エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート２

>>928
一般的にはちゃんと需要があれば早く売りますし、需要が低ければ延期や期を分けて、ということをやりますよね。

>>929
では、あまり申込が集まってないのですね。
たまに、MRは盛況という書き込みがありますが、申込までは至らない感じなんですかね？

その通りです。
販売が延期になるのは、思惑通りに売れていない証拠。
この分だと値引き開始まじかですね。

6月末にMR行ったとき、売出し中の分はほとんど契約済の赤い花が付いていて、
売出し前の分もいくつか売れているように見えたし（希望があれば売出し前でも買えるらしい）
そこそこ盛況なんだと思ったけどなあ。どうなんだろうなあ

>>932
どういうことなんでしょう？先着順住居の戸数やタイプがしばしば変わっているから、やはりちょこちょこ売っているのかな？

>>933
そういうことだと思いますけどね。
６月に２回行きましたが、２回目のときに赤い花がだいぶ増えたな、と感じました。
相談席も全部埋まってて、契約してるっぽい人も居ましたし
売れてないって風には感じなかったですが、どんなもんですかねえ
申し込みが入ったり、申し込んだけどローン審査が通らなかったりで増減するのかもですね。

契約済み戸数を隠していること自体が、
売れていない証拠です。

>>934
貴重な情報ありがとうございます。

ここは確か、間取り変更などの受付の締切が迫っていたから、動いていないということはないだろうなと思ってはいたのですが、実際にMRへ足を運ばれている方のお話が聞けてよかったです。

こんなこと言うと反論が出てしまうかも知れませんが、最近の他の物件の動向を見ていると寧ろ割安感すら出てきているような気すらしますから（笑）

>>935

地元のマンション開発業者関係者からの情報では、56戸成約となってはいるが、実は40戸そこそこだそうです。

他の開発業者は当面様子見だそうです。

>>937
ふーん、じゃあ先着順として売り出してるのは売れ残りの一部な訳ですね。
そんなこすいことしないで、正々堂々とやればいいのに。

お盆とかで帰省したら、親が支援を申し出るパターンがあるらしいので、お盆明けが勝負かな。

それでも伸びないようだと、真面目に価格戦略を見直した方が良いね。

>>937
他の開発業者が様子見してるなら、ここの売れ行きが次のマンション建設の時期を決めるのかな？
浦安でマンション待ってる人の為にも頑張らないと！
責任重大だね！

そんな低堕落じゃ売主が許さないでしょう（笑）

エクセレントは次々完売して、新しいの出しているのに
絶好調でないにしろそこそこうれてるんじゃないの
地元の業者が売れ行き知ってる訳ないし

「地元のマンション開発業者関係者」なんて、ゆうひが丘の総理大臣？田舎のプレスリー？レベルのことを真顔で言ってる人なんだから相手にしても仕様がない（笑）

このレス、本当にしょーもないね。

「販売戸数が～」とか、また同じことを繰り返してる。

本当にお疲れ様です。

>>942
買いたいならすぐに買えばいいんじゃないすか。
ほら見ろ何だかんだでやっぱ完売しただろとなるか、竣工時にまだこんなに売れ残ってんの？値引きしやがって、となるかは後のお楽しみ。

駐車場が平置き100％で料金500円とはすごい。
世帯数画222でしたっけ？それだけ駐車可能ということは
マンションの敷地が広大なのだろうと思います。
ただ専有面積は63.20㎡～71.57㎡ と意外と狭いのが
拍子抜けですが。

>>944
固定資産税もそれだけかかりますね。土地なので6分の1ですが。

>944
駐車場の収入は管理組合に入ってくるんだよ。
デベはマンションを売れば良いだけ。
タコが自分の足食をべるの一緒。
駐車料金が足りなくて困るのは、住民。

意図的に初期の駐車料金、管理費や修繕積立金を安くするデベを
信用してはダメ！

>>944
平置駐車場は機械式や自走式と比べて極めて低コストでランニングできますし、また100%が平置であることから他方式の利便性に対する料金面での調整が必要ありませんので、このような料金設定になっているのだと思います。

>>946
お詳しそうなのでお伺いしたいのですが、平置100%のランニングコストはどの程度が妥当であるとお考えですか？

500円×200戸×12ヵ月で年間120万円。
10年で1200万円、20年で2400万円。
平坦な駐車場の補修費としては十分じゃないの？

駐車場収入はたしかに駐車場自体の補修費に充てるのが正しいと思うが、実際には多くのマンションで建物の修繕積立金や管理費に繰り入れている。そうしないと管理組合の収支が苦しくなるのが実情。この物件でそのあたりどう計算されているかは分からないが、住民はよく確認した方が良いだろう。

MRに行くと長期修繕計画なるものを出してくれるので購入検討者はそれをよく確認すべし。
修繕積立金は最初はかなり安い設定となっているけど、あとで一般的な設定になる計画なので注意。

駐車場使用料については修繕積立金や管理費が足りないからといって
車を持つ世帯から多く取るのではなく、車を持たない世帯からも均等に公平に取るべきだよね。
だから500円のままでよし。

>950さん
以前別なモデルルームを見学した時は長期修繕計画を見せていただけませんでしたが、こちらから要望しないと出て来ないものですか？

駐車場は利用していない世帯からの徴収はどうでしょう。
管理費として駐車場のメンテナンス費に充てられているのは構いませんが、
利用料金として取られてしまうのは抵抗があります。

>>951
修繕費は同規模のマンションと同じ程度必ずかかります。駐車料金をそちらに回して修繕費の、負担を下げてます。
500円と、格安に見せているということは、将来の支出は増大するということですね。

>>951
駐車料金は文字通り利用者のみからの徴収ですよ。だから利用率が低いと収支が合わなくなる可能性もあります。まあその場合でもここは平置だから大したことにはならないけど機械式なんかだと大変じゃないかな。

950さんがおっしゃってるのは逆で、駐車料金を多めに取って組合を潤わせるのは不公平、必要なカネは必要な項目で徴収すべき、という話じゃないかと。

>>953
駐車料金で賄えなくなると、他マンションに比べ2倍はないでしょうが、1.5倍ほどの修繕費管理費に値上げせざるを得ない未来になりそうですね。住民全員での負担になるので公平にはなりそうですね。
分譲価格も結構高いですが、車持たない人にとってはランニングコストも高いマンションになりそうですね。

>>954
そうなんですか？お詳しそうなので1.5倍？2.0倍？何に対して？の数的根拠をご教示いただけますと皆様の理解も深まるのではないかと思います。

マンションのランニングはあらゆる共有施設、共有サービスのコストが計上され、それをどうシェアするかという話ですからね。どのような項目で徴収するかは別として、ここの共有施設や駐車場、サービスの在り方、そしてそれをシェアするスケールから考えると、総体としては低コストであると言って差し支えないと思いますが。

外からあれこれ言っても推測でしかない。
デべの試算が必ずあるから、それを聞いた人がここにアップしてくれればすむ話。
30年後位まで、5年単位で何倍になっていくのか。
それ見れば予想はつくよ

>>955
正確な数字は内部者でないので分かりませんが、同じような平置きで一家に一台のマンションでは通常5000円〜10000万徴収しており、余った金を修繕費や管理費に回していますよね。
それがゼロから数百円のマンションは、販売が売りやすくするための営業ツールに過ぎず消費者のためでは必ずしも無い、と思われます。
もし10000円の駐車料のマンションに比べれば、支出は同じわけですから、その分管理費を値上げせざるを得ない状況もありえますが、今の管理費、修繕費と総額30000円ならば、30%くらい値上がりする可能性はありえますよね。
また、いまのエアーズのようになかなか全戸販売できず住人が少ない場合は必要経費はほとんど同じなので、収入を維持するには一戸あたり負担金を2倍に上げざるをえません。
実際入居してすぐに値上げされた事例もありますよね。
http://lions-mansion.jp/sumai/knowledge/management/08.html

500円だから嬉しい！安い！という単純な話では無いので、営業トークに騙されないようにご注意くださいね。

ただ220もあるのにエレベーターが二台しかないというかなりの不便さとひきかえに、金のかかるエレベーターの維持修繕コストがある程度安いというのはあるかもしれませんね。

>>957
駐車場利用者が車以外のことに多く払わなければいけない理由は何？

平置の駐車場なら500円で十分。
エアーズは駐車料上げなくてもちゃんと妥当な修繕費支払になる計画になっているよ。
安くはないけど一般的な範囲と思われ。

>>957
売れるまでは所有者は売主だから、もし売れなくても管理費修繕費は売主負担だよ。

>>957
駐車場代だけを見て一喜一憂するのはおっしゃる通り愚かですが、\500だから欺かれている、というのも違いますよね。他の方も触れられている通り、平置駐車場自体は非常に低コストです。

平置100%で\10,000も料金を徴収せねばならないところは他のインカムに余程無理があるんじゃないですかね？つまりそちらの方がよっぽど詐意があるように感じます。

あくまで問題にすべきはコスト総体であって、この物件の設備＆サービス状況を勘案すれば（これもおっしゃる通りエレベータは一般的に高コストだと言われますよね。そして機械式駐車場も）、ランニング\25,000くらいがいいところでは？そして、ローンチの設定がおよそ\20,000であるわけだから、然るにこれはまあ一般的な設定だと思いますけどね。

あと、販売中の未竣工物件に対して「（この物件は売れないから、結果一人当たりのコスト負担を）2倍に上げざるをえません」と数的根拠も無いまま断言なさるのはいかがなものか、まあこんな掲示板だし仕方がないのかな、とも思いますが 笑

大手系列の管理会社だと委託費がめちゃ高いので、大抵は駐車場料金の大半を管理費に注ぎ込んで普通のレベルに見せる。

こちらは新日鉄コミュニティとのことで、予想するにサービスレベルは大手系列より低いが委託費も低いのではないかな。なので駐車場料金を補填しなくても普通のレベルの管理費で収まってると。

修繕積み立て金も、平置きだしエレベータ少ないしで少な目に見積もってるのかね。ただ、大手系列は念のため多目に設定するけど、安いとこは最初は安く試算しといて後で一時金徴収しないと足りなくなることもよくあるらしいから、 そこは注意だね。そればっかりは将来にならないとわからない。

管理費云々よりは元の価格設定の方がよほど家計にはインパクトありますね。

>>962
物件の値段ってこと？
そりゃそうだ。
でも、それプラス、管理費や固定資産税の額も重要でしょう。
駅近でもないのに、物件が高くてランニングも高かったらお話にならない。

土地が広いので固定資産税は同規模のマンションより高くなりますね。

またふいに「分譲価格が高い」というところに話題が戻りましたね？ランニングの話はもういいのかな？

分譲価格については兼ねてより議論が紛糾していて食傷気味の話題ではありますが、確かに重要なポイントですからね。

割高派は駅遠であることや、新町の未入居物件の中古価格などを根拠に自説を展開する一方で、妥当派＆割安派は未発表プロジェクトの予定価格や近隣物件の中古価格を論点にしていて、なかなか議論も噛み合わずに凄惨な状況ですが、参考になるレスも多数見受けられますので、一度前スレから読み返してみるのもよいのではないかと思います。

私は後者に説得力を感じましたが。

駅遠で広くて古いのと、狭くて新しいので、同じ値段でどちらがいいかと言われたら、うーん、どちらとも言いかねる。

駅近だと高くて狭くても我慢する人は多いんだけどなあ。
まあそれは駅近のメリットが最優先だからだけど。

駅近新築が高くて買えなくなった人が、駐車場100パーセントに価値を見いだせるかだね。

>>966
舞浜か新浦安の駅近で＠260～270くらいで出たら人気物件だろう。でも出ないんだそんなの 笑。駅近の新築からしてもう出ない。

だからこの物件の判断基準は、新築か中古か？或いは京葉線浦安かそれ以外か？という軸になると思いますよ。

>>951さん
950です。長期修繕計画について
売主としては修繕費を安く見せて売りやすくしたいと思うので、最初は隠している可能性がありますね。
修繕計画や修繕費の根拠などを聞くと出してくれるはずです。
ここのように修繕費の初期設定が5000円程度のところはそれは最初の数年のみであり、
将来は15000～20000程度になるとみておくべきです。物件によるかもしれませんが。
駐車場使用料については953さんが書いてくれた通りです。

結構、357号線に近いですね。
寝室側は、さすがに窓を開けて寝れないですかね。

>>969
実際に357を通ると距離感に驚きますよね。音や排ガスを考えると、窓は灯りとりと考えるのが良いかと。

思ってたよりはるかに距離が近くて驚きました。
陸橋の車から部屋の見えてしまうし、窓は開けられませんね。

外から見えないようにしつつ窓を開けられる仕掛けがあるみたいですよ
高機能な格子みたいなやつ

そうですね。でもやはりトラックの廃ガスが布団につくのは嫌なので窓は締め切りにすると思います。
冷暖房代は高くなりそうですが、背に腹は変えられません。

973さん、そうなんですか。初めて聞きました…。
どういうものなんでしょう。
カーテンみたいなものとはまた別なんですよね？
検索してみたのでわからなかったんですが、オプションでそういうものがあったりするのでしょうか。

>>975さん
窓の外側に付ける、金属製のブラインドのようなものです。上下で開閉を分けて調整できるようです。伝わりますでしょうか…
オプションではなく標準装備ですね。

何れにしても排気ガスと騒音で窓は開けられないということですね。

そんなことないさ、浦安は海風に守られてるじゃないか。騒音は気にしないでおｋ