アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

スレ建てありがとうございます。

さて、前スレの70年借地と所有権だった場合の評価についてですが、
4500万円の物件、所有権なら土地価格1000万円として
まず、70年間の地代を合計するのであれば、住宅ローン金利等で先のキャッシュアウトフローを割り引くべきかと思います。
地代等約25000円として年間30万、これを割引率1％と考えて30万/（1.01＾経過年数）で70年間足し合わせて約1500万円ですね。

これに固定資産税ですが、何年か免除とか軽減とかそういうのを抜きにして、1.4％で70年間、また1％で割引いて70年間を足すと700万円くらいですかね。

あと、70年後に土地所有権なら土地の価値が残るはずです。
これも1000万を1.01＾70で割引いて500万円くらい
すべて足すと1300万、4500万の物件は所有権なら5800万円くらいですかね
最初に設定した土地価格1000万と最後の1300万の差額は土地所有者の投資リスク分と考えます。

※1％とか土地比率とか前提の数値に議論の余地はかなりありです。
10年債が0％近く、物価もそれほど上がらないとか、現金で買う人はとかetc

ロケーションが残念賞。
汚いビルや家に囲まれてる。

当たれば宝クジだけどね。
大儲け。

まさかの意外に高い？坪300？

二月になったから今か今かとパンフレット待ってたんだけど、来てみたら間取りが増えたくらいでなんにも新しい情報がなかった。
どうせ抽選になるのに早く相談会予約なんて言われても・・。
それほどどうしても住みたい場所でもないのに人生の五年過ごすって意味ある？とかテンションだだ下がり。
ま、抽選参加はするだろうけど当たらなくてもさばさばしそう。

この案内の仕方を鑑みるに、意外と安くないのかも・・・

>>5
同じく。12月に資料請求のHP公開して捌けてなくて2ヶ月待たせておいてこれかよ、と拍子抜けした。
予算額のところもふざけたアンケートになってるしね（もちろん5000万未満にチェックした）。

入札条件無視して坪250以上で販売開始するようなら千代田区に見解を質す予定です。

坪250だったら考える。

買える人だけ買えば良いのでは？
高く買ってくれる人に売ったほうが儲けは多いしね。

私は坪単価270万出すので優先的に売ってください。

別に入札時の坪単価は、
千代田区側の評価指標のうちのひとつでしかないし、
デベロッパ側の必須公約でもないと思いますけどね。

時勢に照らした金額に上方修正されることは
普通のことと思います。

スターツより高い坪単価で入札したデベロッパに
仮に決まっていたとしても、
入札時から5年以上経過した
今の時勢に合わせた坪単価になったでしょう。

土地代を差し引いた以上の安値で提示する意味が
デベロッパはもちろん、
千代田区にも無いと思いませんか？

まあ金額は待ちましょうよ。

アンケートの５０００以上１億のレンジだと安くないね。全然宝くじじゃないじゃん。
これじゃ抽選なんてならないだろ。

坪単価300万出すので優先的に売ってください。って頼んじゃおうかな

資料みたが玄武館の跡地なんだね。欲しいなー

おれは坪単価300安いと思うし、欲しいよ
あの立地は最強でしょ

周りより少しくらい安いだけじゃみんな買わないよね。

利便性は高いし、毎日遅くまでメイド喫茶通ってもすぐ帰宅できるし立地は文句ない（個人的に）