階式で一気に上げると、払えない人ぽつぽつ出てくるよ。
段階式で上げるたびに何度悩むつもりかしら？

自分が理事会役員をすることを考えると、均等式一択。マンション理事会ごときでストレス受けたくない。

むしろ逆で、均等の方が古くなって修繕費が高くなる頃に足りなくなって揉めるリスク高いよ。最初から段階式の方が安心度高いです。

>>12322 マンション検討中さん
理屈はよくわかるのですが、ここの一時金にしても段階増額積立方式にしても計画されたものであり、合意も取れており、滞納の場合は法的措置が粛々と取られるわけで、何十年前に販売されたマンションならいざしらず、メジャー7のような高額マンションではそのような事態は発生しないのでは？

一度均等にしちゃうと修繕会計がザルになって、古くなって修繕費嵩んでくる頃に苦しくなりそう。

>>12324 匿名さん

大規模タワマンではいろんな人がいるので、必ずと言っていいほど滞納や未納は発生します。問題はその割合ですが、大抵は全住戸の0.5％に満たない件数で、おっしゃる通り運営に支障をきたすほどにはならないでしょう。

ただし、一括で数十万から百万とかになってくると用意できない人の割合は増えるかもしれませんね。こればかりはふたを開けてみないとわかりませんが。

>>10723 マンション検討中さん
ピンクのタイルなんとかなんないですかね、、
なぜピンクに、、

>>12328 マンション検討中さん
よく言われるのがアイランドとベイワードの中間色になったのではないか説です。公式見解は知りません。

ブランズのタイル貼りは高級感あって良いと思いますよ。維持費も塗り替えが必要な吹き付けより安くなりますし。

確かに、修繕金積みすぎると理事会がしっかりしてないと一回目の修繕工事でコスト意識が緩むかもな。
業者側からしたら均等とか関係なく金持ってるところからは取ろうとするだろう

そのマンションの所得水準によっても全然変わってくるからねぇ。
所得が低く老後の蓄えもほとんどない大規模団地はそりゃ均等の方がいいだろう。

だいたい、段階値上げで払えない人が増える理論なら、均等に移行するタイミングでも払えない人が出てくるはず

リセールを考えたら、均等が一番良いに決まってる。ただ、世の中そこまで周知されていないから、ババ抜き状態になってるわけで。

長期で住むなら段階方式の方がいいですよ。均等方式は積立金がショートした時に即修繕不良マンションになってしまう。
特にタワマンは築20年過ぎると必要な修繕費がどんどん高くなっていくので、積立金がいずれ枯渇する均等方式だと破綻するリスク高いですよ。

>>12334 匿名さん

積立金が枯渇する均等方式？それは関係ないでしょ。均等方式でしっかりと積み立てられて手元にたくさんプールされていても使わずに、将来の大規模修繕にかかる費用を早い段階で見積もって、それに向けて収入と支出をしっかりとコントロールすればよいだけ。どこの管理組合でもやってます。むしろ大規模修繕に必要な費用を直前に一気に数十万～百万徴収する方式は不健全だから国交省から指導が出ているわけでね。

>>12334 匿名さん

知り合いの住んでいるマンションで、いま大規模修繕をやっていますが大規模修繕時までに均等方式で積み立てられた積立金の残額（大規模修繕前にもこまごまとした修繕は発生しているため全額は残っていない）が45億円で大規模修繕にかかる費用は27億円だったそうです。もともと、均等で積み立てられているので1回目の大規模修繕で枯渇する計画にはなっておらず、ほぼ当初計画通りだそうです。大規模修繕に必要な費用を一気に徴収する方式より安全と思われます。

>>12336 匿名さん
そらそうよ。
均等反対してる人は、10年で売り抜けたい層でしかない。
特にアッパーミドル層は、数字に強い住人も多いから管理会社も下手な事はできないね

>>12336 匿名さん
結構かかるものですね。情報ありがとうございます。

やっぱりこれは人によって良い悪いは分かれますよね。永住するつもりの人には均等一択でしょうが、それ以外の人はそうでもないんじゃないでしょうか？もちろんデベは段階一択でしょうが。

受益者負担としてはどの方式がいいのでしょうね？

>>12337 匿名さん

この規模のマンションになると、住民（管理組合員）の中には公認会計士も弁護士も宅地建物取引資格保持者も必ずいますから、素人相手に適当に誤魔化そうと言っても無理ですからね。

>>12338 匿名さん

健全に運営するなら均等ですよ。段階積み立てなんてのは維持費を安く見せかけたいデベロッパーと早く売り抜けたい転売屋が喜ぶだけの仕組み。長期に住む場合に今も将来も月々の修繕積立金が変わらないっていうのはマネープランも立てやすいけど、今は安いけどそのぶん20XX年に80万払わなきゃいけない、加えて20XX年からは月々の修繕積立金が3倍になってその後はずっとその金額、、、なんて考えたら嫌でしょ？

>>12340 匿名さん
いや均等でも段階でも必要になる修繕費の総額は変わらないし、古くなるほど年あたり修繕費が増えるのも変わらない。

だから均等式のタワマンは段階式と比べて将来修繕費の積み立て不足になる可能性が高いのですよ。必要な時に必要な分だけ徴収する段階式の方がリスクも低いし合理的なのです。

ここ修繕費一括徴収をもし販売中に見直しなんてことになったら、プラウドと管理修繕費並ぶか、越えるんじゃないか？

>>12342 匿名さん

出たプラウド営業笑。

あの管理費とは並びません。修繕積立金同士でどっこいどっこい。初期の積立基金を計算に入れるのを忘れずに。

>>12341 匿名さん

均等でも計画通りいかなくて増えるってことは、段階積み立てでも計画通りいくとは限らず、初期の不足分を含めて後払いで将来大幅に増える計画の修繕積立金が、実はそれでも足りなくてもっと増えるってことで、そっちのほうが最悪ですね。

均等の方が将来積立不足になる可能性が高いから、修繕項目を削らざるを得なくなるリスク高いよ。段階式の方が良好な管理を保てる。

>>12343 匿名さん
そう言うあんたはブランズ営業なんじゃないの？
俺はただ疑問言っただけだけど、頭の構造どうなってんだよ失礼な奴だな。
ここの一括徴収額結構あるし修繕費の総額で言ったらプラウドより多いから、もし仮に見直した時には5年後10年後の段階だけ爆増って訳にはいかんでしょ。
平米50-70円くらい、下手したら100円近く上がるんじゃないか？
販売中だから変わらない可能性の方が高いが

>>12346 匿名さん
修繕積立金の総額がプラウドよりブランズのほうが多いということですが、何年目時点のことをおっしゃっていますか？

>>12345 匿名さん

均等のほうが積み立て不足になるって意味がわからない
ではどうして国交省は均等を推奨しているのかね？

>>12348 匿名さん
タワーマンションとか築年数が経つと修繕費が嵩むから均等式だと足りなくなるよ。段階式の方が良いです。

>>12349 マンション掲示板さん

その「将来必要になる修繕費」を最初から見積もって予算建てして、その総額を段階を追って値上げする方式で集めるか、均等に集めるかってだけの話で、集める総額は変わらないので不足云々と徴収方式には何ら関係ない。

将来必要になる額は同じで、それを直前になって一括一時金で集めるか、前もって毎月均等に計画的に集めるかって話であって、先送りせず最初から均等に集めたほうが健全である。

>>12350 匿名さん
タワマンは築年数が経つほど修繕費が増えていくから、均等式だといずれ足らなくなって値上げが修繕不良かの二択になる。前者ならまだしも後者になるリスクがあるのが均等式。段階式なら修繕不良マンションになるリスクはまずないからね。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」。

このガイドラインでは、実際に作成された長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まる幅によって修繕積立金の「目安」を示しています。これによれば、20階建て以上は専有面積１平方メートルあたり月338円を目安としています。

ただし、注意すべきがこの積立（徴収）方式。通常のマンションは新築当初は修繕積立金を低く設定し、一定期間経過後から徐々にアップさせる「段階増額方式」を採用していますが、ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間全体における修繕積立金の平均額から月々の徴収金額を示しています。

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすいのです。

築年数が20年近いタワマンで均等式とかだとちょっと怖いのですよね。近い将来に修繕会計が足りなくなるか値上げかのどちらかになる。もし値上げできなかったら、普通の人は引っ越しせざるをえなくなる。

デベロッパーが設定した方式が段階値上げであっても、管理組合決議で均等方式に切り替えるマンションが増えている。早い段階から計画的に集めてプールされた資金を長期国債などで運用して、より余裕を持った資金計画を立てられるメリットもある。国土交通省は均等方式を推奨している。
　
　

>>12354 匿名さん
つまり築40年経過後に値上げできなかったら修繕不良マンションだよ。定借50年より短いじゃん。

>>12353 匿名さん

それは管理組合の管理レベルと未来に必要になる修繕見積もり額の正確性の話であって、徴収方式とは何ら関係ない。

段階方式でも、当初の見積もりが甘くて、もともとの見込み額では足りなくなれば、たとえば10年目からは当初の5倍としていた修繕費を8倍に変更するなど、余計にひどいことになる。

例えば15年目の大規模修繕に20億かかると計算されていたとして、段階方式ではそれまでに集めていたお金だけでは20億は無くて大規模修繕ができないから、一時金を集めたり5年目、10年目に段階値上げするわけであって、それが実は20億でも足りなくて25億かかります、なんてことになったら、そもそも足りない段階式ではとんでもない値上げと一時金の徴収をしなきゃいけなくなるから余計に怖い。均等方式のほうがギャップが少なくて吉。

>>12357 匿名さん
均等式は築年数が経てば確実に足りなくなるんだからそっちの方が怖いでしょ。段階式なら足りなくなることはない。新築ならまだしも、中古の均等式はリスクでしかないよ。

>>12358 匿名さん

均等式でも段階式でも積み立てる金額は最終的に同じ。途中段階での積立額は
常に均等方式＞段階方式なので、どの段階においても当初予算以上に必要に
なった場合、段階積み立ての方が足りなくなる額が大きいって分からない？

＞均等式は築年数が経てば確実に足りなくなる

なんで確実に足りなくなるんだ？途中段階では手元にたくさんあるから、
あるだけ使っちゃえってなって足りなくなるみたいな幼稚園児みたいな
お金の使い方すると思ってるのですかねえ？

>>12359 匿名さん
そもそも必要な修繕費が段階式のカーブを描くのだよね。だから均等式だと築40年で修繕積立金がショートして修繕不良マンションになるリスクが高い。

デベロッパーのお仕着せの計画を見直して、将来かかる修繕費を早い段階で見積もって組合決議で均等方式に移行したマンションは極めて管理がしっかりしていて組合員も良識のある人が多い良いマンションですね。

>>12361 匿名さん

その段階式のカーブを描く修繕費に沿って集めていたら、途中で修繕費が想定より値上がりして足りなくなった場合、均等方式なら初期から積み立てているので余裕がありますが、段階式ではその段階で即追加が必要ですね。論理的に破綻してますよ。

途中で売るなら均等式でもいいけど、永住するつもりなら段階式の方が良いですよ。

>>12361 匿名さん

築４０年でショート？全く何言ってるのかわかりません。

>>12364 匿名さん

真逆、途中で売っぱらうつもりなら段階式のほうが最初の方の負担は少ないので払う
修繕費少ないし、修繕費が安いマンションと見せかけることができるので良い。
長く住むことを前提とする永住なら最初から均等式で集めるべき。

均等式は修繕費が嵩んでくる頃に足りなくなるからその時に値上げするかどうかで揉めるんですよ。
特にタワマンは修繕費高いからリスクも大きい。最初から段階式ならその心配はないのですよ。

>>12367 匿名さん

だからそれは見積もりが甘い場合であって、段階式のほうが均等式よりその時点での積立額は少ないので、足りなくなる額も大きくて余計に揉めます。

>>12367 匿名さん

最初から段階式でも15年目以降は月45000円と思っていたのが、月60000円となったら揉めるだろ。あんたバカですか？足りなくなるのは別問題であって、デベロッパーの計画通りで問題ないと鵜呑みにして修繕費の調査をしっかりと途中でやってない場合のお話です。それは集める方式に関係ありません。

>>12367 匿名さん

この図を見ても理解できないならこれ以上話しても無駄ですね

議論が噛み合っていなすぎる...笑。段階の方はかなりポジショントーク入っていますね。

均等推しの方、これは国も、の意見はわかるのですが、健全性と回収の問題は置いておくと、つまり15年目や30年目で一気にどーんと来る大規模修繕にかかる費用を誰が負担すべきなのかという問題がありますよね。(※健全さでは均等一択です)

受益者負担の原則で考えるとどうなんでしょう？例えば新築マンションを買った人たちは30年間機能するエレベーターの費用を負担しているわけですよね？であれば30年後に入れ替えるエレベーターの費用はその後30年間住む人が負担すべきですよね？同一人物であれば何の問題もありませんが、築10年で引っ越す人には不利ですよね？なので段階や一時金にもある程度の合理性はあると思うのですが。。

市場の原理で積立方式まで加味して売買価格が決まるのでしょうから、有利不利は結局関係なくなるので、最初から選ぶとすれば健全さが担保できる均等方式ということでしょうか...

いずれにしても住民間の利害対立が激しすぎるので途中での変更は相当大変でしょうね。これからも勉強させていただきます。

特にタワマンの場合、築30年経過後も修繕費が高止まりするでしょ。一度、均等式にしてしまうと修繕費が高騰してきた頃に、修繕費が足りなくなるのですよ。

>>12372 匿名さん

均等でも段階でも、将来かかる修繕費を予想してそれが払えるように計画して月々の金額を設定しているわけであって、もともとの想定より修繕費が高くなるのであれば、どっちの方式でも足りなくなるのは同じこと。その場合に一気に追加徴収する額は段階式のほうが高くなる。

例えば、中古車は当然古くなると車検も短くなり故障も増えるが、4年で乗り換える新車オーナーがその分も払えなんて話は聞いたことがない

あくまで均等は未納リスクへの対応策であって、受益者負担なら築古でも住み続けたい人の負担が多くなるのはおかしくない。

均等式だと築20年を過ぎた頃から赤字になって取り崩しに入るから、いずれゼロになって、その後は欠損するから怖いですよ。

段階式はそういうことがないように設定されてる。

わざわざリスクが高い均等式のタワマンに住まくても良いかと。ブランズみたいな段階式が良いですよ。

あんま分かってないけど、当社見積もりから費用が上振れたときに、均等だと値上げすると住民同士揉めるリスクがある
ただし段階式と比べてそれまでに多めに積み立てられる可能性が高いのでその点では値上げ幅が抑えられるメリットもある

受益者負担の観点では長く住む人にとっては均等の方が、短期売り抜け組から多めに徴収できるから得、売り抜け組は真逆。

って理解であってます？

当初見積もりを少し余裕を見て高めに設定すること、積立があるからといって組合が管理会社に騙されて無駄な出費をさせられないようにしっかり制することができる、
この二点が守れるなら長期組としては均等がいい気がする

>>12377 匿名さん

あなたが10年後にここを引っ越すとしたらどう思いますか？

均等式は修繕費の増える築20年以降が怖いよ。赤字が続いて修繕不良マンションに年々近づいていく。赤字にならない段階式の方が安心度が高いです。

>>12377 匿名さん

その理解であってます。修繕費は最終的には１平方メートルあたり300－323円を毎月積み立てなければならないとされています。70㎡換算で最初から均等に積み立てれば月21000円から22610円。

そう見ると、段階式の最初の数年間の金額見れば、最初のほうは修繕費をほとんど払わないに等しい。その期間だけ住んで売っちゃう人は維持費が安く済みますね。つまり、さっさと売っちゃう人にとってはめっちゃお得です。

でも、長期に住む前提であれば将来かかる費用は将来に先送りするのではなく、最初から積み立てておくべきであり、最初のころに払わずに将来の負担を重くする仕組み自体が不健全だとして、国土交通省のガイドラインでは均等方式を推奨しているわけです。

>>12379 匿名さん

修繕費の増える築20年以降に、大規模修繕を含めて毎年何億円かかるのかを計算して試算し、その先まで必要な金額を算出して積み立てるわけですから、あなたの主張はナンセンス。

>>12381 匿名さん
試算の終了年が築40年なら、築40年以降、修繕費が赤字になって詰むのが均等式ですよ。

40年ずっと均等で、そこから次の修繕に備えて急激値上げしたらそれこそついていける人いないんじゃない？
均等推奨ってお金集める口実にしか見えないわな。

40年先まで考えるのか？そのころは建て替えの話も出てくるだろうに。

築40年のタワマンとか必要は修繕費は相当上がってる。均等式はそのタイミングで大幅値上げしないといけないからリスクが大きい。均等式は避けた方が良いですよ。

>>12384 匿名さん
定借みたいに築40年で住み替え前提なら均等式でも良いとは思いますが、永住するつもりなら均等式のマンションは避けた方が良いです。

>>12386 匿名さん

あなた真逆のこと言ってますよ。長く住むつもりなら均等式が良い、
サッサと売るなら段階式が良い。

>>12385 匿名さん

築40年のタワマンとか必要な修繕費は相当上がってるのは段階式も同じなので、当初の見積もり額を上回ったら段階式も均等式以上に大幅値上げが必要でしょう

>>12387 匿名さん
いや、均等式は築年数が経つほど修繕費不足になるリスクが高いので、永住するなら段階式の方が良いですよ。

参考にこちらをどうぞ

https://www.s-mankan.com/information/564/

将来にわたって安定的な修繕積立金の積立てを確保する観点からは、「均等積立方式」が望ましく、「均等積立方式」では長く同額を徴収するため、30年以上の計画期間となる長期修繕計画の修繕積立金累計額について予想がつきやすい。

>>12389 匿名さん

あなたは真逆のことを言っています。
　

こちらもどうぞ
　

こちらもどうぞ。
　

>>12394 匿名さん
自由に選べられるような仕組みつくればいいじゃない？
強要はよくないね
均等がいいひとは均等で払う、段階がいいのは段階で、欲しければ最初で一括払いでもどうぞ。結局必要な時に必要なお金があつまればいいじゃない？

この議論、たとえ結論が出たところで結局人それぞれで、規約を変えられる見込みも低いですよね？
今からそんなに熱くならなくても良くない？

均等は、本当に「生涯必要な総額」から割り算できてるのかがポイントなんじゃない。
インフレや工事費高騰の際に、「あのとき段階値上げしないって聞いたから均等に賛成したのに」と言う住民をどう説得するか。

>>12380 匿名さん
長期に住む前提ならどちらでも同じ。実際は段階式だが、均等式と仮定した場合の差額を貯金すればいい。また、可能なら資産運用して増やす方が更にいい。
短期売り抜けなら段階式がいい。
中古購入者は、ちゃんと修繕計画を確認すべき。
不足はどの方式でも有り得ることであり、修繕費の値上げにしろ一時徴収にせよ、いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要。

修繕費の総額は30年でいくら払うことになるのかを計算して月割りでもし均等に集めたら、最初から月いくらになるのかは確認しといたほうがいい感じ。毎月1万円もしない修繕費で喜んでたらダメだね。

いざというときに払えないとゴネる住人が少ないことが最も重要

これが理由で推されてる訳であって、段階だと短期売却者が得してるだの不公平だのは筋違い

均等式は築年数が経過して、一度赤字に転落すると後は値上げしない限り永遠に赤字。それより段階式の方が健全に運営できる。むしろ先に不要なお金まで徴収する均等式だと初期の修繕費が高く付く可能性すらある。段階式の方が良いよ。

素人さんが、不正確な理解によるピントのずれた議論をしてますね。均等方式って、ずっと定額を意味してる訳じゃないですよ。ある時点の長期修繕計画の費用を均等割してるだけ。当然、定期的な長期修繕計画の見直し時点で、金額も見直されるのは、どの徴収方式でも同じ。
徴収方式が違うだけで、同じ修繕計画なら、修繕費も同じなんだから、支払う総額もどう払おうが同じ。
積立金が多い均等方式の方が、積立金見直し時に増額幅が小さいことは、猿でもわかる自明なこと。
素人さんは、管理業務主任者やマンション管理士の資格とった方がいいですよ。

>>12402 匿名さん

均等式の場合は早めに積み立てた額を運用に回して、より資金に余裕を持たせている組合も多いですね。