パークホームズ文京小日向　ザ レジデンスってどうですか？

吹き抜け設けたり中住戸にも配慮された間取りですね。安易に外廊下にしないで
内廊下採用しその上できちんと行灯部屋の対策をしてるのもいいと思います。

間取りの細さや5畳の部屋とかなんとかならなかったのか…

5畳の部屋とか別に珍しいものでもないですから
間取りはなかなかいいんじゃないですかね。
外廊下でも良さそうなランドプランですが
あえて内廊下なのも良い点だと思います

間取り

間取り

間取り

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

玄関から廊下がクランクしてる部屋などプライバシー性も損なわれずいいですね。内廊下物件ですが、窓無し部屋もなくよさそう。

これが所有権なら80㎡で間違いなく億越えで、一般サラリーマンにはちと厳しいだろうが、8000万程度なら購入可能層が格段に広がる。定借の意義はあるんだろうね。あとは地代しだい。

バルコニーが狭すぎる。
ルーバル付のプレミアムはないのかなぁ〜
一度、30m2以上のルーバルマンションに住むと5m2クラスのバルコニーマンションや戸建には住めない。

今はこういう整形の物件多いからバルコニーは別に普通じゃないかな。
出っ張った感じのバルコニーなどよりスッキリしてていいと思う。
バルコニーの使い道次第ですね。我が家はほぼ使わないので問題なしですけどね。

プラウドでよくあるタイプのバルコニーですね。
洗濯ものを干したい向きは、狭くて使いづらいと思いますが…
だだ、割り切れるなら、そう問題にならないのでは。

私はガラスバルコニーより、こういったシンプルなデザインが好みです。

>>46匿名さん

>>8 ではありませんが、お答えいたします。
>宣教師の遺骨が出てきたのは
切支丹屋敷跡に建設された１丁目のザ・パークハウス小日向の敷地内からです。
ここパークホームズの敷地でも埋蔵文化財調査が行われましたが、特に遺跡などは発掘されることはなかったようです。

またツイートには
>切支丹屋敷の場所はマンション建設反対運動が凄いらしい。　などとありますが
ここパークホームズでは元々鉄筋コンクリート造のNTT社宅が建っていたこともあり、建設反対の声は一切上がりませんでしたね。

61とか63とか、マス層には人気のある間取のようですね。

パークハウスのスレと同様にマス層呼ばわりの富裕層氏？が現れましたね。小日向はマス層も住める街ですよ。

>>65 匿名さん

>>65 匿名さん
ここがマス層かどうかはともかく、パイの多いマス層に受けるなら売れるのでしょうね。
人気になるかもしれませんね。

この物件、立地、デザインともにとても気になっています。
どれくらいの価格帯になると皆さん予想されていらっしゃいますか？

ザ・パークハウス小日向で、80㎡2階で1億1,000万（坪単価450万）程だったと思いますので、

90㎡1階で1億1,000万円くらいですかね。2階なら＋1,500万円、3階ならさらに＋1,000万程でないでしょうか。

定借ですけど70年なので、売出価格はあまり落としてこないと思います。
また、パークコートでなく、パークホームズなので、上限はせいぜい坪500万そこそこが限界では。

ただ、個人的には、10から15年で借地権残存期間が50年超のうちに売るとか、子供がいない、
とかならともかく、そうでなければ本物件は90㎡1階で1億切らないと割高だなと感じます。
（茗荷谷は住不のインペリアルガーデンが90㎡1階で1億1,000万くらいで売っているので、それは超えてこないかと）

期待できそうな物件だなぁ。

学校が近くて、子育てを安心して出来る環境だと思いました。
駅にも近くて便利なので価格帯はかなり高くなってしまうのかなと思っていますが
周辺の相場ってどれくらいなのかご存知の方がおられたら教えていただきたいです。
外観デザインもシックな感じでいいなと思っています。

相場といっても、広さ（広いほど坪単価高）や階数（上層階ほど坪単価高）によって異なりますが、ご希望の条件は？

親が７０年の定借物件を買って、他に所有権のマンション戸建も持ってないという場合の子供の気持ちを考えてみよう。介護させられて、親が死んだら管理費地代５万円以上払って１０年前後住める転売価値ゼロに近い物件だけが残されるという気持ちね。うちの親は所有権の物件３戸持ってるから面倒見ようかなという気も起きるが、親がココしか持ってなかったら考えものだよね。

>>75

70年の定借なら、残り50年になる前ならまだそれなりに売れるから、売却して所有権付きに移り住めばいいのでは。

渋谷区役所跡の三井のタワマンも70年の定借だし、考え方次第だがこれからは全然ありだろうね。ただそれが合わないなら止めればいいたけという簡単なお話、75さんには合わないだけでしょう。

>>75 匿名さん
親からろくな教育を受けさせてもらえなかったんだね。

定借の場合、残り30年切ってくると大規模な修繕は避けることになり、いい状態を保てなくなるから、残り50年でも買う人からすると相当割り引いた金額でないと検討に値しないと思う。

その分安く買えるでしょ。それが定期借地。
大規模な修繕やらなくなるのは残りが10年切ったくらいだよ。少なくとも見に行った物件はそうでした。

定借ネガに対して異常なまでに攻撃的に反論してるけど、デベの社員かな？
健全な議論を阻害してるからスレから出て行ってほしいね。

>>81 匿名さん

定借ネガのどこが健全な議論？定借がいやなら選ばなければいいだけ。

定期借地70年のメリット、デメリットはアルファグランデのスレでお腹いっぱいですね。

あちらも借地料が高いだの詐欺だの言われたが1期で9割販売で残りが1戸、結局借地などの条件は人によってはデメリットにもならないということ。この辺は好みや価値観の問題だから気になるならやめればいいだけの話です。

ここであれこれ言っても借地じゃなくなるわけじゃないですよ。と不毛なことばかり言ってる方々にお伝えしたいですね。

とりあえず借地料も物件価格も分からない時点でガタガタ言ってる方には合わないのでしょう。

ただの物件アンチにすら思えます。
お気に触ったらゴメンナサイ。

千桜でもわかるように、定借の最大のメリットは「本来その立地のマンションに手が届かない人でも購入可能」という点。だから千桜タワーも売れ行きがよかった。
なので、価格は所有権の7～8掛けであるべきだね。
いずれにしろ。物件価格と地代が出ないと判断はできない。

通学小中学校も近いことでお子さんがいらっしゃるファミリーは住みやすくなってくるんじゃないでしょうか。
文京区は他の地区の中でも教育環境には力を入れていると聞いたことがあるだけに
学校が多く、教育環境は良い方なのかなと思います。
私立に通わせたいと考えている親御さんにはもってこいの場所ですね

教育環境に関して謳っていますから教育に熱心なファミリー向けという位置づけになってくるのかもしれないですね。
徒歩圏に国立の小学校が複数あることを思うと賃貸に出してもそこに通うご家庭が借りてくれるかも？というのはあるかなぁ。
資産価値という点では維持しやすくはあるのではないでしょうか。あとはイニシャルのコスト次第ということでマンション価格がどうなってくるのかが重要。

借り手が出やすいというのはあるんじゃないでしょうか。
特に子供の教育に対して考えている意識の高いそうに対して…。
ただ賃貸したいのだったら中古でここを買ってという時になってからのほうが多そうな気がする。
新築で買うとあまりに高い。

ここは９０㎡超えの物件も複数あるんですね。なんだか珍しい。それだけファミリーへの訴求が強いということになってくるのでしょう。

文京区は子供がいる世代には人気らしいですからね。しかも教育熱心な方が多いとか。この辺りの国立の学校に通っている人もこの辺り良いなと思うのかもしれないですが、ふつうに公立の学校も評判が良いらしい。ここの場合は通学区の小学校はどこになるのだろう。窪町小学校ですっけ？そこが人気らしいですけれどね。
マンションの価格帯的には子供がいる家庭向きでは無さそうなカンジがするんですが…イメージとして。

沖式新築時価は95万/平米と低いですね。
客観的評価としてはこんなものなんでしょう。

あの当てにならないサイトの評価ですか？
笑ってしまいますね。

定借ならそんなもんでしょ。

客観的な評価なんだけど現実と乖離している
査定なのも住まいサーフィンですから、あまり参考には
ならないでしょうね。

資産価値は立地9割
定借は8掛け
ってよく言われますから、私もそんなに違和感ないですね

同じ小日向の三菱が平均坪単価400超（建物グレードも大差なさそう）でまだ売れ残りありますから、仮にエリア適正（上限）を400とすると、定借なので320→平米97で、個人的には納得感あります

内廊下にライトコート、ディスポーザー（もちろんあるでしょう）と建築コストかかってるから、坪３２０はありえないでしょ。
いいとこ坪３８０ぐらいと予想。下手したら４００で出してくるかも。

地代を含めて考えないとね。
坪400で地代もそこそこ高いようなら定借のメリットは全くない。

この立地なら@400から500くらいでしょうね。

所有権で坪500相当なら8掛けで坪400ですね。納得の割安感。

ザ・パークハウス小日向が所有権で坪419万。売れ行きはあんまりよくなさそう。
坪500ってどこから出てきた（笑）

沖式の新築価格はマクロ的データから試算した資産価値としての適正（上限）価格で、売出の価格予測値ではないです

売出の価格予測であれば、皆さん仰るようにこのご時世で坪320はまず無いと思います

三菱が小日向で400オーバーを出せる層をかなり刈り取っていたとしても、逆にその下の層は残っているはずと考えて、上限400強の平均350〜360くらいの販売戦略と読んでいます

これくらいなら停滞感出てきた市場でも戦えるんじゃないかと

まあそうだね。
大体、沖式＋10万円/㎡くらいで売り出されるのが多い。

定期借地だから、高くても坪単価400前半くらいですかね。小日向、三井、低層ですから多少高くても買いたい層はいるでしょうね。ただ四谷の物件を見ても弱気な価格設定も見て取れる昨今です。価格によっては瞬殺もあるかなと思ってます

文京区の一低は、軒並み人気がなくなってるから、平均だと400以下じゃないと無理。
そうなると、思ったより安いと言う事で、訳ありの方のニーズを拾える。

問い合わせ凄いそうですよ。なんだかんだで人気は
健在だと思います。

定借だから安いと思っての人気だろう。千桜と同じ。
本来買えない人が買える。

それなら千桜と同じで早期に完売ですかね。
期待出来そうですね。

販売前の「凄い反響」はデベの常套句とはいえ、新築マンションの売出が少ない中、文京区（小日向）&三井のブランドモノですから、定借でも戦闘力は十分だと思います

国立小の合格世帯も狙えそうですから、購入後の出口戦略として、賃貸（投資）需要も見込めそうなのは好材料かと思います

利回り5パー取れそうな価格で、老後に住む家を用意できる人なら、子育て期間用&そのあと賃貸運用として買いだと思っています
3S1Kな学区ではないですが、立地&建物グレードからして賃貸でも十分な入居率が期待できそうに思います

階数&向きによる価格幅を大きく設定してくれて、1階で坪300以下の部屋あったらなあと無理めの妄想中です

買いたい層がいないからパークハウスが売れ残ってるんだけど。
この立地にマンションって需要があまりないのかもね。

あるでしょ。価格が高騰し過ぎただけで。
パークハウスも資料請求数は凄かったみたいですし。
小日向の物件で適正な価格なら欲しい層はたくさんいますよ。

私も小日向ブランドはまだ健在だと思っていますし、エリアの上限値を確認できたという意味では、三菱物件はいい試金石だったと思います

三井はスミフと違って真っ当な値付けのデベですし、市場も停滞感出ていますから期待してます

気取った所もない品の良い住宅街という感じですしね。
教育環境も良さそうですし、潜在的な需要は未だに根強いんじゃないですかね。

文京区自体は教育熱心な方が多く集まると聞きますし、特に茗荷谷駅周辺は学区が良いとかで人気があるらしいです。ここの場合はどうなんでしょうね。学区は異なってくるのかな？と思うのですが…子供がいないのでよくわからない。
ただ本当に子供がいる人には人気なので、
仮に転勤になって家を貸し出したいときにも需要があるのではないかしら、という期待は持っています。

7000万台からありそうだな
そう考えると定借も悪くないかね

3部屋中1部屋は必ずリビングインなんですね…

リビングインなんてどの物件でも大抵存在してるしなぁ
嫌なら他の間取り選べばいいだけだと思うわ

流行りとしては一部屋はリビングインにしてウオールドアでリビングを拡張できるようにしてますよね。
100㎡とかあると別でしょうがファミリーで子供が小さいうちは2ＬＤKとしても使えて便利です

茗荷谷から徒歩7分ってあるけど、時間は1.5倍、疲労はフラットの2倍ってことでしょうか。

高台の低層物件だし、そういうのが嫌なら他行けばいい。
メリットとデメリットそれぞれですよ。
そういうこと思う方には合わない物件なのでしょう。
さようなら

>>117匿名さん

>茗荷谷から徒歩7分
はほぼ正確ですね。
でコミュニティバスのB－グルが通る表通りの場合、坂は緩いので
健常者にはほぼフラットって感じですから疲労無しです。

坂道という点では、ようやく完売したパークハウスとはえらい違いですね。

坂きついですよね。定借だから永住しか選択肢がないのに、足腰弱ったらどうするんでしょう。タクシー必須。よくある高台の低層地域の弱点丸出しですね。

駅前に住んで五月蝿いのが嫌だというのと同種の方ですかね。支離滅裂というか
そういう人は別にここ選ばなければいいだけの簡単な話ですね。
高台の静かな物件には駅に近い物件のそれとは違う良さがあるのですから
そういった環境を好む方が買うからいいのですよ。

毎月、約9万プラス管理費の70年賃貸物件てとこですね。

何か意味不明なこと言ってる方いますね。
借地代などはまだ分かっていないと思いますが。

静かな環境で駅からも近過ぎず遠過ぎずという絶妙な距離ですね。最近の市況を受けて価格も抑えめになりそうですし、期待大ですかね。

価格が控え目になるのは、ただ単に借地権物件だからじゃないでしょうか。借地権物件はぱっとみの販売価格は相当分譲と比べるとお安くないと、
トータルでお得にならないですから…。土地の分の固定資産税はかからないかも知れませんが、地代は更新されていくわけですし、建物分の固定資産税はかかるわけで。
だから、お得であって欲しいということになってくるのです。

初期投資が少なくても住むし、本来手が届かない層も買いやすくなる。メリットは一定あるだろう。
千桜もなんやかんやで大人気で完売したわけだし、
定期借地も悪くないと思う。ここも立地良さそうですし
気になりますね

ここのすぐ近くに、小日向住宅という廃墟のような大規模団地があるようです。建て替えの計画ないかな？

小日向も高台のいい住宅地ですが、なかなか物件が出てこないのがネックですね。古い建物や駐車場などもありますので今後はそれらも綺麗に整備されていくのでしょう。

古い建物とか駐車場、確かにあるにはあるのですが、何となく地主さんがきちんと管理していらっしゃる感じなのでなかなか売りには出ないのだろうなぁと思います。
ここは古くから住んでいる人も多いのですし、
住宅地としては良いということで敢えて出ていく人もそうそういらっしゃらないということなのかしら。
そうなってくるとなおさら良いなというふうに思いますけれどね〜。

>>9 匿名さん
ププッ
アナタは何才まで生きるおつもり？？

モデルルームの事前案内会結構先まで予約で一杯ですね。
流石に小日向の物件だけあって注目度も高そうな感じです。
早めに行った方がいいのは間違いないですが、気長に待つしかないですかね。

金に物言わせない連中が買う物件ですかね。
ルーバルとかないとひくわ。

そう思う人はこの物件検討しなければ良いんないですか。
あなたが居なくても人気らしいですし誰も困らないですよね。

魅力的な物件ですので近日中にモデルルームへ伺う予定でおりますが、少しだけ気になっていることがあります。
物件の南側は小学校になりますよね。在宅中、窓を開けている時は校庭で授業をうけている子供たちの声などは結構聞こえるものなのでしょうか？
学校近くに住んだことがありませんので、もし似たような環境にお住いの方がいらっしゃれば教えていただけると嬉しいです。

車寄せもありますしエントランスホールも素敵ですね。かなりお高そうです。
あと内廊下なのもいいですね。

　インペリアルほどではないですが、細長い間取りが多い印象なので、MRで詳細をチェックします。
道が狭いので、車寄せがないと苦情がくるでしょう。
内廊下は良いですが、青空はいただけませんね。

>>136 評判気になるさん

所詮定借物件なんだからあんまり贅沢言わない方がいいですよ。

ですよね。
ミツイだって定借に気合い入れるワケないですよね。

希少な小日向の低層物件ですし、デべ側もかなりしっかりしたもの作るんじゃないですかね。デザイン面でも優れていそうですし、ハイグレードの記載ありますので設備面でも期待はある程度出きるでしょう。定期借地で買いやすくなる価格帯なら人気も出るでしょうね。事実として予約はかなり先まで一杯なようですしね。

車寄せいいですね。
このエリアでもない物件はないですし。
なかなか期待出来そうですね。

定期借地の場合は、普通の借地と比べてまだいいのかなぁ。もう期間が決まっているということですものね。
定期の場合は更新はないという風に見てよろしいのでしょうか。
地代は未定というふうになっておりますが、
どういう基準で価格をつけていくのだろう。
普通に所有権で固定資産税を払っていくよりは安くあってほしいなぁという気持ちはあります。

借地物件買う場合は借地についてしっかり勉強しないと後悔しますよ
普通借地は更新できるの資産価値は担保されますが
定借はおしりが決まっているので最終的にはゼロ円です

>>142 通りがかりさん

そんな常識的なこと知らないで買う人いないから貴方がドヤ顔すること自体誤り

https://www.livable.co.jp/baikyaku/sellsoudan/rosenka/myogadani/

緑か豊富で静か邸宅街と何かの雑誌でも紹介されていましたね。
文教地区ですし、大きな値上がりはなくてもこれからも堅調に価値を維持出来るエリアでしょうかね。
こういう環境を好む層は一定数いるでしょうから、手堅い物件でしょうかね。

>>144 匿名さん

仮に20年後に売りに出すとした場合、土地の借地権が残り50年しかもたない物件を、その時主要な購買層となるであろう20代〜30代が購入しますかね？資産価値とはあくまで土地をベースに考えるものでは？

>>145
借地権、もし、ふるさとが地方の場合は選択肢として残るのかもしれないと思います。理由は、定年になってから、ふるさとに「帰る」ことも考えられるから。

ずっと都内に住み続けるならいいですが、地元に帰ったり、Iターンで田舎に住みたいと思っているなら、借地権で安く買えるならいいのかと思ったりします。50年なら、定年を逆算しても余裕がありますし。

自分が亡くなるまでと考えると、50年は短いかな。

その分安く買えますからね。70年ならマンションの
耐用期間としても妥当な長さなんじゃないですかね。
千桜タワーを見ても借地権という部分はメリットある人も
ない人もいますので価値観の問題だと思います。

予定価格が出ましたね。
やはりパークハウスよりリーズナブルに思えます。
MRには連休明けに行きますか。


間取り別予定価格　※総販売戸数に対応　※100万円単位
2LDK　5,800万円台～　　
3LDK　70平米台　7,300万円台～
　　　　  80平米台　9,200万円台～
　　　　  90平米台　9,500万円台～
予定販売価格　5,800万円台　～　12,500万円台
予定最多販売価格帯　10,500万円台

これは人気になりそうだね。
地代がパークコート神宮前みたいな法外なレベルでない限り、これは買いだな。

最多価格帯1億オーバーか。割高だね。