パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

しれっとすみふさんのステマも混ざってますな。

浜松町周辺は羽田で働く方も多いのでしょうか？

どんな家族構成かにもよりますが、将来２世帯３世帯とかでなければ十分な広さだと思います…

>>1002
羽田勤務の最上位所得層はANA機長だがそれでも3000万くらいかな。ここの単身用サイズなら買えるだろうが、ファミリーサイズの77平米以上の部屋は厳しいでしょう。入居者に羽田勤務はあまりいないと思う。

区内のタワーマンションに住んでいますが多いのは経営者、医師、特に多いのが弁護士の方ですかね。
こちらも虎ノ門にも近いので弁護士の方が多いと思います。
地権者の方が多いですが、この辺りも含めて区内にずっと住んでいる方はビルのオーナーの方も結構いますね。

>>1004

機長って、３０００万も貰えるの？
たいしたことしてなさそうなんだけどな〜。

規制産業は強いね…。

３０００もらえるのは機長、しかもANAだけだよ。副機長や機長であっても弱小会社は１０００万台とかだからね。ただ最近は大型機の経験が豊富なANA，JAL機長にアジア系航空会社が４０００万くらいの待遇でヘッドハンティングしているらしく、破綻以来ANAより下げていたJALのパイロット給料をANA並に戻す方針らしいよ。といっても３０００程度だけどね。３０００では都心のPCは難しいですね。

ゴールデンウイークも年末年始もなく、警察や消防の方同様
３６５日（今年はうるう年なので３６６日）２４時間休まず
この掲示板の健全な運営のため監視していただいている管理担当の方に
深くお礼申し上げます。

各掲示板にステマ投稿繰り返してますね、場末の長谷工マンション。竣工時に半分売れ残り、新たに売る棟も案内開始早々にもかかわらず予約が埋まらず、営業目的の違反書き込みを繰り返すという始末。

自慢のタワー棟高層からの眺望がこれでしょ。

たしかに虹橋も見えてるけど。眺望はこちらの方がいいと思うよ。浜離宮もタワーもかなりいいはず。

浜松町からの眺めはコンテナばかりしか見えないの？
そんなことはないですよね。
昔よりは沢山のビルが建っていて都会らしさを見せてますよ。
でも眺めで言うなら２０階以上でなければ、どこでも同じような気がするけど。

上のはステマをしてきた物件の想定眺望画像だよ。

なんで価格帯全然違うシティテラスの関係者が張り付いてるんだろ。ここの検討者は誰もあんな倉庫街の長谷工物件など興味ないと思うが

シティテラスみたいなクズ物件買っちゃって、よほど後悔してるみたいだね。
ご愁傷様。

君が言わなきゃ一切誰も触れないよ。
泡沫物件なんかに(笑)

真面目に議論しましょう、ここは真の免震になりますか？下は耐震、その耐震の上に免震ですよ！

巷間言われているように、建物の安全性に関しては、今の基準であれば単なる耐震構造で特に問題ないわけですよ。
免震構造は、それに加えて、中に居る人や家具の安全を確保するためのもの。

ここが中間免震にする理由は、あくまで想像ですが、地盤が悪いこと、地下水位が浅いことが関係しているのではないかなと思っているわけです。
要するに、ショップの入るフロアを基礎と一体化、巨大基礎とすることにより、一層の安定性を確保しようとしているのではないか？と。
ある意味、ショップの皆さんには「万一のときはごめんなさい。建物は残りますので。」ということですかね。

あくまで想像です。

中間免震って本当ですか？電話では基礎免震と言っていましたが・・・

安全性を求めるなら免震と制震と組み合わせた構造だと思います。檜町もそうですし。
ただ免震と制震を組み合わせるとそれなりに費用がかかるわけで檜町のように費用をかけても高く売れる立地ではないと判断したのだと思っています。
浜松町の再開発が進んだとしても駅直結ならともかく山手線の線路脇、小さな雑居ビルが立ち並んでる地域ですから。
価格とのバランスでしょうか。
永住向けというより利便性を追求するかたにはいいのではないですか。

免振以外の話題にしたくないみたいね。強引。

免震ネタはスルー

現地見てきましたけど環境は良くないですね。この立地にパークコートが出来るなんて想像出来ませんでした。

北側がJRの変電所なんです。
ここが退いてイタリア街とのつながりが出ると、もう少しいい感じになるんですが、９９％無理ですもんね。
あとは格安期待で。

イタリア街もホテルばかりですることない

立地的にいったらパークタワーでいいかと。
現地をみたんですが変電所には気づかなかったです。
通りを挟んでイタリア街のはいいと思ったんですけど。
マンションの周りの歩道もきれいにしてくれるといいんですけどね。

ここを賃貸で借りる人は隣に建築予定のオフィスビルか羽田空港勤務の人がメインになるのかしら。

汐留勤務の電通や日テレ社員の人はツインパークスやラトゥールを借りるよね？
ここから徒歩で行くのにはちょっと辛かったし、雨の日なら尚更面倒。
自分が汐留勤務でもそうするだろうし、ここ借りるなら竹芝再開発の住居の方が良さそう。

それか富士通本社やANA本社勤務辺りの人も借りるのかな。
今一この場所の賃貸向けターゲットが分からない。

浜離宮がなかったらマンションは建ない場所だからね
セカンドハウス需要しかないんじゃないの

私もその点確認してみたんですが、西方向、第一京浜とタワーの間はほぼ陣取りが確定してる感じで、心配は要らなそうでした。
可能性があるとすると、まさにここの西隣の敷地。
よく調べてみようと思ってます。

線路と高速が東側・浜離宮側なので騒音と空気が離宮側はネック、タワー側は騒音なく、空気もより綺麗ということでしょう。やっぱり角部屋住みたいなあ。高そう。

>>1037

騒音は、線路側でなくても、それなりにあると思いますよ。

線路沿いでもマンションの逆サイドは聞こえないものですよ。

>>1039

建物や騒音度合い等にもよるのでしょうが、飯田橋の某タワマンは、線路の反対側でも、中古の内覧時に、結構音が気になりました。

>>1019
みんな仲良くしましょうよ。なんで言葉遣いがこんなに悪いんですか？同じ検討者として不安です。

窓を開けると電車の音は反対側でもかなりきこえると思います。
現地に行きましたがイタリア街を歩いていても気になりました。
東京タワー側は西側になってしまいますしね。
どちら側でも空気が綺麗ということはないですね。
千代田富士見はお堀の下ですし、高速もないのでまだこちらよりは気にならないのでは。
パークコートの立地ではないですよね。

>>1042
私も現地に行って体感しましたが、線路側でなくとも騒音が建物に反響&増幅していました。どの方向でも二重窓が必須ではないでしょうか。

マンションって、外気を取り込むための開口部が部屋にあるので、どんなに窓の防音性を高めても、限界が有りますよね。

それに、窓開けない暮らしも、ちょっと窮屈ですし。

>>1043
全部二重サッシだと思いますし、開口部も締めれば気にならないと思います。
でも窓を開けたら山手線なので早朝から夜遅くまで電車の音はどちら側でも気になると思います。
駅直結なら利便性、資産性が高いと思いますが、徒歩５分の線路脇はどうなんでしょうか、、、。

ここはベランダで夜風に当たりながら一杯という贅沢ができないパークコートなんですね。

タワー側はできると思う。本当に線路沿いだから浜離宮側はちょいきついかもね。

想定眺望が１０１２、１０１３の嫌悪施設島にあるマンションだろ。ここ検討してる人が買うかと可能性ゼロ。あんなとこ恥ずかしくて住んでるとかいえないし、人も呼べないでしょ、ここクラスの人は。

ベランダ出れないならせめてダイレクトウィンドウにして欲しかった。

間取り見ると寝室は床暖房入ってないですね。
せめて主寝室には入れてほしかったけど。
電子コンベックはオプションだとしても仕様もあまりよくないですかね？

順梁だからカウンターはなく、檜町のようなダイレクトウィンドウに近い感じになるのでは？

＞１０４５
千代田富士見もまさに線路沿いだが、資産価値高いままだから２重サッシ・遮音等級さえしっかりしてれば問題にならないよ。

ハイパー人気物件・バブリアだって線路沿いだし。

近くのツインタワーから買い替えを検討してます。今よりいくつの部分でダウングレードしそうですが、いくつかはアップグレードかな。一番は免震構造の部分ですね。実際に中間免震なのかどうか早く知りたいです。災害対策が買い替え理由の一番大きな要素の一つなので。

>>1060
住民は免震装置より上に住むんだから、どうでもいいのでは？

もし本当に中間免震なら耐震で低層が地震で損傷ウケたら資産価値に響く可能性があるからちょっと考えるかな。免震というのが買い替えの最低条件にしているので。あと騒音がある離宮側にバルコニーつけるのかどうなのか。タワー側と迷うね。

>>1062
そんなこと言い出したら、基礎だって損傷受ける可能性があるって話になってしまうのでは？
ムチャクチャ頑丈に造ると思いますよ(笑)

基礎と上物の頑丈さはレベルが違いますから、基礎が損傷受けるまで話を大げさにする必要はないと思います。ただ地上から一番目に付く耐震部分がひび割れや外観で損傷がわかるよな状態になると住宅部分が無傷でも資産価値に影響はでるでしょうから。

>>1059

千代田富士見とバブリア目黒は駅前だけど、ここは駅から少し距離があるから、線路沿いの意味合いが違いますね。

バブリアは徒歩１分だから別格だけど、千代田富士見は３分ですよ、しかもJR飯田橋駅。３分と５分に資産価値的違いは大きくない。

駅の利便性・格としては浜松町のがだいぶ上。

>>1066
浜松町が格上？
飯田橋は有楽町線、南北線、東西線、大江戸線が乗り入れてるのに？
徒歩５分と３分は大分違うと思いますよ。

飯田橋>>目黒>>>>>>>>浜松町

飯田橋駅より利便性あるかというと、、、
区内在住、在勤ですがJRほとんど利用しないので浜松町駅にはそんなに魅力を感じません。
羽田に行くとき浜松町までタクシーでモノレールに乗るぐらいで。
貿易センタービルが解体されて再開発が進めば周辺の商業施設は利用したいと思いますが。
千代田富士見のような人気はないのでは。
大門、御成門のが利用すると思います。

飯田橋が上って受けるな。目黒よりもダバシより確実に上だと思うよ。

どう考えても

浜松町＞目黒＞＞＞飯田橋

大手町・東京駅、銀座、日比谷、霞が関、汐留、六本木、虎ノ門、麻布十番、広尾、白金台、恵比寿、目黒、表参道、羽田空港

これらすべて浜松町のが近い



一方飯田橋のが近いのは新宿、池袋、上野、鶯谷くらいだけど(笑)

飯田橋が上とかどの口が言ってのかな。

>>1072
一般的にはそんなんですかね。
でも近いからJR使うかといったら使わない。
虎ノ門、銀座、六本木辺りなら乗り換え不便ですし、JR使わずに車かタクシー、天気よければ自転車ですかね。
十番行くのに大門使うぐらいかな。

PC浜離宮
・港区アドレス
・浜離宮ビュー、東京タワービュー
・山手線・京浜東北線・浅草線・大江戸線・東京モノレール
・大手町・東京駅、銀座、日比谷、霞が関、汐留、六本木、虎ノ門、麻布十番、広尾、白金台、恵比寿、目黒、表参道、羽田空港に電車でも車でも近い

PC千代田富士見
・千代田区アドレス
・遠いけど皇居ビュー
・中央線・東西線・南北線・大江戸線・有楽町線
・新宿、池袋、上野、鶯谷に電車でも車でも近い

これ較べちゃイカンよ。勝負になってない。

>>1074
近いのは書かなくても充分わかりますけど
JR、浅草線、大江戸線利用します？
港区アドレスですけど住所が浜松町。
芝浦、港南の次くらいでしょ。

銀座でも中央通り側に用があるときは山手線で有楽町でなく浅草線で東銀座、また日本橋にいくときや、羽田から気分で京急浅草線でかえることもあるし意外と使える。

大江戸線は、十番、ヒルズのアクセスに使う。あと新宿の大江戸線駅に近いビルに行くときはJRでなく大江戸線を使い分けるし、新宿駅からの終電だけは大江戸線のがちょい遅いから使う事たまーにあり。

浜松町は都心部だから当然都心部に近いので自転車・タクシー移動も多いけどね。どちらにしろ非常に便利よ。

パークコート、パークマンションにお住まいの方でグラディオーソクラブに入会されてる方いますか？
まだ入会してないんですが優先的に案内してくれますかね？

https://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/09.html

座談会で2016年の注目マンションの一つとして紹介されてますね。
まぁ偏った意見も多い人たちですが、注目度は高い？のかな

ちむらごうちさんも、取り上げてますね！

このマンションに興味ありますが、JRの電車音が気になります。パークコートだから普通より遮音に気を使ってくれる可能性はありますかね？

過去大崎の目黒川添いマンションを内覧したことがありますが、うるさくてダメでした。

ほぼ同じ路線の線路真横にたっている物件として一番近い条件は田町のカテリーナ三田とツインパークスじゃないでしょうか？賃貸か中古の内覧してみたらいかがですか？

路線は違いますが、千代田富士見も真横のロケーションなので内覧は参考になるかと思います。

上記２物件は最新の物件の遮音等級と比較すると若干劣る仕様なので、ここの条件次第ではもっと静かになる可能性もあります。

>>1081
1080です。ありがとうございます。真剣に検討する気になったらツインパークス内覧してみることにします。

浜松町というと今まで代表的なタワマンなどないし、住居としてのイメージもなく、居住者も少ないので居住区域としては未熟者であることは確かだろう。住みかとしての浜松町アドレスのブランド力は港区では海岸の次にあたるブービー賞にあたるかも。

でも都心立地により浜離宮・タワー至近、最高ランクの交通網という絶対的ポテンシャルが高いので、しっかりした物件を作れば暮らしやすく、価値の高いものになることは想像に難くない。

坪600は間違いないでしょう。

坪600はないよ。
500くらいが限界なのでは。

坪５００って相場観甘すぎよ。

港区アドレスの山手線城南駅５分、離宮とタワービューを持つパークコートが坪５００ででたら瞬間蒸発するでしょ。まあ、あり得ない妄想ですね。安くなったとしても坪５００後半平均かな。

窓を閉めちゃえば音は大丈夫

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、
レインボーブリッジは見えませんか？
眺望はいかがですか？

600平均なんてあり得ないだろ

そしたらパークコート千代田富士見の中古買うわ

>>1088
飯田橋なんて微妙な立地、ここと同じ値段じゃ買わねーよ。眺望も微妙だし、なぜか遮音等級がよくなくて電車音結構うるさい。。

パークコート千代田富士見は4F1LDKで最低坪単価600万円を越しますよ。

中古がそもそもあまりでませんが、今では平均700万越すのではないでしょうか。

こことは勝負にならないかと。

千代田富士見さんが営業にきちゃってウザいですね(笑)
港区で田舎者がうろうろしてないでダバシにお帰り。

>>1091
千代田区にコンプレックスでもあるの？
飯田橋を田舎という人はいないと思うけど。。

所詮浜松町なんだからそこまで顔真っ赤にすることないと思う。

千代田富士見住民大暴れですな。

千代田区っていっても番町は一目置かれているが、ダバシに一目置く人はいないよね。所詮貧乏学生の街、駅前も残念感たっぷり。

千代田富士見のここ6か月の成約単価レインズで見る限り700越えなんてありませんけど。嘘はやめようぜ。番町とか格が違います。所詮はダバシ。

185万円
146万円
158万円
206万円

>>1085
同感
パークタワー浜松町で（新築湊や周辺の相場観から）坪500ちょいかな？って考えてたけど、
浜離宮でパークコートなんだから普通に坪600超えると思う、レンジだと450～1000ぐらい？
過熱感は否めないけど、地権者が1/3以上を占めるし、安く出せる環境には全くないと思う

ここまで持ちあげる立地なのでしょうか。

周辺相場見ても坪600は高過ぎる印象。

周辺にこのクラスの物件が作られたことがないから、比較対象がないのは当たり前だろ。６００が高すぎとか言ってる時点で見る目がない。

横から失礼しますが，ここ最近のマンション価格は横ばいです．
麻布十番のタワーが坪600万，三田が坪580万，麻布台は坪700万です．
麻布台とは格が比較にならないとしても，比較的近い麻布十番，三田と比べると，そんなに落とす理由もないでしょう．
坪平均560-580万というところが妥当かな，と思います．

それにしても日経平均は16000円を維持してますし，円高基調になるかと思いきや，110円前後でキープしている．
おもったよりも不動産価格の下落はしなそうですね．
港区，千代田区の新築はあまりないですし，あっても高額．中古は多いですが，坪単価は高く，一時期見られた値下げ傾向も止まりましたね．

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、 
レインボーブリッジは見えませんか？ 
眺望はいかがですか？

>>1100
アクティ、汐留ビル、東ガスビルと高い建物が連なるので、難しいと思います。
見えてもすき間からという感じかと。

三田綱町のコノエで@800-1000くらいと言われてますね。
千代田区だと麹町の駅直結タワーがどれくらいで出てくるか。。
どっちも大規模ではないですけどね。

新橋から現地まで周辺を歩いてみましたが、まさに何もない雑居ビル街ですね。 だからこその大型物件なのでしょうが、十番や三田とは現状の雰囲気は相当違います この先三、四年で環境変わりますかね

>>1102

三井倶楽部の横だね。あそこだったらパークコートになったのかな。惜しいね、なんでアパって思ってしまう。

再開発でオフィスビル街になるので人工は増えるでしょうけど駅までは雑居ビルを抜けるわけであまり変わらないのでは。
アクセスがいいとおっしゃる方が結構いますが区内だとやっぱりアドレス。浜松町アドレスは海岸、芝浦辺りの次かと。
だから苦し紛れにパークコート浜離宮になったんだと思いますしね。

立地的にはパークコートじゃなくてパークタワーですね。

ツインパークスの場所にパークコートが建築されれば良かったのに。。

パークコートのコートってどう言う意味なんでしょうね。

三田はいろいろ
三田一丁目　　パークコート麻布十番、シティータワー麻布十番　　坪600
三田二丁目　　レジデンス三田　　坪580
　　　　　　　パークマンション三田綱町　　坪800
　　　　　　　コノエ(アパ)　　新築予想　坪800以上
三田3丁目、4丁目　あまりで物件がないのと高くない地域

どこも高い

大山町のパークコートは壁の一部が吹付けだったそうですし、パークコートレベルでもコスト削減の波が来てますね。
ここもどうなりますかね。

大山町のパークコートはプラネがついてるから純粋なPCではないよね。中古の写真みてもわかるように、本当にPCと思うくらい仕様も低めで、高級感があまりない。結果として、竣工時に結構売れ残りあったり、今夏で竣工1年を迎えるのにまだ完売してなかったりとあそこはPCの中でもちょっと別物だから例として取り上げるのはちょっと違うと思う。

檜タワーあたりみても三井がしっかり力を入れてるので、仕様も中途半端にはならないと思う。ツインパからの住み替えはかなり意識しているはずなので、尚更。

>>1111
檜町は立地、デザイン、構造どれをとっても別格ですよ。
こちらとは比較にならないです。
ツインパークスから住み替えを検討する方はいると思いますが虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーや南青山二丁目も今後出てきますからね。

>>1109
三田1丁目は三田っていうより、麻布十番だよね。アドレスが三田ってだけで。ただ1丁目のタワマンが一番価値高いのは麻布十番駅前だからなんだけどね。ザ三田って言う場所はやはり2-4丁目だよね。

>>1112
虎ノ門や青山は羽田、成田へのアクセス悪いし、海も見えない。検討者はあんまり被らないと思いますな。

綱町と言えるのか分からんけどサンウッドなんて@300台じゃなかったっけ。

＞＞１１５５
そんなもんやね。

そもそも虎ノ門レジデンシャルタワーは坪平均1000万以上するでしょうから
こことは購入層も大分違ってくるでしょうね。

タワーマンションのコレクターのような方は両方購入するとは思いますが。

>1115
だからこそ最近分譲の大手デベの物件しかの書いてないんじゃ?
ここのパークコートが坪300レベルになるとは思えないので、比較の対象にならないでしょ?

麻布十番の2本のタワー(築6年くらいだっけ?)、レジデンス三田(築1年?)がいい比較対象。
これらより高くなるのか、同じくらいなのか、下がるのか。
土地としてはあっちのほうがいいだろうけど、ここは大規模かつ浜離宮ビューがあるから、同程度くらいになるのではないかな

虎ノ門，檜町，パーマン三田綱町，どれも物件としてはここと格が違う．
比較するだけでも筋違い．

他の三井物件の営業と話しましたが、600以上は行く感じでしたよ。3月の情報です。

本当はこのタワーを買いたいのですが、奥様が子育て環境に合わないと言って反対しています。候補に上がっているのが、低層、高台、耐震なんですけど、震度7が来たらヤバイって事ですか？
ここの皆さん、地震対策に詳しそうなので、アドバイスいただけると有難いです。やはり、免震タワーですかね？

パーマンは最高ランクなんだから誰も較べてないよ。檜タワーはパークコートだし、同じ港区上、十分較べる対象でしょうよ。檜だって最初出たときはわけのわからないネガばっかりだったけど蓋をあけたら異常人気。

ここも立地から見て需要は高い。

>>>1120
そうですよね。坪500だとか言ってる人がいるけど相場観ズレ過ぎだから、港区のパークコートとか検討から外した方がいいと思いますよ。坪600越えは確実。

>1118
たぶんそれらのタワーを意識して、新築だし、それらの中古単価の少し上あたりで値付けしてくるのでは?
下がる要素はないでしょう。

>>1114
虎ノ門から今後シャトルバスがでますよ。
海が見えるタワマンっていかにも湾岸地域で資産価値低いイメージが。

シャトルバスなんて時間も曖昧で本数も少なくて、モノレールのダイレクトアクセスと比較にならんよ。バスでスゴイとか言ってるあたり都心の住人とは思えんな。

私が４月に三井の知り合いの方に聞いた時は500少し上回るくらいとお聞きしましたよ。

勿論現段階で決定ではないと仰っていました。

＞1126
嘘くさい。この立地でPCで500程度なら檜タワー以上の倍率は必至だよ。まずあり得ない。

まぁそう思いたい気持ちも分からないでもないですが。

やはり港区でも浜松町ですからね。

>>1125
すごいとは言ってません。
区民から言わせていただくと浜松町アドレスでモノレールダイレクトアクセス？そんなにすごいとは思いません。

>>1125
それに自分で住むつもりはありません。
あくまで投資用に検討しています。

いずれにしろ
湾岸を除けば港区最低立地の一つなのは事実です

>>1128
最低が500ちょいと言う事は無いですか？パークハウス新宿御苑が、あの坪単価で瞬間蒸発の時代ですからね。もし、平均500だったら、それはそれでラッキーと言うか、もはやパークコートと言う内容では無い気もしますが。とにかく、共用部分とか早く見たいですね。

価格が低いからパークコートではないってのは筋違いだとは思いますが。

ここ10年で浜松町より立地が悪いパークコートってありましたか？

浜松町アドレスが立地が悪いとか言い放題だね。レジデンスとして開発されてないからイメージわかないだけで立地ポテンシャルは高い。

窓やリビングからお見合いや電柱・電線祭りの低層PCなんて最悪でしょ。

浜松町が悪いとは言っておりません。
パークコートの中での立地を言っております。

浜松町は電車の便が良いので私は好きですよ。
私生活の住環境としては雑居ビルばかりで不便かなとは思いますが。

>>1135
私は、単に金額が高ければ良いという事では無く、高ければそれなりの内容を期待していると言うだけです。中央湊ですら、あの立地、あの内容で、あの価格なんですから。

パークコートが建つ立地としては、正直、まだ納得出来ていない面もありますが、将来ポテンシャルを期待して買うパークコートと言う事かと認識しています。ただ、全体像が見えてきてからの判断かなって思ってます。

線路と高速にサンドイッチのツインパよりよっぽどまともな環境だろ。

ほんとに近所に何があるという話だったら番町や虎ノ門だって何もないけどね。そういう意味では不便極まりない。

大事なのは立地の本当の価値であって、ここらへんに初めて本格的なマンションが経つことでその価値に気づくと思うよ。

もしも今ツインパが新築分譲されてたら余裕で６００万超なのかね。

山手線内だけど雑居ビルに囲まれたここと、山手線外埋立地だけど周囲が綺麗に整備されてるツインパ。

どっちも捨てがたい。

再開発、区画整理がこの敷地だけで終わると考える方が、むしろ無理があるような。
発想力の問題なのでは。

>>1138
本当の価値ってなんでしょう。
浜松町がいくら大規模再開発が進んだとしても虎ノ門、番町界隈のように大使館がある立地とは比較になりませんよ。
だからパークコート浜離宮になったんだと思いますし。
麻布十番もアドレスは三田ですが。
アドレスが付かないパークコートって他にありますか？
ただアクセスがいいことを好評価してる方が多いので投資用に検討していますけど。

>>1140
浜松町駅と竹芝以外にですか？
再開発計画が具体的じゃない段階でそう考えるのはちょっと無理がありますよ。
意外と雑居ビルの多い地域は個々のオーナーさんが何世代にも渡って住まれてたりするので再開発は簡単にはいきません。

雑居ビル群が再開発されたらそれこそ東京タワービューも消えて価値が落ちるのでは。

>>1142
5/10に、政府が発表しているようですが、浜松町の再開発が追加されてますね。これで、どれだけ影響あるかは、読みきれませんけど。

>>1144
現在進めている再開発計画を政府が新規提案に盛り込んだという話ですよね。
こちらのマンション周辺の雑居ビルまで整理されるという話ではないですし、考えにくいです。

回りに雑居ビルがあるのは檜タワーであろうが、虎ノ門、赤坂であろうが同じですけどね。高速と線路にサンドイッチされてるような特殊立地なら別だけど。

東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、 
レインボーブリッジは見えませんか？ 眺望はいかがですか？

>>1146
一言でいうと街の雰囲気が全然違うということですね。
浜松町はオフィス街。
赤坂、虎ノ門、三田などは大使館がある街。

>>1141
普通にありますよ。例えば神楽坂のパークコートは２つともアドレスはついてません。目白もかな

>>1149
パークコート麻布十番もアドレスは三田ですね。

>>1149
確かにアドレスではないですけど駅名ですよね。
アドレスも最寄り駅も浜松町なのに浜離宮になったのはやっぱりそれなりの理由があるんでしょうね。

浜離宮自体は中央区だし、それだけ浜松町っていう名前は避けたかったのでしょう。

それじゃパークコート御殿山、パークコート麻布烏居坂、パークコート落合台でどうだ

>>1153
麻布鳥居坂ぐらいしかわなりませんが列挙しなくても大体想像つきますよね？坂の名前もよく使われますね。
御殿山は品川にしたくなかったんでしょうね。
ちょっと浜松町周辺の中古物件みていたら海岸の方に浜松町という名称ついてるマンションがありますね。
海岸よりは浜松町のがいいですもんね。
そういうことですよ。

城南五山はすべて品川区だそ。
品川にしたくないわけじやなくて、より効果的だからに決まってるじゃん。

>>1155
すみません、品川区のことよくわからないんですが、品川アドレスは効果的じゃないいうことですよね？
したくないと効果的って大して差はない気がするんですが。
こちらも浜松町じゃなくて中央区の浜離宮にした方がいいわけで浜松町アドレスは効果的じゃないということですよね。

効果的かどうかはあくまで相対評価での話だよね。浜離宮という名前が付けられる場所なら、３A系のアドレスであっても浜離宮とつける可能性があると思いますよ。それくらい浜離宮という名前は効果的ってこと。

>>1157
麻布の物件で有栖川とつくマンションは確かにありますね。
ちょっとこちらとずれてしまいますが南青山二丁目計画も早く情報がほしいところです。

＞１１５８
まさにそういうことよね

ここの間取りみて最初に思ったのがリビング広っ！！！

よく見たらキッチン含む表記で書いてあった(笑)
全体的にリビングが狭くなった物件で三井も使う手法だけど。

PCだしちょっとオイオイと思いました。

眺望はいかがですか？レインボーブリッジ見れますか？

>>1160
他の三井マンションでも確かにありました。キッチン含む表記。

>>1153
大規模改修で有名になった御殿山か。

>>1153
補足しときます。

パークコート御殿山：アドレス北品川、最寄り駅品川
パークコート麻布鳥居坂：アドレス六本木、最寄り駅麻布十番
パークコート落合坂：アドレス中井、最寄り駅中井

子供のマンションからの転落死は、しょっちゅう見るニュースだけど、
やはり、痛ましいね。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160411/k10010474361000.html
『高層マンション敷地で小１女児死亡 ４３階から転落か』


後が絶えないマンションの幼児転落　「高所平気症」が急増？
http://www.sankei.com/affairs/news/151027/afr1510270013-n1.html

ここは、共用部の内装・家具にこだわってほしいな。

某マンションのテーブルに光が当たって煌めいていたので、思わずパシャり。

意味不明

キッチンは3畳くらいでしょうか。
一般的に、広くてもそれくらいという話は聞いたことがありますので。
冷蔵庫や調理台などの広さがあるので、あまり大きく異なることがないようです。

リビングの広さは表記がない場合はそれを参考にして考えて行くのいいのかもしれません。

キッチンの広さ、書いてあるところとそうでないトコロ、いろいろですね

なぜそういう話をしてるのか知りませんが、キッチンだけの畳数も書いてますよね。。

外観はまだみたいダネ

>>1168
送られてきた間取り図にはキッチンの疂数もしっかり記載されてます。
間取りちゃんと見られましたか？
キッチンの疂数が記載されてない物件を見たことないんですがどちらの物件ですか？

　まだ情報公開が殆どされていない状態ですので、
更に出てくるのを待つしかないですね。

　資料請求すれば今の公式サイトよりはまだ情報を得られますし、
案内会の情報が来ますから、
それを待つって言う感じになってくると思いますよ。

　外観、どう来るでしょうね？
ノーマルな感じで来るのか、それともデザイナーズっぽい感じで来るのか。

>>1172
全体の外観はもう出てますよ。
六本木、虎ノ門、麻布十番みたいな感じかと思ってましたが白い外観からか至って普通に感じました。
今売り出してる中央区のパークシティ？タワーみたいです。
コストダウンしてるのかもしれません。
エントランスの雰囲気は六本木、虎ノ門に近い感じだと思いました。

最近の三井はコスト削減感満載なのでパークコートといえどここもあまり期待できないかもしれませんね。
天王洲のすみふタワーの方がまだ高そうに見えますね。

>>1174
天王洲の物件とは比較になりません。
立地が違いすぎます。

浜松町は南口や金杉橋口も含めて色々変わって欲しいですね。

天王洲、って品川埠頭の物件でしょ。こことの比較に出すこと自体がおかしい。

まぁ所詮浜松町ですし。

区内に住んでいる方で浜松町アドレスに住みたい方は少ないのでは。
近くに勤務されてる方ならいいのかもしれませんが。
天王洲は論外ですが。

区内も何も、天王洲は品川区だから。

港区の端っこなら場所によっては品川区の方が住みやすいこともあるね。

>>1182 匿名さん
目黒駅前とかですかね。
品川区でももちろん住みやすい地域ありますね。
浜松町はあくまで利便性追及する方向きですから。

外観はパークシティとかパークホームズみたいですね。

全くそうは見えない。
わざとらしいネガ。

>>1185 購入検討中さん
私にはそう見えました。
投資用に検討してますけど。

自分の意に反することだとすぐネガネガ言う人

>>1187 匿名さん

見える見えないは個人の主観だからどうこう言っても始まらないですよね。

>>1166 匿名さん

すごく綺麗ですが、そのクラスの杢だと、６人掛け程度（縦2メートル、横８０センチくらい）でも、数百万しますよね。

マンション共用部にそんな高価な家具を置く意味ってあるかしら？

沖式時価では723万/坪だそうな。
やっぱ厳しい。。。

沖式高過ぎないっすか？

信用度は、どんなもんなんでしょ？

沖式なんて今時信用してる人はいない。リアル相場と一致してないから。

恐らくここは坪６００平均だと思う。

すみふは最近営業マンを30人ほど首にしたらしい。あの大量残を売るためには何でもするだろう。お客をお客と全く思っていない。どの物件見てもステマがひどい。

>>1177 買い換え検討中さん

本当ですねわ、変わる気配なさそうですよね。。

>>1195 匿名さん

沖式は、都合良い人は喜んで引用するし、都合悪い人は頭から否定する。どこの物件スレでも。

三田のパーマンの良い間取りの部屋が売りに出ていますね。

さすが内装半端ない。共有部のグレードもスーパーレベル。この眺望で麻布十番物件(笑)凄すぎる。

ここはPCだがどこまで頑張ってくれるか期待！

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F15T5A14/

というか、全体に後追いなので、過去の比較物件と大きく乖離した仕様やコンセプトのものが出てきたときに、追従できていない。

目の保養になりますな。パーマン．．．夢だなあ。

でもここなら頑張れば手が届きそうだし、十分面白い物件になり得る。

パーマン
管理費等 90,650円／月
修繕積立金 12,930円／月
その他費用 駐車場使用料（月額65,000円）／トランクルーム使用料（月額4,000円）／インターネット接続料（月額2,160円）

すーげーー

>>1199 匿名さん

目の保養にはなるが、六億なんて、出せません。

個人的には、都心一等地の利便性（駅距離という趣旨ではなく、すぐ近くに、美味しいお店もあれば、病院も、名門校も、美術館も、ヒルズもなんでもあるという程度の趣旨）を享受しつつ、大通り沿いでない閑静なところで、坪４００位で、１５０平米以上のマンションに住みたい。

無理だとはわかっていますが。

パーマンの管理費だけで90,650円・・・(笑)
価格の60,000万円を目にして一瞬いくらだろうと迷ってしまいましたが6億ですか。
北向きでもこれだけの資産性があれば即買い手がついてしまうのでしょう。
私には到底買えませんが、豪華な共用施設や内装・設備を見るだけでワクワクしますね。

ここは高層階でも他のパークコートに比べても狭いですし、パークマンション買われる方には対象外だと思いますが投資用、セカンドハウスとして検討する方もいるかもしれませんね、
住まわれるとしたらオプションだらけになりそうですが。
麻布十番、六本木、虎ノ門辺りの高層階の方の買い替え需要ありますよね。

佃からもあるでしょう。

三田パーマンみるとヨダレがでますね。

自分のマンションが品粗に見えて自分がかわいそうになってきました。

>>1207 匿名さん

慣れの問題な気がします。

（我が家は金持ちでないですが）インター通っている愚息の友達が金持ちばかりなので、２００平米クラスの超高級マンションにしょっちゅう行きますが、慣れてくると、こんなものか、という感じ。

確かに、８０平米とかのマンション行くと狭いな！とは感じますが、超高級マンションへの憧れも、さしたるものではなくなる。

むしろ、子供を立派に育て上げることや、自然の美とかに、憧れを感じるかな〜。

良い景色も直ぐに飽きる、と言われているの同じですか。

>>1209 匿名さん

そんな感じな気がします。

勿論、部屋が広ければ凄く快適でしょうが、憧れ、レベルではなくなるというか。

まあ、富とか名誉とか、須くそういったものでしょうが。

浜松町駅にもっと近いのができますね！
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52373460.html

こっちの方が全てで勝りそう

>>１２１１
これ分譲なのかな？賃貸っていう落ちはない？

>>1211
そもそも分譲されるんですかね。賃貸とかサービスアパートメントの可能性もありますが…

おぉ、素晴らしすぎる。

素晴らしいけと、分譲だったら坪1000とかになるんじゃない？

虎ノ門が坪1000超えるくらいなので、いっても坪800平均くらいではないのでしょうか。
浜松町ですし。

>>1208 匿名さん

どこに住むかより、そこにどんな気持ちで住むか、ということが大事だと思います。
うちは90m2ちょっとの3Lで決してゆとりのある広さではないですが、妻は事あるごとに、いいおうちだね、素敵だね、と部屋を見渡しながら言ってくれます。そういう気持ちをお互いに持ち合って感謝できるような家庭で幸せですよ。

この間見に行った天王洲のすみふタワーは価格の割になかなか良かったがここはどうなるか
期待外れにならないことを祈りましょう

>>1218
見に行くも何も、天王洲スミフのタワーって３月に着工したばかりでしょ。自社の物件くらいきちっと把握してね。

竣工済みのシティテラス品川イーストのことでは？
タワーじゃないけど。

>>1220 匿名さん
ステマばかりで困りますね。

>>1211 匿名さん

これが分譲ならすごいですね。
仰る通り勝っていると思います。
情報ありがとうございます。

青山ザタワーのホームページオープンしましたね。
同じパークコートとは思えない素敵な外観でビックリしました。
まぁ立地が違いすぎるのでしょうがないですが。
こちらも他の六本木、虎ノ門、十番辺りのデザインぐらいならよかったなと。

都心通過飛行機のルートが、港南から天王洲の上になりそうだから、あちらは検討外です。

浜松町駅前で鹿島が関わるならこっちを買う価値はないね
浜離宮ビューも電車の騒音とトレードオフだし売れるのかな

坪800は行くでしょ。

>>1223 匿名さん
飛行機は、南風時だけかつ夕方四時間。

騒音レベルだと、複数線路隣接のここの方が、
同等以上かつ一日中絶え間なく煩いよ。

確かに線路の音、凄まじいですね。
高層階でも聞こえるのかな。
線路脇なのになんでパークコートなんだろう。
港区アドレスだから？

>>1227 匿名さん

>>1227 匿名さん
現地で確認しましたが騒音すごいです。
音は反響して上に行くのかわかりませんが。
そもそも浜離宮って中央区ですよね。
なんで浜離宮ってつけたんでしょうか。
浜松町だと弱いから？
パークコートで他の区の名称つけるの初めてですかね？

ここは電車も飛行機もうるさいなら天王洲の方が安くて住みやすそう

相変わらず天王洲のステマがでるな。あんなとここの検討層からしたらタダでもいらないと思いますよ。あんなとこに恥ずかしくてセレブの友達とか呼べないでしょ。

坪600クラスの検討者が何の罰ゲームであそこを検討しなきゃいけないのか。ステマする場所間違えてると思いますよ。

よく音は上に伝わるというが、実際は低層階が一番煩いもんよ。構想に行けばいくほど聞こえなくなってくる。

千代田藤見もピュアな線路沿いのＰＣだよ。

ただならもちろん頂きますし、別にセレブの友達を呼ぶために家を買うわけではありません。

恥ずかしい発言は慎みましょう。

本当に天王洲のステマばっかりですね（笑）

ここの購買者の最多はツインパからの移住、7割は港区からの住み替えが想定されています。

坪６００の検討者が坪３００の品川の嫌悪施設島の長谷工マンションを検討することはない。友人も港区の富裕層ばかりなのにあの場所のあの眺望のあのマンションには恥ずかしくて呼べないのは事実でしょ。近隣の平和島、シーサイド、青物横丁あたりでは上位物件で自慢できるのかもしれないけど、ここの検討者は住んでる世界が違うのでステマはもうやめてね。

>>1234
1行目から矛盾してて面白い

>>1234
天王洲のステマにマジに反応するなよ。「荒らしを相手にするあなたも荒らし」、スルーが一番。

天王洲のステマじゃ無く、自作自演、
成りすまして、逆に向こうの物件スレを荒らしたい、
ワンパターンな芝浦辺りの人です。
ここ含め、港区湾岸系スレに定期的に出てきます。

どうみてもステマでしょ。別棟のＨＰ立ち上げ直前に複数のスレで同じようなアピールステマやってたし。あんなの偶然とは思えない。

あと最多という言葉はＭｏｓｔと言う意味ではなくＭａｎｙな。1行目で矛盾していると考えるなら日本語の勉強もう少ししたほうがいいよ。

まあステマはどうでもいいからこの物件の話題に戻しましょう。

英語も日本語も不自由な人ですね
笑。

>どうみてもステマでしょ。別棟のＨＰ立ち上げ直前に複数のスレで同じようなアピールステマやってたし。あんなの偶然とは思えない。
成りすましのアンチがやったとしても別に不思議ではないけど・・

長谷工マンション契約者さん、場違いなので自スレに帰りましょうね。

＞＞１２４０
そんな暇人いねえし、それまで品川のコンテナ地域マンションなんて誰も知らなかったんだから。認知度全然なかったけど、いきなり各所でステマしまくって認知度をあげた。ＨＰアクセスとＭＲ入場者は稼げただろうけど、反感をかって自スレが荒れるようになった。それも計算のうちでしょう。

ＨＰ立ち上げの日は知りえないのに、ほとんどの人が知らなかった別棟の話題をさらりと出すステマ投稿がＨＰ立ち上げ1週間前から始まってましたよ。

見ている人はみてますよ。まあステマが絶対ダメとはいいませんけど、この物件はあまりに場違いなので本当にやめてください。

妙に詳しいですね。

三井さん、ここに青山をぶつけてきましたよー。さて、どっちを買う。両方買うか。

ＰＣ青山半端ないド派手で来たね。日本のマンションの割に頑張ってるね。

あれは坪１０００とかいくだろ。貧乏人には用がないって感じやね。ここと比較すると交通利便性と眺望はこちら。周辺環境と建物はあちらの方がいいね。

総戸163でプールって管理修繕費やばそう。一般販売は９９戸だけなので俊殺間違いなし。こっちも即完は間違いないだろうけど。

パークコート一番町も来ましたね。
楽しみです。

>>1246
>こっちも即完は間違いない

それはないと思います。

>>1246 匿名さん

ここそんなに人気あるんですかね？
港区の方で浜松町に魅力を感じる方少ない気がします。
分譲かまだわかりませんが鹿島の物件が駅前にできるみたいですし。
投資用には考えているんですが。

上野のブリリアと比較検討してる人っているんですかね⁇上野の方が楽しい街だけどこちらの方がスッキリした街ですね。

台東区なんて全く検討する気なしです。上野から品川に始発駅が移ったし。

住環境としては上野のブリリアの方が良さそうですね。

こちらは雑居ビルだらけなので少々寂しい。
そこをカバーできるくらいの仕様や設備が充実すると良いのですが。

台東区は全く検討してないですがブリリアにしろ三菱の新宿御苑にしろ公園ビューの物件はアドレス関係なく人気がありますよね。
パークコートは南青山、一番町といろいろ出てきてこちらはあまり人気がないのかなと思いますが。

上野ブリリアのが環境がいいって(笑)池之端よりより高級な文京寄りにすんでたけどあの辺はお世辞にも綺麗な場所でないし、変な人多い。交通利便性も良くない。

ここと比較するのは論外だよ。あの辺を愛しているけど二度と住みたくない。自転車も鍵付いてる敷地内なのに盗まれたし。

ここか品川Vタワーの中古か迷ってる方いますか？

>>1248 匿名さん

千代田区の良いところは、外国人が少ないことです。

口では、グローバル化の時代、幼い頃から多様性に慣れ親しむことが重要、バイリンガル教育は必須、とかといいながら、排斥的な内心を持つ人は、案外多いと思います。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2016/ga16ea0100.xls

ブリリア池之端は制震、スラブ200mmと薄い、仕様低い、台東区・・・

ブリリア上野は坪300とか400位？ここと比較するのはちょいと違うかも。

おお 皆さん反応してくれて嬉しいです。それでは公園ビューにこだわりがある方は少ないのかもしれませんね。

>>1244 匿名さん

ここ高いお部屋で数十億するみたいよ。比較しちゃダメよ。

近所のゴクレタワーの坪単価から目をそらしてはいけませんよ〜

港区浜松町なんて港区でしたから数えた方が早い立地。

浜松町２丁目の鹿島物件
近隣住民への説明会が来週ありますね

こちら物件、２丁目の鹿島、竹芝の物件（賃貸）と

この辺り住環境も激変しそうな感じですね

>>1262 マンコミュファンさん

数十億円の部屋って凄いですね。

このマンションの一番広い部屋で124m2ですから、
20〜30億円とすると坪単価は5300万〜7900万円ですか。

日本で一番高い分譲マンションになりそうですね。

>>1256 匿名さん

数ある港南のタワマンの中で、都心飛行機通過ルートに近いのが品川Vタワー。何でわざわざ今買うの。

>>1266 マンション掲示板さん
立地が便利ですから。羽田も成田も直通で駅直結はやはり魅力。
正直飛行機は全然気になりませんが、気にする人が多いようなら実際飛行機通るようになればまだ値段下がりそうですかね。

126２さんが数１０億と言っているのは、青山の物件のことだと思いますよ。
指示代名詞が、ここ　になっているので勘違いしやすいですね。正しくは、
あちら　とすべきでしょう。　　さすがにパークコート浜離宮で数１０億は
つけないと思います。

今新築はまだまだ上昇トレンド。
檜町が坪平均850-900だし、青山は平均850を狙うらしい。
ということは、青山のペントハウスはまた10何億っていう価格になるんじゃないかな?

ここは同じパークコートだし、浜松町だけど坪平均600-700くらいを狙ってくるみたいよ?
浜松町なのにそんな値段、って笑う人がいるけど、今はそんなもん。
場所が、とか、これから下がる、とか言っている方も多いけど、それはまだ5年以上先の話では?（しかも下がるかわからない)

>>1267 マンション検討中さん

マスコミは集団で叩くのが好きですから、ルートの下の街は叩かれる可能性がありますよ。通る前から。

とにかく浜松町界隈は工事だらけ
浜松町2丁目（駅西側）超高層マンション建設発表
浜松町1丁目はマンション3棟、ビル4棟、ホテル
竹芝再開発 高層賃貸マンション、事務棟。
JR東日本も劇場再開発発表
竹芝と浜松町駅をブリッジ連結

この辺り
この2、3年で随分変わるんでしょうね

懸念されている住環境も改善されるでしょうね

>>1271 マンション検討中さん

ビルや倉庫しかない、あのなんとも言えない雰囲気が変わると良いですが、住環境という意味では、ぶっとい線路や道路を地下化でもしない限り、大きな改善は望めないのでは？

近くにふらっと行けるような質の高い公園を作ったりすることも必要かな。

豊洲公園 http://ur0.xyz/srDU
井の頭公園 http://urx.blue/sqJA
有栖川公園 http://urx.blue/sqJB
代々木公園 http://urx.blue/sqJD

豊洲公園を最初に出すあたりが・・公園自慢しても豊洲くんだりには興味ないよ(爆笑)

>>1269 匿名さん

浜松町の中古分譲マンションの価格を見てみましょう笑。

>1274さん

もちろん見てますよ?
中古と新築は申し訳ないですが、全く違います。
建築資材や土地、などかかっている価格の問題がありますので、下げられません。
ましてや上昇傾向の今、下げる理由がどこにもありません。
それこそ「リーマン級」がない限り。笑
それに加えて、ここと比較対象となるパークコートレベルの物件はありませんので、見ても意味がありません。

中古は余剰のため、今後少し下がる可能性はあります。
それでもまだまだ厳しいと思いますが。

まぁ売主として価格を上げたいのは分かりますけどね。

元々浜松町辺りに住宅地の様な公園など

期待できないと思います。

大きな公園を望む方は江東区などの郊外に

豊かな自然をと思われば２３区外に

こちらは商業地ですので立地をいかした利便性などを求めるのではないかと思います。

江東区は都心だよ。豊洲はここより銀座に近いし。

銀座に近いと都心ということはない。
場所には価値がある。
豊洲は残念ながら価値は高くない。

都市計画によってきちんと整備された街と無計画な雑居ビルばかりの線路沿いとどっちの価値があるかは明白だ。

豊洲よりもこちらの方が銀座に断然近いよ。　　地図を見れば明白。

坪300にもならないマンションしかない地域と比べられてもね。

なぜ豊洲アピールをするのか?
豊洲が好きならそれはそれでいいと思う。
ここを検討する人は豊洲には住めないと思っている、だからここを検討しているだけ。
ここを考えている人は一生かかっても豊洲がいいと思わないだろう。
逆もしかりかもしれないが、それでいいのでは?

検討者ですけど湾岸でも気に入れば買いますよ。

比較対象が湾岸でもどこでも良いと思いますけどね。

アホ

パークホームズ豊洲、クラッシイ芝浦、パークシティ武蔵小杉など最近売れ足が落ちている物件が増えてきたから、ステマなんでしょ。例の天王洲さんほど露骨でないだけましですが。

豊洲がここより銀座に近いって言ってる人がいて面白い。
何をどうしたらそんな考えになるんですかね。
ここは銀座八丁目までのんびり歩いても１５分～２０分くらいですよ。

湾岸と比較されて悔しいんだろうけど、浜松町だから仕方ない。

ここ、パークシティだったらよかったのに。
下手にパークコートにしちゃったから他との格差が目立つし、価格もブランド料が加算されてる気がする。
立地を鑑みるとパークコートでは絶対にない。

パークコートにしたのは浜離宮ビューと都心夜景ビューがあるからでしょう。
後、アクセスですね。
この立地、見る人が見ればわかる。
コンラッドのラウンジで確認してみるといいですよ。

>>1286 匿名さん

5丁目パークホームズより昔の4丁目パークタワーだってなかなか完売できなかった。だから昔から。

ビルとビルの間から見る浜離宮ビューって価値あんの
目の前は高速道路だし

>>1289 匿名さん

ここよりずっとひどいのが広尾にありますよ。ここはパークコートでもいいんじゃない？間取りもそれなりみたいだし。

広尾も見たけど、ずっとひどいことは無いなあ。
ていうか、パークシティやパークホームズとパークコートの1番の違いって価格帯でしょ。価格の違いの最大要素は地価なわけで、仕様とかでパークコートブランドに幻想持ちすぎるとガッカリするよ。

>>1294 匿名さん

価格でいっても広尾とはエライ違いですが。

ここは価格を高くしたいから名前だけパークコートにしたって感じかな？

都心でタワマンなら、ひとまずパークコートでは？
とても住めないような立地でも、タワマンにすると何故か住めるような気がしてくるものです。

広尾三丁目のパークコートは、タワマンでないし、ギリギリという感じですよね。広尾と言っても外れの方だし、大通り沿いだし。

>>1297 匿名さん
パークコートも地に堕ちたね。レベルを一定にしないとブランド価値がなくなる。広尾はパークホームズで十分だった。ここは場所は悪そうだけど建物に期待。

立地的にパークタワーで良かったんだよな

あくまでも個人的な視点ですが
浜松町にラグジュアリー感が無かった
だから貴重なんです。
きっとランドマーク的なマンションになりますよ
再開発にも期待します。
都心に人口も集中しるでしょうし
穏やかかつ投機的な目線で予算内なら買いですね。

すいません。。。
誤字があります。

集中しるではなく
集中する
です。

鹿島のマンションが分譲になればそちらがランドマークです。

ツインパークスと鹿島の間の雑居ビルの王様って感じですかね。

こんな風に散々言われても，結局すぐに売れてしまうんだろうな．

電車の音がうるさくて静寂性に欠けるのが最大の欠点だと思う。値付けが上手い三井だから、空気を読んでその分安くするでしょ。

>>1304 匿名さん

音の許容性って、人それぞれで、気にならない人は、一定数いるんだよね。そういう人には、価値が高い。

ただ、子育て世帯は厳しいかな。狭い間取りなのも、子持ちは対象外なんじゃないかな。


『最新脳科学で読み解く 0歳からの子育て』 サンドラ アーモット・サム ワン(著)より。

「難聴は爆竹などのように短時間とても大きな音にさらされた場合も、 自動車の騒音などのように中程度の音量にさらされつづけたときにも 起こります（騒音の多い高速道路そばに住んでいると、部屋で爆竹を鳴らしたのと同じくらい子供の聴力に影響します）。」

武蔵小杉のパークシティもリーズナブルなお値段になってきていますし、
思った程高くはないと思いたいんですけどねぇ。

バブリアタワーより高くなったら笑っちゃうかも。

>>1302 匿名さん

その通りだと思います。
投資用に検討してましたがこちらは鹿島の物件次第でやめようと思います。
駅近しか浜松町アドレスには求めてないので。

>1306

当初は坪600くらいが考えられていたけど、それ以上みたいだよ?
バブリアって坪平均いくらでしたっけ?

バブリアは平均750でした

目黒は平均で600万中盤で、投資向きの小ぶりな部屋は上層階でも500万ちょっとでしたよ。

>>1308
この市況で強気な価格設定ですね…。
駅近大規模物件自体少ないから仕方のないことかもしれませんが。

ちなみに中の人なのでしょうか？

バブリアは平均坪単価600万円を越すくらいでしたね。

ここって地権者いるんですか？

モデルルーム建設中です。７月末完成？
道路はさんでイタリア街区側です

ＭＲ楽しみだな。４００戸といっても販売住戸は２００戸台なので多分すぐ売れてしまうでしょうね。鹿島のは庭園は芝離宮しか見えないだろうし、駅側のタワーでそれもお見合いの可能性が高い。また鹿島単独だと仕様や間取りが微妙で眺望底辺のＫＴＴみたいな物件になりそう。条件としてはこちらの方が勝る部分も少なくないと思う。

バブリアのような山手線駅歩１分Ｘ商業棟隣接Ｘ植栽溢れた優れたランドスケープというスーパーな条件ではないから同じ坪単価にしたらあそこまで倍率ついてまさに俊殺とはならないだろうけど、交通利便性は抜群だし、眺望と港区アドレスはこちらの方が上だから同じ坪単価でもある程度早めに売り切ると予想する。

駅側タワー（鹿島）は港区施設（ホールなど）併用のようですので賃貸でしょうか？
区有地のようですね。

地権者の話が出たので、
ここの再開発について情報がないか検索していたところ、
再開発についてではありませんがこんな情報を見つけました。

このマンションを含む「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」が、
国土交通省の「住宅・建築物省ＣＯ２先導事業 採択プロジェクト」に認定されているそうです。
http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf
ＰＤＦの１～５ページに紹介されています。

専門的な事は詳しくないので、
どれだけ凄い事なのか良く理解してませんけども、
ポイントはこんな感じでしょうか。

・昼間の電気は「中圧ガスＣＧＳ」で自家発電して東京電力から購入する電気を削減する
・お湯は「中圧ガスＣＧＳ」の排熱で予熱した温水を「エコジョーズ」で沸かす
・住宅棟内の「フィットネス発電」「発電機能付自動水栓」でも自家発電
・「中圧ガスＣＧＳ」は耐震性が強く災害時にもエネルギーを供給し続ける事が可能
・停電時には「ジェネスマート（停電時負荷制御装置）」で「中圧ガスＣＧＳ」の発電電力を最適配分
・住宅専有部の「非常用コンセント」へ停電時も電気、水道、温水が供給され生活継続可能
・ＨＥＭＳとソフトサービスの連携で入居者の省ＣＯ２行動を促進

以上をまとめると、
『光熱費の低減と防災性・継続性に優れた先進機能を備えたマンション』
とでもいうことになりますかね。

また、この機能は住宅＆オフィスの複合一体開発により導入可能との事ですので、
ここがマンション単独でなくてオフィス棟と併設される点についても、
必然的な理由があるのですね。

>>1316 匿名さん

下記のリンク先のアゲアゲ状態から、中国の悪化や相続対策封じ込めを考慮した価格でしょう。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1827-brillia-tower-600

　しかし、「目黒」で坪600万円の値が付いたことで、今後の都心のマンションは高値を続々更新してくるのは間違いない。

　さらに、駅力からいったら山手線29駅で「目黒」を上回るのは、東京を筆頭に、品川、新宿、原宿、渋谷、恵比寿、有楽町などがあり、比較感から他の駅も軒並み400万円以上になる。山手線内の高級住宅街は最低でも700万円、800万円以上つけないとバランスが取れない。

これ1年前の市況でしょ。

今は1年前より円高＆株安で海外マネーも入り込まない落ち目の状況。
そして駅力は目黒(徒歩1分)>>>>>浜松町(5分)だから坪単価は600万円未満では無いとおかしいよね。

浜離宮とブリリア目黒は勝負するまでもなくブリリアの圧勝でしょう。

ブリリア目黒と鹿島のタワーマンションはいい勝負かもしれませんね。

で、地権者いるの？

パークコートとブリリアではブランドが違いすぎるでしょ。それにブリリアは建物の仕様は最悪だったから、立地を差し引いても同じくらい、もしくはこちらのほうが高いと思います。

ないない笑。

何度も地権者いるのって聞いてる人って何？

ＨＰ見れば一発でわかる話をここで何でも聞くとかよっぽどのオツムか、ＨＰすらみないでひたすらネガしたいだけでは。

不動産協会でカルテル的な話し合いがあったのでは？と全く根拠なく想像する。

バブリアの値付けが５００とか６００とか言い始めた時は、本当に、まさか！そんな高くてどうすんの！的な声ばかりだったんですよ。あれからそんな時間経ってないですよね。段々当たり前になってしまっている。世間の意識って恐ろしいですね。安っぽいとも言えるような、、
そのすぐ後に檜町が１０００超えでイク手筈ができていたような。業界としてはアベクロの所詮まやかしとわかっているがどうやって長引かせて仕込んできた最後の極上玉を上げるか？！にご執心なんだと思う。会社横断的に相場を一段かさ上げすることに成功した、この１年半だった！今上がっている檜町も、青山も浜松町も一番町群も、この５年半の上げ相場で言えば、

花火大会のスターマインだなw

もちろん消費デフレの資産インフレだから持っている人たちには相場のピークか否かは購買決定の参考程度にしかならないですが。業界にとっては早々にこの参院選で潮目が変わる可能性に戦々恐々です。まあ、主なものは大筒に弾込め済みでしょう。

森の再開発は間に合わないかな？

>>1326
カルテルとか談合とか妄想したくなる気持ちもわかるけど
以外と真相は単純なもの
単に、あのアンケートの希望価格帯の推移から
価格を決めてるとかが真相かも
つまり、価格は企業が操作してるのではなく
消費者が決めてるんだと思う。

購入側は安く買いたい、デベ側は高く売りたい訳で、デベ側に蓄積された今までのノウハウとデータから、ある程度のギリギリのあたりをつけるんでしょうね。アンケートもその材料の１つですよね。

なるほど…値段をつけるのもそういう今までのものを鑑みて、ってことなんですか。
高く売りたいからといって、普通に買えない値段をつけてしまうのはよろしくないですものね。
買えそうな額の中で高めって言う感じと言っていいのかしら。
デベだって利益出していかないとならないっていうのはわかりますが…でも、買う方としてはなるべくリーズナブルなところでって思いますよ、ホント。

一昔前のマンションは、戸建てに対抗するために、部屋も間口も広く、また、立地も良く（＝戸建でも住めるような立派という趣旨。駅近の線路脇だと、戸建ではとても住めません）集合住宅であることのデメリットを補おうとする努力が見られましたが、いまでは、単なるデベの押しつけですよね。

【対談 隈研吾×茂木健一郎（2）】
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/16/051300012/052500004/?P=...

隈：マンションって、一戸一戸の間口を最小限にして、ユニットを最大限に詰め込んで、売り主の利益を見込むわけです。狭い間口ですが、一定の間取りを確保して、仕上げに大理石を貼ったりして、高級マンションだよ、という見せかけを作る。そういったテクスチュアマッピングみたいな手口で、質が伴っていない空間を高級だと思わせることを、マンション業界がやってきた。

隈：イギリスでも高層マンションが流行した時期があったのですが、最近では人気がなくなって、もう建たなくなっていますね。そこがイギリスのイギリスたるところで、あの国は基本的に、高層マンションを選択しなかった国なんですよ。

竹芝の変貌が楽しみです。

>>1330
その意味では、Brillia Tower 池袋は秀逸だった。

そもそも池袋という選択はありえない。

都心や都内主要部へのアクセスが良くない。羽田・成田へのアクセスは最悪、柄が悪い、治安が悪い、ダサい。埼玉人くらいしか有り難がらない場所というイメージしかない。

多分埼玉のお金持ちが買った物件でしょう。

浜松町駅が大規模開発されたら、駅直結でタワーマンションができるんじゃないの？
そっちのほうが全然良さそう

この辺ってオシャレだけど、実際に住むとなると買い物にすごく不便だからなぁ

ここって湾岸になるんですか？

>>1335
湾岸のトップ物件です

＞1333
池袋は、都心や都内主要部へのアクセスはいいでしょう。
羽田は兎も角、成田へは直通電車あります。
柄が悪い・治安が悪いは良く判りませんが、渋谷・新宿等の繁華街と変わらないのでは？
ダサいというのも城南、大崎、目黒、田町駅も充分ぱっとしませんよ。
もっと勉強しましょうね。

そうそう池袋は意外に空港までアクセス悪くないんです。
成田エクスプレスはあるし、
日暮里まで出ると、スカイライナーで３６分です。
丸の内線は始発駅なので、東京駅、銀座も一本でいつでも座って行けます。
西武の本店もここなんですよね。

立地じゃなくて、そう言ってる隈研吾が作ったタワマンってのが秀逸って話じゃねえかと。。。。

そゆこと。
さあ、池袋の話は打ち止め、打ち止め！

ＭＲは何処にできるの！

池袋の交通アクセスが悪いって言ったのは羽田のこと。

それと都心主要部のアクセスは悪いよ。地図みれば一目瞭然です。埼玉とか郊外に比べたらそりゃいいけど。この物件狙ってる人の感覚からしたら不便という意味です。

>>1341 ＧＦＴのＭＲの場所にあるよ

ＧＦＴのＭＲに行かなかった人へ
浜松町駅と新橋駅の間にあるＮＢＦコモディオ汐留です。
目印は真横の「三井ガーデンホテル汐留イタリア街」です。

なにげにここは近くに保育園もあったりするのですね。
一応、御成門の駅のところに小学校もあるし、子供がいる人も検討をされる方がいらっしゃるのかしら。
ただ、毎日の食品などの買い物は
あまり便利ではないように感じられるし…基本的には大人のみの世帯が中心になってくるだろうな、という予感。
スレッドを読んでいると基本的に子供がいる人の書き込みはあまり見られませんものね。

建設地に出向きました。
日曜の夕暮れ時ということもあり、人影はまばら。道を挟んだ向いのイタリア街にそぞろ歩く人がちらほらという感じです。なお、そこにはJRAのウインズがあります。外観は洒落ていますが、どうでしょうねぇ。ちょっと気になります。
周辺には飲み屋やレストランなど外食できる店は多いのですが、日常の食品を買物できるお店は見当たりません。（帰宅後に検索するとマルエツプチが見つかりました）
そして何より気になったのが、山手線と首都高速の騒音。特に首都高速と高架下の道路との間で車の走行音がこもって、ゴワゴワとした音の固まりがあるような感じです。
窓閉めてればいいやという訳にもいかないでしょうし、高層階だったら大丈夫ということもないと思います。
ちょっと再検討です。

パークコート檜町も隈さんじゃなかったかな？
ここは浜離宮なんだから隈さん向き、デザイン監修やってほしいね。

確かに大きなスーパーは付近にないですね。　マルプチやマイバスやミニピアゴは
ありますが。　　ミニピアゴが一番近いかな。　本当に小規模ですが。
成石あたりができるかもしれませんね。　大きなスーパーは第一京浜のガードを越えて、
中国人の多いハナマサ、ドンキになるかな。

大きなスーパーがないって言ってる人は汐留のマルエツプチ行ったことないの？
２フロアの銀座ハナマサより大きいと思うけど？

値段が高そうですね。
坪いくら位でしょうか？

上にも書かれてましたが、ブリリア目黒が平均坪単価600程度なので、ここはいっても坪550くらいでしょうね。

自称アナリストが「相場観がない」「市況を理解してない」など言ってくると思いますが笑。

株安&円高&イギリスEU脱退のトリプルパンチの下げ基調ですからね。

バブリアは今売り出したら６５０でしょうから、ここは６００くらいでしょう。５５０はさすがに安すぎる印象。腐っても港区だからね。

高速道路の騒音、私はあまり感じません・・
確かに連休の週末などに地方？の暴走車両などが走ったりする時は気になりますが・・それ以外はあまりです。

列車の音は確かにしますけど・・深夜は静かです（当たり前？）
新幹線は割と静かです。山手や京浜などはは列車によって（古さ？形式？）音に違いがあるようです。
（どちらかといえば山手は静かですかね？？個人見解です）
まぁ・・都心に住めば多少の騒音は仕方ないと私は思っています
モデルルームは現場の北側です（イタリア街区側）
プチマルエツさんは２４時間営業で、まあまあ広いし、品ぞろえも豊富ですよ
たしかに、銀座ハナマサ、新橋ハナマサより広いです。
浜松町１丁目にミニスーパーでも出来ればよいのですが・・・

近隣情報
近くにセブンイレブン（浜松町１丁目中央店）がオープン。来月、一風堂さんがオープン。

現場近くの住人でした。

マルエツは高いから激安スーパーができて欲しいです。

マルエツ、安くはないですよね…。
でもこの辺りだと激安スーパーは難しいんじゃないかなと思います。
たまに車でガツンとまとめ買いをしに他の地域の激安スーパーに行く、という感じになってきてしまうのではないでしょうか。
せめてオーケーストアとかあるといいのですけれど、
この辺りは商圏としてはあまり出しにくいような地域じゃないかなァなんて思いました。

徒歩圏内にドンキ欲しいですね。

浜松町駅から徒歩です。
右手に旧そのこビル（現東電組合？）その奥に１５階の賃貸マンション建設中
左手は最近オープンしたセブンイレブン、その奥にもホワイトタワーにローソンがあります

正面が現場です。ＮＢＦコモディオ汐留が微かにみえます。
写真悪くてすいません

この地域は無電柱化推進計画に入っているそうです
この道・・・多少綺麗になるんでしょうかね
汐留側は綺麗ですがね

いつの間にか公式HPに展望ビューが追加されていますね。

肝心の浜離宮ビューは予想通り両サイド側は高層ビルに邪魔をされており、
さらに下側の高速が思ったより目立って台無しの景色。
湾岸もチグハグな川と対岸のゴツゴツしたタワーマンションが目立っており、決して良い景色とは言えなそうです。

一方、東京タワービューの方は良さそうですね。
しかし目の前の雑居ビル郡が再開発されて高層ビルが建てば終了です。

ということで、高層でも良い景色が見れる方面は東京タワービューのみに限られるので、
低層の方が人気で倍率高くなりそうだな～と思いました。

>1356

あるけど？

>>1359
どこですか？

本当に、ここを検討する人がマルエツは高いから激安スーパーが欲しいとか言うの？
ここって、そんな場所？？

汐留のビル街を抜けたところに、ドンキあります。　ツインパークスの歩道に上がれば、
あとは、電通ビルの先を左に曲がり、突き当りの階段降りればドンキです。

>>1358 匿名さん

なるほど、URタワーから浜離宮を眺めたことがあるのですが、ここより段違いに良かったです。

ここから汐留の先を徒歩で行くのは厳しいです。

>>1364 購入検討中さん

確かに少し荷物を持って歩くには遠いですね。
でも荷物がなければ散歩がてら歩けます。
帰りはタクシーですね。タクシーならワンメーターです。

ワンメーターでも払えません。

まさかの某借地プレミストへの誘導だったら爆笑なんですけどね　笑