港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

>>4544 匿名さん
近隣マンション住人さんに利用を案内するのは賛成です。貸切バス契約を求めてるのはバス会社の方なので、共同運行というのが可能かどうかわかりませんが、一つの選択肢ですね。それまでに 時間がかかるなら、近隣マンションで知り合いがいたら、Edy使えば乗れますよ、と案内してあげたら良いですね。実際のところEdyで乗車する人がWCT「住人」かどうか、確認しようがないので。

記憶が曖昧ですが、貸切バスの料金は国土交通省が決めた法定運賃があるので、本数を減らさない限り減額はできなかったと思います。以前はこれを下回っていて行政指導が入ったのではなかったでしたっけ？
バス停の位置も、品川駅の北口広場ができるまでの暫定だったか、その時に見直しが行われるときいた気がします。
間違っていたらすいません。

>>4550 住人さん
年間3,000万円でバス会社に委託すると、こんな時刻表になる可能性があります。
因みにこちらは土日運行はなしだそうです。

>>4552 住民さん

その通りですね。軽井沢のスキーバス事故で貸切バスの運営状態に対する規制が強まって料金の最低額とかいろいろ縛りができたので、分譲当初の運行は法律違反になったと言うふうに記憶しています。バス停の位置もリニア品川駅の工事が完了するまでの暫定と言うことで今の位置に移っていますよね。ただ以前の位置と今の位置で利便性に大差ないので、乗り場の位置は、今のままでも良いような気がしますが

住民の金で負担して維持しても資産価値にとってマイナスでしかないから廃止した方が良い。どうせみんな天王洲アイル使うんでしょ。

住民の金で負担して維持したほうが資産価値にとってプラスでしかないから継続した方が良い。どうせみんな品川行くんでしょ。

>>4556 住民板ユーザーさん1さん
今のバスは中途半端で使いにくい。赤字に見合ったバリューがあるとはとても思えない。

>>4557 匿名さん

自分はプールは使わないから要らない、自分はバスは使わないから要らない、自分はジムは使わないから要らない、自分はゲストルームは使わないから要らない、自分はコモンホールは使わないから要らない、みんながそれぞれの施設利用状況で、使わないものをいらないと言い始めて全部主張を聞いたら、共用設備は全部閉鎖ですね。

>>4554 住民板ユーザーさん1さん

その事故で、貸切バスの深夜23時以降や早朝の運行にも規制の網がかかったので、運行時間を短縮せざるを得なかったと記憶しています。

住民が主張しているかは不明だが、バス廃止は現状困難でしょう。

バスを必要としている住民が相当数いること、資産価値の維持向上に寄与していること、1世帯当りの管理費負担は年間1万円程度に過ぎないこと、住民の反発覚悟で廃止の発議をする理事は恐らくいない等から、バス廃止の議案が上程されることはないでしょう。

都営の終バスが22時で終わるから22時以降の運行に価値あったのに、今のダイヤだと本当に無価値。

こんな便数の少なくて、終バスも早いシャトルバスに3000万とか過半数以上の住民には無価値なんだよな。

しかも品川駅の発着場は今は駅から離れすぎていて家出てから山手線乗るまで異常に時間がかかる。アイルもりんかい線は入り口からホームまで時間かかったり、モノレールも運賃が異常に高かったりと問題はあるが、品川駅無理して使うよりかはいいし、最近は品川駅は不便すぎて私は使ってない。

永住住民がいるので住民の平均年齢も上がってきていることを考えると、今後の品川駅利用者はより減ると思うので、この辺りでシャトルバス廃止もありだと個人的に思います。どうしても品川駅使いたい人は乗り場は海岸通りの信号待ちはあるが都バス、終電過ぎたらタクシーとしてもらうのが良いと思う。

>>4558 住民板ユーザーさん1 さん
バスは分譲時は独立採算だったのですよね。
最初から住民（区分所有者）負担のプールやジムと一緒にしないでください。

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
資産価値の向上に寄与してるって何のエビデンスもないし、今の運用だとむしろマイナスの価値という気がするが。

>>4560 住民板ユーザーさん1さん
管理費負担は年間1万円程度に過ぎないとありますが、現状の利用率が継続すると、一戸当たりの負担は年間2万程度ということになりますね。

【試算式】年間バス運行契約料6200万円ー年間運行収入1782万円（＝13000人ｘ120円ｘ12か月）＝管理組合負担額4418万円　⇒　これを2090戸で割ると、1戸当たり21,138円

これを多いと感じるか、たいしたことないと考えるかは人それぞれでしょうが、管理費の1か月分相当と考えると、決して小さくはないような。。。。

そもそも資産価値の維持向上に寄与しているって、ほんとうにそうなのかなぁ？

バス廃止論の方々、管理組合の理事に立候補なさって廃止を進めてください、応援しますよ！

掲示板でいくら主張しても誰も動きませんよ。
理事や委員会に立候補して、廃止を進めるべきでしょうね。

ただ、自分は利用しない、管理費がもったいない程度の理由では廃止は厳しいでしょう。
品川駅の乗車場が変更されて、駅近になるといいですね。

数年前、管理費からの拠出を決める時の総会に参加して、異議を唱えたんだけど、当時の管理組合は存続を前提に動いていて反対派の意見に耳を貸す感じじゃなかった。

そもそも当時は、国交省が改訂したガイドラインに従うため、約2000万円程度の費用を負担するとの説明はあったけど、6200万円の運行契約を結び、運賃収入を差し引いた残額が管理費（区分所有者）負担になる（言い換えると管理組合がシャトルバスの実質的な事業主体になる）との重要事実の説明はなかったような。。。

たしかにここでウダウダ言っていても何も始まらないので、次期理事に立候補して、ゼロベースからの見直しを主導してみてもいいんだけど、まさかバス会社と長期の契約を結んでいたりしていませんよね？

別にバスを止めて、その分管理費が余ったとしてもとしても、管理費下げましょうとはならないのにね。全体として健全に運営されているかどうかが問題。バスの運行費用で管理組合の財政が逼迫していて管理や修繕に支障をきたす恐れがあるなら、検討しなきゃならない。そうじゃなきゃ、今のままにして欲しい。シャトルバスなくなるのは非常に困る。

>>4569 匿名さん
その分管理費が余れば、修繕積立金にまわすとか、駐車場サイズの大型化工事を進めるとか、ほかに使いみちがなければ管理費を値下げするとか、いくらでも有効な使いみちがあるのでは。
今ほど利用者が少ない中、一部の利用者の利便性を維持するために全区分所有者が年間4000万円を超える巨費の負担を強いられ続けることの方が不健全な運用であり、ひいては資産価値にも悪い影響を与えると思います。

>>4565 匿名さん
確かにバス事業単独で収支をゼロバランスにするのが管理費だと負担が大きいですね。組合には管理費以外に法人税課税対象になっている「共用店舗賃貸料」収入があるので（バス運賃収入も課税対象になっているはず）、課税対象のバス以外の収入をもっとあげて税金でバス赤字を補填していく仕組みを、組合も積極的に考えて欲しいと思います。2018年、2019年、2020年と総会決算書と議事録を見ても、収入をあげる視点がどこにも書かれていないので、現在や次期理事会のメンバーの方々には、組合費以外で収入増やす視点を持っていただきたいなと思います。管理規約を見ると共用店舗は４つになってるのです。クリーニング店の記載が見当たりません。クリーニング店は現在住友建物経営に変更になったと思いますが、共用店舗賃貸料を払ってないなら組合に払うべき店舗だと思います。数年前にクリーニング店の経営社変更なされた際に理事会メンバーだった方で、住友建物からどういう説明が有り賃貸料払わないですんでいるのか（あるいは払っているのか）、ご存知の方いたら教えてください。

住友不動産エスフォルタも管理組合に場所使用料払ってないと思います。場所使用料払わない分だけ、毎月の有料プログラム利用料金安くなってるのでしょうか？クリーニング料金も他店と比べて安いのでしょうか？そうでもないと思うのですが。

>>4549 匿名さん
赤字と言っても2018年度からのことです。2017年度法人税数百万円も無駄に払っていたことが2018年総会資料からわかります。法人税払い過ぎだったと思いますが、総会で見過ごされたように思います。そっちの方が問題です。その税金の原資は共用店舗賃貸料などだと思いますが明細も不明です。いずれにせよ、課税対象となる事業を管理組合は行っていて、決算書の賃貸料金合計などから考えると、2019年度のバスを含めた事業赤字は８００万円くらいです。その分が結果的に組合管理費から払われたことになります。垂れ流しというほどでは無いように思います。しかし、2020年度は賃貸料を値上げもしてないなら事業収入増が無いので、相当の事業赤字が予想されますね。理事会に経営目線の人がいて欲しいと思います。意見箱に投書します。

>>4569 匿名さん
そう思います。単純にバス運行が管理組合からなくなるとバス運行を管理組合が年間貸切契約する前の2017年度会計で法人税数百万円払っていた時代に戻ります。組合管理費から支出するより数百万円法人税収めた方が良いと考えるか、法人税利用しながらでバス運行続ける事業経営を組合が考えるのか（まだ考えた形跡有りませんが）、の考え方の違いだと思います。個人的には年間数百万円の法人税払いたくないです。

>>4564 匿名さん
資産価値の判断基準は一つではないと思いますが、駅からの距離（これで不動産会社は徒歩時間を出してます）は最も大きな基準であるのは誰しもご存知のことだと思います。天王洲アイルからの距離より、品川駅からの距離が重要でしょう。徒歩10分圏内か否かで大差がつき、WCTは10分以上ですから10分以内のマンションより資産価値は下がります。これは変更不可能です。それを補うために建設時にシャトルバスを設けたのでしょう。WCT区分所有者が売却する時、あるいは賃貸に出すときに、シャトルバスがあった方が高く売却できるのか、高い賃貸料を設定できるのか、どちらでしょう。不動産に強い方の意見が聞きたいです。

>>4575 住人さん

しかし有名無実で公営バスよりサービスが劣るのであればバス便マンションでしょう。バスは忘れた方が良いかも知れませんね。

新築分譲時より居住していますが、バスにはお世話になっています。
天王洲アイル駅よりも、品川駅を利用する方が多いからかもしれませんが、
バスがあるという事が購入時に決めるポイントになった1つです。
便が減ったり、場所が不便になったりしますが、
私はビックエコー前で乗る為そんなに不便ではないですし、
なにより、雪・台風・雨などマンション前から品川駅までぬれずに行けるのは
かなり便利です。

↑の続きです。
最近、マンションの価格が高騰していますが、
やはり、近隣のマンションよりも、アクセスの足の選択肢が多いというのも
高騰の要因になってるのかなと思います。

住んでるとバスが無くても困らない人もいるのでしょうけれど、売ったり貸す時はバスがあった方が有利なのでしょうね。

>>4565 匿名さん
計算してくださった通り、バス事業だけだと月に13000人しか利用しないと年間4400万円の赤字ですね。でも総会決算書見ると賃貸収入2200万円ほどあるので、コロナの影響で月に１３０００人（2019年の平均利用者数は月２７０００人）しか利用しなくても年間事業赤字は２２００万円と予想されます。大きな金額です。2021年度の事業収支改善のために、バス貸切年関契約料を引き下げ交渉したり、品川駅乗車場を住友林業からせめて常にビッグエコーに出来れば、2019年並の利用者数に近づくのではないでしょうか。バス必要な賃借人の方にも情報提供し、バス利用する意識を共有していただいた方が良いですね。軽井沢バス事故で作成された貸切バス業者向け国交省ガイドラインは法律ではないのと、今回のコロナ禍中のバス事業者事情にそぐわないので、ガイドライン基準を下回った、即営業中止には出来ないと思います。

>>4577
今の駅から離れた乗降位置でどうやって駅まで濡れずにいくことは不可能かと思います。

一部少数の住民しか使っていない田舎のバスみたいな本数の赤字バスは即刻廃止してほしい。

>>4578
勘違い売出しが価格で出してる人が多いだけで、レインズみると実際の成約坪単価はほとんど上がってません。この1年見ても坪320くらいです。

私が書いたのは、マンションから品川駅までの話です。
帰りは、時間に制約がないと思うので、選択肢は色々あってもいいと思いますが、
通勤・通学時は、やはり今のマンションバスの便利さはぬぐえないと思います。
ターミナル駅である品川駅から、マンションのバスがあるというのは、
資産価値をあげる上での1つの要素だと思うので、
なくす必要はないと思いますし、
そんなに、マンションバスが不満なのであれば、お住まいを売却して、
共有施設の少ないマンションに転居すればいいのではと思いますが。

>>4582 匿名さん
レインズは不動産会社勤めでないと見ることは出来ないのでしょうか？

>>4582 匿名さん
レインズを見ることが出来てないのでわかりませんが、坪320万というのはオリンピック決まる前と比べたら値上がりしてるように思いますが、どうなのでしょうか？

陸の孤島のような立地ならまだしも、品川駅まで歩いても精々12～15分、歩くのが億劫なら都バスやタクシー、シェアサイクル、行き先によってはモノレールやりんかい線という選択肢もある中、年間6200万円ものコストを負担してまで専用バスを維持する必要って、どれほどあるのでしょうか？

私がこのマンションを購入したのは、「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」、との住不の営業マンの説明に納得したからです。
独立採算が成り立たないなら、撤退やむなし。

それをあえて存続させようとするから、利用頻度が異なる住民間で利害対立が生ずるのです。（当初から住民負担を前提として存在するプールやジムとは問題の質が異なります。）

シャトルがなくなっても、上記のとおり利便性の高さは殆ど損なわれませんので、資産性云々は利用頻度の低い住民にも負担を強いる詭弁に過ぎません。

バス会社への運行委託費用が年間6200万円ということは、シャトルを廃止すれば、一戸あたり3万円の費用を節約できます。タクシー代（710円）に換算すると、1戸あたり年間42回分に相当します。

いい加減、無駄な出費はやめにしませんか？

>>4586 匿名さん
私は購入時に、
「シャトルバスはバス会社による独立採算制なので、住民負担はゼロです。オマケみたいなものと考えてください」
はきいていませんし、
もし仮に廃止にしたとして、年間約3万円の節約が、各住戸の負担減になるのならいいですが、ならないのであれば、
現状維持がいいとおもいますし、
私は総会などにも毎年参加していますが、
もし本当にそう思われているならば、署名なりをなさって、
正式に異議を唱えた方がいいと思います。

>>4586 匿名さん

運行契約料6200万円で利用者数月27000人だった2019年度は運賃収入と店舗賃貸料合計で6000万円になるねで、赤字垂れ流しではないと思います。2018年度はわずかに事業黒字だっと思います。コロナの今年が約2000万円の持ち出しが予想されるだけです。2018年度以降で事業赤字は2020年度だけだと思います。事業収支考えずにバス廃止されて、事業大黒字になって、数百万円法人税払うのは勘弁してほしいです。

自分が使わない＝無駄な出費、ってのは短絡的すぎ。2,000戸6,000人がみんなそれを言い出したらどうなるか。
気に入らないならここから出られることをお勧めします。

>>4582 匿名さん
レインズを見ることができる会社にお勤めの方にWCTの坪単価や賃料の年推移を教えて欲しいです。私は見ることが出来ないので、一般サイト「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]で見ましたが、WCTは平均坪単価347万と書かれていて、2013年からの売買実績年推移では徐々に上がっています。しかし、賃貸料が下がっています。港区平均の賃料は下がっていないのに。不動産業界の方がいたら、賃料下がっているのなら理由を教えていただけないでしょうか。

>>4590 住人さん
「Mansion Review https://www.mansion-review.jp/ ]見ると、坪あたりの賃貸料が2018年がピークで下がり始め、2015年６月より2020年１２月の方が安くなってるのにガッカリました。当分賃貸に出す予定はありませんが、賃貸出すなら高い方が良いに決まっています。品川駅から遠く、天王洲アイルのモノレール駅は徒歩10分以内ですが雨に濡れ、臨海線ホームまではかなり遠いという、駅から遠いという不利な立地だからでしょうか。不動産関係の方に教えていただきたいです。港区の平均賃貸料と比べるとWCTの８０％くらいでしかないです。賃貸つかない物件だと売買も人気が落ちる可能性があります。駅から遠い上にバスが無くなったら、賃貸の人気がさらに落ちる可能性が高いと思いますが、そう考えるのが普通ではないでしょうか。これは、バス維持に管理費を１円たりとも使いたくないとか、そういうのを抜きにして、一般的な考え方として正しいかどうか、不動産相場に詳しい方に教えていただきたいです。

>>4586 匿名さん
中日臨海バスと年間貸切契約を結んでいなかった2017年度以前、組合管理費は年間３万円安かったのでしょうか？貸切契約したから管理組合費が３万円上がったのでしょうか？これから上がるのでしょうか？2017年度はバス貸切契約料金が組合事業でなかったので、法人税を数百万円払っていました（2018年６月総会決算書）。今は組合収益事業に組み込まれ、黒字でなければ法人税を払わなくて済みます。この内訳がどうなっているのか２０１７、２０１８、２０１９年度も明らかにされていないので、2020年度（現在）は明らかにして欲しいと思っています。バス廃止してすぐに変わるのは、2017年度と同じ状態に戻り、管理費は安くならず、法人税を数百万円収める組合に戻ってしまうということです。組合管理費の全体収支があってるから代々の理事会も組合総会も会計を「承認」してきたのだと思いますが、バス経営問題起きたおかげで過去に数百万円も法人税を払っていたことがあったことがわかりました。理事会も理事長も毎年メンバーは半数入れ替わり、我々区分所有者でしかないので、このことを問題だと気づくか、思ってくれるか否かで、組合収益事業に対する取組が違ってくると思います。意見箱に、2021年総会では収益事業内容（収入事業、支出事業、その金額）を明らかにして欲しいと書こうと思います。課税対象になる事業内訳と金額を明らかにして欲しいと思われる方は、ぜひ意見箱にこの意見の投書をお願いいたします。数人でも同じ意見の投書があれば、2021年総会で課税対象になっている事業内容がわかると思います。課税対象でない管理費以外の収入に、ゲストルーム・コモンホール・ジムなどの利用料金、駐車場料金がありますが、この収入がなくても管理費と修繕積立金だけでマンションの維持・管理が出来ているのかを確認した方が良いですね。それこそ、これらの収入は「余剰金」になる貢献だけなのか。ないとやっていけない必要な収入なのか。

シャトルバスに限っては、継続でも廃止でもどちらでもいいです。

往きの都バス乗り場まで少し遠いのは理解できますが、品川駅の乗換距離考えたら大した距離じゃないですよね。都バス利用されないのは料金が高いからでしょうか？

赤字なのは問題なので料金を都バスと同じにして利用者負担をお願いすれば良いのではないでしょうか。

>>4593 匿名さん
雨の時にバスを利用して品川駅に行こうとすると、都バスだと信号待ちして横断歩道を渡った向こう側で、傘をさしてバスを待たないといけません。シャトルバスがないマンションだと、そういうことをされてるのでしょう。でも今のシャトルバスなら、雨の時でも信号待ちの必要もなく傘もささずに待てます。この先、信号待ちして道路向こうで傘さしてバスを待て、と言われると絶対嫌な気持ちになります。2018年以降、バスは大赤字だと言う人がいますが、2018年度は平均月28000人利用、2019年度は平均月27000人利用していたので、120円で計算した運行収入とと課税対象の共用店舗収入約2200万円を合計すると年間6000万円以上になるので、大赤字と言うのは間違いです。法人税払ってることに気づかずにいた組合員も悪かったですが、気づいた以上、税金払うくらいならバス運行に回して欲しいと思います。コロナの2020年度だけ2000万円の赤字が予想されます。今年だけのはずです。2021年度以降のことを考えると、確かにバス運賃値上げも選択肢の一つですが、それだけではなく課税対象になっている事業収入を増やす、収益事業を増やして増益する仕組みを考えることも必要だと思います。そう言う事業経営目線が2021年度以降の理事会には求められると思います。そうなって欲しいと思います。

>>4594 住人さん

まあ、お気持ちはわかります。しかし、管理組合員以外には基本的に知り得ないマンション内部情報を他の管理組合員の承諾なく、誰もが見られるここに書き込むのはいかがなものか？あなたは問題ないということを主張されており、そのとおりだと思いますが、逆に住民以外の人はあなたの書き込みで管理運営に何か大問題でもあるように懸念を抱くと思いますよ。そこまで真剣に考えるなら、理事に立候補して理事会で議論ください。

なお、4595ですが私もシャトルバス維持してほしいと思っています。全体の会計に問題が生じているなら管理組合で議論すべきですが、今はそういう状況にはないと考えています。いずれにせよ、ここで言い合いしても何の解決にもならないでしょう。住民専用掲示板で情報交換すべきこととすべきでないことは切り分けて考えましょうね。

港区の賃貸相場は上昇してるのに、WCTの賃貸相場が2018年と比べて下がり続けているのなら、不動産事情に詳しいどなたか理由を教えていただけないでしょうか。

>>4595 匿名さん
ここの掲示板で誰かが赤字バス廃止と言い出すと、議論が沸騰しますね。

>>4597 住人ですさん

ご指摘のデータを見ましたが、あのサイトの賃料は各期間の実際の貸し出し募集があった物件の平均を取っているだけなので、その期間に最上階の物件の貸し出しがあったりすると平均数字が跳ね上がりますから、あまり参考になりません。

グラフで2018年12月が高くなっていますが、もとのデータを見ると最上階の135㎡のペントハウスが24,584円/坪で募集があり、それが平均値を押し上げているだけです。

また、賃料は低層階は比較的リーズナブルで、眺望のよい高層階はやや高めになっていますので、その各時期にどのような物件がデータに含まれているのかによって平均値が上下しますから、上がったり下がったりはほとんど参考になりません。

たとえば、ある時期に、坪賃料20000円の最上階と15000円の高層階の２物件があるとその時期の賃料相場は17500円と表示されます。次の期間に20000円の物件に借り手がついて15000円の物件だけが残り、新規に低層階の13000円の物件がでると表示が14000円/坪に一気に3500円も表示が下がります。

でも、実際は20000円の物件に借り手がついただけなので、むしろ高額物件に借り手がついただけで下がってはいないわけです。本来は、階層や条件をあわせて募集賃料（この価格で借りませんか？と提示している賃料）ではなく、成約賃料（この賃料を支払うと契約できた賃料）で見なければなりません。

港区全体のように多くの物件数を入れれば、そういうボラティリティは下がりますが、当マンションが巨大だとはいえ、1つのマンションだけだと向きや階層によって賃料相場は異なりますから、期間ごとに見ればその時期にたまたま借り手の募集があった数物件の平均を取っているだけの、ああいったデータは参考程度にしかならないとお考えください。

>>4586
私はブリーズですが、エントランスから普通に歩いて山手線ホームまで15分では着きません。相当早歩きしても15分は厳しいです。歩くスピード早めても横断歩道で結構捕まることも多いので、この寒い時期品川駅山手線ホームまであるくのは中々厳しいと思います。たがら1時間に１本でもいいからシャトルは残して欲しい。赤字垂れ流しだろうが、それは住民の権利です。