ブランズ川口元郷　【旧　川口元郷タワーマンション計画】

>>446マンション検討中さん
>>445です。
疑問を感じさせる様な書き方をしてしまい、すみません。
これだけのスケールのあるマンションでありながらコスパも金額の割にとても良く、川口市内の新築の中でこれ程のマンションは中々無いと思い、ついあのような書き方をしてしまいました。
勿論、感じ方は人それぞれなので気に障ったのなら謝ります。申し訳ありません。

>>447さんの言われる通り空いてる土地が多いなら、それを再開発に活かして欲しいなと思ってしまいます。
そうすれば、元郷はもっと住みやすくなると思うのですが...。

開発は難しいんじゃないかな。
スーパーとかあまり無いエリアなのに、あの程度の規模のダイエーも維持できなかった。。。

ずっと近くに住んでるけどすぐ行ったところに駅前施設があるから大規模スーパーは流行らないんだよね
サミットだったりヤオコーだったり郊外型店舗が生活に馴染むエリアだからね

良いマンションだなと思って、この口コミ見ましたが、学区はかなりネックですね。慣れとかではなく、距離が離れれば離れるほど事故に遭うなどのリスクは増えていくと思いますので。。

一度小学校まで歩いてみましたが、そんなに車通りが多い道でもないですけどね。
私の小学校も1キロ以上は離れてたので、あまり気になりませんでした。

こちらのマンションでは確かに学区がネックなんでしょう。
100%環境の良いマンションは無いでしょうから、何処かで妥協するしかないですね。
小学生のお子さんの居る親の気持ちとしては心配にもなるのも分かりますが、通学路での通学ですから安全なルートだと思いますよ。

中学校の1.75キロもかなりの距離ですね。
毎日部活を終えて、重い荷物を持ってそれだけの距離を歩くのは大変だと思います。

中学校まで1.75㎞。そこまで距離があると、毎日の事ですしキツそうです。
家からの距離がある子供には自転車通学を許可してくれないのでしょうか？
やはり中学では無理ですか？

>>341 さん
CDTに住んでます。
だいぶ前のコメントですが、ご参考になれば。。

一定期間毎に見直してますが、修繕積立金は計画通り(+若干の余剰)ですね。
湾岸部のタワマンと違って、豪華設備がないため管理費に関しては規模に対して安いほうかと。

あと、各階にゴミ捨て場があるので便利です。

>>456 周辺住民さん
駅前立地で規模感もあり、管理も適切ということであれば、安心感がありますね。川口元郷地区では、最も成功しているマンションのように思います。ブランズも同じように価値あるマンションになればよいのですが。

ブランズも共用施設が少ないのはCDTと同じです。各階にゴミ捨場があるのは良いなと思います。ブランズはこれからなので、CDTを参考に管理とか出来たら、良いマンションになるのではないでしょうか？
今でもCDTが人気あるのが分かる気がします。

>>457, 458さん
初期の管理組合が相当頑張ったと聞いています。

上の方で資産性について議論されていたので私見を。
最近頻繁に言われる資産性やリセールバリューという
言葉だけに取り憑かれると判断を誤る可能性があります。

年収が同じならローンの金額が大きいほうが、自分の年収にレバレッジを掛けてバランスシートを膨らませているのでリスクが高くなります。
リスクを多く取っている分、リターンが出たときは大きな資産形成効果が期待できますが、
都内の物件は現在すでに十分割高な価格水準で、資産性やリセールといったリターンに直結しない可能性があります。

逆に、値段の割に仕様が高い物件を買って、
バランスシートをあまり膨らませずにキャッシュとQOLを確保する戦略もあります。

幸いなことに金利は低いので、最低限ローン残債割れしない物件で、
自分が気に入った所に住めばいいんじゃないでしょうか？

いくら含み益が出ても、現金化しないと意味ないですし、
住替えも手数料や登記や仮住まいで300万近くかかるので、長く住めることが一番なんですけどねえ。

売れればですね。
駅前物件がかなり分譲されましたよね。これから更に供給されていきますね。
駅前で値崩れしていくのに、わざわざ駅から離れた物件を購入する方がどこまでいるのか・・
のリスクを抱える事にはなりますよね。
資産価値は買い手がいるのが前提だと思います。
買い手がおらず現金化できないのが一番困りませんか？

ブランズ元郷、余り評判良くないのかと思えばそうでもないのかな？
最近は駅近のシティがやたらと話題になってますが、ここも負けてない気がします。

何故そう思うかと言うと、少し前６月位にマンションギャラリー前でイベント案内のチラシがあったので貰ったのですが、その裏にマンションの絵に薔薇が書いてあるのが載ってました。

マンションギャラリーにある御成約住戸を示すやつです。
先日、HPにもありましたがCとFタイプが完売したとありました。
私の手元にあるのは完売する少し前のものです。

この図を信じるなら西向きがかなり人気あります。
Bタイプも遠からず完売しそうで次がAとGと続く感じです。
南がF以外はGが何とか売れてる感じですね。
南は目の前が122号に続くバス通りですから、それがネックになってるのでしょうか？
私も検討してるので焦らなければいけませんね。

>>461です。
図の写真を添付するのを忘れてました。
見られてる方もお居れるかも知れませんが、ご参照までに...。

意外と西向きも需要あるんですね。

価格との比で南向きよりコスパよしとされたのか
そもそも西向きの価格帯が限界価格だったのか。

あくまで私の個人的な意見ですが、西向きが意外に人気あるのは
①西向き側は横道の為、車が然程通らない。
排気ガスとかにそれ程悩まされない。
②眺望が西の方が良い。
南も悪くないですが、前方にデュオタワーがある為、眺望を好まれる方は敬遠されるかも•••。

後は価格的なものでしょうか？

物件近くのミエルかわぐち。元ダイエーの店舗とのことですが、
この建物は築何年くらいでしょうか？。
中は綺麗にしてるけど古さを感じました。

ダイエーが1985年に開店してるので、
最低でも建物は32年は経過しています。

北側:(空白)→サンオー→バンドール(～2000)
南側:忠実屋(1978～1994年) → ダイエー(1995～2000)

2001年に建物の間を接続して合体！　→　新生ダイエー
ダイエー撤退後、2006年に現ミエル川口がオープン

ミエル川口に代わる商業施設が別に駅前に出来たらありがたいと前から思ってます。
ミエル川口は築年数が経ってるので、建て替えて新生ミエル川口としてリニューアルオープンして欲しいと願う次第です。

川口市が元郷にも力を入れてくれたらありがたいのですが...。

川口駅に流れていってしまうのでしょうね。
アリオがあるので建て直しは難しそうだけど、どうだろう。
イオンモールあたりが出来てくれると嬉しいですけどね。

イオンモール、良いですね。
何処か元郷駅付近で空いてる土地、ないでしょうか？
本当に元郷駅付近に出来たら随分とイメージも変わるだろうし、住みやすくなると思うんです。

川口市には是非、検討して欲しいです。

>>470 評判気になるさん

そうなると川口市に、イオンモール３つに、アリオ、LaLaガーデンと５つもショッピングモールが出来てしまいますが…

>>471匿名さん
確かに仰る通りです。
ですが、川口元郷の人気がイマイチなのは「これ！」と言ったものがないからだと思います。
元郷にイオンモールが出来れば駅徒歩何分で利用出来ると謳い文句になると思うし、川口元郷に関心を持ってくれる人も多くなると思います。

皆さん感じてる方は多いと思いますがミエル川口では正直、謳い文句にするには弱いと思います。

川口市全体の再開発を川口市が考えてるなら、川口駅徒歩10分程度で行ける元郷は、しっかり再開発しないといけないと思います。

あくまで私個人の考えですけど、住むのに利便性が良くなれば、見る目も違ってくると思うのです。

川口市って広いので、川口市がしっかりと金をかけなければならない箇所は
ごまんとあるので、元郷駅周辺は今の状態で精いっぱいなのかも知れないですね。
市役所建て直しもかなりお金がかかりますし、JR川口駅の駅舎建て直しもこの先にあるかも・・。
元郷は今の状態でもかなり綺麗になった方だと思います。

川口駅駅舎が立て直しになったら、駅ビルになる可能性が高いでしょうか？
そうなったら益々川口駅周辺は人気が出ますね。
実際に川口駅は古いですから、今回の市役所の次に検討されるかも知れません。
ではせめて、ミエル川口だけでも改装してリニューアルオープンと言う訳にはいかないのでしょうか？柱とかヒビが入ってたりして危ないと思いますし、そこは検討して欲しいと思います。

川口駅は、JRが湘南新宿を停める事に同意をしたら
川口市負担で建て直すはずですよ。
川口市もその方向でJRと昔から交渉をしています。
西口駅前の公園は、ホーム新設の用地確保の為にあるものです。

ミエルの柱にヒビは川口市が負担するものではないのでは？

JRが川口駅を湘南新宿ラインの停車駅にする事を中々同意しない様な話を聞いた事があります。
何故なんでしょう?
同意すれば、川口駅の立て直しがそう遠くない内に行われると思うのですが、色々と事情があるんですかね。
それとミエル川口の改装は確かに川口市ではないですよね（汗）
そうなるとミエル川口自体が改装に動き出さないとダメだという事ですか...。

赤羽のすぐ隣の川口に停めて停車駅を増やしてしまうと、
中距離列車の速達性が薄れてしまうとJRが頑なに拒否を続けているんですよ。
川口市が元郷でお金をうんぬんは、話の流れで元郷地区の再開発に川口市が
力を入れてくれって事でしょう。
それが出来ないのなら、せめてミエルをミエル側で建て直しなどをして
綺麗にしてくれないかなって願望だと読み取れると思うのですが。

川口市は広いですから少しずつで良いので川口元郷も再開発を進めて行って欲しいですよね。
デュオタワーが建った際に川口元郷の環境は良い方向に変わったとこちらのスレで言われてた方が居ります。
ブランズ川口元郷が建設される事に寄って、又少しでも良くなればと思う次第です。

少し前のスレでイオンモールが出来ればとありましたね。
東急が川口元郷の次に本町でマンション建設予定ですが、その立地にイオンモールとか川口市は検討すれば、川口元郷には良い結果を招いたと思うのですが・・・。

ミエルは半年前に、空調等の大規模改修してるので、
当面はこのままでしょうね。。

立地を考えるなら川口駅前を買うべきです。
その分、住みにくくても、安い価格と設備は悪くないので、そういう需要がブランズ川口元郷ですからね

前の人が書いてた、川口本町二丁目計画の情報はまだ無いのかな？
芝川の氾濫が怖いエリアなのと122沿いだから、かなり安くしてくるかな？

本町二丁目計画。東急の新たなブランズですよね⁉︎
あくまで参考までに聞いて欲しいですが、マンマニさん曰く、そちらの本町ブランズは川口元郷より高値。コスパは川口元郷より落ちるだろうと予想してましたよ。
マンマニさんが開いてる個別相談会に参加した時に聞いてみたら、その様な返答でした。

こちらのブランズ川口元郷は病院との共同開発が理由なのかは分かりませんが、価格以上の出来だと絶賛してました。

そうなんですね。
122沿いで毎年氾濫してる川の側なのに価格上げてきたら買わないなぁ。
市況が悪化してきてるし、無難な値付けをしてくれるといいが。

病院マンションは救急車の音がうるさそうで嫌だ

>>480マンコミュファンさん
ミエル川口は空調改修作業を半年前にしてるのですか。教えて頂きありがとうございます。
ミエル川口が本格的な改装されるのは当分先になりそうですね。
それでも、JR駅前の立地のマンションはやはり高いので、安価でコスパの良いブランズ川口元郷は住環境で多少妥協する所はあっても、買うに値するマンションになりますね。

安いタイプの部屋はもう売れてしまってるからなぁ。
悩みどころ。

122ブランズ以外で、元郷付近に予定されてるマンションって無いのか？

住人の俺から見ても、川口市はイメージが悪く思われてると感じるのに、
更に元郷なんてありえない。

122ブランズ以外で元郷付近のマンション建設予定ですと、ヴェレーナしかないのでは?
それか元郷付近と呼ぶには難しい距離になりますが、ガーラとか?

ついに川口市の人口が60万になるんですね、最近人が増えたなと感じましたが、ここまで増えてるとは・・・

鳩ケ谷市と合併したからだと・・・

川口市の人口が増えたと感じるのは合併等もあるでしょうが、再開発で注目の街になったからだと思います。
その内の１つが、こちらのブランズ川口元郷の様なマンションが次々と建築され、移住されて来る人が増えたからと言うのもあるでしょう。
まぁ、住みやすい街になって良いのではないですか？

どこで再開発が行われたん？

色々と再開発されてると思いますよ。
駅前にキュポラが出来たり、駅徒歩6-7分位の位置にアリオが出来たりしましたよね。
特にマンション建設はこれでもか！と言う位されました。
15年位前から川口に在住してますが、当時は丸井とSOGOが駅前にある位で、東京都近隣にしては拓けてないと感じたものです。
市役所も改築されるみたいだし、後はJR川口駅が改築されて駅ビルにでもなったら、又移住者が増えるのではないでしょうか。

再開発というより、マンション乱立って感じではないかと。

確かにマンション乱立と言われる方が良いかも知れません（笑）
川口駅周辺の高層マンションの多さは15年前の川口を知ってる私としては驚くばかりです。
川口市はマンション建設が三菱、野村、東急と予定が続いてるみたいですし、人口はまだまだ増えるんでしょうね。

15年前からなんですね。
私は生まれてからずっとなので、15年前って今の川口と遜色ない状態になった、最近の話に感じます。
あとは湘南新宿ラインが停車する事になって、駅舎が新しくなったら大きく変わるのかなって感じかな。
そごうが潰れなければいいですが・・・。

生まれてからずっと川口在住ですか？
たった15年在住で何を言ってるみたいな感じですみません...。
でも、本当言われる様に川口に湘南新宿ラインが停まる様になって駅舎が改築されたら、川口はさらに活気尽きますね。
改築されて駅ビルになり、アトレが出来たりするのでしょうか？
想像は膨らみますよ。

私は在住20年ですが、中途半端なアトレはいらないなぁ。アトレなんてどこも一緒だし、できたらそごうや商店街がつぶれちゃうよ。綺麗になるのは賛成だけど、もっと個性的なまちになって欲しい。