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物件概要 |
所在地 |
東京都品川区小山3丁目196-1(地番) |
交通 |
東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
624戸(【高層棟住宅(パークシティ武蔵小山ザタワー)594戸・低層棟住宅30戸】※販売総戸数487戸(高層棟住宅の一部、他に地権者住戸121戸・事業協力者住戸16戸)) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上41階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年09月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]旭化成不動産レジデンス株式会社
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施工会社 |
鹿島建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
| |
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークシティ武蔵小山 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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5001
匿名さん
>>4999 マンション検討中さん
山手線内と外では、どうしても埋められない差があります。
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5002
匿名さん
>>5001 匿名さん
内側に小汚い街、いっぱいあるけどね。それなら、郊外でも目黒区八雲の方がよほどいい。
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5003
匿名さん
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5004
マンション検討中さん
>>4994 マンション検討中さん
まぁ千代田区、港区土地もちと言ってもぴんきりだし。
同じレベルになりたくない❗なんて、そんな事を言う人には逆になりたくない…
ちなみに組合は3つにわかれると聞きました
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5005
匿名さん
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5006
匿名さん
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5007
マンション検討中さん
>>5001 匿名さん
鶯谷駅の内側もかなり価値が高いんですか?
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5008
マンション検討中さん
4975で契約書での土地持分について書いたものです。もう少し数字を示し具体的に書きます。私はタワマン3戸所有していますが、条件が違うので少し幅がありますが、敷地権持分は70㎡換算で、10㎡~15㎡くらいになります。低層のマンションでも15㎡~20㎡くらいかと思います。
ここムサコの70㎡の部屋が1億円として、建物価格はデベから4000万円~5000万円で出てくるかと思います。建物価格を安くするとデベが払う消費税が安くなるので、デベの都合で4000万円以下かもしれません。仮に建物を高めに計算して5000万円とすると、土地は5000万円になるので、10㎡~15㎡で坪単価を計算すると、@1100万円~@1650万円となります。デベの利益は当然乗っていますが、これが私たちの土地の買値です。
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5009
匿名さん
>>5007
鶯谷の内側って、東京国立博物館ですよ
またその界隈の上野桜木は高級住宅街です
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5010
マンション検討中さん
>>4998 匿名さん
目黒や恵比寿でも、山手線外側になると、突然郊外?ブリリア目黒は内側なので、品川区上大崎でも郊外ではないんですね。中目黒も郊外か。東京は郊外だらけですね。
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5011
匿名さん
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5012
マンション検討中さん
>>5009 匿名さん
以前テレビで鶯谷駅はラブホテルが多いと言っていたので、てっきりそういう街だと思っていました。山手線外側かな?ご近所の方失礼しました。
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5013
匿名さん
ほど近い距離にいかがわしい施設があるので、松濤のようなイメージでしょうか
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5014
マンション検討中さん
>>5011 匿名さん
ありがとうございます。どうせ住むなら江戸に住むことにします。参考になりました。
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5015
匿名さん
>>4994 マンション検討中さん
あなたはすでに、この掲示板に書き込んでいる全てのネガと同レベルです。堕ちるところまで堕ちてるので安心してください。
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5016
匿名さん
山手線の東側は内外格差が大きいけど、南~西は格差少ないよね。
鶯谷なんかはほんと別世界。品川までは別世界に近い。
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5017
匿名さん
神田、東京、新橋も山手線外側でも問題ないですね。
田町、品川の外側は強烈です。
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5018
匿名さん
神田はともかく、東京~新橋はけっこう差があるよね。外側でも「問題ない」というのはわかるけど。
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5019
匿名さん
新橋の外側って、銀座ですよ
東京駅も外側は日本橋ですし
むしろ神田の外側が問屋街でちょっとって感じです
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5020
匿名さん
丸の内~日比谷界隈と日本橋、銀座ってかなり違うでしょ。
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5021
匿名さん
上層の角は坪500なんですね!
間取り言いたい放題でみました。
中央湊ザ・タワーのプレミアムと同じ単価かぁ。
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5022
匿名さん
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5023
マンション検討中さん
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5024
匿名さん
やっぱり、ビルトインエアコンが搭載されていないことに面食らわれてますね
世間の当然の反応ですね
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5025
匿名さん
>>5007 マンション検討中さん
高いでしょ
上野桜木だよ
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5026
匿名さん
>>5008 マンション検討中さん
参考になります。普通のマンションであればこの考え方で冷静に判断できそうです。しかしながら、ここは再開発による価値の創造をどう価格に反映させるかがポイントだと思います。三井と住友の建物が完成すれば、目黒にだいぶ迫ることができるのではと思うのですが。
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5027
匿名さん
山手線の内外格差は主に標高格差によるものです
故に内外で標高の差があまりない例えば目白などは格差が少ないです
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5028
匿名さん
-
5029
匿名さん
-
5030
匿名さん
-
5031
匿名さん
>>5030 匿名さん
モモレジじゃなくても、リビングの柱はないな~と思うよ。
まあ、鏡貼ったりとかやりようはあるけど
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5032
匿名さん
鏡貼ったところでね〜
モデルルームで柱に貼ってる鏡は見るけど、違和感あるよ
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5033
匿名さん
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5034
匿名さん
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5035
匿名さん
モモレジさん好きですけど、パークシティ大崎ザタワーや二子玉川ライズもダメ出しされていましたし、どれ程信じて良いのか分かりませんよね。
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5036
匿名さん
私はモモレジさんに全幅の信頼を置いてます。
好きだけど信じないって、どういう心境なんでしょう?
論理的思考を持ち合わせていないようですね。
そのような方はどんな物件も感情的に評価されるから関係ないでしょう。
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5037
匿名さん
>>5036 匿名さん
コメントは参考になるから好きですが、ダメ出しした物件も順調に完売したり、価格上昇していたりしているので、ダメ出し=ダメ物件というわけじゃないから100%で信じられないのです。他人の意見を信じるだけじゃなくて、自分の頭でも考えた方が良いですよ。
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5038
匿名さん
何を当たり前のことをしたり顔で言ってるんですか。
この情勢で都心物件で上昇してない物件を探す方が難しいです。
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5039
匿名さん
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5040
匿名さん
>>5038 匿名さん
都心でも有数の価格上昇をしている物件(パークシティ大崎ザタワー等)でもダメ出ししておられるのですが。
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5041
匿名さん
ダメ出し=資産価値毀損ではありません
まともな判断が出来ない人ですね
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5042
匿名さん
物件の良いところや悪いところを批評、批判するのは良いですが、投稿者を批判するのはやめましょう。検討者の品格を問われますよ。
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5043
匿名さん
私もモモレジさんの間取り講評大好きです。
でも、モモレジさんはこのあたりの土地や不動産取引状況にはやや詳しくないのかなと思います。
この辺りはグロスで億ちょいぐらいであればじりじり売れていくんですよね。このタワーの値付けもそれを反映してると思いますね。
インプレストコア@400ちょいのときも、モモレジさんは高い・足元見すぎとの内容でしたが、
http://mansion-madori.com/blog-entry-4575.html
坪単価は410万円。・・・、いくらなんでも足元見過ぎだと思うんですよね・・・。
確かにとても珍しい立地ですよ、ですけれども駅徒歩7分ですし、ここがこの単価だったらこれ以上の立地の駅前再開発タワーはいくらになるのよ???(笑)
http://mansion-madori.com/blog-entry-4574.html
やはりここは普通の物件のわりに高すぎかなと
インプレストコア、結局早くに竣工待たず完売してます。
別にモモレジさんが間違ったとかいうわけではなく、相場は上昇基調ですし、ここが欲しい人あと250人ぐらい余裕で集まるでしょう。地場の不動産屋さんも大体同意見ですよ。
性能はやはり最高のようですね。基本部分がしっかりしてるので安心できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5338.html
設計は日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります。
大崎同様に屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4~5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており・・・。
この後は強気なお値段設定で知られるスミフタワーですので、三井さんも行けると踏んでいるということかねぇ…。
・・・笑えました。
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5044
匿名さん
>>5041 匿名さん
では、モモレジさんのコメントの何をもって買い物件なのかを判断されているんでしょうか?誉めていたら買い、ダメ出しをしていたら見送りという感じではないんですよね?
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5045
通りがかりさん
一期の売り出し戸数からしても高いと感じてる人が多いことは確かでしょ。三井だし、最後はあまり値下げもせずに完売出来ちゃうのでしょうが。
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-
5046
匿名さん
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5047
匿名さん
モモレジは割高、コスパが悪いと評価してますが、それでも一定数欲しい人はいるので売れはするでしょう。別に売れないと評価してるわけですよね。
自分は冷静に考えて撤退します。
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5048
匿名さん
>>5046 匿名さん
分譲価格から更に12%上乗せで売り抜けなんて、お花畑すぎるでしょ。
良くて5%、同値撤退でも良し
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5049
匿名さん
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5050
匿名さん
マンションって、販売戸数分の購入者を見つければ良い訳で、みんなに評価されなくて良いんです。
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5051
匿名さん
>>5049 匿名さん
ロジックバカ。
相場が全部ロジックで説明できると思ってんの?
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5052
マンション比較中さん
住まいサーフィンで、ここの儲かる確率が
途中から10%上がってるよ〜
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5053
匿名さん
>>5044 匿名さん
ダメなとこはダメと言ってくれるので逆にそこが許容範囲なら買いということではないでしょうか
あくまで間取り評価だしね
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5054
匿名さん
>>5052 マンション比較中さん
住まいサーフィンはね、あれはあれで参考になるけど、完全に信用するのはどうかと思う。
だけど、なかなか衝撃的な利回り
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5055
匿名さん
>>5054 匿名さん
ちなみに127万/平米って坪単価420万です。
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5056
匿名さん
話聞いてきたけど、良い部屋はすぐに売れるねこの感じじゃ
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5057
匿名さん
-
5058
匿名さん
-
5059
匿名さん
スーゼネ直接基礎免環境性能表示オール五つ星。本質のスペックは非常に高い。
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5060
匿名さん
住宅性能評価の評価値は?
あれってオール1でも評価を受ければ評価物件。評価値を確認しないと。
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5061
匿名さん
屋上のテラスからは海が見えるって本当ですか?無茶苦茶欲しくなってきました。
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5062
匿名さん
スカイテラス良さそうですねー
芝生で幼児が遊んでる絵がありますね。
商業施設のように屋上までダイレクトにエレベーターで行けるのかな。。
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5063
匿名さん
海は見えそうだけど「見える」と言えるレベルかは疑問だね
Google Mapの航空写真を3Dモードにして傾けて見るとイメージできるよ
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5064
匿名さん
>>5062 匿名さん
それはただのイメージで、実際は最上階住戸に余りにも足音が響きすぎて、子ども達がのびのびとなんて無理です。
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5065
匿名さん
遠くに東京湾が見えるのか!見えるのが少しでもそれはいいな!
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5066
匿名さん
屋上では走ったりはできないでしょう。ただし、開放感は凄いでしょうね。ぜひとも一回見てみたいものです。
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5067
匿名さん
-
5068
匿名さん
日光に当たりたくないし、強風も嫌。エアコン付きのスカイラウンジがないのが痛い。
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5069
匿名さん
>>5066 匿名さん
パークシティ大崎とほとんど同じデザインだから、もし気になるなら大崎の中古内覧してみると良いと思います。
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5070
匿名さん
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5071
匿名さん
武蔵小山は地味に富裕層多いから、武蔵小山ナンバーワン物件となる当物件は500戸くらいは簡単に売れるでしょ
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5072
匿名さん
>>5069
でも、大崎と比べてこちらの方が相当仕様が落ちますよ
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5073
匿名さん
>>5072 匿名さん
そんなに違うんですか?間取りは圧倒的にこちらの方がキレイで好きなのですが。
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5074
匿名さん
川沿い近くの制震タワーなど、今さら怖くて住めませにゅ~((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル
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5075
匿名さん
大崎の1LDKと2LDKはタンク有りトイレという伝説
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5076
匿名さん
>>5074 匿名さん
住むとか住まないとかではなく、屋上のデザインがほぼ同じだから、内覧してみたらいいよと言うだけの話。
あと、武蔵小山のパーティールームと大崎のキッズルームのデザインのベースがほぼ同じです。
そりゃ、事務所が一緒なら当然似てきてもおかしくない。
ちなみにあそこは、地盤は良いですよ。川沿いではないので。そういうことをちゃんと調べてから書き込んだ方が良いですよ。
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5077
匿名さん
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5078
匿名さん
>>5076 匿名さん
詳しいですね。大崎にお住まいですか?
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5079
匿名さん
>>5078 匿名さん
いえ、MR回りや中古タワマンを見て回るのが趣味なだけです。
パークシティ武蔵小山の最良の比較対象は、パークシティ大崎です。そういう比較対象があるというのは恵まれている話です。
MRでのワクワクするようなVTRや模型、モデルルームだけで購入を決めるのも良いですが、実際建ってる良いお手本があるのですから、なぜ購入前に見に行かないのかなとも思います。
5074,5075のような投稿は次元が低すぎて・・・
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5080
匿名さん
やはりタワマンは最新のものがいいですね。
大崎もいいですがやはり少し前のものなので。
ここと違って制震構造ですし。
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5081
匿名さん
>>5079 匿名さん
仰る通りです。特に北東のスミフとお見合い住戸なんて、大崎の西側住戸ともろ一緒ですよね。
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5082
匿名さん
>>5080 匿名さん
では、ついでにお答えしますが、はっきり言って制震とか免震とか、リセール面だけで考えれば全く意味ないですよ。それぞれ利点・欠点ありますので。
たったそれだけの要素だけでタワマンを比べ、制震マンションだからと排除するのは、甚だ滑稽な話です。
また、タワマンに関して新しい物が良いというのもちょっと違うと思います。
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5083
匿名さん
>>5081 匿名さん
お見合いに関しては、再開発エリアのタワマンの宿命ですので、別にパークシティ大崎を見なくてもいいと思います。
豊洲や武蔵小杉なんてお見合いだらけですし
まあ、近場で言えば東建の目黒ツインタワーのお見合い部屋などももし内覧できたらラッキーですね。
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5084
匿名さん
>>5083 匿名さん
そうですね。私の先ほどの意見は、向かいの建物との距離感が同じで、造りが似ているからパークシティ大崎が参考になるという意味でした。
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5085
匿名さん
>>5084 匿名さん
大崎の南西角部屋とのお見合いは、ブライトタワーになりますが、オフィスタワーです。なので居住者同士の目線というのは参考にならないですね。
もし、三井&住友というタワマン組合せでお見合いというのなら、近場だとパークコート麻布十番とシティタワー麻布十番じゃないでしょうか。ちょっと距離ありますが
あこフルミラーの独特な建造物は、オフィスタワーなんかよりもよっぽどインパクトありますよ。
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5086
匿名さん
-
5087
匿名さん
確かに、ちょっと極端にパークシティ大崎について詳しすぎですよね。
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5088
匿名さん
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5089
匿名さん
>>5085 匿名さん
本当にお詳しいですね。私もその物件を知っています。確かに隣接していますね。スミフのタワマンは黒々していてインパクトありますよね。まあ、私は大崎見て、これはないなと感じたので、他の部屋にしましたが。
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5090
匿名さん
パークシティ大崎なんて駅から6分もかかるんでしょ?
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5091
匿名さん
山手線駅はちょっと違うだろうね。
そういう点ではブリリア目黒はすごい。
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5092
匿名さん
パークシティ大崎はそろそろ売り抜けないと大変ですからね。
焦りのせいもあるので大目に見てあげてください。
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5093
匿名さん
>>5087 匿名さん
じゃあ、他のタワマンの話もしましょうか?
つくづく次元が低いな~と。まあ、そのような方に何言っても糠に釘ですので、これくらいにしときますが、百聞は一見にしかずなので、時間に余裕があるのなら大崎の中古見といた方がいいですよ。
-
5094
匿名さん
>>5088 匿名さん
タワマンに限らず住居に関しては、造られた年代に依って目に見えない部分で大きく異なります。
もちろん、同じ工法で同じ材料を使うのであれば新しい方が良いのですが、それは現実的じゃないので
やはり、人件費や材料費が高騰し、それを分譲価格に転嫁できなくなってる現在の状況の中で、圧縮せざるを得ないのは言わずもがなな部分なわけです。
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5095
匿名さん
-
5096
匿名さん
>>5089 匿名さん
ちょっと補足しますが、多くのタワマンのお見合い部屋の中でガチンコお見合いっていうのは、そんなに無くて、ちょこっとズラしてたりして意外と気にならなかったりする事もあります。また、そのお向かいが何かに依っても変わりますよね。向かいがオフィスタワーだと、お互いの部屋にいる時間帯が真逆になるので、視線は全く気にならない事がほとんどです。
余談ですが、トライスター型なんてよく考えられていますよね。
とにかく、良い部屋に巡り合える事をお祈りしております。
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5097
匿名さん
>>5095 匿名さん
ちなみに大崎の売り時はもうちょっと先だと思いますよ。
まあ、いつ売るかは個人の問題なのでどうでも良い話ですが
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5098
匿名さん
-
5099
匿名さん
-
5100
匿名さん
-
5101
マンション検討中さん
>>5099 匿名さん
そりゃ建物だけ比べたら晴海の方が良いけども
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5102
匿名さん
-
5103
匿名さん
-
5104
匿名さん
>>5103 匿名さん
そこは僻地だからね。マンションは立地がすべて。
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5105
匿名さん
立地で劣るところは仕様で惹き付けるしかないからね。有明も同様。パンダ部屋を投資用に買うのは良いけど。
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5106
マンション検討中さん
>>5104 匿名さん
西側から見たら晴海は僻地
都心から見たらここは田舎
どっちもどっちの醜い争いだね。
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5107
匿名さん
確かに、武蔵小山も晴海もどちらも郊外。
であれば仕様が良い方がいいかもね。
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5108
匿名さん
ここ、パークシティ大崎の中古と同じ単価でしょう。築5年の差はあるけど、ここが中古になったら、どちらが高いかは自明。
やっぱりマンションは立地に尽きるね。
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5109
匿名さん
>>5108 匿名さん
ごめんなさい。自明と書かれてますが、どちらが高くなるのか私わからないです。教えてください
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5110
匿名さん
>>5107 匿名さん
埋め立て地で駅徒歩10分以上もかかるところなんて検討の余地もないんだけど。予算はないんだけどタワマンには住みたい人に晴海は良いのかもね。投資用で買うにしても、オリンピック選手村の方が断然有望株だし。晴海の方が良い思うなら、どうぞ、そちらを購入してください。
-
5111
匿名さん
>>5108 匿名さん
武蔵小山にこだわりがなく、もし大崎が同じ価格で買えるなら大崎の方が良いですが、大崎の中古の方がここより高いですよ。坪490~500万で売り出されています。
再開発が終わった大崎とこれから再開発が始まる武蔵小山。武蔵小山の方が1割近く安いですし住環境は武蔵小山の方が上ですし、大崎にするか武蔵小山にするかは難しい判断だと思うのですが。
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5112
匿名さん
大崎大崎煩すぎ
わかってないね
ここ検討者はそもそも大崎との比較は少数派
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5113
マンション検討中さん
お疲れ様です。
これらの内容で、少しでも倍率が下がれば❗嬉しいです。
他にいってくれたら…
まぁここで話してる人、討論だけで買わないですよね。
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5114
匿名さん
-
5115
匿名さん
大崎とか大井町に安くても住みたいと全く思わないんですけど。
中目黒 恵比寿 目黒は坪550以上。無理しないならこっち。
そういう人のほうが多いと思う。
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5116
匿名さん
-
5117
匿名さん
>>5110 匿名さん
晴海と武蔵小山とかほんと醜い争い。
晴海は埋立地で駅遠だし、武蔵小山は品川区の田舎で住民層も微妙。駅直結とはいえ私鉄のローカル駅ではなぁ、、、なによりお墓フロントって冗談キツイ。
そこに坪500とか頭おかしいよね。
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5118
匿名さん
>>5115 匿名さん
武蔵小山と大崎どちらが良いか?
資産価値で言ったら断然大崎。
山手線ですよ?
駅周辺は10年前と比べたらすごくキレイになったしね。
武蔵小山は良いと思う。良いと思うけど、大崎には及ばないし、坪500近く出してまで買いたくはない。
「まったく住みたいと思わない」というのはあなたの主観であって、市場価値ではないことをご理解ください。
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5119
匿名さん
>>5117 匿名さん
晴海も武蔵小山もそこまでバカにしているのであれば、掲示板見なければいいのに。
理解不能。
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5120
匿名さん
-
5121
匿名さん
リセールバリューや資産価値にとらわれ過ぎなんですよ。
会社や家族の都合や好みや事情なんて家族にとって千差万別なんだから自分が住みたいところに住むのが一番でしょ。
どちらの土地が上とか不毛な議論。
-
5122
匿名さん
>>5121 匿名さん
ほんとそう。
晴海だの武蔵小杉だの大崎だの比較するのは醜い。
ただし、市場価格として高い安いはあるからね、
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5123
マンション検討中さん
比較サイトに変わったんですか(笑)
ネガ言いたい方は言ってもらって、流しましょう。
早く希望の部屋の倍率が知りたいです。
買えるか買えないか、早く知りたいので。
二部屋買って繋げる人とかいるんですかね。
-
5124
匿名さん
>>5123 マンション検討中さん
別に比較しても良いのでは?
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5125
匿名さん
-
5126
匿名さん
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5127
匿名さん
>>5121 匿名さん
主観的評価は、主観なので
その物件の客観的価値を決めるのは、分譲価格でありリセールバリューです。
だってお金でしか客観的に判断できないでしょ。
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5128
匿名さん
>>5127
会社に通うのに便利な場所だけどリセールバリュー低い 会社から遠いけどリセールバリュー高いだったらどちらを選ぶかは人それぞれでしょう?
客観的価値だけを絶対的な価値みたいに書く人たちがいるからおかしいと思うだけです。
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5129
マンション検討中さん
>>5126 匿名さん
MR 行ってないし、ここのぞいてるだけの方ですね。
申込みのときの読みあわせ?に、追加で書かれてましたよ。
聞いたんではなく、書面見ただけですが。
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5130
匿名さん
>>5128 匿名さん
自己資金で買うなら好き好きだね
借金して買う人は永住するつもりでもリスクヘッジのためリセールバリューを重視するのは仕方ないですね
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5131
匿名さん
>>5129 マンション検討中さん
コンクリ壁じゃなければ可能なのでは。
タワーはだいたい乾式だからいけるのでは。
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5132
匿名さん
>>5131 匿名さん
ラグナタワーは逆に一つの部屋を四部屋に分割して再販した
ドアや廊下などは新設したらしいが
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5133
匿名さん
>>5128 匿名さん
「客観的価値だけを絶対的な価値みたいに書く人たちがいる」というのはあなたの勘違い・妄想では?
読み返しましたけど、別にそんな投稿はなかったですけど?リセールバリューについての主張をしているだけで。
色んな人がいる掲示板なので、個別事情によって違うと言われても、そうですね、としか言えませんよ。
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5134
匿名さん
>>5128 匿名さん
それをおかしいと言うのであれば、「物件は人それぞれですね」で終わってしまうので、こういう掲示板は成り立たないです。
あと、大崎と比較されるのを毛嫌う方がいますが、三井のマーケティングに対する姿勢を見れば、逃れられない比較ですよ。流石に晴海は比較対象にはならんけど。
あと、人間時に自分がマジョリティーと錯覚することもありますので気をつけた方がいいですね。
マジョリティーの動向としては、やはりリセールバリューが一番わかりやすい
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5135
匿名さん
>>5134
ではあなたに聞きますが
会社に通うのに便利な場所だけどリセールバリュー低い 会社から遠いけどリセールバリュー高いだったらどちらを選びますか?
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5136
匿名さん
>>5135 匿名さん
5134ではないけど僕はリセールバリューが高い方
なぜなら僕の場合会社の場所というか通勤先は異動があるのでこの瞬間便利でも意味ないので
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5137
匿名さん
>>5135 匿名さん
それ聞いてどうすんのかイマフだけど
どうしても聞きたいなら答えるけど、経営してる病院まで毎日マイカー通勤です。病院の場所は都心だから、勤務先に通うのに便利な場所は必然的にリセールバリュー高くなります。
なので、そもそもどっち選ぶなんてそんな選択肢は無いです。
ホントに個人的な事情は千差万別なので、あなたの価値観で考えすぎない方がいいですよ。
永住するからとリセールバリューを考えずに物件選ぶなんて、とても器が広いと尊敬してしまいます。私のような器の小さい人間には無理です。経営してたらどうしても収支は気になるけどね
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5138
匿名さん
>>5135 匿名さん
その質問自体、あまり意味がないのだよ。わかる?
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5139
匿名さん
ネガさんたちに言いますけど、武蔵小山、めっちゃ暮らしやすい街ですよ。
人が温かく、適度に都会、都心へのアクセスも良い。
個人経営の病院のレベルが高くて、すぐそばに大きな公園がある。
飲食店も美味しい所たくさんあります。
一度住むと離れたくない人が多い街です。
中古マンションが凄く高いのはその結果です。
確かに山手線の内側ではありませんが、色々なバランスがとれている素敵な街です。
あまりの言われように出てきてしまいました。
たぶんこの街の良さは住んだ人にしかわからないので、心ない言葉で不用意に蔑むのはやめてくださいませんか。
もちろん、止める権利なんてないですけど。
お願いします。
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5140
匿名さん
>>5139 匿名さん
街の良さはわかってますよ。武蔵小山に文句があるわけではなく、武蔵小山に釣り合わないマンション価格のことをネガに言っているだけだと思います。
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5141
匿名さん
>>5140 匿名さん
再開発とはそういうものです
武蔵小山に釣り合った価格でしか売れないならわざわざ苦労して再開発なんかしないよ
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5142
匿名さん
個人的には大崎はここより安くなかったら買わないかな。
釣り合わないって、ここ確かに安いよね。笑
高くても2年かけたら売れたはず。
70後半から100中心で最低億~にすればもっと良かったと思う。
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5143
匿名さん
ちなみに会社が都心から離れた不便場所にある人は住む家は会社の近くに買わずに借りた方が良いですよ
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5144
匿名さん
>5139: 匿名さん
住宅地として大崎とか大井町とか武蔵小杉とかここと全く比べ物にならないぐらいレベル低いのは目黒~大岡山までに住んだことある人なら誰でもわかってますよ。
値段が高すぎるだの不釣り合いだの言ってる人は良さが分からない人なんで気にしなくていいと思いますよ。
残念ながら、当然住んだことない人がほとんどなので街へのネガが多くなるんでしょうね。
私はここ500でも当然だと思いますよ。400台にしたのは三井の良心でしょう。
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5145
匿名さん
パルムの双日マンションタワーでもなく駅ちかでもなく400で完売。
ここが450~で何がおかしいのか全く分からない。
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5146
匿名さん
>>5145 匿名さん
目蒲線のくせに俺が買えないのがおかしい
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5147
匿名さん
各々の考えを主張するのは結構ですが、自分と異なる考えやその人物を否定しないのがディベートの基本。建設的な意見交換のスレを期待したいです。
それはそうと武蔵小山ほんとに住みよい街ですよね。高いのは重々承知で、他物件とはそんなに比較せず指名買いする人も少なくないと思います。
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5148
匿名さん
>>5144 匿名さん
目黒~大岡山ね~。
大学が大岡山だったから、自分も友達も沿線に住んでいたから、よく知ってるよ。
貧乏学生には住みやすい街が多かったかなw
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5149
匿名さん
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5150
マンション検討中さん
私は武蔵小山より大井町の方が街としては全然好きですよ
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5151
匿名さん
私もここはもう少し高値追求できたと思う。
400台にしたのは三井らしい親切な値付けかと。
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5152
匿名さん
品川区の公立小学校のツートップは、第三日野と御殿山と言われています。
では、このエリアの公立小学校のレベルはいかがでしょうか?
こういう富裕層は私立に入れるとかいう反論は受け付けません
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5153
匿名さん
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5154
匿名さん
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5155
匿名さん
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5156
マンション検討中さん
ここにこれ1つのタワマンならかなりよかったですが、乱立しますからね…
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5157
匿名さん
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5158
匿名さん
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5159
匿名さん
東横線自由が丘までに駅徒歩1分の新築40Fタワーレベルのありませんよね。あったら教えてください。
あったら坪500は超えますよね。条件同じにして比べるの不動産の基本ですよ。
ここは唯一無二。高値住不でさらに値上がり。今のうちに買わないとね。
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5160
匿名さん
>>5156 マンション検討中さん
しかも、狭いエリアですからね。再開発で最大の享受をうけるのは大規模開発ですからね。
武蔵小山の良さは、下町情緒とパルムアーケード街
これを上回る再開発ってなかなか難しいと思います。
それか割り切って目黒に近いだけの再開発に特化するか
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5161
匿名さん
10本は多いかもだけど、5-6本なら適度に人気が長期続くだろうな。
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5162
匿名さん
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5163
匿名さん
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5164
匿名さん
ここが安いという評価なら、
他の近隣マンションの資産価値は約束されたも同然だな
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5165
匿名さん
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5166
マンション検討中さん
>>5146 匿名さん
たかが目蒲線なのに、買えないあなた様がお気の毒です。いつか買えるように、もっと収入が高い会社に転職されてはいかがですか?今は売り手市場です。頑張って下さいね。
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5167
匿名さん
抽選前のネガにまともに反応してはダメですよ。ポジは抽選後まで待ってください。要望書出した人は、いかにこの物件が人気か分かっているはずです。
大崎も大井町も良いじゃないですか。どこも資産価値は高いと思いますよ。であれば、単純に住みたい街にするのが正解。一緒に値上がりを享受しましょう。
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5168
マンション検討中さん
>>5150 マンション検討中さん
貧困層が多い京浜急行線が近いのと、新飛行ルート上空300メートルが気になります。
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5169
匿名さん
>>5166 マンション検討中さん
マンションも今売り手市場ですね。
決して買い手市場ではないですね。
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5170
匿名さん
>>5168 マンション検討中さん
貧困層が多い京急って、大ブーメランですか。
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5171
マンション検討中さん
>>5152 匿名さん
反論は受付ませんと言われても、お金持ちは私立に入れたい人多いんじゃないですか。それに、どこの公立小に入ろうとお金があればいい進学塾にいけるし、私立中受験全く問題ないですよ。私の知人は大田区の低人気の小学校から双子ちゃんを桜蔭中学に入学させました。お子様の頭脳の問題かな?
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5172
匿名さん
方角は、やっぱり西の日中はLow-eでも灼熱っぽいね。北もじめじめするだろうし、東は飛行機の騒音だし。北西角の高層か南が頭一つ抜けてる。
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5173
匿名さん
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5174
匿名さん
>>5167 匿名さん
いよいよ26日に抽選ですね。結果が楽しみです。
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5175
匿名さん
>>5174 匿名さん
そうですね。1期1次と2次で良い部屋はほとんどなくなってしまいそうなので、なんとか当選して欲しいです。
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5176
匿名さん
様子見で25、26の登録はしませんが、Dタイプの倍率はどの位になりそうでしょうか
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5177
匿名さん
>>5176 匿名さん
キャンセルさえ出なければ1次でなくなっちゃうんじゃないかな?私は違う部屋にしたので詳細まではわかりませんが。
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5178
匿名さん
やっぱり、あの向きは林試の緑がある眺望が良い方向なので人気なんですね
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5179
匿名さん
>>5178 匿名さん
すみません、72Dのことかと思って書きました。60Dとか、林試の森側はわかりません。
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5180
マンション検討中さん
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5181
匿名さん
小学校も、ここや住友のタワマンを買える人と同じところなら何の心配もありません。唯一の不安は電車の混み具合ですが、早めに出勤して早めに帰るライフスタイルすれば大丈夫かなと考えています。
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5182
匿名さん
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5183
匿名さん
>>5182 匿名さん
希望住戸アンケートで希望が入った200戸ですよね?当たり前と言えば当たり前ですよね。
それより、300戸くらい価格発表して、200戸しか出なかったというのは、ちょっと少ない気がします。
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5184
匿名さん
希望重複には調整入るだろうから300近くいくんじゃないの?
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5185
匿名さん
300は厳しいんじゃないかな。でも260-80は行きそうだと思いますね。
そうすると、残りは 220/628程度。1/3切るのも時間の問題のような・・・。
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5186
匿名さん
>>5184 匿名さん
その通りだと思います。2次では売り出していない住戸も出るようですし、300はいきそうですよね。
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5187
マンション検討中さん
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5188
匿名さん
60Dに希望殺到して、他のタイプが追加で1期で売り出してますからね
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5189
匿名さん
武蔵小山付近に住んだことがある人で買えるだけの資金力あるなら、迷わず買っちゃうと思います。武蔵小山はそれだけ人を惹き付ける何かがありますよね。
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5190
匿名さん
場所とタワーであることはいいんです。
価格もまあ、いいです。お金ありますから。
でもなんでこんな仕様なんでしょうか。
住友がこれ以上の仕様にしてくれるといいんですが、期待薄だし、迷います。
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5191
匿名さん
1億出して7時台の通勤普通だよね。働かないひとがうらやましくはないけど。笑
私は億出せないから6時台の通勤。4000なら5時台可能性あるよ?
横浜埼玉なら下手すると5時台だけど、上大岡とか戸塚でも5000とかする時代だからね・・・。
まあ勤め先にもよるが、私たちの会社のようなマーケット相手の金融ならこんな感じです。
ここなら7時に出て7時30分に六本木近辺とか品川近辺OKだからいいよね。
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5192
匿名さん
もうちょっと高くして仕様上げてくれてもよかったと私も思います。
坪20-30上げればかなり良い仕様にできたのではないでしょうか。
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5193
匿名さん
本当に待ちに待った地元のタワーでしたので、仕様にガッカリしてます
でもとりあえずは買う方向です
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5194
匿名さん
迷う人が多い価格なんだろうけど、迷っている間になくなりそうですかね。はぁ(*´Д`)。。。
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5195
匿名さん
マンションに出す金と家を出る時間は何の関係もないと思う。
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5196
匿名さん
>>5144 匿名さん
自己評価高くしすぎw
5年ほど住んだことあるけど、他を比べ物にならないほどレベルが低いと言えるほど、武蔵小山のレベルが高いなんて断じて言えません。個人的には大崎のほうが整備されてて便利。大井町や武蔵小杉よりはいいかな。でも、比べ物にならないとか言うのは過剰すぎる。
価格なんてデベが好きにつけて、それに購入者がついてくればそれでいいんでしょうけど、上記のことだけは言いたくて出てきました。
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5197
匿名さん
まぁ内装は変えられるからね。ただし、三井ももう少しいいグレードにしてほしかった感はある。
でもパークコートは避けたんだろうな。
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5198
匿名さん
>>5192 匿名さん
坪500万の聖域は住友に譲ったのでしょうね。
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5199
匿名さん
こちらは学芸大学、中目黒まで電動自転車で楽に行けるから便利です。
駅前なのに自転車というのがあれですが。
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5200
匿名さん
>>5198
住友は価格上げてもコストカットで仕様下げたりするから。
センス悪いし。。
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5201
匿名さん
個人的に住みたいのは
恵比寿目黒 > 武蔵小山・洗足・旗の台6 > 武蔵小杉 > 大崎 > 大井町
大井町や大崎なら、大森のほうがマシかな。大崎は整備されてきれいなのは認めるけど、
だったら品川とかの劣化版コピーとしか思えない。
ま、いろんな意見があっていいのでは?
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5202
匿名さん
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5203
匿名さん
仕様上げれば、これ以上の価格でも買いたい人がいるなんて、かなり景気が良いんですね。私はこの価格で精一杯なので、三井さんには感謝しています。
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5204
匿名さん
>>5166 マンション検討中さん
子供だなぁ〜笑
ムキになっちゃって
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5205
匿名さん
>>5201 匿名さん
山手線以外は都心まで一本で行けない場所ばっかり。これから落ち目と言われてるエリアですね。
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5206
マンション検討中さん
>>5196 匿名さん
私は武蔵小山好きですが、たしかに他をそこまで悪く言うほどでもないです。
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5207
匿名さん
まぁ住不は平気で5年とかかけて売るから、600戸で初めに200とか売れたら、
月10戸ペースで値上げ販売とかだからね。
誰も真似できない武蔵小山最高値とか500に挑むとか意味不明なことマジでやりそう。
湾岸で最も遠い有明すら、好調だから、もう値上げ始めてるようだし。
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5208
匿名さん
ここはこれから一段の利便性向上が期待できるエリアですね。
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5209
匿名さん
>>5203
地縁があって、この再開発を待ってた目黒区品川区のお金持ちは多いですよ。
その方達は目が肥えてますから、この仕様には満足できないところはあると思います。
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5210
匿名さん
まあ、確かに他の住居地域をあまり悪く言う必要もないですね。それぞれ好きな場所がありますから。
私はここちょっと出遅れて焦ってます。
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5211
匿名さん
>>5207
こちらの上層が既に500近いからスミフは眺望も良いし、中低層でも550とかやってきますよ。
下手したら600とかブリリア目黒並にしそう。
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5212
匿名さん
>これから落ち目と言われてるエリアですね。
いや、ここから上昇エリアだといわれている。ここもそう。
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5213
匿名さん
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5214
マンション検討中さん
なーんか、ポジが連投してるみたいだな。
ついにこの物件にも無理ポジ君が登場か。残念です。
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5215
匿名さん
結局住不のおかげで三井は先に余裕で完売するようなものだろうな。
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5216
匿名さん
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5217
匿名さん
スミフが相場を押し上げてくれますから安心して買って大丈夫かと。笑
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5218
マンション検討中さんII
なーんか、ネガが連投してるみたいだな。
ついにこの物件にも無理ネガ君が登場か。非常に残念です。
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5219
マンション検討中さん
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5220
匿名さん
非常に良い、稀有な住環境だと思います。現地の環境などを見れば見るほど、このあたりに住めたら幸せになれると感じました。
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5221
マンション検討中さん
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5222
マンション検討中さん
今回売らない部屋とか含めて2期は来年でしょうか?分かる方いますか?
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5223
匿名さん
-
5224
匿名さん
抽選漏れした人用に年内にもう一度あると思いますよ。
階によってはオプション期限もありますから。
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5225
匿名さん
-
5226
匿名さん
大崎って、あの山手線最南端の豊洲の二番煎じみたいな街並みの駅だろ?
そろそろ売り抜けないとヤバいという話は出てるけど、さすがにここまできて出張セールスはやり過ぎでは?
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5227
マンション検討中さん
住友が同時期販売だったら比較検討できたのにな~。
残念。三井で決めた方が後悔しそうにないですね。
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5228
匿名さん
>>5226 匿名さん
武蔵小山よりよっぽど良い立地だけどw
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5229
匿名さん
このすぐ次が三菱だったら迷ったけどスミフなので安心して買いにいけます笑
まずはこちらに住んで、後から建つ三菱に買い替えしようと考えてます
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5230
匿名さん
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5231
匿名さん
登録期間にポジコメする人って、申込者ではないことは確かですよね。。。申込者は競争率が上がらと困りますからね。
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5232
匿名さん
すでに隠すことなく大崎disに過剰反応する大崎住民さん、かわいい。
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5233
マンション検討中さん
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5234
匿名さん
武蔵小山住民は武蔵小山が1番良いと言う。当たり前か、、、
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5235
匿名さん
三菱に居住中で、こちらに申し込みをしましたが、住友より三菱が上なのは確かです。私も将来的に三菱に住み替え予定です。
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5236
マンション検討中さん
申込者だけどポジで何が悪いの?
人の不幸を願うようなあなたこそ申込者ではないでしょう。他の物件へどうぞ。
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5237
マンション検討中さん
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5238
マンション検討中さん
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5239
匿名さん
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5240
マンション検討中さん
大崎
チェーン店ばっか。戸建てのない整形美人のような街。山手線で低い暗い。品川以下目黒以下。中途半端なオフィス街。大崎住むぐらいなら高田馬場とか大塚のほうがましかなぁ。
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5241
マンション検討中さん
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5242
マンション検討中さん
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5243
匿名さん
武蔵小山を好む人と、大崎を好む人は、街の好みが正反対なんだなと思いました。
武蔵小山のライバルは、下町風情を残して都心に割りと近い再開発地域、北千住、金町あたりかな。
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5244
匿名さん
>>5235 匿名さん
その時までに、マンション需要と中古価格が高止まりだといいね。
じゃないと、転居しようにもローンでがんじがらめになりかねん。
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5245
匿名さん
>>5243 匿名さん
ライバルというなら、せめて同じくらいの地価のところ挙げないと頭悪いと思われますよ。
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5246
匿名さん
>>5245 匿名さん
下町で同じくらいの物件価格というと、人形町とか日本橋浜町あたりか。
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5247
匿名さん
>>5245 匿名さん
なるほど。納得。武蔵小山と大崎は、地価が全く違うからライバルではないですね。
ライバルは西小山かな?
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5248
匿名さん
-
5249
匿名さん
>>5247 匿名さん
確かに地価の比較は参考になるね。
武蔵小山はこれから再開発されるから、2割とは言わないけど1割位の地価上昇は期待できるのかな。
ただ、このマンションの場合、分譲価格に既に反映されちゃってるとも言える。
-
-
5250
匿名さん
モデルルームに行く時に散々大崎を利用してみた感想が武蔵小山>大崎というもの。みんな改めて武蔵小山の良さを実感したんじゃないかなあ。山手線徒歩圏という点以外はあまり魅力を感じなかった。
大崎がいまいちだと思った点。安くて美味いお店がない、街に活気がない、パークシティは駅から遠い、林試の森のような大きな公園がない。
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5251
匿名さん
>>5249 匿名さん
地価を見るなら住所で見ないと正確じゃないと思います。小山3丁目と北品川5丁目で比較するとどうなりますかね。
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5252
匿名さん
>>5251 匿名さん
個別の住所比較は、ちょっとした要素が繁栄されやすくなってしまうので、比較する意味ないと思います。
街の価値としての地価比較がいいかと
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5253
匿名さん
>>5249 匿名さん
大崎120万円、武蔵小山81万円
確かにライバルではないですね。
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5254
匿名さん
>>5253 匿名さん
北品川86万円、大井町85万、武蔵小山81万、見事に横並びですね(笑)再開発で武蔵小山が一本抜け出すのかな?
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5255
匿名さん
-
5256
匿名さん
>>5254 匿名さん
北品川って、京急の北品川駅ですよ。
大崎とは全然違う場所。ほとんど新馬場。
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5257
匿名さん
-
5258
匿名さん
>>5250 匿名さん
山手線徒歩圏って資産価値決める上で、無茶苦茶大きい要素ですよ。
それに気付かないのは愚か
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5259
匿名さん
登録期間って、皆さんこんなに投稿するんですね。深夜や早朝なども。ここの注目度とても高いということでしょうか?少数の方の連投が影響してるのでしょうか?それもと、最後の営業工作でしょうか?
いずれにせよ、年内に300戸売れたら凄いですね。
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5260
匿名さん
>>5258 匿名さん
山手線徒歩圏の資産価値が高いのは分かっていますって。でも、それがすべてではないでしょうと言うこと。とりあえずは住環境は武蔵小山>大崎。資産価値という点でも、武蔵小山はこれから再開発によって価値が上昇する街。そんな魅力的な街のマンション価格が安く放置される道理はないでしょ。
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5261
匿名さん
山手線でオフィス街のある大崎駅と地価で比較的するのは無意味では。逆に、大崎はオフィス街のせいで無意味にテナント料が高くなってしまっており、しょうもないチェーン店だらけになっているのでは?
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5262
匿名さん
あなたの武蔵小山愛はわかった。
客観的な資産価値とは別に、この価格でも買いたいということですね。
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5263
匿名さん
>>5261 匿名さん
再開発エリアの商業施設がチェーン店化してしまうのは致し方ないかと思います。やはりテナント料が高騰してしまうので。
ただ、しょうもないは言いすぎ。チェーン店の中にも素晴らしいお店はあります。個人経営店でも山ほどしょうもない店あるしね。
私が懸念してるのは、15年後の商店街及び商業施設の未来です。
駅前の地価が高騰することにより、固定資産税や相続税が払えない店舗が必ず出てきます。駅前という好立地なため、虫食いにはならないでしょうが、結局のところ採算性の高いチェーン店しか入らなくなることが容易に想像できます。既にパルム商店街もじわじわと個人商店が姿を消し、チェーン店が増えてきてますからね。
よそ様の事よりも、自分達の現状を考慮しないといけないのかもしれません
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5264
匿名さん
>>5260 匿名さん
山手線徒歩圏内、この一言だけで充分な位資産価値という点においては大事な事です。
それと住環境の話は全く別です。住環境に関しての評価は個人差ありますので。
リセールを考える上においては、前者はとても大切。逆に永住するなら後者がとても大切。
ただ、ババ抜きと言われているタワマンで永住って勇気がいりますよね。
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5265
匿名さん
>>5262 匿名さん
では客観的だと思われる沖式時価を見ると、パークシティ大崎で今売りに出されている中古もここも沖式対比で1~2割程度割高となっています。どちらも割高度は一緒。要は、現時点で資産性は同等なんです。
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5266
匿名さん
顧客は獲得するものではなく産み出すというのがマーケティングですから、大多数のマンション検討者がこんな価格や設備ありえないと言ったとしてもその人達はターゲット外。
立地や再開発といった部分を価値と捉えた少数の顧客で捌ければ成功でしょうね。
ただ、キャッチコピーの付け方は上手くなかったと思います。一体「誰にとって」感じがいいのか、考えてしまいますね。
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5267
匿名さん
>>5265 匿名さん
そうだろね。だから三井も大崎の中古動向を注視して、武蔵小山の分譲価格を決めてます。
同じ価格で大崎の中古を買うより、武蔵小山の新築が良いと思わせるために。
ただ新築の価格はデベの利益乗せた価格なので、ご注意を
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5268
匿名さん
>>5266 匿名さん
あのキャッチはホントに酷いと思います。「感じのいい」なんて抽象的なコトバでしょう。
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5269
匿名さん
この価格でだすなら、
感じ悪いって揶揄されることは想像できるでしょうに、センスないですね
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5270
匿名さん
>>5260 匿名さん
住環境を重視するなら都内じゃなく、郊外や地方に行った方がいい。そこに価値を求めて、Iターンする方々もいるので。
都内において資産価値は、交通利便性>>>住環境になってしまうのはしょうがないです。
あんな汚い目黒の駅前、内装がとてもしょぼすぎるバブリアタワーですら、山手線駅徒歩1分というバリューだけであれだけ盛況に完売してしまうんです。
これが現実
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5271
匿名さん
>>5269 匿名さん
キャッチ決める時は、まだ価格形成してないでしょ。デベの中でも
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5272
匿名さん
>>5263 匿名さん
15年後の予想はかなり難しいですね。途中でリーマン級のショックもあるはずですし。まあ、仰っていることはわかります。私もそうなったら残念ですので、お気に入りのお店には足しげく通って、お金を落としていくつもりです。
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5273
匿名さん
>>5266 匿名さん
その通りと思います。価格に見合う価値を見出す少数の顧客が、思ったより多いんだなという印象です。この掲示板も以前は高過ぎる、という声が多かったのが、今はかなり減りましたよね。諦めた人が投稿しなくなったのかも、ですが。
-
5274
匿名さん
>>5265 匿名さん
?意味不明?
新築は定価、中古は売主の言い値
新築は新築プレミアム込み、中古は市場価格
何を比較してるんだろう?
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5275
匿名さん
キャッチコピー下手ですよね。
物件見てもいまいちピンと来ないし、誰にとって感じがいいの?と思ってしまいます。
抽象的なこと言わずに、素直に駅前再開発の先駆性を謳えばいいのに。
まぁ過去には大して日も当たらないのに「お日様と仲良しって感じ」なんてキャッチコピー付けてたマンションもあったり、デベ側としては弱点だと思ってる部分をポジティブに転換したい意図があるのかもしれませんね(逆効果だと思いますが…)。
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5276
匿名さん
>>5270 匿名さん
いやいや、山手線徒歩1分だけじゃないでしょ。高台であったり眺望であったり車移動が便利だったりブランドイメージだったり。そして、目黒は公園や美味しいレストランも多く、住環境も良いですよ。
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5277
匿名さん
>>5240 マンション検討中さん
全て主観。もっと客観的な視点でお願いします。
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5278
匿名さん
>>5274 匿名さん
沖式中古時価の定義の通りですが、直近に成約に至った価格を足許の相場で調整して今の想定価格を出しているようです。仰る通り、今出ている価格で実際に成約すればそれが市場価格になりますね。
今は売り主が強気で、過去に成約した水準にプレミアムを乗っけて売り出しているということですね。
-
5279
匿名さん
-
5280
匿名さん
>>5276 匿名さん
目黒駅前再開発、これだけですよ。
住環境を言えば、白金台の方が上。
しかも当時の白金エリアの戸建ては、ブリリアよりも安かったし
-
5281
匿名さん
>>5276 匿名さん
車移動が便利?週末の目黒駅前知らないでしょ。
ブランドイメージ?東京建物ですよ。
ホントに物件音痴ですね(笑)
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5282
匿名さん
ブランドって目黒というエリアのブランドって意味じゃないの?
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5283
匿名さん
>>5281 匿名さん
バカにしてるようですが、ブリリアはすでに立派なブランドですよ。なぜあなたがブリリアをバカに出来るのか?
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5284
匿名さん
>>5260
住環境住環境というなら、千葉や神奈川の方に行けば、同じ価格出せばもっと広く、商店街が充実してる街なんていくらでもあります。
でも武蔵小山の方が高い、それは都内だからです。
そして大崎の方が高い、それは山手線徒歩圏だからです。
住環境重視なら、田舎に行けば良いと思いますよ。
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5285
匿名さん
「ウチノカチ」というサイトで中古マンションの成約価格を元にマンション価格のシミュレーションができます。
大崎駅徒歩6分新築は坪410万程度みたいですよ。一方で、武蔵小山駅徒歩1分新築は坪465万程度。パークシティ大崎ってかなり割高ですね。
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5286
匿名さん
人によって「住環境」に求めるニーズは千差万別
ここで自分の「好み」を押し付けあっても無意味
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5287
匿名さん
>>5283 匿名さん
5281は、相手にしない方がよい。武蔵小山以外はかす、見たいですから。
客観的な市場価格や公示価格は、目に入らず、ひたすら主観でデスるだけ。
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5288
匿名さん
>>5244 匿名さん
ご心配頂きありがとうございます。ここをキャッシュで購入後も三菱を購入できるキャッシュが残り、かつ、今居住中のマンションも賃貸にまわす予定なので、ローンとか中古価格が高止まっているかとか、全く心配していないので、三菱に買い替えすると軽く書いてしまっているわけで。
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5289
匿名さん
>>5285
わざわざ恣意的にデータ取ってご苦労様です。
ウチノカチのデータは下記の通りですよ。
武蔵小山駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格 3,239.9 万円
(83.1 万円/㎡、274.7 万円/坪)
・平均築年数 18.8 年
・平均駅距離 6.5 分
大崎駅 中古マンション価格 [平均値]
平均価格 5,594.0 万円
(99.7 万円/㎡、329.6 万円/坪)
・平均築年数 13.1 年
・平均駅距離 6.0 分
-
5290
マンション検討中さん
>>5288 匿名さん
あなたみたいなの、たまに登場するよね笑
絶対同じコミュニティに入りたくないわ笑
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5291
匿名さん
マンションの資産性で見たら、武蔵小山徒歩1分>>大崎徒歩6分ですね
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5292
匿名さん
>>5289 匿名さん
いやいや、駅距離と築年数が全然違うんですが。
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5293
匿名さん
>>5282 匿名さん
補足ありがとうございます。仰る通り、目黒ブランドの意味で使いました。
-
5294
名無しさん
>>5289 匿名さん
マンション自体で比較してるってことなら
>>5285 はおかしくないでしょ。
条件を揃えて比べたら地価が大崎 > 武蔵小山なのは当たり前。
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5295
匿名さん
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5296
匿名さん
訳のわからんデータベースもってきて何がしたいのやら。
マンションには、使用価値と資産価値の二つの価値がある。
大崎より武蔵小山の方が住みたい街、だけでここを選ぶ立派な理由。
それを資産価値で大崎と張り合おうとするから無理がある。
そんなもの、誰がみても目黒線(旧目蒲線)のローカル駅と発展著しい複数路線が使える山手線駅では、どっちが資産価値が高いかなんて、比較するまでもない。それくらいの常識は社会人として身につけてないとはずかしいよ。
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5297
匿名さん
>>5296 匿名さん
それを主観と言うんです。データで示してください。武蔵小山徒歩1分と大崎徒歩6分で後者の方が資産価値が高いことを示すものを。
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5298
匿名さん
>>5290 マンション検討中さん
正直にコメントしただけで同じコミュニティに入りたくないなんて、心が狭い。ここはお金に困ってる発言をしないと仲間に入れないのかな?最近以前よりは、ここの金額を妥当という購入可能層が増えてきて、嬉しかったのに残念。
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5299
匿名さん
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5300
匿名さん
>>5299 匿名さん
同意です。やけに大崎を推してくる輩がいたのでかまってあげただけです。
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5301
匿名さん
>>5297 匿名さん
めんどっちいな~
沖式単価m2
パークシティ大崎ザタワー 中古138万円
パークシティ武蔵小山ザタワー 新築127万円
同じデへの同じブランドマンションなのに、新築駅1分が中古築3年駅6分
に資産価値で勝てないのです。
これを中古同士で比較したら、もっと差がでます。
以上
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5302
匿名さん
なるほど!
パークシティ大崎の坪単価380万円は今回の値上がり前の相場ですもんね!
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5303
匿名さん
しかしモモレジさんがここまで言うって珍しいねえ。
>やはり「感じが悪い」とまで言われている価格が最大のポイントにはなるでしょうね。
>近いエリアでパークシティ武蔵小山ザ・タワーがとんでもない価格で分譲開始されましたし
個人的にはここがそれほどバカ高くは感じないんだが。
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5304
匿名さん
開発がほぼ終わった大崎の中古マンションを高値で購入するよりは、これから本格的に再開発が始まる武蔵小山の新築を購入した方がいいと思い購入決めました。新築に入居する方が気分がいいです。皆様が比較データを出してくれましたが、武蔵小山より大崎が圧倒的に地価が高いなら武蔵小山で十分だと思いました。山手線まで少し頑張れば徒歩で行けますから笑。
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5305
通りがかりさん
再開発って武蔵小山はタワマンが複数建つ以外に再開発あるんですか?
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5306
匿名さん
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5307
マンション検討中さん
ここ資産価値でも大井町の物件に負けてますわね。
沖式 シティータワー 大井町131万円
武蔵小山は127万円*3.3=419万円が適正な坪価格
一坪500万円で買うと、70平米の物件でおよそ1600万円の高掴みです。それが少なくとも一般的な相場の見方。
マンション購入は半分投資だということをお忘れなくー。
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5308
匿名さん
>>5304
それでいいと思います。
資産価値だけでなく、予算もあるので絶対額も大事。
無理しないこと。
多分、安物買いの銭失いで、経済的には損することになると思うけど。
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5309
匿名さん
今は市況高値だからここからの上昇は難しいけど、
このマンションの資産価値維持率は非常にいいと思うよ。
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5310
匿名さん
湾岸とか品川大崎のタワー買う人はなんか資産資産うるさいよね。
この辺りは相対的に資産より居住の質や環境重視。
その分お金持ちが多いのでしょう。
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5311
マンション検討中さん
>>5310
ここの住居は安作りだし、共有部は貧相ださは、環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。
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5312
匿名さん
数百万程度の資産価値の差気にしてで1億のマンション買うか否か判断するのはやめた方が良いですよ。
資産価値の差が2割程度なら誤差だし、開発逆転もある。5割なら考えるけど。
好きな方買うべき。
私は買うなら断然こっち。
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5313
匿名さん
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5314
匿名さん
>環境にこだわるなら世田谷区や地方に住んだらいいんじゃないでしょうか。
ここ検討してないそちらこそ世田谷か地方へどうぞ
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5315
匿名さん
>>5312
2割って2000万ですよね?
大きくないですか?
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5316
匿名さん
>>5313 匿名さん
なぜ世田谷が落ち目になったのか
それは一重に交通利便性が低いからです
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5317
匿名さん
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5318
匿名さん
>>5310 匿名さん
だから、それで正解。住みたいところに住むのが一番幸せ。何も空中族のまねする必要なし。
それを無理して資産価値も山手線内側より上、とかいう人がいるから、それは違いますよ、といってるだけ。
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5319
匿名さん
なんか必死でわらいますね
抽選前はいつこんな感じですけど
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5320
匿名さん
>>5313 匿名さん
世田谷を擁護するわけではないが、提灯記事しか書かず、世田谷の人気が落ちてるのを「謎」と言うような櫻井氏の記事は読むに値しない。
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5321
匿名さん
というか大崎は新築じゃないし中古じゃ好きな間取りの部屋を比較して選べないわけだから価格妥当性の検証する以外に比較の意味ないよな
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5322
匿名さん
大崎に新築ありますよ。イタリア語のオシャレなやつ。誰か忘れずに検討してあげて。
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5323
匿名さん
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5324
マンション検討中さん
>>5288 匿名さん
あなたの詳細要らないですよ、無視した方がいいですよ。
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5325
匿名さん
>>5301 匿名さん
始めからそうしてくれれば無駄な議論しなくて済むのに。そうですね、沖式ではそういう結果なんですね。
ここから先は個人的意見ですが、①ここは今までにない全く新しい立地のため、沖式の精度が疑問、②今後の再開発による価格上昇分がどの程度織り込まれているのか不明。沖式は否定しませんが、この結果を見て各々が補正する使い方が良いと思います。
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5326
匿名さん
>>5323
ちなみにタワーじゃないとダメな理由ってなんですが?
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5327
匿名さん
>>5325 匿名さん
類似物件がなく、今後も一等地というのは大きなメリットですよね
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5328
匿名さん
再開発物件ってだけで、なんでキャピタルゲイン得られると思ってんのかな?
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5329
匿名さん
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5330
匿名さん
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5331
匿名さん
後、二本タワーマンションが建つだけでしょ?
ここの再開発って。
それくらの開発なら、まだ大崎も西口、ゲートシティ横の印刷会社跡地、ここのモデルルーム跡地に建つでしょ。大崎駅の内側は、その他歯抜けになって開発されてないところも開発されるから、残された再開発規模もずっと大きい。
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5332
匿名さん
>>5305
再開発と言えるか分からないが
周辺の主要道路もかなり増強されるよ
26号線が大井町までつながる・道路幅も武蔵小山周辺で広くなるし
山手通りから小山台・西小山から洗足に抜ける道も整備される。
あとは旧中原街道も拡幅されるんだっけ。
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5333
匿名さん
再開発で間違いなく利するのは、ディベロッパーと地権者だけです。
購入者がキャピタルゲインを出すためには、まず市況が↗であること。
次に、今後その街の人口増加が見込めること。なぜなら、中古市場の価格形成は需給関係で決まるので
例えば、武蔵小山の富裕層が住み替えでこの物件を買ったとします。三井は1戸売れて儲かりましたが、武蔵小山の人口自体は±0で増えてないわけです。外部から新たな人が手を挙げてくれないと、リセールしたくてもできないわけです。
今後、新たに新築マンションが建つわけで、街としては供給増になるわけですが、需給関係に負けないくらい街としての魅力を上げないといけないし、大手ディベロッパーも共通意識で街づくりを進めて欲しいです。
懸念材料は、スミフが空気を全く読まないこと。後出しのスミフ分譲価格も釣り上げてくれるものなら良いのですが、市況が悪化し上蓋にならないか心配しています。
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5334
匿名さん
>>5331 匿名さん
マンションが建つだけではないですよ。低層階に商業施設が入り、街の雰囲気もガラッと変わります。
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5335
マンション検討中さん
>>5334 匿名さん
マンション低層階の商業施設とは規模的にかなり限定的なのではないでしょうか?
ららぽーととかが隣にできるなら再開発の意味もわかる気がしますが…
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5336
匿名さん
駅直結および駅前再開発物件で値下がりしたものありましたっけ?月島、勝どき、二子玉川はえげつなく上昇しているが。
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5337
通りがかりさん
>>5333 匿名さん
ここの売り出しの数を見ると、まさに武蔵小山在住の富裕層以外の外部からの購入者がどれ程いるのか疑問ですね。
武蔵小山に地縁がない人、武蔵小山じゃなくても良い人は他のエリアと比べるからね。ここは高過ぎて外からの取り込みに苦戦しているんでしょうね。
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5338
匿名さん
>>5335 マンション検討中さん
前にしょぼいチェーン店と言ってた方がいましたが、ここの商業施設の規模を見ても、そんなに期待しすぎない方が良いと思います
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5339
匿名さん
大崎をディする割に、大崎にモデルルームある。
【一部テキストを削除しました。管理担当】
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5340
マンション検討中さん
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5341
マンション検討中さん
>>5335 マンション検討中さん
住友の物件にも商業施設入るし。
普通に考えてららぽーとは、広い場所がないと無理でしょう。
ネガ、歓迎です。
明日の14時まで、バシバシお願いします。
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5342
匿名さん
>>5337 通りがかりさん
事実売れてるんだから苦戦していない証明でしょう。
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5344
匿名さん
[No.5343と本レスは、前向きな情報交換を阻害のため、削除しました。管理担当]
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5345
匿名さん
>>5333 匿名さん
同意。
上昇相場なら、いくら高い価格で買ってもさらに値上がりすることが期待できる。
しかし今は相場は天井。
それに加えてこの価格。
シティタワーズ東京ベイと同様、再開発分はデベが利益先取り。
あるいは、地権者のために利益を取らざるを得なくなっている。
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5346
評判気になるさん
たしかに、住んでみないと住みやすさが分からないので外からの人がどれだけいるのか疑問です。
私も武蔵小山に住んでいなかったら絶対一億円だして買ってないと思います 苦笑
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5347
匿名さん
>>5346 評判気になるさん
確かにそうですよね。逆に住んだことあるなら1億2千万でも買ってしまう。不思議な街。
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5348
匿名さん
>>5347 匿名さん
別に不思議でも何でもなくて、武蔵小山に限った話ではない
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5349
匿名さん
>>5346 評判気になるさん
遊びに来るだけじゃ良さが分かりにくいのも特徴。ミスドやトスカーナとかのチェーン店も良いですが、個人店も皆さん子連れにも優しく、味も美味しく、雰囲気も良く、最高に住みやすい。街の人がみんな優しく感じる。
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5350
匿名さん
>>5310 匿名さん
今本当にお金持ちの人は資産価値や売却時の損得とか考えずに、住みたい所に住むのでは?例えば世田谷区はこれから価格が下がると言われてても、山手線外側の郊外と言われててもお金持ちたくさん住んでますしね。緑が多いとか静かだからという理由等で。中途半端なお金持ちの人達が資産資産と騒いでいるとしか思えない。
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5351
匿名さん
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5352
匿名さん
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5353
匿名さん
>>5349 匿名さん
武蔵小山が好きな人達だけで、今の街の住みやすさが変わらないように住み続けたい所です。あそうだ!ネガらないといけないんでしたっけ笑
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5354
匿名さん
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5355
匿名さん
>>5350 匿名さん
そんな大金持ちは、こんな掲示板にかじりついて必死に書き込みなんかしないよ。あなたみたいに
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5356
匿名さん
>>5353 匿名さん
ホントそうですね。マンション住民でオフ会でもやりながら武蔵小山にたくさんお金を落としても良いと思っています!
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5357
匿名さん
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5358
匿名さん
>>5355 匿名さん
あなたも私と同じなんですね。仲間がいて良かった。お互いにこんな掲示板で意見交換して仲良くしましょう。同じ階に住んだりして?それとも武蔵小山が嫌いな大崎の資産価値派の方ですか?
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5359
匿名さん
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5360
匿名さん
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5361
評判気になるさん
トスカーナ、小さなフライパン、大好きです!!とにかく希望の部屋が買えますように・・・こんなところで倍率下げなんてしても意味ないような・・
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5362
マンション検討中さん
資産価値って、、、。三菱やすみふも建つのに、このスペックで、、、。投資物件ではないし、ほんとに街が好きな人だけで埋まればいいですね。
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5363
匿名さん
>>5361 評判気になるさん
それらのお店良いですよね。ボニートボニートや一途、楽観など、ラーメン店も美味しくて優しくて大好きです。
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5364
匿名さん
>>5362 マンション検討中さん
今後はもっとスペックが落ちるかも知れませんよ
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5365
匿名さん
ここも含めて色々検討したのですが、晴海にしようと思います。
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5366
匿名さん
>>5365 匿名さん
あちらも良いマンションかと思いますので、どうぞ。
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5367
匿名さん
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5368
匿名さん
晴海タワーの豪華共有施設と占有のクオリティを先に見ていたので、どうしても武蔵小山タワーが受け入れられませんでした。
価格も1.5倍になりますし。
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5369
匿名さん
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5370
匿名さん
>>5368 匿名さん
うん、設備重視ならそうなりますね。晴海の駅遠で土地代が超安いから可能なんです。
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5371
匿名さん
皆さん、さすが富裕層ですね。晴海ちゃんに対しても感じいいです。さすが感じのいいタワマンです。
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5372
匿名さん
こちらの売りは私鉄駅前ですから
共有と占有は思いっきりコストカットしてます
それでいて価格は高級物件並み
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5373
匿名さん
>>5372 匿名さん
そうなんだ。
具体的にどんな点がコストカットなの?
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5374
匿名さん
ここに否定的なモモレジさんですらきちんとポジは書いてますよw
日本設計×鹿島建設、施工は鹿島建設で免震構造が採用されています。
当エリアは標高のある安定した地盤に位置しており、直接基礎×免震構造を採用出来ているのでタワマンとしては最高クラスの安心感を有した物件と言う評価になります
屋上が360度開放されたスカイテラスとなっているのは大きな魅力と言えますし、2層吹抜となったグランドエントランスは面積的にも結構な大きさのあるものとなっているので、そのあたりからは総戸数約600戸なりのゆとりを感じることが出来るのではないでしょうか。
商業モール側ではない敷地北東側にメインエントランス(2階)があるのですが、そちらにもエスカレーターが施されているあたりも良い点の1つです(要するに住宅専用のエスカレーターがある)。
ちなみに特段アピールされていないように見受けられますが、当物件は東京都マンション環境性能表示においてオール五つ星を獲得しています。
4~5年前はオール五つ星を獲得しアピールする物件が多かったように記憶していますが、近年は建築コストの削減の影響もあってか五つ星の物件が少なくなっており、アピールする物件も少なくなっていたように思うので、当物件はもっとアピールすべきではないでしょうか。
専有部分もワイドスパンですし
さて、肝心の当プランですが、完全アウトフレームがやはり素晴らしいですね。
見た目よりも本質に非常にコストかけた物件ですね
まあその意味では後坪2-30高くして専有部グレード上げる手もあったんでしょうけど、
それは各自でやってくれってことなんだと。
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5375
匿名さん
>>5368 匿名さん
ご自身が納得できる物件で決断できて良かったですね。妥協して購入はできないですよね。
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5376
匿名さん
今期、販売を予定していた11プランのうち、
好調なのが83~85A(西角)、83B、76A、72D、60D、47A
不調なのが65A、82~87A(東角)、63A、61D、67A。
東角は西角に比べて割高。65Aは三菱とのお見合いの影響か、予定価格から値下げしたにも関わらず苦戦。
63Aは登録がほぼ入らなかったのか、全戸次期以降に販売後倒し。
中層まで販売予定だった61Dは半分も売出せず、63Aとともに住友の影響が大きかったか。
67Aはこの物件では良ポジだが、一般的に不人気の北西が他の方角と比較して割高に感じた
こんなところが要因でしょうか。
南角、西角の抽選漏れは東角、北角へ
76Aの抽選漏れは77A、72Aへ
72Dの抽選漏れは67Aへ
60Dの抽選漏れは61C、61Dへそれぞれの一部が流れるのでしょうかね。
となると65A、63Aあたりが苦戦しそう。
といっても、抽選になる部屋自体が少ないという情報もあるので、
今期不調の部屋も厳しい販売状況になってしまうかも。
私は抽選から漏れたら撤退を検討しようと思っています。
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5377
匿名さん
>>5376 匿名さん
こうやってみると、昔は庶民向けのマンションの広めの3LDKは90平米台が中心、狭めが80平米、2LDKは70平米台
こういう時代でした。つくづくマンション価格の高騰を実感します。狭くしてグロス下げないと売れない時代なのね~。
将来、また90平米台の3LDKが中心の時代が来てほしいですね。14畳のLDKは流石に狭すぎるよ
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5378
匿名さん
>>5377 匿名さん
そうですよね。私はメニュープランで3LDKを2LDKにするつもりです。狭くて奥行きがあると、折角の眺望も魅力半減しますしね。
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5379
匿名さん
営業担当も、ネガティブ書き込みに対する反対意見の書き込みに大変ですねww
ここ、思ったより、登録時期を延ばしたり、来場も登録も思ったより伸びてないようですね。
やっぱり、高過ぎて苦戦気味でしょうか。
今日で登録締め切りの様ですが、行った方のご意見をお聞きしたい。
この様な場所で、この様な価格でどの様な方が買われるのか、何故こんな物件を買うのか、正直不思議。
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5380
匿名さん
>>5376 匿名さん
ありがとうございます、とても参考になりました。
やはり、この状況はかなり苦戦ということになりますね。抽選も少ない=類似の間取りに流れる方も少ないということで、第1期で300戸はいかなそうですね。
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5381
匿名さん
北仲タワーは約1100戸に対し第1期730戸販売ですが、同じ三井なのに随分違いますね。中央湊を検討したときに武蔵小山を聞いたら、資材高騰でどの設備を標準にするか揉めていて、販売はかなり遅れると言っていましたが、工事費の高騰もあって、価格差を付けられなかったのかな。上層階と下層階でもっと価格差があれば、第1期の販売はもっと増えたかもね。
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5382
匿名さん
>>5376 匿名さん
不調と書いてる部屋も半分くらいは登録入っているんじゃないですかね?最新状況は知らないので、申し込み段階の話ですが。
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5383
匿名さん
>>5379 匿名さん
登録は始まったばかりですよ。
12/3が最終です。
落選者のために、一期二次にとっているものもあります。
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5384
匿名さん
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5385
匿名さん
>>5381 匿名さん
やはり、場所はともかく、マンション供給の今の話題は北仲が中心になってしまいますね
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5386
匿名さん
北仲の場合、三井は神奈川で弱気に転じてる気もしますね。
一方23区では強気という感じ。
北千住でパークホームズクラスが坪330万と足立区最高値で即日完売しました。
北千住では今後タワマンも出てきますから400万もありそうな気配。
まだまだ高値が続きそう。。。
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5387
匿名さん
駅近くの路線価は馬車道駅の方が武蔵小山駅よりも高いのに、不思議ですよね。
どちらも再開発で更に路線価上がりそうですけれど
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5388
匿名さん
>>5387 匿名さん
都心勤務者の需要見込めない中、1000戸も捌かないといけないですからね。弱気になるのも分かります。一方で、ここは強気過ぎ。
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5389
匿名さん
>>5386 匿名さん
北千住は、ターミナル駅なのに周辺が未だ雑然としており将来性は抜群だと思います。さらにパークホームズ周辺はファミリータイプの住戸が少なく、3LDKのタイプの希少性が高いです。南側の再開発も予定されてますし、反対側も再開発されます。
今後、北東の玄関口として更なる発展が見込まれます。足立区というだけで見劣りされてきましたが、消費者も名より実を取る時代になってきたのかもしれません。
やはり、不動産は最寄り駅の駅力と再開発規模が物を言います。駅前1分だろうが5分だろうが、駅直結出ない限りそれは不動産価値を決める上で最重要ではないということです。
他が好調ななか、さあこの物件の売れ行きはいかに!?
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5390
匿名さん
さっき見た記事では横浜も370万いて金持ちも結構いると書いてあったけどね。
とりあえずあっちは730戸販売だから、検討者には美味しい物件だったのは確かだろう。
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5391
匿名さん
>>5390 匿名さん
自分も勤務地が都心じゃなく横浜だったら、北仲は買ってしまうかも
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5392
匿名さん
北仲は多少価格設定ミスもあるんじゃないの。
長期的に見ればさらに23区に人口が集中するとかあるし。
実は横浜は人口がそろそろ減少に転じると言われている。
去年、中心部の西区中区はほんの微増。
川崎市よりの地域が増加率高い。
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5393
匿名さん
>>5389
築地駅直結の物件が今出ている中だと、別格ということになりますか?
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5394
匿名さん
北仲は近隣小学校が10年限定っていうのがネックなのでは。
近くに出来る分校が期間限定で、それが無くなるとかなり遠いらしい。
子育て世代の新陳代謝を考えると、将来性という点では大きな不安材料。
その点、武蔵小山は徒歩10分圏内に品川区立小学校が3つあるから安心かな。
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5395
匿名さん
>>5393 匿名さん
見劣りする施工業者達の補完として駅直結があります。
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5396
匿名さん
>>5394 匿名さん
なるほど、小学校に10年以上通うなら心配だわ。
うちは、6年で卒業する予定です。
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5397
匿名さん
自分も5389さんのコメントは、築地を意識したものかと思いました。
世界的に有名な築地アドレスで、市場の再開発あり、且つ駅直結。
書かれた条件を具備してるのは築地かなぁ、と。
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5398
匿名さん
>>5396
「子育て世代の新陳代謝」
20回音読した上でのコメントを望みます
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5399
匿名さん
築地も厳密には駅直結じゃないんですけどね。ここと同じように、一瞬外に出るタイミングがある。
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5400
マンション掲示板さん
知っている不動産屋が地権者でこの物件と等価交換したが、話を聞くとばからしくなり、ここの検討はやめた。詳しくは教えてくれなかったが、売っても貸しても地権者は損しないようになっているらしい。
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5401
匿名さん
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5402
匿名さん
>>5400 マンション掲示板さん
何を今更
再開発は、現代の錬金術
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5403
匿名さん
不動産屋ってM興業のことかな
損するような案件なら誰も再開発に協力しないでしょ
仕方ないでしょ。湾岸タワーマンションでも買えばいいじゃん。
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5404
匿名さん
>>5400
結局代々受け継いだ土地に何の苦労もなく居座ってる奴らが得をする世の中。
ここを自力で買える苦労して働いてる層は
またもや増税の対象。
ほんとバカらしくなるよ。
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5405
匿名さん
相続税で55%持って行かれるんだから
土地だけ代々受け継いでる奴らは安泰ではないだろ。
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5406
匿名さん
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5407
匿名さん
>>5406
ずいぶん粘着しているようだけど、共産党の方ですか??
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5408
匿名さん
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5409
マンション検討中さん
私は、投資ローンとサラリーマンの属性(と言っても1千万そこそこ)を駆使してタワマン3戸とその他に20戸のマンションを所有できることになった、と言ってもほぼ同額の借り入れありますが、涙の投資家です。地権者さんのことを聞くと悲しくなってきます。今回ようやく、永住の自宅にここを検討しましたが、さすがに庶民には高額すぎて、その割には仕様は低く、諦めました。地権者さんの利益がいっぱい乗っているときくと、完全に萎えます。
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5410
匿名さん
>>5405
ここ検討してる年収の人はおそらく所得税で
33パーセントから45パーセント持っていかれる
累進課税ゾーンの人たちでしょう。
自分たちで汗水垂らして稼いだ金がこんなに搾取されてさらに増税されようてしてる一方で、
何の苦労もなく親から譲られる相続が55パーセントなんて安すぎるでしょ。
本当の意味での所得再配分をめざすなら
地権者たちの相続税なんて80パーセントくらいとってもいいと思う。
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5411
匿名さん
そんなに嫌なら湾岸物件買いなよ
ここ買って地権者様と仲良くやっていけるのか?
ストレス溜まりそう
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5412
匿名さん
北仲と比較して高いのは地権者がごねたんでしょうね。
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5413
匿名さん
>>5409 マンション検討中さん
>>5409 マンション検討中さん
地権者は昨年夏位から三井と住居相談はじめてました。そこから販売まで1年近くかかっているので、色々要望を聞いていたのでしょうね。タワマンを多くお待ちなら目が肥えているので、このマンションは納得のいかない仕様だと思います。価格も仕様もブリリアタワー目黒を意識したのでしょう。
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5414
マンション検討中さん
買えない人のネガスレすごいね。。
実際はこの価格でも200戸販売で
しかも1億以上の部屋を中心に販売出来るってことは
世の中では適正価格ということ。
まあ、1番喜んでるのは住友さんでしょうけと。
1年後には、三井は安かった。。と言われるでしょう。
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5415
匿名さん
住友がここ以上の価格にするのは間違いなさそうですね。
安心しました。
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5416
匿名さん
駅直結でなかったり、住民にわざわざ遠回りさせるのも地権者の店舗に人を誘導させる目的でしょ。結局、地権者とデベが儲けることが最優先であり、多少高くても売れるだろうと購入者から搾取する気満々なんだよね。
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5417
マンション検討中さん
今日17時抽選ですよね。申し込み状況(抽選○戸、無抽選△戸、申込み入らず□戸)等は分かるのでしょうか。私は撤退者ですが、結果が楽しみでワクワクします。今後のマンション市場の流れが見えますね。
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5418
マンション検討中さん
-
5419
匿名さん
三井のサイトにさっぱり繋がらないですね。。
アクセス殺到でサーバーダウン⁇
すごい人気⁇
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5420
匿名さん
>>5416 匿名さん
それがビジネスだよ
そこに文句いうのはどうかと
購入者が得する様になんて考えて売るわけない
ただ、選択権はこっちにあるから
嫌なら地権者の少ない物件にすればいい
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5421
匿名さん
私は、10年以上前から、都心3区山手線内(高くて検討外)、城北・城西・城東・城南湾岸を除くエリアで、何十となくタワマンのモデルルームと完成後を見てきて、その中から厳選の3戸を買った5409です。昔は坪200万円でも天カセだったし、ローシルエットではなくタンクレストイレだった。最近は仕様も落ちているし、これなら絶対と言うタワマンが無くなったように思います。
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5422
匿名さん
>>5420 匿名さん
確かにビジネスですが、売り手側の利益だけを考えた2流のビジネスですね。
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5423
評判気になるさん
>>5422 匿名さん
駅出てすぐのところにエントランスを持ってこなかったのは街づくりの観点でしょう。
駅前の商店街に隣接するあの場所は、街を利用する一般の人には、一部の人間しか利用しない
マンションのエントランスより商業施設のほうが良いですから。
少し考えたらわかりませんか。
それを2流と言ってしまうのは、非常に残念ですね。
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5424
マンション掲示板さん
>>5421 匿名さん
自分の中でのタワマンの評価基準は、そこが低層マンションでも買う気がするか?
です。
タワマンだと、なんとなく周りの環境の悪さが誤魔化されてしまうところがあるけど、タワマンでなくとも良いマンションにるかを考えることで、誤魔化されずに、冷静な判断ができます。
元麻布ヒルズとか、低層でも良環境といえる、良い例ですね。
最近は、劣悪な立地を誤魔化すための手段として、タワマンが使われている気がします。
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5425
名無し
やはりあまり入りは良くないみたいだね。
需要のあるはずの初回でこの程度か。
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5426
匿名さん
>>5423 評判気になるさん
仰っていることはわかります。ただ、高いわ、折角の駅近なのにエントランスでワンクッションあるわ、自転車は地下2階だわ、あまりに住民が蔑ろにされていて感じが良くないんですよね。
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5427
匿名さん
>>5424 マンション掲示板さん
元麻布と比べるなんて、酷すぎんだろ。
そういえば、ドムスの隣にグランドヒルズ元麻布ができるから、検討してみたら?
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5428
匿名さん
>>5426 匿名さん
商店街と利用客にとって感じが良いマンション
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5429
匿名さん
5421です。5424さんのタワマンの評価基準は私には大いに参考になります。
私には、タワマンであることの絶対的優位点が非常に大きな要素でした。すなわち、圧倒的な大規模エントランス、スカイラウンジ、スタディルーム、キッズルーム、ゲストルーム、昔は温水プール等々、多種多様な共用施設が普通でした。ここムサコもそうですが、最近はだいぶ簡素化されてきましたね。
そのような時に、「そこが低層マンションでも買う気がするか?」という基準は大切なことに思えますし、そのように考えることでタワマンでなくても良いマンションはある、と思えるようになってきていたところです。
エリア、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などを重視して、今回久しぶりにタワマン以外を買いました(ムサコを撤退して)。本当の都心には上記のような物件も発掘できます。
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5430
匿名さん
エントランスが駅向きじゃないのは、住民のプライバシー考えて、だと思いますけど。
駅向きにしても、北東側にしても、駅徒歩の分数(1分)が変わらないから、プライバシー取ったんじゃないですかね。
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5431
匿名さん
>>5429 匿名さん
ちなみに、どこですか?
抽選外れたら、別のところ検討しますので、その時の参考にさせていただきたいと思います。良かったら教えてください。
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5432
匿名さん
中目黒の再開発タワマン(円柱形のやつ)も
駅から見て裏側に住民用エントランスがあるよ
単にプライバシーの問題だと思うけど。
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5433
匿名さん
5431さんに是非ともお教えしたいのですが、以前、比較しているエリアを書き込んだら「誘導だ」とか言われて微妙な気持ちになりました。良い方法あればお教えします。
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5434
匿名さん
>>5432 匿名さん
回り込むことは良いとして、1階か駅直結の地下にエントランスが欲しかったなあと。
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5435
匿名さん
駅直結は駅の構造の問題で無理なんじゃない?
とはいえ入り口まで屋根くらい付けてほしいものだね
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5436
匿名さん
>>5416 匿名さん
被害者意識丸出し
この立地に住めるのは、地権者が協力してくれたから、ありがたや、
とか思えば。
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5437
匿名さん
>>5433 匿名さん
割高と感じて撤退した方やこれから抽選外れたりでこの掲示板見る人は大勢いると思います。その方々にとっても有用な情報かと思います。
誘導って言う人は勘違いされただけか性格悪いかだと思います、無視していいと思います。
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5438
匿名さん
5437さんに助けられて、思い切って書かせて頂きますが、あくまで私の主観ですから、ご承知のうえでお読みください。ここのタワマンの金額出せれば本当の都心でも買えますよ。
私は、エリアは山手線内側新宿とお茶の水を結ぶラインのの南側、恵比寿駅と浜松町を結ぶラインの北側に限定しました。先ずは、路線ですが、駅ホームが浅くて・本数が多く・通勤時も混まないので、丸ノ内線と銀座線がお勧めです。丸ノ内線は西へ行けば新宿、東へ行けば銀座・東京・丸の内、銀座線は西へ行けば渋谷、東へ行けば虎の門・銀座・日本橋、なおかつこの2路線は赤坂見附でホーム反対側で楽々乗り換え。個人的には赤坂が好きですが、でもさすがに、表参道・青山・赤坂エリアは高くて手が出ません。それ以外で自分の好みのエリアの物件を「残らず」のつもりで見て歩くと、結構あります。あとは、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などが好みでポイントになるかと思います。
私はジオ四谷を選びました。この10年で少なくとも100か所以上見てきましたが、間違いないと思いました。
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5439
匿名さん
>>5438
ここの検討者は商店街>>都心の価値観の人たちだから意味ないよ
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5440
匿名さん
>>5438 匿名さん
これは誘導と言われてもしょうがないくらいの書き込みですね。そう言われるのを承知で書き込まれた行動に拍手を贈りたいと思います。
で、内容に関してですが、10年で100カ所見てきた方が選ぶ物件とも思えないし、今買うなんてよっぽど優良物件に縁がなかったか、不動産売買に対するセンスがないのか。
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5441
匿名さん
この間に新築でファミリー物件6件買って賃貸にしています。良い物件に出会ってますよ。
やっぱりばかばかしい反応ですね。失礼しました。撤退します。
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5442
匿名さん
>>5438 匿名さん
有益な情報をありがとうございます。
そしてお優しい方ですね。
とても勉強になります。
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5443
匿名さん
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5444
匿名さん
>>5441 匿名さん
実需じゃなく投資案件なら尚更選ばん
お疲れ様でした。
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5445
匿名さん
ジオ四ッ谷は耐震構造という点と非財閥デベという点で見送りました。
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5446
匿名さん
>>5438 匿名さん
ありがとうこざいます。考え方も教えていただき、とても勉強になりました。私以外にも参考になった方多いと思います。
私も抽選外れたら、丸の内線沿線でも探してみようかと思います。
良い物件に出会うには、それなりの数をこなさなきゃダメですね。頑張ります‼︎
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5447
匿名さん
当選しました。皆様とご一緒できるのを楽しみにしています。
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5448
匿名さん
>>5438 匿名さん
ジオ四谷は新宿とお茶の水を結ぶラインより北側では?まあそこはこだわっても仕方ないですね。山手線内側だと北側には結構穴場が残ってると思います。
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5449
匿名さん
>>5446 匿名さん
ホントに勉強になった?
要約すると
・丸の内線と銀座線は便利
・赤坂 青山、表参道は流石に高いですね。
・あれ、四谷って良いんじゃない
↓
ジオ四谷にしました。
こんな感じだよ。
絶対、物件6件も持ってないし、凄いレベルの低い書き込みですよ。
自分で書いて自分で返信してるのかもしれませんが。
もし6件も回せるほどの実力のある方でしたら、是非ともこの物件の投資案件としての視点から教えていただきたいですね。よろしくお願いします。
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5450
匿名さん
なんか、文句ばっかり言って対案出さない、野党みないな人がいますね。
人の意見にケチだけつけるのは楽ですもんね。
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5451
匿名さん
登録前は、倍率下げのネガ、営業のムリポジとそれに過剰反応するネガ こいつらが急増するけど、登録後は希望物件で抽選に破れた人を狙って他物件の営業書き込みか増える
これってどの物件のマンコミュでも同じ現象です。
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5452
匿名さん
>>5450 匿名さん
今はフェイクニュースが平気で垂れ流される時代ですよ。
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5453
匿名さん
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5454
マンション検討中さん
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5455
匿名さん
ムサコの低層は目黒区側の1件駅からかなり遠い物件と商店街側の駅から微妙な距離の1件でこちらは古いです。
ほぼ無いものの話をしても仕方ありません。
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5456
匿名さん
当たりました!
皆さんにお会い出来るのを楽しみにしています。
倍率は最高どの位だったのでしょうか?
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5457
匿名さん
>>5450 匿名さん
煽りに対してムキになって対応してみます。
他物件の事でスレが荒むのは本意ではないのでご容赦を
物件に関して大事なのは立地です。それは、実需であっても投資物件であってもそう大差ないはずです。
都心三区がなぜ都内で絶対的な立場を保っていられるかを見ればわかるかと思います。
ただ、その都心であっても全てが万能なわけではなく、真空地帯が至る所に存在します。そういう真空地帯を三井などの大手ディベロッパーが壮大なコンセプトの元取りまとめをして一つの街として再開発していくことに再開発物件の醍醐味があり、そこのに利益が生まれてくるのです。
例えば、以前の富久ですがあんな所山手線駅内でも住みたくなかったですよね。それが富久クロスという化け物が誕生した事によってあの辺りの住環境は激変したわけです。
では、ジオ四谷について考えてみましょう。
そもそもあの辺りの環境は元々ファミリー層にはむいていません。四谷駅物件というよりは、四谷三丁目物件と言えますが、百歩譲って四谷駅案件として考えます。ホームページでも四谷駅再開発推しですしね。
ジオ四谷の大きな問題点として、どこで食料品を買い物するのかということがあります。一番近いスーパーが富久のイトーヨーカ堂という状態。徒歩17分です。
マイバスケットがありますが、なかなか厳しいと思います。
四谷駅前の再開発で大型スーパーが入れば良いですが、あそこの再開発はオフィスがメインで商業施設も飲食店中心になってしまうのではないかと思います。
そういった意味で、あそこの場所として再開発するならば独身や単身者向けであるべきなのです。
とはいえ、どのようにエリアでも実需の方はいらっしゃるのでそれはそれで問題ないのですが、それをファミリー向けの投資物件として購入するのはあまりにもハイリスクすぎます。
もっと話せばキリがないのですが、そういったディベロッパーのコンセプトと物件価格付けのミスがあれだけの売れ残りを生んでる一因と考えます。
そういった意味で、ジオ四谷を投資先と考えてる6件運用している方は、よっぽど資金があるのか、一発逆転の情報を持ってるのか
今までの不動産投資は市況の強烈な上昇のお陰でどんな物件買っても大丈夫と言われてましたが、現在の高値圏での推移の状況の中、投資先の選別に対してより一層慎重にならざるを得ないと思います。投資には、休むも投資という格言があります。
あと、ここの抽選漏れた時用に何か物件おしえてくださいという方がいましたが、厳しいようですが、そんなの自分の足で探しなさいと言いたいです。自分で勉強したことが、自らの糧となり将来に生かされます。人から教えてもらった情報などアカンです。
今はインターネットで物件情報簡単に得られる時代ですから、少しは努力されてもよろしいかと思います。
長文失礼しました。
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5458
マンション検討中さん
外れました。
年内にもう一度販売すると言われましたが
ショックで寝れそうにありません。。
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5459
匿名さん
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5460
匿名さん
>>5457 匿名さん
みんなが分かりきってることばかり長文で書いて、何が言いたいの?笑
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5461
匿名さん
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5462
匿名さん
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5463
匿名さん
72dを売り切ったのは三井さん、上手くやりましたね
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5464
匿名さん
>>5463 匿名さん
なぜ72dを売り切ることが上手くやったということになるのでしょうか?
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5465
匿名さん
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5466
匿名さん
>>5461 匿名さん
その通り。
ただでさえ今は1人も検討者を営業は逃したくないはず
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5467
匿名さん
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5468
匿名さん
抽選当たった方おめでとうございます。
外れた方も気落ちせず、こんな所で運を使わなくて済んだと上を向いて次に行きましょう!!
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5469
匿名さん
>>5464 匿名さん
一番条件が悪いので。他の住戸は条件が良いので、売れ残ってたとしても自信を持って竣工後の実物を見せることができる。
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5470
マンション検討中さん
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5471
匿名さん
>>5467 匿名さん
いや、ほんとに、みんなが知ってることをつらつら書いてるだけでしょ?違うの?
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5472
匿名さん
当選しました。
ここを見てそれほど人気ないと書いている方々が居たので無抽選かと思っていたら普通に抽選でした。
同じく当選したみなさん、よろしくお願いします。
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5473
評判気になるさん
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5474
匿名さん
私は抽選外れました。倍率は高いところで5倍くらいですかね。
第2期にいくか、別のマンションにするか、迷い中です。
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5475
匿名さん
調整しただろうに、それでも5倍って凄いですね。
人気物件ですね!
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5476
匿名さん
5倍ついた部屋もあるんですね。だから外れたという方もいらっしゃる。1億円でローン審査通って外れるって、庶民感覚ではあり得ません。でも申込み入らなかった部屋もたくさんあるでしょうから、今日から先着順ですね。希望の部屋がありますように。
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5477
匿名さん
あっ事前申し込みが無い部屋は出さないだろうから、申込み無しはないですよね。皆さんが仰るようにそのための販売戦略1期2次ですね。
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5478
匿名さん
希望の間取りは、全て売れたようです。抽選になってしまう部屋を教えてもらいました。ご担当の方に調整していただいて何とか無抽選で確保できました。とても対応が親切なご担当者で、感謝しています。総販売戸数の半分は売れたようです。
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5479
匿名さん
>>5471 匿名さん
阪急さん、負けるな。頑張れ。いつかは完売するよ。いつかはね
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5480
匿名さん
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5481
匿名さん
5478さん、ありがとうございます。
総販売戸数の半分は売れたようです。とのことですが、300以上売れたということでしょうか?
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5482
匿名さん
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5483
匿名さん
>>5478 匿名さん
親切というか、それが本来の営業の姿だよね。
売り手と買い手がwin win
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5484
匿名さん
628戸のうち販売総戸数は491戸です。その半分ですので、200数十戸売れたようですね。1億越えの部屋の方がよく売れていたようで、少し驚きました。
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5485
匿名さん
>>5484 匿名さん
この調子だと、1年で完売するよ。
まだまだ不動産業界は堅調ということで、安心しました。
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5486
評判気になるさん
本当買っておいて変な話ですが、ムサコで1億円超え、本当にそんなに売れるんですね。ホッとしますね。
やはり待ち望んでいた人も多かったでしょうね。すみふ、三菱もますます楽しみです。二部屋繋げて買われた方もいらっしゃったのでしょうか・・・地権者の方でワンフロア買われていた方も居ましたね。
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5487
匿名さん
2020年で下がる説もやはり微妙ですね。
このまま上がり続けて欲しいです。
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5488
匿名さん
悲喜こもごも。
当たった方は良かったですね。
悲観的にみても、相場は大崩れしないでしょう。
下げて一割ぐらいかと。
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5489
匿名さん
長く待ち望まれていた再開発なので、周辺住民だけで200くらいは捌けるでしょ。1期の勢いを保てるのか、引き続き注目ですね。
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5490
匿名さん
このペースなら後半苦戦したとしても完売するでしょうね。
やはり人気物件だったんですね。
意外ですが。
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5491
匿名さん
すごいね
武蔵小山の80平米は1億2000万円が相場なんですね!
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5492
匿名さん
販売総戸数は491戸で、約半分ですか。強気予想は300は行くだろうとあったかと思いますが、見方によっては「好調までいかない」とも言えますか? それとも好調レベルですか? どなたか今後のマンション市場見通しをお願いいたします。
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5493
マンション比較中さん
>>5424
>最近は、劣悪な立地を誤魔化すための手段として、タワマンが使われている気がします。
これありますね。
このデベの都心のタワマンも墓場の真横やドブ川、高速道路、下水ポンプ所のすぐ傍の低地だったりして、低層だったら相当微妙な立地なんですよね。
それをスケール感や眺望や駅近、共有部の豪華さでイメージを膨らませて売るテクニックが上手。
去年まではそれでチャイナマネーが釣れてたんでしょうけど。
あとタワマンに関しては税制がまだまだ追いついて来てないんで、相続税対策として有効なんですよね。
坪単が安いとかえって相続税対策にならないので、ここに関しては武蔵小山地元民のそういう需要を最初に吸い上げてしまう算段なのかなと。
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5494
匿名さん
>>5486 評判気になるさん
地権者だから、買ってはいないんじゃない?
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5495
匿名さん
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5496
匿名さん
三井のタワー買っておけば高くても安心は安心だよね。
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5497
匿名さん
いつか安くなるだろうと思いながら、その間無駄な家賃を払い続け、気がついたらローン金利が上がり、結果少ししか相場下がらず、駅近の気に入る立地にマンションは建たずということになりかねないと考えたら、高いと思っても今が買い時だと思って買いますよね。
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5498
匿名さん
でも、占有、共有の仕様が低すぎる
今、他のタワマンに住んでる人なら納得いかないと思う
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5499
匿名さん
グローバルの金融環境を考えると、金利が大幅に上昇するか株式市場がクラッシュするか、どちらかが起こる可能性がかなり高いように感じる(どっちも起こる可能性もある)。ここを買うには、手元資金が潤沢でないと(購入価格の半分以上の頭金を入れることができるくらいの余裕がないと)かなり危険では。ローンの実行まで2年以上ありますし。
購入者の皆さんは、現金で買えるけど敢えてローンにするくらい余裕を持っていらっしゃるのでしょうか?
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5500
匿名さん
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