高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

このエリア周辺の物件を探していて、偶然ここを見つけました。築40数年のリニューアル物件とはいかなるものか、興味があり、見学しました。
最近の物件に比べ2重床にしたせいか天井が低く感じました。梁やパイプスペースの多さが気にならなければ、場所を買うという意味で、ここは買いだと思います。ディスポーザーがあればいいもっと良かったなぁ。

その②
駅に本当に近いですね。
シンプルですが、先に建てたほうが、好立地にあるのは当然ですよね。
築年数の古い中古マンションの立地は、交通の便や社会インフラが伝統的に整備されていたり、
本来的に地盤の良さを備えている所が多いと思いました。
また、そういった物件は将来価値も下がりにくいし、住み替えや賃貸に出す時も苦労しないのでは。

その③

管理費等は205円/㎡。総戸数100戸超のメリットが活かされていると思いました、
その他、約3,400円/㎡の修繕積立基金が購入時にかかるようですが、新築分譲マンションに比べると大分安いのではないでしょうか、月額の修繕積立金も144円/㎡と築年数のわりには値ごろ感があります。
あと、何といっても駐車場は全40台全てが平置です。候補の中古マンションを何棟も見てきましたが
都心物件としてはかなり貴重です。

来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。ずっと新築マンションを探していましたが、
希望条件が多い為、物件が無くあっても予算がオーバーしてしまい諦めていたのですが、中古マンションで探したところ偶然にも条件にあった物件が見つかりました。
築年数はかなり経っていますがマンションのホームページを見ると
かなり大掛かりなリノベーションをしていて内覧も出来るようなので年内に見に行く予定です。

>>来年の子供の小学校入学を機に、賃貸マンションからの住み替えを考えました。
小学校のお子さんだと、新しい学区にもなじめそうですし、赤ちゃんじゃない分、室内の装飾品を壊したりしないからいいですよね。

よく、赤ちゃんができて新築と聞きますが、悪いことが理解できない赤ちゃんは、室内をキズつけてしまったりすることも多いとか。
（ソファの上ではねる、壁に落書き、カーテンを汚す）

小学校で引っ越しもアリだなと感じました。

手を入れてるとはいえ、築45年にしてはちょっと高すぎるかな。
駐車場は安くていいね。

ちょこちょこ契約はしてるみたいですね。

内見してきました
耐震保証30年、ガス管以外は全て新設というお話でした。西側が非常に開けています。
が、やはり天井低いですね。床を下げて、天井上げてと頑張ってますが、低いです。やはり1970年です。
3LDKタイプは天井の梁が一部180ちょっとしかないので、かなり厳しいかと。
それと天井高を稼ぐ為に水回りと廊下に3cm程度の段差があります。
ロビーや廊下は一昔前のホテルというレトロな感じでこれはこれで味わいがあります。ライトのステンドグラスカバーもいい感じですよ。
お部屋自体は暖かみがある感じで綺麗に仕上がっています。
契約は3割ほど進んでいるみたいです。


長谷工が立て直しが出来なかった理由は退去できない住人ではなく、名称変更になった某が1フロア持っているせいです。
法律って難しいですね。

うちにチラシが入った。78.77㎡で7550万。坪316万。新築でこの立地ならありえない低価格。
坪400万はする場所でしょう。山手線新駅、泉岳寺駅利用は大きい。

築40年にしては、ありえない高値ですね。

いまどき、高輪駅近の中古なんて坪300万では買えないよ。お買い得だと思う。天井高を我慢できるかどうかだね。転売しても坪300なら買い手が見つかりやすいでしょ。

１０年くらい前だと高輪エリアの筑古マンションは坪２３０万前後だった。
スケルトンリフォームすると坪５０万くらいかけると２８０万。利益乗せるとそんなもんじゃね？
安くはないけどありえないというほど高くもないかな。まあ築６０年の世界とかよくわからんが挑戦してみてくれたまえ。

築10年の御殿山ハウスと比べるとどうか。価値観によるかな。

御殿山なー迷うよなーー駅距離がなーーー

気になりますが、築年数がな〜

私は御殿山ハウス派！
徒歩３分なら坪４５０万でパークコート買います。

まだ、見学に行っていないのですが、ここは床暖房はついているのでしょうか？

ついてるよ。

建築資材や建築技術も向上してるでしょうし、建てる段階で30年くらいで見積もって立てているかもしれません。賃貸もいいけれど高齢になると借りにくくなりますし、ある程度マンションを持っていた方がいいけれど、30年後のことを考えるとまた悩みます

こちら1フロア全部があるところの占有になっていて、将来的に名義変更が難しかったら、再建築や建て壊し無理みたいですね。
高い買い物して、将来建物ぐっちゃんで建て替えできないでは、、どうなんだろう

>>75
どこが持っているんですか？なぜ建て替えに賛成しなかったのでしょうねぇ。

フルリノベするなら間取りを工夫して欲しかった。

玄関開けてからリビングまで素通しなんて、
実際に住むことを想像すると引く。

売り出し開始から半年程度、値引きなどいかがですか？？

＞＞75
どこが持っているかは、販売元にしっかりと聞いてください。
聞くと、建て替えできなかった理由が納得できます。

植栽、、周りに比べれば遥かにまし。。
センス、ですかね。。

>>81
植栽、最初は貧弱なものと思っていました。雨が多く降って、すくすく育ってもらえるといいなあと思っていましたが。

マンションによって花の多い少ないはありますが、木々は育つのを見越して、今はしょうがないのかなと感じていますよ。

>>81
植栽、立派じゃないですか？
椰子の木が若い事を仰っているのでしょうか。
大きくなる事を見越しての大きさだと思いますし、
ここは駐車場が広く開けていて日当たりよく、育つと思います。
他の植栽も上品に植えられていると思いました。
夜はライトアップされてリゾートホテルみたいです。
屋内も屋外も整備されていると感じました。

こういうリノベマンションって、人気あるのですか？

最近夜間に照明点けなくなったんですか？
こういうのを見ると、うーんとなりますね。

私も関心があり夜間に見に行ったのですが、真っ暗で残念な感じでした。
立地はいいなと思ったのですが、やはり築年数が気になります…。

共用部全体の若返りをしてるので、自分としては築年数はネックになるほどではないかな。
30年の長期修繕計画もあるからビンテージマンションとして何とかやっていけるのでは？
少なくとも新駅周辺の再開発が完了するまでの10年程度は価格を維持できると踏んでる。

そんなこんなで条件の良い部屋は埋まりつつあるみたい。

ライトアップは費用がかかるのでやめたのでしょうか?
管理費収入が少なくて継続できないのか、単に節約のためにやめたのか。
いずれにしろ今までやってたことをこれほど短期間でやめてしまうと、長期的な視野でマンション運営をできる管理会社、管理組合ではないという印象を持ってしまいます。
それとも最初から販売期間だけライトアップするという計画で、思いの外自家感がかかってしまったのか。

分かりませんが、ライトアップの時間延長はもうしないのかな。せめて23時頃まではして欲しかったな。

門からエントランスまでの石畳は当初パンフレットどおりの模様だったらしいけど、騒音が酷いとかで居住者からクレーム出て、現在の何も模様がない状態に施工仕直したんだって。
ライトアップももしかしたら苦情があったのかもね。

一応30年の長期修繕計画があるんで、今後管理はしっかりしていくと思うよ。
125戸のうち102戸分譲するわけだから、管理は新規購入者次第なんだけどね。

残りの23戸は？

>>95
それが事実なら
やや公共心に欠ける住民の方がいらっしゃるという印象ですね。
石畳の方が絶対いいと思います。
張替えに反対する人はいなかったのでしょうか。

２３戸の方？

残り23戸は、高輪ハイマンション時代からの居住者と東京ソックスの非分譲住戸
ちなみにソックスの分譲住戸102戸で売れ残りが出た場合、賃貸に回すことも考えてるんだって
元々賃貸メインの会社だから

だいぶ前に値引きの質問あったけど、今なら値引きに応じてもらえるはずだよ
理想の間取りが速攻決まってしまって、売れ残りのうち許容範囲の部屋を契約したが、結構値引きしてもらったので満足

もう少し安ければ買うのにな〜。

築45年ですからね･･･

共用部の修繕に修繕積立金とは別途に数億円突っ込んでるから高くて当たり前
同じ築45年の隣のドルフ高輪なんてリノベ済坪235万でも誰にも見向きされてないね
それに比べてこっちは坪300万超えても成約してる
市場は単純な築年数で評価してないってことだよ

成約価格知ってるけど、レインズに登録されてるのは安かったときだよね
今は全体的に相場上がってるからそんな価格じゃ売りに出ないよ

高輪グランドパームスはちゃんと成約してるんだから、古いのに高いって意見と違った見方してる人も多いってことが言いたいのね

本当に成約してるのかね？笑
賃貸に沢山でてるけど。
投資家は古い上、利回りが回らないこの物件は極めてリスクが高くパスでしょう。
となると、元の売主が売れないので賃貸に出してると想定できます。
リニューウィングと新しい発想の物件だったので興味はありましたが、内容と値段は釣り合っていないと思いました。
天井の低さやサッシの低さなど、最近の物件と比べ劣る所はかなりあります。
ここを買うなら、同じ位の坪単価の御殿山ハウスを買った方がよっぽど良いと思います。
あちらは広い部屋が多いので価格帯がここより上ですが、坪単価が同じ位というのが信じられません。

半分以上埋まってるし、賃貸に出てるのは分譲済の狭い部屋だね
ファミリー向けの部屋は実需で買われてる
嘘だと思うなら行ってみれば良いよ

新築と比べて劣るのは当たり前で、その分価格はだいぶ安い
むしろ中途半端な仕様で中途半端な価格なところがニーズに合致してるんでしょう
自分はそれで買ったから

あと個人的に品川区は対象外だなあ

泉岳寺徒歩3分は魅力だなー。

門からエントランスまでの石畳は、今後増える子供連れやベビーカー、女性のハイヒールの引っ掛かりを考慮しての張替えらしいです。販売会社も施工会社もその時の要望に良く応えて判断していると思いました。

夜間のライトアップの時間延長もしたみたいです。ここは広いのでライトアップしたら綺麗だし安心感ありますね。

殆どが新規分譲なので今後の管理は結局新規購入者次第ですね。
購入に至る人はこの土地を選び購入能力があって冷静に良く考えた上での人たちだから、期待できそう。

ライトアップは何時まででしょうか？

成約しているのは、業者向けレインズに出てくる月一件くらいのペースのやつなの？ 大分のんびりだけど。

この土日に見たら先月から3件くらい申込み入ってたよ
相変わらずのんびりだけど、角部屋は9月までに埋まるかもね

角住戸はやっぱり人気なんですね。リノベーションと言っても結構本格的な美フォーアフターのようですね、古いと耐震とか心配ですからその点はクリアされています　バルコニーの柵は気になりますが中も暗い時間は見えてしまうのでカーテン早めに閉めないとですね
新駅もできる話題性と便利さはとてもいいです

近隣のいろんな中古マンション見て回ったけど、この建物の頑丈さは突出していた。自分は中古マンションを調べるとき、必ず非常階段を調べる。補修しても壁のヒビがあればわかるからである。もっと築年数が浅い物件でもヒビのある物件はよくあるが、このビルには一つもない。壁の厚さが半端なくあるし、築４５年とはいえ、当時の住友建設が威信をかけて作った感がある。コンクリートに使われている砂からして、塩分の少ない上質のものだそうだ。さらに鉄筋とセメントを流し込んで新耐震基準適合を得ている。古いマンションなのに住宅ローン控除がフルに使える。

レトロな感じもよい。非常階段の手すり、窓枠の装飾フレーム、ベランダの鉄柵など。販売会社の三井住友によると、よい部屋はもうかなりが成約済みか交渉中で、今年中に販売センターを終了する可能性があるとのこと。なんでこんな古マンションが高額で売れているの？それは徒歩３分と見込まれる山手線新駅のこともあるだろうけど、モノがいいからだと思うよ、ここは。

三井住友建設って最近問題が多いような･･･

>ワンフロア旧ソビエト連邦が所有していました
そうだったんですか。リノベーションの理由がわかりました。

買った後も大変そうですか？所有者が手放したらいいのでしょうけれどね。
リノベーションじゃなくて「リニューイング」マンションと書いてあって、「どう違うの？」と思ったりしています。単なるリノベーションとは違いますか？

あと何戸くらいあるのだろう。中古とはいえ、リフォームされた綺麗な部屋かつ、こんな素晴らしい立地にこの程度の金額で住めるというのはそれなりに需要があると思う。

HPの「将来のためのマンション投資」というのをみた。
家賃約20万、ローン(管理費等込み)約17万で、月3万の収入　だそうだが、、、

まず、固定資産税が入ってない。将来にわたり家賃20万が維持できるとは思えない(リフォーム済とはいえ築45年、35年後は築80年！)。空室期間(賃料入らず)や修繕・リフォーム費用が考慮されていない。など、実際に賃貸運用している人間からみると「うーん」という内容。

ワンフロア旧ソビエト連邦が所有しててロシアへの登記を認めてない。
取り壊しがそのせいで出来ずにりにゅーいんぐ。
もはや朽ちていくのを待つだけ？
かなりリスクがある気がするな。
ご購入のみなさん、気にならないのかな。

気にならない人が買ったんだろうね。
ただ、市況も翳ってきたし、ここの価格が適正かどうかはますます微妙になってきた感はあるかな。

なんで気にならないんだっけ？将来的に売れないかも知れないのに。
10年後、築55年…。新駅も出来て近辺に新しい物件だらけ。
でも登記出来ずに築60年も超えてく。。。
理屈を教えてください

>>127 匿名さん
でも周りにあるもっと古いマンションよりマシでは？耐震適合証明書も取れますから…
新駅再開発に建つマンションと比べるのはお門違い
かと、また近辺に建て替えできるマンションはあまりありませんよ。

10年後には建て替え物件は沢山出てくると思うよ。

>>129 匿名さん
10年後に建て替えの話が出てそこからまた何年もかかりますからねぇ
しかも容積率の緩和がされない限り建て替えの話が出ない…
まぁ建て替えを考えて購入検討する物件ではないことは確かですな

若い人が都心の古いマンションを安く買って自分好みにリフォームというのがけっこう流行りだと聞くが、そういう流れの一環かもしれないね。購入者の年齢層はどうなんだろう。

新駅期待！

登記が出来ないために建て替えが出来ない可能性は否めない
マーケット環境が厳しくなる、ピークかと言われているなか、更にこの問題を抱えなくても良いような

確かに高値ではあるが新築マンションと比べたらそこまでリスクはない。
新駅徒歩３分圏内の期待と建替えできない可能性を天秤にかけて判断するしかないな

登記ができない以前に、既存不適格だから建て替えたら延べ床面積が減るのでメリットがないよ
第一京浜挟んだこっち側は軒並み古いマンションでライバルになりそうな物件はない
再開発エリアにできるマンションとは購買層が違うのでうまく棲み分けができるだろう
まあ売り抜けるなら再開発が終わりに近づく10年後だね
その後は古くなる一方だから

ちなみに管理体制は良好
必要な修繕は直ぐに行うし、居住者の提案は直ぐに理事会で取り上げてくれる
長期修繕計画もあるし、朽ちていくだけの管理されてないマンションと一緒にしないで

リニアが開通したあたりで売るなら良さそうなマンションだね

そういうリセールのニーズって今現在であったりするものなんでしょうか。
今の物件価格が前よりは少しだけ下げているとはいえ、まだまだ高い状況が続いているものですから、今後リニアのおかげで値上がるという可能性は難しくなってしまうのではないかなと素人考えて思ってしまいまして。上がれば儲けモンですよねぇ。

>139
確かに可能性は難しいと判断される方も多いかとは思いますが、現状でどこが一番値が上がるかを考えれば品川泉岳寺エリアが最良でしょう。リセール狙いで豊洲や二子玉川の物件買いますか？

新駅ができる前は予想ですが、できた後に現物を見て欲しくなる人は多いと思いますよ。特に街全体が変わりますからね

10年後は築55年。
その時購入する人は当然「将来売る場合どの程度の価値か」を推し量って検討する。のでどう考えてもさほどの高値で売れるとは思えない。
品川TR、あるいはPC高輪あたりの中古を買っといたほうがリスクが少ないような気がする。

品川TRもPC高輪も高くないですか？リスクは低いかもしれないけど単価が高いからグランドパームスと比較にならないかと、買えるならそっちの方が絶対良いですよね。
あとはグランドパームスは横の門出て左見るとすぐに新駅なので、横断歩道ができると３分くらいかな？
そこは期待できますね

きれいにリノベーション済とは言え、昭和46年建築のマンションであれば現在は築45年ということですよね。
建築基準法で決められていると思いますが、建替え時期は何年後になるのでしょう？
今のマンションはコンクリート製であれば100年持つと言われているようですが資産価値は維持できるのでしょうか。

建替え時期って建築基準法で決められているんですか？

本郷の築88年の「求道学舎」をリノベして分譲したという例もある。
あれは住んでみたかった。しっかりメンテナンスをしてさらに50年、100年と住み続けるのではないだろうか。

ここがそうできるかどうかはわからないが。

マンションが増えてきて一度に老朽化する時期も重なるでしょう、リノベーションの技術も今後確実に上がるのでは、、、住みなれた場所から動きたくない人もいると思います
工事中の期間仮のマンションのサービスも広がれば入居者の建て替え・リノベーション賛成も増えると思います、丁寧なメンテナンスも必要ですし、新しい技術でますます住みよくなるという建て替えも今後どんどん求められるのでは

旧ソ連の名義人がいないからロシアに名義変更できないだけで、これは日本とロシアが平和条約を
結べば解決できるはず、そういった意味だと麻布台のあたりも同じ理由。

近隣のマンションを、ロシアの方が立退料込で一棟買いしたいらしいけど、どうなの？

ホームページの更新予定日が2/6となっているのに、まだ更新されてない。もう売れちゃったのかしら。。

まだ売ってますよ。残り5戸くらいかな？先日見てきました。ローン減税使えるのは良いかな。リノベしたい人なのと、浅草線使わない人なので、検討外になりましたが。

既出ですが、天井高が低いのがネックな上、内廊下がところどころ排水臭？カビ臭？がほんのりするのが気になったところ。一部の住戸では配管の更新をしなかったとか、そんな話があった。それが理由？

みんないろいろ書いているけど、もうほとんど成約済みだと聞きました。

え？結構値引きしてもらえたの？
…言い値で買ってしまった。

HPがまだ見れるので販売しているかもしれませんね
収納が壁一面のタイプって珍しいですけど色々収納できてなお、壁のようなしつらえでいったいかんがあります。洋服もたっぷり入れられそう。