施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：積和不動産株式会社
所在地：東京都品川区東品川４丁目24番1(地番)
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅徒歩3分、
京急本線「青物横丁」駅徒歩6分
売主：積水ハウス株式会社
総戸数：687戸
【物件情報の一部を追加しました 2016.10.28 管理担当】
[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
入居前に管理費があがるってあり？ 【お便り返し】
https://www.sumu-log.com/archives/14874/
[スレ作成日時]2016-08-26 16:57:31
>>2495 匿名さん
傾いてるじゃないですか。この矢印が分かりにくくしてますが。google地図や全体図を見ればよくわかります。タワーはちゃんと敷地内で傾きを補正してます。
南南西より全然南向きっすね。
東と南向きにとってはちょっと嬉しい傾きですね(笑)
でも東は目の前がビルと大通りだからな。
なんで微妙に傾けたんですかね？敷地内でいくらでも調整できたでしょうに。
西棟だけが北に振れる分、少し損しちゃいますよね。
プライムの場合は、変形地に対して建築面積の小さいタワーだから、真南向けるのは容易なんだろうな。
この程度のふれで日当たりがどうとか日照時間がとか言ってたら、気にしすぎか、ただの難癖か、プライムの差し金か笑
もともと陽当たり悪いから傾いててもたいした問題じゃないね
地図見てて思ったのですけど、青物横丁駅と鮫洲駅は距離がすごい近いですね。何故だろう。だからなんだという訳ではないのですが。
陽当りはいい部屋も良くない部屋もある。それは多くの他の物件と一緒、そして価格にも反映されてる。
何も問題はないね。好みの部屋を選べはいいだけだし。
ネガるポイントないから難癖付けるにしても
もう少しまともなネガじゃないと、笑われて終わり。
多少なり傾いてるのは事実なんだから喧嘩腰にならなくても。
ネガティヴに捉える人、2503さんみたいにポジティブに捉える人、別に大したことじゃないと捉える人、いろんな見方があって良いんだから。
私はそんな気にすることじゃないと思いました。
いちいちネガだの難癖だの業者だの言ってる方がスレッドの雰囲気も悪くなりますよ。
回りに高い建物建ってるの何気プライムだからね笑
グラメは東側だけ
そう、東側だけだし。
東側を選ばないで西側南側を選べばいいさ。
>>2510 マンション検討中さん
事実と違うコメントだから、反感かうんじゃない？
南向き→南南西、西向き→西北西、東向き→東南東ですね。
↑検証してくれた人がいましたが、さすがに誤った情報をコメントするのはダメだし、傾いてるのは事実だがはたして、ムキになって傾いてるのは事実でしょなんて言わなくてもね。。
結局大したネガポイントがない完成度の高い物件ということですかね。
営業の方に、なぜもっと様々なタイプの間取りを作らなかったのか聞いてみましたが、ここは30〜40台の普通のサラリーマンが頑張ってローンを組める層に特化したマンションだそうで、ほぼ全て同じ間取りなんだそうです。ですから、金額も8000万のものは作らなかったそうです。小さな子供も多くなりそうですし、ほんとの団地になりそうですね！
団地が昔からグランドメゾンレベルだったら、団地住まいは憧れの的ですわ
居住者間の生活レベルの違いを気にすることなくて住みやすいし、マンション内コミュニティも活性化するね。
やっぱり団地コンセプトなんですね。
一斉に老いていくと将来が心配ですね。
ある程度は賃貸にまわるのかしら。
しっかりした建物なら後の世代に残せるし、
売ることも出きるでしょう。建物の基本構造が高い
長期優良住宅だし、ここはそういう物件
5000万以下だったら買うのに。
7000万の魅力は私には感じません。
さまざまな間取りを作らない理由は、長期優良住宅の認定を受けるためもあると思ってます。基準があるから狭すぎてもだめだから1LDKを作らなかった。
>>2518 通りがかりさん
出た！団地、団地っていうネガコメントが好きな人だ。
対して批判することがないから、団地トークにしたいだけだよね？
おしゃれな団地でいいんじゃない(笑)
子供が巣立った後は、夫婦だけなら賃貸に出すなり売るなりしてもいいんじゃないか。
そこを否定してたら、今賃貸に住んでる人の何%かの人はどうしたらいいわけ？
くだらない団地トークは終了。
>>2315
金額も8000万のものは作らなかった
→適当にいうとるけど、作っとるがなw
当初は1LDK案や4LDK案、またインナーバルコニー案や、横リビ案もあったらしい。
ただ結局いままで大規模で作ってきた中で、4LDKはニーズこそあれど、このマーケット的には
買える層が少なく、作っても売れ残る可能性があることと、積水の場合は、売れ残っても値引き販売に対して非常にシビアであることから、販売苦戦する可能性を考えた。
(4LDK 80㎡と考えると7500万以上になる)
またプライムとの差別化を前面に押し出す関係で、今回4戸1のフロア構成を考える上では、様々なプランバリエーションを作ることはどこかに不都合が出てくることがあった。
また過去に横リビなどは作ってもあんどん部屋ができたりするなどして、結局縦長リビングに人気が集中していた。
縦長リビングの弱点は、横長リビングに比べて、リビングの開放感が損なわれるが、家具杯価値がしやすかったり、ウォールドアかつ、アウトフレームにより、空間的に広さを演出できることから、横リビを割り切って捨てた。
積水に関しては言えば、大規模物件の弱点である住まいの独立性とプライバシーをどうしても確保していく為に割り切れるものを割り切ったというのが正直なところだろう。
プランのバリエーションは新規購入を考える際には、魅力があるのかもしれないが、
売却する際は全く関係ないからなぁ。
タワーの方もバリエーションがあるといいつつも、田の字と違うのは85㎡以上のプランぐらいで後はほぼ田の字型プランの外廊下タワマン。
>>2525 通りがかりさん
総合設計制度を、つかって建てる案はあったみたいだけど、許可がおりなかったんだって。出来てたら凄かっただろうね笑
完全にプライムとは逆の内廊下、ワイドスパンで圧倒的勝ちだっただろうな。
白金みたいに
あの場所であれば海に近い訳では無く眺望も微妙なので、特にタワーに魅力は感じません。敷地も大きいので、緑の多い中層のマンションの方が相応しい気がします。
かなり悩んでいるのですが、最後に引っ掛かるのが転勤特約が無いことです。転勤で購入見送った際に一割返ってこないのは余りにもリスクが大きい・・・。みなさん、どう折り合い付けていますか？
品川シーサイド近辺にお店は増えないのでしょうか。
マンションが相当あり住民も相当いると思うのでお店も採算が取れると思うのですが、駅付近は近代化されすぎて小さな飲食店は入りずらいのかな？
コカ・コーラのところにスシローとか入るといいな！
2019年10月に予定されている消費税10%が本当に施行された場合、家の価格やその他の費用は増えるのでしょうか？
登録ですが、支払いの目途（ローン査定等）が立っていないと申し込めないのでしょうか。
まだ、ローン会社とやり取りを始めていません。
電話して聞いてみる予定ですが良かったら一般的な事例でも構いませんので教えてください。
また、第１期で100部屋くらい売り出しの様ですが、低層階（５階位まで？）はなくなってしまうでしょうか。
消費税の件ですが、分かりません。
消費税10%が本当に施行される可能性は低い（景気回復していれば施行）と思いますが、家の価格は抑えられる可能性はあるんじゃないですか。ただ、駆け込み需要があるので、下げるかわかりません。ただし、家具、家電製品は高くなるでしょう。
2017年4月に消費税10パーセントとされていた時も前年9月までに契約されば影響なかったですからね。気にしなくていいのでは。
以前増税したときは増税分を価格から下げることは推奨していなかったですし、消費税は贅沢な買い物に対しては減税しないと思うので、新築にのみにかかる消費税は減税されない気がします。2度も増税を延期することは国として信頼も無くなりますし、実は残念な結果になったりしませんかね。。
消費税増税 経過措置で検索して見ましょう。
>>2535 マンション検討中さん
仮審査終わってないと登録できないよ。低層階と南中層は埋まるんじゃないかな。南1階は分からないけど。
というか、営業のほうから紙書いてっていわれて審査してくれてない？うちは2回目で書いてずいぶん前に審査終わってるけど。提携銀行以外がいいとかのこだわりないなら、自分で審査申込みしなくてもいきはずだよ。
自分が分かってないだけかもしれませんが、4月8日か9日には契約し、当然その時の税率は8%なのに、10%になるかも、と心配する必要あるんですか？8%の金額ではんこつくのに。
転勤の可能性がある方が、3年後の物件買うのはやめた方がいいでしょう。
>>2545 マンション検討中さん
自己レスで恐縮ですが、消費税率は契約時ではなく引渡時が基準なんですね。無知ですみません。
増額分も総額の中に含ませて、値上げするってことはない気がしますが、認識が甘いのでしょうか。
第一期は207戸のようですね。
687戸中の30%
プライムパークスは800戸中300戸の36%
GMは少し遅れてのスタートでしたので、
まずまずの出だしでしょうか？
一般には未販売の関係者住戸があるから実際はもっと売れてる計算じゃない。20だか30だか忘れたいけど。
しかしこのご時世で200戸越えとは、結構な勢いですね。
南側のバルコニー付きも含めて全ての部屋が1～3倍の倍率に下がってましたね。
同じ様な条件のプランが多いので、抽選を避けて動いた様ですよ。あまり抽選にはならないかも
よく、飛行機が上を80デシベルの音で飛ぶのに、サッシュ等級T2でつくるマンションを買うよね〜。T4なら検討してたのに残念。
多分、空路が変わるかわからない段階で企画したから、コスト削減でT2にしちゃったんだろうね。今からでも、価格値上げしてでも変えればいいのに。80デシベルT2はヤバいでしょ。
自分が考えていたより、第1期の数多いと思いました。
営業の数少ないし、あんまり宣伝している感じしなかったし、プライムみたいにモデルルームがガヤガヤしてなかったんで、もっと小規模にスタートかと思ってました。
今の所、自分のところは無抽選のはず。寸前でぶっ込んでくる人がいないよう願っております。
207は凄いですね。タワーとかぶっている人がそこそこいる様（書き込みからの推測）ですので、タワーの高倍率当たった人は相当相当悩みそうですね。
やっぱり、こっちのが要望少なかったんだ。団地というのを認めるしかないね。資産性も、プライムに勝てないと中古になった時に、相当値下げしないと売れなくなるね。やはり、今後も建物が建ち始めるとタワーにかなわない。今、すでに負けてると、プライムが完売してから、販売チャンスを待つしかないかもね。
>>2558 マンション比較中さん
自分もプライムの高倍率に入れていて当たったらラッキーくらいに考えていたんですが、まさか当たったらのことをまともに検討しておかなきゃならないですね。住みたいのはこっちなんですが、もしプライムあたったらすごい安いんですよねー。あー悩む
やっぱ積水もプライムも人気だね。
積水は、スタートが2か月も遅くて、営業の数が半分以下なんだよね?
その割に頑張ってるね。
消費税の件、営業に聞いたら消費税10％になっても価格は変わりませんと言ってましたが本当でしょうか。。
変わらないなら変わらないでよいのですが、価格に関わることなので、ちゃんと文書にして残してほしいです。
[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]
我が家は、希望した所にすでに要望書が出てるから下か横にずれて欲しいって担当から言われました。間取りがあまり変わらないから、気にしてはないけどね。
私も担当から、被り住戸は避ける様に言われました。今のところ第1は被り住戸じゃないですが、第2、第3は被り住戸になってしまいました。
もし、第1希望住戸ではなかった場合皆さんはどうされますか？？
第1期販売のメリットは、好きな場所を選べるわけで、第1期二次以降から様子を見ながら、あるかもしれない(ないかもしれない)値下を待ちますか？完成が2020年と先なので、他の物件も検討されますか？
一生に何度もない高い買い物をするのに、赤の他人の営業に言われて妥協するのですか。
第一期で買えなかったら、結構ぎりぎりまで引っ張ろうかな
品川まわりで行けばシーサイドもまだ土地あるし、港南にもある
もっとも欲しい部屋はもう買えないわけだし、それならギリギリまで待ってほかにいいのがなければ戻ってくるって感じかな
妥協と言われたらそうだけど、それで気に入った間取りに決められないのも嫌だし。
間取りが似てるのがここのマンションの良いところなのかなー。
竣工後売れ残りを狙うのもありですよね。
大量に残ってたら値引きもあるかもですし。
眺望日当たりは悪いですし、間取りも同じなので、一期にこだわる必要は無いかな。
騒音、団地ネガさんが総スルーされてるのが笑える。
あ、ごめん俺が触れちゃったわ。
グランドメゾンとタワーの南向きで、本当に悩んでいます。。
比較してデメリットを挙げると、
グランドメゾンは耐震、板状型、玄関ゴミ出し、エレベーターセキュリティ無し、南向き日照悪い、入居1年後、毎朝横断歩道渡る、南側のコカコーラ将来不安、眺望なし
タワーはインフレーム、仕様が少し劣る、青物横丁駅まで+3分、管理費・修繕費がやや高い、南側の加藤製作所将来不安、長期優良ではない
他に何か違いがあれば教えてください。
玄関ゴミだし、めちゃくちゃ便利やから人によってメリットだぜ！
もう何度も書いた気がするのだけど、
サッシなんて入居後にいつでも数十万程度の金でT4レベルに上げられるのに、
一体なぜ騒いでいるの？何の意味があるの？
サッシって自分の所有でなく共用部扱いだから勝手に変更できないものだと思っていた。中古マンションの見学の際に2重窓でサッシの変更の相談したらダメだって言われたから。
はい、窓、サッシ共に共用なので変えられません。t4に上げるためには、部屋の内側に自分で窓をもう一枚取り付ける必要があります。窓を開けるのが二度手間になるのが欠点ですね。
私も竣工後でもいいかなと思い、
他も見ながら考えます。
>>2576 マンション検討中さん
大きな買い物ですぐ近くに同じタイミングで売り出されたら迷いますよね。
デメリットばかりの話だと余計に決められないのでは。2択ならデメリットはこれは譲れない点の確認にしか自分の場合はみません。こだわるポイントを決め優先度によって点数をふり、その合計点で比較を自分はしました。色々良い悪い点がそれぞれありますが、重要でないもの、許容できるものなどもあると思うので。
すみません、ちょっとお聞きしたいのですが、今、検討している部屋（72平米）の家具レイアウトシートを貼っているのですが、洋室⑵子供部屋にシングルベッドと学習机が置けません。みなさん、どうしていますか？モデルルームにはベッドと机が置いてあった気がするのですが。。
現地で水が出てる！ヤバいやつじゃないですか？
結局騒音か懸念に思うなら他のエリアにすればいいという簡単な話だけどね。あれこれ言っても環境は変わらない。その方の不安を払拭出来るような話も出てこないでしょうしね。私を含めさしたる問題とも思わない方が多数いるから相応の数200戸以上売れる訳で、その辺りは価値観、考え方次第かと思います。
将来は新航路の飛行機騒音も加わるから、現在の騒音体験をしても意味ないですね。
>>2581 マンション比較中さん
当たり前の話で恐縮ですが、内窓は専有部に付けるので自由にリフォーム可能です。簡単にT4化できます。
リクシルでもYKKAPでも聞けば丁寧に教えてもらえますよ。
みなさん、残念ながら、実際は120戸前後が見込みらしいですよ。手付金減額もやるみたいです。普通、第1期から手付金5パーセント以下はなかなかやらないです。なんとか、少額手付でも契約したいみたいです。
要望書を書いてるけど、もう落ちてるか、とりあえず要望かということです。それか、207戸出して、売れなかった住戸は先着順で販売していくということです。とりあえず、207戸契約はしないということです。
現段階で目標を150戸にしているみたいですが、現状かたいのが100戸ちょっとで、20戸なんとかなるか、これから、第1期契約まで30戸増やそうという目標みたいです。
>>2589 匿名さん
新空路を心配している人のために羽田空港内に住宅地の上を飛ぶ大井町、品川、恵比寿、新宿などの騒音を想定した体験ブースがあるんですよ。
行ってきたけど、騒音は心配するほどでも無いですよ。
削除されると思いますが、現状ですよ。
重複して要望書入れてた連中の多くがタワーに結局は流れたということか
信義則に反するような動きは褒められてもんではないけど、結局板状マンションの限界を晒した形ですな
>>2596 匿名さん
要望書関連の書き込み明らかに営業マンが
そんなこというわけないだろ笑
自分の物件人気ないって言ってるようなものだろ笑
それほんとに営業マンが言ってたとしたらただのばか
この時期になると増える、偽要望書情報
印象誘導の臭いがプンプンするね。
プライムに流れたのと積水に流れたのそれぞれいるだろうにw
余裕で両方に要望入れてるけど、抽選も待たずしてこの時点でどっちかに流れる人なんているの？
プライムはとりあえず、要望書出てない部屋もいくつか供給しているみたいね。
登録期間中でも、空けておけば初めて来場する人もそこに登録いれられるし、抽選で外れた人や部屋悩んでる人の為に移動できるようにする為に確保できるからね。
プライムさんさすが考えてるね。
てか両方に要望いれてる人って、何を迷ってるの？
抽選外れた時の保険？
ただ単に決断できないだけ？
結局決めなきゃならないんだから、先に決断したら手っ取り早いのに。
時間経って何かが解消するならまだしも、何も条件は変わらないだろうしな
両方お買い得なところにいれて抽選だよ。プライムの低層なんて高倍率で抽選で、落ちたらお買い得な部屋あまりなくなるでしょ？
お得じゃないプライム買うなら積水買うよ
積水も似た部屋ばかりとはいえ、気に入った場所あるでしょ。なら両方にいれときゃいいじゃない
結局、どっちも買わないって人も多いんじゃない？要望なんて、なんの制約もないしね。冷静に考えたら、資産性のない品川シーサイドで買うのはリスクだなと感じる方も多いのでは？イオンが無くなったら、終わりの街。りんかい線…。長谷工タワー。眺望もいまいち。飛行機の騒音問題。埋め立て地な上にヒ素問題。間取り最悪。供給過多。ネックがありすぎる…。賃貸で住む場所。
イオンが無くなるのは、全然ありえるよ。楽天がいなくなったくらいだから笑
みんな適当な話をさも信憑性があるかなように語るのがうまいねw
>>2615 匿名さん
品川シーサイドのが二子玉川より便利だったら、楽天は品川シーサイドに集約してるのでは？グランドメゾンもバンダイナムコの跡地だし、楽天が買取っても良かったのでは？今の新築マンションは、企業跡地のパンの耳みたいな立地ばっかり。
火のないところに煙りをたてたいじゃなくて？
手付金って皆さん、いくらなんですか？
>>2620 匿名さん
交通の便が良いだけでネット企業があえてテナント量が高いとこに集約するの？笑
しかも自社ビルたてんの？笑
ちょっとさすがに、苦しい理屈だぜ。
大学生の方？それとも品川シーサイド廃れてる感を、印象づけたいのかしら
人によって差がある。職業的ランクが高い人には、１００万とかでOKとかよくある。積水のやり方はしらないけど。
もう一度、お聞きしたいのですが、今、検討している部屋（72平米）の家具レイアウトシートを貼っているのですが、洋室⑵子供部屋にシングルベッドと学習机が置けません。みなさん、どうしていますか？モデルルームにはベッドと机が置いてあった気がするのですが。。
二子玉は世田谷でも住宅地として評価の高い場所なので特例だと思います。
>>2628 マンション検討中さん
あの細長い間取りじゃ、置けないですよね。奥行きのない小さな机しか置けません。いわゆる子供向けの学習机は無理。うちはだから辞めました。
小学高学年から大学生くらいになるとそれもあり
2段ベットの下が机になってるやつは？
やっぱり、皆さんベッドと机の配置に迷ってるんですね。もう少し幅を広くしてくれたら。わざわざ、カフェラウンジに行くのも、大変ですね。静かではないと思いますし。
小さい机買えば？普通家具買うときって入るサイズ考えて買うよね？
私もそう思います。
部屋のサイズを考えて机やベットのサイズを調整しますよね。
無理に標準サイズを考えなくても、、
>>2640 マンション検討中さん
何百万する机やベッドを購入されたのか知りませんが、6000万円のマンションに合わせて買い直した方が良いに決まってますよね？
逆に、机とベッドで8000万円くらいするものを使っているのであれば、買ってすぐにマンション側をリフォームすれば良いだけです。
>>2642 匿名さん
みなさんいろんな事情がある人もいるでしょう。例えばお爺様やお祖母様からかってもらったばかり机を子供が使いたい！持っていきたい！と思うのは当然です。8000万もする机とベッドなんかあるわけないでしょう。
一期で売り出す住戸にかなり余裕を持たせてますね。重なっている人が、ばらばらになっても余裕で入れそうです。これなら最初はやっぱ住みたいとこ選ばなきゃー
>>2644 匿名さん
登録会は混雑していましたか？
今回初めてマンション購入を予定しているので、どのような雰囲気なのか気になります。
売出し住戸は、一目でわかるように公表されているのでしょうか？
>>2647 マンション検討中さん
2644さんではないですが、結構空いてるように思いました。
売り出し住戸は一目で分かりますよ。正式価格が入った表をもらえます。売り出すところにだけ書かれているので。
手付金100万円とかでも契約できるんですね。びっくり
手付金100万円になる条件はなんでしょうか？家を買い換える予定で今手元に現金がない人でしょうか？またどのくらいいるのでしょうか？
手付100万はいるのかなあ？
プライムでさえ100万は稟議しないとならないみたいだし、積水の場合、手付に関してはプライムより厳しいっぽいから余程じゃない限りなかなか難しいんじゃないかな。
可能だとしても、プライムと同じように稟議が必要だとするならそれを通さないとならない以上、現時点で100万手付でOKが確定してる人がいるのかは疑問
手付金でググりなよ。ま、手付金放棄できんやつは２３区買う資格なし！
机を買い替えるにしても、シングルサイズのベッドは置きたいです。けど、シングルベッドを置くと置ける学習机がないです。椅子が置けない…。どうしたら、よいのか。
手付金100万は、稟議が必要になるようですが、多分大丈夫ということでした。何があるかわからないので、3年後のマンションに何百万も出したくない。何百万も手付放棄とかありえない。
本当に順調なら、第1期販売で手付100万はありえない。
プライムと客の取り合いをしている以上、見かけ上でもいいから契約者が増えたほうが人気マンションという宣伝効果があるので、少額手付（で解除される恐れ）であってもバンバン入れるのかもしれませんね。
とはいえ、少額手付は売り手にリスクもあるもの、許可するにしてもある程度の枠以内、ないしは相応の理由がある人に限られると思いますけどね
順調といっても200戸販売しても残りは450以上残るのですから相談すれば場合によっては
応じてくれるでしょうね。まぁ集客期間の短さ考慮すれば販売ペースとしてみれば悪くないのかもしれませんが
レジデンス板があのにぎわい（）なのに、あえてここでレジデンス選びましたって笑
掲示板の賑わいと物件の人気は別に考えたほうがよいですよ。
レジデンス良いじゃん
マンションは手堅く、
他にお金かけたり、仕事無理しない選択肢もある。
それでもこのご時世で23区新築買えるだけでかなりの者だよ。
車の出入口やその他のサブエントランスのところは全て部外者が入れないようになっているか確認された方はいますか？
この時期になると
①少額の手付でもOKくれた
②しばらくして、こんなリスクの高い客を契約するなんてよっぽど
人気がないんでしょうね。
という流れになる。
100万円がさも当たり前のような書き込みにされているが、
こんなことわざわざ検討者が書くかどうか疑わしいのと、
100万円なんて手付金、相当イレギュラーな対応で、稟議って
話だろうに、営業担当レベルで、OKだと思うとか軽々しくいうかね。
てか仮にそうだとして、100万円の手付金でお願いする側の方は、
こんなとこにそんなセンシティブな情報流してもし、その話が
なくなったらどうするんだ?そんな危ないことするかね
まだ契約になってからそんなこと書いてるならわかるんだけどな。
じゃあ私もプライムでは100万円OKでした。
やったーとか
書いたら信じる?w
いや、本当の購入者ならレジデンス板で書くでしょ。
>>2670 マンション比較中さん
レジデンス購入者(まだ登録者)ですが、近隣のマンションなのでスレも見てますよ。色々情報は欲しいですし。こちらのマンションもタワーもそれぞれ良いところがあると思いますから、各ご家庭に合うところを見つければ良いというスタンスです。
タワーと積水はいいけど、レジデンスは結構苦労しているみたいね。
業者間では有名な話
よく手付金少額でも契約を受けるから、不人気物件だとかいう人いますが、
それってわかる気はするんだけど、ちよっと飛躍してませんかね。
確かにそれを断るというのも、ひとつの人気物件の指標だといわれたら
ある意味ではそうなのかもしれないが、逆の見方をするなら、手付を捨ててキャンセルになったとしても、あてがある物件もしくは住戸だから、という見方も一方でできるのではないでしょうかね。
私が以前検討していた有名テベの物件は人気はありましたが、手付金10%が絶対ではないという会社もありました。つまり会社の姿勢として断らない会社もあるでしょうってことです。
売主にとってリスクである手付を放棄して、キャンセルされる数が、全体の中でどの程度あるのかはわかりませんが、少額とは言え100万は安くはないですから、多少のキャンセルは飲み込みつつ販売していくという割り切り方もあるんじゃないでしょうか。
>>2644 匿名さん
3年後なのに、どの家具にするか決めたのですか？引っ越してからのが良いのではないでしょうか。もう、買ったのですか？3年後には古くなってますよ。まだ、買っていない場合、3年後には、その型ないかもしれないですよ。3年後は、何もわかりません。
>>2673 無題さん
前向きな発言ありがとうございます。解約してあてがあるって、どういうことですか？引き渡し間際でキャンセル住戸がたくさんでて、あとは値引きとか安く販売したら、買ってくれる人がいるというあてですかね？少額手付は、買主にメリットしかなく、売主にデメリットしかないので、第1期が順調なら、まずやらないですね。ここのマンションは、抽選になるほど人気物件ではないですよ。抽選になるなら、少額手付の方は断るはずです。
値上げで潮目が変わったったね
どっちが人気かはスレ数で一目瞭然。
だから、スレ数と人気は比例しない。批判が多くても数が増えます。
ここがもちろんブランズって言うけど、果たしてそうなんですかね。
たしかに仕様や工夫、ブランド力はありますが、タワーにはここより使い勝手の良い間取りたくさんありますよ。
6畳もない縦長の部屋が２つもあって、ファミリーでも使い方が難しくないですか？また長期優良住宅とはいえ板状かつ耐震で、地震の影響で居室内は免震よりもはるかにグチャグチャになります。
実需でも実際に30年も住まない方が多いでしょうから、住み替えを考えると資産価値のある【再開発エリア最後のピース】【駅デッキ直結】【エリア唯一の免震タワー】【エリア最大規模(戸数)】のこっちが良いかなーと思っています。
少し梁が出ていても、青物横丁駅まで+3分かかっても。
連投失礼します。
↑最後にこっちと言ってしまいましたが、タワーを指していますよ。
決してグランドメゾンをディスっている訳ではなく、良い点があるのも承知した上での投げかけです。
>>2685 マンション検討中さん
個人的には資産価値を考えると物件の違い以上にエリアの影響を受けるのではとおもいます。
これだけこのエリアで供給数があれば、中古でもこの2物件で競合になるでしょうし、棟内の競合も出ます。どちらかが圧倒的にこの段階で人気があれば将来もその可能性があるとおもいますが難しいですね
西側って前の建物との距離が何メートルでしたっけ？
実際プライムも集客期間長かった割にそこまて売れてないからね。グランドメゾンとどっこいどっこい、ということは好みの問題レベルのお話。免震だろうが、間取りがどうだろうが、大したアドバンテージにはならないでしょう。あちらにはあちら、こちらにはこちらの良さがあるのでしょうから。
資産価値など、いくら議論しても変わらないことを今話すより、まだ建つまで3年なのでこの物件をより良くするための議論をしませんか？自転車置き場の数やバルコニーの水栓などは改善されてますし、他にも今皆さんの気になっているところを集めて皆さんの力で変えていきたいです。
カフェサービスの規約を変えてもらいたいです。重要説明書によると、水道代光熱費及び消耗機器・備品の取り替え費用は管理組合の負担である一方、商品の選定と売上は管理会社に帰属すると書かれています。カフェ定員の人件費については書かれていませんが、もしこれも管理組合の負担だとすると、管理会社は必要経費を住民に払ってもらい、それによる売り上げはまるまる得る仕組みになっています。光熱費や人件費も管理会社が持つべきだと思いますが、皆さんはどう思いますか？
住民サービスの一環ですからね。管理人室やコンシェルジュカウンターの電気代、光熱費、雑費を住民負担ではなく管理会社が負担しろと言うのと同じでは？単体のカフェ事業で凄く利益が出るならともかくですが、そうでない場合は他の諸々の管理と併せて管理会社も利益を出さないと成り立ちませんし、光熱費や人件費がかかるのは仕方がないと思います。
そこを許容できるか、そのサービスに魅力を感じるかという部分は個人の考え方次第かと思います。
>>2693 匿名さん
そうではなく指摘しているのは運営のコストを管理組合が負担しているのに売上が管理会社に帰属するという点ではないですか？たしかに管理組合に帰属すべきな気がします。
管理会社が運営するコンシェルジュサービスのうち、コピーサービスやfaxサービスの売り上げは管理組合に入りますが、なぜかカフェサービスの売り上げは管理会社に入るようになっています。一般的に管理会社は一律のサービス料を受け取ってサービスを提供するものではないでしょうか？パンを売って利益を稼ぐ仕組みならば、そもそも必要な経費を抑える努力も管理会社が負うべきです。必要経費を管理組合が出すのに利益は入ってこない仕組みはおかしいです。
利益(売上ー経費)を管理会社と分けるのは個人的にはよいと思いますが。経費を押し付けて売上だけもっていくのは絶対に間違っています。今のうちに規約を修正すべきです。
登録してきました。
縁起担ぎ？としての1番ではありませんでしたが、4月1日の発表を待ちたいと思います。
南側は人気ですね。
すべて調べたわけじゃないけど、FAXとかは住民でしょ。
カフェは遊びに来た人も食べるので、他人向け飲食含まれるだから、
それを売り上げに立てると営利で管理組合として消費税とか確定申告とか発生しませんか?
清澄白河野村とかでしたっけ？それ前提のマンションもありましたけど、あまり一般的ではないですよね。
こういうのは、あくまで売り上げと人件費消耗費等の管理会社分を比較して、管理組合の定例チェック数値とし、
管理会社が大きく儲けてなければオッケーでいいのではないかと思いますが。
どっちがどっちの売り上げだけで判断はできないですよ。判断するのは具体的な数値です。
まあ、だから中途半端なカフェとか廃止する組合とかもありますし、管理組合が機能していないとこは管理会社天国なんでしょうけど。
まあもっと基本的な大きい金銭的ななこととして、駐車場代金は修繕積立金＋駐車場メンテ更新費用が理想ですが
だいたいの新築では一般管理費に消えてますね。そこから見直すのが一番ですけどね。
>>2698 匿名さん
経費と言っても原材料費、人件費の扱い次第でしょうね。スタッフはバイト1人と訳にはいかないでしょうし。
客数が少なかったり廃棄が多くて赤字になっても請求はしないでしょうから、管理会社にとってそんなにいいものなんでしょうかね。ノウハウがないから委託でしょうし、その質に関わる可能性がある気もします。もちろん運営形態は確認した方が良いとおもいますが。
外部の方も利用するカフェで利益を管理組合に入れるなら事業扱いじゃないでしょうかね。
当然課税もされますよね。そっちのほうが面倒だと思います。
2700さんも言ってますが収支の具合を組合が監視していればいいんじゃないですかね。
誰も管理会社が儲けるなとは言ってないですね。施設使用料、人件費、光熱費等の諸経費を管理会社が払うのであれば、もうけることに特に強い異議は出ないと思います。要はこれらの経費を払わずに売上がそのまま管理会社にいくことが問題です。管理会社にとってみれば、純利益と本来払うべき経費を合わせた分、得していることになります。
重説の書き方をみると、カフェはコンシェルジュサービスと同列に見られているので、基本的にカフェで儲けを出すという性質のものではなく、カフェは住民の生活の質を向上させるサービスであるという位置づけなのでしょう。
おそらくその性質からいって、人件費もコンシェルジュと同様に組合負担になるのではないかと（管理会社への支払金の中に含まれているのではないかと）思います。
そしてその管理会社との契約金額は、カフェでの売り上げを考慮した金額である、という建前なのではないかと思います。
（ちなみにカフェスタッフは日勤1名とありますね）
カフェは最初は物珍しさから人がいるでしょうから黒字でしょうが、数年したら利益なんてほとんどなくなると思われます。
中古の大規模物件を見ていた時、軒並みカフェ周りには人がおらず、これでやっていけてるのか？と思ったものですが、あくまでカフェは、コンシェルジュやブックライブラリーサービスと同じ、住民の満足度を高めるサービスであると考えれば、赤字であろうが関係ないのでしょう。
カフェの維持に一戸あたりの負担がどれくらいあるのか不明ですが、グランドメゾンの管理費はそこまで高額ではないため、私は今の管理費でカフェを維持できるのならばしたらよいのではないかと考えます。私は少なからずカフェがあるということを（あまり使わないとしても）楽しみにしていますし。
不要論を言い出すと、ではコンシェルジュも不要なのではないか？と個人的には思ってしまいますしね。
注文をつけるとするなら、パンやコーヒーの価格が外と同レベルの（明らかに利益を出そうとするレベルの）値段であった場合、これは住民の満足度を高めるサービスではなくカフェ単体で利益を出そうとする単なる店の誘致であるとみて、光熱費等の経費に加えてテナント料まで請求するべきかと思います。
イオンで食べたり飲んだりできるのに。
ここを住居者専用のカフェじゃなくて、緑豊かなおしゃれなカフェを誘致して外向けのお客も募れば、その貸料とそもそも払う予定だったこのカフェ用の管理費数年分で駐車場を地下にできたのではないでしょうか？現状の規約が住民のためになっているとは到底思えません。
カフェはどうせ使わなくなるし、期待してないからどうでもいいです。と言いつつ、管理費上がるのは嫌なので、どうせなら無くなればいいのにな。。
予算カツカツで購入を考えているので、管理費や修繕費は上がらないことを祈っています。。
多すぎる植栽も、手入れや、虫対策でお金がかかるし、管理費を上げて行く要因ですよね。
植栽もなくなればいいのに。
外向けのカフェを誘致した程度では駐車場を地下にすることなんて到底できませんよ
そもそも駐車場を地下深くにすると排水などの設備費に非常にお金がかかり、またその維持にもお金がかかるために管理費がカフェどころじゃなく上がるでしょう。それこそ望んでいません
本物件は、共有施設を十分絞って管理費を安くしていると感じます。これ以上共用施設を削ると大規模物件である良さが無くなりかねません。グランドメゾンはブックライブラリーサービスやキッズエリアなどとカフェが連動して相乗効果のあるような設計になっています。それを無くすというのは、どうなのでしょう。それはいずれはリセールバリューにも影響してくるように思います。
明らかに無駄というものであれば考える必要もあるでしょうが、十分管理費が安いにも関わらず、購入時にある共用施設がさらに不要であるというのなら、もうこの物件を買うべきではないのではないですか。最初からそういう物件を買えばよいだけではないでしょうか。
私は月数百円程度の節約のために、共用施設を削るのはいかがなものかと思います。
詳しい方がアンチさんをことごとく論破してるのが笑えますね。サービス含め物件だから、そこに価値を見出だせないまたは維持費が嫌だという方は他にした方が賢明ではないでしょうか？
カフェの廃止などは現実的に少しでも利用者がいる場合は
難しいでしょうから。
管理費についてですが、最初は余裕を持って高めに設定してあるので、余るようなら管理費を下げる、もしくは修繕費に積み立てするなどの可能性があるそうです。その辺は管理組合次第ですかね。管理費を上げるというのは批判もあるでしょうからあまり想定していないそうです。その為の高めの設定とのこと。それでも十分管理修繕費安い部類かと思います。
>>2711 匿名さん
論破してるのが笑えるだって？
君は そんなに笑える立場か？
いろんな人が購入者となっているんだから
もう少し言葉に気をつけた方がいいよ。
管理費の件だけど
余裕を持って高めに設定してると言うのは間違いだ。
近隣と比較しているのだろうけど
管理費修繕費は数年単位で上がっていくものだよ。
だれも望んでいるわけじゃないけど それが真実。
ちなみに管理会社はそれらを下げると言う発想はここに限らずどこも持ってない。
>>2705 マンション検討中さん
カフェは住民専用のサービスだから損益の責任は住民にあるとして以下のようにするのが良いと考えます。
1 運営コストは管理組合負担 (光熱費、仕入れ、人件費等)
2 売上は管理組合帰属
1には管理会社への支払いも含みます。上記のようにすれば赤字が出れば住民負担、黒字が出れば住民利益となります。
2705さんの書いているような今の管理規約案の背景は知ることができないので、売上が管理会社に帰属するという点がどうしても引っ掛かります。
モモレジさんも言ってましたが積和は管理費の委託料がおそらく安いんですよね。かと言って管理が悪いということもない。高級な物件が割と多いてすからね。そう考えると悪くない会社だと思います。
ネガさんって基本頭悪いよね。こんなとこであれこれ議論しても変わらんし、気になるのなら営業に直接聞いた方が早いのに 笑
そう思うのなら別にカフェがない物件選べばいいんじゃない。一度始めたサービスを廃止にする労力は大変でしょうから。気に入ったサービスや設備のある物件をそれぞれ選べばいいのですよ。
カツカツでちょこちょこ管理修繕費が上がる会社と
余裕を持った設定で不動の会社
どちらがより安心か、取り損ねが少ないかなどは
中学生でも分かりそうなものですが、
ここのアンチさんはそれ以下の頭しか持ちあわせて
いないんだな。
こう言うのを詭弁と言う
頭が悪いとよくわからん難癖付けるしかできないんだね。
反論できないから個人攻撃に走るあたりここのネガって相当なお馬鹿さん。
ここのマンションではないですが、うちに入っているマンションもカフェの人件費、什器、光熱費全て組合負担で、売上は全て管理会社に行きます。
それでも売上が少ないので、管理会社は嫌がっています。会社は利益あげてナンボですからね。
他のショップいれてるマンションでは売上補填として人件費に加えてお小遣いまで出してるマンションもありますよね。
マンションのサービスってそんなもんです。
嫌なら付加価値もサービスもない、シンプルなマンションを選んだら良いと思います。
植栽やカフェに魅力を感じて選ぶ人もいるだろうから
同じような価値観の方が集まってもらいたいですね。
始めから否定的な人は別にここじゃなくてもいいのでは？
と思います。
雨の日ですがここは朝から炎上中ですか。
一言 言わせてもらえれば カフェなんて儲からないですよ。
そして何の住民サービスにもなりません。
今の主流はこういった設備を作らない事ですから。
>>2747 匿名さん
積水もカフェが儲かるとは思ってない。
最初の売り出しの際の客寄せだよ。
赤字は住民負担だから
売ってしまえば関係ないし。
これを住民サービスとありがたがる購入者もいるんだね。
人件費も場所も光熱費も出してくれるなんて、こんないい条件なら俺が働きたいわ。ただ居るだけで金は入ってくるし、パンを作って他のパン屋より安めに売ればそれがそのまま利益になるんだから。こんな条件の仕事が転がってるなんてな。
コーヒー飲むなら青物横丁駅前の昔ながらの茶店ムジカが美味しいですよ。
せっかくの駅前なんだからマンションに篭らず外行けばいいのに、って思うのは自分だけ！？
まぁでもあれば嬉しいけど、マンション住民が積極的に使用しないと廃墟カフェになるし。
そうか。別にいいんじゃない。
カフェの事で、くだらない書き込が増えてますね。利用するかしないかは個人の自由。
気持ち悪いなら使わなければいい。
ただそれだけ。
喫茶店は、マンション住人の知り合いも利用するのではないですか？もちろん、マンション住人同伴で。
自分は今日みたいな雨が降っている時に、わざわざ駅前の喫茶店までコーヒーは飲みに行かないかな。あそこはタバコ可のお店だから、禁煙者からしたら入りにくい。しかもちょっと狭いし、おばーちゃん達がケラケラ笑いながら誰かの悪口を言ってたのを何度か聞いたことがあるし。
ま、噂話が好きな人達は、マンション内の喫茶店には行かないで家で思う存分会話を楽しんだらいいのではないでしょうか。
なんか急にレベルが低くなったなこの掲示板も。カフェに関してもっとみんなで有意義な議論すれば良いのに。子供の喧嘩みたいな発言はやめましょう。
自分に都合の悪い書き込みはデべの仕業になるんだね
その発想が頭悪そう。
結局、このマンションを検討してる人達はここには全くいないし、気にもしてないと思いますよ。
買わない、または買えない、グランドメゾン近辺のライバルの営業さん、くらいなのではないでしょうか。
意味のない、言いあい(笑)
レベルが低すぎて、見ていて、あきれます(笑)
カフェに否定的なら他にすればいいだけだと思うんだけとね。文句ばっか言って検討者でもないのでしょうね。
アホらし。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
ここにいくら否定的な事を書き込んでも、買う人は買う。買わない人は買わない。それだけ！
ここでの批判はなんら購入者には意味のないこと。
購入者がここを観覧しているとすれば、しらけた感じでここのやりとりを見ているだけです。買いもしないマンションに、こんなに必死になって、おもしろいなぁって。そんなに否定的なマンションに時間をさいて頂き、ありがとうございます。
話の論点が大分ずれていますね。ひとまずカフェサービスにかかる費用の見積りをデベに貰いましょう。管理費などを計算している過程ですでに見積りは出ているでしょうから。これが例えば月120万円を超えるようなら、一家庭辺り月2000円も支出していることになります。
あなたが貰えば？
自分で動きなよってことだよ。
他人任せじゃなくてさ。
興味あることならなおさらです。
こんなところで喫茶店？
誰が行くの？
[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]
これに6千万プラスして浜離宮の方が便利だね
[NO.2776～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
暇なんだね
程々の共有設備に比較的安い管理修繕費
大規模のスケールメリットもあるし
バランス取れてますよね。
まあやっぱり注目度の高い物件だけあってスレがよく伸びますね。
同感
どこのマンションもカフェは何年かすると閑散としますよね。
ここ見ている人のうち、何割くらいの人が実際に登録するんだろ？
プライム2階のラウンジは一般開放するそうですよ。積水住人も利用できますね。
パン屋も一般公開して光熱費や人件費に回してほしい。自分で払う制度にすれば企業努力してパンも美味しくなって、住人にとってはいいこと尽くし。
わざわざプライムタワーの解放施設まで行きませんよ(笑)
プライムの人は、青物横丁へ行くときにグランドメゾンの美しい植栽を眺められていいですね～
書き込み数が多い物件はいつも大体おんなじことで荒れてるね笑
最近の荒れポイント
①手付金少額ででいいよって言われた。
②そんなリスクしょうなんてよっぽど厳しい物件なんだね。
また登録締切の後の広告等で、登録完売、全戸登録表記にしたりしたら、
登録する時間ぎりぎりまで迷ってて、自分が登録した部屋を変更したから、
完売しているはずがないなんて、書き込みだしたりする
ここ見ている人のうち、何割くらいの人が実際に登録するんだろ？
敷地内でヒ素が検出された模様。
書き込んでいる人はほとんど登録してないと思うよ。
基本真剣に検討している人は、ここで有益な情報なんて得られるとは思ってないだろうからね笑
2chの書き込みを信じているようなもの。
えっヒ素なんて検出されたんですか????
詳しく教えてください。
と自演コメントが書き込まれる
日中に管理人3人必要でしょうか？休憩を考えても2人で足りそうな気がしますが。同じような物件に住んでいる方がいらっしゃいましたら是非コメントをもらいたいです。
内廊下でしょうか？
ここはタワーじゃないから内廊下のわけがない
プライムにでもいけば
プライムとここでは、残念だがグレード的にも価格的にもプライムが上のようだ。
マンション建設地よりヒ素が検出されたら、どのような影響があるんでしょうか？
人気あると想像力豊かな人や妄想まで入り乱れて
スレも盛り上がりますね。スレすら閑散としている天王州やレジデンスとはえらい違い。
うちのマンションもカフェあるけど入居してしばらくは
混み過ぎて座れないような状態だったよ。
それから3年以上経つけど、今は平日昼間で3割から5割くらいの、休日だと8割くらいは席使われてますね。
物だけ買って部屋に戻る人もいるので、そこそこの稼働率だと思います。座れないというようなことないので丁度いいくらいですかね。
利用者皆無ということはないですし、カフェあって良かったと思ってます。
私のマンションにも11時から17時までの間だけどカフェあるよ。
4年経つけど、最初はかなり賑やかだったんだけど、今は平日はガラガラ。休日は家族連れがボチボチって感じで、かなりお荷物な感じだよ。
閉めるに閉められないし。平日は売り子さん一人ぽつんって感じ。とくに昼間は。
500世帯マンションだけど。
やはりプライムにしようかな。
シーサイドってなんか勝島と同じようなイメージ。どちらも土地は安く、子連れが多く、騒がしい。
違ったらごめんね。
浜離宮のほうがかなりいい。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
浜離宮は不便そうだから無理です。
また昨日の朝と同じような書き込みでうんざり。
くだらない書き込みは削除依頼しておきましたので。
同一人物の匿名さん。
>>2817 匿名さん
だれが？？
え？私のこと？
残念ながら営業ではないですねー
何でもかんでも、営業って言うアホみたいな事書き込みするのやめてくれ。それしか言えないから仕方ないか。
また始まったよ。
暇人たちの書き込み合戦が。
ここの掲示板はくだらない書き込みが多くて、毎回スレ数の伸びがいいですね。
そんなに儲かるならやはり人件費、光熱費などの経費は出してほしいものです。
儲かるなら人件費、光熱費出せ
儲からないならお荷物設備
結局どちらでも批判したいんだろうなー
ここのアンチさんは
買う気のないマンションのスレに張り付いて
ネガ投稿
暇人というかいい歳した大人として恥ずかしいよね。
契約者でもないのに、いちいちこんなカフェの運営費とかどうでもいい話を
問題提起して、何がしたいのかね。結果ただ単にネガのエサになってるだけじゃん笑
本当に議論したいなら、デベに管理費の収支内訳と、カフェのサービス運営コストと売上予想や見込み金額を出させてサービスの内容を数字で議論するならわかるんだけど、なんか中学生の喧嘩みたいになってませんかね。
議論するなら感情論じゃなくて、数字でわかりやすく議論願います。
まぁさ、こんなに盛り上がる理由はわかるんだよ、
プライムからすれば格好のたたきどころだもんね。
今まで、たたくところといえば、
①細長子供部屋
②ゴミ玄関
③ムクドリ木にとまり糞害
④タワマン南にたつ可能性大
⑤広告表記は駅徒歩●分だけど敷地内移動のための時間でもっとかかる
※プライムも廊下移動はエレベーターホールまで最大80m以上あることをお忘れなく
これが大体順繰り順繰り定期的にあげられてきたが、次はサービス内容までたたいてきましたかって感じだね。よく見つけてくるね笑 ほんとに感心するよ
この盛り上がり方ってプライムの営業の一部も火に油を注いでいるのかな笑
実際上記レスみたいに対積水のトークもモデルルームで話していたしね。
プライムは、自動販売機だから、カフェラウンジなんて運営するだけコストがもったいないし、形骸化するから無用の長物だって格好の叩きどころだよね
でも叩く割には逆になんでプライムの方が管理費2000円～3000円も高いんだろう笑
何気30年間住んだとすると結構違うよね。
ちなみに積水とプライムの修繕費の上がり方が全然違うんだよね。
抽選状況どうなのですかね？！
タワーってなんであんなに修繕費高くなるんだろ。
16年目以降は、修繕計画がきまつてないし笑
どんだけあがるんだろう
こわっ
>>2836
先週の時点ではそこまでの倍率はついていないようですよ。
多くても4倍程度とのことらしい。プランが変わらないから、部屋検討の幅を広げていただきやすいとのことでした。
プライムは逆に、バルコニーのサイズが違っていたり、価格が極点に安かったり、プランによって、柱の入り方とか収納がバランス悪かったりPSがでかかったりして、一部住戸に集中しやすいのでしょうね。
カフェの是非は今議論してもしかたありません。
カフェありの前提で販売しているのですから、カフェがあることがどうしても許容できないのであれば検討から外すしかありません。
引き渡し後、住民で是非を問うことは可能です。
それより運営コストは住民負担、売上は管理会社帰属という点は明らかに不自然であり住民に不利益に見えます。
カフェ以外のゲストルーム等の使用料が発生する施設の行き先も気になってきます。
管理会社への不信感がつのるため、明確に説明を受けてから決めたいと思います。
それより運営コストは住民負担、売上は管理会社帰属という点は明らかに不自然であり住民に不利益に見えます。
カフェ以外のゲストルーム等の使用料が発生する施設の行き先も気になってきます。
管理会社への不信感がつのるため、明確に説明を受けてから決めたいと思います。
→私は500戸規模の狛江に住んでいますが、
ゲストルーム、パーティルーム、管理組合の収入になってます。
うちもカフェラウンジスペースついての議論はありましたが、結局は収入は管理会社帰属のままです。
理由は、会計的にどう処理しているのかはわかりませんが、売上を管理会社に帰属している反面、運営コストの一部に充当しているのかほかの収支と調整して管理費安くしているなど管理会社として、費用調整しているようなので、そのコストの差が戸当たりどの程度生じているのかわかりませんが、あなた様が納得されない場合は、この物件にご縁がなかったということでしょうか。
カフェサービスだけでなく、共用施設の稼働率と運営コストに関しては、このマンションに限らず、どこのマンションでも議論になる部分なので、嫌ならば世論ならぬマンション住民が組合員として、大いに議論していけばよい話ではないですかね。
少なくともはじめの契約前後の段階では、デベのグループ管理会社が作成した管理規約(案)に一旦は印鑑をつかないといけないわけですから。
ここで議論してもあまり意味がないと思われます。
以前誰かがおっしゃってましたが、管理組合が利益を得ると、営利目的とみなされていろいろとめんどくさくなります
なので2840さんがおっしゃる通り、利益は管理会社のものとして、そのぶん管理費をうまく調整するというやりかたは極めて合理的です。
利益が管理会社に行くのが気に入らないと言う人は、木を見て森を見ずというか、考えが幼稚過ぎませんか？
>>2840
そうですよ。売り上げは管理会社です。つまり赤字も管理会社の責任においてもちます。
あなたのようにカフェサービスがいらない派からすれば、ただもったいない施設かもしれないから、戸当たりにしたときの運営費のコスト感で比較して、ほかのマンションの管理費よりももったいないと感じるなら、あきらめるしかないと思いますよ。
こちらでは比較的使われますし、廃止の方向にはならないようなので、あなたまさしく議論したいなら、賛同される方がどの程度現れるかではないでしょうかね。
極論ですが、インターネット利用料だってネット使わない人からすれば、無用の長物ですが、運営コストはネット事業者にはらうことに同意するわけですし。
カフェサービスで文句言っている方こちらのサイトをごらんなさい。
カフェサービスが何故管理会社に帰属するかについては、
収益が管理組合に帰属すると、事業収益とみなされ、
法人税、消費税との絡みが出てくるからですよ。
http://www.onoyama-cpa.com/column/realestate/755/
はいこの議論終了
管理組合設立にあたって、管理組合法人を作るから、収益が管理組合に帰属すると
、法人税がかかるのね。また消費税としての会計処理も出てくるのか。
じゃぁただ住民がそのサービスの運営を望むか望まないかだけだね
前にも出てましたが、管理会社が利益を出すことに対して異議をあげる人はそんなにいないと思います。そこはパン屋を営業している会社の努力次第ですから。問題は管理会社が運営に必要な光熱費や設備代、人件費を払わないところです。個人的には場所代まで払ってくれとは思いませんが、運営に必要な経費は出してほしいです。利益とは売上から経費を引いたもので、普通はその利益が運営会社の取り分です。それがここでは管理会社は売上をもらい、住民が経費を払っています。これは異常です。サービスルームやゲストルームの使用料が組合に入るのと同様(重説には書かれていませんが恐らく)、パン屋の使用料も組合にいれるべきではないでしょうか？組合が人件費を出すこともおかしいです。
そもそも考え方の起点が違うんだよな。
カフェラウンジもったいない派の方は、管理組合が事業者みたいに、入居者ひとりひとりが、出資者になって運転資金を出し、事業として利益をあげるのであれば、利益が帰属しないのはおかしいっていってんだろうけど、
そもそも事業ではなく、サービス委託なのですよw事業ならば課税されるでしょ。
仮にマンションのイベントして、フリーマーケットを開催したとしよう。住民の方々はマンション内のイベントの一つとして、そこで安くいいものが買えて大満足でした。そしたら、あなたのいうように利益は管理組合に帰属しますかね?
住民の依頼によって、ただサービスを享受するために委託しているが正しい考え方なんだよね。
もちろん委託を受けた側は、その利益をどう使おうが勝手ではないですかね。
>>2848
あなたの言ってることは出発点がそもそも違うんですって。これは管理会社が事業として、パン屋を運営しているんじゃないってことです。
仮にスタバのような事業者が入っていたとしたら、あなたのいう理屈通りにするのが正しいでしょう。
もともとは住民がカフェサービスとしてサービスを受けられるよう、管理会社にお金を払って委託している形なので、収入が帰属しないのは当たり前のことです。
別に何もおかしいことはしていませんし不自然でも何でもないですよ。それが嫌であれば、組合の総意で委託しなければいいだけです。
つまりあなた一人がこのテーブルで議論しても無意味なのです。
経費を払ってまでマンション内という購買者の限定されまくった場所に店開きたいという素晴らしいカフェ運営会社がいたらその時はカフェを入れ替えたらいいんじゃないですかね？
でも、普通はそんなお人好しな会社ないとおもいますよ。理由は儲からないから。
プラウドタワー東雲キャナルコートのカフェサービスは、
ここよりもっと進化していますが、同じく運営会社に対して、管理組合が「委託料」
しいう名の経費を支出して、利用されています。
ご自身が出資者みたいにお考えになられるのは勝手ですが、サービス委託であることを理解していただいたらよろしいのではないでしょうか?
そもそもそれが理解できないのであれば、このマンションに住むべきではないのかもしれませんね。
http://suumo.jp/journal/2014/08/28/68237/
「サービス」って言葉は難しいね。
仮にコーヒーなどが無料でだされるのなら納得されるのか？
サービスって無償も有償でも使うからそこは問題ではないんではw
2849の方にアドバイスをさせていただきます。
枝葉の枝葉に意識を取られていらっしゃるようなので、一旦この物件はやめて、プライムパークスにしておきましょう。
管理費はこちらより、高くてもあっちは自動販売機ですから。あなたの怒りのもとは解消されるでしょう。
こんな戸当たり数百円にしかならないようなことにいちいちこだわってるってことは、
普段からくだらんことを細かく質問しているんだろうな笑
うざっ
頭があまりよろしくない人が多いようですね。
プライムの営業が書き込んでいるならまぁ理解できるが
私が考えるに、
●売上が1000万を越えなければ消費税の処理は発生しないのでは？越えるでしょうか。
●もし利益が出る場合、利益は出ないように調整可能です。たとえば月末に還元イベントをやる等。微妙に赤字にすれば良いと思います。
●管理会社には委託料を払うのは当然ですが、売上を持っていくというスキームには疑問を感じます。
●少なくとも売上から運営コストを賄うのがまっとうな考え方と思います。
●管理組合が税務処理の労力を惜しまないかだと思います。
>>2862検討板ユーザーさん
>管理組合が税務処理の労を惜しまない> >かどうかだと思います。
ではあなたのような暇な方に税務処理全部やって頂きましょうか。うん、解決！
>>2862 検討板ユーザーさん
繰り返しになりますが、そもそも住民向けサービスであって、一般的なカフェ事業ではないということ。
および、あなたが仰るような条件で引き受けてくれる会社が存在するなら、その時は総会で決をとればいいのでは？ということ。
これ以上話すことありますか？
みなさん頭いい。勉強になる。
>>2865 匿名さん
引き受ける会社を探す必要はなく、管理会社に委託料を払って運営してもらうと想定しています。この条件は管理会社になんらリスクはありません。拒むなら今の規約に相当旨みがあるのかと思ってしまいます。
税務上の処理については時間があれば引き受けても構いませんがあいにく難しいので、税理士に頼めば手間はほとんどありません。報酬は必要ですが、管理会社にまるごと売上を渡すのとどちらがよいか天秤にかけて判断しては如何でしょうか。
>>2842 匿名さん
あなたのおっしゃる
「カフェから上がる利益は管理会社のものとして、その分管理費をうまく調整する」と言う手法は法人格である管理会社は同じ会計年度には出来ません。
勘定科目が違うからです。
「うまく調整」と言うところがほのぼのとしたド素人考えです。
但し、管理会社が本当にカフェ運営が利益が上がる事業と踏んでるのなら
それを見越して最初から管理費を減額しておいてくれても良いわけで
それが「うまく調整」していることになります。
さて管理会社にその覚悟がありますでしょうか？
ここは、ほんとみなさん頭いいよなー、、
馬鹿が多い掲示板は荒れるが
賢い人が多いと学べるな
南中層、登録しました。
抽選にならないようあとは願うばかり。
一期で登録された皆さん、宜しくお願いします。
賢いのかどうか知らんけどそもそもカフェがいるのか？いらんぞー
しかし総会で決を採るとか、、、マンション初めてですか？
めっちゃ勉強になった！
>>2869 通りすがりさん
同一年度内に調整できないことになんの問題があるのですか？理由を教えてください。
私は重要なのは、管理組合が売り上げ状況を把握して、年単位または数年単位でもいいのでカフェのために管理会社に支払うお金の見直しおよび再交渉ができることだと思っておりますが、全部そういったことは管理会社まかせなのですか？
また、管理会社が進んでリスクを取り、まだ定かでないカフェの売り上げを先んじて管理費から減らしていなければならないとは、いささか都合が良過ぎだと私は思いますが、それが当然なのでしょうか。
難しくてよくわかりません‥
パン屋を止めるにしてもその後何を入れたらいいですかね？そちらの方が魅力があれば、変えることに賛同を得られやすいのですが。個人的には、ビリヤード台、卓球台、ジム、変わり種でオープンキッチンくらいがいいですかねー
もっと簡単に考えるのじゃ。カフェはいらん。緑茶でよいのじゃ。お茶屋にしてみるのはとうじゃ？街にはカフェはたくさんありすぎるからのぉ。会計の小難しい知識を述べるのも良いがそれでは人は動かん。自分で動くのじゃ。
[No.2882～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
現時点での、南側中央中層のバルコニー付きの応募倍率はどのくらいなのでしょうか？要望書の時点では一番人気ではあるもの1～3倍でしたが。タワー本命の人が保険でいれている可能性も高く狙い目だと思っているのですがどれたけ人が動いたのでしょうか。
ほんと賢い人は一人だけですね。
2869さんだけ。
抽選になった部屋や、応募倍率等は、教えてもらえないのでしょうか？営業に聞けば教えてくれるのでしょうかね？
メールで聞けばおしえてくれるんでないでしょうか
カフェの後は、囲碁サロンは？
月売上１０００万なんて超えるわけがない昔バイトしてたかなり流行ってる居酒屋で月１０００万超えで店長が喜んでた。パンとお茶で超えるわけない。感覚おかしすぎだよ。
相変わらずかまってちゃんがつまらないカフェネタ展開してますね。
自作自演お疲れさん
>>2904 マンション検討中さん
年の売上じゃなくて？でも年だったら余裕で超えるか。とはいえ、経費を払わなくていいんだから、出来るものなら会社やめてこの仕事したいわーあっ、さらに人件費も入ってくるのか！夢みたいだな。
城南小学校はどうでしょうか？グランドメゾンとプライムが出来て校舎を新築しているようですが評判はいかがでしょうか？
207戸販売で関係者住戸もあるから何だかんだで結構売れてる感じだね。
流石にスレが盛り上がるだけある。MRオープンしてからの集客短かったのに
これだけ売れるのはポテンシャルある証拠ですかね。
今年一番の注目物件になりそうな予感
プライムパークスは300戸ですから、それ以上ですけどね。まあ、ここからが勝負でしょう、まだまだ先は長いですから、どっちが最後に勝つのかな？
私はグランドメゾンしか考えていませんが、プライムパークスの低層は人気という面で別格ですね。ただし、それ以外はプライムパークスもグランドメゾンもいい勝負になるかと思っています。プライムパークスはやはりタワーというだけで人気があってさらに値段も格安ですが、一方でグランドメゾンにはなんかこう憧れがありますよね(個人的な見解)。私としてはどちらも早く完売してほしいです。品川シーサイドがより盛り上がるためにもね。ミナデイン♪
自分もグランドメゾン一択にしました。寸前までプライムも選択肢だったのですが、どちらかに決めようと決心してグランドメゾンにすることにしました。
とはいえ、どっちがいいとか悪いとか無駄にマウンティングするのではなく、お隣さんなので仲良くしていきたいです。それはひいてはエリア全体の価値が上がるものだと思うからです。
このエリアに住んでいる人は質がいい、そういわれるような街になるといいですね。
私はプライムパークスの低層とこちらの南向中層で両方登録していますが、多分グランドメゾンにすると思います。
決め手はなんとなくです。ただなんとなくが厄介で、普段はなにがなんでも安いものがいいと安さ優先の私ですが、今回ばかりは最後まで積水さんを諦めきれず選択肢に残りました。
はじめてですが、自分の感覚に従ってみようと思います。
[No.2918～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
2916ですが、別人ですよ
疑うのは勝手ですが、私は2915さんに感化されて書いたので内容が似るのは致し方ないかと。
また、ここはグランドメゾンのスレッドのため、グランドメゾンに決めた！と書くことになんら違和感はないと思うのですが……
それよりも、書き込み内容は悪い内容ではないと思うのですが、こういったことまで自作自演を疑っているというのは生き辛くありませんか？
気になるようでしたら自演申請で削除申請してください。このコメント自体はすれとは関係ないとの理由で消されるかもしれませんが、それでも自演理由では消えませんので。
グランドメゾンとプライムタワーを考えてますが、ついネガティブなところを見てしまいます。。
グランドメゾンは免震タワーではない、街のランドマークにならない、スカイパークもない、各階ゴミ捨て場所もない、ヘリポートもない（たぶん）、カーシェアもない、プライムより間口狭く縦長な間取りで使いにくい、などなど
今週末までにどちらかを選択せねばと思うと焦ってしまいますね(^^;)
>>2926匿名さん
両方登録するっていうのも手ではありますよ。契約書にハンコ押すまでは引き返せますから。営業さんは良い顔しないと思いますが、実際やってる方も多いと思います。
タワーってこの辺わりかしあるよな。
ランドマークになるほどの差があるかな
>>2926 マンション検討中さん
個人的には街のランドマークになるかと思ってます。駅前かつタワーが乱立しているなかで低層で緑は豊かですし。始めてくる人への説明も簡単です(笑)ただ、確かにスカイパークは作ってほしいですね。うちのエレベータが屋上に続く唯一のエレベータにさえならならなければ。
ランドマークになるかはわかんないけど、個性はあるねwタワーよりは。
この物件を少しでもマイナスに書いたり、プライムを少しでも良く言ったりすると急に攻撃的になる人多い印象。
住み始めてもプライムに牙を剥きながら暮らすの？疲れない？
全物件完売してエリアが盛り上がれば良いじゃん。
はい？
プライムはプライムのスレでやれば？
ほら出た。プライムをメインに語るのは違うけど、2926さんみたいにプライムとの比較で考えてる人が多いのは間違いないんだから、話題が向くことはあるでしょ。
ランドマークwww w
シーサイドのマンションのどれがランドマークでどれがランドマークじゃないかなんて、シーサイド住民しか気にしないだろw
品川・大井町以西の住民の感覚だとシーサイドは辺境。僻地。
みんな、東村山市のランドマークが何か気にしたことある？
>>2935 通りがかりさん
東村山のランドマークは志村けんですね
それはどうでもいいですが、シーサイドのランドマークなんて誰も気にしないというなら、大井町のランドマークも誰も気にしませんよ。
せいぜい徒歩十数分しか離れてないのによくそんなに下に見れるものだと思います。
品川はVタワーかなーとは思いますが。
東村山とか急に出てくるあたり多摩か埼玉じゃね？
距離近くても地歴が違ったらそりゃ値段差出るしね。
もともと国道より海側は無かった土地だしね。
>>2935 通りがかりさん
ランドマーク性は大切ですよwwwwww
駅力や街力の違いは前提としてあれど、そのエリアのランドマークかどうかによって資産価値は大きく違います。
>>2948 評判気になるさん
そうですね。だからここがお買い得だと私は思ってますよ。ある程度発展していて、交通の便もそれなりに良いのに注目されていない。そこに、大規模マンションが複数できて、人口が増える。低リスクでエントリーできる良い場所だなあと。
港南はすでに品川再開発を見越して価格がかなり上がってますね。そもそも新築物件は存在しないですし。
天王洲はもう土地ないとおもいますが、あのガチの倉庫街の方のことですか？
ダブルスタンダードだね。
ま、だから芝浦と全然ちがうのよ、ここは。
ここはファミリアーが、たくさん住んでいる青物横丁の住宅街ですが、、だれも住むところじゃないなんて思ってませんよ。
誰も芝浦をダサいなんて思ってませんでしたよ笑
ただ、人が住むには、不便だったのです。
だから、住む人が少なかったのです。
芝浦いいですよね。芝浦はアイランドができて居住地域としてだいぶ変わりました。最近だとグローバルフロントタワーとかクラッシィハウス芝浦とか住みたいな～と思いますが、予算的に厳しいです・・
シーサイドもこことプライムができてより認知度が上がれば資産価値も上がると思います。
物件がごたついて余るだろ
お隣の勝島地区は、ファミリー向けマンションが3つもできて多少は注目されましたけど、芝浦みたいなイメージチェンジになりませんでしたねえ。どうしてだろうー（棒読み）
そういえば、去年、勝島を検討していたとき、誰かが「シーサイドの隣で、せいぜい歩いて十数分なのに、シーサイドと差があるのは変ですねえ。過小評価です。」といっていたな。
勝島の中古物件のチラシが入ってた。Ｈ27年築で3LDK80くらいで5600万代でした。
ふーん。
ふーん
うまの？
ここタワーじゃないし、7000万くらいで買っても、竣工翌年には70平米5500万とかで売買になるんでしょうね。
<<2965
偽タワーよりはましじゃない
タワーマンションらしい間取りって、Saタイプの間取りとプレミアム住戸だけ。
>>2961
勝島とは距離は近いかもしれんが、便利に使える路線が違うからな。
不動産ではよくある話。
天王洲でも、東品川二丁目と品川埠頭側の東品川5丁目では評価が全然違うしね。
シーサイドよりはましかも（笑）
いくらとなりでも
青物横丁が大井町に勝てないのと同じく
勝島は青物横丁に勝つことはないのだ。
東品川二丁目の天王洲には負けちゃうけど、さすがにコンテナ倉庫の天王洲エリアには勝てるな。というか圧勝。生活利便がまるでないエリア。
[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
営業？5丁目は駅力といいシーサイドよりも大分まし（笑）
偽天王洲のシティテラスは築後1年たつがいまだ完売せず。
品川イーストシティタワーは未だ1期スタートきれず。
駅力あるのになんでだろうねw
天王洲アイルは品川シーサイドよりも価格が高いようですが、最近上がったのでしょうか？それとも昔からでしょうか？特にここ1～2年でどう変動したのかが気になります。
高くなったというか、他に中古事例があんまりないからわかんないけど、住友の販売価格が高いだけで、280万前後が相場ですよ。
昔からかな？
天王洲アイルは築10年以上の中古しか売買契約ないが、サンウッドで中古320くらいかな。
何かにつけ天王洲や大井の名前だして意識しすぎなんだよな。
別に。検討で見ていたら、勝手に天王洲とか出していたから、意見しただけ。
自分から、名前だしたんでしょうが（笑）
2970で、自分から出してるw
なのに、出すなだと？
なら、自分が出すな
意識しすぎなんだよ〜
天王寺さん、ここって天王洲ですか?
人気の無さは確かに天王寺さんに負けてるかも
シーサイドさん、質問ありがとう。
天王洲には住んでないけど
5丁目はシーサイドよりは「マシ」くらいかな。
ぶっちゃけ、
大井町は住みたいけど高くて買えない。
天王洲アイルは住む環境じゃないし、もともと眼中になく、価格も知らないし興味ない。
そんな方々が品川シーサイドを検討してると思います。
大井町に住める方は大井町へどうぞ。
天王洲アイルの方は、否定はしませんが、倉庫街で不便で誰がどう考えてもファミリーでは住めません。
独身またはDINKSで、あの感じが好きな方はどうぞ。
負けてるから何なの？
土地の価格が高いよね。
あっでも偽天王洲のマンション全然売れていないよね。
なんで?
シティテラス品川イーストは築後1年
今13戸のクリアランス住戸販売中
まだ4期の未供給住戸がたんまり残ってるんで、まだまだ時間はかかりそう
天王洲は土地の価格が単純に高くてもマンション需要としては人気がないようですね。
天王洲は住むに適した場所じゃないからね。天王洲で勤務してるからわかるけど
昼飯も困る
