マンション比較中さん
[更新日時] 2021-09-10 23:52:06
クレストフォルム生田グランヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:http://www.goldcrest.co.jp/html/ikuta/
所在地:神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他(地番)
交通:小田急線「生田」駅徒歩3分
間取:2LDK+S(納戸)~3LDK
面積:67.28m2 ~ 77.33m2
売主:株式会社ゴールドクレスト
施工会社:新日本建設株式会社
管理会社:株式会社ゴールドクレストコミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2017-10-05 19:29:57
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市多摩区生田7丁目2887-1他(地番) |
交通 |
小田急小田原線 「生田」駅 徒歩3分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
125戸(他管理人室1戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上4階 地下3階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2020年09月下旬予定 入居可能時期:2020年11月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]株式会社ゴールドクレスト [販売代理]株式会社ゴールドクレスト住宅販売
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施工会社 |
新日本建設株式会社 |
管理会社 |
株式会社ゴールドクレストコミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
クレストフォルム生田グランヒルズ口コミ掲示板・評判
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801
マンション検討中さん
そもそも、なんでこのマンションは工期がこんなに長いんですか?単純に心配です。
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802
通りがかりさん
>>801 マンション検討中さん
そうですか?
ちゃんと作ってくれれば工期なんて関係ないと思います。
工期長いと何かあるんでしょうか。
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803
マンション検討中さん
よくわからないですけど、適正な工期があるものでは?
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804
匿名さん
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805
匿名さん
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806
匿名さん
>>805 匿名さん
マンションの工期はだいたい階数に比例します。
7階建てであれば13-16ヶ月程度が標準かと思われます。
工期が延びる主な要因は、地盤改良、特殊な形状の土地、建設地への特殊なアプローチ(大型車が入れないなど)、などが挙げられますね。
大規模修繕にも影響ある項目もありますから(費用が余計にかかる)、工期は購入者も気にするべきかも知れませんね。
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807
匿名さん
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808
マンション検討中さん
入居時期、2020年11月下旬予定ってw
人手不足ですかね?
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809
匿名さん
>>808 マンション検討中さん
普通なら今から建てても間に合いますね。
地盤改良が大変なのでしょうか。
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810
マンション検討中さん
既に半分の3、4階くらいまでコンクリ流してますよね。でも、後発のアネシア、プラウド中・向、プレシス向・新百、ミオカス中・向にゴボウ抜きされますよね。何でですかね?
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811
通りがかりさん
>>810 マンション検討中さん
向ヶ丘遊園にプラウドできるんですか?
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812
匿名さん
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813
匿名さん
戸数と工期は比例しないよ。
大規模でも平面に広ければ並行して作れるから大して変わんない。
ここは崖の造成の問題と、あとは工事車両が一度にたくさん入れないから工期長いんじゃないかな。
場所と土地形状がいびつなんだよ。
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814
匿名さん
周辺が住宅地ですからねー。小田急沿線は狭い道が多い。逆に静かなのは良いが
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815
匿名さん
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816
マンション検討中さん
南口の店舗が気になります。
9月1日に快活クラブというマンガ喫茶がオープンするというのはネットで見ました。
スーパーがオープンしてほしいと切に願っております。
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817
匿名さん
快活クラブって新百合の近くにもなかったでしたっけ?
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818
マンション検討中さん
申し訳ありません。
快活クラブは私の勘違いでした。
物販、スポーツジム、塾と工事のHPに掲載されておりますがその気配がないですね。
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819
匿名さん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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820
マンション検討中さん
むしろ快活クラブじゃなくてよかったのでは?
近所に漫画喫茶なんてあっても必要ないですもの。
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821
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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822
匿名さん
販売って先着順であと5戸で完売なんでしょうか。
駅まで近い物件で、人気はあるだろうなぁと思いますが、ここのデベだと高めにゆっくり販売する印象があったので
今のこの時期でここまで売れているのだとしてら
正直おどろきかも?と思います。
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823
匿名さん
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824
匿名さん
先着順として出てるのは一期の残りとかそんな部屋だと思いました。
本登録の方だと第2期2次の販売分も出てますしね。
125戸あるマンションで〇期〇次で数戸ずつ出していくのはやっぱりゆっくりペースとして見て良さそうですけどね。
ゴールドクレストという販売会社をあまりよく知らないのですが高めのマンションをよく出してるんでしょうか。
ここだと最近のマンションにしては比較的抑え目の価格帯だと思いましたが。
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825
匿名さん
ゴールドクレストってゴージャスタイプのマンションを販売している印象が強いです。
設備もきちんとグレードが高いものを使っていて。
高い分、販売ペースがわりとゆっくりとしているのも、ゴグレの特長だと思います。
ですから、ここの場合は、このブランドなのに
しかも駅まで近いのにわりと抑えている印象に思えるのかもしれません。
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826
匿名さん
ハイグレードって自称。いくつか物件見れ比較すればわかるよ。高いのは時間をかけて売るのにかかるコストを販売価格の乗せているから。高いからいい物なんて勘違いしないようにね。すみふと同じ販売戦略。
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827
匿名さん
ハイグレードと言う割には、価格はそこまで高すぎない感じしませんか?
このあたりの相場自体が現状だと細かくわかるわけでは無いけれど、県内のマンションのお値段を見ていくと
現実的に購入ができる範囲なのは良心的な方ではないでしょうか。
ゴージャス系のマンションの設備って、なんとなくシンプルなのが好きな人だとあまり好みと合わないのかなぁとは思います。
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828
匿名さん
家の中自体は、見ている限りではゴテゴテしていないですし、
共用部とか外観とか、気にならなければ、ゴージャスが売りのデザインも別にいいんじゃないか、とは思います。
こういうデザインが好きな人だと
家の中も同じようなテイストでオプションを入れたりはするのでしょうけれど…
好みに合わせて専有部はやっていけるので、それはそれでいいのかなと感じます。
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829
匿名さん
価格は、駅まで3分ということで、そこまでやすいというわけでもないような、、、やはり値段がここのあたりの割にはしてしまう分
ゴージャスさでカバーしているのではないかと感じるところはあります。
都内と比べたらずっと安いのでしょうけれど…
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830
たー
この物件の管理費、修繕管理費、駐車場代はいくらなんですか?
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831
匿名さん
>>830 たーさん
えっ
ちゃんと書かれていますよ
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832
匿名さん
丘の上で南向き中心というのは恵まれた環境だなと思います。
気になる点を挙げるとすれば坂道くらいですか。
駅まで3分ですが、そこまでのあいだに坂がありますか?
買い物などのときには自転車利用もできるのかな?
そのあたり現地へ行ったらしっかりチェックしたい点です。
小学校がすぐ近くなのは安心だなと思います。
外観完成予想図を見る限りでは、かなり快適そうに思えます。
日当たり通風、文句なしなのでは。
先着順の部屋は第2期3次の分より安めですが、東向きの棟なのかな?
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833
マンション検討中さん
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834
マンション検討中さん
駅から3分の立地はとても便利ですね。サブエントランスから小学校の裏口までも1分かかりませんし、立地が魅力的です。
駐輪場がエントランス脇と5階に分かれているのが気になります。例えば3階部屋だったら、敷地入口→1→5→3と移動することになり、自転車を2回エレベーターにのせないといけないので不便に感じます。
どのくらいの部屋数が売れてるんでしょうね。
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835
匿名さん
自転車は 勝手に玄関前のポーチに置くんじゃないかな。玄関出て子供載せてエレベーター直行。保育園送りの朝は、エレベーター、激混雑だと思う。
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836
マンション検討中さん
サブエントランスからも自転車で出られるんですかね?それだと便利なのですが。
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837
マンション検討中さん
>>836 マンション検討中さん
サブエントランスから出れるのかわからないですが、出た先の道は、小学校を過ぎると階段になってしまうので、大回りしないと駅の方まではいけないですね。
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838
匿名さん
専用ポーチに自転車を置くのOKなんですか。
エレベーターってそんなに広くないですので
子供が乗せられる大きさの自転車だと二台くらいしか無理そうですが大丈夫なんでしょうか。
混雑時間帯は体力ある方なら階段使うのがベストですね…。
棟内のモデルルームが出来るのっていつ頃なんでしょう?
専用ポーチと吹き抜けの感覚が掴み辛いので早く実物を見られると良いですね。
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839
匿名さん
専用ポーチは共用部分だし避難経路でもあるから自転車というか物を置くのはNG。ただ、子供用自転車置き場がないから他に置く場所がないってことで黙認になるのが落ちかな。子供用自転車置き場を設置するデベって滅多にない。
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840
匿名さん
補足だけど、子供用自転車を黙認している位置になし崩し的に子供用じゃない自転車を置く人が出てくるかな。自転車をエレベーターに乗せたらペダルとかぶつかって傷だらけになっちゃうかも。
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841
マンション検討中さん
1階部屋の廊下側、吹抜け下部に雨水がたまったりしないのでしょうか。
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842
匿名さん
>838
沿線で完成売りのアデニウム上麻生が似たような吹き抜けとアルコーブになってるから早く確認したかったら参考になると思うよ。
珍しいけど、探せば他にもあるはず。
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843
匿名さん
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844
匿名さん
共用廊下に直接面した部屋があってルーバー面格子って牢獄みたいだから、ここみたいに吹き抜けがあるレイアウトってもっと普及したらいいんだけどね。
ただ、ここも柿生の物件も北側斜面を切り崩して共用廊下側の部屋で採光取って居室とする手段みたいなのはいただけない。いづれも訳アリの荒川建設だしね。
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845
匿名さん
渋谷まで15分と公式に載っていますが
乗換案内で調べるとそんな近くないようなんですが。。。
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846
通りがかりさん
デベ側が出す電車所要時間は、乗り換えにかかる時間は含めないですね
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847
匿名さん
>>846 通りがかりさん
そうなんですね!教えてくださってありがとうございます!
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848
匿名さん
駅徒歩も駅の出口からマンションの敷地までなのと信号の待ち時間を含まない。ここは敷地に入って少し歩いてからエレベータに乗ってエントランスだからドアtoホームだと10分見ておいた方がいいかも。
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849
マンション検討中さん
第3期の販売が始まりますね。少しずつ値上がりしているように思います。
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850
マンション検討中さん
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851
検討板ユーザーさん
ゴミ捨て場が遠く、24時間OKでないのは少しストレスじゃないですか。
普通の戸建てと同じといえばそれまでですが、ゴミの日まで部屋の中に古紙、段ボール、空き缶などストックしておかないとならないし。
重たいものをエレベーター2つ経由して捨てるのも不便。共有の台車などが1階にあるといいですが。
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852
匿名さん
ディスポーザー無しだと臭いの問題が発生する可能性があるから24時間OKにしないのはわかるけど、ディスポーザーあって24時間OKにしないってのは謎。
あと、この規模と管理費でディスポーザーあるのも問題かも。ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって大規模でないと一戸当たりの維持コストが嵩む。一般的にはこの規模、グレードでディスポーザーが付いているのはレア。
まあ、ゴクレは売った後のことは知ったことではないってこと平気でする会社だけどね。豪華な設備にもかかわらず格安管理費設定で入居後数年で管理費不足が管理組合の議題になるなんてのが実際にある。
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853
匿名さん
生田駅の改札から敷地入口手前の坂の始まるあたりまで、歩いて2分半でした(ちょうど歩行者信号が青だったので待ち時間含まず)。
坂の始まるあたりから実際の工事現場までの坂はそれなりに急だったので、1つ目のエレベーターまでもう1分かかるとしても、部屋から駅のホームまで、10分みればかなり余裕がありますね。
小学校も近いので、やはりこの立地は魅力を感じます。
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854
マンション検討中さん
現地幕もとれて、外観が見えるようになりましたね。
はじめはイメージつきませんでしたが、高級感あっていいですね。
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855
匿名さん
駅徒歩3分で月々の支払が6万円からで70㎡超で南向き、
それだけの情報でも興味を惹かれました。
先着順4戸意外にどれだけ残ってるのかわからないけれど、
竣工は9月下旬予定とのことなので、
それまでには完売しそうな感じでしょうか?
幕も取れて外観が見えるとのことなので、
現地を見て検討する人も増えてくるかもしれませんね。
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856
買い替え検討中さん
第3期2次の販売開始が、3月上旬から中旬に変わり、いつのまにか下旬になっていますね。
新型コロナ対策なのかわかりませんが、モデルルームの客足が悪いのでしょうか。
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857
匿名さん
>856
モデルルームの接客って濃厚接触だからコロナ対策なら一時クローズでしょ。コロナの影響もあるとは思うけど見込み客が集まってないからじゃない。
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858
マンション検討中さん
どこのモデルルーム行っても今は結構閑散としてますよね。逆にゆっくり見学できるからありがたい!
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859
マンション検討中さん
>>854 マンション検討中さん
現地見てきました。
すごくいいですね。
大きいマンションだから目立つし、それだけ外観にも気を使ってるんですかね。
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860
匿名さん
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861
匿名さん
今週末、外観を見に行こうと思ってましたがこれって不要不急ですかね…。
このマンション、ずっと気になってます。
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862
匿名さん
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863
匿名さん
ここは、内装はどの程度進んでるのかな? コロナでトイレはじめ 建材不足のようだけど?
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864
匿名さん
スーモを見ると、先着順の部屋の価格が改定されていますね。100万円下がった部屋も。
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865
匿名さん
モデルルーム見に行きましたが、マンションの周りがあまりに急勾配で驚きました。
電動自転車でも登りきれないくらいの急斜面でした。
いくら駅近でもこの急斜面では生活に支障が出ます。
小田急線沿いで新宿まで近いという利便性はありますが、生田は駅前もあまりパッとしない感じなんですね。
それから1番気になったのがゴミ捨て場がエントランス出て階段下りた先にあること。
いくらゴミだし24時間OKでも、外まで捨てに出なければならないのはちょっと。。
コロナの影響もあるし、完売まで時間がかかりそうですね。
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866
匿名さん
坂そんなきつかったですか?電動自転車であれば余裕ですよ。
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867
匿名さん
ここって多摩川の影響とかないですか。
浸水とかしちゃうと家にも居れなくて避難所暮らしになるから、コロナとか蔓延しそうで怖い。
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868
マンション検討中さん
>>865 匿名さん
ゴミ出し24時間OKに変わったんですか?
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869
匿名さん
>>867 匿名さん
多摩川からは2駅分離れているし丘陵を挟んでいるので浸水はありえないのでは。線路沿いの五反田川は急な増水があれば浸水しそうだけど、放水路工事が進んでいる
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870
匿名さん
マンション出入り口から繋がる路地が狭く、車での出入庫の際に渋滞や接触事故が起こらないか不安です。
川崎市内の各地で道路整備を進めているようですが、今後改善される余地はあるのでしょうか。
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871
匿名さん
車を使ってマンションの敷地に入る場合は津久井道を鋭角に左折するか反対車線から無理矢理右折するしかないんですかね。敷地と津久井道を結ぶ駐車場は私有地だから通り抜けできないしなぁ。通り抜けできたら動線も確保されて良いマンションになるとは思うけど。
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872
匿名さん
コロナ自粛期間は、我がマンションは24時間ごみ捨てが一時的に禁止となり、収集日の当日朝8時までに捨てることとなりました。
最初は「まあ、決まった日にすてるだけだし大したことない」と思っていましたが、
経験してみると、好きなタイミングで捨てられないというのは、ものすごく不便ですね。
24時間ごみ捨てに慣れてしまうと、もう戻れませんね。
このマンションの大きなネックなんですよね…。
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873
匿名さん
>>872 匿名さん
今は自宅でテレワークなど家で業務をしているけど学校、通勤が以前のようになれば行く時にポイッとですね
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874
匿名さん
問題は夏だと思います。生ごみを置いておくとやっぱり臭ってきちゃうので…。
今住んでるところは収集日の朝に出す方式ですけど、24時間ゴミ出しOKの方が絶対良いです。。
ここのマンションのゴミ捨て場はエントランスより更に先なんですね。
全体計画にある図でいうと機械式駐車場の南側の部分でしょうか。結構歩きますね。
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875
買い替え検討中さん
>>874さん
夏の生ゴミ気になりますよね。
お友達のマンションが、24時間ごみ捨てが出来るせいで、匂いが大変って言ってました。
川崎市だと生ゴミは週2回の回収なので、4日間放置されるってことですね。
実際にマンション住まいの人に聞いた方がいいですよ。
個人的には、マンションから離れた所にゴミ捨て場があることに長所を感じています。
あとディスポーザーがあるとキッチンが清潔に保ちやすいですよ。(これは大規模マンションに住んでる友達が教えてくれました)
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876
匿名さん
ここディスポーザーあるけど。にもかかわらず24時間ゴミ出し可になってないのが不思議。
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877
匿名さん
自転車置場からスムーズに出るには裏からって感じでしたね。山のてっぺんから下る感じで帰りは電動自転車じゃなきゃ無理。正面からだとエレベーターに乗せて移動すんのかいって感じ。バルコニーが斜めなのも微妙ですね!
モデルルーム行ったことありますが、住宅ローン減税が400万もらえますを凄い強調するのもちょっと...条件あるのにって感じでした。
場所は小田急沿いだしよかったと思います。
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878
匿名さん
いろいろ、コストカットしてるんですね。袋小路の竹やぶ傾斜地で、土地代も抑えてるのに。ゴミ置き場は野ざらしだし、5階に自転車置き場ですか。賃貸と変わらんような感じに思える。
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879
匿名さん
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880
匿名さん
駅徒歩3分といっても敷地に入ってエレベーター乗ってそれからエントランスだし各停駅、資産性はないでしょ。
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881
買い替え検討中さん
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882
マンション検討中
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883
匿名さん
>>882 マンション検討中さん
建物が建つと区域から外れるの?
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884
マンション検討中
マンション周辺の崖地も対策を講じないと簡単には外れ無さそう。
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885
マンション検討中
自転車置き場・ゴミ出し等、日常生活の導線が悪そう。ゴミを出したいときに出せないのはツラい。
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886
マンション検討中
雨の日のゴミ出しは大変そう。途中エレベーターに乗って、また歩いて、部屋から遠すぎる。角住戸の方は特に距離が長い。駅徒歩3ではなく部屋までは10分みた方が良さそう。
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887
マンション検討中
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888
匿名さん
>>886 マンション検討中さん
時間あるあるですね
どのマンションにも言えることかもしれませんね
大きければなおさら
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889
マンション検討中さん
部屋によってはゴミ捨て行くのにエレベーター2回乗らなきゃいけないのかな?ということは帰りも2回乗るのか!
駅まで3分ってマンションの敷地入り口からなんですかね?駅からフラットなイメージだけど、道路からマンション敷地内駐車場先まで若干登り坂な感じしますね。
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890
匿名さん
契約後の業務課の対応がダメすぎる。親切でないし、今後必要な資金等の説明もない。言ってることが伝わってない。依頼した事もしてくれない。営業の人が良かっただけに、とても残念に思ってます。
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891
匿名さん
>890
ゴクレだもの。売ったらあとのことは知らない。ずさんな管理計画で赤字とか得意技。ちゃんとチェックした?
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892
匿名さん
>889
もう一つの落とし穴は駅の入り口までってこと。ここは駅が大きくないけど、地下鉄とかだと延々と歩く地下道はノーカウントなんてのもある。
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893
買い替え検討中さん
>>886さん
雨の日のごみ出しより、雨の日の通勤・通学の方が重要じゃないでしょうか?
ごみ出しは、うっかり忘れても良いけど、雨が降ったからって、学校も仕事も休めないですよね。
今、駅から徒歩8分に住んでいる身としては、この立地はあこがれです。
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894
匿名さん
>893
ここエントランスまで6分はかかるでしょ。傘さして。
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895
マンション検討中さん
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896
匿名さん
>>893 買い替え検討中さん
雨の日のゴミ箱出し、めっちゃ大事ですよ…。
ゴミ出すときにいちいち傘持っていくの面倒でしょう?
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897
匿名さん
朝、出かけるときののごみ出し、カバンを持ってごみを持つと傘はきつい。
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898
買い替え検討中さん
個人的に雨の日に駅まで遠い方がきついので、ご心配ありがとうございます。
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899
購入経験者さん
3900万円台~っておとり?価格に惹かれて行ってみたらもうなくなったと4000万後半から
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900
匿名さん
>899
それ違法行為。公取か国交省にチクったら。
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901
マンション検討中さん
今日、裏側(玄関側)のを見たのですが、外廊下の目隠しの為のくもりガラスがなんかチープで残念な感じでしたね。それと外壁がコストカットの為かタイルじゃなくて吹き付け…数年で雨垂れと苔で汚れるでしょうね。
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902
匿名さん
吹付は数年で色あせて残念な感じになる。塗り替えは大規模修繕の時で十数年後。
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903
匿名さん
外観が出来上がってきてますね。
電車乗ってる時に見えるんですが、大きいのもあってか存在感ありますね。
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904
匿名さん
月末には完成のようですが、実物の部屋見れるのはいつからかね。袋小路具合を確認したい。
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905
匿名さん
一般的には竣工したら棟内モデルルームってのが多いけど、10月上旬に最終期二次の予告広告出してるから、これが終わってまだ残ってたらかな。
登録の直前に棟内モデルルーム見れますってやったら混乱するでしょ。
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906
ケントーチュー
棟内モデルルームは最短12月という様な案内を受けました。無論、その時まで残っていればということですが。
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907
匿名さん
もう少し待てば現物確認できるのに今契約する人がどれほどいるか。
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908
匿名さん
土砂災害警戒区域、設計会社の破綻、この辺が気になる。
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909
匿名さん
>設計会社の破綻
荒川建設の設計した横浜の物件は横浜で建築確認取り消しの判決を受けちゃってる。土地の一部を残して掘り下げてそこを地盤面にしてってかなり悪質。横浜では過去に土地の一部を盛り土にしてそこを地盤面にってので裁判になって負けて、条例改正までされてたのに。まあ、抜け道のある条例がざるだったってのもあるけど。破綻はその辺も影響してるだろうけど、ここの設計も怪しいのかも。
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910
名無しさん
完成"予想"図ですって言ったらそれまでなんだろうけどさ、いくらなんでもこりゃやりすぎでしょ。実際は木なんて左右3本ずつくらいしか生えてなかったよwww
それはまぁ良いとしても至るところコストカットだし、いざ現物見てみたらがっかりするところばかりだろうとしか思えない。この物件は自分の目で見て納得するまでは絶対に手出せない。
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911
匿名さん
>910
成長して茂る様子は予想図だけど本数が全然違うのは詐欺でしょ。
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912
名無しさん
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913
名無しさん
>>911 匿名さん
しかもこのCG堂々とまだモデルルームに飾ってる。誰か違和感に気付かんもんかね。
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914
匿名さん
向かって右側の植栽の後ろに、91㎝の里道と、古い民家が数件あるんだ。再建築不可の。うーん。設計した人すごいな。
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915
名無しさん
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916
匿名さん
建て替えもできず、スロープわきに、古いままずっとあり続けるってことでしょ
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917
匿名さん
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918
名無しさん
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919
匿名さん
>>910
エントランス付近はそれ以上もう植樹しないんですかね。
実物を見てないんですがイメージ図の半分以下となるとある程度大きくなってもスカスカなのではと思いますが…。
樹が多いと葉が落ちたり手入れをしたりとコストが掛かってしまうので、少ない方が良いって方針もありますけどね。
物件概要を見ると先着順3戸となってましたがこれが残り戸数となるんでしょうか。
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920
名無しさん
>>919 匿名さん
物件自体はもう竣工してますからね。これ以上の植樹はないでしょう。また、イメージ図の半分以下ではなく10分の1以下です。木の本数からエレベーターまでのアプローチまで全く別物です。現地に行ってみればよくわかりますよ。
ちなみに残り三戸なのは先着分であって、確かまだ最終期の販売が何回か残ってるはずです。抽選で売れなければそれが先着順となって再度販売されるでしょう。
普通に考えればもう少しで建物内モデルルームができますから、現地をしっかりと確認したうえで、イメージとのギャップをしっかり認識し、それでも許容範囲なのであれば購入を検討するという方が安全な物件かと思っています。過度なCGで想像膨らんじゃってますからね、多分この感じだと建物内も想像より残念だと思う人がほとんどなんじゃないでしょうか?
もちろん個人的な見解ですのでご参考までに。
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921
匿名さん
モデルルーム見にいった時の説明の際に、この植樹については華やかにしてます。実際は周りには住宅や女子寮がありますので、そこの違いはご理解願いますと言われましたよー!
ちなみにこの掲示板で、あまりにも建物の事で批判する人達は近隣の違うマンションのライバル販売元らしいですね。
近隣の販売されているマンションを何軒か見に行きましたけど、土砂災害警戒区域だの、ここのマンションも含めて他のマンションを悪く言ってましたけど、クレストフォルム生田の営業の人は、他のマンションを悪く言わない所が好感持てました。それだけ自信があったんでしょうね。
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922
名無しさん
>>921 匿名さん
建物批判=ライバルってなんでだっけ?
的を射てる批判ならいくらでも参考にしたい。
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923
マンション検討中さん
>>921 匿名さん
逆に反対の意見を聞きたいです。
賛成意見も反対意見も両方を聞きたいです。
これを聞いた上で、現地見て、最終判断した方が一番いいじゃないかなぁと思います。
別に反対意見があっただから、マンション悪いとか思わないし、どんなものでも反対意見が出てくるはずです。
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924
921
>>923 マンション検討中さん
そうですね!実際に見られた方が良いですよ!天気がいい時の眺望は駅近にしては、とてもいいと思います。
契約したものとしては、悪く言いたくありませんが、購入を考えているのであれば、お話しますが、土砂災害警戒区域という事。北側の裏側は5階以下に日が入りにくい事。エレベーターを2回乗らないといけない面倒くささ等あります。駐輪場の5階部分を使用する人は特にそうだと思います。
しかし、これらのデメリットも捉え方次第ですね。
メリットもいい所もありますので、色んなマンションを見て判断して下さい。
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925
マンション検討中さん
土砂災害警戒区域はあくまでマンション建設前の斜面によるものであって、竣工後行政への申請で解除されるというようなこともあるんでしょうか?
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926
マンション検討中さん
個人的にはエレベーターの広さが気になります。
まずエントランスへ向かうためのエレベーターですが何人くらい乗れるのでしょう。
正直、あの急な階段を普段使うとなると少々キツいかなと思います。
あと5階駐輪場とのことですが登り降りするエレベーターも相当な大きさでないと乗り合いで不便を感じてしまったりしそうで心配です。
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927
契約者さん
>>926 マンション検討中さん
いずれも定員は未確認ですが、エントランスへのエレベーター、建物内のエレベーターともに、自転車を入れるためか細長いつくりでした。幅が狭いためか、5人乗るとかなりきつく感じましたよ。
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928
マンション検討中さん
>>927 契約者さん
引越しとか大変そうですね・・・
中大型の家具はエレベーターが使えなかったりもするのでしょうか。
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929
マンション検討中さん
最終2期の販売終わったけど、売れ行きはどうだったのだろう。
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930
匿名さん
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931
新築マンション好き
色んな意見の書込みがありますが、ここは立地良し、見てくれ良しで間違いなく生田の象徴的な物件といえますね。他の新築マンションと比較してもやはり割安に感じます。閉塞感のない6階以上、できれば中央付近のよりvalueが高そうな住戸であれば是非検討したい。まだ残ってるでしょうか・・・
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932
マンション検討中さん
>>931 新築マンション好きさん
目の前の女子寮でしたか、あれが眺望を遮る部屋以外はそれなりに何階でも良さそうですよね!
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933
新築マンション好き
>>932 マンション検討中さん
南側の眺望は殆どの部屋が問題なさそうですよね。少し気になるのが北側で、自転車置き場のある5Fよりも低層は少し閉塞感があるのかなと。そういう意味で6F以上が特に良いと思っていますね!
どなたが書かれていましたが最上階は坪250万程度ですから、低層階の200万程度と比較して何をとるか。難しいですね。
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934
匿名
最終期でましたね。先着分と合わせて10戸。
これまでの抽選で売れてないのも含めて残り20戸程度でしょうかね。
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935
匿名さん
現状で100戸以上売れてるってことは、このエリアにしてはハイペースですね。
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936
マンションマン
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937
検討中
向ヶ丘遊園の再開発、新百合ヶ丘ブルーライン延伸、川崎フロンターレの生田浄水場再利用、クレスト・アネシアで約200世帯の人口増加。中長期的に生田が盛り上がってくる可能性あると思っています。徒歩3分以内の大規模マンション、魅力的ではないでしょうか!!
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938
匿名さん
>937
そう思ってる人が多かったら目前とはいえ完成在庫にはならないよ。
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939
匿名
>>938 匿名さん
横からで恐縮ですが、営業戦略上の問題もありますので一概に完成在庫=魅力がないとは言い切れませんよ。ことこの物件に関しては昨今の不透明な環境下80%以上販売済(かつ現時点で未販売住戸有り)。ゴクレの決算は3月で、直近で川崎の大型案件が成約していて今期決算の数字もある程度見えてきたとなれば、焦る必要もなく、総じて好調のマンションの部類であると考えられるのではないでしょうか。
ただ、937番さんが仰る材料が生田の繁栄にそこまで影響力があるかというと、そこまで期待はできないかなというのは正直なところです。どちらかといえば前向き要素ではあると思いますが。
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940
匿名さん
>939
やせ我慢ですか。売れるならさっさと売り切るよ。時間かければその分コストもかさむ。というか、時間かけてもいいのなら青田売りせずに完成売りにしてほしいよね。高い買い物なのに現物確認せずってリスキー。ここの植栽みたいに出来たらびっくりなんてこともない。
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941
マンション検討中さん
>>940 匿名さん
いやいやゴクレはゆっくり売るよ
スミフと同じで、やせ我慢でなく元々コスト分も価格に反映している
結構有名な話ですよ。
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942
匿名さん
すみふもそうだけど、ゆっくり売るのが会社の方針ならなぜ完成売りにしないのか疑問。青田売りする以上さっさと売りたいのに売れてないだけでしょ。青田売りって建設中に販売して竣工と同時に引き渡して代金回収が売る側の目論見。
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943
匿名さん
200戸程度で盛り上がるようだと生田って相当さびれてるってこと。
大規模のマンションでマンション内にコンビニあったりするけど1000戸程度だと人件費もペイしない程度の商圏。
生田浄水場はちょっと離れてるし、遊園と新百合は他力本願。
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944
マンション検討中さん
>>942 匿名さん
ゆっくり売るっていうよりは、相場より高く売るため時間がかかる、そういう戦略でしょう。
青田売りでも何でも売れれば良いってイメージだけど、購入者のことなんて考えてないだけなんじゃないですか。
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945
匿名さん
>購入者のことなんて考えてない
ここは違うけど豪華な共用設備で維持費かかるのにその分管理費を高めに設定せずに入居後数年で赤字になって管理組合で値上げを検討してる物件もあったりする。売った後のことは知ったことではないのは確か。
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946
匿名さん
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947
マンション検討中
おー、たまに来てみると投稿が途切れず、ここの物件は良くも悪くも注目されてるんですねぇ。どちらにも転びそうなマンションですから、購入の背中を押して欲しいポジティブな意見を求めてる人たちと、ほんとはちょっと良いと思ってるんだけど買わない理由を探してる人たちと、攻めぎあってる感じが良いですね。
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948
匿名さん
書き込みは絶えないけど販売は進まず。ステマが多いからね。
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949
評判気になるさん
生田在住の方っていますか?
住んでみてわかる生田のメリットデメリット教えて頂きたいです。
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950
匿名さん
ゴミ置場が野ざらしなのは、コストカットと容積率カットのため?隣の女子寮でも屋内鍵付き
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951
匿名さん
生田というか小田急は各停駅の利便性がね。以前は準急が昼間も結構あったけど今は朝と夕方だけで、それも夕方は少ない。快速急行ができてからは止まるのが3本に一本。
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952
匿名さん
それでも通勤時間帯は5~6分に1本、それ以外の時間も10分に1本くるから不便さは感じないけどね。
最近、駅前に高級食パンのお店ができましたよね。買われた方いますか?
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953
マンション掲示板さん
ここって丘上のサブエントランスから中野島駅までも歩いて20分くらいですね。一応ニ路線利用可能ですねぇ笑
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954
マンション検討中さん
なるほど、では京王稲田堤までも30分程度なので3路線利用可能ですね(笑)
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955
匿名さん
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956
マンション検討中さん
>>953 マンション掲示板さん
サブエントランスから中野島までノンフラットな道を歩くなら登戸で乗り換えてしまう方が楽なのでは・・・
でも小田急が止まった時の逃げ道にはなるかもですね。
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957
近隣住民
>>950 匿名さん
えっ!ゴミ置き場、野ざらしなのですか?
125戸の住民のゴミですよ。
速攻カラスのゴミ荒らしの洗礼を受けるでしょうね。
生ゴミ、プラゴミの見境ないですよ。
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958
マンション検討中さん
ゴミ出し、野ざらしも困りますけど24時間対応じゃないのですね…
ディスポーザーあっても生ゴミ(骨、皮、殻)出ますし、あとオムツとか…大丈夫ですか?
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959
通りすがり
野ざらしというか、屋根の部分に鉄網があって、カラスなどは入らないようにはなっています。
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960
マンション検討中さん
いずれにしても24時間不可なのは現代的じゃないですよね。まぁ慣れなんでしょうけど。
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961
マンション掲示板さん
最近この物件を知り、とても素敵だと思っているのですが土砂災害警戒区域だけが気になります。あくまで開発前の傾斜で判断されているものであり、土地の造成や建物の設計で指定区域の形状は良い意味で大きく変わっているとは思っているのですが、一般的にどのように捉えれば良いのでしょうか?詳しい方いませんか?
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962
匿名さん
擁壁って長期修繕計画の対象になってなかったりするから要注意。逗子のマンションで土砂崩れあったしね。日常の管理項目に点検が入っているかもね。
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963
匿名さん
危険でなくなれば解除されるでしょ。その辺を確認したうえで判断かな。
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964
匿名さん
土砂災害警戒区域は元々の地形の形状の問題なので開発行為によって影響を受けるのでしょうか?また周りが崖である以上警戒区域から外れることはないのではないでしょうか。無論、建物や擁壁がしっかり作られていればそう心配する必要もないでしょうが。
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965
検討板ユーザーさん
マンション開発で警戒区域から外れた事例ってないのかね?ググっても出てこない。
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966
匿名さん
生田駅前(川沿い)の工事ってマンションができるんですかね?
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967
匿名さん
擁壁が下側さんの持ち物だからね。今回何も地形は変わってないし、警戒区域は変更ないんじゃない。上の小学校もそのままでしょ。
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968
921
土砂災害警戒とは
傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域
急傾斜地の上端から水平距離が10メートル以内の区域
急傾斜地の下端から急傾斜地の高さの2倍以内の区域(ただし、最大50メートル)
です。土砂災害警戒だからといって土砂崩れが発生しやすい又は発生する場所ということではなく、傾斜地と高さなどが該当する場所なので、
そこまで心配しなくていいですよ!裏に広域避難所として小学校もありますので、地盤は大丈夫だと思います。
ただ、土砂災害警戒として懸念されるのが、資産価値の面ですね。
売りに出す予定があるなら、少しネックになると思いますが。。。
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969
匿名さん
>売りに出す予定
長い人生何があるかわからない。売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有する手ことはリスクを伴う。転売については考えておかないと。
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970
名無しさん
駅3分以内でヒットしてくる生田の象徴的な物件ですし、川崎市や多摩区周辺で物件探す方にはかなり目に留まりやすい物件ですよね。ニッチな需要かもしれませんが、購入検討者はいつでもいそう。そういう意味で流動性は決して低くなさそうだと思いますね。
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971
匿名さん
新築時でも売れ残る物件。中古になったら苦戦するでしょ。
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972
匿名さん
多摩区は、最新(令和2年1月24日)で、イエローから8割がレッドの「土砂災害特別警戒区域」に136も指定されてる。
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973
匿名さん
別にその時の状況に応じて正しい値付けすれば売れるでしょ。わけわからんその辺の物件より希少な立地であることは確かなんだから。
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974
匿名さん
竣工 2020年11月9日(検査済証番号:第2020確済建築CIAS01007号)
入居予定 2021年1月下旬
なにか、入居まで間が空きすぎるような気も、普通ですか?
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975
匿名さん
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976
匿名さん
>975
確か9月末予定だったね。コロナで少し遅れたのかな。
引き渡し予定って最初から来年1月下旬だったっけ。もしかしたら既に契約している人が先に入居して、これから契約する人は待たされるのかも。大規模物件だと一斉入居で1か月くらいかかる。
不思議なのは竣工してるのに棟内モデルームでないこと。
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977
匿名さん
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978
匿名さん
完了検査受けずに内覧会やって、引き渡し直前に完了検査ってのはあるよ。瑕疵担保責任期間って竣工時点からカウントだし。
選手村マンションなんて完了検査受けずに選手を受け入れ、リフォームしてから完了検査って段取り。
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979
匿名さん
>>961 マンション掲示板さん
土砂災害防止法には土砂災害警戒区域いわゆるイエローゾーンと特別警戒区域いわゆるレッドゾーンがあります。レッドゾーンは土砂災害が起こった際に崩れた土の力が計算上、基準を上回ると予測される地域に指定されます。これについては指定の原因である土が無くなれば当然解除されます。一方イエローゾーンはその土地の土質などは考慮されず、たかさ5m以上かつ上端と下端を結んだ線が傾斜角30度を超える地域には問答無用に指定されます。これについては地形を変えない限り指定要件を満たしてしまうので、解除にはかなり造成工事が必要で相当費用が掛かるものと思われます。
いづれにしても前述したとおり、土砂災害防止法による地域指定は土質や状況は考慮していないことからも「土砂災害の恐れがある」という意図では指定されていません。万が一起こった場合に速やかに対処する、起こりそうな場合に注視し、優先的に避難勧告をだすという防災対処の目的で指定されるものです。
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980
匿名さん
>>979 匿名さん
979です。加えて言うと、傾斜角30度というのは土砂災害防止法よりずっと以前からある宅造法では安全な角度とされおり、何の問題もなく宅造の許可が出ます。
つまり、土砂災害防止法以前からある他の法律で安全とされる角度でも土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域に指定されてしまうという事です。
このように開発を制限したりと民間人の権利を制約する法律にも拘らず、他の法律への干渉や役所内で複数の部署にまたがり運用や解釈が困難な事案だったため立法されてから長らく運用が決められず、最近まで放置されてきた法律です。
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981
匿名さん
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982
匿名さん
さぁ、見た感じも急だし区域指定されてるらしいので30度は超えてるんでしょうね。
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983
匿名さん
>>981 匿名さん
治水事務所に行けば基礎調査資料と言うのがあるのでそれを見ればわかりますよ。
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984
匿名さん
>>979 匿名さん
上端と下端を結ぶ?というのはこの物件の場合駅側の敷地入口から恐らく一番高い?サブエントランスの入口を結ぶ角度と理解すれば宜しいですかね?
そうなるとマンション開発による地形変化で警戒区域が外れる・・・というイメージは湧かないですね。
一方、一般的に地盤も固いとされる地域ですし、杭も正常な長さで必要本数打ち込まれてますから、周辺の竹藪等はともかくマンションを支える地盤と構造に大きな心配をする必要はなさそうですね。
丁寧なご説明ありがとうございます。
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985
匿名さん
>>984 匿名さん
979です。再投稿するほどでもないかとも思ったのですが、嘘を言ったと揚げ足を取られてもつまらないので一応書きます。
厳密にいえば「高さ5mを超える斜面の上端と下端を結ぶラインが30度以上」となるのですがこれは役所の基礎調査時の測量に基づいて上端と下端が決められています。
また、防災対処が目的のため斜面そのものではなく崩れた際に土砂の被害を受ける斜面下側に区域が設定されています。
細かい口出しで申し訳ありません。
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986
匿名さん
>945
どうだろうね。杭は下方向の力は支持層で支えるけど横方向の力は表層の摩擦力で支えている。擁壁が崩れて土が流れたらどうなるか。
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987
マンション検討中さん
今日正面から見上げましたが、とても素敵なマンションですね?
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988
マンション検討中さん
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989
名無しさん
↑好材料ですよね。狙い目ということです。客観的に都心までのアクセスと最低限の住みやすさを備えている駅ですから、やっぱり割安なんですよね。新築のクレストやアネシアは少し価格上がっていますが、それでも直近でアネシアは完売。クレストは営業さん曰く95%販売済だそうです。
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990
匿名さん
>>986 匿名さん
擁壁が崩れて土が流れたらどうなるんですか?
そもそも、擁壁で地盤を支える通リのマンション全てに言える事だと思いますが、過去にそういった事例はあるのでしょうか?事例があるなら教えてください。
またこのマンションについて986さんが仰ることが特に懸念されるような情報や状況があるのでしょうか?懸念材料も根拠も無いのならば、いたずらに不安を煽るのはいかがなんでしょうか?
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991
匿名さん
笑える。中古が安いって資産価値維持できないってことなんだけど。
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992
匿名さん
いきなりレッドゾーンになった建物もあるんだし、
ここは、イエローな崖でまだまし。売るときに説明義務があるだけ
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993
名無しさん
>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。
「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンション(※1)の物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」
こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ(興味があれば調べてください)。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。
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994
名無しさん
>>991 匿名さん
笑っていますが、ある地点での中古価格が安いのと資産価値が維持できるかできないかは無関係です。
以下LIFULLの記事から抜粋しますので参考にしてください。
「生田駅は神奈川県の価格推計を行った駅の中で一般的なファミリー向けの中古マンションの物件価格が下位50%に属しているエリアです。
このエリアの築10年の同タイプ物件の価格の推計は、2012年から2013年で+7.18% その後の4年間で+3.36% → +1.14% → +5.26% → +3.53%と推移し、2017年(築15年時)には2012年比で+22.1%程度変動しています。
この5年間での価格上昇率は神奈川県の価格推計対象駅の中で上位45%以内に属しています。この駅の価格変動の傾向としては需要が比較的拡大傾向にあるエリアと言えるでしょう。」
こちらの通りです。
なお直近3年間はもちろん、直近1年では特に上昇率が顕著なようですよ(興味があれば調べてください)。
もうお分かりかと思いますが、その時点の価格ではなく価格の上昇率が重要です。
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995
匿名さん
アベノミクスマンションバブルで相場は4割くらい上がってるからね。2割上昇だと世間から取り残されている。
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996
マンション検討中さん
いつからいつまでで、どこのエリアのこと言ってるのか・・・適当なこと言いすぎです。
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997
匿名さん
おめでとうございます。1,000スレ到達につき人気物件と認定されました。
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998
匿名さん
売れ行き不振といっても人気なら完成在庫にならないでしょ。サクラが頑張ってるだけ。
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999
匿名さん
サクラかもしれないしサクラじゃないもしれないので、そのお考えはとてもナンセンスです。
完成在庫だから云々の判断は時期尚早。生田で坪200ー250で売り出してるんだからそもそも強気で、それで殆ど売れてるんだから事業者サイドからしたら良い案件。
いずれにしても実際に需給バランスが崩れてディスカウントしても売れないとならない限りまだ何とも言えない。竣工は11月ですよこの物件。
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1000
マンション検討中さん
モデルルームのタイプで、コンロが右側のキッチンって慣れてないせいもあってか使いづらく、更にシンクの蛇口も左寄せだから遠くて不便に感じました。コンロが左側の間取りを選択すれば解決ですが…天板の前と横にカウンター部分が無いため狭くてこれまた不便。あと、食洗機の位置が低いかな…でまた不便。4LDKタイプでもキッチンの幅が無くて3.1畳ってのもね…
現地見ましたが、下層階の北側は晴天の昼間でもやはり暗いです。
あと、ゴミ置き場と駐輪場の位置がね…何でソコにするのかなぁって。
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