シティテラス川崎鈴木町ガーデンズってどうですか？その2

茹でガエルの法則ですね。
マンション価格を少しずつ高くしても
マンション購入者は高くなったことに気づかず買ってしまうと。

この隣にもレーベンがマンション建てるんだね。

駅までバス13分とかありえないでしょ

バス１３分なら徒歩だと３０分ぐらいかかりそう
どこの田舎の話ですか（笑）

ここは隣にショッピングモールが来年春にオープンすると一気に人気が出そうだね。
未販売住戸の管理費や維持費は売主負担だから、契約者もあせる必要がまったくないしね。

隣って距離でもないから関係ないでしょ
渋滞の影響なら受けるだろうけど

>>705
隣って歩いて何分ですか？

ニトリしまむらになにを期待する？

ズバリ安売り！

港町はSCの核店舗発表とともに価値下がったんじゃない？
ヨーカドーの方がましかと。

>>710
下がる訳ないじゃん!(^^)!

確かにお買い物は便利だと思います。
徒歩圏内だけでなく、自転車や車で少し行けばいろいろお店もあります。
ただ、川崎駅までバスで行かなければいけない距離はちょっと遠いのと不便さを感じます。

ここなら京急電車じゃない？

暑いこの時期は駅からの距離でも汗がたらたらと…そのうえ、信号待ちしてるもときの直射日光と排ガスは堪りません

>駅までバス13分

こっちのが車内に冷房が効いてるので楽なのでは

時間どおりに来るかも分からないのに？

バスの方が高いですよね。ここなら電車が便利ですよ。

>>717さん

電車よりも、ママチャリの方が交通費も節約できるし、環境にも優しいですよ☆
バスよりも早いかもしれません!!

地元民ですがほぼ電車です

>>719
やっぱり電車が良いですよね。
駅まで歩いて何分ですか？

>>720
メインエントランスから約５分です。
ほとんどの方が電車だと思います。

駅も小さいからホームまですぐですから、便利です。

住友不動産のシティテラス川崎鈴木町ガーデンズのモデルルームです。ホームページには来場すると金券あげると記載ありますが『あげる詐欺』です。マンションも最悪なもので津波きたらお陀仏なので購入しないほうがいいです。

川崎市津波ハザードマップ見てみたら大丈夫そうですけど？

そりゃ買えなそうな人にはあげたくないでしょう

買えなそうな人でもわざわざ来てくれてご苦労さんの意味でもらえるはずです。

ただし、普通のＭＲなら初回来場してアンケートに全項目記入が条件です。
アンケートに答えずとか、一回貰った後、再度頂戴なんてのはＮＧですよ。
そういう人は、津波きたらお陀仏の前に、社会人として失格、南無阿弥陀仏ですが。

私も何件かで貰ったことありますが、こちらから言わないと帰る間際まで貰えなかったことがあります。来る人、全員に一律あげてるわけじゃないと思うので、忘れてしまう事もあるかと…。
言っても貰えなかったのならひどいと思いますが…。

やっぱり、買えなそうな人にはあげたくないんだ

ここを買える人はお金持ちですから、金券で釣られるレベルの人はターゲットにしていないのです。来場者の振り分けをするためにエサを出しているだけです。食いついた人は購入候補から落第です。

売れなさすぎて、金券ばらまく体力がもう残ってないんだよ

ここはリバリエに集客で負けているなぁ。
あそこのＭＲはかなり賑わっていたぞ。

この掲示板の盛下がりかたをみて、検討する人はどう思うかだよね。落ち着いている流石住友と捉えるか、ネガにも見向きもされない廃れた物件と捉えるのか。

競争相手にならんところにネガレスするほど
どこの営業も暇ではないのでしょう

金券イベントですが、今週末にまたあるみたいです。
今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定で、
しかも景品がなくなり次第終了だそうなので
全員にもらえるわけではないみたいです。

元から無いんだからもらえるはずないよね

まあ、販売促進の予算は削られているだろうが
全然ないということはありえない

>今回5000円の金券がもらえる企画は2日間限定

二人分１万円ぐらいはあるんじゃね？

>>736
そんなにあるの❗さすが財閥様

5000円とはスゴいですね！！

間取り図見るとバルコニー側壁と共用廊下側壁がシマシマ表記になってますが
どういう意味なんでしょう？

スミフの社員が検討者を装って、現地訪問のスレを立ち上げてるね。スミフの営業トークそのままです。皆さんも一読してみてください。

物件詳細に書かれている

※（4）本物件東側約10m先には、地上6階建ての共同住宅が建設予定です。（2015年9月下旬建物竣工予定）

がちょっと気になりますね。
10mって結構近くないですか？

もうすぐ、完成ですか？どんな建物何でしょうか？

東西街区のことも知らないで検討してるの？

東の物件は住友の物件のことじゃないですよ。

スミフは、西の15階建てでしょう。

こんなに良い物件がなぜ売れないのか？

失礼。
レーベンの事でしたか。

http://www.leben-style.jp/search/lbn-kawasakidaishi/

タマホームの物件じゃないですか？まだ着工されずただの更地ですが。どうなっちゃったんですかね。
向き合ってるのは一部であまり圧迫感に繋がりそうにないですが。

ここはタカラレーベン、タマホーム、そして自社の15階建てに挟まれちゃうのね。窮屈になるね。

2015年9月下旬建物竣工の予定が、更地のままになっているんですか？
それはそれで問題がありそうです。
建築計画の変更等で階数が大きく変わるなどすれば、10メートルという
近さですしこちらの建物にも影響が出るのでは？

バルコニーが広めなのと、収納が広いので家族には住みやすそう
これだけの収納力があれば、家族分の収納も十分かな
リビングは少し狭くなってしまいますが、リビングがものすごく広いより収納が広い方が
家族なら住みやすいですし、ウォールドアを開ければリビングも広くできそうです

地震の影響（たとえば揺れ方など）はどうでしたか？低層マンションですのでやはりしっかりしていますか？

東側約10m先に２階建ての戸建なら全く問題ないのですけど、
地上6階建となれば、Ｂ棟の低層階には少なからず影響があるでしょう。

ここは何年かけて売り切る予定なのでしょうか？早く売り切らないと回りに新しいマンションが建ってますます売れなくなるのではと心配します。デベは何か勝算があるのでしょうか？

＞＞755
住友不動産は竣工前に完売させません。
竣工後も売り続けます。
早く売る必要がないため価格も高めに出してくる物件が多いですね。

ここはあとどのくらいでしょうか？。産業道路は既に半分以上売れたと広告出してますが、ここは残り少ないのでしょうか。選択肢が少ないなら、モデルルームに行く価値ないので。電話でも教えてもらえなかったし。

残りは少ないですよ。20位じゃないかな。
早くしないと間取りが選べなくなります。

もうすぐ売り切れになってしまいそうんですね。
ここってそんなに注目されているマンションだったんですか。
それで現在残っている部屋は何階で、部屋の向きはどっち側なんかなぁ。
全ての部屋が、日当たり最高なら良いですが。

ここは人気物件とまではいかないでしょう。そのうえ、横浜の三井物件のため、財閥系だから安心も嘘だとバレましたし。残りの部屋をどのように売り捌くか見物です。

>742さん

東側の土地は登記を調べてみたらタマホームから化学メーカーに売却されていました。化学工場か何かが建つんでしょうか？
タマホームに知り合いがいるので聞いてみたのですが、担当ではないのでわからないけれど、この一帯に何か大きな問題（環境汚染か何か？）があるので住宅会社としてマンション建設を中止したらしいみたいな話をしていました。

タマホームは売り抜けたんですね。この辺はマンションだらけですもんね、大きさ的に工場を作るほどはないかと。
事業所どまりじゃないでしょうか。

ヨーカ堂の閉店店舗に駅前店が含まれる恐れはないですか？
あまり客がいる印象がないので、決まる前に何かアクションを起こした方がいいと思っているんですが。

あり得ますね。小田と比べると混み具合が全然違います。それでも黒字なら大丈夫なんでしょうが。
なにか有効なアクションって、あるのでしょうか？

残戸数は電話での問い合わせで教えていただけないのですか？
とにかくモデルルームに足を運んでもらう事が目的なので
具体的な数値は漏らさないようにしているのでしょうか。
自分が希望する階に部屋が残っているかどうかは教えて
いただけますか？

東側の土地は社宅になると聞いていますよー
工事の通知が来ましたし、夏休み中ずっと工事していました
あと川崎区幸区全体としてならともかく、このあたりだけの環境汚染というのは聞いたことありません
環境汚染というと先々月あたりに産業道路の少し先の工場で火災が発生したことが思い出されますが、こちらまでは煙は来ませんでした
道路も綺麗になるし緑化も力をいれるようなので、地元民としては嬉しい限りです

>>766
ここのマンションは敷地一杯に建物を建てていますし、中庭は駐車場なので、お世辞にも地域の緑化に貢献しているとは言えません。ぱっと見た感じ緑が感じられるのは目隠しの植樹と横の空地の草程度です。
ここを知ってる人に対してガーデンズなんて名前恥ずかしくて書けません。

>>767
緑化に力を入れていると書いたのは、国道のことです
勘違いさせてしまってすみません
こちらのマンションの緑化については全く考えたことがありませんでしたが、そういえばマンションが建てられる前よりも緑が増えました！
植木でたまに猫がまどろんでいて、見かけるたびに和んでいます

イトーヨーカ堂ですが、今のところは閉鎖などの噂もなく、食品エリアやフードコート、カフェは比較的賑わっているのですが…
宅配をよく利用しているので無くなってしまうのはとても困ります
ぜひこのまま頑張ってもらいたいです

http://www.city.kawasaki.jp/300/page/0000071784.html

西街区について

>770さん、有難うございます。

西街区には高層のタワーが建つものだとばかり思っていたら、こちらも団地のような感じなんですね。なんだかギュウギュウに詰め込んだような感じで、圧迫感がありますね。。。
これだけの人口が増えたら周辺道路の渋滞や路上駐車、朝の鈴木町駅の混雑は大変なことになりそうですね。

大師線、通勤で使っていますが、都内に比べれば全然すいていますよ。
先頭は込みますが、車両を選ばなければ座れることが多いですかね。8時前後です。
京急川崎駅での乗り換えはホーム登るだけなので苦にならないですし、横浜へも品川へもすぐです。
勤務地がその辺りなら、快特がとまらない本線の駅を選ぶより支線のこちらのほうが本数も多くて便利なのでは？と思えるくらいです。

まぁ、産業道路のところがメガマンションできるとまた変わってくるかもですが。

京急の大師線から品川、泉岳寺までんの直通の電車もありますか？
京急にはあまり詳しくないものでして。

でも羽田空港までは直ぐですよね。

この辺に住んでいると、京急とJRのどちらの利用率が高くなるのかな。
やっぱり京急かな。

大師線は京急川崎止まりです。線路がつながっていません。
品川・泉岳寺へ行くには、本線に乗り換えですが、本線までの乗り換えはホーム上がればすぐです。

京急川崎からJR川崎駅への乗り換えは少し歩くので、京急ばっかり使っています。
JR川崎は京急に近い改札口を増やそうとしているので、それができれば、また変わるかもしれません。

余談ですが、京急は災害時など、一番最後まで粘って運行してくれたりします。
JRは人身なども多いのか、よく振り替え輸送があるのですが、そうなると、京急川崎駅はホームどころか、階段も上れないほどに混雑します。

774さん、京急の情報をありがとうございます。
JRが近いほうが良かったなと思ったのですが
災害時の対応の良さは知りませんでした。参考にさせていただきます。

>>775
災害時の対応の良さではなく災害も何のそのでイケイケなんですよ。追浜で土砂に突っ込んで脱線したばかり。

>>774JRの京浜エリアは東海道線、京浜東北線、更にはなぜか横須賀線もなのですがどれか一つで何かあると全部止まります。一番ムカつくのが京浜東北線の駅で緊急停止ボタンが押されれば安全確認のため横須賀線まで止まる点ですね。鈴木町は京急、他は最初からないものと思えば案外スッキリしますよ。

神奈川県民ってどの電車で東京へ行くのがベストかで年がら年中あーでもないこーでもないと会話してるんですけど、こと大師線沿線住民に限っては783640(悩み無用)です。

敷地内駐車場キャンペーンと銘打っていますが、現状で駐車場がかなり空いているということなのですよね？
この辺りだと車を持たれない方のほうが割合としては多いのでしょうか。
駅まで距離はありますが、買い物に関しては自転車で悠々に回ることができるから、
特段必要ないと判断されている方が多いのかもしれないですね。
コストコも車じゃないと不便じゃ？と思いつつちょこよちょこと通えるのならば、一気にドカンと買わなくてもいいわけですし。

>>779
機械式駐車場であることは、少なからず影響していると思います。
車を持たない人は、機械式の不便さが影響ないと感じ、購入を決断される方もいるでしょう。
ですが、車を持つ方は自走式駐車場や平おき駐車場を好みます。
結果、維持費が高い機械式駐車場
なのに、駐車場がガラガラで、車を持たない方に負担がかかってくるパターンは多いみたいです。
非常に便利な立地や、マンション自体が特別安いとかならまた違ってくるのでしょうが。

全くのシロウトなのでピント外れかもしれませんが、ご容赦を。
マンションの駐車場は車がない人、駐車場を利用しない人にも経済的な負担がかかってくるんですか？
月々の駐車料金は使う人が支払うものだと思いますが、それ以外に共用の経費として支払いが生じる恐れがあるのでしょうか。

駐車場を利用しなくても、全世帯、間接的に負担することになります。

なぜかというと、駐車場利用料はその多くが駐車場の維持費ではなく、管理会社の売り上げに計上されるからです。

管理会社が提示するマンション全体の年間管理費用の見積が仮に1億円だったとします。
しかし、皆さんが払っている12,000円とかの「管理費」を全住戸分合算しただけでは1億円にならないのです。例えば、8000万円にしかなりません。

では、残りの2000万はどうするかというと、駐車場使用料から充当するのです。

つまり駐車場利用料は駐車場のメンテナンスのためにプールされているのではなく、
毎月管理会社の売り上げになっているのです。

国の推奨としては「半分は超えないように」というものの、
駐車場利用料を管理費に組み入れてしまうこと自体は法律違反ではないのですが、
多くのマンションでは７０％～ひどいところは９０％以上も管理費に組み込まれています。

この計上方法には２つの問題があります。

ひとつは、駐車場利用者が少なくなった場合、即管理費不足を招き、管理費の値上げということにつながってきます。同じ理由から「駐車場使う人いないからなくしちゃえば？」ということもできません。

もうひとつは、毎月駐車場利用料を払っているにも関わらず、駐車場自体のメンテナンスを
する際には5年とか10年に一度、一時金を徴収されるという点です。

管理費はマンション本体に、駐車場利用料は駐車場の維持費に、とすれば分かりやすいのですが、なぜこんなややこしいことをするのか。
理由はただ一つ。
販売時に管理費が高額に見えることで購入者の購買意欲を削ぐことがないよう、
その一部を「駐車場利用料」にして「管理費を一見安く見せる」ためです。

>>782

概ね同意ですが、駐車場の維持費100に対して、駐車場代として200とか300を負担（余った分を大規模修繕などに使う）するのは、周りの民間駐車場と同じか少し高い程度であれば、敷地内に車を停められるという利便性を考えると抵抗はないのではないでしょうか。（もちろん周り対して高過ぎれば契約者がそちらに流れてしまうので、周りより極端に高い価格は設定できないはず）

それから駐車場代の70〜90%を管理費に組み込まれていると書いてありましたが、それは月々の維持費に対してであって、長期的な修繕費を考慮していないのではないですか？
もちろん、平置きならほとんど維持費がかからないので、そのような数字に、なる可能性はありますが、5年とか10年毎に一時金を徴収されるという話と矛盾しています。

修繕積立金が不足して、大規模修繕時に一時金を徴収される場合があるのは聞いたことがありますが、駐車場利用者を対象に一時金を徴収するというのは聞いたことないのですが、一般的なのでしょうか。
駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、、

それからもう一つ、駐車場利用料が管理会社の売り上げになるとありましたが、通常はマンションな管理費会計の収入になります。

管理会社は、管理費や修繕積立金、駐車場利用料の徴収を代行しますが、当然売り上げにはなりません。

管理会社は、管理費会計から払われる、管理依託費が収入になります。

ちなみに、駐車場を使用していない人も、駐車場利用料の一部が駐車場の維持意外の目的に使われる意外に、資産価値という意味でメリットがあります。
もし、物件を売却する場合に駐車場がないと売りにくいし、その分価格を下げる必要があるかもしれません。

すみません、何点かわかりづらかったようなので補足します。

仰るように、利便性の範囲での価格に妥当性があれば文句を言う人は
いないはずですが、価格の問題と、その使い道については分けて考える
べきです。

そもそも、一般の月極めの駐車場は他人の土地を占有的に借りることに
対する対価である一方、マンションの駐車場は住民全体の資産のはずです。
本来なら全住民が必要ないと判断すれば全て無くすこともできますし、
平置きなら無料で利用できてもいいはずです。

しかし、それをすると、先日投稿したように、マンション全体の管理予算が
駐車場収入を前提としているため、管理費が足りなくなってしまうのです。

また、利用者が支払う200とか300から駐車場の経費100を引いて余った分は、
駐車場の修繕費ではなく、管理会社の「管理費」に計上されます。
つまり毎月の単純な支出です。

大規模修繕時に一時金を徴収するのはここだけではなく、
新築マンションの販売時にはほぼ既定路線として計画されています。

＞駐車場の維持費に対して、多めの駐車場代を徴収しているのに、追加で一時金を徴収するのは到底理解されるとは思えないですが、

私が言いたかったのは正にそこです。
普通に10年後とかに「駐車場修繕一時金」とすると、「私たちが毎月払ってきたあれはどこいったの？」
と思う人が出てくる（というか普通はそう思う）ので、それを「長期修繕一時金」として丸めてしまうのです。
したがって、駐車場を利用しようがしまいが、全住民が負担することになるのです。

私はこの計上の仕方、費用の見せ方は犯罪ではないかもしれませんが、
著しく悪意のある販売方法だと思います。

2つの話をごっちゃにしているみたいですね。

駐車場の使用料だけを考えると、地域の相場程度の料金に設定している所は、ほぼ空きがない状態と仮定すると、使用料収入の合計は、毎年の維持費と定期的な修繕費を上回っていることが多いので、その他の費用に充当できます。

月々3000円とか極端に安い価格設定のマンションは、駐車場の維持費を管理費や修繕積立金から充当することを前提としています。

前者が使用する人が不利で、後者が使用しない人が不利なだけで、デベロッパーや管理会社の儲けとは全く関係ありません。

管理費や修繕積立金、駐車場や駐輪場やテラス使用料などは、全てマンションを維持するために集めるもので、維持にかかる費用をどのような比率で集めるかだけの話です。

駐車場の台数が多く、機械式の比率が高い場合は、空きが多いと機械式駐車場の維持ができないというリスクがあるのは確かですが、その辺は駐車場が少なくて購入時に駐車場を確保できないリスクとのトレードオフなので、心配なら平置きが多いととか、台数比率の低い物件を選ぶしかないですね。
逆に駐車場の少ない物件は、駐車場使用料収入がないので、管理費が高めになる傾向があるので注意が必要です。

駐車場使用料が管理費会計に入って、修繕積立金にはならないとの記載がありましたが、これも問題ではありません。

管理費は毎年の支出のため、修繕積立金は10年毎の大規模修繕のために集めますが、管理費の繰越金は大規模修繕にも使用します。修繕積立金は無駄遣いしないように定期的に積立ているだけです。

駐車場使用料の収入があることで、管理費が安くなっているので、その分修繕積立金が高くなっても結果は同じです。

最後に修繕積立金が、安く設定されている問題ですが、確かにデベロッパーが売りやすくする目的でそうしている面もありますが、最近は長期修繕計画を立てて、定期的に修繕積立金が、上がることを明示しているので、そこを理解しておけば良いと思います。
前に住んでいたマンションは30年以上修繕積立金を値上げせずにやっていたので、新築のマンションが修繕積立金を値上げするのか、一時金として集めていくことになるのかはよくわからないですが。
積立金を低く設定しているのは、将来的に滞納や値上げなどが上手くいかない場合に、費用不足が発生するリスクがあるのは確かだとは思いますが、例えば10年以内に手放す事を考えると、新築時の維持費は、古いマンションに比べて少ないのだから、30年後の維持費はその時の所有者が負担すべきとの考え方も確かにあると思います。

長文になり申し訳ありません。

駐車場の積立金のことは、けっこう違いがあるとおもいます。
このあたりは、事前に調べておくのがポイントになるのではないでしょうか。
金額的に不利益になってしまうのは、決して望ましいことではないので。

>>782さんの言わんとしたことが何となく分かりました。

確かに駐車場使用料を管理費会計に入れるのは問題ですね。

本来は修繕積立金会計に入れるべき分が管理費会計の収入になり、その分管理費が安くなります。
修繕積立金は、段階的な値上げや一時金の徴収を前提に低く設定されているので、新築時の管理費や修繕積立金は共にかなり安くなることになります。

この目的は、確かに販売時に安く見せるのもあると思いますが、本当の目的は、デベロッパーが入居開始後も販売する物件の管理費や修繕積立金の負担を少なくするためではないかと思いました。

当然、デベロッパーが節約した分は、購入者が負担することになります。

782さんは、デベロッパーの利益のために、将来の駐車場維持に使用するための駐車場使用料を、年度ごとの管理費支出に使うのは詐欺的ではないかと指摘したかったのかなと思い直しました。

結構入居してますね。完売は時間の問題ですか？

まだ完売してなかったんですね。

駅の移転も無くなりましたからね

駐車場はできれば平置きがいいですね。機械式は思わぬ事故など心配されますし、出かけに故障したら困るし、でも車上荒らしなどは防げそう。車寄せもあったりするので荷物を下ろしたり、雨の日など便利ですね。

隣の敷地の方はいつ頃から販売開始か知ってる人いませんか？

フラット設計でルンバであちこちお掃除楽楽です。家具もシンプルにお掃除しやすい設置をしたいなと思います。共働きは何かと忙しいので。

>>794

今どきはワンフロアオールフラット段差無しが普通だと思っていますが
こちらの物件では特筆すべき良い点はありますか?

カーテンがかかっていない部屋が多すぎ。未入居部屋多数？

鈴木町の駅は地下になるから今より近くなるんじゃないですか？大師線は全部地下化するんですよね？
もうすぐ１年になりますが、５期ということは後何戸ぐらいでしょうか？

>>797
川崎大師～京急川崎間の地下化は事業休止の方針です。
3月末で切れる都市計画事業認可期間の変更申請を行わない方針なので、仮に再び計画が動き出したとしても相応の年月はかかるでしょうし、もしかしたらそのまま事実上事業中止になってしまうかもしれませんね。

まだ販売中ですか？
モデルルームキャンペーンは終了しましたか？

やっぱり、実物を見た方が物件のイメージはできると思います。
カタログだけでは、判断ができない、という人もいるでしょう。
このあたりは、人によって判断基準が違うように感じます。