パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

今の浜松町と目黒を比較しても意味がない。今後の発展次第で浜松町の資産価値上昇が見込める。そう考えられる人にはPC浜離宮は「あり」ですな。

職場が丸の内近辺だったり、銀座とかよく行くなら
浜離宮のほうが便利

人気だね。

>>2002 匿名さん

だったら中央湊のほうが断然近いよ。
静かな環境だし。

下町然とした周辺環境と８本のJR線路の醸し出す雰囲気を前に、これが高級住宅地と自分に言い聞かせる・・

>>2004 匿名さん

目黒との比較の話でしょう？
だれも八丁堀の話なんかしてないだろ。
同時期に同じ三井が売り主で、坪100以上違う意味分かってる？

湊の民ってホントどこにでも出てきて主張してきますね。
色々気になってしょうがないんだろうけど、誰も湊のことなんか気にもしてないよ。

１階店舗はスーパーでしょうか？
パークコートのスーパーはやはり高級志向の系列が出店する傾向でしょうか？
ご存じの方いらっしゃったらご教授下さい。

>>2008 マンション検討中さん

まだ決まってないと聞きました。

>>2004 匿名さん
正気？湊はないよ。論外。

>>2010 匿名さん

湊がないと仰る理由は？
湊のスレを見てみてください。
そしたらいかに湊が優れているかお解りいただけるはずです。

>>2011
湊の契約者さんですか？地権者さん？

一応中央区、川沿い、雑居ビル街、都心3区としては交通利便性低ランク、再開発計画がない地帯で不動産市況がピーク時に売り出され、先着順を数ヶ月続けようやく完売が近づいているパークシティですよね。こことは次元が違うのでステマは自分のとこでやってください。迷惑です。

>>2011 匿名さん

私なら湊よりはまだブリリア八重洲にしてたでしょう。
そんなに自己主張せず、静かな土地で静かに暮らして下さい。
いづれにしても本スレの内容でないのでもうお戻りなさい。

連休中モデルルーム行ってみましたが
思いの外小さい子連れファミリーが多かったです
やぱりターゲティングと価格設定が間違っているような気がしました

それと営業の人がダメでした
アンケートシートの内容をちゃんと見ていない
都合の悪い情報を意図的に隠す様子が見られる
何故か時々タメ口になる、などが不快でした
受付や警備員さんはとても良い対応でした

>>2015 匿名さん

このネガ中央湊の人？
上で自分の物件ネガられたのが悔しくて出てきたの？

>>2016 匿名さん

中央湊とは関係ない人です
つまらない煽りはやめてこの物件の話をしましょうよ

2015さまはこちらの物件のモデルルームに行かれたのですよね？

私はまだ行けていませんが。
ターゲッティングが間違えているというのはどういう点についておっしゃっているのでしょうか？

内容言ったら営業と顧客両方特定されるよな笑。

事前案内会、行ってきました。
坪６００万円のパークコートとは思えないお部屋の作りに興ざめしました。
せめてお部屋に入る前の玄関ドアくらい、ちゃんとしたものをつけて欲しかった。。。

場所的にもＪＲＡの馬券ビルあるブロックで、当日もＪＲＡの警備のオジサンが物件前の横断歩道で交通整理。。。

夏競馬の時期にこうだと、有馬記念とかすごそうですね。

パークコードの印象がよかっただけに、ちょっと落差が大きかったです。

千代田富士見は、三井不動産の会長が自宅として購入したらしいけど、やっぱり自社の自信作だから買ったんじゃないの？内情を一番知ってるだろうから。

ツインパークスには触れてクレストプライムタワー芝には触れない
眺望シミュレーションが何故か300度ぐらいで見せない角度がある
修繕費は当初値だけで将来大幅値上げ計画があるのに安いアピール
などが気になりました

ターゲットは想定より若いファミリーが多いのではないかと思ったまでです

>>2023
眺望は全部の角度見れますよ。昼と夜の眺望の角度が異なっており、見えない部分をカバーし合ってます。

＞＞2022
会長は、さすがに吟味してるだろうね。

>>2024 匿名さん
そうでしたか。誤認失礼しました。
ただ昼夜両方360にして欲しいですね。

西向きは、労働委員会会館、芝パークホテル、東京プリンスのいずれかが建替えで高層になったら東京タワーが見えなくなり万事休すだね。

西向きの東京タワーは魅力的ですが、おっしゃるように永久眺望ではないですよね。

私は今月下旬にモデルルームを見せて頂く予定なのですが、先に行かれた方がUPして下さった間取りと概ねの価格を見る限り一番良いなと思う住戸が西側にあり少々迷います。

自分の目でしっかり見せて頂きますが。玄関のドアとか私は一般的なドアなら良いかな位の気持ちで見ていましたが、先に行かれたの方の感想も参考によく見てきたいと思っています。

線路沿いってどうなんでしょうか

幹線道路沿いより幾分マシでしょうか…

都心タワーマンションで検討中のものです。パークハウス白金二丁目タワー、ブリリアタワー代々木公園が発表されて迷います。白金のタワーはここより1年以上早く完成するしねえ。

タワマンの将来性ってそもそも大丈夫なの？

>>2032 匿名さん

大丈夫です

湾岸部のタワマンじゃなければ、まだマシなんじゃないですか。地盤の悪い湾岸タワマンは避けるに越したことはないと思いますが。

ここは30m以上の杭打ちですよ。
地盤の悪い湾岸と杭の長さが同等かそれ以上です。
30m以上と聞いて躊躇してるのは私だけでしょうか？

地盤悪いですね。液状化のリスクも高いです。利便性が良いのがこの地の利点ですが、せめて地盤分を差し引いた値付けにして欲しい。

日比谷入り江の湾口ですからね。地盤が良いはずもなく。
そもそも浜離宮があるわけですから。
皆さん承知の上では？
私は、山の手にも住みましたが、超高層であれば別段埋立地のマンションにも抵抗はありませんが。
（埋立地の戸建や横に広がった中低層マンションに住むのは気が知れません。）
不安であれば、風評に惑わされないよう、科学的に勉強されればよいかと。
それでも不安であれば、止めればよろしいかと。

もし大地震が来て津波が発生した場合、この辺りの被害はどうなのでしょうか？東京湾内では大津波は発生しにくいと聞いた事がありますがどうですかね。

>>2038 匿名さん

津波の被害自体は、建物を押し流したりはないでしょうが、周辺の水没やアクセス道路の不通、液状化の被害はある程度覚悟する必要があるでしょうね。

東京湾岸タワー物件支持層の深さランキング
中央区　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区　トリトンスクエア 直接基礎/制震
港区　コスモポリス品川　　　　　　直接基礎/制震
港区　クレストプライムタワー芝　　直接基礎/制震
港区　東京ツインパークス　　　　　　　7m/制震
港区　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区　シティタワー品川 17m/耐震
港区　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区　キャピタルマークタワー 25m/免震
港区　ワールドシティタワーズ 28m/制震

ＰＣ浜離宮の30m杭は湾岸タワマンも敵わない

>>2031 マンション検討中さん

タワマン検討なら、１９階建ての代々木はちょっとね。それと白金と代々木は羽田新飛行ルートのリスクがありますよ。

東北であれだけの津波が来るのは単純にリアス式海岸だからです。昔小学生のとき必ず覚えさせられましたよね、津波が大きくなる構造であると。リアス式海岸での大津波は歴史上何度も起こっており、今回も何も想定外ではななく、過去最大級に合わせた備えがなかったからあれだけの被害になったわけです。

東京湾はリアスでもないし、歴史上の最大の津波も非常に小さい。理由は湾が大きく入り組んでもないので、水の逃げ場が大きいということ。物件特異的な条件をいえば、現在この物件の前に広大な埋め立て地が展開されており、元の陸地までの間に多くの障害物があります。まずは日本最大級の防波堤である東京湾防波堤島でほとんど津波は小さくなりますし、有明、豊洲、晴海、台場なども緩衝になるので歴史的に最大級の津波がきても、竹芝の海岸に来るときにはせいぜい30センチそこらが想定でしょう。

つまり津波の心配をする必要がある場所ではありません。関東大震災のときのように死傷者の多くは民家密集地帯の火災です。現代においては、古いビルの倒壊や高層ビルからガラス破片落下による被害も想定しておくべできでしょう。資産価値的には、全壊半壊しないような建物であるか、液状化履歴がないかなどがポイントになるかと思います。

現地の火災リスクはいかがでしょうか…
密集地帯な気がしますが…

>>2042 匿名さん

津波は、川を遡るときに高くなる、ってのを忘れてますよ。

これくらいの規模のタワマンでお隣と近距離で建物を建てることはないでしょ(笑)
万が一お隣が火事起こっても問題はない。だから竹芝に来る時点で津波が最大で30センチレベルなのにそれが川を上れるわけないだろ。しかもここは川沿いでもないしな。ネガのレベルが低い。

>>2035 匿名さん

建築家の碓井さんが杭が20m以上のマンションは止めておいた方が良いと言ってますね。理由は杭は梁のように横に補強するものが無く、杭が長くなればなるほど横からのせん断力に弱くなるそうです。まあ、実際は大丈夫かもしれませんが、地盤が良いところに比べてリスクがあるということですね。坪600払うなら新築にこだわらなければ他の選択肢もある気がしますが。

立地絶対ここでなければいけない人は、選択肢のひとつだと思いますが、わざわざ地盤悪いとこに高額出すメリットがなければ、他を考えたらいいと思います。

また、このエリアで津波３０センチかどうかは別としても周囲水没や液状化は十分今後の建物価値や維持に関わります。

ツインパークスより内陸のここのほうが杭が長いってことは地盤が悪いってこと？？

地盤の話が出ていますが、私もその点は少し気にしました。

ずいぶん前に何気ない会話で不動つ産関連の仕事をする親戚から買うなら(建てるなら)ローム層の地盤の地域が良いという話が出ていたんですよね。そのときは住み替えの予定もなく何となく聞いてましたが。

立地は良い物件なので検討は前向きですが、価格も安くはないですし、慎重に検討ですね。

浜松町駅周辺は、神田神保町～丸の内～日比谷公園～新橋西～浜松町と続く埋没谷の底に位置するので、土砂堆積物が厚く積もっている分、支持層が深くなっています。内陸＝地盤が固いとは限りません。

関東大震災でも液状化していないこの立地で、あえて液状化がどうとかいうのはちょっと無理があるな。

碓井さんは土木工学の素人。建築家としても3流大学卒、三流デベでぱっとしないキャリアを歩んだあと独立して、名を売るためにS先生同様にエビデンスなく知性の低い煽りを得意する人だよ。以前にどこかの物件をブログで叩いて、それがマンコミュで明らかに間違った指摘だと判明して、本人らしき人が降臨するもボコられて自分で削除依頼して逃走とかあった人だから。S氏同様に全く参考にならない人物。

ここの営業さんも液状化のリスクのある土地と受け取れる説明をしていましたよ。

20m以上の杭はやはりリスクがあるんですね。
私は素人ですが、杭は横の補強が無いので、長い杭は折れたり曲がったりしそうな気がしていました。
多分大丈夫だとは思いますが、多分ですから。
もし何かあっても天変地異の場合は自己責任でしょうし。
しかもこれを見ると危険地帯で断層まであります。
http://www.asyura2.com/14/jisin20/msg/848.html
活断層なのかは分かりませんが、どちらにしても不気味です。
浜離宮ビューは魅力的なので悩みます。

それはあなたがそういう可能性を指摘したからでしょう。そりゃ可能性がゼロの場所なんてないですから。

関東大震災で大震災で液状化もしておらず、港区の液状化ハザードマップでも液状化リスクは3段階で真ん中という港区の平均的な場所に対して液状化リスクを殊更強調するのはネガありきなんだろうなという印象しか持ち得ませんね。

2049です。

追記というほどのことではないのですが。

その地盤に合った基礎の工法が採られていれば、あまりナーバスにならなくても大丈夫ということも言っていましたね。

個人的にはここは予算的に厳しいかなって感じです。便利ですし、シンプルかつスタイリッシュで良いなと思いますが。

>>2054
ちょっと横から失礼。杭の損傷のしやすさの境が20メートルだという学識的根拠は何もありませんよ。安易でいたずらな情報ですね。ちなみに私は建築士です。

番町のパークコートが坪600台くらいで価格出たのに
ここそんなに高くなるかな？

見学しましたが、坪630万円が平均。想像以上に高い・・・。

>>2046 匿名さん

素人の碓井さんしか言っていないなら、安心ですね。

大臣認定受ける規模のマンションであれば湾岸だろうが入江だろうが大丈夫です

あと、直接基礎なら地盤が良いかというとそういう訳でもないです
関東ローム層が剥がれ落ちている川沿いや海沿いの低地じゃないと、奥多摩以外の東京では直接基礎は無理ですから。
武蔵小杉も勝ちどきも、水沿いの低地ですからね

>>2060 匿名さん
2046です。
コメントありがとうございます。素人なので有識者の意見が正しいと思い込んでました。確かに発言する人によりますね。言われてみると台地の地盤が良さそうなところでも意外と杭基礎が多くて何でだ？と思ってました。

まさか直接基礎より杭打ちの方が優れているとでも。根拠のない自演連投の営業されると不信感が募るだけ。
真剣に検討する者の不安を助長させてる。

直接基礎か杭基礎かは建物本体を支えられるかどうかで決めてるんだと思うんだけど。
どちらでも建てられる場所なら（例えば硬い地盤が露出している谷底の低地）、直接基礎で建てる

例えば関東ローム層が厚い高台なら、規模が小さければ杭基礎で建てる。硬い地盤まで長さがあるから。
ビルが大規模で地下４階とか５階とかあるようなら、地面を掘り下げて直接基礎で建てたりする

同じ場所でもビルが大規模か小規模かで工法も変わるので
直接基礎で建ててるから地盤が良い、杭基礎だから地盤が悪いということでは無いですね

埋め立て地の地盤が良いと言っているわけではありません
埋め立て地と武蔵野台地なら、明らかに武蔵野台地のほうが地盤が良いでしょう

このマンションは直接基礎だった、あそこは杭基礎だったなどという比較は
意味は無いよっていうことを言いたいだけです

2063さん、2064さん、教えて頂きありがとうございます。
勉強になります。

ある程度覚悟はしていたけれど想定を遥かに上回る値付けに驚愕しました。
いまは完全にバブルと判断し、撤退します。
駅近にさらにマンションできるみたいだし、賃貸に回しても負ける気がする。

>>2064 匿名さん

湾岸の某タワマンは、地下にデッカイ埋蔵物があり、それを掘って大きな穴が残ったから直接基礎にしたそうですよ。

事前案内で歩留まり10%に満たない場合、もしかしたら5%くらいの調整はあるかもですね…
つまり630→600…

ワンルーム検討しているんですが、北側33平米で、坪単価どのくらいでしょうか？

赤坂のパークコートは昔、リーマンだかで不景気になり、予定価格から下げました。「値下げだ、お得だ」とスレであおってた人もいました。

>>2069 匿名さん
基本的にワンルームは地権者向けなので買えません(1、2戸はありますが。)。
北向きの小さな部屋の単価は、安くて500弱ですね。

>>2071　購入検討中さん

ありがとうございました。独り者なので狭くてもいいんですが、予算の兼ね合いで44タイプは、ちと厳しかったです。

北向きで坪単価５００ですか。

まだ、モデルルーム見学終了していないので
情報ありがとうございます。

２LDｋの間取りが人気と担当者から聞いていますが
若いファミリーが対象物件なのかな。

また、モデルルーム見学した方々の意見教えてください。

来週予定しています。

西向きの部屋は東向きに比べれば安かったので検討していたのですが、東京タワー眺望が永久保証ではないのですね。確かに地図を見ていると雑居ビルだらけで、いつ再開発があっても不思議じゃないです。
ならば西向きはやめて北向きを検討しようかと思っています。
みなさんはやはり東向きを希望されてるんでしょうか？

私は南向きを検討中です。室内からは厳しいかもしれませんが、バルコニーからは何とか東京タワーを望めると思いますし。

バルコニーから何とかでは、ちょっと・・・

杭基礎の杭の長さ勝負なら東雲のタワマン群をいれてあげないと。
６０ｍ級の兵ぞろい

>2059
坪630ですか。まあ、そんなものかな・・とは思うけど、安くはないですね。

でも、部屋によっては、坪500台からあるっていうことでしょうか。早めに良い部屋を選んだほうがいい、っていうことかな・・・

坪600越えで販売できる場所ではないでしょ。内陸地とは安心感が違います。

ここを検討しておられる皆様方はやはり適格に
この土地での評価を提示しておられますね。

さすがです。

私も真剣に検討している一人です。

北向きの坪単価で５００はう～～～んとうなりたいですが
高いところは坪６００以上の価格設定。

どうしても資金計画で無理な方は北向きを選択します。

営業マンの話では一番人気は現在のところですが
北向きと言っていました。

まだ、内覧会がスタートしたばかりですから
わかりません。

ただ、６００以上の価格設定をされると
不思議と５００でも安いのかと錯覚してしまいます。

いまさら目黒駅１分のマンションと比較すること
ナンセンスと思われますが
どうしてもその駅近と駅５分が比較する自分がいます。

浜松町の駅がいつごろ建て替えなどできれいになるのでしょうか。
今の駅での通勤はテンション落ちます。
あくまで、主観ですが。

目黒駅と浜松町駅では、山手線の駅としての実力は、むしろ浜松町駅のほうが上な気がするけど。

ここって、普通に電車通勤する人が買うんですか？
会社勤めならハイヤーで迎えに来るぐらいの層が買うんだと思ってた

>2081
乗降客数は、目黒より浜松町のほうが圧倒的に多いですね。

大規模開発の場合、部屋から駅までの距離を測らないと。
部屋から敷地出口まで5分かかることもある。

東京タワー永久保証、どこにもないのでは？
そもそも東京タワーそのものが保証されてないでしょう。
都心からの都心ビル群の夜景は東京タワーより息を飲むはず。

浜松町と目黒では交通利便性は浜松町の方が2段くらい格上ですから単純に駅から1分と5分という比較にはならないだろ。

経営者でも電車通勤を好む人は以外と多かったりしますよね。

価格正当化に一生懸命ですね、ご苦労様。

価格出る前から坪600前後ですよと、まともな意見の持ち主が言っていたのに、せいぜい坪450程とか理解不能な意見を展開していた人は、実際600位になりそうだとわかってからは高い高いの大合唱。高級物件で毎度繰り返される、とても検討層になりえない人びとによるコントみたいなものですな。

>>2087
この人妄想ひどそう

>>2088
バブリアでもヒノキタワーでも見たよね。検討者でもないのに、ひたすら高いとネガする人。

>>2090 匿名さん

いたいた、蓋を開けたらアッサリ完売したけどね。ネガの内の何割かは倍率下げ工作員が混ざっているからね。匿名掲示板のネガを真に受けると出し抜かれるよ。

販売のノウハウ、実績及び歴史のある三井

全てに劣るであろう、ネガ

模型ルーム、どんなものか聞いてはいたもののそれ以上でした。担当者が住居&眺望より浜離宮について熱くお話しされていたのも印象的です。

この物件の東側窓から浜離宮までの距離は思ったより近いようですね。
PC赤坂から赤坂御用地はかなり近くに見えてますから、それと同じくらいの距離。
ツインパークスライトから浜離宮　65m
ツインパークスレフトから浜離宮　80m
パークコート赤坂から赤坂御用地 160m
パークコート浜離宮から浜離宮 　 205m

今はブリリア目黒やパークコート檜町の時とは違いますからね。市況は確実に陰りを見せてますよ。まあ、下げるでしょう。

>>2095 匿名さん

そうは思わないけどなあ。良い立地のマンションは資産価値は維持されるでしょう。
ましてや、ここは向こう10年は再開発期待の地区だし、短期の市況でしか考えられないならやめたほうが賢明でしょうな。

それ、ブリリア目黒やパークコート檜町の中古は、当初の販売価格よりも安く売りに出さないと成約しないだろう、と言っているのと同じだよね・・　果たして、そうかなぁ・・・！？

今後周囲の再開発で物件価値が上がる可能性はあると思うが、現地に行くと買いたい気持ちが萎んでしまう。長く住むつもりで買うので、内陸の地盤の良い、静かな住宅地も良いなと思ってしまう。まあ、迷うなら買うのをやめれば良いのだけど。

迷ってるということは、買いたいということでしょ。

買っちゃえ、買っちゃえ～！！

まあ、静かな環境を望む人には向かないという事だよね。

確かに、高すぎる。浜松町ですよ。ここは。駅前にできるのに期待し辞退しました。

前の中古にしたよ。予算の関係で

>>2098 匿名さん

買わずに後悔するより買って後悔しようぜ！

>>2103 eマンションさん
いやいや、それ訳分からんからw

浜松町駅前の鹿島のマンションが完成すれば確実にここの物件価値は低下するよね。であれば、今は待ちが良さそう。

そうかな？こっちがそこそこで成約になれば、鹿島はもっと高くだすと思うけどなぁ。ボランティアじゃないし、営利企業ですし。

この物件も、またしかりだと思います。

ゴクレタワーを売ってる人が喜びそうなレスが並んでますね。

皆さんが悩んでいるうちに内々で6割方優先分譲が進んでいるとのことです

>>2108 匿名さん
それはないだろうな。どこからの情報ですか？

おそらく、希望住戸アンケートのことだと思います。
今の時点で、自分はこの階のこの住戸を検討したい、今の時点でこのぐらいその住戸の購入を考えているといったことを担当の営業さんにお伝えするレベルのものだと思われます。

もちろん、営業さんはできるだけその住戸が他の希望者の方と被らないようにさりげなく近い住戸を提案したりはすると思いますが。どうしても欲しければ抽選になることも承知で、本登録の時期が来たら申込み・登録はできるはずですよ～。
今はまだ予告広告ですから、まだ登録は出来ないはず。

皆さん、焦らずゆっくりじっくり検討しましょう。

>内々で6割方優先分譲が進んでいるとのことです
誤解を与える投稿は慎みましょう…

６割優先分譲がすんでいる？？？？

そんな事実など全存在しません。
違反になります。

今は、希望住戸を営業が聞いているだけです。
そんなデマを投稿するなん＾＾て。

購入の検討皆さん
しっかりと確認してください。

どこからの情報をもとに投稿していますか。

駅前にできる鹿島は賃貸？分譲？

ホテルの需要が一番ありそうだけど

浜松町駅とペデストリアンデッキで繋がる予定の鹿島のマンション、分譲か賃貸か気になりますね。

分譲なら駅直結のこちらの方が欲しいかなぁとも考えてしまいます。ただ、竣工は2021年ですからオリンピック後ですね。

山手線とデッキでつながるタワーマンションはVTOWERと大崎と日暮里タワマンくらいかな。
目黒は駅を出てから通りを越さないとならないから。
このエリアは将来性充分だから、それなりの価値は維持できそう。

行ってきました。坪600オーバーです！！

正直、価格に驚きました。今後も見据えての価格なのかしら

>>2116 匿名さん

V、大崎、目黒、羽田新空路で飛行機が上空を飛ぶエリア。

>>2116 匿名さん

将来性は高いですね。再開発が凄いので、将来性は都内でも1~2を争うエリアかと。

ここは羽田新空路の影響大丈夫ですよね？　芝浦港南は騒音影響がありそうなのでさすがに今買うのはリスキーなので避けようと思ってますが。

>>2121 匿名さん

ここは羽田空路と関係ないですよ。
そもそも東京タワーがあるので、飛行機は低空飛行できませんから。

>2117
まあ、目黒駅前より安いはずないからね… そのくらいでしょ。

浜松町でこの超強気の価格、度肝を抜かれました。

低層階が殆ど地権者っていうのもなぁ

10月1日にもう少し詳しい価格が分かるんですよね？楽しみです。

予想より2割高い
ここは待ちですね
浜松町ですから

きっと適切な予定価格でしょうね。
高い高いと連呼しても、何も変わらないでしょうね。
篩にかけられたことを自覚すべきかなと…

その通りだと思います。今段階の高いか安いかは主観ですし。

1LDKの狭い部屋、かなりの倍率になりそうですか？

>2120
適当なこと言わないでください。

丸の内・大手町・八重洲・日本橋・虎ノ門・六本木・渋谷あたりには離される一方ですし、品川・新宿あたりにもこのままでは勝てませんよ。

所詮、山手線の一駅に過ぎません。

>>2130 匿名さん

離される一方とは？離されるの意味分かってます？今より改善割合が大きければ近づくことはあっても離されることはありませんよ。

新橋、浜松町界隈は、飲み屋や歓楽街であっても
デパートや商業施設が発展する可能性は低いということでは。

皆さんどの間取り狙いですか？
1LDKは既に申し込みが入っていると聞きました。
2LDK9000万はさすがに高いですよねー

2LDKといってもリビングは10畳ほどの小さな間取りですか？

2116様

2115です。
こちらのパークコートも駅近ですが、鹿島のマンションの方は駅直結というのがやはり魅力的ですね。
ただ、現時点での情報では眺望はパークコートの方が良い気がします。鹿島のマンションの方は北側、東側には高さのあるビルが建つ予定のため眺望は高層階(具体的には何階以上か不明)しか見込めなさそうで、眺望が抜けるのは西側・南側のみのようです。

そもそも、分譲なのか、価格がいくらなのかもわからないですし、時期的な意味でもパークコートとは比較が出来ないんですけどね。

>>2135
駅直結という意味で価値は鹿島のマンションのが上になるのでもっと高くなるでしょうから600で高いと言っている人にはとても手が届かない値段になるよね。あるいは賃貸だけになる可能性もまだあります。眺望条件はこちらの方が上でしょう。グロスが圧倒的に安い1LDKは倍率がつくのは間違いないでしょう。立地的将来性は抜群なので投資的購入も結構いると予想する。

>>2136 匿名さん

投資的に本当に有望なら、ゴクレタワーはとっくに完売できてるはず。

>>2137
ゴクレはもうすぐ築10。都心の長期売れ残りの代表マンションとして、変な看板ついてしまっているし、いくら浜松町が有望でも今更億出して買う人はなかなかいない。伝説の売れ残り10落ち中古と新築PCを比較するとかさすがに失礼ですよ。

ゴクレが勝ってるところは、住所が芝、間取りが圧倒的に広い、天井が高い、ベタ基礎、それくらいかな。
それ以外は浜離宮に軍配。

>>2139 匿名さん
ベタ基礎良いですね。安心感が違う。

>>2140
それなら伝説のマンション、ゴクレを買ってあげんなさい。あんたも伝説になれる。

坪500なら買ったけど600だと金なくて手が出ませんな。いいなあ買える人。

西向きなのに坪700万超の部屋もありますね。
ツインパークスの価格が上がりそう。

>>2143 匿名さん
この辺りの再開発の出来次第では、上昇する可能性はあると思いますよ。

西向きで坪７００って、
どの間取りかしら。
今必至で探していますが
信じられない価格を三井は強気でつけてきましたね。

地権者が多い物件はとかく強気値付けでくるパターンが三井ですが。
今回もそうでしたか。

２１２０の情報って
どうしようもないです。

いままで都内で不動産を売買したことありますか。

私自身、都内にいくつか投資用マンションを所有していますが
９９パーセントそのような事態にはならないと思います。

もう少し、不動産を勉強してから投稿をされるべし。

ここのマンションを前向きに検討している人たちを馬鹿にしないでください。
そのての投稿なら他のサイトでやられたし。

87.56㎡の部屋だと思います。上層階は18000万円代の後半でしょうから700万を超えますね。これに700万を出す人はいるのかな。84.71㎡の上層階も700前後でしょうし。26-37階まではほとんど売れ残りそうな気が。

高い高い言われてもポコポコ売れてきたのがここ数年の市況ですからね

価格あくまで確定ではないですが
と担当営業マンが前置きして渡してくれました。

「どひゃ～～～」の一言です。
北向きが今の所一番人気と言っていました。
その理由がわかりました。
だって、あまりにも他の部屋はバブルすぎて
われわれ庶民には手がでません。
予算を１億数千万と予定していたので。
これでは北側しか買えないようです。
人気あるマンションって
私の経験からは高額な部屋から
申込みが入りますが
今回の物件はどうも高額の部屋は反応が薄いようです。
３０平米の部屋もあるマンションに４億円以上の富裕層が
果たして買うのだろうか。
疑問が残る物件になってきた。
よ～～くリサーチしてから決断します。

高い、高いといわれてもここも売れます？？？？？

さあ＾＾てこの物件もそうなるのかなあ。
どうかなあ。
絶対にここに住まないといけない人は高くても買いますが

８７・５６平米の部屋は、南西の部屋です。
西向きの部屋ではないですね。

西向きで坪７００と投稿ありましたが、
西向きの部屋は７８．０３平米です。
投稿した方は勘違いしたかなあ。

そうですよね。せっかく高い部屋を買っても、低層に質の悪い賃貸住民が住むとなると。立地が良いだけに私も悩んでしまいます。

>>2149 匿名さん

ゴクレタワーがなぜ完売できないか、もついでにリサーチをお願いします。

それだけお金を出せるなら麻布や青山の低層、小規模高級マンションを買うと思う。

ゴクレのリサーチ依頼です～～～か・
申し訳ありません。

ゴクレのマンションには１００パーセント住みたいと思わないので
リサーチ依頼はお引き受けできません。
もう、不動産売買に通の方ならおわかりだと思いますわ。
答えは簡単。

不動産を探している人たちが「すみた～～い」と思わないマンションだからです。
ちなみに私はノムラ、三井、住友、三菱以外のマンション以外は契約した事がありません。
あくまで、個人的見解の投稿ですから
突っ込まないでね。

洋服も○○ブランド以外は着用しないとか
車は、トヨタ以外乗らないとか。
いや、ホンダ以外のらないとか。
ひとそれぞれ、こだわりがあるでしょ。

これが私のマンションのこだわりです。
車はトヨタ以外乗ったことありません。（余計なことですが。）

過去に何件もマンション契約してきましたが
今回ほど、「どうしょうか」と悩むマンションです。

どのような属性の人たちを主としたマンションなのか
まだ、見えないです。

時間かけて徹底的に調査してみます。

販売開始は１１月下旬と聞いていますから
時間あります。
ツインの友人たちにも聞いてみます。

パークコートにしては、小さい住戸があるとのことで、
小さめの部屋が人気のようですね。
地方在住だけど、都内にもマンションが欲しいとか、
息子が大学生で東京に来るので、息子用とか。
値段からいっても６０００万円台なら手が出やすいんでしょう。

プレミアムのほうは、いい場所がほとんど地権者なので、欲しい人はテンション下がるでしょうね。
４億５０００万も出すなら、確かに他の選択肢はたくさんあるような気がします。

坪６００万ですか・・・近々見に行く予定ですがちょっとなぁ。。。構造の記載がないけど免震タワマンなんですよね？　電源部の位置は３階位に着いているんだろうか？　電動自転車はたくさん置ける設計なんだろうかなぁ・・・　でも楽しみ（苦笑）

今年中に契約したらディズニーシーの貸切チケット貰えますね！

ここに投稿しておられる方々が全てこのマンションを検討しているとは思えませんが
いろんな方々の投稿文をみていると
お若い方が多いような気がします。
分析できて助かります。

私があまりにも年齢がみなさんより上だから余計感じますが
マンション購入年齢がだいたい予測できますので。

最近の若い２０～～～３５歳ぐらいまでの人たちの言語が似ています。
相手に自分の意見をなんとなく求めるときに使う「～～～～ですよね」です。

私の年齢はここでは控えますが私たちは使用してきませんでした。

私はこのマンションを購入するにあたり
全ての投稿を熟読してます。
過去投稿でこの苦手な「～～～ですよね」を頻繁に文章の最後に使っておられる方がいました。

それも私にとってこのマンションの購入するか、どうかの決定材料になります。
ましてや賃貸部屋が相当でるマンションであることは間違いないです。
担当営業マンはパークの千代田と同じ仕様で
客層も同じのような事をいいましたが、
それはどうでしょうか。
疑問が残る回答でした。
あくまで個人的意見です。

私もこちらの物件に関しては立地や間取りから見て賃貸にまわる住戸が相当数あると思われるため、その部分が一つの悩みどころとなっています。

確かに利便性を考えると魅力的な場所だと思われますし、これからまだまだ開発が進むエリアで将来性は高そうですが。

汐留駅に広告貼られてるね。

>>2159
匿名掲示板は意外と年齢層高いよ、パソコン通信とか2ｃｈの影響かな？
若いのはブログやツイ、ＦＢ（こちらも既に陰りが見えるけど）じゃない？
ヤフーの掲示板でも40代独身男性の割合が一番多いって衝撃の結果が出てたしｗ
でも40代独身男性なんて世間じゃ少数派でしょ？

ちなみにパーク千代田と客層が同じってのは世帯年収が同じって意味だと思うよ
時代は違うけど単価は似たようなもんだからね
あっちとこっちじゃメインの購入層は異なるんじゃない？
あっちは子供の教育まで視野に入れた医療従事者等のお堅い系、
こっちは利便性重視の外資やバリバリ共働きアッパーミドルってイメージ

鹿島のマンション、分譲か賃貸か気になりますね。
ただ、低層フロアに港区の施設で「区立文化芸術ホール」（大ホール・小ホール）などが予定されていて
港区も「浜松町二丁目Ｃ地区再開発準備組合」に参画しているようです（区有地が含まれます。港区も地権者）
こういった環境でのは分譲可能でしょうか？
まだわからないですね

番町周辺の中古物件で良いものがあればと検討しておりましたが、山手線浜松町駅で自身の事業所がある丸の内への利便性も高いためこちらも検討しております。

何だか些細なことで荒れてきてしまい残念にです。
人それぞれ年齢や職業、それこそ書き込みの仕方や言葉尻は様々かもしれませんが、こちらの物件に何らかの関心があるという点では皆さん共通しているかと思います。

お互いに気持ち良く積極的なやりとりしていきましょう。

2170です。
私が書き込む前に管理者の方が書き込みを整理して下さいました。
余計な書き込みになり失礼しました。

2166さま

私も鹿島のマンションが賃貸になるか分譲になるか気になっています。
区有地を含むようですので、もしかすると渋谷区役所の建て替え計画のように定期借地権のマンションになる可能性も考えられるかなとも思います。

あくまで個人的な予測として軽く読み飛ばしてくださいね。

今いる千代田区タワマンでは同階の方に会ったことがほとんどありません。ほんとに田舎の一軒家のようで、シ～～ンとしています。セカンド利用や外国に出張中？の方などが多いようで、消防訓練で点呼を取ったら日曜日朝なのに３割程しかおらず、やっぱり！という感じでした。実は私もセカンド利用なのですが、昼は居たりしますが年間で２桁までは泊まっていません。おそらくここも私のような使い方の人が多いような気がします。賃貸の方が多くてもここならそう悪い方はいないと思いますけど。

昨日浜松町歩いて思ったけどイタリア街から浜松町駅の間にかけてのエリアだけでもかなりの数の建設工事してるね。
ビルがどんどん新しくなってる。
この周辺は化けそうな気がするけどな。
利便性だけで考えればトップクラスだと思う。
ブランドエリアにはなれない気がするけど。

浜松町駅も早く様変わりしてほしいですね

浜松町駅改良工事は2020年前までに完了を目指すそうです

ＪＲ東日本は、２０２０年の東京五輪開催を見据えた駅舎機能の拡充の一環で、東京都内の原宿、千駄ケ谷、信濃町の３駅の改良計画をまとめた。３駅合計で総工費約２５０億円を見込む。駅舎の新設やホームの増設などで混雑緩和を図るとともに、エレベーターの設置などバリアフリー化も進める。耐震補強などの改修工事が進む新橋駅をはじめ、有楽町、浜松町、日暮里、大井町、新木場などの各駅でも五輪に向けた改良計画を検討中。先行３駅と合わせ、五輪前までの完了を目指す。

こちらですね。
https://www.jreast.co.jp/press/2016/20160605.pdf

駅の海側にあった空き地で工事始まったね。

何をする為の工事なのだろうか。

>>2175
とは言ってもモノレール棟や1番大きなA棟の完成は2020以後だったような。

このマンションのバルコニーってペラボードなんでしょうか？
皆様はそれについてどうお考えでしょうか？

確に、ペラボードよりもコンクリの戸境の方が高級感がありますよね。

避難路の問題があるから
中低層マンションと同じようには行かないだろうね

>>2179 マンション検討中さん

過去の仕様が高かった頃も含めてタワーマンションは全てペラボーですよ
パークコート赤坂も麻布十番も六本木も千代田富士見も

はしご車が届かないタワマンは横に逃げる避難路がいるんだと思うよ

タワマンはみんなぺラボーですね。
コンくりは重くて使えません。

〉2180-2184さん

ありがとうございます。
この価格帯でペラボードは残念な気がしますが、そういうことなら仕方ないのですね…

10月に入り百万円単位で部屋毎の価格が発表になっているかと思います、昨日今日でMR訪問された方いましたら価格表をupして頂けると嬉しいです。

最近行かれた方へ質問
まだ、アプリはVer1.0のままですか？

>>2186 匿名さん

10月1日からVerUpされ、メニューが増えました。

破格な値段。撃沈。7000万では56㎡しか買えない。

え？７０００万じゃ５０㎡以下しか買えないよ。。。高杉。

>>2188 匿名さん

7000万円で56m2買えたら坪単価413万円ですよ
それなら買いでしょう！

>>2188 匿名さん
7000万で何平米買うつもりだったの？
70平米とかだったら、豊洲の10年落ちの中古でもギリギリ買えるかでしょ？ここは、山手線五分、内側、パークコート何だからそれはむりかと。

ここ、エレベーター少な過ぎません？
500戸オーバーで、5機とか、一機辺り100戸オーバーって、郊外の安い大型物件でも無いレベルでしょう。朝とか溢れて乗れなかったりするのでは？
この価格のパークコート仕様でコレとは…
しかもエレベーター少ないのに何故か管理費高いですよね。

17階以下が2機、18階以上が3機なので低層のワンルームにいる地権者に冷たいだけかな。

価格表、入手された方、お願いします！

>>2194 匿名さん

>>2194 匿名さん
価格、出揃いましたが表示価格は10/1 現在のもので、今後変更になる可能性あるとの但し書きで、
10階北向の42.74㎡ 6,200万～37階南西87.56 ㎡ 18,990万 迄幅広くあります。
どの向き広さ階層をお知りになりたいですか？

ありがとうございます。まさに、10階北向でした。一番安いので。因みに、33平米はいくらなのでしようか？

10階の北向き42.74平米で6200万ですか！
上層階や他方角なら更に高いということでしょうね。
同額で買える他物件と幾つか比較してから検討します。

管理人さん
削除ありがとうございました。

このサイトは、真剣にこの物件を検討しておられる方々の
情報交換の場でもあります。

これからもしっかりと監視してくださるようお願い申し上げます。

私は現在パークの千代田に住んでいますが、
ここのマンションは子供たちが多いので
引っ越を検討しています。

同じパーク仕様に住みたくて
ここを検討しています。

ここでの検討する人たちの年齢と職業を知りたく
先日モデルルームとどんな人たちがすみたいとおもっているのか
１日かけて調べてきました。
数億円のマンション購入を１日だけ調べて
判断するのにはあまりにも未熟ですが
これから申込みまでの間できるだけ
現地に出向き調べていきたいと思っています。

確かにパーク千代田に住んでいる人たちとここを購入する人たちの
属性が異なっていました。

パーク千代田も住みやすいのですが
私の悩みは子供たちが小学生です。
學校から帰る時間帯がもう「えっこれがパークマンションか」と嘆く行為をその子供たちが
するのです。
親たちは、全く注意しないし、
共有場所をわがリビングのようにその子供たちは使うし、
高級ホテルからもう、カプセルホテルになってしまうほど
荒れます。

しかし、建物のレベルはこの千代田の方が上です。
それで迷っています。
申し訳ありません
長くなりました。
ついつい
ここを検討しているので
長投稿してしまいました。
お許し下さい。

地権者住戸が２３３もありますが
皆様方はこれ気になりませんか。

>>2199
気にならない人はいないと思うけど、都心で地権者ゼロってのも稀だからね・・・
檜町もそれで結構ネガられてたけど、結果はご覧の通り
結局立地や価格含めてトータルでどうか？ってことじゃない？
もちろん地権者の割合を最重要視する人もいるにはいるんだろうけど、
そういった人はハナっから検討すらしないんじゃない？

>>2198 匿名さん
何だか、池田山や杉並区や吉祥寺で保育園計画を潰した人たちと同じ老害臭がしますね。

自分自身が子供の時や、自分の子供は本当に人に迷惑を掛けていなかったんでしょうか？
ただ貴方が気付いていなかっただけで、暖かく見守ってくれていた当時の大人達と何故同じことが出来ないんでしょう⁈

色んな事例を見ていても団塊世代の引退シニアは本当にマナーが悪く、自己中心的な振る舞いが目立ちます。
実

子供もうるさいけど、隠居した老人たちや熟年の主婦たちが徒党を組んで井戸端会議しているのも相当煩い。
耳が遠くて声がでかいぶん迷惑。

＞＞2198さん
建物のどの点がパークコート千代田富士見の方が上か教えていただけますでしょうか。

>>2198 匿名さん

色んな声がありますが、おっしゃること、とても理解できますよ。毎日のようにエントランスに入るなり入居者の子どもだけでなく、その近隣の友人たちでソファが埋め尽くされている様子を見るのはつらいですよね。
私が元々住んでいたマンションは共用部の家具がめちゃくちゃにされてました。全館キッズルーム状態でしたね。

きちんと親御さんが指導できていればよいのですが、このご時世、高額物件であってもあまり期待できないと思います。

そういうこともあり、貴方のように入念に考えた上で選んだ今の物件はとても落ち着いた環境で満足しています。
（購入層だけでなく、エントランスや共用部の有無や配置、造りまでチェックしました。）
どうぞご納得のうえ良い選択ができますように。

2198さんに質問です。
「えっこれがパークマンションか」とありますが、パークコートのことでしょうか。
文脈からはパークコートかと思われますが、ご存知の通り、三井はパークマンションというブランドがありますので確認をさせてください。

このマンションを真剣に検討しているものですから
本音投稿しました。

皆さん賛否投稿していただき有難うございます。
まさか、杉並の保育園の話まで発展した投稿があるなんて
は～～～ですわ。

皆さん方はそれぞれの立場での投稿ですからしかたがないです。
ここのマンションは共有施設が少ない（子供の）ので
購入の検討マンションになりました。

現在住んでいるパーク千代田に住む前は（飯田橋駅３分）
目白の学習院の前の住友のマンションに住んでいました。（黒○さんも住んでおられるマンションです。）。。
ここも駅から５分とかなり便利でした。
この目白のマンションの担当営業マンの
キャッチフレーズが
アメリカ大使館とおなじレベルの警備がつきますと営業マンにいわれて
契約し、住んでいました。
知名度のあるかたが入居されていましたから。
しかし、警備は万全でも
いざ、入居してみると
あきれるほどのマンションでした。

やはり、同じように学校から帰宅した中学生たちが
そのエントランスのソファーに座って
毎日トランプをしていました。

まあ～～子供たちのたまり場かしていました。
どこのマンションに住んでも
それはおおめにみていかないといけないのかもしれません。

というわけで現在住んでいるマンションには三井の会長も住んでいるとのことで
警備も万全かな。
手抜き工事もないかなあと安心して契約しました。

なぜ私がシニアと決めつけられるのかなあ。
まだ、何十年も生きないとシニアの世界には入れませんが。笑い。
次のマンション購入のため
必至で毎日稼いでおります。

シニアになって定額料金で都営パスを使いた～～～いです。笑い。

なるほど、全館キッズルームになってるくらい
子供たちで占領されているマンションのご経験もあるかたがおられるのですね。

確かに注意する親もいれば
今の住んでいるマンションの親たちのように一切注意しない軍団も存在します。
ある方は、ご自身の子供そうでしたから
おおめにみたらというご意見もありましたが。
それに関しては納得いかないです。
杉並の保育園中止になったのも
ご自身の生活を守るためだったと思います。
ここではもう、この件に関しては討論しません。

幸い、マンション住まいですから
自分にとって住みにくいマンションになったら
引越しすればいいわけですから。
浜松に引っ越しを検討しているから
ここに投稿しています。

シニアや井戸端会議主婦の批判もありました。
ではマナーのよいマンションは
存在するのでしょうか。？？？？

高額物件のマンションを購入しても
それは解決しないのかもしれませんね。

マンションは管理を買えと学習してきました。
他のマンションの管理費と比較すると
この浜松のマンション管理費はかなり高い設定です。
たかくても管理レベルがいいのなら
構わないと思っています。
担当者にききましたが
納得いく返答がなかった。
「宿題です。調べてください」とお願いしました。

管理費が高いという投稿をされたかた過去にいました。

地権者の数が２３３とあまりにもおおいので
それも１７階よりしたです。
それがいやだったら１８階以上を契約ください。
と言われました。
値段は２億超えます。
迷います。

管理人さんへ
私のミスから同じ投稿を２回しました。
１通は削除してください。
お手数かけて申し訳ありません。

千代田富士見は気色悪い住人がいるようだな
リアルジジィか精神がジジィなのかわからんが

関係ないし本題に戻っては

パークコート千代田富士見って飛び降りマンションだよね。GW中だっけ？

ここだって子育て世帯はいるはず。
子供が気になるなら、戸建てにでも住むべきでしょう。

理屈っぽいジィさんもどきがいるマンションも嫌だな。
共用部や組合も私物化してウンチク言いそう。
うざ。

2198 2206 2207　自作自演だろ　
住人でも無いんじゃないの

どんな人が住んでるかなんて、実際に住まないと分からないでしょう。賃貸で後から住む人もいるし。

ドトール見に行ったときに、子供は少ないって営業さんに言われましたが、
タワマンのような集合住宅なら、どこ行っても子供いるでしょうね

それこそパークマンションみたいな高級なところにするか（３０代ー４０代前半の層は少ないでしょう）、総戸数が少ないマンションなどのほうがよいのかもしれませんね

>>2195さん

10階の1LDK 42.71m2で坪474万円なんですね。
グロスでは手が出せるものの坪単価的には…悩む。
1LDKは天カセエアコンじゃないんですよねえ、、うーん

確かにどのような方がお住まいになるのかはマンションを選ぶにあたり、一つの大切なポイントになるかと思います。

良いだろうと思って決めたが実際に住んでみたら違ったと
いうことが続くとますますナーバスになってしまうのだと思います。
そういう意味では2206様のお気持ちはわかる気がします。

ちなみに私は物件購入に際し、こちらの掲示板の書き込みを全ての判断材料にしているわけではありませんが、書き込みの内容からある程度はその方のお人柄が伝わってくるなと感じることはあります。
そういう意味では見ていると汚い言葉で失礼極まりない書き込みをされている方がいらっしゃり、非常に残念に思います。

ちなみに皆さまはこちらの物件と比較検討されている物件はありますでしょうか？私は丸の内へのアクセスを重視していますため市ヶ谷等のエリアの中古物件も考えています。

>>2196 匿名さん

33平米に合致する金額を予定価格に見付けられなかったのですが、
11階 南向 36.29㎡ 5,370万 で36A,36B
があります。

>>2207さん
18階以上でも２億こえる物件ばかりではありません。
6,000万～9,000万迄の１億以下でも40㎡～60㎡迄探せますし、
最高でも、南東向きの23階以上で１億9,750から階が上がる毎に20万アップし、19,930万迄となっています。
34階が別格で南東向の124,56㎡ 4億2,470万が最高額、東北向の3億8,780万,東向の3億3,370万 以上が100㎡こえ、＋ 東向90,66㎡が2億2,770万で、以上の四戸がプレミアム仕様です。
プレミアム仕様以外は２億以下で
1Rから3LDK迄、金額も多様化した設定。事前説明よりほんの少しだけ抑えられた価格設定
と言う印象でした。

ハウスクリーニングのトーイには気を付けよう。

このマンションはキャピタルゲインでますか？

キャピタルもインカムも難しいでしょう。
ブランド装飾品のように資産性ではなく趣味の消費として考える人向けです。
合理主義者はお呼びでないです。

私の住んでいたマンションも、豪華ラウンジが小中学生のキッズルームないし自習室と化してました。ちなみにキッズルームはもちろん、スタディールームも別にありますが、おしゃべりできないものだから、ラウンジで友達とやるわけです。
豪華ラウンジで、そういう子どもたちばかりになれば、大人はもともとのラウンジの用（来客接待、静かにくつろぐ、など）をなさないわけで、そこは親が場をわきまえるよう躾けるべきことと思います。自分も子どもだった時はありますが、子どもの世界と大人の世界の違い、大人の場での子どもの振る舞い方は、きちんと躾けを受けていましたね。
以前住んでいたマンションはさほど地ぐらいが良いとはいえない場所だったし、価格もその地なりの金額だったので、それなりの住民層だろうと諦めていたわけですが。
前の方が書いていたように、高貴な方の住む物件や、パークマンションでも同様だとすると、どこに行ったら来客に不快な思いをさせることなく大人が落ち着いてくつろげる共用部が提供されるのでしょう？
きちんと躾ける自信のない子連れの方こそ、自由にのびのびと遊ばせても人に迷惑をかけない戸建てに住むべきだと思います。

私は子供が学習していても気にならないな。むしろ感心する。ラウンジで接待や商談している大人の方がよっぽど迷惑。ラウンジでの接待はOKで、子供の学習がNGとは自分本位な意見だ。これで、きちんと躾を受けたとは片腹痛い。

>>2217 匿名さん
うちのタワマン、子供が遊んでるの見たことないです、プラチナ通りに去年建ったマンションですが。

>>2224 匿名さん

グランドメゾン白金の杜は年寄りをターゲットにした意匠、設計、間取りなので
確かに生産年齢層は少ないでしょうね

>>2224 匿名さん
2217です。
素晴らしいですね。

元々お子さまがいらっしゃるご家庭が少ないわけでもないと思われますから、やはりきちんとマナーを守るようにしつけられたお子さまが多いのでしょう。

>>2218 さん

ご丁寧にありがとうございます！独り者なので、迷いますが、早めに決断しようと思います。

>>2225
やたら手すりとか、玄関に座れるようの可動式板があったよね。完全に高齢者シフトの作りだったので普通に萎えました。あの物件はない。

>>2228 匿名さん
mrにですか？記憶にないですね。
手すりは確かに多いのですが、いま妊婦なので大変助かっていますよ！

静かな生活が最優先なら、自分が戸建てに住めば良いのに。高級だろうとマンションはあくまで共同住宅なので。

そしてコメント見る限り、自分のエゴをエゴと認識していない、典型的なクレーマーっぽいですね。

>>2229 匿名さん

2224さんの物件の話ですよ
私もリタイヤしたら白金の杜のような物件に住みたいです
現役のうちは、こちらの浜離宮の方が立地的にもコンセプト的にも合っているなと思います。

が、高い…

正直なところ，近場の築浅の中古物件の値段が落ちてきた．
麻布十番のタワーが坪600弱，白金が530くらい，三田は500強くらい．
パークコートブランドではあるけど，これらを鑑みると，坪650弱はやはり高い．
新築，浜松町の利便性，などを考えると仕方ないかとも思いますが，皆さんいかがですか？
麻布十番は同じパークコートだけど築6年，白金は駅から遠い，三田は知名度低い，どれも欠点はある．
価格を気にしていまいちな物件に手を出すのも本末転倒のような気もしますが，家族で住むサイズの家は1億超えどころか，1億3千万程度必要ですからね．

さらに若干気になるのは住宅ローン金利の上昇．
さすがに私はキャッシュバイヤーにはなれないので，住宅ローンも気になります．浜松町は2年後ローンスタートなので，少し心配しています．

そんなの自分で考えろ，と言われるかもしれませんが，ご意見があればぜひお願いいたします．

ここは特に小さめの住戸が多いから小さい子供連れ多そうだから子供に神経質なら辞めたほうがいいかもね
保育所があることが売りなんだし、小さい子育て世代は当然ターゲットでしょう

それにして書き込みの言葉尻などをみて購入層を見極めようとしてる人とかも気持ち悪いなぁ
書き込みしたくなくなる・・・

書き込みしたくないなら
どうぞ、このサイトへの投稿をご遠慮ください。

このサイトはこれからこのマンションを検討する
人達の参考になる情報の場ですから。

それと、実際に購入してからでは「あっ、しまった。」という
ことのないように、ひとそれぞれ、いろんな角度から
このマンションを契約するか
どうか、真剣に検討している人もいます。
このマンションはどんな年代の層の人たちが
入居するのかなあとか
どんな職業の人たちがおおいのかなあと
関心をもっているひとたちも多いと思います。
担当営業マンに「どんな職業の人たちの見学がおおいですか」と
質問しています。

書き込みしたくない人は遠慮されたし。
有意義な情報なら大歓迎です。
ドンドン、投稿してください。

２２１７さんのお子様たちは大変しつけがなされている
方々ばかりだと思います。

あなたが言われるように本当に
○○さんの投稿にすぐ、中傷的言語で投稿してくる人が
数人います。

たぶん、あなたの住んでおられるマンションは常識ある方々が多いと思っています。
私も一度だけそのマンションを来訪しています。
素晴らしいマンションです。
その素晴らしいマンションに住んでおられるのに
この浜松のマンションの口コミサイトに投稿されたのは？？？？
どうしてかなあと老婆心ならおたずね申し上げたくなりました。

>>2224 匿名さん

私も検討したマンションでした。
羨ましいです。

ここで子育てはキツいね。
部屋が狭いから。

当面金利は上げようがないでしょう。
可能な限り変動、短期金利はゼロに誘導される。
長期固定は少し上がる程度かな。
むしろ年末にマイナス金利の深掘りに期待。

>>2234
書き込みしたいけれども、一部の方（々？）が作り出される場の空気を何とかしていただけないかなぁと思った次第です。
他スレではない不気味さを感じます。
ご自身が自重されるようなお考えは一切ないのですね。

一挙手一投足をじーっとみたり、細かい言葉尻までいちいちいろいろ言われるのも・・・
（お一人で勝手にやられている分にはいいですが、掲示板で宣言しているところとか）
汚い言葉というのも、どのスレでもある程度荒れたりすることがありますので、特に何も感じませんでしたが。
白金の方がここのマンションの掲示板に来たって何の問題もないと思いますし、余計なお世話な気が（聞き方がまた・・・）。
住んでもない、１度しか行っていないマンションを、「常識ある方々が多いと思います」、と言えるのも
よくわかりません。

検討者でここに書き込みするのは一部だと思いますし、一部の人が何度も投稿しているかもしれないし、
匿名なので、全然検討してなくてもさも検討しているように見せかけているかもしれないし、
よく他スレなどでも営業さん等業界人が書いてる？と疑われていることも多いですし、
少し前マッチポンプの業者の問題もありましたし、ここの投稿を熟読して詳細な分析をしてもあまり意味がないのではないかと思います。

2217＝2226です。
私も匿名さんからいきなりハンドルネームがマンション検討中に変わってしまっており紛らわしくて申し訳ありません。誤って選んでしまったようですが、今後はマンション検討中で書き込みたいと思います。

>2235様
私がこちらの浜離宮ザタワーを検討している理由ですが、今よりも少し広い物件に住み替えたいためです。私は勤務先が丸の内なので同業仲間も多い番町を考えておりましたが、予算的に新築の検討が難しく中古を中心に見ていました。一方で羽田空港を利用することも多いため、こちらも丸の内・羽田空港へのアクセスを考えると良いなと思い、検討対象に選んだ次第です。

今はマンション価格が非常に高く、ここも希望の広さは無理かなと諦め気味です。ただ、ここは柱や梁が室内で目立たず間取りがきれいなので、私の書斎も含めしっかり3部屋を確保出来るかなと検討している状況です。

今は、高いですが
築浅中古の値下がりに引っ張られて、将来はもっと安くなる可能性もあるわけで。

言葉尻を分析しているオジサン、すごくキモチ悪い。
こういう人が隣人だとちょっとした物音でも目くじら立てて怒鳴り込んできそう。
もしくは管理組合や管理会社に正義ヅラしてクレーム言いまくりそう。
同じマンションの住人にはなりたくない典型。

頭金がないのでローンを組みますが、1億超える借り入れを金利未確定段階でするのは怖い

2242さん、色々なお考えの方がいらっしゃるのだから気に入らない、不快だと思われるのでしたらその方の書き込みには反応しないことが一番だと思いますよ。お互いのためです。
あなた自身がやり取りをしたいと思われる方にだけやり取りすれば良いと思いますし、その方がストレスもたまらないと思います。

有意義な情報交換をしましょう。

>2243さん
2232です．そうなんですよね，現時点で未確定のローンを1億組むとなると心配になります．
確かに急激な金利の上昇はない，と思うけど…
頭金1300万とか入れて，ローンが組めずにパーになる，っていうのだけは避けたい．

そうなると中古のほうがいいのか…
皆さんはどう考えてますか？
やはりリスクをとっても，絶対に，買いたい物件でしょうか？
それとも手堅く近隣の築浅物件を探すか．（白金は遠いですし，不便なので除外してます）
どちらがいいのか，悩みます．

こちらって線路沿いですが騒音はどうなんでしょう。実際に現地に行った際は気になってしまいましたが

もちろん、うるさいよ！！

だいたい最近のツインパークスの成約は坪430万円程度が多いです。向き回数により390万くらいも。

１０年落ちの中古、カテリーナ三田と迷ってます。
どう思われますか？

>>2249 マンション検討中さん

カテリーナの成約は坪370ぐらい。
築1年あたり4万円の減算を戻して新築410万相当。
つまり浜離宮が1.5倍の価値があるかを判断すればいいだけです。

ツインパークスが坪430なのに、ここが坪600越えってやっぱり無理ありすぎる。

ツインパークスが中層以上で３００万円台なら速攻引っ越すわ。
高速も線路も気にならないおれにとっては最高のマンション。
何よりも交通の便がいいから嫁の友人や家族が遊びにきやすい。

と言ってもやはり築年数が気になるからこっちのパークコートを買う客がいるんだろう。
この辺は港区の中でも特に利便性いいよ。
銀座徒歩圏ってでかい。

ここから銀座歩いてみたけど信号たくさんあるし普通に遠いわ。
行くなら新橋で銀座線乗るよ。

新橋駅でもちょっと遠いって感じたな。
大通りの信号二回渡らないといけないしね。

結局は都営地下鉄って使い勝手が悪い。近くに3路線あっても。

>2253
銀座のどこに行くかにもよる。
四丁目交差点より向こうなら歩くのはしんどいし、新橋側なら全然徒歩も余裕。

>2254
地下鉄がイヤなら都心住めないね。

都営は不便だが、メトロは使い勝手がよい。

タクシーでいいのでは？

武蔵小山の駅直結と迷ってます、あちらは坪５００超えそうですが、いかがでしょうか？

ツインパークスもカテリーナも古くなってきていて，安くてもないかなー．
やっぱりパークコート麻布十番かシティータワー麻布十番がいいな．
ここは坪580くらい？
武蔵小山にお金は出せません．坪500なら港区内にもっといいのがあるでしょ？

>>2225 匿名さん
お年寄りは寧ろ少ない印象です。うちもそうですが、小さいお子さん連れのご家族のほうが多いです。

>>2260 匿名さん
本物件と関係ない白金の杜の投稿してしまい失礼しました。浜離宮は確かに職住接近の良い物件ですね。高いけどw

>>2259
ごもっとも。でもレトロ好きもひとそれぞれの価値観。

今日からモデルルーム！皆さんどうでした？

>2259
坪580では無理なんじゃない！？

>2264
ごめん，麻布十番の2件が坪580-600．
ここの浜松町が坪650．
80m2くらいで家族で住むことを考えると，ここは16000万，麻布十番は14000万くらい．
築5年落ちがいいか，新築がいいか．
どちらがいいのか．．．
同じパークコート．浜松町の利便性は魅力だが，麻布十番にここより安く住めるのならそれも悪くない．

タブレット、ブラウザーは使えますか？

>>2265 匿名さん
中古は基本値引きありだから麻布十番の方はそこから10%引きは出来るよ。

>2267
なるほど．．．
皆さんの投稿を見てると，あまり比較検討の話がないけど，どうでしょう？
正直，ここの坪単価を考えると，10年落ちのツインパークスと比較してもしょうがないのでは？
坪400台で浜松町近辺ということは似ていていいと思うけど，価格が全く違う．
もう少し広げてみると，麻布十番の2本のタワーが真っ先に対抗馬として上がると思う．
財閥系の物件で絞ると，あとは三田のタワーか．
新築のここであれば，最大のメリットは新しいものを享受できることと，好きな間取りを選べることだと思う．
でも，築5年以内であれば仕様はあまり変わらないのではないかと思う．(むしろいいか？)
近しい価格を払って購入するのであれば，やはり検討すべきなのかな，とは思うが，いかが？
あ，ちなみにこれらの物件の回し者ではないので，悪しからず．
あとGFTはツインパークスと同様に坪単価が異なりすぎるので，検討しておりません．

>>2268 匿名さん

坪単価が近いことのみが比較検討理由ということは
中身では無く、高い買い物をすることに価値を見出しているということでしょうか？
安ければ良いわけでは無いのは当然ですが、値付けを判断基準にしていては
ぼったくられる危険が大きいだと思います。
財力誇示が住宅購入最大の理由であればそれでも良いのでしょうが。

>>2265 匿名さん
麻布のパークコート、80で14000で買えますかね？それならそっちの方がお得感ある気が、、麻布は商店街も近いしヒルズも歩けるし。

>2269
ご指摘ありがとうございます．
もちろん財力誇示ではないですよ？真剣です．
だからこそ自分としては三井，三菱といった財閥系で港区内の資産価値が落ちにくそうな物件しか見ていない．
もちろん他にも良物件があるとは思うが，浜松町のこの物件と比較すると先にあげたような物件が中身は似通っていて，質と土地の価値も近いものにとなると思う．(麻布十番のほうが土地の価値だけでいえば上かもしれないが)
今後さらに築年数が増え，築15年，20年に近づいていくツインパークスよりももう少し築浅の物件と比較するのは当然に思うのだが，いかがでしょう？
しかも同じような値段のものを比較対象として比べることはいたって普通のことにように思うが？

>2270
確かに検索する限り80以上となると，14900万くらいで物件があります．
しかし，本当に値下げ交渉に応じてくれるなら14000万くらいになるのでは？
これは実際に確認するしかないですね．．．

皆さん、広い住戸がご希望なんですね。
私も、娘と二人なのですが。
同じ状況です。

私は仕事柄、書籍や資料が非常に多いです。
娘の部屋と私の書斎、これは絶対に必要でして、広さに関してはやはり譲れない条件です。
こちらはやはりお高くて、なかなか希望の間取りは難しい感じです。

娘は学生なので、あまり不安をあおらないよう私の中で資金計画中です。

>2272
私も息子がいるので，80m2程度は必要です．
もっと広ければなおいいですが，その場合は港区などの都心の物件をあきらめなくてはならない．
でも，都心以外は値下がりする可能性が高いと考えているので，それは考えないほうがいいと自分は考えています．

>>2271 匿名さん

築浅がマスト条件であるならば当然そうでしょう。
先ほどの記述からはツインパークスは坪単価が安いことを理由に比較検討対象外
と論じているように思われたため反論したまでです。
築年数による資産価値下落は土地の変動を控除すると
築20年までは年間坪4万円で、その後はさらに緩やかになります。
立地が同格やや上、設備は古いがリーマン前の贅沢仕様ということを勘案すると
「資産価値」だけの観点ではツインパークスは悪くない選択肢だと思っています。

ここって麻布十番より高いのか。
浜松町が麻布十番を抜くとはね。
港区内での下克上。

これから港区は青山赤坂浜松町の三強ですね。

>>2275 匿名さん
それってただの三井物件の列挙やん

>>2274 匿名さん
たしかに。実際問題、ツインパークスは値上がりしているからね。資産価値的にはむしろここよりも妥当な価格で買えるから、リセールを考えるならツインパなどの中古のほうが良いでしょう。
実際ここから10年、20年後には、こことツインパの坪単価の剥離はかなり解消されていると思いますよ。GFTを比較検討外とするのは分かりますが、資産価値に重きを置いているのであればツインパを比較対象から外すのはやめたほうが良いですよ。むしろ駅徒歩の立地からいえばツインパのほうが上なので、20年後はこの2物件は浜松町物件の双塔として、比較されていると思います。

>>2275 匿名さん
ついに3Aじゃなくなってしまたか。

>>2277 匿名さん
ツインパークス高いって言っても在庫数に対する成約数少ないし、
湾岸系で暴落する確率高いでしょ。

＞＞2275 匿名さん

麻布の中でも麻布十番は古川沿いの低地で麻布の中では高く無い。
元麻布とか、南麻布とかそういうのと比べないと。

ちなみにパークコート麻布十番ザタワーは麻布十番じゃなくて三田。

>>2279 匿名さん
ツインパ押しは中古不動産業者か、利害関係者でしょう。
ここを検討しているご老人は騙しやすいと踏んでの営業活動かと。

>>2275
麻布十番の中古との比較なんじゃないの？

暴落とか値上がりとか議論するのはいいけど、高けりゃいいってもんじゃないと思う。内陸部の希少性がある戸数の少ない低層マンションじゃないのに、そんな億の値段の中古タワーマンションが築５年から10年くらいたった時に同じマンション内から大量に売りに出てきて、果たしてみんな売れるのか（買う人、買える人がそれだけいるのか）？

しばらく待てば一つ、二つは売れるだろうから、みんなその売れる可能性がある値段をつけて売ろうとするだろうが、今のツインパークスが大量に売れ残っている事実をどう見るか？中古マンションが売れるのは8000万まで。8000万超えると途端に動きが鈍くなる。売るときになって、買える人が少ない＝買いたい人が少ないので売る順番待ちになってしまい、なかなか売れない億のマンションと、購入希望者が多くて3カ月くらいで成約する7000万のタワーマンション。高い億ションのほうがいいと一概には言えないはずだ。

こういう高額マンションは、売れないことを覚悟の上で自分でずっと住むことや、住まなくなったときは貸すことを前提に買うべきじゃないかと思う。

>>2283 匿名さん

同意しかねますね。
港区は8000万以上の中古マンションなんてザラ、それでも売れてますよ。

>>2283 匿名さん
全くもって正論だと思います。私はプレミアムがあると判断して1億円くらいの物件を買いましたが、リセールを考えたら8000万円くらいが妥当かと思いますね。
ただ現状はそうでも円安に振れたら、日本人も外貨に移している富裕層はいるので多少楽観的になれるのではないでしょうか。
長期的に考えてみましょう。

抽選日はいつですか。

>>2279 匿名さん

ツインパークスが暴落するなら浜離宮は半値になってしまいます。
ツインパークスを湾岸物件にカテゴライズし脆弱性を煽るなら浜離宮も同様になります。
「パークコート/浜離宮」の名前だけで騙せる人間はそこまで多くはないでしょう。

>>2285 匿名さん
そうですよね、いくら浜松町が今後再開発されるとは言え、そこに勤める人の多くはサラリーマン。
となれば年収は1000万前後の人がボリュームゾーンを占める訳で、共働きとしてもグロスが8000万を越えると購入は躊躇するでしょうし…
他の街では再開発以後にリセールが向上した実例もありますが、それはグロスが4000万とかその位の物件の話であって、1憶の物件が再開発でリセールバリューを維持できるかと言うと悩ましいところです。

たぶん、浜離宮は1億で買って、将来の中古評価額がいくらかと言えば、10年後も1億は維持
してるでしょう。もしかしたら、さらに値上がりする可能性もある。でも、それは中古が1億で
売れる可能性が無いわけではないというだけの話で、実際に売却できるかは別問題。

評価額と固定資産税ばかりが上がり、いざ売ろうとしても、同じような部屋が同じマンション
から20部屋も30部屋も1億円以上で売りに出されていて、さらに都内の一等地に新築ピカピカも
同じような値段で供給されている。全く売れないわけじゃないが、成約は数カ月に1戸あるか
ないか。それで売却できるのか。

マンションに1億以上出すには年収2000万でも厳しい。買える人はホントに一握り。そのクラス
の一握りの人は六本木でも麻布でも買えるでしょう。ましてや中古マンション。1億以上出せる
人で中古で「浜離宮の立地なら中古だろうが何だろうが喉から手が出るほど欲しい」という人が
いったい何人いるでしょうね？
クレストプライムタワー芝なんか、立地や建物が浜離宮よりかなり劣るにしても、浜離宮より
安いのに10年経ってもまだ完売していない。

三井で言えばパークマンションという名前が付くぐらいのよっぽどのプレミアム物件じゃない
限り中古転売はかなり厳しいでしょうね。特に、大規模タワーの高額マンションは。
ツインパークスを売ってここを買いたい人も多いみたいですが、肝心のツインパークスが売れて
いない。そりゃあそうです。ツインパ中古を１億も２億も出して買える人は、わざわざ中古
買わずにここを買うでしょうから。

あれ？なんか全然感覚が違う人ばかりなんですけどー、
1億以上出せる人なんて世の中ごまんといるんだけどなぁ〜そういう人が浜松町を選ぶかは分からないけど。

>>2290 匿名さん
そのとおりです。浜松町に1億以上出したい人は少ないでしょう。
ここは利便性重視のアッパーミドル向け立地ですから。
富裕層は青山を選びます。

地権者住戸が多いデメリットをはるぶーさんがまとめてくれました。とても参考になります。
https://www.sumu-log.com/archives/4058

>>2291 匿名さん
そうなんです、世間体でなく利便性で立地を選ぶアッパーミドル層に向けた物件であるべきなのにここは高過ぎます。
かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。
今後子供ができた場合にもっと広い家が買える地域への住み替えを余儀なくされる時のリセールを考えれば考えるほど、もう少し安ければ買いたいと思ってしまいます。

>>2292 匿名さん
私も読みましたが、リスクはあるものの結局は購入前の現段階では判断できることは何もないと理解しました。
以前に低層の地権者住居の賃貸に入る人の質が心配とおっしゃっていた方がいましたが、ここなら45平米で賃料20万は下らないでしょうし、それを払える人であればそこまで心配する必要はないかと思うのですが？

>>2266
タブレット、ブラウザー使えますよ
自由に使っていいですと言われました。

マンションのアプリはネット経由ではアップデートできないようですが。
誰か価格表うｐして欲しい。

>>2293 マンション検討中さん

近くのURタワーは賃料20万以上ですが、外人さんが多いですよ。アジア系の。玄関の外に荷物が置かれていたり。

ここの地権者さんは強いのかな

プレミアム住戸のいい場所ほとんど地権者って
モデルルーム、見ても（地権者の部屋なので）買えません状態って
営業さんも直前まで知らされてなくてびっくりしたって言ってた

>かくいう私も自分が2000万、妻が500万のアッパーミドルです。
>1億は頑張れば出せないことはないでしょうが、今後も妻がずっと働けるか分かりませんし踏ん切りがつきません。

私は1馬力で2300で、頭金は最大6000は出せますが、仮に6000出して7000ローン組んで、
20年で返済としても、かなりを返済に回すことになる。夫婦二人なので例の税制改正で
扶養控除が無くなるとさらに手取りは減る。

自分の貯蓄と今後の収入を住居にほとんど吸い取られたうえに高すぎて将来転売できるか
どうかわからないマンションに費やすことになります。なら、それより安いマンション
買って他のことに金使った方が豊かな人生を送れますね。

2009年頃はパークコート高輪が9000万前半くらいで3LDKの部屋が買えました。少し
値引きもあったので、実際はもう少し安かったはずです。新駅のことを考えれば、
あそこで決断しておけば良かったとつくづく思います。あそこなら、エリアはブランド
立地の住宅地ですし、新駅再開発で将来のリセールは全く問題ないでしょう。
最近のマンション価格は異常ですね。

>>2293　匿名さん

子供が大きくなると、お金があると広い所にってなります。
共働きで1億超の都心マンション住まいですが、
やっぱり広い間取りがいいと要望が妻から来ていて検討中です。
初めから広い所買っておけば良かったと後悔中です。

あとこの物件は入居まで3年と長すぎるので、買い替え者からすると辛いです。

ここというか浜松町って坪賃料安いから全然投資に向かないよ。

実際営業さんも想定坪賃料見せるのかなり躊躇ってたし、かなり安かったわ。
ありゃ見せたく無い気持ちもわかる。

低層階なんて15〜20万円の家賃で全然住めるレベルだよ。

>>2297 匿名さん
私も同様に考えています。
住み替えです。

出せないことはないが迷うという点、今のマンションの価格について異常だなと思う点でこちらを買うのかどうか迷っています。

また、広さが必要という方の投稿も見られましたが、私もです。こちらの物件ってプレミアム住戸以外を見ると全体的に狭いように思われます。
私が以前に見た中古のパークコートでは、70平米台、80平米台の2LDKが普通にありましたが、こちらの浜離宮ザタワーでは69平米が一番広い2LDKです。もちろん、買えるならば3LDKを2LDKにプラン変更出来ますよ！という案内をされるのでしょうが、基本プランの時点でそのような広さの住戸の設定がないことについても、ゆとりが全く感じられず個人的には何だかパークコートって感じがしないなぁと考えてしまいました。

2300です。
連投になりすみません。
2LDKの広さについて、こちらの物件、69平米がと書きましたが70平米台(70A)はあります。
が、やはり従来のパークコートに見られたような70平米台後半～80平米台の2LDKは無いですね。

やはりゆとりが欲しい人には向かないかなと思ってしまいました。

>>2299 匿名さん

営業が見せた想定賃料がツインパークスの値だったので
汐留（東新橋）より浜松町のほうが坪賃料低いのでは？
と聞いたところ賃貸業者に坪賃料出させたら低すぎたので
ツインパークスに合わせたと言われました。

汐留の15000じゃなくて浜松町の13000が本来正しいのでしょう。
坪600万に対する表面利回りは2.6%で、実質では1.5%でしょうぐらいでしょうか。

三井の最新マンションが１５年落ちのツインパークスと同じ賃料っておかしいでしょ。

三井だから価値があるなんて思っているのは一部の老人だけでしょう。
一般的には杭偽装のイメージのほうが強い。

>>2304 匿名さん
そうかな。パークコートブランドの安心感はナンバーワンと思うが。確かにやらかす事もあるが、それは他のデベも一緒。

>>2305 検討板ユーザーさん
私もパークコートブランドは安心感があると思います。
好みはあると思うけれども。

だいぶ議論が深まりましたね．

>2304
明らかに，有意に三井のマンションは中古でも値落ちが少ないよ？
もちろん都心に限って，しかもパークコートやパークマンションなどのブランドに限ってね．
事故が起きても，結局大手の保証がしっかりしているし，建て替えだってしてくれるでしょ？
三菱も南青山高樹町の失敗に対する保証は信頼できるものだったし．
何かあった時には強いと思う．

ツインパークスの話題が多いけど，比較対象としては極めて重要だけど，前述しているようにもともとの坪単価や販売時期，築年数，全てにおいて比較できない．
ツインパークス自体は素晴らしいと思うし，立地もいい．
2274さんは，「立地が同格やや上、設備は古いがリーマン前の贅沢仕様」と考えると比較対象からは外せないとあるけど，14年経った贅沢仕様ってそんなに興味ないな．14年前の贅沢仕様は今とどれくらい異なるか，それが問題．
しかも，誰かが使い古しているんでしょう？14年も．

どなたかが言っていたように，麻布十番を浜松町が超えている．そんな現象が起きている．
低地で，アドレスは三田，という批判もあったけど，アドレス批判ならどう考えても「三田＞＞浜松町」でしょう？
前にも指摘したように，ここのパークコートの最大の売りは，利便性，これに尽きる．そして新築であること．
だからこそ坪650の高買いでもいいか，と思える．
でも，築10年以内の同様のタワーなら，検索する限り「パークコート麻布十番」「シティータワー麻布十番」「ザ・レジデンス三田」「パークコート赤坂」「赤坂タワーレジデンス」「THE ROPPONGI TOKYO」「パークコート六本木ヒルトップ」「パークコート愛宕」などなどが出てくる(三井系に絞りました．抜けていると思うので，ぜひ教えてください)．これらはここと同じような値段で，物件によってはおつりが来ますよ？
浜松町の利便性と比較すると，さすがに赤坂や六本木は遠いし，不便だと思うから比較対象にはならないと思うけど．

これらの立地はすべて浜松町よりは「資産価値」は高いと思う．でも，利便性では浜松町に絶対に勝てないと，私は思う．
資産価値，値段，新築と中古，どれが優先されるかは人によって異なると思うけど，どうでしょう？

>>2307 匿名さん

明らかに有意なデータソースは何でしょうか？
あなたの発言は無根拠な思い込みと何となくの印象論をベースにしているようで説得力がありません。
それとシティタワーは住友ブランドです。

港区内住み、区内の再開発エリアで検討しています。
羽田をよく利用するのでこちらも気になっておりました。
ただ浜松町アドレスで坪650はやはり高い気がします。
同じ再開発エリアでしたら虎ノ門が一番これから変化すると思いますしパークコートなら麻布十番、虎ノ門愛宕の中古の方がいいのかなと最近考えています。
あと昨日NHKで免震装置が短周期には強いが長周期震動には弱いというのをみていてちょっと不安になりました。現在の免震装置だと予想以上の地震で建物が壁にぶつかる危険性があるというものです。
どなたか見られたかたいらっしゃいますか？

ファクトシート　

平成28年路線価　商業地　㎡（坪）

THE ROPPONGI TOKYO 　 375万(1237万）
東京ツインパークス　 278万（917万）
パークコート六本木ヒルトップ　277万（914万）
パークコート青山ザタワー 230万（759万）
パークコート浜離宮　 169万（557万）
パークコート麻布十番　 136万（448万）
シティータワー麻布十番　 136万（448万）
パークコート愛宕　 122万（402万）
赤坂タワーレジデンス　 115万（379万）
グローバルフロントタワー　 114万 （376万）

地価は現時点での一般的な土地の価値を織り込んでいます。

「予想以上の地震」がきたら免震ではない物件なども確実に被害うけますから、
被害があるなかでも比較的マシに済むもので選べばよいのではないでしょうか。

>>2309 マンション検討中さん

NHKがやっていたのはビル。ビルは普通鉄骨造であり、マンションは鉄筋造なので別です。鉄骨の方が長周期に共振しやすい。

>>2306 マンション検討中さん

御殿山、で以前やらかしたのは確かパークコートでしたよね。

御殿山は確か、居住者は修繕中近隣の高額賃貸に転居しその家賃等は全部三井が持ったと聞いている。
まさに「大手ならではの至れり尽くせりの対応」だったのでは。

>>2314 匿名さん

それは当たり前の対応です。私は中堅デべ物件で同様な目にあいましたが、デべが全費用を持ちました。図に乗ってステーキ代までデべ持ちにさせた人も。

当たり前の対応ができるかできないか、が重要だよね。

>>2316 匿名さん

問題が起きたら最終的に負担するのは施工会社ですけどね。三井と清水は他でやってましたね。

たしかに「浜松町」というのは微妙なところでもありますが、なんだかんだでやはり人気＆注目度が高い物件であることは間違いないでしょう。

ただ、ぜひみなさんに教えていただきたいのは、今後もこうした「主要駅のすぐそば、再開発、大規模」みたいな計画はすごくたくさんあるので、そのうち「普通」「ちょっと飽きられた」「供給過剰」「価格が高いのでさすがに買える人も尽きてくる」みたいな事態が起こりえないだろうか？ということです。

もちろん、あくまで「可能性」としての話しですし、私は「そうなる」と言いたいわけではありません。
こういう物件がすごく注目を浴びるような状況って、いつまで続くのかな？とふと思うことがよくあるというだけです。

東京ツインパークスの大規模修繕ってちょうどパークコート浜離宮が竣工する頃に終わるんですね。
共用部（特に外観）はツインパークスもここも新品同様
専有部はツインパークスはリフォームが必要ですが
間取りを変えないなら壁紙床材キッチン変えても1,000万円あればお釣りが来ます。

悩みどころですね。
ツインパークスの住民が何か勘違いして、ここと大して変わらない値付けをしてきたら悩むこともなくなるのですが。

>>2318 匿名さん
都心新航路で、飛行機騒音エリアが敬遠され、港区南側の客がこちら側に流れてくるでしょうから心配無用です。

ツインパークスはREINSで53件、うち重複を差し引けば32件の売物件があります。
32戸/1000戸はタワーマンションでは平均的な数値です。価格は今年に入って横ばい、動きはツインパークスに限らず高額物件は鈍いようです。
坪単価は向きや階数によって差がありますが、450万～1000万、平均で約530万、浜離宮側で約600万です。
成約はこの95%程度になるでしょうから平均で坪500万前後かと。
PC浜離宮とは築年数で17年の差があります。PC浜離宮の価格をツインパークスの現状と比較して、高いとみるか安いとみるか。妥当な価格のように感じますが。

>>2321 匿名さん

一般論で成約時に5%も引くのは、かなりふっかけてるか、悪条件物件の場合ですよ。

>>2310 匿名さん
なぜツインパークスがこんなにも高いの？PC青山よりも高いなんて。

>>2291 匿名さん
いまやその青山が1億で買えない事態に。
パークコート青山は70平米で2億、200平米で15億〜30億
青山を選んでも、資産価値毀損との戦いはここよりも厳しいのではないでしょうか？
今の新築は、かなりすごい値付けです。中古はまだ妥当だと思います。高いと思いますがね。
白金が9000万の時代は、本当に良い時代だったんですね。もう同じような価格になる時代は、再びやってくるのでしょうか…？

先日、モデルルームに行ってきましたが。

気になった点は（すでによく言われるところ以外なら）
１．駐車場少なくないですか。電動自動車向けの駐車場なら更に少ない。
２．プレミアム以外の洗濯機置き場ならかなり狭いらしいので、ドラム式が厳しい。
３．ガスコンロをIHに変更しようとしても、間取りに制限があるらしい。

あと、モデルルームだけの話ですが、
１．コンセプトムービーの方はすごくコンセプト風で、あまり理解できない。
２．液晶プロジェクターの残像がすごくて、頭がクラクラする。。

>>2325 匿名さん
情報の書き込みありがとうございます。

洗濯機、今はドラム式が一般的かと思うのですが、それが入らないということですか？
特に我が家の洗濯機が大きいわけではないので当然大丈夫と思い、確認しませんでしたがそういう点をちゃんと確認しないとダメだなと思いました。

もしや冷蔵庫も大きさによっては入らないのかもしれませんね。次回、確認したいと思います。

2326さん

冷蔵庫は横幅75cmまでなら入るそうです。
市販の500L-600Lなら普通に入ります。

パークコートの値段と比べるとツインパークスは安く感じるねぇ…。

同じ値段で部屋の面積５割増しくらい？

>>2328 匿名さん
面積だけでなく、たぶん眺望などのいい部屋や、角部屋も狙えると思うよ。

１５年落ちって考えるとツインパークスも十分高いですけどね。

9000万円台に戻れるかという話があったので、他の大都会と比べてみたい。

結論から言うと、この物件の価格は確かにとても高く、それほど酷くはないと思う。投資目的ならやめといたほうがいいかも。
アベノミクス効果のインフレ率の目標達成すると、さらに高くなる可能性があるけど、おそらくそうならないでしょう。
より高いニュヨークとロンドンなどと比較すると、更に差がつきますので、とりあえずアジアの情報のみで。

ご参考まで：アジア大都会の不動産情報

-------------------
香港 2016：

１．都心レベルの地域で（九龍）、ブランドとは言えないマンションの平均価格
12,000 hkd/sqf

２．平米単価
1,728,000 jpy/m2

３．坪単価
5,702,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約2%

５．頭金条件
20%

６，購入世帯年収
150-200万 hkd -- 2000万-2700万 jpy

-------------------
上海 2016年：

１．都心レベルの地域で（静安）、ブランドとは言えない新築マンションの平均価格
120,000 cny/m2

２．平米単価
1,704,000 jpy/m2

３．坪単価
5,623,000 jpy/tb

４．優遇後の年間金利
約4.5%

５．頭金条件
30%

６，購入世帯年収
60万-100万 cny -- 950万-1500万 jpy

治安も税制も金利も何もかもが異なるのに、
海外の不動産相場を持ち出す奴は例外なく皆詐欺師

日本人は建物を40年でスクラップアンドビルドする消耗品と捉えている。欧米では建物を100年以上使用することが珍しくない。地震がある限り、その意識はなかなか変わらないだろう。海外と比較するのはナンセンスだと思う。

世帯年収2500万、今の持ち現金5000万として家族4人、ここの75平米を13000万で買うのと、品川港南の中古90平米9000万で買うのと、最終的にどっちが幸せだろう。90平米に住んで差額4000万をマンション以外のことに使う方が幸せな気がする。

>>2333 匿名さん
中国、香港は財力がある人の絶対数と供給される高級マンションの部屋数で言えば圧倒的に売り手市場。日本と単純比較は出来ない。