パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

＞＞1593
まともな地下鉄てなにかな？

＞＞1594
＞＞ウソは嫌いなので、はっきり言います

嘘つきは貴方ですよ。

＞＞都等から補助金入っているので、 価格は相当に抑えられる可能性がかなり高く

価格が抑えられる理由になってません。

＞＞ワクワクするような楽しくて便利な商業施設・商業エリアなどない、

東京ドーム周辺は平日でも賑わってますが。

＞＞周りに坂が多く(谷底)、発展に面の広がりが期待できない、春日・小石川です

これも理由になってませんが。

＞＞しかも再開発に非協力的で、再開発エリアに居座っている建物が多く、かつ散らばっているので、極めて効率の悪い残念な開発となってしまっています

貴方個人のこ意見ですよね。

＞＞個人的にはこのエリアは好きですが、はっきりいって全国的には人気が無く、価値が低く見られます

ソースを示して頂きたい。

＞＞これも高い価格を設定できない理由です

もはや支離滅裂です。

＞＞価格が1億超えると、買える人はガクッと減ります

そりよそうだ。

＞＞現在の融資状況だと、 1.5～2億円ならば、年収3千万以上、金融資産億単位は必要になろうかと思います

そんな事はありませんが。

＞＞そんな人は、まず港区周辺等に行きますし、

港区は坪1000万円もざらですが。

＞＞どうしても文京区というなら、西片や大和郷あたりに豪華戸建を買います

マンションと戸建ては競合しません。

＞＞なお、販売会社は、期日までに売り切らなければなりませんから、 売れない価格を付けることはありえません

期日とはいつですか？

＞＞もう少し高い価格を設定できない理由はありますが、、 そんなこんなで、 人気のタワマンと言えど、文京区の物件を欲しがる、世帯年収人1.2千～2千万ちょっとくらいの人が買えるくらいの価格はいくらか、と考えます
…どう考えても、おそらく平均の意味だと思いますが、
平均坪500だ、600だと言っている人は、頭湧いていると断言します

頭湧いてるのは貴方ですよ。フフフ

山手線内側の駅直結タワマン、パークコート ですよ...

安いわけがない。

タワマンでも1,000戸数越えるとデベも慎重になるが、この程度の戸数は高値でも十分捌ける。

坪600は下限と予想します。

東京ドームが賑わってるってどこの田舎ですか

港区の好立地のタワマンとの比較で考えると、本物件のプレミアム住戸が坪600超えたとしても割安と言えるでしょう。３年前では考えられないような価格だけど。

＞＞1604
あなたが住んでる田舎から出てきて見て確認しなはれ。

>>1594 参考になる押してる人多いね。

貧富の格差がない我が国
ここは買ったとしても、自分では住みません。
地震とか火災はどうでもよくて、水害が気になります。
あと、自分は基本スーパーカーなので、駅力は関係ございません。
富坂下交差点のマンホールからの下水臭は、破壊力抜群ですね。

まあ確かに、文京区が高くなるとますます山手線の内側に住めなくなりますからね、安くなってほしいという気持ちはわかります。でもね、ここが買える人がそんなに少ないならば、そういう国であることの方が問題ではないですかね。あるいは繁栄の果実にそっぽを向いている人の側のせいかもしれませんが。

>>1607 匿名さん

>>1594って、武蔵小山さんの思考と同じなんだよね。で、セルフで参考になるを押す。笑

>>1608
ますます買いたくなりますね、文京区の地理的な位置や地下鉄駅が多いことや区の周縁部ではJR駅至近な地域が多いことを考えるとこれは過小評価されているという感じがしますねえ、このグラフに元気をもらいました。上がり切った所なんて何の魅力もありませんから。

文京区アンチがいるのか
神宮のパークコートはもっと高いよ
ターゲットが違う

日本に貧富の格差がないなんて...所得再分配前のジニ係数を見れば社会騒乱が起きる寸前なのにね。再分配されたところで結局還流する先は富裕層、日本はそういう国です。

ベンツに乗ってちょっと隣県に行くと汚いツバを運転席の窓に吐く人とか、ダイヤの指輪でボンネットに傷をつける人とかいるんでいつも笑ってますよ、チャリがわりの安いベンツごときでこんな反応するのってどんな貧民なんでしょうね。

>>1607
文京区に住みたい人は確かにそうかもしれないですね。個人的に東京ドームやウインズ、職安あたりの雰囲気はあまり好きではありません。茗荷谷あたりから考えると、区役所から先は賑わっているが、ファミリー世帯は余り行きたくない地域で新宿区にしてほしいです。大和郷は雰囲気は違いすぎます。
>>1608
同様の方でしょうか？
区役所周辺は自家用車か自転車でしか行かないです。地下鉄はそんなに臭いのか、車高が低いと臭いがするのでしょうか

>>1611
ある意味過小評価されていますね。文京区に住みたいファミリー世帯が一番気にするのが学区です。多くの文教施設があるので住みたくて流入してくるはずです。学生も属性は同じです。春日から先のエリアはなくても困りませんからね。
連投失礼しました。

文京区が教育がいいというのは、もう昔のイメージの名残です。 学区の良さ、と言われると正直疑問符がつきますね。

そもそも最近では都心部に住むご家庭は、どこも教育熱心です。
特に公立学区になると、地域年収が如実に反映されてきます。
文京区自体は悪くないですが、今のご時世 中の上といったところでしょう。

スーパーカーは車高が低いからどこを走っても臭いのか？ウケるwww

で、破壊力抜群の下水臭でスーパーカーが破壊されるwww

>>1610 匿名さん
うーん…これはブーメランですね

浜離宮に流れが似てきたな

こんなところでうじゃうじゃ誹謗中傷を書いている人々の醜態を尻目に、粛々と良い物件は高値で売れて行くのです

坪600でも安く見えてきたは、ここ。

分かる坪400でも高くみえるわ

いくらなんでもこの立地で600 700はバブルじゃない？
富裕層が住むところじゃないと思いますが、どうでしょ。

小石川の住宅街に、何処かの取締役かなんかと思う方が2人いるな。
毎朝6時ぐらいにクラウンのハイブリッドがお迎えに来ているよ。

>>1617
文京区が子育てに適しているのは、悪いものを子供に見せずに済むからですよ。
交通ルールや社会の規範を守る大人が多く住んでいるからです。お医者さんや弁護士、大学教員など知的技能を活かした仕事に就く方が多いからでしょうね。

その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。

千川通り沿いの物件は黒塗りのお迎えが最近増えましたね。10〜15年前ぐらいにこの辺のマンションを買った方が取締役へぼちぼち昇進しているんでしょうかね。社外取締役をやっている弁護士さんもこの辺にはゴロゴロしてますので、取締役会の開催日には黒塗りがお迎えに来ますよ。

＞その辺がどことは言いませんが、よく言えばグリーディーでエネルギッシュで、悪く言えばアフリカのジャングルのような弱肉強食の非情のルールが支配する他の区と違うところです。


同年収帯である台東区や新宿区と比べられているのだと思いますが、確かにそのクラスでは文京区の人達はきちんとされていますね。

千川通り沿いのマンションは車寄せがないので、道に黒塗りがとまるので交通の迷惑になっています。どうやら地下に車寄せができるようなので、迎車をストレスなく待たせられるここに買い換える人も多いでしょうね。

>1627

違うと思いますよ

でいくらなの

>>1632 匿名さん
坪平均800ぐらいですよ

>>1633 名無しさん
それを考えたら坪600は安くみえますね！

希少性を考えたら坪650が一番折り合いつくでしょう

今までの声を纏めると
下層で650、上層で800くらいが平均値くらいですね
これはもう決まりでしょう！

ここまでの話を纏めます。
低層階お見合い部屋は坪400からあり、高層階非プレミアム住戸が坪600です。
プレミアム住戸は坪650となります。

パンダ450
中層550
高層650
プレミアムは時価

>>1637
低層お見合いと非プレミアムは浜離宮並みだけど、プレミアムは安いですね。ただ最上階でもないし、共用部の真下だからうるさいかもしれない。ここは、お買い得なお部屋を購入して、共用部を上手く利用させてもらうのが良いのかもしれませんね。

少なくとも、ここに書いてる人達は価格を決める権限はなにひとつ無いという事。

春日最高論者は、なぜか高値予想を毛嫌いする。
最高立地なら、高値は当たり前。

この立地は最高というなら、坪600は下限。
3LDKは坪700〜です。
この立地はくそというなら、坪500はあり得る。

一足先に完成したガーデン イーストは、1R31.9平米が5280万円で売りに出てますね。

失礼、ガーデン ウエストの間違いでした。

平米170ってとこか、、、すごいね。

こりゃ、こっちは坪600じゃパンダ部屋も買えないな。

>>1642 匿名さん
13階の最上階、日当たり良好の中古物件ですね。
大切なのはこの値段で売れるのかどうかです。

完成してすぐに売りに出しているので，売主は，地権者さんなんでしょうね。

貸すとしても表面利回り3.6%ほど？

この立地なら募集すればすぐ埋まるでしょうが...

>>1642
高値を煽りたい理由があったんだね。後から上級グレードの大量供給があるから、慌てる必要はないね。不動産の先行指標である株価も暴落直前だしね。

結局このマンションの売りはなんなのか？
港区、千代田区並みの坪単価になるくらい素晴らしいってこと？

>>1649 マンション検討中さん
地下鉄は山手線より便利らしいので、山手線駅近タワーマンションより高くなるという理論のようです
つまりブリリア目黒やPC浜離宮を超えるとなると、実勢価格で坪700以下にはならないでしょう

>>1649
え？分かんないの？こんなに分かりやすいのに？
それじゃあ聞いても分かんないよ・・・

価格予想しても意味ないと一律で切り捨てる人、確かに予想自体は意味ないけど、ムキになるのは気にしているんでしょうね。1637とか1638あたりは、これまでの経緯と市場の分析力があるのか、関係者なのか、近い価格だと思いますよ。なぜなら、近い価格を中の人から聞きましたので。そもそも、どういう風に価格を決めているのか知らないと思いますが、価格決定はかなり上位レイヤーの意思決定で行うので、相当事前に集めた情報と、自社の収益ロジックとを照らし合わせて合意形成して決めています(一部例外あり)。もちろん、直前の市況やアンケートに合わせて微調整もしますが、プロジェクトとしては大枠FIXしていることも多いので、平均価格はあまり変わりませんね。

>>1652さん
素人からみても概ねそのレンジになると思いますよ。
目黒とか浜離宮とか見るだけでも想像がつきそうなものですが、
非現実的な話をする人がいるものだなあと思います。

価格に噛み付く人は、港区や千代田区に匹敵する価格帯のマンションが、文京区に出現するのが気に食わないんでしょう。

ここは文京区でぶっちぎりのマンション（谷底で臭いが…）な訳で、港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

ＯＫ？

難解な理論で解読には時間を要しそうですが、総合的にまとめると、
最多価格帯は坪650、パンダ590、高層750てとこでしょう

＞港区のマス層より金持ってる文京区ラブなアッパー層が欲しがるため、港区や千代田区のマス的マンションよりは高くなるわけ。

マス的マンションというのはここより低グレードのタワーマンションという意味ですよね。
港千代田にありましたっけ、そんなマンション。

なんかもう、破綻しているというか、崩壊しているな。
まあ、価格が違うだけあって、港区や千代田区はやっぱり環境がよいよ。
ここはいくら交通の便がよいと言っても、歩いて六本木とか銀座とか行けないだろうし、ろくな公園とかもないしな。

比較すること自体がおかしいと思います

では、これまでの話を纏めます。
文京ガーデンザウェストの1R31.9平米を5280万円で売りに出した地権者さんや賃貸に出してる地権者さん達が、自身の所有する住戸の資産価値を上げるため、春日PCタワマンの坪単価を何としてでも高く設定したいということでした。
「参考になる」のセルフクリックを日夜繰り返しながらの資産価値吊り上げ工作、誠にご苦労様です。
ところが、現実は理想通りとはならないわけで、実際には坪単価400〜650の範囲内でおさまり、最多販売価格帯は坪単価500前後になるとのことでした。

パークコートというブランドの価値とか複数駅に駅近地下直結かつ複数駅複数路線利用とか山手線の内側ほぼど真ん中の大規模再開発、ここが安く出たら正気を疑う世界だよ

>>1660 匿名さん

そうだね。高過ぎと言われても竣工までには完売するだろうね。

駅前とはいえ、こんな場所が坪500とかになるなんて凄いことだよ。
タワマンって錬金術ですね。
景観もよくなるし、素晴らしい。

上がり切った所よりは魅力があるとみるけどね。坪650なら買う人は多いだろう、瞬間蒸発狙いで短期間での売り切りを意図した値付けなら納得

坪500になって欲しいですよね。

フフフ。

ここの中層階を坪650とか言っているような品のない人たちしか見ていない時点で、高い値付けが無理なことがわかる。
坪500以上のところに住んだことがないことがバレバレだし。

↑
お前もな。

無理ですよ。
安く買いたいのは皆んな同じ。でもボランティアじゃないんです。これ程確実に多大な利益確保ができる案件をみすみすボランティアする企業なんて… もしいたら、笑っちゃいます。
ここは過去に例がないくらい強気値付けにするとのこと。
仮に坪600みたいな安値で売り出したら、転売屋の餌食でしょうね。

確かに、ここの価値をわかっていない人が多いですね。坪600超は確定でしょう。駅直結で複数路線使えるのでパークコート浜離宮よりは上。加えて、市況がパークコート浜離宮販売時から更に上向いているんだから。それ以下なら目を瞑って買って良いでしょ。

つまり目黒や浜離宮が坪700なのでここは坪750ってとこですね。

まともな路線、丸ノ内線だけでは…。
しかも実は後楽園…。

>>1669 匿名さん

平均ならそういうことでしょうね。駅直結の希少性は別格。好きな間取りを選べるだけでラッキー。

後楽園駅直結のタワマンが後から建ってしまうと
ここの希少性なんてなくなっちゃうね

>>1672 マンション検討中さん

その場合はここより高い値付けがされるだけで、ここが値下がりするということではないと思うが。

港区のPCよりも上とは、文京区民の夢（妄想）は果てしない…
みんなの夢を背負った小石川（笑）再開発、きっと成功することでしょう！

>>1674 匿名さん

港区の駅直結>文京区の駅直結>3A以外除く港区の駅徒歩5分超

ということ。

文京区民の夢ではなく、地権者の夢でしょう。
完成直後に等価交換の家を高く売ってぼろ儲けを狙っているのです。

>>1659
まとめるとそうなると思いますね。多分関係者や北街区の地権者は、ここでいう低めの価格を言っているのでしょうね。転売は完売し市場供給が減って、値上がりした後にゆっくりやれば良いから、高値を煽る必要がないですよね。
>>1645
一方は後から大量供給での適正価格が公になると、共用部メリットもないく、低地軟弱地盤の耐震だけマンションで、再開発物件の飛び地じゃ今しかさばけないですからね。高値を煽る必要があるんのでしょうね。13階で最上階といっても周りのビルと同じ高さでメリットないですよ。

>>1675 匿名さん
その不等号が正しいとすると、ここは平均坪700超えは確実ですかね。

>>1670 匿名さん
まぁ実際はそうなんですけどね。
大事なのは、駅直結という ふれこみ なのです。
何線だろうが不便だろうが関係なし。
非直結なら天下の山手線より上です。

野放図に上がるということは流石に言いたくないです。港区の天井に限りなくこれから肉薄していくということです。高いのはいいんですが、買える人は限られる。とするとそれなりの富裕層が買えてしかも上がりしろがあるとしたらここ文京区なんですよ、わかりますか？

>>1678
>>1679
必死過ぎ

ここは穴場でした、長いことそれを知るマニアだけが安く買ってほくそ笑んできたサンクチュアリでした。しかし、パークコートが建つことで多くの人が知ってしまったのです。

>>1672
後楽園は全国的には死語。
文京区もネームバリューなし。

>>1682
笑える

2007年、本郷真砂にパークコートが建ちました、そしていま、小石川にパークコートが建つ、なぜ茗荷谷にできないんだ、なぜ西片にできないんだ、なぜ白山ではないのか、怒りの矛先はこのスレに向かうのです、どんどんやってください。粛々と完売するでしょう。

自分は、機械遺産的スーパーカーが水没するのが嫌だから住みません。

>>1684
おっと、図星でしたか　（笑

臭くもないし、スーパーカーも水没しませんよ。
そういう人がいるから私が買えるのです

>>1677
耐震は間違いですよ、ここは　制　振　です。
免震は長周期地震動や直下型地震動に弱いですからね｡
免震ゴムが全部破断したら傾いたりしませんかね、免震オンリー物件

なんか民度低いですね
文京区ってこんな民度低かったかしら

この物件が購入できる層にはあまり関係ない話ですかね？？

マンションバブル終焉に可能性ついて
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12409861681.html

>>1691
港区上がり過ぎだからね、多分日本がシンガポールのように税制をお金持ちむきに変えない限りは天井というものはあるんじゃないかな。でもここって安いよね。

文京を港千代田と比べるとかばかじゃないの

>>1693 匿名さん
比べられるくらい不動産価格が不当に釣り上がってるということですね
間違いなくバブルですよこれは

>>1693 匿名さん

文京区だから高いということではなく、都心複数路線の駅直結だから高い。武蔵小山駅徒歩1分のタワマンですら、神田～秋葉原界隈の千代田区物件より高いから。

＞＞1686
水陸両用スーパーカーにすれば？

＞＞1674
小石川じゃなくて春日再開発だよ。
皮肉コメントの間違い。クソダセぇ。

結構歩かされる後楽園の駅までこちらの直結駅に含めているのは、なんかモニョモニョしますね。

>>1690 マンション検討中さん

なぜ、皆、文京区民だと？？

>>1698 匿名さん

実際このマンションに住む人で丸の内線、南北線を利用する人は、雨が酷い日を除けば地上を歩くことを選ぶはず。